3/10/SKUSAN - Gäldenärs tillgång i form av fastighet eller bostadsrätt i skuldsaneringsärenden Vid bedömningen av en skuldsaneringsgäldenärs tillgång i form av fastighet eller bostadsrätt, ska Kronofogdemyndigheten, skuldsaneringsteamen, följa vad som framgår av nedanstående promemoria. Ställningstagandet fastställdes den 18 februari 2010. Anna-Carin Gustafsson Åström Processägare Lovisa Hansson Jurist, föredragande Rättslig PM 2010-02-18 om gäldenärs tillgång i form av fastighet eller bostadsrätt i skuldsaneringsärenden 1 Sammanfattning Vid bedömningen av om huruvida en gäldenär för att komma i fråga för skuldsanering ska få behålla en av denne ägd fastighet eller bostadsrätt som utgör gäldenärens stadigvarande bostad - gäller som huvudregel att tillgången ska försäljas. Det finns dock möjlighet för gäldenären att få bo kvar i sin egen ägda bostad. Vid denna prövning ska ekonomiska och sociala skäl beaktas. Det är bostadens nettoövervärde som ska ligga till grund för bedömningen. Understiger nettoövervärdet 150 000 200 000 kr ska tillgången inte utgöra hinder för skuldsanering. Detta gäller under förutsättning att gäldenären uppfyller kravet på kvalificerad insolvens samt att det även vid en totalbedömning får anses skäligt att gäldenären bor kvar. Beloppsgränsen är ett riktvärde och ska gälla som utgångspunkt vid bedömningen i det enskilda fallet. Således kan en gäldenär vars bostads nettoövervärde överstiger riktvärdet av sociala skäl få bo kvar i sin fastighet eller bostadsrätt. Gäldenären ska bland annat visa vilka ansträngningar han eller hon har gjort för att hitta ett annat billigare boende. En samlad bedömning ska göras vid prövningen av frågan om huruvida gäldenären bör få behålla och bo kvar i sin egen ägda fastighet eller bostadsrätt vid en skuldsanering. 2 Bakgrund, frågeställning och syfte Mellan skuldsaneringsteamen förekommer skillnader i bedömningen om vad som fordras för att den som vill komma i fråga för skuldsanering bör få behålla en egen ägd fastighet eller bostadsrätt som utgör dennes bostad. I syfte att inom skuldsaneringsprocessen öka en enhetlig tillämpning av skuldsaneringslagen i detta avseende lämnas i promemorian riktlinjer för vad som bör beaktas vid dessa bedömningar. 3 Gällande rätt m.m. 3.1 Skuldsaneringslagen 3.1.1 Allmänt Av 9 andra stycket skuldsaneringslagen framgår att det belopp som ska fördelas mellan borgenärerna ska bestämmas så att skuldsaneringen tar i anspråk gäldenärens samtliga tillgångar och inkomster efter avdrag för vad som ska förbehållas gäldenären för dennes och dennes familjs försörjning. Även om det inte sägs uttryckligen i lagen måste det anses följa av 9 andra stycket skuldsaneringslagen att beneficiereglerna i 5 kap. UB ska tillämpas analogt även i
skuldsaneringsärenden (se En kommentar till 2006 års skuldsaneringslag av Trygve Hellners och Mikael Mellqvist, 2007, s. 179, i fortsättningen benämnd "kommentaren"). Det är alltså gäldenärens tillgångar och framtida inkomster som bildar underlaget för vad gäldenären ska betala. I praktiken är det gäldenärens framtida inkomster som är det mest intressanta i sammanhanget. Normalt förutsätts nämligen gäldenären inte ha några omsättningsbara tillgångar när skuldsanering genomförs. Det framgår bl.a. av att det är den återstående skuldbördan efter det att gäldenären har realiserat egendom som han eller hans familj inte är i oundgängligt behov av (nettoskuldsättningen) som ska beaktas när man ska avgöra om skuldsanering ska medges (se kommentaren s. 44-45 och 96). Enligt förarbetena till skuldsaneringslagen är det exempelvis inte rimligt att den som vill komma ifråga för skuldsanering behåller dyrare bostad, sommarhus, bil, båt eller liknande (se prop. 1993/94:123 s. 93). Vidare sägs där att en principiell utgångspunkt är att gäldenärens ägda bostad som utgör säkerhet för en fordran ska realiseras innan beslut om skuldsanering meddelas. Även om gäldenären alltså normalt bör realisera den pantsatta bostaden kan det i många fall emellertid av sociala och även rent ekonomiska skäl vara lämpligt att gäldenären bor kvar i sin ägda bostad även under en skuldsanering. Även hänsyn till omsättningen av bostäder i allmänhet (dvs. att en bostad är osäljbar eller särskilt svårsåld [se RH 1996:63]) kan, enligt förarbetena till lagen, tala för en sådan lösning. En förutsättning för att en sådan lösning ska bli aktuell är enligt förarbetena till skuldsaneringslagen att gäldenärens bostadsstandard inte överstiger vad som är nödvändigt för gäldenären och hans eller hennes familj och att den inte i någon mer nämnvärd utsträckning inkräktar på betalningsutrymmet till nackdel för övriga borgenärer. Gäldenären bör alltid få förbehålla sig en viss del av sina kostnader för sin omedelbara försörjning. I det ingår skäliga boendekostnader. Vid bedömningen av om boendekostnaden är skälig ska Kronofogdemyndighetens meddelanden om bestämmande av förbehållsbelopp vid utmätning av lön m.m. i allmänhet vara vägledande. (Se prop. 1993/94:123 s 128 ff., jfr även Kronofogdemyndighetens rättsliga PM 2008-05-19 om bedömning av bostadskostnad och bostadsyta i skuldsanering, dnr 806-11479-08/123.) Det bör inom ramen för den allmänna skälighetsbedömning som ska göras enligt 4 skuldsaneringslagen prövas om det är förenligt med skuldsaneringens syften att gäldenären bor kvar i sin bostad (se kommentaren s. 139.) 3.1.2 Särskilt om fastighet I NJA 1999 s. 718 fann Högsta domstolen att det inte var klarlagt att makarna A:s totala boendekostnad skulle sänkas vid en flytt till annan bostad och att det heller inte var klart att det fanns ett övervärde i fastigheten som kunde komma borgenärskollektivet till godo vid en försäljning samt att det inte kunde begäras av makarna att bekosta värderingsintyg och annan utredning som kunde behövas för att fastställa hur det förhöll sig med detta. Högsta domstolen förordnade att skuldsanering skulle inledas och återförvisade målen till Kronofogdemyndigheten för erforderlig handläggning. 3.1.3 Särskilt om bostadsrätt I rättsfallet RH 1996:63 har inte ansetts att en gäldenär med skulder om ca 623 000 kr, varav 440 000 kr solidariskt med hustrun, har rätt att förbehålla sig en bostadsrätt med ett uppskattat marknadsvärde om ca 280 000 kr. Skuldsanering har inte beviljats. Hovrätten anger i sina skäl för beslutet bl.a. följande. För bedömningen av frågan om det med beaktande av gäldenärens ekonomiska och personliga förhållanden är skäligt att bevilja honom skuldsanering är dennes del i bostadsrättslägenhet av särskild betydelse. Innehav av en lägenhet med ett värde av omkring 280 000 kr överskrider, i vart fall i regel, vad som kan anses skäligt att förbehålla en gäldenär i ett skuldsaneringsärende. Om lägenheten säljs skulle såväl gäldenärens skuldbörda som bostadskostnad minska och ge honom ökade möjligheter att betala kvarstående skulder. I sammanhanget bör även beaktas att gäldenären är solidariskt betalningsansvarig med sin maka för skulden om 440 000 kr. 3.2 Utsökningsbalken 3.2.1 Allmänt De allmänna förutsättningarna för utmätning av både lös och fast egendom är att egendomen ska tillhöra gäldenären och kunna överlåtas samt ha ett förmögenhetsvärde som utmätningsobjekt. Dessutom gäller att en ekonomisk enhet inte får splittras. Utmätningen ska också ge ett överskott, efter avdrag för kostnaderna, som gör åtgärden försvarlig.
