ERSÄTTNING VID OBEFOGAD UPPSÄGNING AV LOKALHYRESGÄST

JURIDISKA INSTITUTIONEN Stockholms universitet ERSÄTTNING VID OBEFOGAD UPPSÄGNING AV LOKALHYRESGÄST - en kritisk och jämförande analys ur en svagare hyresvärds perspektiv Anna Stövander Examensarbete i fastighetsrätt, 30 hp Examinator: Jonny Flodin Stockholm, Höstterminen 2015

Sammanfattning Denna framställning behandlar ersättningsreglerna vid obefogad uppsägning av lokalhyresgäst, vilka även sammanfattas som det indirekta besittningsskyddet. Reglerna har ofta ett starkt skyddssyfte gentemot hyresgästen, som presumeras vara svagare. I takt med att hyresmarknaden utvecklats sedan nuvarande hyreslagstiftning kom till under 1970-talet sker ett större antal lokalupplåtelser till ekonomiskt och kunskapsmässigt starkare hyresgäster, ibland med internationell anknytning. Hyresavtalen kan i kommersiella förhållanden även vara sammanflätade med andra typer av avtal, vilka i praxis bedömts separat från hyresavtalet och därmed inte berättiga till ersättning enligt hyreslagstiftingen. Framställningen behandlar de ersättningsrättsliga reglerna ur en mindre hyresvärds perspektiv, i syfte att granska hur ersättningsreglerna fungerar när presumtionen i lag inte motsvarar de faktiska förhållandena. För att tydligare se eventuella brister i hyreslagstiftningen ställs i framställningen de aktuella hyresrättsliga reglerna mot motsvarande eller liknande regler i kommissionslagen samt lagen om handelsagentur. Modellen för ersättning vid obefogad uppsägning enligt dessa lagar innebär att ersättningen är mer begränsad och relaterar till någon typ av prestation från uppdragstagarens sida. En sådan modell befinns i vissa avseenden vara lämplig för kommersiella hyresförhållanden, särskilt vad gäller de mindre omfattande formkrav som däri föreligger samt eftersom modellen ger större utrymme för en skälighetsbedömning. I andra avseenden befinns ersättningsmodellen enligt hyreslagstiftningen vara tillräcklig, exempelvis eftersom krav på hyresvärdens godkännande av ändringsarbeten i lokalen stadgas i lag. Ett antal åtgärder lagstiftningsmässigt är dock behövliga för att bättre tillgodose mindre hyresvärdars behov av att inte åläggas omfattande skadeståndsskyldighet, samt skapa förutsebarhet i kommersiella hyresförhållanden. 2

Innehållsförteckning Förkortningar... 6 1 Inledning... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte samt problemställning... 8 1.3 Metod och material... 9 1.4 Avgränsning... 12 1.5 Disposition... 12 2 Lokalhyresrätten... 13 2.1 Reglering av det indirekta besittningsskyddet... 13 2.1.1 Uppsägning... 14 2.1.2 Hyresgästens rätt till ersättning... 14 2.2 Ersättningsgilla poster... 15 2.2.1 Ersättning för ändringsarbeten samt rörelseskada... 16 2.3 Minimiersättning... 18 2.4 Jämkning... 19 2.5 Generella undantag från det indirekta besittningsskyddet... 20 2.5.1 Niomånadersregeln samt avstående från besittningsskydd... 20 2.5.2 Hyresvärdens egen verksamhet samt andrahandsuthyrning... 21 2.6 Hyresvärdens uppsägning... 22 2.6.1 Obefogad uppsägning krävs för ersättning... 22 2.6.2 Formkrav vid uppsägningen... 22 2.7 De besittningsskyddsbrytande grunderna... 24 2.7.1 Inledning... 24 2.7.2 Utebliven förlängning, 1 p.... 24 2.7.3 Rivning samt ombyggnad, 2-3 p.... 24 2.7.4 Annan befogad anledning, 4 p.... 25 2.7.5 Skäliga villkor uppställs, 5 p.... 29 3 Blandavtal... 31 3.1 Inledning... 31 3.2 Definition av blandat avtal... 31 3.3 Praxis på området... 32 NJA 1971 s. 129, Solvalla-fallet... 32 3

NJA 1978 s. 389, Skolbespisningsfallet... 33 NJA 2007 s. 1018, Shell-målet... 34 3.4 Sammanfattande kommentar... 36 4 Kommissionsavtal... 37 4.1 Anledning till jämförelse... 37 4.2 Bakgrund samt reglering... 38 4.3 Uppsägning... 39 4.3.1 Vid motpartens avtalsbrott... 39 4.3.2 Annan viktig grund... 40 4.4 Avgångsvederlag för handelskommissionär... 41 4.4.1 Förutsättningar för avgångsvederlag... 41 4.4.2 Skälighetskrav... 43 4.4.3 Storleken på avgångsvederlaget... 43 4.4.4 Maximiersättning... 44 4.5 Rätt till avgångsvederlag vid kommissionärs uppsägning... 45 4.6 Uteblivet avgångsvederlag... 46 4.7 Skadestånd... 46 4.7.1 Allmänt om skadestånd... 46 4.7.2 Förutsättningar för skadestånd... 47 4.8 En jämförelse med hyreslagstiftningen... 47 4.8.1 Omfattning av avtalsfriheten... 47 4.8.2 Problem med presumtion av styrkeförhållande... 48 4.8.3 Indelning av kommittent i kategorier... 48 4.8.4 Informationsplikt... 49 4.8.5 Uppsägning samt skadestånd... 50 4.8.6 Krav på godkännande... 50 5 Handelsagentavtal... 52 5.1 Inledning... 52 5.2 Bakgrund samt reglering... 52 5.2.1 Inledning... 52 5.2.2 Indirekt tillämplighet... 53 5.2.3 Handelsagentens ställning i förhållande till huvudmannen... 54 5.3 Uppsägning... 54 4

5.3.1 Generellt om uppsägning... 54 5.3.2 Grund för uppsägning med omedelbar verkan... 56 5.3.3 Grund för frånträdande i förtid... 56 5.4 Avgångsvederlag... 57 5.4.1 Allmänt om avgångsvederlag... 57 5.5 Uteblivet avgångsvederlag... 58 5.6 Skadestånd... 58 6 Analys... 60 6.1 Inledning... 60 6.2 Ersättning för investeringar... 60 6.3 Framtida förlust... 63 6.4 Ytterligare förslag till åtgärder... 67 6.4.1 Utökad skälighetsbedömning... 67 6.4.2 Minskade formkrav för uppsägning... 68 6.4.3 Indelning av hyresförhållanden... 69 6.5 Sammanfattande kommentar... 70 7 Avslutande kommentar... 72 8 Källförteckning... 73 5

