Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 KALLELSE Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 kallar härmed föreningens medlemmar till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA för verksamhetsåret 2014. TID: Tisdag 5 maj kl 18:30 PLATS: Gemensamhetslokalen, Margaretavägen 3L Bilagor Dagordning Förslag till ny lydelse av 7 Avgifter i föreningens stadgar Motion angående arbete i styrelsen och föreningen Styrelsens motionssvar till Motion angående arbete i styrelsen och föreningen Motion angående styrelsens sammansättning Styrelsens motionssvar till Motion angående styrelsens sammansättning Årsredovisning Revisionberättelse Talong för fullmaktsmedgivande (tag med till stämman) Talong för anmälan till eftersits (anmäls senast 1 maj) Styrelsen för Brf Solfjädern 1
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Dagordning Vid ordinarie föreningsstämma i Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 tisdagen den 5/5 kl 18:30 1. Stämmans öppnande 2. Val av ordförande vid stämman 3. Val av sekreterare vid stämman 4. Upprättande av röstlängd 5. Fastställande av dagordning 6. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet 7. Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 8. Föredragning av styrelsens årsredovisning 9. Föredragning av revisionsberättelsen 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 12. Beslut om användande av uppkommen vinst eller täckande av förlust 13. Beslut om arvode för styrelsen 14. Val av styrelseledamöter och suppleanter 15. Val av revisor och revisorssuppleant 16. Val av valberedning 17. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor a. Styrelsens begäran om ändring av lydelsen av 7 Avgifter i stadgarna, andra läsningen 18. Till stämman inkomna motioner a. Motion angående arbete i styrelsen och föreningen b. Motion angående styrelsens sammansättning 19. Stämmans avslutande Lund 2015-04-21 Styrelsen för Brf Solfjädern 1
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Förslag till ny lydelse av 7 Avgifter i föreningens stadgar Bakgrund Nya avskrivningsregler Då avskrivningsreglerna har förändrats för bostadsrättsföreningar får vi inte längre använda oss av så kallad progressiv avskrivning, vilket innebär att man skriver av mindre när huset är nytt och mer efter hand som det åldras. Med progressiv avskrivning har våra avgifter balanserat våra kostnader (inklusive avskrivningar) och avsättningar så att vi eftersträvat ett resultat omkring plus minus noll. Med linjär avskrivning, som vi kommer att använda oss av istället, görs en lika stor avskrivning varje år. Med andra ord hade våra avgifter behövt höjas för att väga upp den ökade kostnad som föreningen får då vårt hus är relativt nytt. Istället bör avgifterna spegla våra utgifter, amorteringar och avsättningar. Utan en höjning av avgifterna kommer föreningen att redovisa en förlust. En utredning av konsekvenserna av att en bostadsrättsförening redovisar underskott har gjorts på uppdrag av HSB, Bostadsrätterna, Sveriges bostadsrättscentrum, Riksbyggen och FAR Akademi AB: http://www.far.se/pagefiles/13541/stattin_svernlov_slutligt_rattsutlatande_angaende_underskott _i_bostadsrattsforeningar.pdf (slutsatser dras i kap 8) Även om lagregleringen enligt vår uppfattning inte i sig uppställer några hinder mot att en bostadsrättsförening går med förlust kan i enskilda föreningar stadgarna behöva ses över i den mån dessa föreskriver att årsavgiften ska täcka kostnader, vilket begrepp får anses innefatta avskrivningar (Slutsats nr 3, kap 8 i utredningen) Kortfattat kan man enligt denna utredning säga att det bör vara okej att bokföra en förlust, efter avskrivningar, så länge man har ett positivt kassaflöde som kan täcka