BOSTADSMARKNADSANALYS västra götalands län ISSN 1403-168X 2016:39 Länsstyrelsen Västra Götalands län 78 000 BOSTÄDER BEHÖVER BYGGAS TILL 2025 Underskott på bostäder i 44 av länets 49 kommuner Brist på bostäder för nyanlända i 48 kommuner Brist på bostäder för unga i 41 kommuner 6 300 FÄRDIGA BOSTÄDER 2015 VÄSTRA GÖTALANDS BEFOLKNING FÖRVÄNTAS VÄXA TILL NÄSTAN INVÅNARE ÅR 2030 BEFOLKNINGSÖKNING ÅR INVÅNARE 2007 9 014 2009 11 328 2011 10 307 2013 14 637 2015 16 670
Rapportnr: 2016:39 ISSN: 1403-168X Rapportansvarig: Jacob Hellström Medverkande: Göran Carlsson, Torbjörn Sahl, Birgitta Guevara, Johanna Stenberg och Henrik Sten Foto: Göran Carlsson och Torbjörn Sahl Kartor: Lantmäteriet, Geodatasamverkan Framsida: Amelie Wintzell Utgivare: Länsstyrelsen i Västra Götalands län, samhällsavdelningen Rapporten finns som pdf på www.lansstyrelsen.se/vastragotaland under Publikationer/Rapporter.
Förord Boendet är en högaktuell fråga som berör oss alla. Det råder en obalans på bostadsmarknaden i Västra Götalands län med underskott på bostäder i 44 kommuner. En brist på bostäder innebär förluster på både individ- och samhällsnivå. Det påverkar företaget som inte lyckas locka personer med rätt kompetens för att det saknas tillräckligt med bostäder, ungdomar som bor kvar hemma för att de lägenheter som finns att tillgå är för dyra, eller äldre som tvingas bo kvar i en otillgänglig bostad. Västra Götalands län är ett attraktivt län att flytta till och bo i. Utmaningen för kommuner är att i samverkan med aktörer planera och bygga för nya invånare. Det äldre bostadsbeståndet behöver utvecklas så att de som redan bor här kan erbjudas möjlighet till ett bättre boende. För det goda livet behövs tillgång till bra bostäder i väl fungerande samhällen där människors behov av standard, trygghet, kulturutbud med mera kan mötas. Att ha en egen bostad är fundamentalt för individens trygghet och som bas för sin utveckling. Syftet med rapporten är att redovisa och analysera valda perspektiv på länets bostadsmarknad. Vi redovisar även hur kommunerna lever upp till kraven i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, samt hur planeringen av bostadsförsörjningen samordnas inom kommunen, med andra kommuner och regionalt. Länsstyrelsens insatser med att ge råd och stöd till kommunerna i deras arbete med bostadsförsörjningen presenteras. Rapporten har tagits fram i samverkan mellan företrädare från berörda verksamhetsområden inom Länsstyrelsen och vänder sig till intresserade som vill följa utvecklingen på bostadsmarknaden. Analysen baseras på olika källor, bland annat den årliga bostadsmarknadsenkäten som samtliga kommuner besvarar. Länsstyrelsen vill här rikta ett varmt tack till länets alla kommuner för sitt engagemang att svara på enkäten. Regeringen gav i 2015 års regleringsbrev till Länsstyrelsen ett uppdrag att göra en regional bedömning av behovet av bostäder i var och en av kommunerna samt att granska de planeringsmässiga förutsättningarna för att förverkliga detta. I uppdraget ingick även att i samverkan med Boverket göra en uppföljning av bostadsbyggandet år 2015 i var och en av länets kommuner. Länsstyrelsen har valt att redovisa resultatet av uppföljningen som en del i årets bostadsmarknadsanalys. Det är Länsstyrelsens förhoppning att kommuner och andra aktörer kan använda rapporten som en del av ett regionalt underlag i sitt strategiska arbete. Länsstyrelsen hoppas också att rapporten kan inspirera kommuner till att arbeta med riktlinjer för bostadsförsörjningen. Göteborg i juni 2016 Lisbeth Schultze Länsöverdirektör 3
Sammanfattning Befolkningen ökar Befolkningen i Västra Götalands län växer och det är framförallt länets större tätorter som ökar sin befolkning. Befolkningen förväntas växa till 1,9 miljoner invånare år 2030 och antalet äldre över 80 år beräknas öka med 50 procent fram till 2030. Underskott på bostäder i 44 kommuner Fler kommuner än någonsin uppger att det föreligger ett underskott på bostäder. År 2016 bedömer 44 kommuner att det råder obalans på bostadsmarknaden i form av ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. Motsvarande siffra för bedömningen i kommunernas tätort är 46 kommuner. Störst är behovet av hyresrätter och större bostads- och äganderätter. Bostadsbyggandet ökar och särskilt i storstadsområdet Bostadsbyggandet ökar och 2015 färdigställdes 6 300 bostäder. I jämförelse med snittet 2010 2014 är det en ökning med cirka 30 procent, i jämförelse med antalet färdigställda 2014 är det en ökning med cirka 14 procent. Bostadsbyggandet är koncentrerat till storstadsområdet och cirka 70 procent av bostäderna som färdigställdes 2015 byggdes i Göteborgsområdet. Antalet påbörjade bostäder ökar också och når en volym om 6 000 bostäder 2015. Sett till upplåtelseformer så ökade andelen färdigställda bostadsrätter mest under 2015, en ökning med 8 procent i jämförelse med snittet för 2010 2014. I relation till det behov av bostäder som finns så måste flertalet kommuner öka takten i bostadsbyggandet. Länsstyrelsens bedömning är att det behövs 78 000 bostäder, 7 800 i genomsnitt per år, för perioden 2016 2025. I jämförelse med nivån på antalet färdigställda bostäder 2015 måste bostadsbyggandet därför öka med cirka 22 procent. Kommunernas höjda förväntningar på bostadsbyggandet kan leda till ökade volymer Kommunernas förväntningar över antalet bostäder som kan påbörjas 2016 och 2017 når nivåer om 10 000 respektive 12 000. Länsstyrelsen brukar i sin uppskattning, med hänsyn till historisk utveckling och framtida växlande konjunkturlägen, skriva ner kommunernas förväntningar med cirka 30 procent. Med detta gör Länsstyrelsen bedömningen att det skulle kunna påbörjas omkring 7 000 bostäder 2016 respektive cirka 8 500 bostäder 2017. Trångboddhet en konsekvens av underskottet på bostäder Underskottet på bostäder medför en ökad trångboddhet, framförallt för större barnfamiljer. Trångboddheten får långtgående konsekvenser och påverkar bland annat barns möjlighet till läxläsning och ro. Det krävs ett förhöjt bostadsbyggande för att motverka en utökad trångboddhet och segregation i länets olika bostadsområden. Hemlöshet både ett individuellt och strukturellt problem Hemlösheten har ökat men också förändrat karaktär. I Västra Götalands län var 5 500 hemlösa i Socialstyrelsens senaste kartläggning. I gruppen hemlösa finns 4
