Å R S R E D O V I S N I N G 1 J UN I 2015 3 1 M AJ 2016 Gårdshuset Gatuhuset London 25 juli 2016
VD HÅR ORDET Detta är den tjugonde årsredovisningen vi ställer samman. Det har varit en stimulerande erfarenhet att driva verksamhet med externa aktieägare. De första åren köpte vi mindre fastigheter i bra B- lägen, med affär i bottenvåningen, lägenheter ovanpå och hyreskontrakt som ingåtts efter 1990-91 års finanskris. Fastigheterna såldes därefter med vinst. Under 1998 satte vi igång kontorsprojekt i Midtown med finansiellt stöd från familjen Ljungberg. CG Pettersson with Chelsea Harbour in the background. CG Pettersson under Chelsea Flower Show Sedan 2008 har vi varit involverade i bostadsprojekt och återskapat en stor del av kapitalet som gick förlorat när vi drabbades hårt under finanskrisen 2008-2011. Sedan januari 2014 har vi haft god likviditet utan att lyckas hitta något köpobjekt eftersom priserna har skjutit i höjden på fastigheter med utvecklingspotential. Vi lyckades köpa The Esplanade och få bygglov. Så snart det blev allmänt kännt i slutet av april 2016, att vi hade fått bygglov har vi blivit kontaktade av ett antal potentiella köpare. Fastigheten är inte såld men vi träffar olika potentiella köpare. 409-411 Croydon Road har en god potential att bli ett bra projekt. Hittills har vi fått positiv respons vid diskussioner med kommunen. 2
VD HÅR ORDET Vad händer härnäst? Vi tittar fortfarande efter liknande objekt som ovan men planerar också för att stänga ned verksamheten under 2018 när jag blir 70 år ung. För det första med början i höst, kommer vi att återbetala äldre lån och lån från långivare (tidigare aktieägare) som inte har kvar några aktier i Redab Properties Plc. Detta görs för att reducera kostnaderna i företaget (räntebetalningar), förutsatt att en försäljning av The Esplanade kan genomföras. För det andra fortsätter vi återköpa aktier till 87,5% av substansvärdet. 12,5% sätts av i en reserv för att möta framtida kostnader för att stänga ned verksamheten helt, vilket tar några år. Skattemyndigheten kan kontrollera ett företag sex år efter avslutad verksamhet. Vid en återblick och analysering av vad Redab har åstadkommit under sina mer än 20 år i London konstaterar vi att ett antal gamla byggnader har utvecklats vilket medfört ökade livslängder om 50 år. Det har gjorts med c:a 350,000 mantimmar, motsvarande 218 manår för lokal personal, byggare, leverantörer och 2-3 anställd personal på kontoret under den tiden. Dessutom har aktieägarna i Redab erhållit räntebetalningar, och flertalet har också erhållit ett antal fond emitterade aktier. Valresultatet vid folkomröstningen den 23 juni 2016 innebär att Storbritannien lämnar EU. Den politiska förvirring som följde på Brexit-valet och David Camerons omedelbara avgång löstes snabbare än väntat då Theresa May valdes till ny partiledare av det konservativa partiet samt utsågs till ny premiärminister den 13 juli 2016. Premiärministerns tidsschema för Brexit har ännu inte fastställts men hon förväntas samråda med ministrarna för sespektive Skottland, Wales och Nordirland, liksom ministrarna för de olika länderna inom EU innan paragraf 50 utlöses 2017. För -handlingsperioden beräknas ta två år. Det första datum som praktiskt skulle kunna göra det möjligt för Storbritannien att lämna EU tros vara i början av 2019. Allmäna val kommer att hållas 2020. Redab påverkas inte enligt min mening, eftersom både The Esplanade och 409-411 Croydon Road projekten riktar sig till den traditionella engelska London-marknaden, vilken har köpare som utan problem kan betala 400,000-600,000 per unit. I skrivande stund är marknaden turbulent men efter ett tag kommer osäkerheten att accepteras mer och mer. Lönerna kommer inte att gå ned inom en överskådlig framtid enligt min mening, medan skatterna kanske måste höjas om den europeiska arbetskraften så sakteliga börjar återvända till sina ursprungsländer. Redab s nedskärning och framtidsplanering gjordes långt innan valresultatet från folkomröstningen var känt, även om det låg i luften att det som hände kunde hända. 3