kostnaderna. Föreningen ska också ha en ekonomisk plan för hur man ska betala för framtida underhåll. Utöver det krävs i vårt fall den justering av stadgarna som omtalas ovan, där kostnader ersätts av löpande utgifter. Större möjligheter att hyra ut i andra hand Från och med 1 juli 2014 är reglerna kring andrahandsuthyrning generösare och styrelsen kan i mindre utsträckning säga nej till andrahandsuthyrning av lägenheterna i föreningen. Regeländringarna har även öppnat upp för möjligheten för föreningen att ta ut en avgift från den som väljer att hyra ut i andra hand. Avgiften ska kompensera det bortfall som blir då den boende inte längre är en medlem som bidrar till föreningen. För att kunna ta ut en sådan avgift krävs ett antal ändringar i föreningens stadgar. Övriga ändringar gällande avgifter I stadgarna finns idag ett stycke som säger att styrelsen kan bestämma att kostnad för exempelvis värme, vatten och renhållning ska debiteras i årsavgiften efter förbrukning och/eller area. Styrelsen fick förslaget att utöka detta stycke till att även behandla TV/Bredband/Telefoni och eventuell kostnad för mätning och administration för värme och vatten eller dylikt. Styrelsen menar att utökningen är betydelsefull om föreningen skulle vilja gå över till att medlemmarna betalar efter faktisk förbrukning, men har i dagsläget inga planer på att förändra avgiftssystemet. Eftersom denna ändring inte har att göra med de nya regler vi måste följa, föreslår styrelsen att stämman fattar beslut om denna förändring separat, enligt ändringsyrkandena som följer.
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Ändringsyrkande På grund av nya regler för avskrivningar och andrahanduthyrning, föreslår styrelsen att stadgarnas 7 ska ändras enligt förslaget nedan. Text som ska plockas bort redovisas som överstruken. Nytillkommen text presenteras i fet stil. Styrelsen föreslår också att efter fjärde stycket i 7 Avgifter, lägga till lydelsen Detsamma gäller i årsavgiften ingående ersättning för TV/Bredband/Telefoni, kostnad för mätning och administration för värme och vatten eller dylikt, vilket kan erläggas lika för varje lägenhet eller efter förbrukning. Denna formulering visas ej i förslaget nedan. Avgifter För bostadsrätten utgående insats, andelstal och årsavgift fastställs av styrelsen. Ändring av insats och andelstal skall dock alltid beslutas av föreningsstämma. 7 Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader löpande utgifter, amorteringar och avsättningar i enlighet med 8. Årsavgiften betalas månadsvis i förskott senast sista vardagen före varje kalendermånads början, om inte styrelsen beslutar annat. Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, renhållning, konsumtionsvatten eller elektrisk ström skall erläggas efter förbrukning och/eller area. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid, utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635) på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan tas ut efter beslut av styrelsen. För arbete med övergång av bostadsrätt får överlåtelseavgift tas ut av bostadsrättshavaren med belopp som maximalt får uppgå till 2,5 % av prisbasbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring 2 kap. 6 och 7 social-försäkringsbalken. För arbete vid pantsättning av bostadsrätt får pantsättningsavgift tas ut med belopp som maximalt får uppgå till 1 % av prisbasbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring 2 kap. 6 och 7 socialförsäkringsbalken. Pantsättningsavgift betalas av pantsättaren.
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 socialförsäkringsbalken. Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av lag och författning. Avgifter skall betalas på det sätt styrelsen bestämmer.
