HALMSTADS KOMMUN KALLELSE Sida Fastighetsnämnden 2015-05-06 1(2) Box 153 301 05 Halmstad Tfn: 035 13 70 00 E-post: fastighetsnamnden@halmstad.se Plats: Nymansgatan 23 Sammanträdesdatum: 2015-05-06 Tid: 12:00 Ordförande: Carl-Johan Berthilsson Sekreterare: Sofia Lyberg
HALMSTADS KOMMUN FÖREDRAGNINGSLISTA Sida Fastighetsnämnden 2015-05-06 2(2) ÄRENDEN Sida 1 Val av protokollsjusterare 2 Godkännande av dagordning 3 FN2015/0132 Äldreboende Harplinge
1(4) Tjänsteskrivelse 2015-05-05 Diarienummer: FN2015/0132 Version: 1,0 Beslutsorgan: KF Enhet: Drift- och förvaltarenheten, byggtekniska enheten Kerstin Lorick, Christer Nilsson E-post: kerstin.lorick@halmstad.se, christer.nilsson@halmstad.se Telefon: 076-8068570, 072-3387070 Äldreboende Harplinge Förslag till beslut 1. Kommunfullmäktige beslutar att godkänna förslag till hyresavtal med Rikshem för förhyrning av nytt äldreboende i Harplinge. 2. Fastighetsnämnden överlåter till kommunstyrelsen att besluta om överenskommelse enligt bilaga 2. Sammanfattning Kommunstyrelsen beslutade 2015-03-03 att ge fastighetsnämnden klartecken att föreslå ett hyresavtal med Rikshem för förhyrning av nytt äldreboende i Harplinge. Kommunstyrelsen beslutade även 2015-03-03 att ge klartecken till fastighetsnämnden att genomföra en LOU-upphandling utefter förfrågningsunderlaget som är framtaget av Rikshem och hemvårdsförvaltningen. Förlag till hyresavtal med Rikshem för förhyrning av nytt äldreboende i Harplinge har framtagits. LOU-upphandling utefter förfrågningsunderlag framtaget av Rikshem och hemvårdsförvaltningen pågår. 1
Ärendet Kvarnlyckans äldreboende i Harplinge har evakuerats på grund av att lokalerna inte längre är ändamålsenliga för den verksamhet som bedrivs. De boende bor nu istället på Sofiebergs äldreboende. Med ledning av diskussioner mellan hemvårdsnämndens presidium och samhällsbyggnadsutskottet konstateras en politisk ambition om att fortsatt driva äldreboende i Harplinge. Rikshem har tillsammans med Halmstads kommun tagit fram ett skissförslag på hur ett nytt ändmålsenligt boende skulle kunna se ut på den tomt som ägs av Rikshem. Skissen ligger till grund för vidare projektering och utarbetande av ett förfrågningsunderlag som sedan kan användas för en LOU-upphandling av byggnationen. Upphandlingen genomförs av kommunen som sedan överlämnar entreprenaden till Rikshem som byggherre för genomförandet. I LOU finns ett så kallat hyresundantag. Hyresundantaget innebär att avtal avseende förhyrning inte omfattas av lagens tillämpningsområde. Uppförande av en byggnad efter beställarens riktlinjer omfattas emellertid i regel inte av hyresundantaget Det kan vara om byggnaderna är av speciell karaktär såsom värmekraftverk, skola, sjukhus, brandstation eller liknande. Äldreboende skulle kunna passa in i beskrivningen av byggnader med speciell karaktär. Sådana kontrakt ska enligt LOU upphandlas. Halmstads kommuns jurister har framfört att detta förfaringssätt inte tidigare prövats varför det är förenat med risker. Rikshem har låtit meddela att man är redo att i kommande avtal ta på sig eventuella ekonomiska risker. Förslag till överenskommelse, se bilaga 2. Uppdrag Kommunstyrelsen beslutade 2015-03-03 att ge fastighetsnämnden klartecken att föreslå ett hyresavtal med Rikshem för förhyrning av nytt äldreboende i Harplinge. Kommunstyrelsen beslutade 2015-03-03 att ge klartecken till fastighetsnämnden att genomföra en LOU-upphandling utefter förfrågningsunderlaget som är framtaget av Rikshem och hemvårdsförvaltningen. Bakgrund Analys, förslag och motivering Konsekvenser Kostnaden för föreslaget hyresavtal med Rikshem är 9 830 000 kronor/år. Hyresavtalets längd är tjugofem år och den förhyrda ytan 6018 m 2 BTA. 2
I nuvarande hyresavtal med Rikshem är kommunen ansvarig för drift- och skötselkostnader samt mediakostnader. I förslaget till nytt hyresavtal med Rikshem ingår dessa kostnader i hyresavtalet. Internhyreskostnaden för hemvårdsförvaltningen kommer förutom hyreskostnaden till Rikshem även att innefatta kostnader för inre underhåll samt fastighetskontorets övriga självkostnader. Enligt uppdraget från kommunstyrelsen till fastighetsnämnden ska förslag till hyresavtal upprättas enligt hyresoffert från Rikshem. Fastighetskontorets bedömning är att föreslaget hyresavtal följer hyresofferten med följande undantag - Bruttoarenan är 6018 m 2 BTA jämfört med offertens 5850 m 2 BTA. - Rikshem debiterar hyra med 133 679 kronor/månad under byggtiden vilket inte stämmer överens med offertens Övriga villkor enligt hyresavtal mellan Rikshem AB (publ)/halmstads kommun i fastigheten Vivan 1 (inklusive värme, vatten och drift). I hyresavtalet för Vivan 1(Olsgården,i Oskarström) debiteras ingen hyra under byggtiden. Förslag till överenskommelse gällande risk samt hyra under byggtiden bifogas ärendet till kommunstyrelsen för beslut, se bilaga 2. Ärendets beredning Inom kommunen Ärendet har beretts av fastighetskontoret i samråd med samhällsbyggnadskontoret, kommunjurist och hemvårdsförvaltningen. Samhällsbyggnadskontorets ekonomienhet har medverkat vid framtagande av hyresavtalet. Andra grupper Fackliga organisationer Fackliga organisationer har informerats om förslag till hyresavtal. MBL-förhandling har genomförts på fastighetskontoret 2015-05-05. Lista över bilagor 1. Hyresavtal äldreboende Harplinge, daterat 2015-05-06 2. Överenskommelse gällande risk samt hyra under byggtiden, daterad 2015-05-05 3. MBL-protokoll daterat 2015-05-05 3
