1 År 2007 Köparen fick pengar tillbaka för dolda fel trots att man förvägrades att undersöka fastighet före köp FA L L F R Å N V E R K L I G H E T E N B.O.E. Fastighetskonsult Pengar tillbala av säljaren när man inte undersökt huset Här har vi exempel på hur det kan gå när ovana fastighetsköpare, utan byggnadsteknisk och juridisk professionell hjälp luras till en dålig bostadsaffär. Den aktuella fastigheten visar sig vid inflyttning vara fukt- och mögelskadad i sådan omfattning att man riskerar hälsan genom att inte omgående utföra rekommenderade åtgärder för att kunna flytta in. De oförutsedda renoveringskostnaden blir ekonomiskt belastande som skall läggas ovanpå köpeskillingen. Önskedrömmen som blev en mardröm Åtta år och femtioelva visningar senare hittade vi äntligen vårt drömhus! Trodde vi ja men vad fel vi hade! Läs Andreas berättelse om när familjens önskedröm om det perfekta boendet förvandlades till en dyrköpt erfarenhet som de gärna varit utan. Jag vet inte hur många timmars ångestfyllt grubblande jag har fyllt det senaste året med. Man brukar säga att några av livets största händelser är (utan inbördes ordning) att bilda familj, byta jobb, skiljas, köpa bostad, flytta och drabbas av dödsfall. Med tanke på allt vi har gått igenom med vårt nya hem så är det inte konstigt att det har satt sina spår, inleder Andrea sitt brev till B.O.E. Fastighetskonsult. Objekt: Fastighet byggt för permanent boende. Köpare: Privatkonsumenter B.O.E's juridisk bedömning: Köparna hade inte undersökt huset men hade inte brustit i sin undersökningsplikt enligt Jordabalkens regler. Fastigheten avvek från normal förväntad standard. Slutresultat: Köparna fick till slut upprättelse men det krävde att man på området anlitade särskilt sakkunnig där B.O.E. Fastighetskonsults kvalificerade tjänster och med domstolens hjälp lyckades köparna få säljarna att ge med sig med att betala pengar tillbaka. B.O.E. Fastighetskonsults tjänster Bedömning, Besiktning, Utredning hjälper köparna i denna typ av situation Vilken situation har du, pengar tillbaka?
2 Bakgrundshistorik Utåt sett såg allt bra ut Andrea och hennes man hade länge letat ett nytt boende till familjen. Det välhållna 70- kvadratmeterstora huset i en av Stockholms förorter blev till slut på tok för litet för två vuxna och två barn i skolåldern. I flera år var söndagarna vigda till husvisningar i närområdena för att hitta det rätta huset, till det rätta priset och med det rätta läget. Hösten 2007 föll bitarna på plats och det sa klick när familjen var och tittade på en fastighet i området där Andrea växte upp. Allt stämde, utom möjligen priset. Vi hade fjärilar i magen hela veckan då budgivningen pågick. Vid ett par tillfällen flyttade vi vår magiska maxgräns för vad det fick kosta. Med vår tidigare erfarenhet från mängder av husvisningar så kände vi att vi var beredda att offra lite vardagslyx för att få det vi ville ha. Eftersom huset gjorde ett fint och gediget intryck så bedömde makarna att det var värt att satsa på. Deras närstående medspekulanter, som var med som extra ögon vid visningen, bekräftade att det verkade vara ett bra objekt. Nya krav och spelregler i sista stund Det kändes som om vi vann på lotto, fast det var vi som skulle punga ut med miljonerna, minns Andrea att hon tänkte när mäklaren ringde på torsdag förmiddag och berättade att de vunnit budgivningen. Köpavtalet skulle undertecknas dagen därpå, på mäklarens kontor. Vi var som i ett lyckorus och ringde runt till alla våra vänner och berättade att vi äntligen hittat huset med stort H! Fast lyckan blev inte långvarig. Några timmar senare, vid middagstid samma dag, ringer mäklaren upp igen och säger att det inte blir något köp. Säljaren har ångrat sig och har valt en annan budgivare. Skälet uppgavs vara att den andra intressenten lagt ett högre bud, fast summan inte kunde avslöjas till Andrea och hennes man, samt att den andra budgivaren inte ville göra någon besiktning på huset. Vi ifrågasatte såklart hela hanteringen, det kändes skumt. Och inte fick vi några konkreta svar på varför. Att vi ville göra en besiktning