Q2 Magnolia Bostad Kvartalsrapport Koncernen april juni 2014 1
April juni 2014 Kvartalet i korthet Väsentliga händelser under kvartalet Nettoomsättning: 3,8 (8,2) mkr Rörelseresultat: 2,2 ( 2,1) mkr Resultat efter skatt: 6,6 ( 2,4) mkr Resultat per aktie: 0,21 ( 0,08) kr Eget kapital vid periodens slut: 175,6 (162,4) mkr Eget kapital per aktie: 5,61 (5,19) kr Magnolia Bostad slutförde framgångsrikt en obligationsemission till ett antal institutionella och privata investerare i Sverige. Intresset för obligationslånet var mycket stort och erbjudandet övertecknades mer än 3 gånger, trots en förkortad anmälningsperiod. Det säkerställda fyraåriga obligationslånet omfattade totalt SEK 200 miljoner till en fast ränta om 8 procent. De emitterade obligationerna noterades på NASDAQ OMX First North den 16 juni 2014. I juni förvärvade Magnolia Bostad två fastigheter i Kungsängen, i Stockholmsområdet. Fastigheterna, Kungsängens-Tibble 20:2 och Kungsängens-Tibble 19:1, omfattar totalt cirka 10 000 kvm i ett centralt läge med närhet till goda kommunikationer och service. Här kom- mer bolaget att utveckla 134 väldisponerade och moderna hyreslägenheter med planerad inflyttning 2016. Under juni 2014 tillträdde Magnolia Bostad kontorsfastigheten Skogskarlen 3 som förvärvats från Fabege. Fastigheten ligger i Bergshamra i Solna och omfattar 8 700 kvm uthyrningsbar lokalyta fördelat på kontor, lager och garage. Magnolia Bostad ämnar tills vidare hyra ut och förvalta fastigheten som kontors lokaler. Fastigheten har goda förutsättningar att på sikt kunna förädlas till attraktiva bostäder. I juni vann Magnolia Bostad en markanvisningstävling i Vallentuna efter ett enigt beslut i Vallentuna kommun. Projektet på fastigheterna Åby ängar, tomt 2 och 8 omfattar totalt 245 hyreslägenheter med en totalyta om ca 13 500 kvm. Förslaget lämnades av Magnolia Bostad i samarbete med Jordens arkitekter. Hyresbostäderna planeras vara inflyttningsklara 2017. Koncernens nyckeltal 2014 apr-jun apr-jun 2014 jan-jun jan-jun jan-dec Omsättning, mkr 3,8 8,2 7,3 12,9 143,6 Rörelseresultat, mkr 2,2 2,1 4,8 6,0 23,7 Rörelsemarginal, % 57,7 25,5 65,5 46,8 16,5 Resultat efter finansiella poster, mkr 6,6 2,4 9,5 7,0 20,5 Periodens resultat, mkr 6,6 2,4 9,5 7,0 20,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr 119,8 12,6 136,4 6,9 46,6 Avkastning på eget kapital, % 5,6 4,0 5,6 4,0 11,4 Soliditet, % 26,7 58,4 26,7 58,4 51,4 Resultat per aktie, kr 0,21 0,08 0,30 0,23 0,66 Antal utestående aktier, st 31 288 942 31 288 942 31 288 942 31 288 942 31 288 942 Avkastning på sysselsatt kapital, % 0,7 2,1 0,7 2,1 8,5 Avkastning på totalt kapital, % 0,6 2,0 0,6 2,0 8,2 Räntetäckningsgrad, ggr 0,3 2,0 0,5 3,6 4,3 Eget kapital per aktie, kr 5,61 5,19 5,61 5,19 6,07 2
VD har ordet Vi har haft ett mycket händelserikt kvartal med en ökning av antal bostäder i vår projektportfölj med 13 procent. I juni tillträdde vi fastigheten Skogskarlen 3 i Solna, förvärvad från Fabege, och utökade portföljen med ytterligare två fastigheter i Kungsängen för utveckling av 134 hyresrätter. Vi har dessutom tecknat avsiktsförklaringar med ett antal markägare som förväntas leda till nya förvärv under hösten. Ytterligare roliga nyheter kom sent i juni när vi fick besked att vi genom ett enigt politiskt beslut i Vallentuna kommun har vunnit en markanvisningstävling med en planerad byggrätt på omkring 245 bostäder i Vallentuna. Förslaget utsågs till det främsta bidraget med motiveringen: En välbalanserad och god