4. Hyresoffert kv Lyngåkra 3:22, Kvarnlyckan, daterad 2014-05-16 5. KS2013/0495: Protokollsutdrag KS 55, 2015-03-03 - Äldreboende Harplinge För fastighetskontoret Patrick Kristensson Fastighetschef 4
FÖR LOKAL Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Hyresvärd Hyresgäst Lokalens adress m.m Lokalens användning Lokalens skick Lokalens storlek och omfattning Hyrestid Uppsägningstid/ Förlängningstid Hyra Namn: Rikshem Samfast Halmstad AB Namn: Halmstads kommun Aviseringsadress: Fastighetskontoret, Box 153, 301 05 Halmstad Kommun: Halmstad Gata: Pålsgårdsvägen 8-10 (Kvarnlyckan) Lokalen med tillhörande utrymmen hyrs ut för att användas till Blockuthyrning av lokaler för särskilt boende Användningsändamålet har närmare angetts i bifogad specifikation. Lokalen hyrs ut i befintligt skick. Nr: 3030-3177421-2 Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller Personnr/orgnr: 556863-0031 Fastighetsbeteckning: Lyngåkra 3:22 Trappor/hus: Personnr/orgnr: 212000-1215 Lokalens nr: 3177421 En beskrivning av lokalens skick vid detta kontrakts tecknande samt uppgift om vem som på tillträdesdagen i förekommande fall ska ha ombesörjt och bekostat dels åtgärdandet av brister, dels överenskomna ändringar framgår av bifogat besiktnings- och åtgärdsprotokoll. Areatyp Plan ca m 2 Areatyp Plan ca m 2 Övrig area 0-2 5 403 BRA (6018 m2 BTA) Bilaga: Bilaga: Om i kontraktet angiven area avviker från faktisk area medför avvikelsen inte rätt för hyresgästen till återbetalning eller sänkning av hyran respektive hyresvärden rätt till högre hyra. Omfattningen av den förhyrda lokalen framgår av bifogade ritning(ar). Tillfart för bil för i- och urlastning Från och med den: 2017-01-01 Plats för skylt Plats för skyltskåp/ automat Parkeringsplats(er) för bil(ar) Till och med den: 2041-12-31 Garageplats(er) Uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligen minst 12 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall är kontraktet för varje gång förlängt med 5 år månader Kronor 9 830 000 kr (2014 års nivå) per år exklusive nedan markerade tillägg Indexklausul Ändring av ovan angiven hyra sker i enlighet med bifogad indexklausul. Bilaga: för bil(ar) Fria bilplatser Fastighetsskatt Fastighetsskatt ersätts i enlighet med bifogad fastighetsskatteklausul. Fastighetsskatt ingår i hyran. Tillhandahållande av och betalning för el, va, värme, varmvatten, kyla och ventilation Hyresvärden tillhandahåller/ombesörjer 4 A-D Bilaga: 1 Bilaga: 1 El va Värme Varmvatten Kyla Ventilation Betalning: El Hyresgästen har eget abonnemang. va Hyresgästen har eget abonnemang. Värme Hyresgästen har eget abonnemang. Varmvatten Hyresgästen har eget abonnemang. Kyla Hyresgästen har eget abonnemang. HYRESKONTRAKT Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Ventilation Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Bilaga: 1 Bilaga: Bilaga: Bilaga: Bilaga: Bilaga: Sid 1 ( 4 ) Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds. Sign Sign
FÖR LOKAL Nr: 3030-3177421-2 Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller Mätare Om hyresgästen ska ha eget abonnemang enligt ovan och mätare saknas utförs och bekostas installationen av erforderliga mätare av Avfallshantering hyresvärden hyresgästen I den omfattning hyresvärden är skyldig att dels tillhandahålla utrymme för lagring av avfall, dels ordna borttransport av avfall är hyresgästen skyldig att placera avfall i avsett kärl på avsedd plats liksom att utan kompensation medverka till den ytterligare källsortering som hyresvärden kan komma att besluta. Härutöver gäller följande: Hyresgästen ska svara för och bekosta borttransport av avfall som härrör från den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen (dock åligger det hyresvärden att tillhandahålla avfallskärl och erforderligt avfallsutrymme). Hyresgästen förbinder sig att med renhållningsentreprenör teckna och vidmakthålla kontrakt om borttransport av avfall. Hyresvärden samordnar borttransport av avfall för flera hyresgästers verksamhet i fastigheten. Hyresgästen ska som tillägg till hyran till hyresvärden betala ersättning för hyresgästens andel av kostnaden för