såg vi som en ren hygienfaktor, särskilt som vi inte fick något besiktningsunderlag med prospektet. Det var inte för att krångla eller så, vilket mäklaren fick det att låta som. Några telefonsamtal senare, sent på torsdagskvällen, ringde mäklaren upp igen och sa att köpet kunde genomföras under förutsättning att Andrea och hennes man inte gjorde anspråk på en besiktning. Mot bättre vetande så gick vi med på kravet. Vi hade ju redan flyttat in i huset i tanken, i samband med att vi fick veta att vi lagt det högsta budet åtta timmar tidigare. När mattan rycktes undan våra fötter där på kvällen så blev vi så förtvivlade att vi nästan var beredda på att gå med på vad som helst, kändes det som. Vi fick alltså lita till den sanningsförsäkran om att huset var i gott skick enligt säljarnas egna uppgifter. Vi tröstade oss med att det här nya huset var nio år yngre än vårt förra, där vi bott i lång tid utan att råka ut för obehagliga överraskningar, suckar Andrea uppgivet. I samma veva föll fällan igen bakom dem.
3 Lätt att vara efterklok När säljarna och köparna träffades hos mäklaren morgonen därpå var det med blandade känslor för Andrea och hennes man. De var glada för sitt nya boende, men den senkommet fråntagna rättigheten att besiktiga låg och gnagde i bakhuvudet. Vi försökte oss igen på att förklara att vi inte hade någon ondsint baktanke med att besiktiga, att det var en ren teknikalitet där vi ville lära känna huset och veta vilka reparationer vi hade att vänta de närmaste åren. Invändningen föll dock inte i god jord, utan förutsättningen för att få huset var att skriva på utan besiktningsklausul. När vi väl skrivit på så fick vi en kopia av ett gammalt besiktningsprotokoll, som gjorts inför förra försäljningstillfället. Då, när vi väl ingått vårt avtal, så gav de minsann med sig om att låta oss besiktiga (fast utan klausul). Dessutom bedyrade säljarna att ställa upp och ta sitt ansvar ifall vi skulle råka hitta några fel i fastigheten, uttrycker Andrea med bitterhet och ironi. Det är alltför lätt att ge tomma löften, och att lyssna på det man vill höra. Reparationskostnader för närmare en miljon! I god tid innan inflyttningen genomförde makarna den besiktning av fastigheten man fått tjata sig till trots att affären redan var bindande. Resultatet blev inte som man tänkt sig en mängd överraskande fel uppdagades. Vi försökte behålla vårt lugn, fastän fellistan var lång. När vi kontaktade säljaren i en ansats till att nå en lösning på vänskaplig väg var det bara kalla handen. De fina orden om att de skulle ställa upp och var ärliga människor är nog den största lögnen jag någonsin gått på. Ändå var det ett lösningsförslag med stora eftergifter för Andrea och hennes make som de försökte få till, där de krympt de närmare en miljonens felåtgärdskostnader till 150 000:- (halva den beräknade materialkostnaden), med en tanke om att göra allt jobb själva under några år. Vi visste varken ut eller in. När man köper ett hus för sex miljoner, så räknar man inte med att behöva bekosta reparationer för ännu en miljon. Inte vi i alla fall, slår Andrea fast. En hjälpande hand mitt i all förtvivlan! Det var i det här läget Andrea tog kontakt med B.O.E. Fastighetskonsult. En kollega till mig tipsade om B.O.E's hemsida där det fanns massor av information kring just det här dilemmat som vi hamnat i. Hade jag känt till allt det som skrivs här så hade jag aldrig behövt vara med om den här jobbiga affären, uttrycker Andrea. Situationen är dock långt ifrån löst och klart ännu. Den kompletterande utredningen, som B.O.E. Fastighetskonsult genomfört, har fått ske efter familjens tillträde till huset, då den förra ägaren (säljaren) vägrade släppa in utredare Peter Ornsäter. Den totala bilden av husets skick innebär att Andrea och hennes man har en hel del extra kostnader att vänta den närmaste tiden med att byta tak, riva en felkonstruerad utbyggnad, sanera från mögel, radonsanera m.m. Ja, vad ska jag säga. Vi känner oss grundlurade. Samtidigt har vi stort hopp om att med Peters hjälp kunna rädda situationen. Utan honom hade vi gått under, säger Andrea.