3.2.2 Särskilt om fastighet Det väsentliga vid fastighetsutmätning är hur mycket en utmätning och försäljning inbringar. En fastighet kan i sig ha ett högt värde, men om den är belånad för lika mycket eller mer, kan den inte utmätas och säljas för att täcka ytterligare skulder. För att fastigheten ska kunna utmätas måste den ha ett övervärde värdet av fastigheten ska vara större än vad pantbrevsinnehavarna har att fordra. Övervärdet ska vara så stort att utmätningssökanden får i vart fall delvis betalt för sin fordran. Åtgärden ska också vara försvarlig. Härutöver ska kostnader som kan tänkas uppstå vid en exekutiv försäljning beaktas(se handbok Utmätning s. 186). Det går inte att finna någon vägledning i praxis när det gäller frågan om vilket värde eller övervärde en fastighet ska ha för att utmätning ska ske. Beneficiereglerna i 5 kap. UB är inte tillämpliga vid utmätning av fastigheter utan endast vid utmätning av lös egendom (jfr vad som anges under rubriken 3.2.3). 3.2.3 Särskilt om bostadsrätt Med bostadsrätt avses den nyttjanderätt som en bostadsrättsförening upplåter åt sina medlemmar. En bostadsrättslägenhet är lös egendom. Beneficiereglerna, dvs. reglerna om undantag från utmätning, finns i 5 kap. UB. I 5 kap. 1-4 regleras undantag med hänsyn till gäldenärens behov. Enligt 5 kap. 1 första stycket 6 UB undantas från utmätning bostadsrätt till lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida ej gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. Enligt 2 första stycket i samma kapitel ska, när gäldenären har familj, vad som får undantas enligt 1 bestämmas med skälig hänsyn även till vad familjen brukar eller behöver. Spärren mot utmätning av bostadsrätter har tillkommit av sociala skäl. Högsta domstolen har flera gånger tagit upp frågan om vilket värde en bostadsrätt kan ha för att undantas från utmätning. Den praxis som nu gäller finns i NJA 2004 s. 373, som innehåller två avgöranden, RIC 25/04 och 26/04 (se Handbok Utmätning, KFM 901, utgåva 5 bl.a. s. 94 ff.). I det ena avgörandet (RIC 26/04) var det fråga om en bostadsrätt om fyra rum och kök med ett värde om 400 000 kr. Den användes som bostad av två makar och deras tre barn. Högsta domstolen ansåg det oskäligt att undanta bostadsrätten från utmätning. I domskälen uttalades att utmätningsfrihet i vart fall ska gälla för sådana bostadsrätter som är avsedda som familjebostäder och vilkas värde inte i väsentlig mån överstiger 300 000 kr medan lägre gränsvärden ska tillämpas för mindre bostadsrättslägenheter. Gränsen ligger alltså någonstans strax över ett marknadsvärde om 300 000 kr för att en familjebostad ska undantas från utmätning (se Handbok Utmätning s 100.) Det andra avgörandet (RIC 25/04) gällde en bostadsrätt om två rum och kök med ett värde om 265 000 kr. Den användes som bostad för en ensam person. Högsta domstolen ansåg det oskäligt att undanta bostadsrätten från utmätning. Högsta domstolen fann alltså att detta värde var för högt, men uttalar sig inte om vilket värde som skulle kunna godtas för att bostadsrätten, avsedd för en person, inte skulle utmätas (se Handbok Utmätning s 101). Vad gäller frågan om det kan anses oskäligt att undanta en bostadsrätt från utmätning med hänsyn till dess värde har Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1989 s 409 I-IV (RIC 21/89) uttalat att det förhållandet att en bostadsrätt är pantsatt inte bör inverka på skälighetsbedömningen utan till grund för denna bör läggas bostadsrättens värde utan belastningen. I handboken Utmätning s. 101 står följande att läsa om detta rättsfall. Det har således vid bedömningen om bostadsrätten får utmätas ingen betydelse hur stort övervärde bostadsrätten har, bara utmätningen kan anses försvarlig. Konsekvensen av Högsta domstolens uttalande är att har gäldenären en bostadsrätt värd 900 000 kr som är belånad för 800 000 kr så bör den kunna utmätas. En gäldenär som har en obelånad bostadsrätt värd 150 000 kr torde däremot få behålla den. 4 Kronofogdemyndighetens bedömning Enligt Kronofogdemyndighetens mening finns vid prövningen av om huruvida en gäldenär, för att komma i fråga för skuldsanering, ska få behålla en av denne ägd bostad inte skäl att göra skillnad mellan fall då bostaden är en bostadsrättslägenhet eller en fastighet. Beneficiereglerna i 5 kap. UB
