Tvångsförsäljning av bostadsrätt - förfarande och formkrav

Transkript

1 1(9) Tvångsförsäljning av bostadsrätt - förfarande och formkrav Vid tvångsförsäljning ska följande förfarande och formkrav jämte bifogad promemoria tillämpas. Bostadsrättshavaren ska skriftligen underrättas om ansökan om tvångsförsäljning. Underrättelsen ska delges och bostadsrättshavaren ges skälig tid att yttra sig över ansökan när bostadsrättsföreningen själva sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning. När bostadsrättshavaren ska delges får KFM inte fatta beslut om tvångsförsäljning förrän bostadsrättshavaren har delgivits ansökan och getts skälig tid att yttra sig. Om bostadsrättshavaren med anledning av ansökan om tvångsförsäljning för talan i ärendet behöver delgivning inte ske. När det i lagakraftvunnet utslag eller dom har slagits fast att nyttjanderätten förverkats saknas det normalt anledning att delge ansökan om tvångsförsäljning. Ett särskilt motiverat beslut ska alltid upprättas. Bostadsrättshavaren ska skriftligen underrättas om beslutet. Bedöms bostadsrättshavaren sakna kännedom om det förfarande som pågår mot honom och har KFM inte delgett honom ansökan om tvångsförsäljning kan det motivera delgivning av beslutet. Medger bostadsrättshavaren ansökan om tvångsförsäljning behöver ansökan eller beslutet inte delges. Beslutet gäller omedelbart och laga kraft behöver normalt inte avvaktas innan försäljning sker, förutsatt att inget hinder uppkommer. Avslår KFM ansökan om försäljning ska beslutet delges sökanden och laga kraft avvaktas innan KFM skiljer sig från ärendet. Detta ställningstagande ersätter ställningstagande 13/09/VER. Ställningstagandet tillämpas på ansökningar som inkommer fr.o.m. 1 januari Maria Mindhammar Chef Verksamhetsområde 2 Jens Haggren Verksjurist, föredragande Webbplats: E-postadress: kronofogdemyndigheten@kronofogden.se Postadress Besöksadress Telefon Telefax Box 1050 Esplanaden SUNDBYBERG SUNDBYBERG

2 2(9) /121 RÄTTSLIG PROMEMORIA 1 Sammanfattning Bostadsrättshavaren ska skriftligen underrättas om ansökan om och beslutet om tvångsförsäljning. Underrättelsen ska, i de fall bostadsrättsföreningen själva sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, delges och bostadsrättshavaren ges skälig tid att yttra sig över ansökan. I sådant fall får beslut om tvångsförsäljning inte fattas förrän bostadsrättshavaren delgetts och getts skälig tid att yttra sig över ansökan. Om bostadsrättsföreningen i sin ansökan om tvångsförsäljning åberopar ett lagakraftvunnet utslag eller dom där nyttjanderätten förverkats saknas normalt anledning att delge ansökan. Bedöms bostadsrättshavaren sakna kännedom om förfarandet som pågår och har KFM inte delgett honom ansökan om tvångsförsäljning kan det motivera delgivning av beslutet. Beslutet gäller omedelbart och verkställigheten fortgår så länge något hinder inte uppkommer. Vad som nu sagts gäller också när bostadsrättshavaren medger ansökan. Överklagas beslutet om tvångsförsäljning eller invänder bostadsrättshavaren mot beslutet kan det vara hinder mot att verkställigheten fortgår. 1 Avslår KFM ansökan om tvångsförsäljning ska sökanden delges beslutet och laga kraft avvaktas innan KFM skiljer sig från ärendet och avslutar det i databasen. 2 Bakgrund, frågeställning och syfte Uppgiften att handlägga tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen (BRL) hanteras av KFM sedan Genom de ändringar som införts i BRL handläggs tvångsförsäljning i huvudsak enligt reglerna om exekutiv försäljning. Varken BRL eller förarbetena till den ger emellertid tydliga besked om hur KFM ska förfara med själva ansökan eller beslutet om tvångsförsäljning. På vilket sätt bostadsrättshavaren ska ges möjlighet att yttra sig över ansökan och om det ska upprättas ett särskilt motiverat beslut är inte klarlagt. Inte heller ges besked om exempelvis beslutet ska delges. Det har kommit några avgöranden från hovrätt men inget prejudikat från Högsta domstolen. Handläggningen inom KFM skiljer 1 Med hinder avses här t.ex. att domstol beslutar att inställa vidare åtgärder i samband med överklagandet eller att KFM, vid invändning mot verkställighet enl. 3 kap. 21, själv finner att verkställighet inte ska ske eller att det finns anledning att avvakta med verkställigheten under den tid KFM utreder invändningen, se mer om detta i Kronofogdemyndighetens ställningstagande 2/08/IND.

