ÅRSREDOVISNING 2015 BOSTADSFÖRMEDLINGEN I STOCKHOLM AB

ÅRSREDOVISNING 2015 BOSTADSFÖRMEDLINGEN I STOCKHOLM AB

Styrelsen och verkställande direktören för Bostadsförmedlingen i Stockholm AB avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2015-01-01-2015-12-31. Förvaltningsberättelse VERKSAMHETENS ART OCH INRIKTNING Bolagets uppgift är att förmedla lägenheter och svara för information till allmänheten om bostadsmarknaden i Stockholmsregionen. Bostadsförmedlingen svarar för såväl reguljär bostadsförmedling som förmedling av förturslägenheter, inklusive försöks- och träningslägenheter. Enligt ägardirektiven ska förmedlingen ske i ett öppet och transparent system efter kötid och med en fortsatt utveckling av service och tjänster mot fastighetsägare och mot kunderna i bostadskön. Bolaget har därutöver uppdraget att hantera förmedlingen inom stadens bostadsbolags internköer samt att samordna och utveckla arbetet inom Stockholm Bygger. Bolagets verksamhet avgiftsfinansieras- i huvudsak genom uttag av köavgift, förutom förtursverksamheten som skattefinansieras. ÄGARFÖRHÅLLANDEN Bostadsförmedlingen i Stockholm AB (556057-8303) är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB (556415-1727). Bolaget bildades 1999 och har sitt säte i Stockholm. VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH VERKSAMHETSUTFALL Verksamheten har under året fortsatt att ligga på en hög nivå, såväl vad avser antalet kunder i bostadskön som antalet inlämnade och förmedlade lägenheter. Nedan angivna jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period eller tidpunkt föregående år. Inlämnade och förmedlade lägenheter Under 2015 har 11 809 (11 967) lägenheter lämnats in till förmedling. Antalet inlämnade successionslägenheter ökade till den hittills högsta nivån med 9 292 (9 198). Inflödet av nyproduktion uppgick till 2 068 (2 458) lägenheter, och ombyggda lägenheter till 449 (311). Sett till fastighetsägaretyp härrör 43 (44) procent av lägenheterna från stadens bostadsbolag, 50 (48) procent från privata fastighetsägare och 7 (8) procent från övriga kommuners bostadsbolag. Under året förmedlades 12 384 (10 862) bostäder, en ökning med 14 procent. Detta är ett rekord och förklaringen står främst att finna i en ökad förmedling av nyproduktion. 10 196 (8 980) lägenheter förmedlades till bostadskön, 1 284 (1 049) till internkön, 642 (723) som förturs-, försöks- och tränings- samt evakueringslägenheter, totalt 142 (60) trygghetsboenden. Dessutom har följande förmedlingar för övriga köer skett: Värmdökön 44 (50), John Mattsonkön 63, Bo i Väsbykön 11 och Bovivakön 2 förmedlingar de tre senare nytillkomna under året. Under året förmedlades 1 648 (1 367) studentlägenheter, 809 (794) ungdomsbostäder samt 1 347 (1 255) korttidskontrakt. Det har aldrig tidigare förmedlats så många av dessa lägenhetstyper som under 2015. Fastighetsägarsamarbeten Bostadsförmedlingen har under året samarbetat med 198 (215) fastighetsägare, från Uppsala i norr till Södertälje i söder och i 21 av länets 26 kommuner.

Via genomförda undersökningar vet vi att fastighetsägarna generellt sett är mycket nöjda med den service bolaget erbjuder. NKI (NöjdKundIndex) bland de fastighetsägare Bostadsförmedlingen samarbetar med var 74 (78). Utvecklingen av bostadsköer Stockholm växer kraftigt vilket märks i en fortsatt tillströmning av kunder till bostadskön. En följd av den allt större efterfrågan i förhållande till utbudet är långa kötider. Den genomsnittliga kötiden uppgår till 8,2 (7,7) år. Spridningen är dock stor beroende på läge och typ av lägenhet. Antalet kunder i bostadskön uppgick vid årsskiftet till 516 665 (472 086) vilket innebär en nettoökning under året med 44 579 personer. Ökningstakten motsvarar den som rådde 2014. Sammanlagt har 23 357 (22 228) personer aktiverat sin internkötid inom stadens bostadsbolag och 18 917 (16 177) personer har en plats i kön för trygghetsboende i Stockholm. Vidare sköter Bostadsförmedlingen fyra externa köer, som över tid kommer införlivas i bostadskön: Värmdökön med 4 338 personer, John Mattsonkön med 3 136 personer, Bovivakön med 129 personer samt Bo i Väsbykön med 893 personer. Årligen mäter Bostadsförmedlingen kundnöjdheten hos kunderna i bostadskön mätt som NKI. NKI 2015:71 (2014:70) för kunder som förmedlats lägenhet, respektive 55 (51) för övriga kunder i kön. Sammanvägt 58 (54). Förtur samt FoT- verksamheten Antalet förmedlade försöks- och träningslägenheter uppgick under 2015 till 394 (405), att jämföra med målsättningen 400 (400) lägenheter. Antalet förmedlade förturslägenheter uppgick till 226 (306). Antalet förtursansökningar ökade med 27 procent till 2 433 (1 922). Information om bostadsmarknaden Bolagets uppdrag att informera om bostadsmarknaden har väsentligen omsatts och utförts inom ramarna för samarbetet Stockholm Bygger. Bostadsförmedlingen har också projektlett tillkomsten av det nya större Stockholmsrummet, en permanent utställning i Kulturhuset. Där redovisas bland annat aktuell och kommande nyproduktion i staden. På bolagets webbsida informeras också löpande om olika nya bostadsprojekt. Samarbetet mellan staden och branschen om förutsättningarna för det växande Stockholm har fortsatt under 2015 med bland annat tre välbesökta dialogmöten för branschens och stadens beslutsfattare. Intern utveckling Bostadsförmedlingens främsta framgångsfaktor är att vi är kända och uppskattade bland fastighetsägare och att kunderna i bostadskön upplever att man får en god service med enkla verktyg för att hantera sina ärenden. Utvecklingsarbetet på bolaget har under 2015 haft fokus på förberedelser inför nytt ekonomisystem (SUNE-projektet), ett påbörjat arbete med nytt verksamhetssystem efter nuvarande system Bostoc samt upphandling av systemstöd inom HR- området. Medelantalet anställda var under året 94 (86) personer varav 71 (66) kvinnor och 23 (20) män. Ökningen beror förutom utvecklingsprojekt, framför allt på att förmedlingsverksamheten vuxit i omfattning.

FLERÅRSÖVERSIKT Sammanställning ekonomisk utveckling (tkr). 2011 2012 2013 2014 2015 Nettoomsättning 82 700 87 600 92 600 95 100 97 500 Rörelseresultat 7 200 7 500 7 100 2 500-700 Resultat efter finansnetto 8 800 8 900 8 400 4 000 300 Balansomslutning 58 400 58 300 61 600 71 200 71 000 Soliditet (1) (%) 18,3 19,5 14,9 17,1 17,3 Avkastning på eget kapital (2) (%) 57,6 56,0 69,6 24,2 0,9 Avkastning på totalt kapital (3) (%) 15,6 15,3 14,1 6,0 0,5 Medeltal anställda 71 73 76 86 94 (1) Justerat eget kapital / Balansomslutning. Med justerat eget kapital avses eget kapital + obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatteskuld (2) Årets resultat / Genomsnittligt justerat eget kapital (3) (Resultat efter finansiella intäkter och kostnader + räntekostnader) / Genomsnittlig balansomslutning RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Med underlag från risk- och väsentlighetsanalyser fastställs bolagets internkontrollplan. Denna plan följs sedan upp tertialvis och avrapporteras till styrelsen. Under året har inga väsentliga avvikelser framkommit. Bolaget genomför härutöver risk- och sårbarhetsanalyser enligt Stockholms stads instruktioner. RESULTAT OCH OMSÄTTNING Bostadsförmedlingens ekonomiska utveckling är god, med en fortsatt stark tillströmning av kunder till bostadskön. Resultatet efter finansnetto uppgick till 300 (4 000) tkr. Omsättningen uppgick till 97 500 (95 100) tkr. FRAMTIDA UTVECKLING Verksamheten förväntas i huvudsak fortsätta bedrivas med nuvarande inriktning, med tydlig orientering mot att öka utbudet av lägenheter för förmedling och vidareutvecklade e-tjänster. Uppdraget att pröva möjligheten att upprätta en bytes- och andrahandsförmedling som var nytt för 2015 fortsätter 2016. ICKE- FINANSIELLA UPPLYSNINGAR Personal Bostadsförmedlingen omfattas av kollektivavtal KFS Konsult och service. Målsättningen för sjukfrånvaron är att den ska uppgå till högst 4,4 %. För 2015 uppgick den till 9,8 % då 11 längre sjukskrivningar drog upp sjuktalen. Vid alla längre sjukskrivningar sker individuell uppföljning.

Vid rekryteringar strävar bolaget mot en jämnare könsfördelning. 2015 var 22 % av medarbetarna på Bostadsförmedlingen män och 78 % kvinnor. Bostadsförmedlingen har både kvinnliga och manliga chefer. Av 12 chefer är 10 stycken kvinnor på balansdagen och det speglar i stort förhållandet mellan könen totalt i organisationen. Under 2014 gjordes en översyn av samtliga befattningsvärderingar på Bostadsförmedlingen och anslutning till denna gjordes även en lönekartläggning. I analysen som gjordes vid lönekartläggningen kunde konstateras att inga osakliga löneskillnader fanns kopplat till kön. En ny lönekartläggning kommer att genomföras under 2016. Miljö Bostadsförmedlingen omfattas av Stockholms stads miljöprogram 2012-2015. För bolagets del är miljöarbetet fokuserat på att Vid transporter välja miljövänliga färdalternativ- företrädesvis kollektivtrafik Inköp av kaffe, frukt mm ska uppfylla kriterierna för KRAV Källsortera avfall som uppkommer i verksamheten Fortsätta utvecklingen av e- tjänster och vidareutveckla kommunikationen med kunder och fastighetsägare genom e-post, e-faktura. SMS- tjänster mm för att, förutom ökad service, minska antalet postala utskick Arbeta för att minska antalet utskrifter på kontoret I alla relevanta upphandlingar ställa krav på att miljö- och hälsofarliga ämnen inte ingår FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION (KRONOR) Till bolagsstämmans förfogande står följande medel. Balanserat resultat Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att vinsten disponeras så att: I ny räkning överförs: 12 036 787 kr 108 659 kr 12 145 446 kr 12 145 446 kr 12 145 446 kr HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser har inträffat, utöver den ordinarie verksamheten, efter räkenskapsårets utgång.

RESULTATRÄKNING (TKR) Not 2015-01-01 2015-12-31 2014-01-01 2014-12-31 Nettoomsättning 3 97 531 95 054 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 4,5,6-44 737-41 285 Personalkostnader 7-52 889-50 705 Avskrivningar 8-630 -553 Summa -98 256-92 543 Rörelseresultat -725 2 511 Resultat från finansiella 9 poster Ränteintäkter 1 049 1 473 Räntekostnader -12-12 Resultat efter bokslutsdispositioner och finansiella poster 313 3 972 Skatt på årets resultat 10-204 - 1 034 Årets resultat 109 2 938

BALANSRÄKNING (TKR) Not 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier och verktyg 8 1 544 1 645 Summa 1 544 1 645 Summa anläggningstillgångar 1 544 1 645 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 30 22 Fordringar på koncernbolag 102 57 Tillgodohavande koncernkonto 65 776 65 416 Skattefordringar 797 0 Övriga fordringar 149 518 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 11 2 643 3 540 Summa 69 497 69 553 Summa omsättningstillgångar 69 497 69 553 SUMMA TILLGÅNGAR 71 041 71 198

Not 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital (1 000 aktier) 100 100 Reservfond 20 20 Summa 120 120 Fritt eget kapital Balanserat resultat 12 037 9 099 Årets resultat 109 2 938 Summa 12 146 12 037 Summa eget kapital 12 266 12 157 Avsättningar Avsättningar till pensioner 7 2 556 2 327 Summa 2 556 2 327 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 4 223 7 416 Skatteskulder 0 1 098 Skulder till koncernföretag 193 489 Övriga skulder 2 865 2 251 Upplupna kostnader/förutbetalda 13 48 938 45 460 intäkter Summa 56 218 56 714 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 71 041 71 198 STÄLLDA SÄKERHETER Inga Inga ANSVARSFÖRBINDELSER Inga Inga

KASSAFLÖDESANALYS ENLIGT INDIREKT METOD Tkr 2015-01-01 ---- 2015-12-31 2014-01-01 ---- 2014-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat -725 2 511 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avsättning 230 190 Avskrivningar och nedskrivningar 633 553 Erhållen ränta 1 049 1 473 Erlagd ränta -12-12 Betald inkomstskatt - 1 948-1 120 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -773 3 595 Förändringar av rörelsekapital Förändringar av fordringar 1 214-1 142 Förändringar av kortfristiga skulder 452 6 533 Kassaflöde från den löpande verksamheten 893 8 986 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -532-490 Kassaflöde från investeringsverksamheten -532-490 Finansieringsverksamheten Koncernbidrag 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 0 0 Årets kassaflöde 361 8 496 Likvida medel vid årets början 65 415 56 919 Likvida medel vid årets slut 65 776 65 415 Likvida medel avser ett koncernmellanhavande med moderbolaget Stockholms Stadshus AB.

NOTER Alla belopp är angivna i tkr. NOT 1 ALLMÄN INFORMATION Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, org nr 556057-8303, är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB, org nr 556415-1727, med säte i Stockholm. Adressen till bolagets kontor är Fleminggatan 6 med postadress Box 8317 104 20 Stockholm. Bolagets uppgift är att förmedla hyresrättslägenheter och svara för information till allmänheten om bostadsmarknaden i Stockholmsregionen. NOT 2 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Bostadsförmedlingen i Stockholm AB tillämpar Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning ( K3 ). Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärdet om inte annat anges nedan. Intäkter Bolagets intäkter består i huvudsak av intäkter från köavgifter vilka periodiseras månadsvis över löptiden ett år från det att inbetalning inkommit. Fordringar Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat inte anges. Anläggningstillgångar Materiella och immateriella anläggningstillgångar skrivs av planmässigt över den bedömda ekonomiska livslängden. Följande avskrivningsregler tillämpas: Övriga inventarier och immateriella anläggningstillgångar 5 år Bolagets anläggningstillgångar utgörs endast av möbler och kontorsutrustning (ej IT-utrustning). Datorer och annan IT-utrustning leasas operationellt av outsourcingföretaget Volvo IT. Principer för redovisning koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Under räkenskapsåret erhölls eller lämnades inget koncernbidrag.

NOT 3 NETTOOMSÄTTNINGENS FÖRDELNING Nettoomsättningen under räkenskapsåret fördelade sig enligt följande: Köavgifter 85 221 81 406 Förtursverksamhet 11 000 11 000 Kommunala bostadsbolagens 1 021 898 internbyteskö Förmedlingsavgifter 0 826 Övriga intäkter 289 923 Summa 97 531 95 053 Övriga intäkter består under räkenskapsåret huvudsakligen av ersättning för utförda evakueringsuppdrag och för teknisk utveckling i samband med övertagande av fastighetsägares interna bostadskö. NOT 4 UPPGIFT OM INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM SAMMA KONCERN Koncerninterna inköp från Stockholms stads förvaltningar har under räkenskapsåret uppgått till 10 293 (7 947) tkr och från Stadshuskoncernen 1 643 (1 215) tkr. Koncernintern försäljning till stadens förvaltningar har uppgått till 11 008 (11 000) tkr och till Stadshuskoncernen 1 029 (906) tkr. NOT 5 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER EY Revisionsuppdrag 84 74 Övriga tjänster 3 11 Summa 87 85 Övriga tjänster avser konsultation avseende implementering av K3-regelverket. NOT 6 LEASINGAVTAL Under räkenskapsåret betalda leasingavgifter uppgår till 9 761 tkr (8 153 tkr). Volymmässigt står avtalen om outsourcad IT-drift med 4 426 tkr (3 565 tkr) och lokalhyran för kontorslokalerna i Klamparen med 4 054 tkr (3 948 tkr) för merparten av bolagets leasingavtal. Avtalet med Volvo IT om outsourcad IT-drift kan förlängas till 2018-12-31och inbegriper arbetsplatssystem med bindningstid 24 mån respektive 48 mån, månadshyror för servrar, serverdrift, servicedesk samt engångsavgifter. Hyresavtalet med Fastighetskontoret löper t o m 2016-12-31 med 36 månaders förlängning och uppsägningstid 9 mån. Övriga leasingavtal inbegriper lokalhyra för utställningslokaler i Kulturhuset för 1 013 tkr (409 tkr), växtgrupper för 76 tkr (58 tkr), kaffeautomater/vattenbarer för 121 tkr (129 tkr), matautomat för 69 tkr (39 tkr), samt hyra av konstverk för 2 tkr (3 tkr). Bolaget tillämpar lättnadsreglerna för operationell leasing för samtliga leasingavtal.

Framtida minimileaseavgifter avseende icke-uppsägningsbara operationella leasingavtal förfaller enligt följande: Förfallotidpunkt: Inom ett år 9 358 8 109 Senare än 1 men inom 5 år 7 103 10 685 Senare än 5 år 0 0 Summa: 16 461 18 794 NOT 7 ANTAL ANSTÄLLDA, LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER Medelantal anställda under året VD Övriga Summa VD Övriga Summa Kvinnor 1 70 71 1 65 66 Män 0 23 23 0 20 20 Summa 1 93 94 1 85 86 Sjukfrånvaro i % av sammanlagd ordinarie tid Total sjukfrånvaro: 9,8 % 6,5 % Andel sjukfrånvaro överstigande 60 dagar: 62,2 % 49,4 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön: Män 3,1 % 2,0 % Kvinnor 11,8 % 8,0 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori: 29 år eller yngre 5,5 % 4,4 % 30-49 år 10,1 % 6,3 % 50 år eller äldre 11,5 % 8,2 % Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelse Ledningsgrupp Styrelse Ledningsgrupp Kvinnor 6 5 4 5 Män 1 1 3 2 Summa 7 6 7 7

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse, VD Övriga anställda Styrelse, VD Övriga anställda Löner och andra 1 640 34 131 1 588 31 344 ersättningar Sociala kostnader 490 10 312 467 9 372 Pensioner och liknande förmåner Bolagets pensionsplaner består av KAP-KL (premien är 4,5% av lönesumman) och AKAP-KL (premien 4,5% av lönesumman). Den förstnämnda är en avgiftsbestämd tjänstepension med en förmånsbestämd del för löner som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp medan den andra innefattar de medarbetare som är födda 1986 och senare. Här finns ingen förmånsbestämd del, även de särskilda avsättningarna över 7,5 inkomstbasbelopp är avgiftsbestämda. Bolaget väljer lättnadsregeln som tillåter en förmånsbestämd plan att redovisas som en avgiftsbestämd. VD Övriga anställda VD Övriga anställda Pensionskostnader 674 3 296 701 3 984 (varav sociala) (90) (645) (99) (778) Pension för VD ingår i pensionspremierna från SPP och i den löpande avsättningen. I redovisade pensionskostnader inkluderas årets avsättning till avgiftsbaserad VD-pension avseende nuvarande VD Lena Larsson Daag, samt uppräkning av tidigare års avsättningar för föregående VD Per-Anders Hedkvist, ackumulerad till 2 556 tkr (2 327 tkr) i balansräkningen. Uppsägningstid för VD är sex månader. Om uppsägning sker från stadens sida utgår efter uppsägningstidens slut ett avgångsvederlag motsvarande 24 månadslöner.

NOT 8 AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR PÅ MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Inventarier och verktyg Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 4 218 3 729 Årets inköp 532 489 Utrangeringar -1 202-0 Ackumulerat anskaffningsvärde 3 549 4 218 Ingående ackumulerade avskrivningar -2 574-2 021 Årets avskrivningar -630-553 Utrangeringar 1 202 0 Ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 002-2 574 Årets nedskrivning -3 0 Nedskrivningar -3 0 Utgående planenligt restvärde 1 544 1 645 NOT 9 FINANSIELLA POSTER Bolagets finansiella intäkter består i huvudsak av inlåningsränta på de likvida medlen på koncernkontot. Kommunkoncernens snittränta påverkas starkt av stadens nuvarande skuldportfölj, marknadens prognos över framtida räntor och prognosen över kommunkoncernens framtida lånebehov. Bolagets finansiella kostnader består uteslutande av dröjsmålsräntor och kostnadsräntor för skatter. NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Resultat efter finansnetto 313 3 972 Resultat före skatt 313 3 972 Skatt enligt gällande skattesats -69-874 Skatteeffekter av kostnader som ej är avdragsgilla -128-160 Skatt hänförlig till tidigare års taxeringar -7 0 Summa skatt på årets resultat -204-1 034

NOT 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER / UPPLUPNA INTÄKTER Förutbetalda hyror 1 583 1 240 Övriga förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 1 060 2 300 Summa 2 643 3 540 NOT 12 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Aktiekapitafond Reserv- Fritt eget Totalt kapital Ingående balans 2014 100 20 9 099 9 219 Årets resultat 2 938 2 938 Utgående balans 2014 100 20 12 037 12 157 Ingående balans 2015 100 20 12 037 12 157 Årets resultat 109 109 Utgående balans 2015 100 20 12 146 12 266 NOT 13 UPPLUPNA KOSTNADER / FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupen löneskuld 283 536 Upplupen semesterlöneskuld 1 736 1 708 Upplupna sociala avgifter 1 485 1 386 Upplupna pensioner 1 725 1 801 Förutbetalda köavgifter 39 277 36 518 Övriga upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 4 432 3 511 Summa 48 938 45 460

Stockholm den mars 2016 Ann-Margarethe Livh Gulan Avci Salar Rashid Ordförande Katrin Nyström Helene Glant Jennyfer Redin Charlotte Helmersson Lena Larsson Daag Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den mars 2016 Magnus Fagerstedt Auktoriserad revisor