4 Steg 1 B.O.E. Fastighetskonsult anlitas på tillträdesdagen Utredningens resultat Byggnadstekniskt perspektiv Vid B.O.E. Fastighetskonsults första besiktningsdag kunde det konstateras stark mögellukt vid inträde i huvudbyggnaden. Tillbyggd del visade på avvikande byggnadstekniska dolda fel. Säljarna hade förfarit på ett svikligt sätt. Entré golvets konstruktion var uppbyggt på ett fukttekniskt felaktigt sätt vilket lett till utveckling av mikrobiella och kemiska ohälsosamma ämnen. Säljaren hade brustit i sin vårdplikt och orsakat mindre läckageskada. Situationen försvåras av att toxiska ämnen hade spridit sig in till bomiljön. Detta med att mikrobiella och kemiska ämnen fanns inne i bomiljön krävde omgående sanering/åtgärder. När dessa toxiska ämnen får kontakt med inomhusluften blir bomiljön direkt medicinskt negativ att vistas i, d v s hälsofarlig. Juridiskt perspektiv Efter besiktning, utredning av huvudbyggnaden samt genomgång av samtliga handlingar kan B.O.E. Fastighetskonsult konstatera att köparna inte hade undersökt fastigheten före köpet. Det kan låta konstigt men man behöver inte undersöka eller besiktiga en fastighet enligt Jordabalkens regler. Men skulle det föreligga något som gick att upptäcka vid en sådan undersökning enligt Jordabalkens regler kan man inte påtala detta som fel som säljarens skall ansvara för med framgång. Köparna hade trots allt uppfyllt sin undersökningsplikt enligt Jordabalken regler och felen var att betrakta såsom dolda fel vilka fel säljaren har att ansvara för. Säljare ansvarar för s.k. dolda fel och köparen ansvarar för upptäckbara fel enligt Jordabalkens regler. I och med att B.O.E. Fastighetskonsult bedömt felen såsom dolda och inte varit möjligt för köparna att upptäcka enligt Jordabalkens regler vid en egen undersökning, bedömdes fatigheten avvika från förväntad standard i fler avseenden än ett.
5 Köpets genomförande Själva köpet gick vid tillfället till enligt följande: Fastighetsmäklaren upplyser köparna att dessa vunnit budgivningen, senare samma dag meddelar mäklaren att annan budgivare bjudit mer. Om köparna genomför kontraktskrivningen utan möjlighet till att undersöka fastigheten avser säljarna att gå vidare med försäljningen enligt fastighetsmäklaren. Affären bygger således på köparens egen lekmannabedömning. I och med att köpehandlingarna undertecknas är avtalet bindande enligt Avtalslagen, där man har att beakta att bindande avtal är till för att följas. Steg 2 köparen framställer krav till säljaren Köparen vill få upprättelse och gå vidare med krav till säljaren, trots de uppenbara att köparna inte undersökt fastigheten före köpet enligt B.O.E. Fastighetskonsults utredning. I kravbeskrivningen pekar B.O.E. Fastighetskonsult på att det uppstått ett missförhållande mellan huvudbyggnadens förväntade skick i förhållande till betalt pris vid tidpunkten för köpet. B.O.E. Fastighetskonsult och säljarnas sakkunniga möts på plats för genomgång av fastighetens skick för genomgång av köparnas påstådda fel. Steg 3 säjarens svar på krav Inom tio dagar från genomgången kommer besked från säljarens ombud. Man avvisar köparnas krav mot bakgrund att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Det man menade var att hade köparna uppfyllt hela sin undersökningsplikt så hade man upptäckt felen. Steg 4 B.O.E. Fastighetskonsults rekommendation B.O.E. Fastighetskonsult rekommenderade familjen att gå vidare eftersom bedömningen var, trots att köparna inte undersökt fastigheten genom besiktning eller egen undersökning hade köparen inte brustit i sin undersökningsplikt. Säljarnas påstående bedömdes inte vara juridiskt relevant eftersom felen bedömdes vara s.k. dolda fel och var placerad utanför köparens undersökningsplikt enligt Jordabalkens regler i denna fastighets affär.