Målet är oförändrat, det är att skapa ett LÅNGSIKTIGT AKTIEVÄRDE Siffror Förlusten för verksamhetsåret blev 317,706 eftersom inga fastigheter har sålts. Substansvärdet per aktie har ökat från 55,4 pence den 31 maj 2015 till 57,3 pence den 31 maj 2016, med 409-411 Croydon Road, Caterham, bokad till kostnad. Värdet per aktie har ökat med +3.4%. Prognos 31 maj 2017 Takvåningen i Jubilee Heights, Kilburn, är uthyrd till den 31 maj 2017 och 409-411 Croydon Road är uthyrd till november 2016. Förutsatt att en försäljning av The Esplanade genomförs blir resultatet den 31 maj 2017 positivt. Möjligheten för ett ökat substansvärde är stor vid en försäljning av The Esplanade och bygglov för 409-411 Croydon Road. Målsättningen är att fortsätta öka SUBSTANSVÄRDET per aktie och skapa LÅNGSIKTIGT AKTIEVÄRDE FÖR VÅRA AKTIEÄGARE 4
FÅSTIGHETSMÅRKNÅDEN I LONDON 5
ENERGI OCH KRETSLOPP Stomme. I våra bostadsprojekt har vi använt timmerstomme för att möta kraven på kretslopp. Låga transmissionsvärden har uppnåtts; c:a 50 procent av det normala standardkravet för Storbritannien. U-Värden. Fönster Treglas med U-värde 0.6 Väggar U-värde 0.16 Tak U-värde 0.15 Luftkonditionering. Används för att möta ledande standardkrav på marknaden, men utrustad med avancerad styrning så att varje användare kan se hur stor energiförbrukningen är, och som gör det möjligt att ställa in temperaturen för varje rum separat. Värmepumpar producerar värme, kyla och varmvatten, vilket minskar energiförbrukningen. Varmvatten. Till största delen producerad via solpaneler. Regnvatten. Regnvattnet samlas upp och används vid trädgårdsbevattning och i WC. Ventilation med energiåtervinning. The Esplanade utrustas med mekanisk ventilation med energiåtervinning i lägenheterna. Planeringskontoret i Southend-on-Sea tyckte inte om föreslagna solpaneler varför de togs bort i vår bygglovsansökan. 6
ÅKTIEHÅNDEL Aktiehandel i Redab Properties Plc Du säljer till 87,5% av substansvärdet (NAV) Redab Properties Plc har ett lager om 100,000 aktier Köp Köp ALTERNATIV 1 UNIT(s) (aktier och lån) Betalning för En Unit = 1,450 ALTERNATIV 2 ENDAST AKTIER 92,5% av substansvärdet (NAV) 2,000 aktier till 87,5% av substansvärdet (NAV) ( 1,000) 450 lån med 6,5% ränta, förfallodag 31 december 2018 Om Du önskar köpa eller sälja aktier i Redab Properties Plc vänligen kontakta oss. Tel: +44 (0)20 7730 0213 Email: info@redab.com Erbjudandet gäller till den 31 oktober 2016. 7
PÅ MINNELSE TILL ÅKTIEÅ GÅRNÅ Bolagsstämma 26 augusti 2016 11-13 Cavendish Square London W1G 0AN Registrering kl. 16:00 Mötet startar kl. 16:30 ( Detta är samma plats som vid 2014 års stämma, men som nu har genomgått en ansiktslyftning ) Har Du meddelat oss att Du kommer? Om Du inte har möjlighet att komma själv kan Du returnera Din fullmakt till oss eller skicka den med någon som representerar Dig. ÅKTIEKÅPITÅLETS UTVECKLING 31 MAJ 2016 8
ÅKTIEKÅPITÅLETS UTVECKLING 31 MAJ 2016 Substansvärde (Net Asset Value NAV) 31 maj 2016 Värde per aktie 31 maj 2013 31 maj 2014 31 maj 2015 31 maj 2016 Substansvärde 4,442,123 4,715,853 4,871,497 4,375,898 Per aktie: 9,217,215 48.2 pence Per aktie: 8,830,743 Per aktie: 8,680,743 Per aktie: 8,834,257 53.4 pence 56.1 pence 55.4 pence Per aktie: 7,634,069 57.3 pence KÅPITÅLSTRUKTUR 31 MAJ 2016 30,000,000 Reserves excl minorities 25,000,000 Prepaid & Reserved Costs Defferred Tax 20,000,000 Loan from shareholders 15,000,000 Loan from Banks Debentures 10,000,000 Loan from Partners 5,000,000 Bonus Issue Capital Paid Up Capital 0 9
ÅKTIEKÅPITÅLETS UTVECKLING 31 MAJ 2016 (PUND STERLING) År 1994 Ändringar Bolaget bildas Antal utgivna aktier Ökning av aktiekapitalet Totalt antal aktier Totalt aktiekapital Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Bolagets revisor 1997 Fondemission 1:2 50,000 50,000 150,000 150,000 1998 Fondemission 3:2 225,000 225,000 375,000 375,000 1998 Fondemission 1:3 125,000 125,000 500,000 500,000 1998 Fondemission 1:2 250,000 250,000 750,000 750,000 1999 Fondemission aktier iställer för rta 6,674 6,674 756,674 756,674 1999 Fondemission 2:5 302,669 302,669 1,059,343 1,059,343 1999 Fondemission 1:3 353,114 353,114 1,412,457 1,412,457 1999 Fondemission aktier iställer för rta 15,251 15,251 1,427,708 2,011,435 1999 Nyemission omvandling lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499,913 2000 Nyemission 511,522 511,522 2,011,435 1,622,564 2000 Fondemission 4:9 893,971 893,971 2,905,406 2,905,406 2000 Fondemission aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947,182 2001 Fondemission 1:3 982,394 982,394 3,929,576 3,929,576 2001 Fondemission aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992,872 2002 Återköp av aktier - 75,850-75,850 3,917,022 3,917,022 2002 Fondemission aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951,896 2002 Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958,535 2004 Fondemission aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010,075 2004 Återköp av aktier - 322-322 4,009,753 4,009,753 2004 Fondemission 1:6 668,345 668,345 4,678,098 4,678,098 2005 Fondemission aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732,665 2005 Nyemission omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829,559 2006 Fondemission aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888,622 2007 Fondemission aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938,119 2007 Fondemission 1:4 2,777,591 2,777,591 7,715,710 7,715,710 2007 Återköp av aktier - 10,140-10,140 7,705,570 7,705,570 2008 Fondemission aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766,093 2008 Återköp av aktier Netto - 138,068-138,068 7,628,025 7,628,025 2011 Reduktion av nominellt värde från 1 till 30 pence per aktie 2,288,407 2011 Nyemission 1,381,268 414,381 9,009,293 2,702,788 2012 Nyemission 177,874 53,361 9,187,167 2,756,150 2013 Nyemission 30,048 9,015 9,217,215 2,765,165 2013 Återköp av aktier - 152,935-45,081 9,064,280 2,719,284 2014 Återköp av aktier - 233,537-70,061 8,830,743 2,649,223 2015 Återköp av aktier - 150,000-45,000 8,680,743 2,604,223 2015 Återköp av aktier & optioner till aktier - 376,674-113,002 8,304,069 2,491,221 2015 Återköp av aktier - 100,000-30,000 8,204,069 2,461,221 2016 Återköp av aktier - 570,000-171,000 7,634,069 2,290,221 10
RESULTÅT OCH BÅLÅNSRÅ KNINGÅR 31 MAJ 2016 (PUND STERLING) Koncernen Resultaträkning 2013 2014 2015 2016 Kostnader - 920,539-5,332,812-7,124,904-335,044 Intäkter 793,828 6,333,016 7,534,782 59,003 Resultat före finansiella Int & Kostn - 126,711 1,000,204 409,878-276,041 Finansiella Int & Kostn - 169,834-625,600-125,029-41,665 Resultat före skatt - 296,545 374,604 284,849-317,706 Skatt 0 0 0 0 Resultat efter skatt - 296,545 374,604 284,849-317,706 Koncernen Balansräkning 2013 2014 2015 2016 Fastigheter inkl fastighetstillbehör 10,291,740 7,768,742 2,330,519 3,916,085 Fordringar 302,839 1,683,701 257,564 41,692 Bank 207,875 76,397 3,773,461 1,780,859 Summa Tillgångar 10,802,454 9,528,840 6,361,544 5,738,636 Kortfristiga skulder 1,209,156 548,792 160,994 125,497 Skatt 0 0 0 0 Lån från aktieägare 1,746,205 1,814,539 1,329,053 1,237,241 Lån från partners 373,119 0 0 0 Lån med vinstandel 1,453,576 0 0 0 Privatlån 330,000 150,000 0 0 Banklån 1,248,275 2,299,656 0 0 Aktiekapital 2,765,165 2,649,223 2,604,223 2,290,221 Reserver 1,676,958 2,066,630 2,267,274 2,085,677 Latent skatt 0 0 0 0 Minoritetsägarnas intresse i 0 0 0 0 dotterbolag Summa Skulder och Eget kapital 10,802,454 9,528,840 6,361,544 5,738,636 11
DETTÅ Å R REDÅB PROPERTIES PLC Track record Redab Properties Plc bildades den 27 oktober 1993. Verksamheten inleddes den 14 februari 1994. Antal aktieägare: 257 ( 2016) Redab Properties Plc team har stor erfarenhet av byggprojekt och fastighetsförvaltning i London sedan 1983. I mars 2015 erhölls bygglov för 23 lägenheter och en restaurang om 7,000 sq. ft. Redab Properties Plc har med gott resultat köpt och utvecklat ett antal fastigheter i London. Redab Properties Plc har omvandlat tillgångar till kontanter för att möjliggöra nya inköp och utvecklingar. Redab Properties Plc har förutsättning att hantera framtida vinster. Redab Properties Plc erbjuder en ny investeringsmöjlighet i form av en unit eller fler (en unit består av aktier och lån där lånedelen ger en årlig ränta på 6,5%). Läs mer på vår hemsida www.redabproperties.com För att bli delägare i Redab Properties Plc kontakta VD för ytterligare information. Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0)20-7730 0213 Fax: +44 (0)20-7730 0227 Email: info@redab.com www.redabproperties.com Registered in England No. 2866340 REDAB Properties Plc Group VAT Registration No. 672 1658 25 Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England 12