Förutsättningar på bostadsmarknaden

Förutsättningar på bostadsmarknaden Demografi i Västra Götalands län Maria Pleiborn, Göteborg 2016-08-31

Vem är jag och vad vill jag berätta? 2 Maria Pleiborn, Demograf och senior rådgivare vid WSP Analys & Strategi Verksam som konsult i över 20 år, har även jobbat inom Stockholms stad och på Stockholms Universitet. Arbetar med sambandet mellan befolkning och bostäder på bostadsmarknader i Sverige och övriga Norden. Drivs av viljan att förklara och ge bra stöd i beslutsprocesser som rör vårt samhälle, hur det ser ut i framtiden och vad som bör byggas idag. På Twitter @MariaPleiborn om #bopol Idag vill jag berätta om demografin ser ur i olika delar av regionen och hur sambandet ser ut mellan flyttningar, bostadsbehov och bostadsbyggandet m.m.

Vi bygger ganska lite bostäder i Sverige idag, men mer än för några år sedan 3 Bostadsbyggande i Sverige sedan 1950-talet Antal påbörjade bostäder 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Källa: SCB, WSP Flerbostadshus Småhus

1975K1 1976K1 1977K1 1978K1 1979K1 1980K1 1981K1 1982K1 1983K1 1984K1 1985K1 1986K1 1987K1 1988K1 1989K1 1990K1 1991K1 1992K1 1993K1 1994K1 1995K1 1996K1 1997K1 1998K1 1999K1 2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1 2012K1 2013K1 2014K1 2015K1 2016K1 Byggtakten håller ett allt högre tempo i hela landet (Men drivs delvis av tillfälliga bygglov som sedan avbrutits) 4 Bostadsbyggande i hela Sverige Antal nya bostäder 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Källa: SCB Not: I kvartalsstatistiken förekommer viss eftersläpning Påbörjade Färdigställda Långsiktigt genomsnitt

1996M01 1997M01 1998M01 1999M01 2000M01 2001M01 2002M01 2003M01 2004M01 2005M01 2006M01 2007M01 2008M01 2009M01 2010M01 2011M01 2012M01 2013M01 2014M01 2015M01 2016M01 Konjunkturutvecklingen för husbyggande enl. KI Bristen på arbetskraft kommer att vara avgörande framöver 5 140 Konjunkturbedömning för Husbyggare (SNI 41) Husbyggande, Konfidensindikator Främsta hindret: Arbetskraft (nettotal, % ja) 120 100 80 60 40 20 0 Källa: Konjunkturinstuitutet, Konjunktirbarometern, månadsvärden t.o.m. juni 2016

Trots att VG är ett storstadslän ligger man relativt långt ner på listan. Halland ligger högre upp Färdigställda bostäder per år 2000-2015 per 1000 inv 6 Uppsala Stockholm Västerbotten Östergötland Örebro Halland Kronoberg Västra Götaland Skåne Södermanland Västmanland Kalmar Jämtland Gävleborg Norrbotten Blekinge Jönköping Värmland Dalarna Gotland Västernorrland Källa: SCB, WSP 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00

Det ser inte bättre ut för det som påbörjades under 2015. Många börjar prestera bättre nu! Påbörjade bostäder under det senaste året per 1000 inv 7 Uppsala Östergötland Örebro Västerbotten Stockholm Västmanland Halland Skåne Kronoberg Västra Götaland Norrbotten Värmland Kalmar Jämtland Gotland Södermanland Västernorrland Dalarna Blekinge Jönköping Gävleborg Källa: SCB, WSP 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00

Men det är stor skillnad mellan kommunerna 8 Göteborg Kungsbacka Mölndal Kungälv Härryda Borås Skövde Alingsås Trollhättan Lerum Uddevalla Stenungsund Partille Ale Strömstad Lidköping Tanum Mark Orust Tjörn Öckerö Ulricehamn Vänersborg Bollebygd Sotenäs Mariestad Vårgårda Lysekil LillaEdet Vara Falköping Götene Skara Mellerud Tranemo Hjo Tibro Tidaholm Svenljunga Åmål Dals-Ed Essunga Munkedal Karlsborg Herrljunga Grästorp Bengtsfors Töreboda Färgelanda Gullspång 5 417 1 285 5 166 Bostadsbyggande 2000-2014 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Källa: SCB, WSP 23 836