Förkortningar AvtL Avtalslagen (1915:218) ExprL Expropriationslagen (1972:719) HagL HD Lag (1991:351) om handelsagentur Högsta domstolen HLK Hyreslagskommittén (prop. 1968:91 Bihang A) HLS Hyreslagstiftningssakkunniga (SOU 1966:14) HovR Hyreslagen Hovrätt 12 kap. JB JB Jordabalk (1970:994) JustR Justitieråd KomL Kommissionslag (2009:865) LVpM NJA NJA ІІ Prop. RH Lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden Nytt juridiskt arkiv avd. І Nytt juridiskt arkiv avd. ІІ Proposition Rättsfall från hovrätterna SkL Skadeståndslag (1972:207) SOU SvFT SvJT ÄKomL Statens offentliga utredningar Svensk Fastighetstidning Svensk Juristtidning Lag (1914:45) om kommission 6

1 Inledning 1.1 Bakgrund Hyreslagstiftningen i Sverige har utvecklats under det senaste århundradet och baseras på en skyddstanke till förmån för den svagare parten. 1 Lagstiftningen innehåller med anledning av sitt skyddssyfte ett antal formkrav och ersättningsregler, till förmån för hyresgästen som anses vara den svagare parten. Redan i lagstiftningsprocessen till nuvarande hyreslag poängterades av olika remissinstanser att styrkeförhållandena i lokalhyresförhållanden inte sällan är de motsatta. 2 Allt fler lokalupplåtelser i storstadsområden idag sker till stora, inte sällan internationella, bolag som i jämförelse med hyresvärden kan anses avsevärt starkare. 3 Dessa lokalupplåtelser motsvarar inte vad lagstiftaren avsåg med den mot hyresgästen skyddande lokalhyreslagstiftningen. För lokalhyresgäster finns ingen rätt att efter uppsägning kvarsitta i lokalen, utan hyresgästen har istället rätt till ersättning för den skada som uppstår om uppsägningen visar sig vara obefogad. Denna konstruktion benämns det indirekta besittningsskyddet. Vid obefogad uppsägning stadgar 12 kap. jordabalken (1970:994) [cit. hyreslagen] att hyresvärden ska utge ersättning till hyresgästen motsvarande hela hyresgästens skada. För en svagare hyresvärd kan krav på ersättning motsvarande hyresgästens skada te sig mycket höga, då dessa kan uppgå till mångmiljonbelopp. 4 Idag förekommer lokalhyresavtal som även innehåller moment av samarbete, så kallade blandavtal. Ett sådant blandavtal var föremål för prövning i NJA 2007 s. 1018, vars dom öppnar upp för en tolkning av blandavtal som inte enbart styrs av hyreslagens bestämmelser. Även annan avtalsrättslig lagstiftning, som kommissionslagen (2009:865) [cit. KomL] och lagen (1991:351) om handelsagentur [cit. HagL], kan inverka på övriga kommersiella delar av avtalet. KomL och HagL erbjuder en annan modell för ersättning vid uppsägning som skiljer sig ifrån hyreslagens modell. Avgångsvederlaget är bundet till uppdragstagarens prestation och hur denna kommer uppdragsgivaren till nytta. 1 Se Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt, 3:4 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2003, s. 22. 2 Se SOU 1966:14 s. 304 samt prop. 1978/79, s. 58. 3 Se t.ex. http://www.mannheimerswartling.se/aktuellt/nyheter/kungsleden-forvarvar-fastigheter-for-3-miljarderoch-skapar-nytt-innerstadskluster-i-stockholm/, http://www.mannheimerswartling.se/aktuellt/nyheter/mengusavyttrar-solna-gate-till-klovern/, http://www.fastighetssverige.se/artikel/niam-koper-handelsfastigheter-17157. 4 Se t.ex. prop. 1987/88:146, s. 35 f. samt Svea Hovrätts dom i mål T 1621-14, den 31 mars 2015. 7

Den utveckling som skett på lokalhyresområdet, exempelvis avseende blandavtal kan medföra att gällande lagstiftning behöver anpassas för att möta de ändrade förutsättningar som råder i lokalhyresförhållanden där hyresvärden är den svagare av parterna. 1.2 Syfte samt problemställning Syftet i denna uppsats är, mot bakgrund av ovan beskrivna situation, att undersöka det indirekta besittningsskyddet och dess effekter i hyresförhållanden där hyresvärden är den svagare parten. 5 I takt med den ökade globaliseringen med följden att lokalhyresgäster i Sverige oftare utgörs av internationella bolag av större storlek, kommer det i framställningen att undersökas huruvida det skyddssyfte som motiverat delar av lokalhyreslagstiftningen är motiverat i dessa typer av hyresförhållanden. I framställningen behandlas hyresförhållanden i vilka hyresvärden kan befinna sig i underläge såväl ekonomiskt som kunskapsmässigt. 6 Det indirekta besittningsskyddet rör flera olika delar men fokus kommer att läggas vid ersättningen vid obefogad uppsägning. Framför allt kommer fokus i denna framställning att riktas mot ersättningen som sådan och förutsättningarna för att sådan ska utgå. Uppsatsen behandlar även de formkrav som uppställs vid uppsägning för hyresförhållanden samt vilka följder dessa formkrav får i de hyresförhållanden där hyresvärden är den svagare parten. Bestämmelser avseende dessa områden i KomL samt HagL analyseras och ställs mot hyreslagens motsvarande bestämmelser. Avsikten med denna jämförelse är att undersöka om lösningar i dessa lagstiftningar kan vara lämpliga i de för uppsatsen aktuella hyresförhållandena. I syfte att utröna ersättningsreglernas utformning och lämplighet har KomL samt HagL analyserats och dess regler om ersättning ställs i uppsatsen mot hyreslagens regler om indirekt besittningsskydd. KomL och HagL har valts utifrån deras ställning i kontraktsrätten som lämpliga för analogier, samt eftersom såväl hyreslagen som KomL och HagL har ett mått av skyddssyfte gentemot den svagare parten. Lagstiftningarna är, precis som hyreslagen, avsedd att användas för långvariga avtal. De båda lagstiftningarna har även en koppling till utveckl- 5 Se t.ex. Hellner, Jan, Hager, Richard, Persson, Annina H., Speciell avtalsrätt ll, Kontraktsrätt, 1 häftet, 6:1 uppl., Norstedts Juridik, 2015, s. 309. Se även prop. 1978/79:89, s. 58, vari Sveriges fastighetsägareförbund uttalar sig om att styrkeförhållandena inte sällan är de motsatta. Även Svea Hovrätt anför såsom remissinstans att det inte sällan är så att hyresvärden är i underläge jämfört med en ekonomiskt stark hyresgäst, SOU 1966:14, s. 304. 6 Ahlinder, Elisabeth, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, Köp, pant, hyra och jordabalkens gränser, Jure Förlag AB, Stockholm, 2013, s. 228. 8