numera en lägre andel med missbruks- och beroendeproblem samt psykisk ohälsa vilket visar att hemlösheten blivit ett strukturellt problem, främst orsakat av bristen på billiga hyresrätter. Stort behov av bostäder för unga och nyanlända Bostadsbristen, och framför allt bristen på hyresrätter, har varit ett av de största hindren för nyanlända med uppehållstillstånd att påbörja sin etablering i samhället. I början av maj 2016 bodde 9 633 människor, varav 2 451 barn som beviljats uppehållstillstånd, kvar på Migrationsverkets anläggningsboenden. Enligt kommunernas svar i årets bostadsmarknadsenkät är det brist på bostäder för nyanlända i 48 av länets 49 kommuner. Motsvarande siffra för behovet av bostäder för unga är 41 kommuner. Underskottet på bostäder påverkar den regionala tillväxten Underskottet på bostäder påverkar den regionala tillväxten och bromsar utbudet av arbetskraft. För att sysselsättningen och produktionen inte ska minska krävs ett förhöjt bostadsbyggande i stadsnära lägen. Länet visar stora inslag av monocentrism Sysselsättningen i länet är starkt kopplad till de större städerna i länet och det skapar starka kärnor med koncentration av arbetstillfällen även på delregional nivå. För hela länet står Göteborg inklusive Mölndal för en stor andel av sysselsättningen i länet och den mesta av interaktionen går i riktning mot Göteborg. Undantaget är Borås som, till skillnad från länets andra tillväxtmotorer, uppvisar symmetriska pendlingsflöden i utbytet med Göteborg Konkurrensen inom bostadsbyggandet är för svag Konkurrensen inom bostadsbyggandet är för svag och leder till ökade boendekostnader. Årshyran per kvadratmeter bostadsarea för nybyggda hyresrätter 2014 i Storgöteborg uppgick till drygt 1 700 per kvadratmeter. En dämpad prisutveckling i nyproduktionen skulle medföra ökad efterfrågan från flera grupper på bostadsmarknaden. 19 kommuner saknar riktlinjer för bostadsförsörjningen Trots det ansträngda läget på bostadsmarknaden är det 19 kommuner i länet som saknar riktlinjer för bostadsförsörjningen. Flera kommuner har påbörjat ett arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen. Tillsammans med en utvecklad samverkan, såväl intern som extern, är riktlinjer en förutsättning för ett ökat bostadsbyggande på både kort och lång sikt. 5
Innehållsförteckning Förord... 3 Sammanfattning... 4 Befolkning, demografi och sysselsättningsutveckling... 9 Länets befolkning fortsätter öka... 9 Befolkning och sysselsättningsutveckling i länets tätorter... 12 Underskott på bostäder i så gott som alla länets kommuner... 17 44 kommuner har ett underskott på bostäder... 17 Regleringsbrev 48 2015 Uppföljning av bostadsbyggandet i kommunerna 2015... 21 Bakgrund... 21 Metod... 21 Bostadsbyggandet en tillbakablick... 22 Obalans mellan befolkningsökning och färdigställda bostäder... 22 Påbörjade och färdigställda bostäder 2004 2015... 23 Uppföljning av bostadsbyggandet 2015... 25 Slutsatser från uppdragets första del... 34 Bostadsbyggandet ökar 2015 men är fortfarande långt ifrån den nivå som behövs... 37 Bostadsbyggandet ökar... 37 Antalet bostadsrätter ökar mest... 37 Kommunernas höjda förväntningar på bostadsbyggandet kan leda till ökade volymer... 37 Tillgänglig statistik en förutsättning för uppföljning av bostadsbyggandet.. 37 Konsekvenserna av underskottet på bostäder... 39 Underskottet drabbar de som är nya på bostadsmarknaden hårdast... 39 Regional tillväxt... 47 Kostnaden för att inte bygga ur ett tillväxtperspektiv... 47 Kommunerna har stora förväntningar på bostadsbyggandet... 51 Stora förväntningar för 2016 och 2017... 51 Stigande produktionskostnader leder till allt högre boendekostnader... 57 Behov av en ökad nyproduktion... 57 Riktlinjer för bostadsförsörjningen saknas i flera kommuner... 64 19 kommuner saknar riktlinjer för bostadsförsörjningen... 64 Bostäder för alla! Ett prioriterat mål för Länsstyrelsen 2016... 70 6
Slutsatser och utmaningar... 73 Käll- och litteraturförteckning... 74 Bilaga... 77 Regleringsbrev 48 2015... 77 7
Delsjövägen, Göteborg, april 2016.
Befolkning, demografi och sysselsättningsutveckling Befolkningen i Västra Götalands län ökar och det är framförallt länets större tätorter som har ökat sin befolkning. Befolkningen förväntas växa till 1,9 miljoner invånare år 2030 och viktigt för kommunerna blir att analysera framtida hushållsförändringar. Länets befolkning fortsätter öka Befolkningsökning med närmare 16 700 personer i fjol För att förstå situationen på bostadsmarknaden i länet är en redogörelse av de demografiska förhållandena en betydelsefull del i beskrivningen. Befolkningen i Västra Götalands län växer stadigt. Under tioårsperioden har befolkningen i länet ökat med drygt 120 000 invånare. I fjol ökade befolkningen med närmare 16 700 personer. 1 Det är en något mindre ökning än året innan, 2 men ändå den näst högsta ökningen under senaste tioårsperioden. Under tioårsperioden har befolkningen i länet ökat med drygt 120 000 invånare. Drygt hälften av ökningen under decenniet har skett i Göteborgs kommun. 3 33 kommuner har under tioårsperioden haft en positiv befolkningsutveckling. I 16 kommuner har befolkningen minskat. Men flera av de kommuner som i ett tioårsperspektiv haft en negativ befolkningsutveckling har de senaste ett två åren vänt trenden och visar nu också upp positiva befolkningsnetton. 4 Diagram. Befolkningsökning per år, antal invånare, Västra Götalands län 2006 2015. 20000 15000 10000 5000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: SCB 2016-05-09 1 Utöver de folkbokförda invånarna var det ungefär 28 000 asylsökande placerade i Västra Götalands län i december 2015. Det är mer än dubbelt så många som i december 2014, då de var cirka 12 000. 2 2014 ökade befolkningen i länet med 16 928 individer. 3 Drygt 63 000 personer. 4 T.ex. Bengtsfors, Dals-Ed och Sotenäs. 9
Befolkningsutvecklingen i länet karaktäriseras av att invånarna ökar i och runt Göteborg. 5 Men även regioncentra och angränsande kommuner till dessa ökar. De kommuner som haft störst befolkningsminskning återfinns i nordöstra Skaraborg och i norra Fyrbodal. Karta. Befolkningsförändring, Västra Götalands län 2005 2014. Källa: SCB 2016-05-09 Bostadsförsörjning för en växande befolkning och förändrad åldersstruktur Västra Götalands befolkning förväntas växa till nästan 1,9 miljoner invånare år 2030. Det är en ökning med 240 000 invånare jämfört med 2013, vilket innebär drygt 15 000 fler invånare i genomsnitt för varje år. 6 Tillväxttakten prognostiseras dock vara högre under de närmaste åren jämfört med den senare delen av perioden. 5 Även Strömstad har haft en betydande befolkningsökning. 6 Befolkningen i Göteborg kommun förväntas öka mest både i absoluta tal och procentuellt (17 procent). 10
