Aktbilaga 11 Ärende nr Rotel 4 Anges vid kontakt med nämnden Sid 1 (5) Nämnden Hyresrådet Ylva Lönnaeus (ordförande) Jan-Erik Johansson och Jörgen Alenius Protokollförare Nina Olsson Plats för sammanträde Helsingborgs tingsrätt Fastighet/Adress Delfinen 15, Rönnebergsgatan 18, Landskrona Delfinen 15, Sankt Olovsgatan 162, Landskrona Sökande AB Landskronahem, 556041-4822 Box 4026 261 04 Landskrona Närvarande genom ombud Ombud: Thomas Persson och Mikael Forsberg AB Landskronahem Adress enligt ovan Motpart Lars Eric Persson, 430419-5219 Skogsgläntevägen 17 426 68 Västra Frölunda Personligen närvarande Saken Föreläggande för fastighetsägare att utge medel för förvaltningen Tillstånd för förvaltare att ta upp lån m.m Hyresnämnden förordnar om gemensam handläggning av ärende och. Dok.Id 63610 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 4287 Hovrättstorget 1 040-35 34 00 040-30 27 28 måndag fredag 203 14 Malmö E-post: hyresnamndenimalmo@dom.se 09:00-12:00 13:00-15:00
Sid 2 Thomas Persson inger behörighetshandlingar, aktbil 12 14. Thomas Persson yrkar enligt ansökningarna, aktbilaga 1 i bägge ärendena, att hyresnämnden ska ålägga Lars Eric Persson att utge medel med 4 951 000 kronor, att Landskrona stad ska förskottera beloppet, att hyresnämnden ska ge AB Landskronahem tillstånd att ta ut inteckning i fastigheten Delfinen 15 om 4 951 000 kronor och att ta upp lån om 4 951 000 kronor mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten. Lars Eric Persson bestrider yrkandena och inger en polisrapport med bilagor, aktbil 15, vilka delas ut till nämnden och sökandens båda ombud. Thomas Persson hänvisar till de handlingar som getts in i ärendet och uppger: Fastigheten har stora brister och bedöms ha ett omfattande renoveringsbehov för att vara godtagbar för de boende. Landskronahem har fått flera ålägganden från Miljöförvaltningen och Räddningstjänsten. Hyresintäkterna täcker inte kostnaderna för att renovera fastigheten. Samtliga underhållsåtgärder och prioriterade åtgärder är redovisade och inlämnade till nämnden. Lars Eric Persson bestrider yrkandena och uppger: Det som Landskronahem påstår stämmer inte, det saknas bevis för fuktskador i fastigheten. Renoveringsarbetena kan göras betydligt billigare. Han anser att en rimlig kostnad är mellan 700 000 och 800 000 kronor. Kostnaden för renovering av fönstren kan stämma men inte de övriga uppgifterna. Lars Eric Persson åberopar som bevisning en filminspelning han gjort när han tillsammans med sin fastighetsskötare besökte fastigheten. Lars Eric Persson åberopar inspelningen för att visa att lägenheten inte är i det skick som Landskronahem påstår. Lars Eric Persson uppger att lägenheten ligger på Sankt Olovsgatan i Landskrona och att hyresgästen heter Chamo.
Sid 3 Thomas Persson uppger att det finns en hyresgäst som heter Chamo på Sankt Olovsgatan i Landskrona. Lars Eric Persson visar inspelningen på sin dator. Thomas Persson uppger att Landskronahem inte avser att åberopa något ytterligare. Parterna slutför talan. Sammanträdet förklaras avslutat med besked till parterna att beslut i ärendet kommer att meddelas onsdagen den 13 maj 2015 kl 11.00 genom att hållas tillgängligt på nämndens kansli och att det samma dag kommer att skickas till parterna. Vid enskild överläggning fattar hyresnämnden följande (att meddelas den 13 maj 2015) Hyresnämnden avslår Landskronahem AB:s yrkande om åläggande för Lars Eric Persson att utge medel för förvaltningen. Hyresnämnden avslår Landskronahem AB:s yrkande om tillstånd att ta upp lån. Skäl för beslutet Enligt 11 bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden ge förvaltaren tillstånd att inteckna fastigheten och att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten. Det
Sid 4 ankommer på förvaltaren att tillhandahålla den utredning som krävs för hyresnämndens prövning. Om det saknas tillräckliga medel till förvaltningen får hyresnämnden enligt bestämmelsen i 13 bostadsförvaltningslagen, om det är skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omständigheter, ålägga fastighetsägaren att utge de medel som behövs för en tillfredställande förvaltning av fastigheten. För såväl tillstånd att ta upp lån som åläggande för fastighetsägaren att utge betalning är det en förutsättning att fastigheten med hänsyn till kostnaderna för åtgärderna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Avkastningen efter att åtgärderna genomförts måste således kunna förränta kostnaderna för åtgärderna. I detta fall rör det sig om omfattande och kostnadskrävande åtgärder och det är därför nödvändigt med en beräkning som visar det ekonomiska utbytet av åtgärderna. Av de handlingar Landskronahem har gett in framgår bl.a. vilka åtgärder förvaltaren anser nödvändiga att vidta samt kostnaderna för dem. De sammanlagda kostnaderna för åtgärderna har beräknats till cirka 10 miljoner kronor. Av handlingarna framgår vidare fastighetens taxeringsvärde, belåningsgrad och beräknade marknadsvärde. Taxeringsvärdet är 5 760 000 kronor. I det värdeutlåtande som gjorts av Bredablick Fastighetspartner bedöms fastighetens marknadsvärde i nuvarande skick till 1 500 000 kronor. Landskronahem har även lämnat uppgift om förväntade driftskostnader och intäkter. Hyresnämnden anser inte att det kommit fram någon anledning att ifrågasätta uppgifterna angående fastighetens renoveringsbehov. Emellertid finns i utredningen ingen detaljerad beräkning som visar det förväntade ekonomiska utbytet av renoveringsåtgärderna. Det har inte heller i övrigt lämnats uppgifter om t.ex. framtida hyresintäkter, vad marknadsvärdet efter renoveringen beräknas bli eller vilka lånevillkor som skulle gälla. Hyresnämnden finner att det inte är visat att fastigheten
Sid 5 med hänsyn till kostnaderna för åtgärderna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Landskronahems yrkanden ska därför avslås. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 3 juni 2015. Protokollförare Protokollet uppvisat