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Styrelsens motionssvar till Motion angående arbete i styrelsen och föreningen Styrelsen menar att punkt ett i denna motion, det vill säga förslaget om att införa en lampansvarig, är en bra idé och skulle vara enkelt att genomföra. Intresserade får gärna anmäla sig i samband med årsstämman. Styrelsen vill därför föreslå stämman att ge den nya styrelsen i uppdrag att införa den föreslagna ändringen. Punkt två, angående att instifta en vicevärd i huset, har styrelsen tittat lite på redan innan men inte lyckats hitta intresse för bland ledamöterna. Vi anser att det finns en fördel med att vicevärden åtminstone är suppleant, för att kunna ha en nära kontakt med styrelsen samt ersättas via styrelsearvodet. I detta fall ser styrelsen ingen anledning att rösta om införande på stämman, utan rekommenderar den nya styrelsen att ta med sig tanken inför det konstituerande styrelsemötet. Även här föreslår styrelsen att eventuellt intresse för uppdraget anmäls i samband med årsstämman. Den tredje punkten, som tar upp möjligheten att få hjälp av personer utanför styrelsen att möta upp fackmän dagtid, kan vara till stor nytta för styrelsen. Sittande styrelse menar dock att detta heller inte är något för årsstämman att rösta om. Styrelsen uppmuntrar istället de medlemmar som har möjlighet att hjälpa till att meddela den nya styrelsen detta och anser att det är upp till denna att kontakta intresserade vid behov. Sammanfattningsvis innebär detta att styrelsens förslag är att rösta om enbart punkt ett samt att skicka med punkt två och tre till den nya styrelsen som bra förslag att ta med sig i dess kommande arbete. Sittande styrelse yrkar därför att den nya styrelsen åläggs att införa en lampansvarig i föreningen.
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Styrelsens motionssvar till Motion angående styrelsens sammansättning Styrelsen förstår och håller med om det motionärerna skriver, men saknar förslag på hur problemet ska lösas. Finns tankar om detta uppmuntras dessa att förmedlas på årsstämman. Sittande styrelse har försökt undvika att majoriteten av de ordinarie avgår samtidigt men inte lyckats på grund av få intresserade ersättare. Bland annat har styrelsen diskuterat möjligheten att välja ledamöter på två år men tror tyvärr inte att detta skulle lösa problematiken utan snarare avskräcka medlemmar till engagemang. En tanke skulle kanske kunna vara att suppleanterna kopplas tydligare till en specifik ordinarie och lär sig mer om just dess uppgifter. Inkommer inga förslag under årsstämman menar styrelsen att det tyvärr inte finns något att rösta om, även om motionen för fram en problematik vi håller med om. Sittande styrelse rekommenderar dock den nya styrelsen att i god till innan nästa årsstämma fundera på detta tillsammans med den nya valberedningen.
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Talong för fullmaktsmedgivande Använd nedanstående talong för fullmaktsmedgivande till stämman. Ombud ska ta med fullmakten till stämman. Fullmakt måste lämnas om t.ex. bostadsrätten ägs av mer än en part och endast någon/några deltar i stämman, se 21 i stadgarna: Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans endast en röst. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Medlems rösträtt vid föreningsstämman utövas av medlemmen personligen eller den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom befullmäktigat ombud som antingen skall vara medlem i föreningen, medlemmens make, sambo, syskon, förälder eller barn. Är medlemmen en juridisk person får denne företrädas av ombud som inte är medlem. Ombud skall förete skriftlig, dagtecknad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet. Ingen får på grund av fullmakt rösta för mer än en annan röstberättigad. En medlem kan vid föreningsstämma medföra högst ett biträde som antingen skall vara medlem i föreningen, medlemmens make, sambo, förälder, syskon eller barn. [ ] Fullmakt för att företräda mig,, lägenhet vid föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1. Ort och datum: Undertecknas:
Lund 2015-04-21 Bostadsrättsföreningen Solfjädern 1 Talong för anmälan till eftersits Efter årsstämman kommer vi som vanligt att ha en trevlig eftersits med god mat och dryck samt kaffe på maten. Ju fler vi är desto trevligare blir det. Kom gärna! För att beräkna åtgång på maten behöver vi veta hur många som planerar att delta. Anmälan till eftersitsen sker antingen via talongen nedan, som då lämnas i Viveka Hildells brevlåda Margaretavägen 5A, eller via e-post till vivihildell@hotmail.com. Anmälan ska lämnas senast fredagen den 1 maj. Anmälan till eftersits efter ordinarie föreningsstämma den 5 maj 2015 Antal personer som kommer på eftersitsen: Eventuella matpreferenser: Lägenhetsnummer: