Anvisning om hyresbestämning för projekt för grupper med särskilda behov som stöds av ARA 26.4.2010
Innehåll 1 TILLÄMPNINGSOMRÅDE... 3 2 HYRORNAS SKÄLIGHET OCH SJÄLVKOSTNADSPRINCIPEN... 3 3 BESTÄMNING AV SJÄLVKOSTNADSHYRA... 4 4 UTJÄMNING AV HYROR... 7 5 ANNAT SPECIELLT... 7 2
1 TILLÄMPNINGSOMRÅDE Denna anvisning är avsedd att tillämpas i första hand på hyresbostäder som lånefinansierats med stöd av lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001, nedan räntestödslagen) för vars byggande, anskaffning eller ombyggnad ARA också har beviljat understöd med stöd av lagen om understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov (1281/2004, nedan investeringsunderstödslagen). Anvisningen gäller i tillämpliga delar även vanliga hyresbostäder som har finansierats med statens aravalån eller ett räntestödslån som beviljats efter 1.1.2002 (604/2001). 2 HYRORNAS SKÄLIGHET OCH SJÄLVKOSTNADSPRINCIPEN När investeringsunderstöd (räntestödslån och investeringsunderstöd) godkänns och beviljas för byggande av bostäder, ombyggnad eller anskaffning med stöd av de lagar som nämnts ovan under Tillämpningsområde, är en av grundförutsättningarna att kostnaderna för underhåll och boende i de bostäder för vilka stöd beviljas är skäliga (4 3 mom. i räntestödslagen). Enligt 2 i investeringsunderstödslagen är syftet med understödet att öka utbudet av hyresbostäder med skäliga boendekostnader som lämpar sig för boendebehoven hos personer tillhörande grupper med särskilda behov för att förbättra bostadsförhållandena för dessa personer. Hyrans skälighet är en av de mest centrala faktorerna som enligt 8 i investeringsunderstödslagen ska beaktas när ARA beviljar investeringsunderstöd inom ramen för maximiunderstöden som nämnts i lagen. Som en del av målet om "boendekostnadernas skälighet" har det dessutom föreskrivits, för att säkerställa förverkligandet av målet samt för inriktning av investeringsunderstöden för de boendes bästa, att hyrorna ska bestämmas enligt självkostnadsprincipen i hyresbostäder som lånefinansierats med räntestöd efter 1.1.2002 med stöd av 13 i räntestödslagen (604/2001) samt i aravahyresbostäder som omfattas av begränsningar med stöd av 7 i aravabegränsningslagen (1190/1993). Enligt denna självkostnadsprincip får hyran som tas ut av hyresgästerna för en bostadslägenhet vara högst det belopp som behövs för utgifterna för betalning av de avbetalningar och räntor i anslutning till ARA-godkänd finansiering av hyresbostäderna och lokaler i anslutning till dem (inkl. lokaler som behövs för de boendes serviceverksamhet) samt de utgifter som god fastighetshållning förutsätter efter att hyresintäkterna som 3
eventuellt tas ut av andra än de som bor i detta objekt har beaktats. Förutom denna hyra tas också olika användningsavgifter ut av hyresgästerna, till exempel el-, vatten- och/eller telekommunikationsavgifter. Dessa avgifter, som ska beaktas som intäkter när självskostnadshyran fastställs, ska bestämmas separat med hänsyn till kostnadsmotsvarigheten och indrivningen av avgifterna ska också framgå ur hyreskontraktet som görs upp med hyresgästen. Enligt 13 i räntestödslagen utgörs beloppen som ingår i självkostnadshyran och som ska godkännas bland annat av utgifter för: 1) anskaffning eller byggande av fastighet och byggnader, 2) underhåll och skötsel av fastigheter och byggnader, 3) kostnader för ombyggnad av dessa, 4) förberedelse för åtgärder enligt 2 eller 3 punkten 5) ränta på eget kapital och 6) förpliktelser som enligt lag ankommer på ägaren och som inte beror på att ägaren har handlat i strid med denna eller någon annan lag. En förtida återbetalning av ett lån som beviljats/godkänts av ARA leder inte till befrielse från den fastställda självskostnadshyran eller andra begränsningar. När ovan nämnda lån har betalats tillbaka i enlighet med de ursprungliga lånevillkoren eller när lånetiden har löpt ut omfattas hyreshuset inte längre av bestämningen av självskostnadshyra utan hyrorna kan fritt bestämmas enligt lagen om hyra av bostadslägenhet. Hyran ska även i detta fall vara skälig. Bestämningen av självkostnadshyra gäller dock inte hyresbostäder som är underställda så kallade fortsatta begränsningar. 3 BESTÄMNING AV SJÄLVKOSTNADSHYRA Tillämpandet av självkostnadsprincipen för att bestämma hyran innebär i praktiken att endast sådana utgifter som motsvarar verkliga betalbara kostnadsposter kan inkluderas i hyran. Vid sidan om dessa poster kan den kalkylerade räntan på egna medel som investerats i projektet inkluderas i hyran. Självkostnadshyran, som representerar den genomsnittliga maximihyran för bostäderna i objektet, fastställs årligen av fastighetsägaren. Hyran består av två delar, en finansieringsutgifts- och en skötselutgiftshyra. Om projektet för grupper med särskilda behov innehåller bostäder med gemensamma lokaler och servicelokaler för flera olika boendegrupper med särskilda behov och om lokalerna avsedda för 4
dessa får understöd med olika understödsprocenter och -belopp ska självkostnadshyran fastställas separat för varje grupp med särskilda behov. Utgångspunkten för bestämningen av finansieringsutgiftshyran är en av ARA godkänd finansiering som behövs för att täcka stödda bostäder och andra stödda lokaler som t.ex. av ARA godkända byggnads- och tomtkostnader (s.k. anskaffningsvärde av lokaler som får stöd) för stödda servicelokaler. Denna finansiering framgår ur de beslut om investeringsunderstöd och räntestödslån som ARA fattat och som ska lämnas till den som sköter projektet samt eventuella granskningar av dessa som motsvarar de faktiska och av ARA godkända kostnaderna. I hyran får ingå avbetalningar och räntor på lån som utgör finansieringen och som ARA har godkänt/beviljat samt den kalkylerade räntan som eventuellt betalas på egna medel som godkänts för projektet. Denna ränta kan vara högst 8 % (Statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån 666/2001, 23 ). För finansieringen av objekt som beviljats investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov behövs vanligen inga egna medel när finansieringen utgörs av investeringsunderstöd som ARA har beviljat och räntestödslån som ARA har godkänt. I praktiken kan man ha egna medel endast om, när projektet är slutfört, de kostnader som godkänts som projektets slutliga kostnader utgående från de faktiska kostnaderna som meddelats till ARA beträffande de stödda lokalerna, är större än de godkända ursprungliga genomförandekostnaderna, dock utan att inkludera räntestödslån eller understöd. I skötselutgiftshyran godkänns skäliga kostnader för förvaltning och fastighetsskötsel med hänsyn till eventuella tilläggskostnader som beror på en användning som orsakar mera slitage än normalt. Dessa kostnader bör beträffande de förvaltnings- och fastighetsskötseltjänster som köps grunda sig på konkurrensutsättning, ett förfarande som bör förnyas då och då. Om dessa tjänster produceras själv utan konkurrensutsättning får priset på tjänsterna inte överstiga den normala prisnivån som råder på orten. För framtida ombyggnadskostnader kan man på förhand samla in medel. De insamlade medlen ska hållas separat från de övriga likvida medlen och medlen får inte användas för annat ändamål. Det rekommenderas att man förbereder sig på framtida ombyggnader genom att på förhand samla in självfinansieringsandelen (vanligen 20 %) som behövs för reparationerna och finansierar resten med lån. Därtill kan man samla in medel på förhand för avbetalningar på ränstestödslån som stiger stegvis för att undvika kraftiga engångshyresförhöjningar när avbetalningarna växer med fem års mellanrum. 5
Utgifter som inte får räknas med i självkostnadshyrorna är o o kostnader som beror på finansiering som behövs för genomförande av lokaler, byggnader, maskiner och utrustning som godkänts av andra än ARAs grund för lånefinansiering och understöd samt kostnader som beror på användningen och underhållet av dessa. Kostnaderna för lokaler, byggnader, maskiner och utrustning som inte omfattas av ARAs inversteringsunderstöd ingår i de godkända totalkostnaderna för objektet (totalt anskaffningsvärde). Skötsel- och finansieringskostnaderna för dessa ska täckas med intäkter som fås från andra lokaler än de som omfattas av ARAs stöd. kostnader som beror på vård-, måltids- o.a. tjänster som tillhandahålls de boende. Tjänster som erbjuds de boende och kostnaderna som de boende betalar för dessa avtalas i en vård- och serviceplan som görs upp, i myndighetens beslut om anordnande av tjänster eller i ett skriftligt avtal mellan en privat tjänsteproducent och den boende, se lagen om klientens ställningen och rättigheter inom socialvården (812/2000), 6 och 7. Självkostnadshyrorna får inte användas för att täcka förluster från ägarens övriga verksamhet. Skötsel- och finansieringskostnaderna som beror på servicelokaler och gemensamma lokaler som får stöd kan inberäknas i hyran för bostäderna om inga andra hyresintäkter som täcker kostnaderna fås från lokalen (t.ex. kök och matsalar). Kostnaderna kan inriktas på hyrorna för bostäderna till exempel i relation till hur de boende använder dessa lokaler. När hyrorna bestäms är det bra att även beakta FPAs bestämmelser. FPA betalar bostadsstöd endast för de kvadratmetrar bostadsyta som används för boende och som uteslutande används av den boende. FPA godkänner ändå att skötsel- och finansieringsutgifter för gemensamma lokaler som tjänar boendet i grupphem ingår i hyran för dem som bor i grupphem. I detta fall ska det ur hyreskontraktet framgå antalet kvadratmetrar som används uteslutande av hyresgästen och antalet kvadratmetrar av de gemensamma lokalerna som gäller bostaden. 6