Bostadsbyggande 2000-2014 i relation till kommunernas storlek 9

10

Storleken har betydelse Göteborg är störst och växer mest, Dalsland minskar mest och är minst, Strömstad växer mer än vad man har anledning att förvänta sig Samband mellan storlek och tillväxt för svenska regioner 1990-2015 Årlig tillväxttakt i genomsnitt 1990-2015, % 2,00 11 1,50 1,00 Göteborg 0,50 0,00 Strömstad Lidköping-Götene Trollhättan-Vänersborg Borås Skövde -0,50 Bengtsfors, Dals-Ed -1,00-1,50 1 000 10 000 100 000 1 000 000 10 000 000 Källa: SCB, Beräkning av WSP Storlek 2015, Antal invånare (Log-skala) Varje punkt är en lokala arbetsmarknad (totalt 73 st)

12 Stenungsund har vuxit till det dubbla sedan 1970, Kungsbacka mer än så medan Gullspång har minskat med 25 % Index, 1970 = 100 350 Befolkningsutveckling i våra exempelkommuner 1970-2015-2030 300 250 200 150 100 50 0-50 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Källa: SCB, Beräkning av WSP Göteborg Kungsbacka Stenungsund Gullspång

Befolkningstillväxt på lång sikt några kommuner har minskat 13

Här är det flera som minskar betydligt mer 14

Men under det senast året minskade betydligt färre kommuner 15

Olika komponenter av demografin det är numera ffa det utrikes flyttnettot som gör att Sveriges län växer Stockholms län Hallands län Skåne län Södermanlands län Västra Götalands län Kronobergs län Västmanlands län Uppsala län Östergötlands län Örebro län Blekinge län Jönköpings län Kalmar län Gävleborgs län Dalarnas län Västerbottens län Västernorrlands län Värmlands län Jämtlands län Norrbottens län Gotlands län Procentuell befolkningstillväxt netto under 2014 per län Inrikes flyttnetto Utrikes Födelsenetto 16 Källa: SCB -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0%

Stor skillnad hur mycket inrikes flyttningar påverkar Skåne har vuxit fyra gånger mer än VG av den orsaken 17 Folkökning, kumulativ, antal invånare 140 000 Befolkningstillväxt till följd av inrikes flyttningar per län 1980-2015 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0-20 000 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: SCB, Beräkning av WSP Stockholm Uppsala Skåne Halland Västra Götaland

Men i dessa landsdelar ser det ju värre ut 18 Befolkningsminskning till följd av inrikes flyttningar per län 1980-2015 Folkminskning, kumulativ, antal invånare 5 000 0-5 000-10 000-15 000-20 000-25 000-30 000-35 000-40 000-45 000-50 000 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: SCB, Beräkning av WSP Norrbotten Västernorrland Västmanland Blekinge Södermanland

Antalet utrikes födda har ökat i alla kommunerna under den senaste 10-årsperioden 19

20

Ett typiskt storstadsmönster med en kraftig inflyttning av unga vuxna, medan barnfamiljerna flyttar ut 21 Antal flyttare per år per åldersgrupp 2000 Flyttmönster i Göteborg 2000-2015 1500 1000 500 0-500 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB, WSP Inflyttning Utflyttning Flyttnetto

De unga vuxna flyttar från Kungsbacka, men flyttar tillbaka igen som barnfamiljer 22 Antal flyttare per år per åldersgrupp 200 Flyttmönster i Kungsbacka 2000-2015 150 100 50 0-50 -100 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB, WSP Inflyttning Utflyttning Flyttnetto

Gullspång har negativa tal för unga vuxna och svaga positiva nettotal för nyblivna pensionärer (som flyttar till stugan) 23 Antal flyttare per år per åldersgrupp 25 Flyttmönster i Gullspång 2000-2015 20 15 10 5 0-5 -10-15 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB, WSP Inflyttning Utflyttning Flyttnetto