arkitektur som lever upp till Vallentunas vision. Förslaget innehöll välplanerade och prisvärda hyreslägenheter. Under kvartalet gjordes stora framsteg i vårt arbete med Uppsala kommun att åstadkomma en ny detaljplan på Slotts före detta senapsfabrik i Uppsala (fastigheten Kungsängen 25:1). Bedömningen är att vi under hösten kommer att ha en färdig detaljplan i Uppsala med en byggrätt på över 1 500 bostäder. Konceptutvecklingen för projektet påbörjas inom kort och produktionsstarten är planerad till 2016. Projektet är viktigt för Magnolia Bostad då det innefattar en stor produktionsvolym och kommer att ytterligare befästa bolaget som en större utvecklare av hyresrätter. Utöver en kraftigt växande projektportfölj har vi under halvåret även fokuserat på att stärka bolagets finansiella förutsättningar för fortsatt tillväxt. Under andra kvartalet genomförde vi, tillsammans med Pareto Securities, framgångsrikt en obligationsemission om 200 mkr till ett antal institutionella och privata investerare i Sverige. Intresset för obligationen var mycket stort och emissionen övertecknades kraftigt. Det är glädjande för oss att finansmarknaden så tydligt erkänner vår affärs modell och våra utvecklingsplaner. Vi ser fram emot hösten som vi räknar med kommer att innehålla ännu fler spännande nyheter och händelser. Stockholm den 18 augusti Andreas Rutili VD Åby ängar, tomt 2 och 8 Magnolia Bostad har vunnit en markanvisningstävling i Vallentuna som omfattar en kommande utveckling av 245 yteffektiva hyreslägenheter. Område: Vallentuna Ägandeform: Hyresrätt Totalyta: 13 500 kvm Antal bostäder: 245 Arkitekter: Jordens arkitekter Inflyttning: 2017 3
Verksamhetens utveckling Marknaden Bostadsmarknaden i Sveriges storstadsområden visar inga tecken på avmattning, utan fortsätter att gå starkt. Under årets andra kvartal fortsätter enligt SBAB:s mäklarbarometer prisuppgången samtidigt som budgivningar fortsätter att tillta och försäljningstiderna minskar. Bostadsrättsmarknaden bromsar in något jämfört med det första kvartalet, medan småhusmarknaden fortsätter att utvecklas starkt den är starkare i dag än den varit de senaste fem åren. I mars förutspådde mäklarna att prisökningarna på både bostadsrätter och småhus skulle bromsa in. I stället ökade priserna på både småhus och bostadsrätter snabbare, då utbudet av bostäder ökade mindre än väntat samtidigt som efterfrågan steg något mer. Dessutom har skillnaden mellan utgångspris och slutpris stigit snabbare än mäklarna förutspått. Sett till riket ökade bostadsrättspriserna under det andra kvartalet med 2 procent och villapriserna med 3 procent. I Stor-Stockholm har bostadsrättspriserna stigit med 1 procent och villapriserna med 5 procent. Motsvarande siffror för Stor-Göteborg var under perioden 4 procent för både villor och bostadsrätter, medan Malmö ökade med 2 respektive 4 procent och Uppsala med 3 respektive 2 procent. Bostadsutveckling Projektet Traversen 18 i Sollentuna har erhållit bygglov omfattande ny produktion av 230 hyresrätter med en totalyta om 13 600 kvm och är i full produktion genom entreprenören Veidekke Entreprenad. Inflyttningen är planerad till 2015 och slutlig ägare till fastigheten är Aberdeen Residential Sweden AB. Magnolia Bostad planerar för säljstart av ett flertal bostadsprojekt. Först ut är Kvarngärdet 28:6 och 28:7 i centrala Uppsala som omfattar cirka 90 lägenheter och en totalyta om ca 6 000 kvm. Därefter följer försäljningsstart av Trapphuset med 85 lägenhet och cirka 6 000 kvm. Renoveringen av fastigheten Muttern 6 på Södermalm inleds till årsskiftet. Projektet omfattar tre lokaler och 53 lägenheter, varav en stor andel mindre ettor. Inflyttning är planerad till första halvåret 2016. Organisation Ingen rekrytering har skett under kvartalet. Organisationen består i dag av tolv personer och förväntas uppgå till cirka 25 personer hösten 2015. 4
Bostadsprojekt Fastighet Ort Projekttyp Ägandeform Antal bostäder Totalyta (kvm) Fas Bedömt slutår Muttern 6 Stockholm Ombyggnation Hyresrätt 56 3 000 2015 Traversen 18 Sollentuna Nybyggnation Hyresrätt 230 13 600 2015 Kvarngärdet 28:6 Uppsala Nybyggnation Bostadsrätt 45 3 000 2015 Kvarngärdet 28:7 Uppsala Nybyggnation Bostadsrätt 45 3 000 2016 Kungsängens Tibble 19:1 Kungsängen Nybyggnation Hyresrätt 40 2 350 2016 Kungsängens Tibble 20:2 Kungsängen Nybyggnation Hyresrätt 94 5 476 2016 Kopplingsboxen 26 Stockholm Nybyggnation Bostadsrätt 12 1 100 2016 Trapphuset 1 Sollentuna Nybyggnation Bostadsrätt 85 6 000 2016 Svedje 1:307, m fl Åre Nybyggnation Äganderätt 14 1 300 2016 Vallentuna-Åby 1:94 Vallentuna Nybyggnation Hyresrätt 119 6 750 2017 Vallentuna-Åby 1:149 Vallentuna Nybyggnation Hyresrätt 126 6 700 2017 Kungsängen 25:1 1) Uppsala Nybyggnation Hyresrätt 1 150 66 000 2017 Skogskarlen 3 Solna Ombyggnation Bostadsrätt 100 8 700 2017 Orminge 52:1 Nacka Nybyggnation Hyresrätt 300 20 000 2018 Kungsängen 25:1 1) Uppsala Nybyggnation Bostadsrätt 400 29 000 2018 Instrumentet 2 Stockholm Ombyggnation Bostadsrätt 110 8 000 2018 Sandumseter 2) Norefjell, Norge Nybyggnation Äganderätt 275 28 000 2018 Norefjell 2) Norefjell, Norge Nybyggnation Äganderätt 100 12 000 2018 Summa 3 301 223 976 1) Magnolia Bostads andel uppgår till 63 %. Avstyckas efter detaljplan. 2) Magnolia Bostads andel uppgår till 16 %. Planarbete Konceptutveckling Försäljning Byggnation Fördelning projekt fas, kvm Geografisk fördelning, kvm Fördelning upplåtelseform, kvm Planarbete Konceptutveckling Försäljning Byggnation Uppsala Stor-Stockholm Övriga Hyresrätt Bostadsrätt och äganderätt 5
Traversen 18 Ett av Stockholms områdets större hyresrättsprojekt just nu är Traversen 18 i Sollentuna. Bostäderna uppförs i centralt läge, med närhet till goda kommunikationer och service. Område: Sollentuna Ägandeform: Hyresrätt Totalyta: 13 600 kvm Antal bostäder: 230 Arkitekt: Lindberg Stenberg Arkitekter Inflyttning: 2015 6
Finansiell utveckling Intäkter och resultat Nettoomsättningen för koncernens andra kvartal 2014 uppgick till 3,8 (8,2) mkr. Rörelseresultatet uppgick till 2,2 ( 2,1) mkr och belastas främst av löpande driftskostnader och övriga rörelsekostnader. Rörelsemarginalen för andra kvartalet 2014 var 57,7 ( 25,5) procent och resultatet uppgick till 6,6 ( 2,4) mkr. Finansnettot uppgick till 4,3 ( 0,3) mkr förändringen hänför sig främst till ökade räntekostnader hänförliga till obligationslånet som ingåtts under perioden. Balansomslutning Magnolia Bostad har mer än fördubblat sin balans omslutning de senaste två åren. Balansomslutningen i andra kvartalet uppgick till 657,9 (286,4) mkr. Den kraftiga ökningen beror främst på förvärven av fastigheten Skogskarlen 3 i Bergshamra samt två fastigheter i Kungsängen, och även genom bolagets upptagande av obligationslån om 200 mkr. Det egna kapitalet har under 2014 ökat till 175,6 (162,4) mkr medan soliditeten minskade till 26,7 (58,4) procent. Balansomslutning och eget kapital, tkr 600000 450000 300000 150000 Kassaflöde och finansiering Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick per sista juni till 136,4 (6,9) mkr. Den kraftiga ökningen i rörelsekapitalet hänför sig till att bolagets omsättningsfastigheter har ökat i värde i samband med förvärven av fastigheterna Kungsängens Tibble 19:1, Kungsängens Tibble 20:2 och Skogskarlen 3. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har ökat till 221,2 ( 1,3) mkr vilket hänför sig till bolagets upptagande av obligationslån. Därutöver har bolaget upptagit bankfinansiering i samband med förvärv av nya fastigheter. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per sista juni till 467,2 (79,4) mkr. Koncernens tillgängliga likviditet uppgick vid halvårsskiftet till 103,3 (10,3) mkr. Aktien Magnolia Bostad ägs till 79,7 procent av Holmström Fastigheter AB, vilket kontrolleras av Fredrik Holmström genom bolag. Per 30 juni 2014 uppgick antalet utgivna aktier till 31 288 942 fördelat på totalt 23 ägare. Aktien är inte föremål för handel. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i årsredovisningen och som där redovisas under not 1 på sidorna 48 50. Nyckeltalsdefinitioner överensstämmer med de som tillämpas i årsredovisningen och återfinns där på sidan 64. 0 Helår 2012 Helår Kv 2 Kv 2 2014 Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Balansomslutning Eget kapital 7
Koncernens resultaträkning TKR 2014 apr-jun apr-jun 2014 jan-jun jan-jun jan-dec Rörelsens intäkter Nettoomsättning 3 836 8 195 7 295 12 854 143 576 Summa intäkter 3 836 8 195 7 295 12 854 143 576 Rörelsens kostnader Produktion och driftskostnader 892 6 924 2 886 12 544 105 631 Övriga externa kostnader 2 528 1 716 4 069 2 974 7 740 Personalkostnader 2 299 1 334 4 456 2 728 5 541 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 332 313 666 626 953 Rörelseresultat 2 214 2 092 4 781 6 018 23 710 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 704 474 1 449 487 3 062 Räntekostnader och liknande resultatposter 5 044 813 6 159 1 516 6 262 Resultat före skatt 6 554 2 431 9 491 7 047 20 510 Skatt på årets resultat 8 PERIODENS RESULTAT 6 554 2 431 9 491 7 047 20 518 8
Koncernens balansräkning TKR 2014-06-30-06-30-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 6 546 7 746 7 146 Övriga immateriella anläggningstillgångar 275 390 314 Summa immateriella anläggningstillgångar 6 821 8 136 7 460 Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer 328 248 217 Summa materiella anläggningstillgångar 328 248 217 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 1 575 1 150 4 525 Fordringar hos intresseföretag 23 541 23 541 26 541 Andra långfristiga värdepappersinnehav 39 706 30 614 30 614 Andra långfristiga fordringar 13 450 14 950 14 950 Summa finansiella anläggningstillgångar 78 272 70 255 76 630 Summa anläggningstillgångar 85 421 78 639 84 307 Omsättningstillgångar Varulager m m Lager av omsättningsfastigheter 416 437 151 562 209 608 Summa varulager m m 416 437 151 562 209 608 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 529 735 1 507 Fordringar hos intresseföretag 43 888 33 620 46 973 Övriga fordringar 7 429 8 220 3 714 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 953 1 230 332 Summa kortfristiga fordringar 52 800 43 805 52 525 Kassa och bank 103 324 10 327 23 256 Summa omsättningstillgångar 572 561 205 694 285 389 SUMMA TILLGÅNGAR 657 982 284 333 369 696 9
Koncernens balansräkning (forsättning) TKR 2014-06-30-06-30-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 125 156 125 156 125 156 Summa bundet eget kapital 125 156 125 156 125 156 Fritt eget kapital Fria reserver 59 921 44 334 44 389 Årets resultat 9 491 7 047 20 518 Summa fritt eget kapital 50 430 37 286 64 907 Summa eget kapital 175 586 162 442 190 063 Övriga avsättningar 8 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 445 115 73 666 146 130 Övriga långfristiga skulder 20 100 4 000 Summa långfristiga skulder 465 215 73 666 150 130 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 000 5 750 2 000 Leverantörsskulder 3 371 1 597 6 465 Skulder till moderföretag 32 866 12 311 Skulder till intresseföretag 725 3 904 Skatteskulder 30 25 15 Övriga kortfristiga skulder 7 940 4 762 1 062 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 840 2 491 3 747 Summa kortfristiga skulder 17 181 48 216 29 503 Summa skulder 482 396 121 882 179 633 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 657 982 284 333 369 696 10
Koncernens kassaflödesanalys TKR 2014 apr-jun apr-jun 2014 jan-jun jan-jun jan-dec Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 6 554 2 431 9 491 7 047 20 510 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 72 313 3 340 626 30 636 Betald inkomstskatt 1 4 16 34 44 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 6 483 2 114 6 167 6 455 10 170 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av omsättningsfastigheter 106 253 6 586 109 229 7 170 36 748 Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 3 565 12 476 214 6 966 1 754 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 10 676 33 786 21 265 13 537 2 088 Kassaflöde från den löpande verksamheten 119 847 12 610 136 447 6 878 46 584 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 1 27 55 58 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 137 7 138 19 19 Investering i finansiella tillgångar 4 590 10 600 4 592 15 100 21 975 Kassaflöde från investeringsverksamheten 4 728 10 634 4 730 15 174 21 552 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 304 000 304 000 77 324 Amortering av låneskulder 77 705 1 287 77 769 1 287 5 897 Utbetald utdelning 4 986 4 986 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 221 309 1 287 221 245 1 287 71 482 Periodens kassaflöde 96 734 689 80 068 9 583 3 346 Likvida medel vid periodens början 6 590 9 638 23 256 19 910 19 910 Likvida medel vid periodens slut 103 324 10 327 103 324 10 327 23 256 Förändring i eget kapital TKR Aktiekapital Fria reserver Årets resultat Belopp vid årets ingång 125 156 44 389 20 518 Överföring av årsresultat till fria reserver 20 518 20 518 Utdelning 4 986 Årets resultat 9 491 Belopp vid periodens utgång 125 156 59 921 9 491 11
Finansiell kalender Delårsrapport juli september 2014, 10 november 2014 Bokslutskommuniké 2014, 20 februari 2014 Kontakt Magnolia Bostad AB Riddargatan 19 SE-114 57 Stockholm Telefon: 08-470 50 80 E-post: info@magnoliabostad.se www.magnoliabostad.se För ytterligare information, kontakta: Andreas Rutili, VD andreas.rutili@magnoliabostad.se 070-471 83 48 Huvudkontoret I en av Uppsalas mest attraktiva och centrala stadsdelar kommer Magnolia Bostad att uppföra två bostadshus. I fastig heten kommer en restaurang av en välkänd krögare att inrymmas och i källarplanet flyttar Uppsalas enda SATSgym in. Totalt byggs 90 lägenheter, från små effektiva studiolägenheter till spatiösa femrumslägenheter med dubbel takhöjd och privata terrasser. Område: Centrala Uppsala Ägandeform: Bostadsrätt Totalyta: 6 000 kvm Antal bostäder: 90 Arkitekt: Love Arbén/ Projektengagemang kring Arkitektur Inflyttning: 2015 12