6 Köparna tvingar säljarna till förlikning efter 20 månader I november 2009, ett år och åtta månader efter inflyttning, fick den tilltrasslade husaffären sin upplösning. Ett fyra timmars förberedande samtal i Tingsrätten, med varsin advokat som språkrör och en bister ordförande som samtalsledare, var vad som krävdes för att tvinga säljarna att betala tillbaka pengar. Andrea och hennes man är nöjda över utfallet, trots att den kompenserande slutsumman var en bit ifrån deras ekonomiska krav. Vi blev hårt ansatta av ordföranden i Tingsrätten, vars prioriterade uppgift var att nå förlikning. Han hade inte satt sig in i fallet nämnvärt, utan gick in i mötet med den bestämda uppfattningen att vi brustit i vår undersökningsplikt och inte borde ha ingått köpeavtal under dessa omständigheter. Vår erfarne advokat fick anstränga sig hårt för att, med stöd av B.O.E's grundliga utredningsmaterial, göra vår röst hörd. Till slut vann vi gehör och fick medhåll i juridisk mening. Utan B.O.E. Fastighetskonsults bevismaterial och ett ombud med mångårig erfarenhet hade vi inte kommit någon vart, det är ett som är säkert, menar Andrea. Nu kan vi gå vidare Så här i efterhand, två år efter köpeavtalets undertecknande och en mentalt påfrestande period av konflikt, hävdar Andrea att det trots allt var värt det. Visst har vi frågat oss själva om vi ska lägga ner caset under resans gång, säkert tusen gånger. Att gå igenom en sådan här process kräver mycket energi och oro, särskilt som utfallet hela tiden är ovisst. Nu kan jag säga att jag ändå är glad över att vi gick vidare med vår reklamation och tvingade säljarna att betala pengar tillbaka. Annars hade vi inte kunnat släppa tanken på att säljarna kom för lindrigt undan. Domslutet om att säljarna tilldöms att ersätta oss ekonomiskt ger helt klart en känsla av att rättvisa skipats, avslutar Andrea. Andreas tips till andra husköpare Låt dig aldrig pressas till att avstå från besiktningsklausulen, utan en rejäl kompensation på priset! Be alltid att få se ett besiktningsprotokoll, även om det inte finns med i prospektet kanske det finns ett sedan tidigare som kan innehålla relevant information (obs! om protokollet undanhålls, som i vårt fall, så kan du räkna med att där finns saker de inte vill att du ska se)! Kontakta B.O.E. Fastighetskonsult innan skriver under köpehandling eller du gör upp ditt köp oavsett om det är en bostadsrätt eller en fastighet/hus du är intresserad av då kan du vara lugn för att inte behöva ställas inför obehagliga överraskningar! B.O.E's efterord/reflektion Om köparna hade anlitat B.O.E. Fastighetskonsult för utförande av kvalificerade juridiska och byggnadstekniska tjänster före kontraktskrivningen så hade den tragiska situationen kunnat undvikas. Säljare och köpare hade i en sådan situation då kunnat förhandla som jämbördiga parter. B.O.E. Fastighetskonsults tjänster Bedömning, Besiktning, Utredning hjälper köparna i denna typ av situation. Peter Ornsäter
7 VÄGLEDNINGEN B.O.E. Fastighetskonsult I förebyggande syfte för en trygg bomiljö Vi arbetar professionellt med kvalificerade juridiska och byggnadstekniska tjänster som rör fast och lös egendom. Vi är våra klienter behjälpliga, före, under och efter affären Vilken situation har du, pengar tillbaka?