3 3(9) sig därför åt. För att åstadkomma en ökad samsyn och enhetlighet inom KFM har följande ställningstagande utarbetats. De frågor som besvaras är; Ska bostadsrättshavaren skriftligen beredas tillfälle att yttra sig över ansökan om tvångsförsäljning? Ska KFM upprätta ett särskilt motiverat beslut om tvångsförsäljning? Ska bostadsrättshavaren delges någon eller båda handlingarna? Påverkas svaren på frågorna till någon del av att bostadsrättshavaren medger tvångsförsäljning eller att förverkandefrågan tidigare prövats rättsligt i annan ordning? 3 Gällande rätt m.m. 3.1 Förfarande och formkrav Tvångsförsäljning regleras i 8 kap. BRL. I övrigt gäller bestämmelserna i UB och UF om exekutiv försäljning av lös egendom, 8 kap. 2 BRL. Hänvisningen tar främst sikte på bestämmelserna i 8-9, 13-14, 17 och 18 kap UB men också mer allmänna bestämmelser kan vara tillämpliga. 2 När en ansökan om tvångsförsäljning ges in ska KFM pröva om förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda, 8 kap. 4 BRL. Det finns inget krav på att ansökan föregåtts av en exekutionstitel. KFM ska göra en ordentlig prövning där bostadsrättshavaren normalt ges möjlighet att yttra sig. Har bostadsrättshavaren inget att invända mot ansökan saknas anledning för KFM att pröva ansökan. När förverkandegrunden avser något annat än betalningsförsummelse, och parterna har olika uppfattning i frågan, kan saken vara så tveksam att KFM måste avslå ansökan. Vid sin prövning förutsätts KFM tillämpa allmänna principer om bevisföring. Av förarbeten och praxis följer att KFM bara ska genomföra tvångsförsäljning i klara fall. I andra fall ska ansökan avslås. 3 Såväl beslutet om tvångsförsäljning som själva försäljningen får överklagas enligt 18 kap. UB, jfr 18 kap. 2 och 7 tredje och femte stycket UB. 4 Beslutet om tvångsförsäljning får överklagas inom tre veckor från delgivning. Att överklagandetiden räknas från den tidpunkten är emellertid i sig inget krav på delgivning. I vilken utsträckning delgivning ska ske regleras i UF. 5 2 Prop. 1995/96:17 s. 35, 61 ff. och 65, Bostadsrättslagen, En kommentar, 4:e uppl., s. 265 ff. 3 Prop. 1995/96:17 s. 36, Bostadsrättslagen, s. 269 f. och NJA 1998 s Prop. 1995/96:17 s Utsökningsbalken, En kommentar, 4:e uppl., s Se även prop. 1980/81:8 s. 865 ff.

4 4(9) Av lagmotiven och kommentaren till BRL framgår att KFM ska upprätta ett särskilt beslut när ansökan avslås (beträffande formkraven se 2 kap. 18 UB 6 ). I kommentaren anges också att KFM ska meddela ett särskilt motiverat beslut när bostadsrättshavaren invänder mot ansökan och frågan om förverkande inte prövats tidigare i en avhysningsprocess. Beträffande avslagsbeslut anges särskilt att de ska delges. 7 Beträffande andra situationer ges inget besked om delgivning ska ske eller inte. Enligt 4 kap. 3 UF ska KFM, också när det inte är särskilt föreskrivet underrätta bl.a. sökande och svarande om beslut och åtgärder när det har betydelse för deras rättsanspråk. Underrättelser m.m. får lämnas muntligt när skriftlig form inte är föreskriven. Används skriftlig form och det inte är föreskrivet hur handlingen ska överlämnas, får den skickas med post eller lämnas på annat lämpligt sätt. Också när det inte är särskilt föreskrivet ska handlingen delges när det har betydelse för det fortsatta förfarandet, 4 kap. 4 UF. Vad gäller förfarande och formkrav under själva försäljningsförfarandet kommuniceras majoriteten av handlingarna (underrättelser, beslut m.m.) enligt UB:s och UF:s bestämmelser skriftligen med berörda sakägare och skickas med vanlig post. Frågan om ansökan om tvångsförsäljning ska delges har i några fall prövats av domstol 8. Domstolarna har upphävt KFM:s beslut om tvångsförsäljning och som skäl angett att KFM inte har delgett ansökan med svaranden. Ett av avgörandena har publicerats som ett referat av Domstolsverket (RH 2010:70). Domstolarna har sammanfattningsvis bedömt frågan enligt följande. Det har ansetts som en grundläggande princip att den enskilde ska delges en ansökan som rör hans civila rättigheter. Den enskilde ska nämligen på ett betryggande sätt ha lämnats möjlighet att ta tillvara sina rättigheter. I de aktuella avgörandena hänvisas till att frågan gäller tvångsförsäljning av bostadsrätt. Ett beslut om tvångsförsäljning förutsätter att nyttjanderätten till lägenheten har förverkats m.m. Det anges vidare att prövningen av dessa frågor ska göras i ärendet om tvångsförsäljning. Mot den bakgrunden har domstolarna bedömt att är fråga om sådana ärenden i vilket ansökan och KFM:s föreläggande om yttrande ska delges. Med hänvisning till att så ej har skett och att klaganden inte heller har fört talan i ärendet hos KFM har det därmed har förekommit domvilla. Besluten om tvångsförsäljning har undanröjts och ärendena återförvisats till KFM för ny 6 Prop.1980/81:8 s. 253 ff., Utsökningsbalken, s. 54 f. 7 Bostadsrättslagen s. 270 f. jfr med prop. 1995/96:17 s Göta hovrätt ÖÄ , Göta hovrätt RH 2010:70, Hovrätten över Skåne och Blekinge ÖÄ och Svea hovrätt ÖÄ