ingen av lokalhyresrätten på senare tid, genom HD:s referens till dem i rättsfallet NJA 2007 s. 1018 som nämnts ovan. I de fall en obefogad uppsägning av lokalhyresavtalet sker riskerar hyresvärden att åläggas omfattande skadeståndsskyldighet, trots att hyresvärden endast tillhandahåller en av förutsättningarna för hyresgästens bedrivande av verksamhet. De formkrav som stadgas i hyreslagen avseende uppsägningsgrunder kan försvåra för hyresvärden och riskerar att bidra till en vidsträckt skadeståndsskyldighet. Slutligen behandlar uppsatsen ett antal förslag på lösningar för att åstadkomma lämpliga lösningar i kommersiella hyresförhållanden, i vilka det av lagstiftaren tilltänkta skyddssyftet inte nödvändigtvis är påkallat. 1.3 Metod och material I framställningen används genomgående den rättsdogmatiska metoden. Den rättsdogmatiska metoden tillerkänner de olika rättskällorna lagtext, praxis, förarbeten och doktrin status juridisk relevans, varför dessa har använts. 7 Enligt den rättsdogmatiska metoden är det således enbart dessa källor som presenterar de argument som kan tillmätas juridisk betydelse. De olika källorna har olika grad av auktoritet, där lagtext och prejudikatbildande praxis kan sägas tillerkännas den största auktoriteten. 8 Dessa källor studeras således ingående, för att utröna hur de olika rättsliga regleringarna ser ut. I syfte att analysera hyreslagstiftningen och dess motiv har i framställningen anlagts en mindre hyresvärds perspektiv i hyresförhållandet gentemot en starkare hyresgäst. Rättsdogmatiken tillåter att perspektiv används, för att bland annat belysa tillämpningsproblem eller situationer i vilka lagstiftningen får icke önskvärda konsekvenser. 9 Valet av perspektiv medför dock inte att vissa källor som eventuellt motsäger hyresvärdsperspektivet har valts bort, eftersom detta tillvägagångssätt inte står i överensstämmelse med den rättsdogmatiska metoden. En annan del av den rättsdogmatiska metoden visar sig när motiven till den rättsliga regleringen analyseras. Eftersom uppsatsen syftar till att belysa det djupare syftet med respektive 7 Se Kleineman, Jan, Rättsdogmatisk metod, Zamboni, Mauro, Korling, Fredric (red.), Juridisk metodlära, uppl. 1:2, Studentlitteratur, Lund, 2013, s. 28. 8 Se Kleineman, Jan, Rättsdogmatisk metod, Zamboni, Mauro, Korling, Fredric (red.), Juridisk metodlära, uppl. 1:2, Studentlitteratur, Lund, 2013, s. 28. 9 Se Olsen, Lena, Rättsvetenskapliga perspektiv, SvJT 2004 s. 105-145, s. 109. 9

berörd lagstiftning för att se hur syftena med regleringens utformning passar med en viss situation, är det nödvändigt att studera motivuttalanden i respektive lagstiftning. Olika typer av motivuttalanden tillmäts olika betydelse, beroende på var i lagstiftningskedjan de tillkommit. Resonemang i en typ av motiv med lägre dignitet (exempelvis SOU) används som grund för att förstå lagstiftarens utgångspunkt. Propositioner tillmäts större betydelse eftersom de har ytterligare förankring i den demokratiska processen. Tillkomståret för en proposition är naturligtvis av betydelse men utgör inte den avgörande faktorn för att avgöra dess aktualitet. Detta visar sig exempelvis i fråga om prop. 1968:91 Bihang A, som trots att den tillkom för relativt länge sedan bibehåller sin auktoritet på området. Detta eftersom den innehåller de grundläggande resonemangen och syftena gällande det indirekt besittningsskyddet, och än idag är styrande för lokalhyresrätten. Motivuttalandena används vidare i den efterföljande analysen i syfte att diskutera de praktiska problem som uppstår vid den för uppsatsen aktuella situationen, det vill säga i de hyresförhållanden där hyresgästen är den starkare av parterna. Denna praktiska situation har således bildat utgångspunkten för den jämförande analysen. Eftersom framställningen baseras på en praktiskt utformad situation kommer resultatet av undersökningen av respektive lagstiftning att analyseras utifrån denna situation, med stöd i de olika lösningar som funnits i respektive lagstiftning samt dess syften. Analysen blir i denna del mer ändamålsinriktad och inriktas mot att finna sammanbindande punkter i de olika civilrättsliga lagstiftningarna som behandlas. 10 Analysen har i denna del en rättspolitisk sida och ambitionen är att klargöra huruvida det finns brister i lagstiftningen som kan åtgärdas. 11 Till viss del får analysen karaktär av analogitolkning utifrån KomL och HagL, eftersom dessa lagar inte enligt ordalydelsen är tillämpliga på det för framställningen aktuella hyresförhållandet. I framställningen blir det mot bakgrund av detta aktuellt att testa hållbarheten i möjligheten till denna typ av analogitolkning. 12 Doktrin har i analysdelen en viktig roll att fylla eftersom den kan ge en överblick som sammanlänkar flera delar av lagstiftningen och visar eventuella problem. Analysen ämnar leda fram till en diskussion de-lege-ferenda med utgångspunkt i de lagstiftningar som används som jämförelsematerial till hyreslagstiftningen. Det är inte oproblema- 10 Det råder delvis delade uppfattningar om huruvida rättsdogmatiken tillåter analyserande inslag, jmf t.ex. Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, 3 uppl., Stockholm, 2015, s. 45, som menar att rättsdogmatiken strängt taget inte tillåter detta utan att det krävs att en rättsanalytisk metod används. 11 Se Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, 3 uppl., Stockholm, 2015, s. 48. 12 Se Peczenik, Aleksander, Juridikens allmänna läror, SvJT 2005 s. 249-272, s. 252. 10

tiskt att göra en sådan jämförelse eftersom samtlig lagstiftning styrs av sina egna överväganden samt har olika utformning. Framställningens intention är dock att framhäva såväl likheter som skillnader på basis av de olika lagarnas motiv, i syfte att ge en kritiskt författad lösning på den fråga som ställs i framställningen, 13 vilken fått otillfredsställande resultat i takt med utvecklingen på lokalhyresområdet. Urvalet i denna del är till största del rättspolitiskt och har genomförts på basis av analysen av de olika lagarna samt dess likheter och skillnader. Även om det finns relativt få avgöranden från HD som är relaterade till de för framställningen aktuella områdena, har sådana använts i så hög utsträckning som möjligt. I annat fall har även hovrättspraxis använts som en indikator på hur reglerna tillämpas i praktiken, även om inte denna hovrättspraxis har särskild tyngd rättskällemässigt och således inte något prejudikatvärde. 14 Domarna har i det närmaste således undersökts i syfte att få en empirisk erfarenhet av hur lagstiftningen tillämpas i praktiken. Större krav ställs dock på användningen av hovrättsfall än vid mål från HD, eftersom det i högre grad måste avgöras om det aktuella fallet är representativt för övrig rättspraxis. 15 Jämförelsen aktualiserar problem med terminologin, eftersom liknande företeelser inte har samma benämning i respektive lagstiftning. I hyresrättsliga sammanhang kan såväl ersättning som skadestånd förekomma begreppsmässigt. Vad gäller KomL samt HagL benämns den ersättning som uppdragsgivaren har att utge till uppdragstagaren vid obefogad uppsägning som avgångsvederlag. Eftersom dessa ersättningar innehåller liknande ersättningsposter behandlas de som jämförliga och kommer att diskuteras under deras respektive benämning. Utöver avgångsvederlag förekommer även begreppet skadestånd i KomL samt HagL, som avser ersättning för skada under avtalsförhållandet eller efter att detta upphört. Detta skiljer sig dock mot det hyresrättsliga begreppet ersättning samt begreppet avgångsvederlag i KomL respektive HagL, eftersom det kan bli aktuellt att utge och erhålla för båda parter. 13 Se Kleineman, Jan, Rättsdogmatisk metod, Zamboni, Mauro, Korling, Fredric (red.), Juridisk metodlära, uppl. 1:2, Studentlitteratur, Lund, 2013, s. 39. 14 Se till exempel Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 22. 15 Se Hellner, Jan, Metodproblem i rättsvetenskapen, Studier i förmögenhetsrätt, Jure Förlag AB, Stockholm, 2001, s. 109. 11

1.4 Avgränsning Lokalhyresrätten i Sverige innefattar en rad olika typer av situationer samt aktörer av varierande storlek. Eftersom uppsatsen avser att belysa problemen i hyresförhållanden där hyresvärden är den svagare parten, varför problem som uppstår i hyresförhållanden där parterna är jämbördiga eller hyresgästen är den svagare parten inte kommer att behandlas. Inte heller kommer lagstiftningen rörande bostäder till någon del att beröras, även om till viss del liknande grundtankar finns i båda delarna av lagstiftningen. Eftersom framställningens syfte är att utreda det indirekta besittningsskyddet kommer frågor om skadestånd i olika former i hyresförhållanden inte att behandlas, såsom hyresgästens skadeståndsskyldighet vid skador i lokalen. Enbart den ersättning som hyresvärden har att utge till hyresgästen vid obefogad uppsägning kommer således att behandlas. I framställningen berörs inte heller fall då lokalen hyrs ut i andra hand, utan det utgås ifrån att hyresvärden ingår hyresavtalet med hyresgästen som också nyttjar lokalen för eget bruk. 1.5 Disposition Inledningsvis företas en redogörelse för de för denna uppsats relevanta hyresrättsliga reglerna. Särskilt kommer bestämmelser kring uppsägning och ersättning att behandlas, eftersom dessa regler utgör kärnan av det så kallade indirekta besittningsskyddet. Området för blandade avtal, inom vilket utveckling har skett under de senaste åren, kommer att redogöras för samt problematiseras i förhållande till förevarande frågeställning. Vidare behandlas de bestämmelser i KomL samt HagL som behandlar motsvarande situationer, för att utröna skillnader respektive likheter med regleringarna. Slutligen analyseras regleringen i hyreslagen avseende ersättning i syfte att fastställa om mer ändamålsenliga lösningar går att finna för de hyresförhållanden då hyresvärden befinner sig i kunskapsmässigt och ekonomiskt underläge. I denna del av framställningen ges vidare förslag till grunden i hur dessa lösningar i sådana fall skulle kunna utformas. 12

2 Lokalhyresrätten 2.1 Reglering av det indirekta besittningsskyddet Lagstiftarens utgångspunkt är att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd, 12 kap. 56 JB. Utgångspunkten enligt lokalhyreslagstiftningen är att hyresavtalet ska förlängas, 12 kap. 57 JB. Om så inte sker, på grund av att hyresvärden vägrar förlängning eller att hyresgästen inte accepterar de villkor som hyresvärden kräver, aktualiseras hyresgästens rätt till skadestånd. Denna rätt är dock inte absolut, utan 12 kap. 57 JB stadgar fem uttömmande besittningsskyddsbrytande grunder, som befriar hyresvärden från ersättningsskyldighet. Valet av indirekt besittningsskydd framför ett direkt sådant motiverades med att sociala hänsyn inte var lika påkallade som vid bostadshyra. 16 Vid bostadshyra gäller istället ett direkt besittningsskydd som enligt huvudregeln ger bostadshyresgästen rätt att kvarsitta i bostaden. 17 Lagstiftaren ansåg dock att någon form av skydd behövdes för lokalhyresgästen. Skyddet bestämdes därför tillgodoses genom ersättning i pengar, utan rätt att kvarsitta i lokalen. 18 Det ansågs att risken för betydande skadestånd skulle motverka hyresvärdarnas obefogade hyreshöjningar. 19 Den i övrigt mellan näringsidkare gällande principen om avtalsfrihet i kommersiella förhållanden inskränks i och med det indirekta besittningsskyddet. 20 Motiveringen till att införa ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster var att hyresgästen inte skulle gå miste om det ofta betydande värde som denne nedlagt i lokalen. 21 Det indirekta besittningsskyddet har genom lagändringar under 1900-talet utvecklats till att omfatta ersättning för fler typer av kostnader. 22 Bostadshyreslagstiftningen utvecklades också starkt under samma period och medförde i många fall även för lokalhyresgäster förmånliga, tvingande regler. 23 I och med lagändringen som trädde ikraft 1969 24 föreslogs det indirekta besitt- 16 Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 122. 17 Det direkta besittningsskyddet följer av 12 kap. 46 JB. Under särskilda förutsättningar, såsom vid förverkande, kan besittningsskyddet dock brytas. Parterna kan även ingå överenskommelse om avsteg från besittningsskyddet under vissa förutsättningar. 18 Se SOU 1966:14, s. 303. 19 Se SOU 1966:14, s. 314. 20 Se Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, s. 59. 21 Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 120 och 123, vilket poängteras i bland annat NJA 2013 s. 1112. Se även NJA ІІ 1968 s. 342. 22 Jmf t.ex. 1939 års hyreslag då det indirekt besittningsskyddet innebar att skadestånd erlades för flyttningskostnader samt ersättning för eventuell värdeökning som hyresgästen tillfört lokalen, se prop. 1968:91 Bihang A, s. 103. 23 Se Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, s. 52. 13