borttransporten. Lokalens andel av denna kostnad ska anses vara procent. Hyrestillägget uppgår vid detta kontrakts tecknande till kronor per år. Kostnaden för borttransport av avfall som härrör från den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen ingår i hyran. Annan reglering enligt bilaga Trappstädning ingår i hyran ombesörjs och bekostas av hyresgästen annan reglering enligt bilaga Snöröjning och sandning Oförutsedda kostnader Mervärdesskatt (moms) Hyresgästens momsplikt Hyresvärdens momsplikt HYRESKONTRAKT ingår i hyran ombesörjs och bekostas av hyresgästen annan reglering enligt bilaga Skulle efter kontraktets tecknande oförutsedda kostnadsökningar uppkomma för fastigheten på grund av a) införande eller höjning av särskild för fastigheten utgående skatt, avgift eller pålaga som riksdag, regering, kommun eller myndighet kan komma att besluta om, eller b) generella ombyggnadsåtgärder eller liknande på fastigheten som inte enbart avser lokalen och som hyresvärden är skyldig att utföra till följd av beslut av riksdag, regering, kommun eller myndighet ska hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning betala ersättning till hyresvärden för den på lokalen belöpande andelen av den totala årliga kostnadsökningen för fastigheten. Bilaga: Bilaga: Bilaga: Lokalens andel ska anses vara 33,3 procent. Har andelen inte angetts utgörs denna av hyresgästens hyra (exkl eventuell moms) i förhållande till de i fastigheten vid tidpunkten för kostnadsökningen utgående lokalhyrorna (exkl eventuell moms). För lokal som inte är uthyrd görs därvid en uppskattning av marknadshyran för lokalen. Med skatt enligt a) ovan avses inte moms och fastighetsskatt i den mån ersättning för denna betalas i enlighet med överenskommelse. Med oförutsedda kostnader menas sådana kostnader som vid kontraktets ingående inte beslutats av de under a) och b) angivna instanserna. Ersättningen betalas enligt nedanstående regler om hyrans betalning. Hyresgästen ska bedriva momspliktig verksamhet i lokalen. Hyresgästen ska inte bedriva momspliktig verksamhet i lokalen. Fastighetsägaren/hyresvärden är skattskyldig till moms för uthyrning av lokalen. Hyresgästen ska utöver hyran erlägga vid varje tillfälle gällande moms. Om fastighetsägaren/hyresvärden väljer att bli skattskyldig till moms för uthyrning av lokalen ska hyresgästen utöver hyran erlägga vid varje tillfälle gällande moms. Momsen, som ska betalas samtidigt med hyran, beräknas på angivet hyresbelopp jämte, enligt vid varje tidpunkt gällande regler för moms på hyran, på i förekommande fall enligt hyreskontraktet utgående tillägg och andra ersättningar. Om hyresvärden till följd av hyresgästens självständiga agerande såsom exempelvis upplåtelse av lokalen helt eller delvis i andra hand (även upplåtelse till eget bolag), eller överlåtelse blir jämkningsskyldig för moms enligt bestämmelserna i mervärdesskattelagen, ska hyresgästen fullt ut ersätta hyresvärden för dennes förlorade avdragsrätt. Hyresgästen ska vidare utge ersättning för den kostnadsökning som följer av hyresvärdens förlorade avdragsrätt för ingående moms på driftskostnader som uppstår genom hyresgästens agerande. Hyrans betalning Hyran betalas utan anfordran i förskott senast sista vardagen före varje PlusGiro nr: BankGiro nr: kalendermånads början kalenderkvartals början genom insättning på 5678-7807 Sid 2 ( 4 ) Miljöpåverkan Ränta, betalningspåminnelse Byggvarudeklarationer Revisionsbesiktningar Tillgänglighet till vissa utrymmen Vid försenad hyresbetalning ska hyresgästen betala dels ränta enligt räntelagen, dels ersättning för skriftlig betalningspåminnelse enligt lagstiftningen om ersättning för inkassokostnader m.m. Hyresgästen ska före tillträdet inhämta erforderliga tillstånd för den verksamhet för vilken lokalen upplåts. Verksamheten ska bedrivas på ett sådant sätt att den uppfyller vid varje tidpunkt gällande miljölagstiftning och övriga föreskrifter för miljön. Hyresgästens ansvar för miljöpåverkan gäller även efter kontraktets upphörande och preskriberas inte enligt bestämmelserna i 12 kap. 61 jordabalken. För ytterligare bestämmelser avseende miljöfarlig verksamhet, se bifogad miljöklausul. Parterna har träffat en överenskommelse om att minska fastighetens och lokalens miljöpåverkan, se grön bilaga. Om hyresgästen i enlighet med bestämmelser i detta kontrakt eller i annat fall utför underhålls-, förbättrings- eller ändringsarbeten avseende lokalen ska hyresgästen för hyresvärden i god tid före arbetets utförande förete byggvarudeklarationer i den mån sådana finns utarbetade för de produkter och material som ska tillföras lokalen. Om det vid en av myndighet påkallad revisionsbesiktning av installationer såsom el- eller sprinkleranordningar konstateras fel och brister i hyresgästen tillhörig installation, ska hyresgästen på egen bekostnad utföra begärda åtgärder inom den tid myndigheten har föreskrivit. Om hyresgästen inom nämnda tid inte har åtgärdat fel och brister har hyresvärden rätt att på hyresgästens bekostnad utföra sådana åtgärder som myndigheten har föreskrivit. Bilaga: Bilaga: Hyresgästen ansvarar för att tillträde till sådana utrymmen som hyresvärden eller någon som företräder hyresvärden eller som personal från energibolag, va-bolag, telekombolag eller motsvarande måste ha tillgång till för skötsel och drift av fastigheten inte hindras genom förhållanden i hyresgästens verksamhet. Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds. Sign Sign
FÖR LOKAL Nr: 3030-3177421-2 Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller PBL-avgifter Om hyresgästen utan erforderligt bygglov, annat lov eller tillstånd vidtar ändringar i lokalen och hyresvärden till följd av detta enligt reglerna i plan- och bygglagen (PBL) tvingas utge byggsanktionsavgift eller vite, ska hyresgästen till hyresvärden betala ersättning med motsvarande belopp. Brandskydd Parternas skyldigheter gentemot varandra i anledning av lagstiftningen om skydd mot olyckor regleras i bifogad brandskyddsklausul. Myndighetskrav m.m. Inredning Hyresvärden Hyresgästen Lokalen uthyrs Bilaga: 1, 2 ska på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag med stöd av nu gällande eller framtida lagstiftning eller avtal fr.o.m. tillträdesdagen kan komma att kräva för lokalens nyttjande för avsedd användning. Hyresgästen ska samråda med hyresvärden innan åtgärder vidtas. utan särskild för verksamheten avsedd inredning med särskild för verksamheten avsedd inredning enl bilaga Underhåll Hyresvärden ska utföra och bekosta erforderligt underhåll av lokalen och av hyresvärden särskild för verksamheten tillhandahållen inredning Skötsel, drift och ändringsarbeten Ledningar för telefoni och datakommunikation Skyltar, markiser m.m. Försäkringar Hyresgästen ska utföra och bekosta erforderligt underhåll dels av ytskikt på golv, väggar och tak, dels av inredning som hyresvärden särskilt tillhandahåller för verksamheten. Annan fördelning av underhållsansvaret, se bilaga. Hyresgästen svarar dock för enl bilaga Hyresgästens underhållsskyldighet omfattar därutöver enl bilaga Bilaga: 6 Bilaga: Bilaga: 1 Bilaga: Om hyresgästen åsidosätter sin underhållsskyldighet enligt ovan och inte inom skälig tid vidtar rättelse efter skriftlig uppmaning har hyresvärden rätt att fullgöra skyldigheten på hyresgästens bekostnad. Om inte annat överenskommits ska hyresvärden i förekommande fall ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen. Annan överenskommelse avseende allmänna och gemensamma utrymmen Bilaga: Hyresgästen får inte utan hyresvärdens skriftliga godkännande, i lokalen eller annars inom fastigheten, utföra inrednings- och/eller installations- eller ändringsarbeten som direkt berör bärande byggnadsdelar eller för fastighetens funktion viktiga anläggningar eller installationer såsom el, va och ventilation. Installationer såsom sprinklerhuvuden och anordningar för ventilation får inte av hyresgästen byggas in i inredning så att effekten av sådana anordningar försämras. Hyresgästen ska vid utförande av inredningsarbeten se till att funktionen hos radiatorer och andra uppvärmningsanordningar i allt väsentligt behålls. Hyresvärden Hyresgästen bekostar erforderlig dragning av ledningar för telefoni och datakommunikation från den anslutningspunkt operatören anger till de ställen i lokalen som hyresgästen i samråd med hyresvärden väljer. Annan fördelning av ansvaret för telefoni och datakommunikation, se bilaga. Bilaga: 5 Hyresgästen har efter samråd med hyresvärden rätt att sätta upp för verksamheten sedvanlig skylt, under förutsättning att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke och att hyresgästen har inhämtat erforderliga tillstånd av berörda myndigheter. Övriga anordningar såsom markiser och antenner får inte sättas upp utan hyresvärdens tillstånd. Vid avflyttning ska hyresgästen återställa husfasaden i godtagbart skick. Vid mera omfattande fastighetsunderhåll såsom fasadrenovering ska hyresgästen på egen bekostnad och utan ersättning nedmontera och åter uppmontera skyltar och andra anordningar som hyresgästen satt upp på byggnaden. Hyresvärden förbinder sig att inte sätta upp automater och skyltskåp på ytterväggarna till den av hyresgästen förhyrda lokalen utan hyresgästens medgivande samt medger hyresgästen företrädesrätt att uppsätta automater och skyltskåp på ifrågavarande väggar. Hyresgästen förbinder sig att följa bifogat skyltprogram. Det åligger hyresvärden att teckna och vidmakthålla sedvanlig fastighetsförsäkring avseende den fastighet inom vilken den förhyrda lokalen är belägen. Hyresgästen är skyldig att teckna och vidmakthålla företagsförsäkring för den verksamhet som bedrivs i lokalen. Såväl hyresvärdens som hyresgästens försäkring ska omfatta skada orsakad av tredje man. Yttre åverkan Hyresvärden Hyresgästen Bilaga: ska svara för skador på grund av åverkan på till lokalen tillhörande fönster, skyltfönster, skyltar samt entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från lokalen. I samtliga fall omfattar ansvaret även karmar, bågar och foder. Låsanordningar Hyresvärden Hyresgästen Nedsättning av hyra Avtalat skick m.m Sedvanligt underhåll HYRESKONTRAKT ska utrusta lokalerna med sådana lås- och stöldskyddsanordningar som krävs för hyresgästens företagsförsäkring. Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för tid då hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lokalen i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i detta kontrakt med tillhörande bilagor. Nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt utgår enligt hyreslagens regler. Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt. Det åligger dock hyresvärden att i god tid underrätta hyresgästen om arbetets art och omfattning samt när och under vilken tid arbetet ska utföras. Parterna är överens om att rätten till nedsättning av hyran när hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt ska regleras enligt särskild bilaga. Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds. Sign Bilaga: Sign Sid 3 ( 4 )
Återställande vid avflyttning Force majeure FÖR LOKAL Nr: 3030-3177421-2 Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller Senast vid hyresförhållandets upphörande ska hyresgästen, om inte annan överenskommelse har träffats, ha bortfört sin egendom och återställt lokalen i godtagbart skick. Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Säkerhet Annan överenskommelse om bortförande och återställande enligt bilaga. Bilaga: Parterna är eniga om att senast sista dagen av hyresförhållandet gemensamt genomföra besiktning av lokalen. Om till följd av hyresgästens åtgärder vidtagna med eller utan hyresvärdens medgivande lokalen vid avflyttning innehåller material, som inte särskilt överenskommits att hyresvärden svarar för, ska hyresgästen avlägsna materialet eller ersätta hyresvärden dennes kostnader för kvittblivning såsom förekommande avfallsskatt, transport och avgift för deponering eller motsvarande. Hyresvärden fritar sig från skyldighet att fullgöra sin del av kontraktet och från skyldighet att betala skadestånd om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras på grund av krig eller upplopp, på grund av sådan arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Hyresgästen ska till hyresvärden senast den HYRESKONTRAKT lämna säkerhet för sina förpliktelser enligt detta kontrakt genom borgen ställd av bankgaranti intill ett belopp om annan säkerhet i form av Bilaga: Sid 4 ( 4 ) Personuppgiftslagen Särskilda bestämmelser Underskrift Om avtalad säkerhet inte lämnats senast vid föreskriven tidpunkt är detta kontrakt förfallet, om hyresvärden före tillträdet så påfordrar. Information till hyresgäst om behandling av personuppgift och skriftligt samtycke, se bifogad personuppgiftsklausul. (Gäller inte när hyresgästen är en juridisk person.) Bilaga: Särskilda bestämmelser daterad 2015-05-06 Bilaga: 1 Gränsdragningslista daterad 2015-05-06 Bilaga: 2 Illustrationsbilder daterad Bilaga: 3 Ritningar daterade 2015-05-05 samt 2015-02-18 Bilaga: 4 Rumsbeskrivningar daterade Bilaga: 5 Handlingar enligt AFB.22 och AFB.23 i AF för entreprenaden daterade 2015-03-25 Bilaga: 6 Momsberäkning daterad 2015-05-06 Bilaga: 7 Detta kontrakt, som inte utan särskilt medgivande får inskrivas, har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna tagit var sitt. Tidigare kontrakt mellan parterna avseende denna lokal upphör att gälla fr.o.m. detta kontrakts ikraftträdande. Ort/datum: Halmstad 2015- Hyresvärdens namn: Rikshem Samfast Halmstad AB Ort/datum: Halmstad 2015- Hyresgästens namn: Halmstads kommun Namnteckning(firmatecknare/ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande: Namnteckning(firmatecknare/ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande: Överlåtelse Underskrift Ovanstående hyreskontrakt överlåts fr.o.m. den. Frånträdande hyresgäst (namn): Tillträdande hyresgäst (namn): Personnr/orgnr Namnteckning (frånträdande hyresgäst): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande (frånträdande hyresgäst): Namnteckning (tillträdande hyresgäst): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande (tillträdande hyresgäst): Hyresvärdens godkännande Hyresvärden godkänner överlåtelsen Ort/datum: Hyresvärdens namn: Namnteckning (firmatecknare/ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande (hyresvärd/firmatecknare): Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds.