bör vid prövningen i princip tillämpas analogt förutom vad gäller vilket värde som ska ligga till grund för bedömningen, se s. 8-9. Som framgått är huvudregeln i ett skuldsaneringsärende där det finns tillgångar i form av en fastighet eller en bostadsrättslägenhet som utgör gäldenärens bostad att fastigheten eller bostadsrätten ska försäljas. Den som ansöker om skuldsanering ska visa vilka ansträngningar som han eller hon har gjort för att sälja bostaden och flytta till ett annat billigare boende, exempelvis en hyresrätt. Som konstaterats i förarbetena till skuldsaneringslagen och lagkommentaren kan det dock i många fall vara lämpligt att gäldenären får bo kvar i sin egen ägda bostad. Frågan är vad som ska vara avgörande vid denna bedömning. De uttalanden som Högsta domstolen har gjort i rättsfallet NJA 1999 s. 718 talar för att det är en bostads övervärde, och alltså inte dess marknadsvärde, som bör beaktas i detta avseende i skuldsaneringsärenden. Utgångspunkten i det följande är därför att det är en fastighets eller en bostadsrätts övervärde som är intressant vid prövningen av en ansökan om skuldsanering. Det är enbart gäldenärens andel av bostadens värde som beaktas vid bedömningen av om huruvida gäldenären är att anse som kvalificerat insolvent. Vid en totalbedömning måste hänsyn också tas till att det kan vara flera ägare till bostaden. Värdet av make/maka/sambos andel av bostaden kan dock ha betydelse vid skälighetsbedömningen, se s. 9-10. Med denna utgångspunkt, dvs. att det är bostadens övervärde som bör beaktas, blir bostadens marknadsvärde ensamt ointressant och detta oavsett hur högt marknadsvärdet än är (jfr prop. 1993/94:123 s. 93). En samlad bedömning ska göras vid prövningen av frågan om huruvida gäldenären bör få behålla och bo kvar i sin egen ägda fastighet eller bostadsrätt vid en skuldsanering. Enligt Kronofogdemyndighetens mening bör bl.a. följande ekonomiska och sociala faktorer beaktas vid bedömningen. Ekonomiska skäl: Övervärdet i sig Eftersom det är fråga om just övervärde på bostaden, och inte marknadsvärde, bör det inte komma på fråga att överväga om huruvida olika värden på skilda håll i landet bör godtas. Det enda rimliga är att ha ett och samma riktvärde för hela landet. (Jfr uttalanden av Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1989 s. 409 om att det knappast synes rimligt att vid skälighetsbedömningen godta olika marknadsvärden på skilda håll i landet.) Kronofogdemyndigheten anser att ett riktvärde om 150 000 200 000 kr bör gälla som utgångspunkt. Riktvärdet bör gälla efter att avdrag har gjorts för eventuella kostnader som uppkommit i samband med försäljningen såsom exempelvis mäklararvode, flyttkostnader och realisationsskatt (nettoövervärde). Beloppsgränsen avviker visserligen från vad som enligt praxis gäller för utmätningsfrihet avseende en bostadsrättslägenhet som är obelånad och avsedd för en familj. Kronofogdemyndigheten anser emellertid att en sådan avvikelse är motiverad med hänsyn främst till att skuldsaneringsinstitutet har andra syften än institutet avseende utmätning av egendom, nämligen bl.a. det att gäldenärens skulder ska sättas ned. Ett beslut om skuldsanering får dessutom anses vara en förmån för gäldenären. Vidare finns, enligt Kronofogdemyndigheten, skäl för en sådan avvikelse med hänsyn till att gäldenären i ett skuldsaneringsärende som huvudregel ska ha realiserat sina tillgångar innan skuldsanering kan komma ifråga, och alltså endast undantagsvis får behålla en tillgång. Den som inte vill realisera sina tillgångar blir som huvudregel inte heller beviljad skuldsanering och eventuella beslut om utmätning av personens lön får i stället alltjämt gälla. Det bör understrykas att riktvärdet bör gälla som utgångspunkt och, även om bostadens nettoövervärde överstiger riktvärdet i icke ringa omfattning, kan ekonomiska eller sociala skäl motivera undantag från huvudregeln. Ett exempel på en sådan situation kan vara om bostaden i stor utsträckning är handikappanpassad för gäldenären eller någon i dennes familj, exempelvis genom att badrum eller kök har byggts om och anpassats till den handikappades behov. Den handikappade eller dennes familj får i sådana fall ofta bidrag från kommunen för ombyggnaden. Det kan inte anses ekonomiskt försvarbart att låta gäldenären sälja bostaden för att sedan bli tvungen att låta den nya bostaden handikappanpassas på motsvarande sätt. Någon övre gräns för hur mycket övervärdet får överstiga riktvärdet bör inte finnas.