ningsskyddet omfatta flyttkostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyresavtalets upphörande samt förlust av kundkrets. 25 Som en precisering av ovannämnda syfte att ersätta hyresgästen för det värde denne tillfört lokalen, anförde de hyreslagstiftningssakkunniga (HLS) att det inte var påkallat att ersätta samtliga förlorade värden. Endast sådant som tillförde lokalen högre värde sett till generell standard borde kunna ersättas genom ersättning vid obefogad uppsägning. 26 I dagens reglering finns dock inga krav på att ändringsarbeten i lokalen ska ha tillfört något värde till lokalen för att dessa investeringar ska berättiga till ersättning. Dessa kategorier av poster ersätts än idag enligt hyreslagens regler, vilket kommer att behandlas i avsnitt 2.2.2 nedan. 2.1.1 Uppsägning Uppsägningstiden för lokalhyresavtal beror för det första på om hyresavtalet löper på viss eller obestämd tid, och om det senare är fallet, hur längre hyresförhållandet har varat, 12 kap. 3 och 4 JB. Uppsägningstiden är nio månader så fort hyresförhållandet varat mer än nio månader. Dessa regler om uppsägningstid är minimiregler och medger således att längre uppsägningstid avtalas. Uppsägning får ske omedelbart, utan iakttagande av uppsägningstid, om någon förverkandegrund föreligger, 12 kap. 6 samt 42 JB. Förverkandegrunderna kan sägas motsvara reglerna om uppsägning utan iakttagande av uppsägningstid som regleras i 35 KomL samt 26 HagL, se avsnitt 4.3.1 samt 5.3.3 nedan. De kan även sägas motsvara hävning i övriga avtalsförhållanden. 27 Uppräkningen av förverkandegrunder är uttömmande och medger rätt till omedelbar uppsägning vid exempelvis kontraktsbrott av synnerlig vikt för hyresvärden, olovlig överlåtelse eller uthyrning samt vårdslös användning av lokalen utan att rättelse sker. Förverkandegrunderna får betydelse för ersättningen på så sätt att de utgör en av de besittningsskyddsbrytande grunderna, vilket behandlas i avsnitt 2.6 nedan. 2.1.2 Hyresgästens rätt till ersättning Om hyresavtalet inte förlängs enligt vad som beskrevs ovan i avsnitt 2.1, antingen om hyresgästen inte godtar de krav som hyresvärden ställer eller om hyresvärden i en medlingsprocess ställer nya, mer oförmånliga krav än vad som gällt tidigare, har hyresgästen rätt till ersättning 24 Det indirekta besittningsskyddet reglerades vid denna tidpunkt i lag (1942:429) om hyresreglering men införlivades sedan i JB genom lag (1970:995) om införande av nya jordabalken. 25 Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 104. 26 Såsom exempel nämns sanitära anordningar, skyltfönster samt elinstallationer, se prop. 1968:91 Bihang A, s. 118. 27 Se Dahlquist-Sjöberg, Anders, Kommersiella hyresavtal. En avtalstyp i omvandling, Jure Förlag AB, Stockholm, 1998, s. 141. Jmf 12 kap. 6 1 st. JB som stadgar att ett hyresavtal som sägs upp på grund av förverkande upphör att gälla omedelbart. 14

motsvarande åtminstone en årshyra, 12 kap. 58 b JB. 28 Rätt till ersättning föreligger också om hyresvärden säger upp hyresavtalet utan att en besittningsskyddsbrytande grund föreligger. Om skadan är större än så, utgår ersättning även för denna. Tanken med regleringen är att hyresgästen ska försättas i samma ekonomiska situation som om uppsägningen ej hade skett. 29 Detta utgör en av grundprinciperna inom skadeståndsrätten och expropriationsrätten, vilket brukar uttryckas som att den skadelidande är berättigad till full ersättning. 30 Den hyresrättsliga regleringen hämtar således grunden för beräkning från skadeståndslagen (SkL) samt expropriationslagen (ExprL). Regleringen inom skadeståndsrätten samt expropriationsrätten innebär inte någon begränsning i omfattningen av ersättning utan begränsningen görs utifrån regler om adekvat kausalitet. Mycket förenklat kan sägas att en skada som inte är påräknelig och en naturlig följd av uppsägningen inte berättigar till ersättning. 2.2 Ersättningsgilla poster Utgångspunkten är att hyresgästen är berättigad till ersättning för hela sin skada, 12 kap. 58 b 2 st. JB. 31 Det handlar i detta fall om ersättning för ren förmögenhetsskada, vilken kan hänföras dels till hyresgästens näring, dels till övrig verksamhet som bedrivs av hyresgästen. 32 Ersättningsgilla poster kan således vara flyttkostnader, rörelseskada, värdeminskning på egendom (exempelvis lager som måste realiseras) samt förlust av värde på särskilda förbättringsarbeten utförda av hyresgästen. 33 Ersättning för värdeminsking kan även utgöras av exempelvis inventarier, kylanläggningar och annan inredning som inte är fullt användbara i en ny lokal. 34 28 Se även 12 kap. 58 a JB. 29 Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812, s. 795. Se även prop. 1968:91 Bihang A, s. 129. 30 Se Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, s. 119. Se även Hager, Richard, Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Jure Förlag AB, Stockholm, 1998, s. 438 samt Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812, s. 795. 31 Se Lejman, Fritjof, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, Norstedts, Stockholm, 1976, s. 372. 32 Se bland annat HovR T 1421-14, dom 31 mars 2015. Med ren förmögenhetsskada avses sådan skada som uppkommer utan samband med att någon lider person- eller sakskada, 1 kap. 2 SkL. 33 Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 128 f. samt Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, s. 119. 34 Se Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 161. 15

2.2.1 Ersättning för ändringsarbeten samt rörelseskada Ersättning kan, som nämnts ovan, utgå för ändringsarbete som hyresgästen nedlagt i lokalen, 12 kap. 58 b 2 st. 2 men. JB. Hyresgästens skada ska ha samband med att hyresgästen bekostat ändringsarbetet i lokalen. Ersättning utgår i den mån hyresvärden har godkänt ändringen eller om avtalet ingåtts under förutsättning att hyresgästen skulle få genomföra den aktuella ändringen. 35 Det föreligger inte något krav på att ändringen ska ha medfört någon ökning i värdet på lokalen för att berättiga till ersättning, utan det räcker med att hyresgästen lagt ned kostnader för ändringen. 36 Som ovan angetts utgörs vidare en del av ersättningen av posten rörelseskada, vilken beroende på hyresgästens omsättning och/eller övriga finansiella ställning kan bli omfattande. Lagen stadgar inte uttryckligen hur beräkningen av rörelseskada ska gå till. Förarbetena stadgar att ersättning utgår på samma grunder som expropriationsersättning. 37 Att grunderna för beräkningen är desamma som i ExprL får bland annat till följd att uppräkningen av ersättningsposter inte är uttömmande, vilket dock förarbetena till hyreslagen menar. Detta får dock anses vara olyckligt formulerat. 38 Svårigheter att fastslå den exakta skadan kan föreligga, varför ersättningen bör bestämmas i den övre delen av det aktuella prisintervallet. 39 Detta motiveras av att ersättningssituationen är tänkt att motsvara en överlåtelsesituation, i och med att hyresgästen inte självt valt att avflytta. Hyresgästen har således rätt att själv välja den mest förmånliga metoden vilket förklaras med att hyresgästen i en överlåtelsesituation kunde ha vänt sig till den köpare som betalade bäst. 40 Metoden som används måste dock självfallet vara tillförlitlig och medföra ett resultat som är sannolikt. 41 35 Se Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 161. 36 Se Edling, Thomas, djup kommentar till Jordabalk (1970:994) 12 kap. 58 b, Lexino, redigerad den 30 september 2014 samt prop. 1987/88:146, s. 37. 37 Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 128 samt Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006 s. 794-812, s. 795. 38 Se Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, s. 119. 39 Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt, 3:4 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2003, s. 82 samt Svea hovrätt T 7440-13, den 12 mars 2014 och Svea Hovrätt T 1621-14, den 31 mars 2015. 40 Se Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt, 3:4 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2003, s. 82. 41 Se Hager, Richard, Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Jure Förlag AB, Stockholm, 1998, s. 453. 16

Metoderna för beräkning är tänkta att så långt det är möjligt fastställa en verksamhets verkliga värde. De nedan angivna är de mest förekommande beräkningsmetoderna för beräkning av rörelseskada, vilka ibland kompletteras med andra metoder. 42 2.2.2.1 Substansvärdemetoden Enligt substansvärdemetoden värderas företaget utifrån dess tillgångar med avdrag för skulder. Med utgångspunkt i balansräkningen värderas tillgångarna med justeringar för skatter med mera. Det finns dock svårigheter med att värdera ett företag enbart utifrån denna metod, varför den ofta kompletteras med avkastningsvärdemetoden. På så sätt framkommer om det finns något goodwill-värde i företaget, vilket i sådana fall visar sig genom att avkastningsvärdemetoden utvisar ett högre värde än vad substansvärdemetoden gör. 43 2.2.2.2 Likvidationsvärdemetoden Likvidationsvärdemetoden är aktuell i de fall en verksamhet måste läggas ned på grund av andra omständigheter än att avtalet upphör. Likvidationsvärdemetoden kan ses som en variant på den ovan nämnda substansvärdemetoden. 44 Metoden räknar ut en verksamhets värde genom att ta hänsyn till kostnader för nedläggning, såsom friställande av personal, kostnader för att realisera lager, skadestånd på grund av att kontrakt måste brytas etc. Utgångspunkten vid denna typ av värdering är substansvärdemetoden, varefter avdrag görs för kostnader såsom de ovan angivna. 45 2.2.2.3 Avkastningsvärdemetoden Avkastningsvärdemetoden används även i andra sammanhang men är speciellt vanligt förekommande vid beräkning av ersättning gällande hyreshusfastigheter. 46 Metoden innebär att en beräkning görs av företagets vinstkapacitet. Denna beräkning utförs genom att värdet av de framtida vinsterna kapitaliseras. Metoden är således lämpad för situationer när rörelsen kommer att fortsätta drivas, eftersom hyresgästen i de fall när rörelsen går sämre troligtvis kommer att välja exempelvis likvidationsvärdemetoden som ger ett högre värde. Avkastningsvär- 42 Exempelvis cash-flow-värdering, se vidare Hager, Richard, Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Jure Förlag AB, Stockholm, 1998, s. 166. Bakgrunden till dessa beräkningsmetoder återfinns i en promemoria bilagd SOU 1969:50, Expropriationsändamål och expropriationsersättning m.m., s. 263-277. 43 Se Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812, s. 799. 44 Hager, Richard, Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Jure Förlag AB, Stockholm, 1998, s. 175. 45 Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812, s. 800. 46 Se Ekbäck, Peter, Kalbro, Thomas, Norell, Leif och Sjödin, Eije, Markåtkomst och ersättning för bebyggelse och infrastruktur, 3 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2011, s. 94. 17