24 Göteborgs folkökning har inneburit att alla åldersgrupper vuxit. Även framöver fortsätter alla åldersgrupper att växa Antal invånare per åldersgrupp 14 000 Åldersstruktur i Göteborg över tid 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB, WSP 2005 2015 Kommunens prognos 2025

25 Kungsbackas åldersstruktur har ett typiskt förortsmönster med många barnfamiljer, men här växer antalet äldre framöver Antal invånare per åldersgrupp 1 600 Åldersstruktur i Kungsbacka över tid 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB, WSP 1970 1990 2010 WSPs prognos 2030

Gullspång har fått allt färre invånare i åldrarna under 70 år 26 Antal invånare per åldersgrupp 140 Åldersstruktur i Gullspång över tid 120 100 80 60 40 20 0 0 år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB, WSP 1970 1990 2010 WSPs prognos 2030

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Vi har inte längre samma möjligheter att ta emot människor som kommer till Sverige på den ordinarie bostadsmarknaden 28 Antal 140 000 Lediga lägenheter och beviljade uppehållstillstånd 2000-2015 120 000 116 587 100 000 109 235 80 000 60 000 40 000 20 000 60 490 29 966 Allmännyttan: En grundläggande tanke är att bolagens bostäder ska vara tillgängliga för alla - oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. 0 2 607 Källa: SCB och WSP Lediga lägenheter i allmännyttan Beviljade uppehållstillstånd

30 Asylsökande ingår inte i folkmängden förrän de fått uppehållstillstånd Sveriges folkmängd kommer att öka än mer Antal personer 180 000 Asyl, uppehållstillstånd samt in- och utvandring i Sverige 1980-2015 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: RPS, Migrationsverket, SCB och WSP Asylsökande Beviljade uppehållstillstånd Invandrade Utvandrade

Den största gruppen som fått uppehållstillstånd under de senaste 20 åren är anhöriga 31 Antal personer 50 000 Uppehållstillstånd efter skäl i Sverige 1980-2015 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Migrationsverket och WSP Flyktingar Anhöriga Arbetskraft Gäststudenter Adopterade EES-avtal

Kommunernas flyktingmottagande 2015 32

33

1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 När vi sätter byggandet i relation till befolkningsutvecklingen kan vi analysera balansen på marknaden Göteborg har alltid byggt, men kanske inte tillräckligt idag Nya bostäder 5 000 Balansdiagram för Göteborg Nya invånare 10 000 35 4 000 8 000 3 000 6 000 2 000 4 000 1 000 2 000 0 0-1 000-2 000-2 000-4 000 Källa: SCB, Beräkning av WSP Nya bostäder Nya Invånare

I Gullspång har man slutat bygga bostäder och det demografiska trycket finns inte heller även om trenden ser positiv ut 36 Nya bostäder 100 Balansdiagram för Gullspång Nya invånare 200 80 60 40 20 150 100 50 0 0-20 -40-60 -80-50 -100-150 -100 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-200 Källa: SCB, Beräkning av WSP Nya bostäder Nya Invånare

I Kungsbacka, som vuxit snabbt, ligger bostadsbyggandet i fas med folkökningen (eller kanske tvärtom) men här bor det fler än 2 personer per bostad Nya bostäder 1000 Balansdiagram för Kungsbacka Nya invånare 2000 37 900 1800 800 1600 700 1400 600 1200 500 1000 400 800 300 600 200 400 100 200 0 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 Källa: SCB, Beräkning av WSP Nya bostäder Nya Invånare

Av våra 10 flyttningar i livet flyttar vi som mest när vi är mellan 20 och 34 år (i etablerings- och karriärfasen) 38 Andel flyttningar av medelfolkmängden, % 45,0 Flyttbenägenhet efter ålder 2000-talet 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 4 Källa: SCB, WSP 5 9 10 14 15 19 20 24 25 29 30 34 35 39 40 44 45 49 50 54 55 59 60 64 65 69 70 74 75 79 80 84 85 89 90 94 95 Ålder

De yngre flyttar över längre avstånd innan de etablerat sig, medan de äldre flyttar lokalt 39 Andel av åldersgruppens flyttningar inom landet, % 60,0 Fördelning av inrikes flyttningar 2000-2015 för unga vuxna och äldre 50,0 49,7 40,0 30,0 30,3 28,8 27,9 20,0 19,0 21,9 10,0 12,4 10,0 0,0 Inom församling Inom kommun Inom län Mellan län 29-29-åringar 65+ år

