Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige

Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige En jämförelse av taxeringsvärden och hur de speglar marknadsvärdet för småhus och bostadsrätter i Sverige 2000-2009. På uppdrag av Villaägarna WSP Analys & Strategi

Uppdragsnr: 10134232 2 (11) Förord På uppdrag av Villaägarnas Riksförbund har WSP Analys & Strategi tagit fram en jämförelse av taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter under åren 2000-2009. Rapporten innehåller också en analys av hur taxeringsvärdena speglar marknadsvärdena för respektive bostadstyp åren 2002-2009 samt konsekvenser vid regeländringar avseende fastighets- och förmögenhetsskatt. Stockholm 2010-06-04 WSP Analys & Strategi Fredrik Bergström, Ek. dr., affärsområdeschef Maria Pleiborn Seniorkonsult WSP Analys & Strategi 121 88 Stockholm-Globen Besök: Arenavägen 7 Tel: +46 8 688 60 00 Fax: +46 8 688 77 32 WSP Sverige AB Org nr: 556057-4880 Styrelsens säte: Stockholm www.wspgroup.se

Uppdragsnr: 10134232 3 (11) Sammanfattning Rapporten börjar med en genomgång av vilka skatter och avgifter som finns vid köp, boende och försäljning av småhus respektive bostadsrätter i Sverige. Vi kan redan här konstatera att vissa kostnader är högre för villaboende än för boende i bostadsrätt. Denna analys fördjupas i rapporten Skattejämförelse småhus och bostadsrätter. Huvudfokus i denna rapport är en analys av skillnader i taxeringsvärden mellan småhus och bostadsrätter. Fastighetstaxeringens konstruktion innebär att taxeringsvärdena för småhus är betydligt högre än de för bostadsrätter i relation till marknadspriserna för bostäderna. I Stockholms län är exempelvis taxeringsvärdena knappt 20 procent av marknadsvärdet medan motsvarande tal för småhusen är 75 procent. Skillnaderna i värdering av småhus jämfört med bostadsrätter får betydelse för uttag av fastighetsavgiften. Småhus och bostadsrätter som inte nått avgiftstaket på 6 287 respektive 1 277 kronor beskattas med taxeringsvärden som underlag. Skattesatsen för småhus är 0,75 procent och för bostadsrätter med 0,4 procent av taxeringsvärdet. Avgiften för småhus beräknas således med högre procentsats och utifrån en betydligt högre värdering. Olikheterna i hur taxeringsvärdena speglar bostädernas verkliga värde får naturligtvis också stor betydelse vid en eventuell återinförd förmögenhetsskatt och förändrad fastighetsbeskattning.

Uppdragsnr: 10134232 4 (11) Innehåll Inledning... 5 Boendeskatterna är högre för småhus än för bostadsrätter... 5 Taxeringsvärden och skatteeffekter för bostadsrätter och småhus... 6 Resultat... 7 Taxeringsvärden och marknadsvärde för småhus... 7 Taxeringsvärden och marknadsvärde för bostadsrätter... 8 Jämförelse av taxeringsvärden och marknadsvärde för småhus respektive bostadsrätter... 9 Konsekvenser av skillnaden i värdering av bostadsrätter och småhus... 11

Uppdragsnr: 10134232 5 (11) Inledning Syftet med undersökningen är att belysa skillnader i taxeringsvärden mellan villaägare och bostadsrättshavare i Sverige. Jämförelsen avser småhus med äganderätt och det indirekta ägandet av bostadsrätter (i såväl flerbostadshus som småhus). Rapporten inleds med en genomgång av relevanta regelverk, därefter presenteras jämförelsen. Boendeskatterna är högre för småhus än för bostadsrätter Nedan presenteras de skatter och avgifter som småhusägare respektive bostadsrättshavare möter i samband med köp, under boendetiden och vid försäljning. Som framgår är boendeskatter mer omfattande för småhusägare än för bostadsrättshavare. En närmare analys av dessa skatter återfinns i rapporten Skattejämförelse småhus och bostadsrätter. Kommunal fastighetsavgift 1 under boendetiden. 0,75 procent av taxeringsvärdet eller maximalt 6 362 kronor per år för småhus. 0,40 procent av taxeringsvärdet eller maximalt 1 272 kronor per år för bostadslägenheter (bostadsrätter och ägarlägenheter) Överlåtelseskatt vid köp. Lagfartsavgift på 1,5 procent på köpeskillingen vid köp av äganderätter (gäller även ägarlägenheter men inte bostadsrätter). Samt en expeditionsavgift på 825 kronor. Stämpelskatt/pantbrevsskatt 2 procent på det intecknade beloppet på nytillkomna pantbrev på fast egendom (gäller även ägarlägenheter men inte bostadsrätter). Samt en administrativ avgift på 375 kronor per pantbrev. Bostadsrättsköpare betalar överlåtelse- och pantsättningsavgift vid inträdet i bostadsrättsföreningen (till föreningen). Kostnaden är (2009) totalt 1 498 kronor. (Maximalt uttag medges med 2,5 resp. 1 procent av prisbasbeloppet. Beloppet framgår av föreningens stadgar). Kapitalvinstskatt 22 procent på kapitalvinsten 2 vid försäljning av bostad (äganderätter och bostadsrätter). Uppskov möjligt för vinster från 50 000 kronor till 1 600 000 kronor 3 vid köp av nytt boende. Uppskovsränta 0,5 procent 4 per år på hela uppskovsbeloppet. Maximalt uppskov ger ränta på 8 000 kronor per år. 1 Begränsningsregler för pensionärer gör att ingen behöver betala mer än 4 % av sin beskattningsbara inkomst i fastighetsavgift för sin permanentbostad. 2 Kapitalvinstskatten är 30 % på 22/30 av vinsten. 3 Från och med taxeringsåret 2010 är det maximala uppskovet 1 450 000 kr. 4 Vid taxering påförs en schablonintäkt i inkomstslaget kapital, där skattesatsen är 30 %, som är 1,67 % av uppskovsbeloppet vid ingången av året. Detta motsvarar en skatt på ca 0,5 % av uppskovsbeloppet.

Uppdragsnr: 10134232 6 (11) Taxeringsvärden och skatteeffekter för bostadsrätter och småhus Fastighetstaxeringen finns fortfarande kvar i Sverige och gäller för vissa typer av fastigheter som underlag för uttag av skatt. Taxeringsvärdet påverkar dock inte längre med systemet med maximal kommunal fastighetsavgift alla bostadsfastigheter. Småhus med taxeringsvärden över 850 000 kronor får maximal avgift på 6 362 kronor och bostadsrätter med taxeringsvärden över 320 000 får maximal avgift på 1 272 kronor (inkomståret 2009). Målet med fastighetstaxeringen är att genom olika schablonmässiga beräkningar fastställa ett taxeringsvärde som motsvarar 75 procent av marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska motsvara det sannolika försäljningspriset för fastigheten på den allmänna marknaden. För bostadshus ska taxeringsvärdet i genomsnitt spegla 75 procent av marknadsvärdet för bostaden två år tidigare. Priserna på fastigheter skiljer sig dock åt i olika delar av landet. Skatteverket har därför delat in landet i geografiska områden, s.k. värdeområden. I varje sådant värdeområde är värdet på likartade fastigheter i allt väsentligt enhetligt. Det fanns 9 037 värdeområden för småhus vid fastighetstaxeringen 2009. Försäljningar av fastigheter två år tidigare utgör grund för att bedöma marknadsvärdet för alla bostäderna i området. Småhus är i regel taxerade som egna enheter medan bostadsrätternas taxering bygger på försäljningar av hela fastigheter (se vidare nedan). Systemet innebär att taxeringsvärdet speglar marknadsvärdet sämre om marknadspriserna förändras snabbt jämfört med om prisnivån ligger stilla. Vid större allmänna taxeringstillfällen (senast 2003 för småhus) förändras taxeringsvärdena mer än vid de förenklade taxeringstillfällena vart tredje år. Den innevarande taxeringsperioden för småhus är 2009-2011. Alla småhus fick nya taxeringsvärden vid den förenklade fastighetstaxeringen 2006 och 2009, och de senaste värdena gäller fram till nästa förenklade fastighetstaxering som sker 2012. 5 Flerbostadshusen (hyreshus inklusive bostadsrätter och ägarlägenheter) genomgick sin senaste allmänna fastighetstaxering år 2007. Dessa värden gällde t.o.m. i fjol. Innan dess skedde en allmän taxering år 2000 och en förenklad 2004. Under 2010 genomförs en förenklad taxering. Metoden att värdera hyreshus och fastställa ett marknadsvärde för dem är en ortsprismetod som är avkastningsbaserad. Inför varje taxering samlar Lantmäteriet in uppgifter från ett urval av landets fastighetsägare avseende hyresnivåer och fastighetens egenskaper. Beräkningen görs sedan genom en kapitalisering av bruttohyran i hyreshusbeståndet i värdeområdet. Hyran multipliceras med övriga kvalitetsfaktorer (typ av lägenhet, bruksvärde och ålder på fastigheten). Taxeringsvärdet på bostadsrätter bestäms således utifrån hyresnivån i området samt försäljning av hela hyresfastigheter. WSP har beräknat glappet mellan taxeringsvärdena och marknadsvärdena under 2000- talet för småhus och bostadsrätter i hela landet och i Stockholms län. Beräkningen är gjord med statistik från SCB om småhus- och bostadsrättsförsäljningar samt statistik om genomsnittliga fastighetstaxeringsvärden under samma period. 5 Bara för sådana småhusfastigheter som är nybildade eller förändrade gör Skatteverket särskild fastighetstaxering 2010 eller 2011.

Uppdragsnr: 10134232 7 (11) För småhus finns både genomsnittliga marknadspriser och taxeringsvärden per objekt/ bostad i samma datakälla. För flerbostadshusen måste vi göra beräkningar från flera datakällor: Fastighetstaxeringen, statistiken över det beräknade bostadsbeståndet och kontrolluppgifterna för försäljningar av bostadsrätter. Vi beräknar sedan det genomsnittliga taxeringsvärdet per bostadsrätt utifrån summan av alla taxeringsvärden och det beräknade antalet bostadsrätter. Detta genomsnitt jämförs sedan med det genomsnittliga försäljningsvärdet enligt kontrolluppgifterna. För bostadsrätterna bygger beräkningen på taxeringsvärden för samtliga flerbostadshus (värdet för byggnaden) och därmed antagandet att hyreshusfastigheter inte skiljer sig från bostadsrättsfastigheter. Antagandet är rimligt eftersom flerbostadshusens taxering bygger på bruksvärdehyrorna inom värdeområdet (dvs. hyreshusen). Taxeringsvärdena borde således vara relativt lika för alla flerbostadshus, givet att de har samma standard. Resultat I det följande redovisas tabeller och diagram som visar taxeringsvärden och marknadsvärden för småhus och bostadsrätter. Andelsberäkningen är förskjuten två år eftersom taxeringsvärdet ska spegla marknadsvärdet två år tidigare. Taxeringsvärden och marknadsvärde för småhus Tabell 1: Taxeringsvärden småhus 2000-2009 Taxeringsvärden totalt, tkr Taxeringsenheter, antal Genomsnittligt taxeringsvärde per hus, SEK Hela Stockholms Hela Stockholms År Hela landet Stockholms län landet län landet län 2000 716 743 885 155 930 944 1 534 757 198 362 467 008 786 093 2001 1 003 137 449 265 734 743 1 545 833 201 614 648 930 1 318 037 2002 1 120 831 371 320 265 190 1 556 670 204 804 720 019 1 563 764 2003 1 198 293 383 338 583 749 1 572 541 207 942 762 011 1 628 261 2004 1 212 638 109 342 599 948 1 583 879 210 014 765 613 1 631 320 2005 1 228 954 749 347 382 826 1 596 099 212 665 769 974 1 633 474 2006 1 553 836 748 416 942 446 1 613 405 215 296 963 079 1 936 601 2007 1 578 732 913 422 978 155 1 629 668 218 095 968 745 1 939 422 2008 1 602 619 266 429 817 445 1 644 476 221 188 974 547 1 943 222 2009 2 187 023 149 602 653 257 1 657 255 224 573 1 319 666 2 683 552 Källa: SCB: Fastighetstaxering

Uppdragsnr: 10134232 8 (11) Tabell 2: Försålda permanenta småhus, pris och taxeringsvärdets andel av marknadspriset Köpeskilling Medelvärde, tkr Taxeringsvärde, tkr Taxeringsvärdets andel av marknadspriset, % Stockholms Stockholms Stockholms År Hela landet län Hela landet län Hela landet län 2000 951 1 968 467 786 2001 1 049 2 192 649 1 318 2002 1 113 2 349 720 1 564 75,7 79,5 2003 1 223 2 432 762 1 628 72,6 74,3 2004 1 340 2 579 766 1 631 68,8 69,4 2005 1 455 2 742 770 1 633 63,0 67,1 2006 1 625 3 077 963 1 937 71,9 75,0 2007 1 782 3 476 969 1 939 66,6 70,7 2008 1 811 3 477 975 1 943 60,0 63,1 2009 1 863 3 491 1320 2 684 74,1 77,2 Källa: SCB: Fastighetstaxering och Fastighetsförsäljning Taxeringsvärden och marknadsvärde för bostadsrätter Tabell 3: Taxeringsvärden bostadsrätter 2000-2009 Taxeringsvärden per byggnad, tkr Beräknat antal bostäder i flerbostadshus Genomsnittligt taxeringsvärde per lägenhet, SEK År Hela landet Stockholms län Hela landet Stockholms län Hela landet Stockholms län 2000 353 429 896 103 389 534 2 331 065 634 106 151 617 163 048 2001 414 485 461 129 152 522 2 337 139 636 915 177 347 202 778 2002 459 856 421 155 062 023 2 351 705 643 018 195 542 241 147 2003 482 436 362 167 652 255 2 365 747 648 930 203 926 258 352 2004 445 797 764 139 927 827 2 382 469 656 181 187 116 213 246 2005 452 923 170 143 306 084 2 396 962 661 277 188 957 216 711 2006 460 216 550 147 325 925 2 417 810 668 904 190 344 220 250 2007 649 141 292 216 603 857 2 439 659 677 579 266 079 319 673 2008 664 377 494 223 916 578 2 460 905 685 859 269 973 326 476 2009 677 104 445 230 666 319 2 476 169 693 571 273 448 332 578 Källa: SCB: Fastighetstaxering och Bostadsbestånd. Beräkningar av WSP.

Uppdragsnr: 10134232 9 (11) Tabell 4: Överlåtelsepriser för bostadsrätter, beräknade taxeringsvärden och andel av marknadspriset Medelpris, tkr Beräknat taxeringsvärde, tkr Beräknad andel, % År Hela landet Stockholms län Hela landet Stockholms län Hela landet Stockholms län 2000 390 926 152 163 2001 441 992 177 203 2002 526 1 132 196 241 50,0 26,0 2003 571 1 151 204 258 46,2 26,0 2004 671 1 238 187 213 35,6 18,8 2005 776 1 403 189 217 33,1 18,8 2006 933 1 649 190 220 28,4 17,8 2007 1 117 1 984 266 320 34,3 22,8 2008 1 073 1 866 270 326 28,9 19,8 2009 1 188 1 997 273 333 24,5 16,8 Källa: SCB: Fastighetstaxering, Bostadsbestånd och Kontrolluppgifter. Beräkningar av WSP. Jämförelse av taxeringsvärden och marknadsvärde för småhus respektive bostadsrätter Diagram 1: Taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet i hela landet 2000-2009 Procent, % 80,0 Taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet i hela landet 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: SCB, WSP Källa: SCB, WSP Småhus Bostadsrätter

Uppdragsnr: 10134232 10 (11) Det visar sig vara stor skillnad i glappet mellan taxeringsvärden och marknadsvärden för bostadsrätter men inte för småhus. För bostadsrätterna har andelen aldrig under 2000-talet överstigit 50 procent av marknadsvärdet och ligger nu bara på knappt 25 procent. För småhus är systemet uppbyggt så att taxeringsvärdena i genomsnitt ska spegla 75 procent av marknadsvärdet två år tidigare. För bostadsrätter är kopplingen till värdet på den enskilda bostadsrätten svag eftersom värderingen inte utgår från samma principer. I Stockholms län där priserna på bostadsrätter är höga, blir skillnaden ännu större. Diagram 2: Taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet i Stockholms län 2000-2009 Procent, % 90,0 Taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet i Stockholms län 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: SCB, WSP Källa: SCB, WSP Småhus Bostadsrätter

Uppdragsnr: 10134232 11 (11) Konsekvenser av skillnaden i värdering av bostadsrätter och småhus 1) Samma marknadsvärde men olika taxeringsvärden Exemplet nedan illustrerar skillnaden i taxeringsvärde för småhus och bostadsrätter med samma marknadsvärde. År 2009 var taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet för småhus ca 75 procent och för bostadsrätter ca 25 procent. Tabell 5: Taxeringsvärden Marknadspris Genomsnittliga taxeringsvärden Småhus Bostadsrätt 6 000 000 4 500 000 1 500 000 7 000 000 5 250 000 1 750 000 8 000 000 6 000 000 2 000 000 2) Stora skillnader med återinförd förmögenhetsskatt Skillnaderna i värdering av bostadsrätter och småhus får stora konsekvenser om förmögenhetsskatten återinförs och om skatten, som före år 2007, kommer att beräknas utifrån dessa värden. Beräkningen nedan utgår från socialdemokraternas förslag att 1 procent i skatt ska utgå för förmögenhet överstigande 2 miljoner för ensamstående och 4 miljoner för gifta och samboende. Tabell 6: Förmögenhetsskatt* per år med (S) förslag Marknadspris Småhus Bostadsrätt Ensamstående Gifta/samboende Ensamstående Gifta/samboende 6 000 000 25 000 5 000 0 0 7 000 000 32 500 12 500 0 0 8 000 000 40 000 20 000 0 0 * Obelånad bostad 3) Ännu större skillnader med återinförd fastighetsskatt för småhus Om man dessutom lägger till dagens fastighetsavgift samt oppositionens förslag om att den del av taxeringsvärdet som överstigande 4,5 miljoner kronor ska beskattas med 1 procent blir skillnaderna i beskattning ännu större. Tabell 7: Förmögenhetsskatt* med (S) förslag + fastighetsavgift + ny fastighetsskatt Marknadspris Småhus Bostadsrätt Ensamstående Gifta/samboende Ensamstående Gifta/samboende 6 000 000 31 387 11 387 1 277 1 277 7 000 000 46 387 26 387 1 277 1 277 8 000 000 61 387 41 387 1 277 1 277 * Obelånad bostad