demetoden kräver att en viss uppskattning görs av de framtida vinsterna, vilket endast kan göra uppskattningsvis. Vanligtvis brukar man således se till de senaste tre till fem åren, beroende på hur marknaden utvecklat sig samt vilka tendenser till förändring som kan anas. 47 Med tanke på att avkastningsvärdemetoden används genom att de framtida vinsterna kapitaliseras till evig tid är det tydligt att ersättningen enligt denna metod kan bli omfattande. Kritik har riktats mot domstolarnas tillämpning av denna metod eftersom den i vissa fall har lett till att hyresgästen blivit överkompenserad. Så skulle kunna vara fallet om det i ett mål förefaller som att avkastningsvärdemetoden skulle ge hyresgästen den mest förmånliga ersättningen och detta belopp således döms ut av domstolen. Om sedan hyresgästen väljer att lägga ned verksamheten, och därmed avyttrar de tillgångar som finns kvar, blir denne dubbelt kompenserad. Detta står inte i överensstämmelse med det skadeståndsrättsliga tankesättet som innebär att hyresgästen ska bli fullt kompenserad för sin skada, varken mer eller mindre. 48 Det krävs således att avkastningsvärderingen minskas med likvidations- eller substansvärdet, vilket inte alltid har skett i praxis. 49 2.3 Minimiersättning För vissa kategorier av hyresgäster kan det uppstå problem att visa en skada, eftersom verksamheten inte bedrivs i vinstsyfte. 50 Lagstiftaren har konstruerat en rätt till ersättning motsvarande en årshyra för att tillse att besittningsskyddet i praktiken blir användbart för hyresgästen, mot bakgrund av de metoder för beräkning som används, 12 kap. 58 b 1 st. JB, vilka behandlades ovan. Ursprungligen begränsades minimiersättningen till ett maxbelopp om två prisbasbelopp, vilket sedermera höjdes till fyra prisbasbelopp, för att sedan tas bort helt. 51 Trots att vanliga skadeståndsrättsliga regler normalt gäller i kontraktsförhållanden har lagstif- 47 Se Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, s. 128, Hager, Richard, Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Jure Förlag AB, Stockholm, 1998, s. 170 samt Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812, s. 801. 48 Se Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812, s. 802. 49 Se Hager, Richard, Victorin, Anders, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812, s. 802. 50 Exempel på sådana verksamheter kan vara föräldrakooperativ för daghem eller ideella föreningar, se Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, s. 118. 51 Se prop. 1987/88:146, s. 35 samt prop. 2001/02:41, s. 59 f. 18

taren valt att frångå den principen i och med denna reglering. 52 I årshyran ingår kostnader för el, vatten, värme och va-avgifter. 53 Regeln om minimiersättning infördes inte oomstridd. Ett antal remissinstanser anförde att regeln rubbade de grundläggande skadeståndsrättsliga principerna samt att många hyresgäster inte typiskt sett kan anses som svagare part. 54 Det konstaterades också att kommitténs förslag skulle kunna leda till alltför långtgående konsekvenser för en hyresvärd, eftersom en årshyra i vissa fall kan uppgå till mångmiljonbelopp. 2.4 Jämkning Ersättning ska utgå i skälig omfattning, vilket innebär att en jämkningsmöjlighet föreligger, 12 kap. 58 b 2 st. JB. Det framgår dock av förarbeten och praxis att jämkning sällan förekommer och snarare ska ses som en undantagsmöjlighet. 55 I HLS motivering till skäl som angavs för att jämkning ska kunna ske märks dels att hyresgästen inte begränsat sin skada i tillräcklig mån, dels att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i viss grad, utan att det föreligger rätt till uppsägning från hyresvärdens sida. 56 Någon rätt till jämkning på grund av ojämlikt partsförhållande nämns inte, vilket är fallet i exempelvis avtalslagen (1915:218) (AvtL). 57 Hyreslagen frångår i och med detta de allmänna avtalsrättsliga reglerna om jämkning. 58 Denna regel om jämkning är den enda förekommande i hyreslagstiftningen, som i relation till SkL har karaktär av speciallagstiftning. Att hyreslagen på detta sätt frångår allmänna regler beror på dess presumtion om att hyresgästen är den svagare parten i hyresförhållandet. 52 Se prop. 1987/88:146, s. 36 samt Björkdahl, Erika P., Hyra av bostad och lokal, Iustus Förlag, Uppsala, 2013, s. 239. 53 Se Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 161. 54 Se prop. 1987/88:146, s. 35 f. 55 Se bl.a. Se SOU 1966:14 s. 321, Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, Svea hovrätt T 3370-13, den 6 december 2013, samt Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 162. 56 Se SOU 1966:14 s. 321 samt Edling, Thomas, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 58 b, Lexino, redigerad den 30 september 2014. 57 Se Dotevall, Rolf, Grönfors, Kurt, Avtalslagen en kommentar, 36, avsnitt 4., Norstedts Juridik, Zeteo, version den 1 maj 2014. Se t.ex. NJA 1979 s. 666 enligt vilket en skiljeklausul jämkades med anledning av att parterna inte var jämbördiga. 58 Bengtsson, Bertil, Hyresgästens besittningsskydd och allmänna kontraktsrättsliga principer, SvFT 1970 nr 11 s. 28-32, s. 28. 19

Det sägs i motiven till SkL att jämkningsregeln avseende oskäligt betungande skadestånd i SkL är tänkt att få generell tillämplighet och bör kunna åberopas vid skadeståndsansvar enligt speciallag samt kontraktsrättsliga regler. Tillämpligheten av jämkningsregeln i SkL inskränks dock genom att det uttalas att regeln inte får tillämpas i strid med uttryckliga bestämmelser om skadeståndsansvarets omfattning i speciallag. Vidare framhålls i motiven att det är önskvärt att senare tillkommen lagstiftning klargör i vilken mån SkL och dess jämkningsregel är tillämplig. 59 Med anledning av att hyreslagen innehåller bestämmelser om jämkning genom skälighetsregeln finns ingen möjlighet att utöver hyreslagen jämka ett oskäligt högt skadestånd som ålagts en svagare part. Likt de allmänna skadeståndsrättsliga principerna föreligger en rätt till jämkning om hyresgästen varit medvållande till skadan. Exempelvis ansågs i ett fall hyresgästs passivitet att själv ordna ersättningslokal inte utgöra medvållande, varför skäl för jämkning inte förelåg. 2.5 Generella undantag från det indirekta besittningsskyddet 2.5.1 Niomånadersregeln samt avstående från besittningsskydd Det indirekta besittningsskyddet träder ikraft först då hyresförhållandet pågått under nio månader, vilket stadgas i 12 kap. 56 1 st. 1-2 p. JB. Parterna kan avtala om att det indirekta besittningsskyddet inte ska gälla i hyresförhållandet. Det krävs att avståendet från det indirekta besittningsskyddet skett i en särskilt upprättad handling, en regel som existerar för att hyresgästen på så sätt ska göras uppmärksam på avståendet. 60 Avstående kan även ske innan hyresförhållandet varat nio månader, men detta förutsätter hyresnämndens godkännande. Möjligheten för parterna att avtala bort besittningsskyddet ansågs önskvärt att behålla då det underlättar för parterna att förutse kostnader genom att de är säkra på att besittningsskyddet inte gäller. 61 Det har tidigare också framhållits att ett mål med de regler som tillåter avvikelser från hyreslagen är att de ska främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. 62 God förutsebarhet samt frivilliga uppgörelser har således varit något som eftersträvats i lagstiftningen, såväl vid införandet av det indirekta besittningsskyddet under 1960-talet samt vid lagändring genomförd under 2000-talet. 59 Se prop. 1975:12, s. 141 samt Hellner, Jan, Radetzki, Marcus, Skadeståndsrätt, uppl. 9:1, Norstedts Juridik, Stockholm, 2014, s. 394. 60 Se SOU 1966:14, s. 327 samt prop. 2005/06:13, s. 20. 61 Se prop. 2005/06:13, s. 21. 62 Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 130. 20