4 UTJÄMNING AV HYROR Hyrorna för hyreshus och hyresbostäder som tillhör samma ägare och som beviljats lån enligt aravalagen eller räntestödslagen (1.1.2002) och som enligt bestämmelserna fastställs enligt självkostnadsprincipen, kan utjämnas. Avsikten med utjämningen är att hyrorna så bra som möjligt ska svara mot bostädernas bruksvärde. Vid utjämning av hyror rekommenderas endast utjämning av kapitalutgifter. Enligt rekommendationerna ska skötselutgifterna bestämmas för enskilda hus eller enskilda hyresbestämningsenheter. Med hyresbestämningsenhet avses hus som fysiskt ligger nära varandra men som ändå kan utgöra flera belåningsobjekt. Förutom kapitalutgifterna kan man ägarspecifikt också jämna ut periodiska renoveringskostnader, hyresintäkter från affärslokaler och tomthyror. För att nå målet med utjämningen kan man också jämna ut hela hyran. Beträffande objekt som har fått investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov rekommenderas dock att ovan nämnda utjämningsmöjlighet inte tillämpas, utan att ett objekt som har fått investeringsunderstöd räknas som en separat hyresbestämningsenhet. Härmed säkerställer man att understödet riktas direkt och endast till den användargrupp som bor i objektet. Ovan nämnda rekommendation gäller också objekt med flera olika användargrupper där de olika användargrupperna har beviljats investeringsunderstöd av olika storlek. ARA rekommenderar att hyrorna inte utjämnas inom objektet, utan att de bestäms enligt kostnaderna som beror på bostäderna som används av de olika användargrupperna samt de gemensamma lokalerna och servicelokalerna, med hänsyn till de olika användargruppernas hyresbetalningsförmåga på det sätt som lagen förutsätter. 5 ANNAT SPECIELLT Om objektets understöds- och lånebeslut ursprungligen har fattats så att mervärdesskatten är inberäknad i kostnaderna för projektet och objektets ägare när objektet har färdigställts ansöker om att bli mervärdesskatteskyldig beträffande uthyrningen av bostäderna och/eller servicelokalerna och får mervärdesskatteåterbäring för dessa lokaler, är ägaren skyldig att meddela ARA om detta. Utgående från denna anmälan fattar ARA beslut om granskning av kostnader, investeringsunderstöd och räntestödslån på basis av vilka en del av den erhållna mervärdesskatteåterbäringen som motsvarar den ursprungliga investeringsunderstödsandelen ska betalas som återbetalning av understöd till ARA och den del av den erhållna 7
mervärdesskatteåterbäringen som motsvarar det ursprungliga räntestödslånet ska användas för en extra avbetalning på räntestödslånet. Om bostäder som finansierats med investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov och med räntestödslån har hyrts ut till utomstående (t.ex. kommunen), som i sin tur hyr ut bostäderna, ska ägaren till objektet sörja för att även andrahandsuthyraren vid uthyrning av bostäderna följer självkostnadsprincipen som gäller hyran och denna anvisning. Förutom denna anvisning utgör följande gällande anvisningar för hyresbestämning: o Miljöministeriets kommunbrev 3/95, 31.5.1995, www.ara.fi > ARA-bostadsbestånd > Hyresbostäder > Hyresbestämning o ARAs anvisning för allmännyttiga samfund och andra ägare av hyreshus, 19.6.2003, Dnr 10151/694/03, www.ara.fi > Anvisningar > Anvisningar till kommuner och bostadsproducenter: Gällande anvisningar som getts ut före 2006 (Anvisning: Val av boende till arava- och räntestödshyresbostäder, allmän anvisning om hyresbestämning och samförvaltning, kommunernas tillsynsåtgärder samt tillsyn av samfundens allmännyttighet [Anvisning bara på finska för tillfället]) o Vid beräkning av hyror kan man utnyttja den hyresräknare som ARA har utarbetat samt relaterade anvisningar som är tillgängliga på ARAs webbplats: www.ara.fi > Ara-bostadsbestånd > Hyresbostäder > Hyresbestämning > Hyresaräknare. 8