De närmaste åren beräknas befolkningen öka med ungefär 17 000 20 000 invånare per år. Detta beror på en förväntad hög invandring de närmaste prognosåren. 7 År 2017 förväntas befolkningsantalet i Göteborgsregionen passera en miljon och sedan fortsätta öka, med totalt ungefär 190 000 invånare till 2030. Det är en ökning med 19 procent jämfört med befolkningen 31 december 2014. Näst störst befolkningsökning förväntas i Sjuhärad med 26 000 fler invånare, en ökning med 12 procent. Även Fyrbodal och Skaraborg har en ökande befolkning, med ungefär 20 000 fler invånare, vilket motsvarar en ökning med cirka 7 procent. 8 Befolkningens framtida åldersstruktur är ett resultat av såväl dagens åldersstruktur som de förändringar som sker i in- och utflyttning. Den ökade folkmängden innebär att antalet personer i de flesta åldersgrupper sannolikt ökar. Noteras kan dock att det blir allt fler äldre invånare och att antalet människor 80 år eller äldre beräknas öka med nästan 50 procent till år 2030. 9 Utveckling kommer dock att se olika ut i olika delar av länet. I Göteborg kommer sannolikt den antalsmässigt stora åldersgruppen 20 30 år bli ännu fler. Det beror på stora födelsekullarna kring år 1990 och att det kontinuerligt sker en nettoinflyttning av personer i åldersgruppen. 10 Antalet yngre män i befolkningen har under lång tid varit fler än antalet yngre kvinnor eftersom det föds fler pojkar än flickor. Totalt har det dock ändå funnits fler kvinnor än män i befolkningen eftersom kvinnoöverskottet bland de äldre varit så betydande. I takt med att antalet äldre män ökat har dock kvinnoöverskottet succesivt minskat och 2014 var det för första gången fler män än kvinnor i länet. Till år 2030 prognostiseras det finnas drygt 7 000 fler män än kvinnor. 11 Befolkningstillväxten innebär dock inte att ett direkt behov av (nya) bostäder. Ett födelseöverskott kan tvärtom innebära att antalet bostäder som frigörs på bostadsmarknaden ökar. 12 För att bedöma behovet att bostäder framöver är det snarare det framtida antalet hushåll som är viktigt att ha en uppfattning om. Behovet av bostäder behöver således relateras till såväl befolkningsförändring som hushållskvoter för att förstå hushållsförändringen. Genomsnittlig hushållskvot för Västra Götalands län är 2,22 personer per hushåll. 13 Men i kommuner med mycket barnfamiljer är hushållkvoten högre och i kommuner med många enpersonshushåll är kvoten lägre. 14 En bostadsförsörjning för att matcha hushållens förändringar kommer således kräva varierande strategier i länets kommuner. 7 Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos 2015 2030, (2015) 8 ibid. 9 ibid. 10 Göteborgs Stad, Bostadsförsörjning i Göteborg nuläge och framtida inriktning (2014) 11 Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos 2015 2030, (2015) 12 Det skulle t.ex. kunna vara så att i X kommun är befolkningen vid årets ingång 10 000 individer. Det föds 10 barn, samtidigt avlider 1 personer under året. Om man antar att in och utflyttningen är exakt lika stor (såväl som individer som hushåll), blir befolkningen i X kommun 10 009 individer vid årets slut. Om den person som avled under året bodde ensam, samtidigt som de 10 nyfödda barnen inte efterfrågar en egen bostad när de föds, har totalbefolkningen ökat med 9 individer, medan en bostad har frigjorts. 13 www.scb.se, 2015-05-08. Hushållskvoten för riket är också 2,22. 14 Högst är hushållskvoten i Öckerö (2,64) följt av andra kommuner utanför Göteborg. Lägst är den i Bengtsfors och Karlsborg (2,04). 11
Befolkning och sysselsättningsutveckling i länets tätorter Stora och genomgripande samhällsförändringar förändrar den rumsliga fördelningen av olika aktiviteter. Övergången från jordbrukssamhället till industrisamhället bidrog till en kraftig urbanisering med växande och tillkommande tätorter som följd. I en allt mer kunskapsintensiv ekonomi, som kräver rekrytering av specialister, får städerna en större betydelse för utvecklingen. Storleken är dock inte den enda strukturella faktor som har betydelse för utvecklingen. Tillgängligheten har stor betydelse för tätorternas befolknings- och sysselsättningsutveckling i såväl riket som i Västra Götaland. Detta blir tydligt vid en analys av tätorternas storlek fördelat efter vilken kommuntyp som tätorterna är belägna i under 2000-talet. 15 Karta. Stadsnära landsbygd och övrig landsbygd. 16 15 Länsstyrelsen Västra Götalands län, Västra Götalandsregionen och Sweco, Kunskapsunderlag om funktionell geografi, Västra Götalands län (2016) 16 Ibid. 12
Göteborgsregionen I länet som helhet att det är tydligt att många tätorter har vuxit befolkningsmässigt medan en klart mindre andel har ökat sysselsättningen. Här torde regionförstoringen på grund av ökad pendling och tillgänglighet vara en förklarande faktor. I Göteborgsregionen 17 har befolkningen ökat mycket i vissa tätorter nära Göteborg och Kungsbacka. Sysselsättningen har också ökat mycket, både i större och mindre tätorter. Den starka befolkningsutvecklingen leder till en ökad sysselsättning varav en stor del inom lokalmarknadsdrivna tjänster. Göteborgsregionen är fortfarande en monocentrisk region med tanke på Göteborgs storlek och pendlingsinteraktionens karaktär, men utvecklingen i befolknings- och sysselsättningstermer visar att förutsättningarna för utveckling är goda i de flesta delarna av delregionen. Boråsregionen I Boråsregionen är skillnaden mellan befolknings- och sysselsättningsutvecklingen tydlig. Borås och några mindre tätorter i dess närhet utmärker sig med hög sysselsättningstillväxt. Väster om Borås, dvs. den del som har bäst tillgänglighet till Göteborg, har befolknings- och sysselsättningsutvecklingen generellt varit god. I de södra och östra delarna har utvecklingen generellt varit sämre, vilket både kan bero på näringsstrukturen (en stor andel industrier) och sämre tillgänglighet till Göteborg som således tycks vara en drivkraft för framför allt de västra delarna av Boråsregionen. Borås storlek och pendlingsflödena säger att Boråsregionen är en monocentrisk region. Den ökade polariseringen av sysselsättningen visar att delregionen har blivit mer monocentrisk över tid. Skaraborg I Skaraborg har folkmängden ökat i de större tätorterna men minskat i de små. Sysselsättningsmässigt utmärker sig Skövde, men även Lidköping-Götene och Falköping har haft en god utveckling. Anmärkningsvärt är att de mindre tätorterna nära Skövde inte tenderar att ha någon positiv befolkningsutveckling. Både vad gäller befolknings- och sysselsättningsutvecklingen har tätorter i nordöstra delen haft en mindre positiv utveckling. Öster om Skövde står centralorterna och stampar befolkningsmässigt och sysselsättningen har minskat kraftigt i flera tätorter. Nedgången i sysselsättning lär i flera fall delvis bero på en industriell specialisering. Vissa industrier har en strukturell medvind medan andra har en motvind, vilket gör att sysselsättningspotentialen kan variera. I den sydvästra delen av delregionen noteras att befolkningen har minskat i de flesta tätorterna kring Vara. Skaraborg är den region som sett till tätorternas inbördes storlek och den rumsliga fördelningen av större tätorter har bäst förutsättningar att utvecklas i en mer polycentrisk 18 utveckling. Även om Skövde, som är den största staden, utvecklats bäst sysselsättningsmässigt så balanseras detta delvis genom städer som Lidköping och Falköping. Utvecklingen i förhållande till de minsta tätorterna är klart monocentrisk, men mellan de största orterna finns förutsättningar för och tendenser till en mer balanserad utveckling. 17 I kunskapsunderlaget har delregionerna i Västra Götaland använts som indelning (utifrån de fyra kommunalförbundens geografi) 18 Flerkärnig, en polycentrisk struktur är uppdelning mellan de olika kärnorna så att de kan komplettera varandra på ett funktionellt sätt. 13
Fyrbodal I Fyrbodal har samtliga tre större städer (Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg) ökat i befolkning. Vad gäller sysselsättningsutvecklingen har Uddevalla och Vänersborg inte haft någon nämnvärd progression, medan Trollhättan minskat kraftig. I övrigt går det inte att utläsa något tydligt rumsligt mönster med avseende på sysselsättningsutvecklingen i tätorterna i Fyrbodal. På grund av de större städernas modesta befolkningstillväxt och svaga sysselsättningsutveckling 19 så går det inte säga att förbättringen går i den ena eller den andra riktningen. Fyrbodals största utmaning som region är den rumsliga sammanhållningen. Här torde förutsättningarna vara bättre i de västra än i de östra småorterna bl.a. beroende på turistnäringens större betydelse. Karta. Antal i sysselsättning 2013 och sysselsättningsutveckling 2000 2013. 20 19 Avser främst Trollhättan 20 Länsstyrelsen Västra Götalands län, Västra Götalandsregionen och Sweco, Kunskapsunderlag om funktionell geografi, Västra Götalands län (2016) 14
Sammanfattningsvis står den polariserade utvecklingen i stora delar av länet under 2000-talet i bjärt kontrast till utvecklingen under tidigare perioder. Mellan 1960-1980 växte mindre tätorter i regel snabbare än större tätorter. Perioden 1980-2000 visar ett otydligt mönster. Och under perioden 2000-2014 har alltså större tätorter vuxit mer än mindre. 21 21 ibid. 15
Göteborgsvägen, Mölndal mars 2016.
Underskott på bostäder i så gott som alla länets kommuner Fler kommuner än någonsin uppger att det råder ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. Störst är behovet av hyresrätter och större bostads- och äganderätter. 44 kommuner har ett underskott på bostäder I länet uppger 44 kommuner att det råder obalans på bostadsmarknaden i form av ett underskott på bostäder i kommunen som helhet. Sett till kommunernas tätort är det 46 kommuner som har ett underskott av bostäder. 22 Karta. Bostadsmarknadsläget, totalt sett i kommunen och i kommunens tätort, februari 2016. Totalt sett i kommunen I kommunens tätort 22 Balans innebär att utbudet av bostäder motsvarar konsumenternas behov och efterfrågan. Obalans på bostadsmarknaden innebär att det är överskott eller underskott på bostäder i förhållande till behov och efterfrågan. Underskott på bostäder innebär att behov och efterfrågan är större än utbudet. Överskott på bostäder innebär att det ständigt finns fler lediga hyresbostäder eller bostäder till salu än vad som efterfrågas. 17
Antalet kommuner med underskott på bostäder ökar Utvecklingen på bostadsmarknaden i länet har förvärrats och antalet kommuner som bedömer att det råder ett underskott på bostäder i kommunen som helhet har ökat från 28 stycken år 2013 till 44 stycken år 2016. 23 Antalet kommuner som uppger att det är balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet har sjunkit från 18 stycken 2013 till att vara fem stycken 2016. Kommuner som bedömer att det finns ett överskott på bostäder i kommunen som helhet har gått från att ha varit en eller två kommuner de senaste tre åren till att vara noll 2016. På fem års sikt är det 39 kommuner som bedömer att underskottet av bostäder i kommunen som helhet kommer att bestå och 10 kommuner som bedömer att det kommer uppstå en balans i kommunen som helhet. Diagram. Bostadsmarknadsläget i kommunen som helhet 2013 2016 Västra Götalands län. 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2013 2014 2015 2016 underskott balans överskott Behovet av hyresrätter är särskilt stort Underskottet av bostäder är särskilt stort vad gäller hyresrätter i storleken 2-3 rum och kök. Vad gäller bostadsrätter svarar kommunerna att det först och främst är 3-4 rum och kök som behövs och äganderätter 4-5 rum och kök. Sammantaget finns det ett stort behov av bostäder i alla upplåtelseformer och storlekar men särskilt stort är behovet av hyresrätter och stora lägenheter upplåtna med bostadsrätt och äganderätt. 23 Från och med 2014 ändrade Boverket i BME från alternativen brist, balans och överskott till obalans underskott, obalans överskott och balans. 18
Diagram. Behov av bostäder per upplåtelseform antal kommuner, februari 2016. 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk eller eller eller Hyresrätter större Bostadsrätter större Äganderätter större 19
Kvarnbyterassen, Mölndal mars 2016.
Regleringsbrev 48 2015 Uppföljning av bostadsbyggandet i kommunerna 2015 Bakgrund Länsstyrelsen fick 2015 i uppdrag av regeringen att göra en regional bedömning av kommunernas behov av bostäder. I uppdraget ingick också att granska kommunernas planeringsmässiga förutsättningar för att förverkliga de bostäder som behövs samt att redovisa vad som har byggts i länets kommuner 2010 2014. Uppdraget avslutades med rapporten Bostadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Västra Götalands län 2015. Regeringsuppdraget innebar också att Länsstyrelsen i samråd med Boverket skulle göra en uppföljning av kommunernas bostadsbyggande 2015 samt redovisa vilka konsekvenser som det redovisade bostadsbyggandet kan medföra. Länsstyrelsen har valt att redovisa denna avslutande del av uppdraget i 2016 års bostadsmarknadsanalys. Metod Länsstyrelsen har utgått ifrån rapporten Bostadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Västra Götalands län 2015 och delen som redovisar kommunernas bostadsbyggande 2010 2014. För att följa upp bostadsbyggandet under 2015 har Länsstyrelsen inhämtat statistik från Statistiska Centralbyrån och Länsstyrelsens bedömning av kommunernas behov av bostäder 2016 2025 i ovan nämnda rapport. Länsstyrelsen har haft ett kontinuerligt samråd med Boverket. Samråd med övriga Länsstyrelser som har samma uppdrag har också initieras. För de bostäder som har färdigställts 2015 redovisar Länsstyrelsen uppgifter kommunvis. För att kunna jämföra bostadsbyggandet 2015 med tidigare år har Länsstyrelsen valt att redovisa färdigställda bostäder 2010 2014 i snitt per kommun. Uppgifter om specialbostäder finns ej att tillgå på kommunnivå utan redovisas på länsnivå aggregerat i volymen för flerbostadshus. Beträffande statistik från Statistiska Centralbyrån så finns det en viss eftersläpning gällande uppgifter om antalet påbörjade och färdigställda bostäder. Länsstyrelsens uppgifter om antalet påbörjade och färdigställda bostäder hämtades den 4 maj 2016. 21
Bostadsbyggandet en tillbakablick Obalans mellan befolkningsökning och färdigställda bostäder Befolkningen i Västra Götalands län har ökat under en lång tid och de senaste tre åren har ökningen varit särskilt stor. Antalet färdigställda bostäder har sjunkit sedan inledningen av 1990-talets nivåer om cirka 11 000 bostäder, och har de senaste sex åren varit cirka 5 000 i genomsnitt. Diagrammet nedan visar glappet mellan befolkningsökningen och antalet färdigställda bostäder. Det visar ett lågt bostadsbyggande sett till befolkningsutvecklingen vilket innebär att det idag råder ett uppdämt behov av bostäder i Västra Götalands län. 24 Det uppdämda behovet kan vara varierande eftersatt för olika hushållsgrupper och variera i omfattning mellan kommunerna Diagram. Färdigställda bostäder och befolkningsökning Västra Götalands län 1990 2015 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 Diagram. Färdigställda bostäder, nettotillskott genom ombyggnation och befolkningsökning Västra Götalands län 1990 2015. Källa: SCB 1.1. 4000 2000 0 Färdigställda bostäder Nettotillskott genom ombyggnation Befolkningsökning Källa: SCB 2016-05-04 24 I diagrammet ingår endast färdigställda nybyggda bostäder och tillskott genom ombyggnation. Uppgifter om färdigställda specialbostäder återfinns endast från 1996 och finns därför med i diagrammet över färdigställda bostäder och tillskott genom ombyggnation per hustyp 2009-2015. 22
Påbörjade och färdigställda bostäder 2004 2015 Antalet påbörjade bostäder i länet har varierat påtagligt över åren men har de senaste tolv åren i snitt varit cirka 5 000 bostäder. Sedan 2013 har antalet påbörjade bostäder ökat och 2015 startades cirka 6 000 bostäder. Diagram. Påbörjade och färdigställda bostäder 2004 2015 Västra Götalands län. 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Påbörjat Färdigställt Källa: SCB 2016-05-04 Antalet färdigställda bostäder har precis som påbörjade bostäder varierat över åren men har från 2004 i snitt varit cirka 5 000. Antalet färdigställda bostäder har sedan 2011 års nivå om cirka 3 000 bostäder ökat och når 2015 cirka 6 300 bostäder. Det innebär att antalet färdigställda bostäder 2015 har ökat med omkring 20 procent i jämförelse med genomsnittet för åren 2010 2014. Diagram. Antal färdigställda bostäder 2004 2015 Västra Götalands län. 8000 7000 6000 5000 4000 5524 4834 6380 5193 6941 4199 5642 6122 5606 6323 3000 3266 3012 2000 1000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: SCB 2016-05-04 23
Diagram. Färdigställda bostäder och tillskott genom ombyggnation, hustyper 2009 2015 Västra Götalands län. 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Flerbostadshus Småhus Källa: SCB 2016-05-04 Antalet färdigställda bostäder per hustyp fluktuerar över åren. Färdigställda småhus ligger på en relativt jämn nivå sett till de senaste sju åren. Antalet lägenheter i flerbostadshus har, förutom 2014, ökat och 2015 färdigställdes cirka 5 000 i länet. 25 Diagram. Färdigställda bostäder och tillskott genom ombyggnation, upplåtelseformer 2009 2015 Västra Götalands län. 2500 2000 1500 1000 500 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Källa: SCB 2016-05-04 Antalet färdigställda äganderätter har sjunkit sedan 2012. Hyresrätter har sedan 2001 gått från en tidigare fluktuerad byggnation till en jämnare ökning medan antalet bostadsrätter har skiftat mer de senaste tre åren. 25 Uppgifter om specialbostäder är aggregerade till flerbostadshusen i ovan nämnda diagram. 24
Uppföljning av bostadsbyggandet 2015 Karta. Antalet färdigställda bostäder 2015 per kommun och per 1000 invånare i Västra Götalands län. Källa: SCB 2016-05-04 Det färdigställdes totalt 6 323 bostäder i Västra Götalands län 2015 varav 529 var specialbostäder för äldre/funktionshindrade och studentbostäder samt 368 i tillskott genom ombyggnation av flerbostadshus. 26 Av antalet bostäder som färdigställdes 2015 tillkom 71 procent i Göteborgsområdet, 13 procent i Boråsregionen, 12 procent i Fyrbodal och 4 procent i Skaraborg. 26 Specialbostäder för äldre/funktionshindrade och studentbostäder redovisas endast länsvis och återfinns inte i kartorna utan i text över totalt färdigställda bostäder och diagram över totalt färdigställda bostäder per hustyp. Dessa bostäder är aggregerade till flerbostadshusen. 25
I relation till tidigare år är antalet färdigställda bostäder 2015 inget undantag, majoriteten av länets bostadsbyggnation sker i Göteborgsområdet. Snittet för 2010 2014 visar att 70 procent av alla färdigställda bostäder tillkom i Göteborgsområdet. Sett till andra delregioner ligger Fyrbodal kvar på 12 procent medan Boråsregionen har ökat sin andel från 9 procent 2010 2014 till 13 procent år 2015. Skaraborg har minskat sin andel från 9 procent 2010 2014 till 4 procent 2015. Karta. Färdigställda bostäder 2015 per hustyp i Västra Götalands län. Källa: SCB 2016-05-04 Av de flerbostadshus som färdigställdes 2015 tillkom 75 procent i Göteborgsområdet, 14 procent i Boråsregionen, 9 procent i Fyrbodal och 2 procent i Skaraborg. Av de småhus som färdigställdes 2015 tillkom 59 procent i Göteborgsområdet, 21 procent i Fyrbodal, 12 procent i Skaraborg och 8 procent i Boråsregionen. Sett till snittet för 2010 2014 så har Boråsregionen ökat sin andel av färdigställda flerbostadshus från 9 till 14 procent 2015. Skaraborg har minskat sin andel från 7 till 2 procent 2015. Andelen färdigställda småhus har ökat i Göteborgsregionen från 54 procent 2010 2014 till 59 procent 2015. Fyrbodal har lika stor andel av antalet färdigställda småhus som snittet för 2010 2014, både Skaraborg och Boråsregionen har minskat sin andel. 26
Karta. Färdigställda bostäder 2015 per upplåtelseform i Västra Götalands län. Källa: SCB 2016-05-04 Av de hyresrätter som färdigställdes 2015 tillkom 68 procent i Göteborgsområdet, 21 procent i Boråsregionen, 9 procent i Fyrbodal och 2 procent i Skaraborg. Av de bostadsrätter som färdigställdes 2015 tillkom 80 procent i Göteborgsområdet, 11 procent i Fyrbodal, 8 procent i Boråsregionen och 1 procent i Skaraborg. Av de äganderätter som färdigställdes 2015 tillkom 58 procent i Göteborgsområdet, 21 procent i Fyrbodal, 12 procent i Skaraborg och 9 procent i Boråsregionen. I relation till snittet 2010 2014 per upplåtelseform så har Boråsregionen ökat sin andel av antalet färdigställda hyresrätter i länet från 11 procent 2010 2014 till 21 procent 2015. Andelen bostadsrätter har minskat i Göteborgsområdet från 84 procent i snitt 2010 2014 till 80 procent 2015 och ökat i Fyrbodal från 6 till 11 procent 2015. Andelen färdigställda äganderätter har ökat i Göteborgsområdet från 54 till 58 procent 2015. 27
Figur. Antal färdigställda bostäder per hustyp 2015. Figur. Antal färdigställda bostäder per hustyp medräknat specialbostäder. 31 % 23 % 1409 1409 69 % 77 % 4385 4914 Flerbostadshus Småhus Flerbostadshus Småhus Källa: SCB 2015-05-04 Diagram. Färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation per lägenhetstyp 2015 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum och större Flerbostadshus Småhus Källa: SCB 2016-05-04 År 2015 färdigställdes framförallt lägenheter om två och tre rum och kök i flerbostadshus och fem rum och kök eller större i småhus. 27 27 I stapeln för 1 rum och kök ingår även 1 rum med kokvrå 28
Diagram. Färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation per upplåtelseform 2015. Hyresrätt Äganderätt Studentbostad Bostadsrätt Bostad för äldre/funktionshindrade 4% 4% 20% 36% 36% Källa: SCB 2016-05-04 Fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter är lika sett till 2015 års färdigställda bostäder. Totalt så har det färdigställts 56 procent bostäder som kräver en större kapitalinsats för att kunna efterfrågas. Bostäder för äldre /funktionshindrade och studenter är en liten andel av antalet färdigställda bostäder 2015. 28 28 Procentsatserna blir något lägre i diagrammet ovan i jämförelse med tabellen över upplåtelseformer på kommande sida. Orsaken är att specialbostäderna är med i diagrammet och inte i tabellen. 29
Tabell. Snitt färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation 2010 2014, färdigställda bostäder 2015 och årligt behov av bostäder 2016 2025 Kommun Snitt 2010-2014 Årligt behov 2016- Färdigställt 2015 2025 29 Ale 86 278 118 Alingsås 113 156 152 Bengtsfors 5 7 2 Bollebygd 25 37 45 Borås 279 430 523 Dals-Ed 10 1 2 Essunga 11 2 6 Falköping 29 13 103 Färgelanda 4 0 1 Grästorp 9 6 13 Gullspång 0 0 12 Göteborg 2052 2554 3985 Götene 20 1 9 Herrljunga 7 0 28 Hjo 5 3 29 Härryda 177 119 184 Karlsborg 8 17 22 Kungälv 154 285 154 Lerum 88 85 146 Lidköping 80 80 85 Lilla Edet 44 22 50 Lysekil 17 72 24 Mariestad 40 1 41 Mark 47 127 88 Mellerud 10 11 3 Munkedal 8 40 3 Mölndal 199 183 359 Orust 37 13 29 Partille 104 182 184 Skara 21 6 61 Skövde 159 86 231 29 Årligt behov 2016 2025 hämtas från Länsstyrelsen bedömning i rapporten Bostadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Västra Götalands län 2015 och är utlagt som ett årligt snitt. 30
Kommun Snitt 2010-2014 Färdigställt 2015 Årligt behov 2016-2025 30 Sotenäs 38 2 14 Stenungsund 88 135 90 Strömstad 86 99 69 Svenljunga 13 19 14 Tanum 70 55 39 Tibro 16 9 34 Tidaholm 10 0 36 Tjörn 74 82 49 Tranemo 6 16 31 Trollhättan 99 87 211 Töreboda 3 0 27 Uddevalla 121 243 218 Ulricehamn 45 71 83 Vara 21 13 10 Vårgårda 16 38 36 Vänersborg 43 75 141 Åmål 6 12 3 Öckerö 53 21 34 Specialbostäder 260 529 Ej bedömt Totalt 4917 6323 7831 Källa: SCB 2016-05-04 och Länsstyrelsen Tabellen visar att antalet färdigställda bostäder 2015 har ökat med cirka 1 400 bostäder i jämförelse med snittet 2010 2014, i jämförelse med antalet färdigställda bostäder 2014 är ökningen omkring 14 procent. Förhöjningen gäller inte för alla kommuner men 24 kommuner har ökat antalet färdigställda bostäder 2015 i jämförelse med tidigare år. Länsstyrelsen gör ingen bedömning huruvida kommunernas bostadsbyggande når upp till det beräknade behovet men kan konstatera att det är 17 kommuner som har färdigställt bostäder under 2015 i nivå med eller över det genomsnittliga årliga behovet 2016 2025. 31 Antalet färdigställda specialbostäder har ökat med cirka 50 procent och med tanke på behovet av studentbostäder i länets högskoleorter och behovet av bostäder för äldre kommande år är det en positiv trend. 30 Årligt behov 2016 2025 hämtas från Länsstyrelsen bedömning i rapporten Bostadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Västra Götalands län 2015 och är utlagt som ett årligt genomsnitt. 31 En sådan bedömning kan inte göras i dagsläget. De bostäder som färdigställdes 2015 planerades innan Länsstyrelsen publicerade sin behovsbedömning. Länsstyrelsens behovsbedömning sträcker sig 2016 2025 och siffran i tabellen visar ett årligt snitt. Jämförelsen i tabellen kan ändå visa den tendens som finns i länet att bostadsbyggandet ökar i vissa kommuner. 31
Tabell. Snitt färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation 2010-2014 och färdigställda bostäder 2015 per upplåtelseform 32 Snitt 2010-2014 2015 Kommun Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Ale 24 % (21) 16 % (14) 60 % (52) 15 % (41) 63 % (176) 22 % (61) Alingsås 20 % (22) 41 % (47) 39 % (44) 10 % (16) 62 % (97) 28 % (43) Bengtsfors 33 % (2) 0 % (0) 67 % (3) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (7) Bollebygd 36 % (9) 31 % (8) 33 % (8) 54 % (20) 0 % (0) 46 % (17) Borås 55% (152) 19 % (54) 26 % (73) 53 % (230) 34 % (145) 13 % (55) Dals-Ed 43 % (4) 29 % (3) 29 % (3) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (1) Essunga 73 % (8) 0 % (0) 27 % (3) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (2) Falköping 32 % (9) 0 % (0) 68 % (20) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (13) Färgelanda 24 % (1) 0 % (0) 76 % (3) 0 % (0) 0 % (0) 0 % (0) Grästorp 44 % (4) 22 % (2) 33 % (3) 17 % (1) 0 % (0) 83 % (5) Gullspång 0 % (0) 0 % (0) 0 % (0) 0 % (0) 0 % (0) 0 % (0) Göteborg 46 % (934) 44 % (902) 10 % (215) 42 % (1063) 49 % (1262) 9 % (229) Götene 22 % (4) 22 % (4) 57 % (12) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (1) Herrljunga 41 % (3) 0 % (0) 59 % (4) 0 % (0) 0 % (0) 0 % (0) Hjo 40 % (2) 0 % (0) 60 % (3) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (3) Härryda 30 % (53) 20 % (36) 50 % (88) 8 % (9) 49 % (59) 43 % (51) Karlsborg 0 % (0) 0 % (0) 100 % (8) 94 % (16) 0 % (0) 6 % (1) Kungälv 28 % (44) 21 % (33) 50 % (78) 71 % (202) 0 % (0) 29 % (83) Lerum 7 % (6) 15 % (13) 78 % (68) 0 % (0) 7 %(6) 93 % (79) Lidköping 44 % (35) 0 % (0) 56 % (45) 15 % (12) 0 % (0) 85 % (68) Lilla Edet 46 % (20) 9 % (4) 45 % (20) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (22) Lysekil 8 % (1) 0 % (0) 92 % (16) 0 % (0) 75 % (54) 25 % (18) Mariestad 30 % (12) 32 % (13) 39 % (15) 100 % (1) 0 % (0) 0 % (0) Mark 43 % (20) 10 % (5) 47 % (22) 88 % (112) 0 % (0) 12 % (15) Mellerud 0 % (0) 0 % (0) 100 % (10) 45 % (5) 0 % (0) 55 % (6) Munkedal 12 % (1) 0 % (0) 88 % (7) 80 % (32) 0 % (0) 20 % (8) Mölndal 26 % (52) 50 % (99) 24 % (48) 20 % (36) 69 % (127) 11 % (20) Orust 7 % (2) 2 % (1) 91 % (33) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (13) Partille 52 % (54) 15 % (16) 33 % (34) 58 % (107) 30 % (54) 12 % (21) Skara 35 % (7) 23 % (5) 42 % (9) 0 % (0) 17 % (1) 83 % (5) Skövde 53 % (85) 14 % (23) 32 % (52) 20 % (17) 30 % (26) 50 % (43) Sotenäs 12 % (5) 14 % (5) 74 % (29) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (2) Stenungsund 9 % (8) 45 % (39) 46 % (41) 29 % (39) 27 % (36) 44 % (60) Strömstad 34 % (29) 18 % (16) 47 % (41) 47 % (47) 14 % (14) 39% (38) Svenljunga 45 % (6) 0 % (0) 55 % (7) 74 % (14) 0 % (0) 26 % (5) 32 Specialbostäder återfinns endast på länsnivå och är därför inte med i tabellen. 32
Snitt 2010-2014 2015 Kommun Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Tanum 18 % (13) 12 % (8) 70 % (49) 13 % (7) 0 % (0) 87 % (48) Tibro 49 % (8) 0% (0) 51 % (8) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (9) Tidaholm 6 % (1) 0 % (0) 94 % (9) 0% (0) 0 % (0) 0 % (0) Tjörn 23 % (17) 20 % (14) 57 % (42) 29 % (24) 27 % (22) 44 % (36) Tranemo 59 % (3) 0 % (0) 41 % (2) 94 % (15) 0 % (0) 6 % (1) Trollhättan 53 % (52) 20 % (20) 27 % (26) 6 % (5) 62 % (54) 32 % (28) Töreboda 31 % (1) 0 % (0) 69 % (2) 0 % (0) 0 % (0) 0 % (0) Uddevalla 20 % (24) 24 % (28) 57 % (68) 42 % (101) 31 % (75) 27 % (67) Ulricehamn 17 % (8) 52 % (24) 31 % (14) 45 % (32) 39 % (28) 15 % (11) Vara 65 % (14) 0 % (0) 35 % (7) 62 % (8) 0 % (0) 38 % (13) Vårgårda 9 % (1) 20 % (3) 71 % (11) 84 % (32) 9 % (0) 16 % (6) Vänersborg 35 % (15) 21 % (9) 44 % (19) 0 % (0) 68 % (51) 32 % (24) Åmål 0 % (0) 0 % (0) 100 % (6) 83 % (10) 0 % (0) 17 % (2) Öckerö 8 % (4) 28 % (15) 65 % (34) 0 % (0) 0 % (0) 100 % (21) Totalt 38 % (1778) 31 % (1462) 31 % (1409) 39 % (2254) 39 % (2287) 22 % (1253) Källa: SCB 2016-05-04 I jämförelse med det genomsnittliga antalet färdigställda bostäder per upplåtelseform 2010 2014 har andelen hyresrätter ökat med cirka 1,5 % år 2015. Största ökningen gäller bostadsrätter, med cirka 8 procent. Andelen äganderätter har minskat med cirka 9 procent. 33
Karta. Färdigställda bostäder 2015 i relation till Länsstyrelsens bedömning över årligt behov 2016-2025 i Västra Götalands län. Slutsatser från uppdragets första del Länsstyrelsen kunde i uppdragets inledande del, som rapporterades genom rapporten Bostadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Västra Götaland 2015, konstatera följande: Befolkningen ökar och därmed behovet av bostäder Befolkningen i länet prognosticeras öka med cirka 160 000 invånare 2015 2025. 33 Den största ökningen av antalet invånare förväntas ske i Göteborgs FA-region med närmare 120 000 invånare följt av Borås FA-region med cirka 13 000 invånare. 34 Antalet hushåll i länet bedöms öka med cirka 73 000 och störst ökning av antalet hushåll prognosticeras i Göteborgs FA-region med cirka 54 000 nya hushåll följt av Borås FA-region med cirka 6 000 nya hushåll. 33 Västra Götalandsregionens prognos gjordes före halvårsskiftet 2015, dvs. före utvecklingen hösten 2015 över antalet nyanlända flyktingar 34 Länsstyrelsen har valt att presentera behovet av nya bostäder enligt de FA-regioner som Tillväxtanalys har definierat. FA-regioner är de funktionella analysregioner som baseras på prognoser över arbetspendlingsmönster 2025. Redovisningen på FA-nivå inbegriper endast de kommuner som ingår i Västra Götalands län. Karlstads FA-region innehåller flera kommuner och i kartan redovisas därför endast Åmåls kommunvisa siffror. 34
Det kvantitativa behovet av nya bostäder i länet 2016-2025 uppgår till cirka 78 000, 7 800 per år. Störst behov av bostäder finns i Göteborgs FA-region där cirka 57 000 bostäder behövs följt av Borås FA-region där cirka 6 500 bostäder behövs under perioden. Under 2010 2014 har det färdigställts cirka 24 000 bostäder i länet, i genomsnitt cirka 4 900 bostäder per år. Det innebär att bostadsbyggandet i länet måste öka med cirka 60 procent per år för att möta det kvantitativa behov som finns under prognosperioden. Den pågående flyktingsituationen i Europa påverkar det framtida behovet av bostäder i länets kommuner. Länsstyrelsen gör, med hänsyn till flyktingsituationen, ingen utökad kvantitativ bedömning av kommunernas behov av bostäder men konstaterar att det ökade antalet asylsökande kommer att påverka behovet av ordinarie bostäder framöver. 35 Karta. Behov av bostäder i Västra Götalands län 2016-205 per FA-region. 35 Det sammanhänger dels med utfallet av Migrationsverkets prövning av det stora antalet asylsökande som anlände hösten 2015, där många ännu bor på anläggningsboenden. Situationen kan även komma att påverkas av nya flyktingströmmar. 35
Bostadsbyggandet är beroende av marknadsförutsättningarna Behovet av bostäder finns i hela länet men marknaden finns i storstäderna. Vid dialogmöten har kommunföreträdare uppgett att man reellt sett har små möjligheter att påverka den faktiska byggtakten, eftersom kommunen själv inte agerar som byggherre. Dåliga marknadsförutsättningar i flera kommuner och en i realiteten marknadsstyrd bostadsproduktion innebär att det i slutänden är byggherrarnas bedömningar och vilja till risktagande som styr utbyggnadstakten. Hyran i nyproduktionen blir för dyr för många bostadssökande. Kostnaderna för nyproduktionen av hyresbostäder närmar sig 29 000 kronor per kvadratmeter (på riksnivå). För att nå rimliga hyror för vanliga inkomstgrupper behöver produktionskostnaden ligga under 20 000 kronor per kvadratmeter. För att hushåll med begränsade inkomster ska ha möjlighet att efterfråga nyproducerade hyreslägenheter anser Länsstyrelsen att ytterligare insatser behöver ske för att sänka produktionskostnader och därmed nå rimliga hyresnivåer. 36
Bostadsbyggandet ökar 2015 men är fortfarande långt ifrån den nivå som behövs Bostadsbyggandet ökar Länsstyrelsen kan se att antalet färdigställda bostäder i länet är på uppåtgående. I jämförelse med snittet 2010 2014 blev ökningen cirka 30 procent, i jämförelse med antalet färdigställda bostäder 2014 omkring 14 procent. En positiv trend 2015 är att flertalet kommuner har ökat sitt bostadsbyggande. Länsstyrelsen gör i dagsläget ingen bedömning huruvida kommunerna når en nyproduktion som står i paritet med det behov som föreligger 2016 2025. Vi konstaterar dock att det i fler kommuner under 2015 har färdigställts bostäder som är i nivå med, och ibland över den nivå som bedömts som det årliga genomsnittliga behovet. Andelen bostadsrätter ökar mest Sett till upplåtelseformer så ökar andelen färdigställda bostadsrätter under 2015 med 8 procent i jämförelse med snittet 2010 2014. Länsstyrelsen anser att det finns ett stort behov av olika sorters bostäder, både vad gäller hustyper och upplåtelseformer. Behovet av bostäder för grupper som ska in på bostadsmarknaden för första gången är stort i Västra Götalands län. Därför är det viktigt att även andelen hyresrätter ökar i större utsträckning framöver då det är en upplåtelseform som behövs och som är vanligt förekommande för de som ska in på bostadsmarknaden för första gången. Kommunernas höjda förväntningar på bostadsbyggandet kan leda till ökade volymer Kommunernas förväntningar över antalet bostäder som kan påbörjas 2016 och 2017 når nivåer om 10 000 respektive 12 000. Länsstyrelsen brukar, med hänsyn till historisk utveckling och framtida växlande konjunkturlägen, i sin uppskattning skriva ner kommunernas förväntningar med cirka 30 procent. Med detta gör Länsstyrelsen bedömningen att det skulle kunna påbörjas omkring 7 000 bostäder 2016 respektive cirka 8 500 bostäder 2017. Det är i paritet med det behov som bedömts föreligga och i det allmänna bostadsmarknadsläget i Västra Götalands län är de positiva förväntningar från kommunerna något som kan leda till ökade volymer. Tillgänglig statistik en förutsättning för uppföljning av bostadsbyggandet Med tanke på bostadsfrågans aktualitet i länet och i riket som helhet är tillgänglig och korrekt statistik en förutsättning för uppföljning av bostadsbyggandet och analyser av bostadsmarknaden. De uppgifter som Länsstyrelsen använder sig av hämtas framförallt från Statistiska Centralbyrån och dess kvantitet och kvalitet är beroende av kommunernas inrapportering. För att säkerställa korrekta uppgifter och statistik framöver är det av stor vikt att kommunerna inrapporterar rättvisande uppgifter och att det finns en samsyn inom kommunen över vilka uppgifter som ska rapporteras in och när det ska ske. 37
Vallhamra Torg, Partille mars 2016.
Konsekvenserna av underskottet på bostäder En bostad är en mänsklig rättighet och ett fungerande boende är en förutsättning för att känna tillhörighet i samhället. Det handlar om människors grundläggande behov av att kunna planera och styra över sina egna liv. Att människor känner tillhörighet är avgörande även för samhällets välbefinnande och kan utgöra skillnaden mellan ett socialt hållbart samhälle och ett samhälle präglat av social oro. År 2015 färdigställdes 6 300 bostäder i länet och det är långt ifrån den nivå som behövs. Det behövs bostäder i alla former, men särskilt stort är behovet av hyresrätter. Underskottet drabbar de som är nya på bostadsmarknaden hårdast Underskottet på bostäder är särskilt problematiskt för unga människor och människor som är nya på bostadsmarknaden. Inte minst eftersom bristen är störst på hyresrätter, och hyresrätten är en vanlig upplåtelseform vid inträde på bostadsmarknadens. Bristen på bostäder leder till att ungdomar tvingas bo kvar hemma längre tid än de önskat. Det blir svårare att hitta boende på högskoleorter, svårare att flytta dit där jobben finns och svårare för nyanlända flyktingar med uppehållstillstånd att etablera sig i samhället. Trångboddheten förvärras, liksom boendesegregationen. Bostadsbristen bidrar till att ojämlikheten i samhället ökar eftersom många vuxna och ungdomar med resursstarka släktingar kan investera i ett boende och göra en boendekarriär, medan andra - som inte har de resurser som krävs - tvingas flytta runt i osäkra andrahandskontrakt och ofrivilligt inneboende. Men bristen på bostäder drabbar inte bara på individnivå utan riskerar även att få långsiktiga effekter på samhällets utveckling i stort. Ungas start i vuxenlivet fördröjs Unga är ingen homogen grupp men gemensamt för många unga är osäkra arbetsvillkor, svårigheter att få bostadslån och lite eller inget sparat kapital, vilket innebär en lägre betalningsförmåga. Därför har ungdomar också svårt att konkurrera med andra grupper om bostäderna och det blir svårare ju fler som konkurrerar och ju större underskottet på bostäder är. Mambo är ett begrepp som beskriver situationen för ungdomar som bor kvar hemma hos en eller båda av föräldrarna. Enligt en rapport från Hyresgästföreningen från 2014 bodde 23 procent av Sveriges unga mellan 20-27 kvar hos sina föräldrar eller andra släktingar. I samma åldersspann fanns 288 900 ungdomar som saknade, men ville ha en egen bostad. 36 I Västra Götaland uppger 41 kommuner att det 36 Hyresgästföreningen, Efterlyses: fler hem för unga vuxna, en rapport om bostadsbristen bland unga, (2014) 39