Undantaget i 2 p. rör situationen att hyresrätten är förverkad enligt 12 kap. 42 JB eller att ställd säkerhet har försämrats enligt 12 kap. 28 JB. 2.5.2 Hyresvärdens egen verksamhet samt andrahandsuthyrning Under förutsättning att överenskommelsen träffats för en tid om högst fem år kan hyresgästen avstå sitt besittningsskydd om hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen. Slutligen kan besittningsskyddet avstås om överenskommelsen träffats för högst fem år och lokalen hyrs ut i andra hand. 63 Undantaget gäller därmed om hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och hyresvärden skulle upphöra. 64 Vid dessa omständigheter behövs inte hyresnämndens godkännande av överenskommelsen. Under remissinhämtandet i lagstiftningsprocessen framfördes kritik mot att en hyresgäst inte förstår vad denne går miste om vid ett undertecknande av avstående från besittningsskydd. Mot denna synpunkt framförde dock regeringen att [i] fråga om lokaler är emellertid parterna regelmässigt näringsidkare och vana vid att ingå avtal varför det ansågs genomförbart att undanta vissa situationer från kravet på hyresnämndens godkännande. 65 I detta avseende har således lagstiftaren valt att låta hyresgästen frivilligt ha rätt att avstå från sitt indirekta besittningsskydd. 66 Detta signalerar att lagstiftaren anser att hyresgästen har, eller i vart fall bör ha, relevant kunskap om och insikt i vad ett avstående innebär. Uttalandet i lagstiftningsprocessen visar att det finns två parametrar i den lokalhyresrättsliga regleringen som balanseras mot varandra. Dels anförs skyddsintresset som främst motiveras med presumtionen att hyresgästen är den svagare parten och regelmässigt bör skyddas, dels poängteras att parterna i ett lokalhyresförhållande regelmässigt är näringsidkare som ska ha nödvändig kunskap om hyreslagstiftningen. Dessa två motstående delar är aktuella i den för framställningen aktuella situationen med en svagare hyresvärd, eftersom denne är såväl näringsidkare som svagare part. I kontrast till det lagstiftade skyddsintresset befinner sig dock hyresvärden i motsatt position, vilket till exempel kan liknas vid de fall när kommittenten i ett kommissionsförhållande är en konsument. Kommittenten har genom lagstiftningens existens i form av KomL samt lagen (1914:45) om kommission [cit. ÄKomL] antagits vara den starkare parten, vilket till viss del har modifierats i och med införandet av skyddsregler i de fall då 63 12 kap. 56 2 st. 2 st. 1-2 p. JB 64 Se Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 145. 65 Se prop. 2005/06:13, s. 20. 66 Se och jmf Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 145 samt NJA 1981 s. 675. 21

kommittenten är en konsument och därmed svagare. 67 Även om konsumenter mer regelmässigt är att se som svagare part jämfört med en näringsidkare som har verksamheten som ekonomisk heltidssysselsättning, kan ledning hämtas ifrån detta, vilket kommer att behandlas vidare i avsnitt 6.3.3. 2.6 Hyresvärdens uppsägning 2.6.1 Obefogad uppsägning krävs för ersättning Ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet kommer endast ifråga om hyresvärden säger upp avtalet, till skillnad från reglerna i KomL och HagL vilka ska behandlas nedan. Hyresvärdens uppsägning måste vidare vara obefogad för att ersättning enligt 12 kap. 58 b JB ska utgå. Så är fallet om inte någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger, vilket behandlas nedan. Hyresvärden måste vara noggrann med att ange rätt uppsägningsgrund, eftersom endast den grund som angivits kan behandlas i en efterföljande skadeståndsprocess. 68 2.6.2 Formkrav vid uppsägningen Hyreslagen är en starkt formbunden lag, bland annat vad gäller uppsägning. Formkraven är uppställda i hyresgästens intresse, som ett ytterligare led i att skydda hyresgästen. 69 Uppsägningen ska på ett tydligt sätt ange grunden för uppsägningen och vid vilken tidpunkt avtalet ska upphöra, 12 kap. 58 JB. Orsaken till detta är att hyresgästen utifrån uppsägningen ska kunna bedöma huruvida rätt till ersättning föreligger eller ej. 70 Om hyresvärden inte anger en viss grund som skäl för uppsägningen, är han eller hon förhindrad att åberopa den grunden i en senare process. 71 De strikta formkraven är på detta sätt nära sammankopplade med hyresvärdens skyldighet att utge ersättning till hyresgästen. Ett litet misstag i förfarandet kring uppsägning kan leda till omfattande konsekvenser för hyresvärden. Man kan exempelvis tänka sig ett scenario där hyresvärden framför två olika grunder för uppsägning av avtalet till hyresgästen men endast formulerar en grund korrekt i uppsägningen i enlighet med formkraven. Om 67 Se exempelvis 2 KomL samt jmf Kleineman, Jan, Om skyddsbehovet vid rättsenlig uppsägning av långvariga avtal i kommersiella relationer, Eklund, Ronnie, Hager, Richard, Kleineman, Jan, Wängberg, Hans-Åke (red.), Skrifter till Anders Victorins minne, s. 291 314, Iustus Förlag, Uppsala, 2009, s. 293. 68 Se Larsson, Nils, Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 5 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2015, s. 165. 69 Bengtsson, Bertil, Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm, 2013, s. 51. 70 Se bl.a. NJA II 1972 s. 357 samt NJA 1981 s. 675. 71 Detta följer av NJA 1981 s. 675, enligt vilken hyresvärden var förhindrad att åberopa en annan grund (befogad anledning på grund av att hyresvärden ville använda lokalen för eget bruk) än den i uppsägningen angivna. 22