HYRESKONTRAKT Nr: 3030-3177421-2 BILAGA 1 HYRESVÄRD: Rikshem Samfast Halmstad AB HYRESGÄST: Halmstads kommun SÄRSKILDA BESTÄMMELSER 1.1. LOKALENS UTFORMNING OCH SKICK Lokalen med tillhörande utrymmen uthyres, med beaktande av vad som framgår nedan, i befintligt skick. Befintliga p-platser ingår i avtalet. Hyresvärden skall före hyrestidens början iordningställa lokalerna enligt förfrågningsunderlag för Lyngåkra och upphandlingen enligt LOU. 1.2. DRIFT Vid underhålls- och ombyggnadsarbete som medför avstängning av någon driftsfunktion under ordinarie kontorstid skall hyresvärden informera hyresgästen i god tid. 1.3. UNDERHÅLL Hyresvärden svarar för utvändigt underhåll av byggnaden. Hyresgästen svarar för underhåll av samtliga ytskikt, egna installationer, persienner, markiser samt för underhåll, drift och skötsel, service och eventuellt utbyte av egen inredning och utrustning i den förhyrda lokalen. Se gränsdragningslista (bilaga 2) och rumsbeskrivningar (bilaga 5). 1.4. ÄNDRING FÖRE TILLTRÄDESDAGEN Hyresgästen får inte påkalla andra ändringar än sådana, som kan utföras utan nämnvärd olägenhet. Sker ändringar skall hyresgästen svara för härigenom uppkomna merkostnader. Överenskommelse om dessa kostnader skall träffas och beställas skriftligen innan ändringsarbetena påbörjas. Oavsett lokalens utformning och skick har hyresvärden rätt att utföra sådana ändringar som är betingade av byggnadskonstruktiva eller liknande skäl eller påkallas av vederbörande myndigheter. Skälig hänsyn skall tas till hyresgästens önskemål. 1.5. MILJÖ Hyresgästen förbinder sig att följa bestämmelserna i Miljöbalken (1998:808). Det åligger hyresgästen att informera hyresvärden om man bedriver hälso- och miljöfarlig verksamhet samt om iakttagelser rörande fastigheten som kan vara av betydelse för miljö eller hälsa. Hyresgästen förbinder sig att under hyrestiden följa de anvisningar som hyresvärden lämnar för hantering av avfall, farligt avfall och kemiska produkter. Bilaga 1 Särskilda bestämmelser 3030-3177421 rev 20150506
Hyresgästen förbinder sig att samråda med hyresvärden i frågor om val av material, teknisk utrustning för fasta installationer, ombyggnader mm som sker genom hyresgästens försorg samt lämna hyresvärden erforderlig miljöinformation. Hyresgästen har endast efter skriftlig överenskommelse med hyresvärden rätt att vid avflyttning från lokalen lämna kvar avfall, kemiska produkter, utrustning eller installationer som kan innebära risk eller olägenhet för miljö och hälsa. HYRA & TILLÄGG TILL HYRA 2.1. HYRA OCH INDEX Av det i kontraktet angivna hyresbeloppet kronor 9 830 000 - skall 100% utgöra bashyra. Under hyrestiden skall med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår) tillägg till hyresbeloppet utgå med en viss procent å bashyran enligt nedanstående grunder. För bestämmande av ändringen i konsumentprisindex jämförs indextalet för oktober månad 2014 med indextalet för oktober månad påföljande år. Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha stigit i förhållande till bastalet, skall tillägg utgå med det procenttal varmed indextalet ändrats i förhållande till bastalet. I fortsättningen skall tillägg utgå i förhållande till indexändringarna, varvid hyresförändringen beräknas på basis av den procentuella förändringen mellan bastalet och indextalet för respektive oktobermånad. Utgående hyra skall dock aldrig sättas lägre än det i kontraktet angivna hyresbeloppet. Hyresändringen sker alltid fr o m 1 januari efter det att oktoberindex föranlett omräkning. 2.2. EL För elförbrukningen till lokalen samt de elanläggningar i övrigt som hyresgästen nyttjar tecknar hyresgästen eget abonnemang. 2.3. FASTIGHETSSKATT Hyresgästen skall samtidigt med hyran och som tillägg till denna betala på lokalen belöpande andel av vid varje tid för fastigheten utgående fastighetsskatt. Hyresgästens procentuella andel - som skall vara oförändrad under hyrestiden - utgör 100 % och är beräknad i förhållande till i fastigheten uthyrningsbara areor. 2.4. MOMS Hyresvärden ska ej registrera sig som skattskyldig för mervärdesskatt för den här aktuella uthyrningen. Om hyresvärden mot förmodan skulle registrera sig som skattskyldig för mervärdesskatt ska hyresvärden ersätta hyresgästen med det belopp som motsvarar det som hyresgästen hade erhållit genom Ludvikamomsen. SÄRSKILDA BESTÄMMELSER 3.1. TILLTRÄDESDAGEN Hyrestiden räknas och hyra utgår fr o m den dag (tillträdesdagen), då den förhyrda lokalen av hyresgästen kan disponeras för inredning. Hyresgästen förbinder sig att utan krav på nedsättning av Bilaga 1 Särskilda bestämmelser 3030-3177421 rev 20150506