5 5(9) handläggning. Tilläggas bör att det i samtliga ovanstående avgöranden har avsett situationer där bostadsrättsföreningen själva sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning. 3.2 Skyddet enligt Europakonventionen Artikel 6 i Europakonventionen stadgar bl.a. att envar ska vid prövningen av hans civila rättigheter och skyldigheter vara berättigad till en rättvis och offentlig förhandling inom skälig tid och inför en oavhängig och opartisk domstol. Europakonventionen gäller som svensk lag (se SFS 1994:1219). I prövningen av civila rättigheter och skyldigheter ingår som ett led att låta parterna yttra sig över det material som ges in till domstolen (den s.k. kontradiktoriska principen). Europadomstolen har i ett antal avgöranden funnit att det utgör ett brott mot artikel 6 i Europakonventionen att inte delge en part handlingar (t.ex. Baumann mot Frankrike och Beer mot Österrike). Europadomstolen har vidare funnit att det inte är tillräckligt att parten i efterhand och genom ett eventuellt överklagande får möjlighet att bemöta vad som anförts (Brandstetter mot Österrike). 3.3 Kronofogdemyndighetens beslut En dom eller utslag om förverkande skiljer sig mot ett beslut om tvångsförsäljning. De föregående tar ställning i frågan om nyttjanderätten förverkats medan KFM:s beslut tar ställning till frågan om tvångsförsäljning ska genomföras, där förverkandefrågan ingår som en del i prövningen. 9 Bostadsrättshavaren ska då redan vara uppsagd och kan inte sägas upp genom KFM:s beslut. KFM:s beslut är vidare ingen exekutionstitel och kan inte verkställas i annan omfattning än för att sälja bostadsrätten. Beslutet kan således inte ligga till grund för en ansökan om avhysning eller handräckning enligt 8 kap. 18 UB. För det förra krävs en dom eller utslag om förverkande. För det senare att bostadsrätten har sålts exekutivt eller via tvångsförsäljning. Rättskraften hos KFM:s beslut och t.ex. en dom om förverkande skiljer sig således åt. Lagstiftarens allmänna hänvisning till bl.a. 2 kap. UB och att tvångsförsäljningsbeslut kan överklagas i den ordning som gäller för utsökningsmål innebär att tvångsförsäljningsbeslut följer de allmänna bestämmelserna om KFM:s övriga beslut. 10 Konsekvenserna vad gäller beslutens rättskraft m.m. blir då detsamma. Grundläggande för KFM:s beslut är att de gäller omedelbart och att laga kraft inte behöver avvaktas, jfr t.ex. ett beslut om 9 Bostadsrättslagen s. 268 ff. 10 Prop. 1995/96:17 s. 35 och

6 6(9) utmätning eller beslut med anledning av en invändning mot ansökan. Om KFM skulle behöva avvakta vidare åtgärder i ett mål till dess meddelade beslut vunnit laga kraft skulle förfarandet fördröjas avsevärt. Därför gäller som princip att verkställigheten fortgår även om något beslut överklagas, 2 kap. 19 UB. Laga kraft ska avvaktas i vissa specifika situationer för vilka särskilda föreskrifter meddelats. 11 Beslutet om tvångsförsäljning gäller således omedelbart och verkställigheten fortgår så länge något hinder inte uppkommer. 4 Kronofogdemyndighetens bedömning 4.1 Underrättelse om tvångsförsäljning Som angetts tidigare ska tvångsförsäljning bara genomföras när förverkandefrågan är otvistig eller framstår som klar. 12 KFM måste göra en helhetsbedömning där inte bara förverkandegrunden utan också andra omständigheter (vad är styrkt etc.) och eventuella invändningar (jfr 3 kap. 21 UB) beaktas vid prövningen. KFM:s prövning skiljer sig emellertid från den som sker i domstol. KFM kan bara beakta skriftliga bevis. Vittnesförhör och annan muntlig bevisning kan inte tas upp i dessa fall. Däremot kan sådant tas upp i ett domstolsförfarande. KFM:s prövning begränsas utifrån dessa förutsättningar och inverkar på myndighetens möjligheter att bedöma om en nyttjanderätt förverkats eller inte. KFM ska därför avslå en ansökan om tvångsförsäljning så snart förverkandefrågan är tvistig eller oklar. För att kunna göra en bedömning måste KFM pröva ansökan genom att bl.a. låta bostadsrättshavaren yttra sig över ansökan. För den enskilde är en eventuell tvångsförsäljning dessutom en lika ingripande åtgärd som en dom eller utslag om förverkande. Därför ska bostadsrättshavaren alltid skriftligen underrättas om ansökan, jfr 4 kap. 3 UF. 4.2 Delgivning av ansökan Uppsägning från bostadsrättsföreningen När bostadsrättsföreningen själva säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning är det föreningen som ska ombesörja att bostadsrättshavaren delges uppsägningen, 7 kap. 27 BRL. I denna situation har förverkandefrågan inte prövats rättsligt innan ansökan om tvångsförsäljning. När KFM sedan prövar om det finns förutsättningar för en tvångsförsäljning bör därför bostadsrättshavaren ges rätt att 11 Utsökningsbalken, s. 55 f., Gregow, Utsökningsrätt, 4:e uppl., s. 55 ff. och prop. 1980/81:8 bl.a. s. 159 ff. 12 Se not 3.

7 7(9) yttra sig. KFM:s bedömning av om nyttjanderätten förverkats får anses ingå som ett led i prövningen av den enskildes civila rättigheter och skyldigheter enligt artikel 6 i Europakonventionen. Parternas rätt ska tas tillvara genom den kontradiktoriska principen. Det innebär att det material som bostadsrättsföreningen gett in till KFM ska delges bostadsrättshavaren som ska ha tillfälle att bemöta det. Bostadsrättshavaren bör ges tillfälle att tidigt i förfarandet komma med bemötande, det är således inte tillräckligt att han eller hon ges möjlighet att få beslutet om tvångsförsäljning prövat genom överklagande. Med hänvisning till vad som anförts ovan saknas det skäl att efterge kravet på delgivning. Ett sådant absolut delgivningskrav kan t.ex. få till följd att bostadsrättshavaren måste delges genom kungörelsedelgivning om andra delgivningsformer varit resultatlösa. Kravet på delgivning medför vidare att något beslut om tvångsförsäljning inte får fattas förrän bostadsrättshavaren delgetts ansökan och givits skälig tid att yttra sig. Om bostadsrättshavaren med anledning av ansökan om tvångsförsäljning för talan i ärendet behöver någon delgivning inte ske. Bostadsrättshavaren har genom sitt agerande visat sig ha kännedom om det aktuella tvångsförsäljningsärendet Dom eller utslag om förverkande I förarbetena till BRL har inte berörts om förekomsten av en dom eller utslag om förverkande påverkar KFM:s prövning i frågan om tvångsförsäljning. I kommentaren till BRL anges däremot att KFM inte torde kunna pröva frågan om förverkande på nytt om det finns en lagakraftvunnen dom på förverkande. 13 Vidare är det klarlagt att KFM:s beslut kan få betydelse för frågan när bostadsrättshavaren ska anses skild från lägenheten om det saknas en tidigare dom eller ett utslag om förverkande. 14 När bostadsrättsföreningen ansöker om avhysning hos KFM, eller ger in stämningsansökan med yrkande om bostadsrättshavarens skiljande från bostadsrätten till domstol, delges svaranden föreläggandet resp. stämningsansökan (se 29 lag om betalningsföreläggande och handräckning samt 42 kap. 5 rättegångsbalken). Avhysningsansökan resp. stämningsansökan gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning, 7 kap. 28 BRL. Bostadsrättshavaren tillförsäkras vid denna prövning av om nyttjanderätten förverkats ett skydd som väl svarar upp mot kraven i artikel 6 i 13 Bostadsrättslagen s NJA 1999 s. 610, Bostadsrättslagen s. 155 f. och 242.

8 8(9) Europakonventionen. När bostadsrättsföreningen sedan ansöker om tvångsförsäljning och åberopar ett lagakraftvunnet utslag eller dom på att nyttjanderätten förverkats finns det normalt inte anledning för KFM att delge ansökan om tvångsförsäljning. Enligt KFM:s uppfattning kan förekomsten av en dom eller utslag om förverkande underlätta KFM:s prövning och också ge förutsättningar för myndigheten att genomföra tvångsförsäljning när den grund som åberopas är något annat än betalningsförsummelse eller parterna har olika uppfattning i förverkandefrågan. 4.3 Beslut om tvångsförsäljning Av samma skäl som anförts i avsnitt 4.1. ska KFM alltid upprätta ett särskilt motiverat beslut och skriftligen underrätta bostadsrättshavaren om det, jfr 4 kap. 3 UF och 2 kap. 18 UB. 15 Beslutet gäller omedelbart och verkställigheten fortgår om inget hinder uppkommer. 16 Det saknas skäl att delge tvångsförsäljningsbeslut utifrån bestämmelsen i 4 kap. 4 UF. 17 Detta påverkas inte heller av om ansökan om tvångsförsäljning tidigare har delgetts med bostadsrättshavaren. Besluten ska därför normalt kunna skickas med vanlig post. Precis som med underrättelse om ansökan ska KFM, vid returförsändelse, efterforska ny adress och skicka beslutet på nytt. Bedömer KFM att bostadsrättshavaren saknar kännedom om det aktuella tvångsförsäljningsärendet kan det motivera att bostadsrättshavaren delges beslutet. En bedömning måste alltid göras utifrån varje enskilt fall. Verkställigheten av beslutet fortgår om inget hinder uppkommer. 18 Om bostadsrättsföreningen i sin ansökan om tvångsförsäljning åberopat tidigare dom eller utslag som sedan överklagats bör KFM avslå ansökan om tvångsförsäljning. I det läget kan KFM inte med någon större säkerhet bedöma om nyttjanderätten förverkats. Avslår KFM ansökan om tvångsförsäljning ska sökanden delges beslutet och laga kraft avvaktas innan KFM skiljer sig från ärendet och avslutar det i databasen. 15 Jfr Bostadsrättslagen s. 270 f. 16 Se avsnitt Jfr vad som sägs i avsnitt 3.1. Att inte delge behöver inte leda till någon rättsförlust för part. Inte heller påverkar det parts möjlighet att överklaga. Överklagas KFM:s beslut kan det däremot få betydelse för frågan när bostadsrättshavaren ska anses skild från lägenheten, NJA 1999 s Se not 1 och avsnitt 3.3.

9 9(9) Därmed tidsbegränsas sökandens möjlighet att överklaga och ärendet avslutas i databasen först när det vunnit laga kraft Bostadsrättshavaren medger ansökan Mot bakgrund av tvångsförsäljningens ingripande karaktär bör någon form av aktivitet från bostadsrättshavarens sida ske för att KFM ska kunna konstatera att han medger ansökan. Bostadsrättshavaren ska därför uttryckligen (muntligt eller skriftligt har ingen betydelse i sakfrågan) medge ansökan. Ur bevissynpunkt är ett skriftligt medgivande att föredra. Att bostadsrättshavaren flyttat självmant eller blivit avhyst pga. en tidigare dom kan enligt KFM:s uppfattning inte enbart grunda uppfattningen att han får anses ha medgett ansökan eller inte har något att invända mot den. 20 Det finns alltid en möjlighet att bostadsrättshavaren inte fullt ut förstår konsekvenserna av sitt medgivande. Bostadsrättshavaren kan också ångra sitt medgivande och återkalla det. Också om medgivande skett kan det vid en prövning komma fram uppgifter som innebär att det i vart fall saknas förutsättningar för tvångsförsäljning. Därför ska KFM alltid pröva ansökan och upprätta ett särskilt beslut. I beslutet ska anges att bostadsrättshavaren medgett och på vilket sätt det skett. Beslutet ska skickas med vanlig post. Verkställigheten av beslutet fortgår om inget hinder uppkommer. 21 Medger bostadsrättshavaren tvångsförsäljning innan han underrättats om ansökan behöver någon underrättelse inte skickas ut. I andra fall ska bostadsrättshavaren skriftligen underrättas också om den. 19 Se vid not 7 och prop. 1980/81:81:8, bl.a. s Jfr dock Bostadsrättslagen s. 163 f. 21 Se not 1 och avsnitt 3.3.