Om gäldenären har en bostad vars nettoövervärde understiger riktvärdet bör det normalt också anses skäligt att låta gäldenären behålla densamma oavsett omständigheterna i det enskilda fallet. Det bör dock givetvis beaktas att det i vissa fall kan vara så att förhållandet mellan bostadens övervärde och gäldenärens skuldbörda är sådant att kravet på kvalificerad insolvens inte kan anses uppfyllt. Övervärdet i förhållande till skuldbördan bör emellertid även beaktas vid den allmänna skälighetsbedömningen. Om gäldenären är solidariskt betalningsansvarig med make/maka/sambo för en del av sina skulder kan ett högt övervärde förenat med make/maka/sambos förmåga att bidra till betalningen, antingen genom sin del av bostadens övervärde och/eller betalningsförmåga, av de gemensamma skulderna komma att påverka den allmänna skälighetsbedömningen. Bostadens storlek och standard påverkar marknadsvärdet och därmed övervärdet men bör - i enlighet med vad som anges i Kronofogdemyndighetens rättsliga PM 2008-05-19 - i sig sakna betydelse vid skälighetsbedömningen. Skulle boendekostnaden minska genom en försäljning och flytt till annat boende? Frågan om det är skäligt att gäldenären säljer bostaden blir beroende av vilka ekonomiska effekter som detta kan beräknas få. Om en jämförelse mellan, å ena sidan, kostnaderna för gäldenären att bo som nu och, å andra sidan, de ekonomiska verkningarna av att sälja bostaden och flytta till en hyresrätt visar att det förstnämnda alternativet ger ett lika bra eller bättre utbyte åt borgenärskollektivet talar det för att gäldenären bör kunna få skuldsanering utan hinder av sitt innehav av bostadsrätt eller fastighet. Utgångspunkten för bedömningen av vad som är en skälig bostadskostnad är Kronofogdemyndighetens rekommendationer vid utmätning i lön. Vad hyresnivån beträffar kan ledning även hämtas från Försäkringskassans normer. (Se vidare Kronofogdemyndighetens rättsliga PM 2008-05-19.) Sociala skäl: Bostadssociala skäl kan i vissa fall vara så starka att dessa väger tyngre än borgenärernas allmänna intresse av att värdefulla bostäder - vars övervärde överstiger riktvärdet - avyttras innan skuldsanering kan komma ifråga. I det följande anges några faktorer som bör beaktas vid denna bedömning. Gäldenärens behov av bostaden Gäldenärens särskilda behov av bostaden bör beaktas. Ett särskild behov kan som nämnts tidigare exempelvis finnas i fall gäldenären eller någon i dennes familj är handikappad och bostaden är speciellt anpassad för den handikappades behov. Särskilda svårigheter att flytta? Gäldenären kan ha särskilda svårigheter att flytta, exempelvis på grund av hög ålder, allvarlig sjukdom eller på grund av att gäldenären trots stor ansträngning inte har möjlighet att få ett hyreskontrakt eller annat boende. Vidare kan särskilda svårigheter att flytta finnas om gäldenären har barn som går i skolan och har sitt sociala umgänge i närområdet.