hyran godtaga de eventuella provisoriska anordningar, injusteringsarbeten, målningskompletteringar etc., som anses normala i samband med inflyttningen och även sedan lokalen tagits i bruk. Tillträdesdagen är preliminärt bestämd till den 2017-01-01. Hyresgästen är införstådd med att avvikelser från den angivna preliminära tillträdesdagen kan inträffa och detta skall inte medföra annan påföljd än att tillträdesdagen och därmed hyresbetalningen flyttas till tid före eller efter sagda dag. Hyresvärden skall meddela definitiv tillträdesdag senast sex månader i förväg. 3.2. ÄNDRING FÖRE TILLTRÄDESDAGEN Sedan planlösning med rumsbeskrivning blivit bestämd och projekteringsarbetet för ifrågavarande lokal är avslutat, får hyresgästen inte påkalla andra ändringar än sådana, som kan utföras utan nämnvärd olägenhet. Detta projekteringsarbete skall vara avslutat 2015-06-30. Sker ändringar därefter skall hyresgästen svara för härigenom uppkomna merkostnader. 3.3. SÄRSKILDA BESTÄMMELSER Hyresgästen är medveten om att en förutsättning för detta avtals ikraftträdande är att erforderliga myndighetstillstånd erhålles och att ett godkänt investeringsbeslut av Rikshem AB (publ)s styrelse fattas samt att erforderliga att kommunala beslut tas. Med anledning av att Hyresvärden av Länsstyrelsens beviljats investeringsstöd för uppförandet av lokalen med därtill gällande villkor är detta avtals ikraftträdande villkorat av att erforderliga beslut tas i kommunfullmäktige senast under juni månad 2015 och att detta hyresavtal undertecknas av hyresgästen senast under juli månad 2015. Om så inte sker är detta avtal ogiltigt och ska det under 2.1 angivna hyresbeloppet omförhandlas om parterna ändå väljer att teckna hyresavtal avseende lokalen. Ovanstående godkännes: ---------------------------------- Halmstad 2015- - Rikshem Samfast Halmstad AB Halmstad 2015- - Halmstads kommun --------------------------------------- ---------------------------------------- --------------------------------------- ---------------------------------------- (Namnförtydligande) (Namnförtydligande) Bilaga 1 Särskilda bestämmelser 3030-3177421 rev 20150506
Bilaga 2 Sid 1(8) Kontraktnr Fastighet Lyngåkra 3030-3177421-2 Adress Kvarnlyckan Hyresvärd Hyresgäst Rikshem Samfast Halmstad AB Halmstads kommun GRÄNSDRAGNINGSLISTA Drift och underhåll av befintligt HV HG Anmärkning samt reinvestering av BYGGNAD OCH MARK Bortforsling av felparkerade bilar X Ansvaret åvilar den som upplåter parkerings/ garageplats (hela garaget eller hela parkeringsplatsen kan vara upplåten till HG). Eluttag, Parkeringsplats - - Ansvaret åvilar den som upplåter parkerings/ garageplatsen. Fönsterglas - - Se skador i huvudavtalet Markiser, solskydd X Markskötsel X Blomlådor ligger på HG, hela fastigheten Portar och dörrar i fasad X Skyltar X X Var och en svarar för sina. HG;s skyltar ska godkännas av Rikshem. Stängsel och grindar X Utemöbler, lösa X Ytterbelysning Åskskyddsanläggning X X Hissanläggningar X Avser även hisstelefonanläggningar Husfasader,tak, dörrar & fönster Cykelställ Flaggstänger Skrapgaller Papperskorgar utvändigt Parbolantenner Centralantenn X X X X X X X Bilaga 2 gränsdragningslista till tilläggsavtal 3030-3177421-2 daterad 2015-05-06 Sida 1
Bilaga 2 Sid 2(8) Drift och underhåll av befintligt HV HG Anmärkning samt reinvestering av BYGGNAD OCH MARK FORTS Åskledare Staket, Grindar och murar Yttertak Takavvattning X X X X Bilaga 2 gränsdragningslista till tilläggsavtal 3030-3177421-2 daterad 2015-05-06 Sida 2
Bilaga 2 Sid 3(8) Drift och underhåll av befintligt HV HG Anmärkning samt reinvestering av INRE UNDERHÅLL Armaturer (allmänbelysning) X Rikshem: underhåll och funktion. Vid upp- (se även "lysrör") gradering eller byte som innebär tydlig elbesparing skall särskild ök träffas med HG. HG ansvarar för byte av ljuskällor Avloppssystem/stammar X From vattenlås och golvbrunn. HG rengör sil till golvbrunn. Bevakningstjänster X Centraldammsugare EJ EJ HG:lucka och slang Datanät X Enligt rumsbeskrivningar Desinfektion; spolon X Enligt rumsbeskrivningar Dörrar X Enligt rumsbeskrivningar Dörkontrollanläggning X T ex kodlås, se även Passersystem nedan. Dörröppnare, typ Besam X Rikshem:trapphusentréer, huvudentré i fasad. HG: övriga Elnät X Fast inredning/utrustning X HG svarar för rent verksamhetsanknuten inredning/utrustning. Fönsterputs Golv X X Grovsopor (grovsopor från storkökse "sopor") X Hänvisningsskyltar X Enligt rumsbeskrivningar Installationsbunden utrustning, X Inklusive förekommande myndighetskrav verksamhet Klottersanering Konstverk, fasta Köksutrustning/vitvaror, gemensamhetskök (ej lösa inventarier) Köksutrustning/vitvaror boendeenheter X X X X Bilaga 2 gränsdragningslista till tilläggsavtal 3030-3177421-2 daterad 2015-05-06 Sida 3
Bilaga 2 Sid 4(8) Drift och underhåll av befintligt HV HG Anmärkning samt reinvestering av INRE UNDERHÅLL FORTS Fettavskiljare Gardinfästen X X Bilaga 2 gränsdragningslista till tilläggsavtal 3030-3177421-2 daterad 2015-05-06 Sida 4
Bilaga 2 Sid 5(8) Drift och underhåll av befintligt HV HG Anmärkning samt reinvestering av Larm, verksamhet X Kallelsesignaler, trygghets-, överfalls- och inbrottslarm eller dylikt. Larm, fastighet X Driftlarm Lysrör, glimtändare, glödlampor Låssystem inkl cylindrar, nycklar, kåpor låskista, trycken och vred X X Mediaförsörjning X Rikshem:tillhandahållandet Motorvärmare EJ EJ Målning, golv, väggar och tak X Passersystem, fastighet X HV ansvarar för underhåll och reinvestering av passersystem. HG ansvarar för drift av passersystem gällande behörigheter, kvittens etc. Persienner, solavskärmning, markiser X Rensning av avlopp X Rikshem: From vattenlås och golvbrunn Returhantering, lysrör X Riskavfall Skadegörelse, invändigt X X Skadegörelse, utvändigt X Sotning X Städning X Korridorer Telenät TV-antenn X X Tvättstugeinredning, fast X Gäller boende- och personaltvättstugor, ej specialutrustning för tex städmoppar och ej tvättutrustning för extern tvätt. Bilaga 2 gränsdragningslista till tilläggsavtal 3030-3177421-2 daterad 2015-05-06 Sida 5
Bilaga 2 Sid 6(8) Drift och underhåll av befintligt HV HG Anmärkning samt reinvestering av Ventilation x Rikshem ansvarar för att lokalen uppfyller gällande myndighetskrav (OVK) avseende enligt kontrakt angiven verksamhet. Detta under följande förutsättning: Lokalens ventilationssystem är dimensionerat för det max antal personer som vistas i lokalen enligt framtaget lokal- och funktionsprogram från HG som ligger till grund för projekteringen. VVS-system, styr- och reglersystem X Värmedistributionsanläggning X Ej extra elradiator Affärs och kioskinredningar EJ EJ Anslagstavlor X Badhissar, stationära Badhissar, ej stationära X X Dörrmattor X Infravärme fasta Kapphyllor Patientlyftar, takmonterade Patientlyftar. Ej stationära Speglar, hygienrum Spoldekonaminatorer och bäddecntraler inkl till anläggningen fasta delar såsom diskmaskiner, packbord, transportbanor jämte speciellt mobila tillbehör tex autoklavmatningsvagnar Spoldekontaminatorer, lokal snabbautoklav Tvättstugeinredning-luddfilter X X X X X X X X Bilaga 2 gränsdragningslista till tilläggsavtal 3030-3177421-2 daterad 2015-05-06 Sida 6
Bilaga 2 Sid 7(8) BRANDSKYDD Brandskyddsorganisation, fastigheten X Brandskyddsorganisation, verksamheten X X Utrymning Anskaffning Underhåll Kontroll/tillsyn Utrymningsvägar Rikshem Rikshem Rikshem Dörrar i och till Rikshem Rikshem Rikshem utrymningsvägar Utrymningstrappor Rikshem Rikshem Rikshem Genomlysta skyltar Rikshem Rikshem Rikshem Allmänbelysning Rikshem Rikshem Rikshem Utrymningsplaner Rikshem Rikshem Rikshem Skydd mot uppkomst av brand Anlagd brand Rikshem Rikshem Uppvärmningssystem Rikshem Rikshem Rikshem Skydd mot brandspridning inom brandcell Ytskikt och beklädnad Rikshem Rikshem Rikshem Inredning Rikshem Rikshem Rikshem Anskaffning Underhåll Kontroll/tillsyn Skydd mot brand- och brandgasspridning mellan brandceller Brandcellsgränser Rikshem Rikshem Rikshem Branddörrar Rikshem Rikshem Rikshem Brandglas Rikshem Rikshem Rikshem Luftbehandlingssystem Rikshem Rikshem Rikshem Brandgasspjäll Rikshem Rikshem Rikshem Bilaga 2 gränsdragningslista till tilläggsavtal 3030-3177421-2 daterad 2015-05-06 Sida 7