De äldre bor i allt större utsträckning kvar i småhusen Bara hälften av dom vill ha det så om 5 år enl. en ny WSP-undersökning 40 Procant av åldersgruppern, % 65,0 Andel boende i småhus i hela Sverige per åldersgrupp 1997-2015 61,2 62,9 60,0 57,7 55,0 51,4 50,0 48,9 45,0 46,8 40,0 42,7 0-19 år 20-64 år 65+ år 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: SCB, Stativ-databasen och nya Lägenhetsregistret, Beräkning av WSP

Även de som är äldre än 80 år bor i stor utsträckning kvar i småhus (38%), endast 12 % bor i specialbostäder 41 Andel av åldersgruppen, % 100% Boendeform 2015 för olika åldersgrupper 90% 80% 70% 60% 50% 1 162 264 40% 30% 189 113 20% 10% 0% Källa: SCB 0-19 år 20-29 år 30-59 år 60-79 år 80+ år Småhus Bostadsrätter Hyresrätter Specialbostäder etc

I regionens utkanter bor en stor andel av de ensamboende äldre i småhus (har också betydelse hur det totala bostadsbeståndet ser ut) 42 20% Andel av hushållen över 65 år som bor ensamma i småhus (med äganderätt) 2015 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Sotenäs Bengtsfors Gullspång Tanum Mellerud Orust Dals-Ed Tjörn Lysekil Munkedal Karlsborg Färgelanda Strömstad Svenljunga Grästorp Vara Åmål Essunga Herrljunga Tranemo Hjo Töreboda Falköping Mark Tibro Ulricehamn Mariestad Öckerö LillaEdet Vårgårda Uddevalla Skara Götene Tidaholm Lidköping Vänersborg Alingsås Kungälv Stenungsund Bollebygd Borås Kungsbacka Skövde Göteborg Ale Trollhättan Mölndal Lerum Härryda Partille Källa: SCB, Beräkning av WSP

44 De äldre ensamstående blir fler och fler medan en allt mindre andel av ensamhushållen är unga (har svårt att få egen bostad) Antal hushåll 1 800 000 Antal enpersonshushåll i olika åldersgrupper 1 600 000 267 639, 16,1% 1 400 000 1 200 000 199 748, 13,2% 398 539, 26,3% 409 615, 24,9% 1 000 000 800 000 334 343, 22,1% 437 953, 26,6% 600 000 400 000 404 181, 26,7% 399 617, 24,2% 200 000 0 Källa: SCB, WSP 178 844, 11,8% 133 306, 8,1% FoB-90 2015 16-24 25-44 45-64 65-79 80+

Småhuspriserna varierar inom regionen från 500 Tkr (Gullspång) för ett småhus upp till 4,2 milj kr (Göteborg) 45

46

48 Lönsamhetskvot 2,50 Tobins Q för våra exempelkommuner 1981-2014 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Beräkning av WSP Göteborg Kungsbacka Stenungsund Gullspång

Bara kustkommunerna har egentligen ett tryggt Tobins Q 49

I inlandet når bara ett fåtal kommuner 1,0 50

Slutsatser 51 Mycket av vår diskussion kring bostadspolitik och lösningar för problemen på bostadsmarknaden rör de problem som vi ser i våra allra största städer Bostadsmarknaden är lokal och det ser olika ut i landets olika delar. Varje region måsta analysera sina utmaningar och komma med egna recept Men vårt bostadsbestånd förändras långsamt och nyproduktionen kan inte lösa alla problem Vi måste därför lära oss att anpassa oss till det bestånd vi har lokalt i större utsträckning Tyvärr flyttar vi allt mer sällan och det finns många hinder för flyttningar och de ser olika ut för olika typer av hushåll En effektiv bostadspolitik och planering borde också se till att flyttningar stimuleras. Genom att t.ex. bygga bostäder och miljöer som attraherar en växande grupp äldre kan flyttkedjor stimuleras På samma sätt som vi behöver en spar- och amorteringskultur i landet skulle vi behöva en flyttkultur