en Redo för g? förä ndrin VÄLKOMMEN TILL CARLSHAMNSMÄKLARNA! Att sälja en bostadsrätt
Välkomna till CarlshamnsMäklarna! CarlshamnsMäklarna är ett familjeföretag och vi som arbetar som fastighetsmäklare är Marie och Catharina. Vi är inte bara arbetskamrater utan även mor och dotter. Catharina har sedan 2007 arbetat som fastighetsmäklare på CarlshamnsMäklarna och är registrerad fastighetsmäklare. Hon avslutade sin fastighetsmäklarutbildning på Malmö Högskola 2005 och efter det arbetade hon som ställföreträdande butikschef i Köpenhamn. Detta gör att hon har lätt för att kommunicera med våra danska kunder då hon behärskar det danska språket. Marie avslutade sin utbildning till fastighetsmäklare på Malmö Högskola 2010 och är idag registrerad fastighetsmäklare. Tidigare har hon arbetat på bank, på tingsrätten och som butikschef. Marie är utbildad till Certifierad Coach och talar tyska, vilket gör att hon har lätt för att kommunicera med våra tyska kunder. Ibland blir det inte alltid som man har tänkt sig, och kravet på boendet förändras. När du har bestämt dig för att sälja, hjälper vi till med en snabb och smidig förmedling av din bostad. Då vi är en fristående mäklarbyrå, kan vi skräddarsy våra mäklartjänster efter hur du vill ha det samt erbjuda det där lilla extra, t ex - Bokning av energibesiktning - Förslag på besiktningsföretag samt kontaktuppgifter inför en överlåtelsebesiktning - Olika typer av försäkringar som passar just dig - Bankärenden rörande lån etc För att du ska få en inblick i hur en bostadsförmedling kan gå till, har vi i denna broschyr sammanställt information om vad som är bra att känna till under en förmedlingsprocess och även lite små tips som kan vara bra att ha! Scanna koden för att se våra senaste objekt!
Så här går förmedlingsprocessen till! Vårt första möte Vid vårt första möte går vi tillsammans igenom försäljningsprocessen. Vi svarar på dina frågor och skulle oklarheter dyka upp reder vi ut dem. Vi går även igenom planritningar, tomtkartor samt dina driftskostnader. Du får en frågelista där du fyller i allt du vet om bostaden, som vi sedan ger till köparen. Vi sammanställer all din information i en s k objektsbeskrivning, bokar fotograf för fotografering av din bostad och innan du börjar försäljningen får du möjlighet att gå igenom informationen och bilderna för godkännande. Samma objektsbeskrivning som du har godkänt ger vi sen ut till spekulanterna på visningarna. Visning Vi har både enskilda visningar samt visningar där vi bjuder in fler spekulanter. Vi tar alltid namn och telefonnummer till alla spekulanter, på så sätt har du möjlighet att få veta vilka som har varit på visning i din bostad. Budgivning Ibland är det fler som blir intresserade av en bostad och då blir det budgivning. Det finns ingen lag som säger hur en budgivning ska gå till, men Fastighetsmäklarnämnden har tagit fram riktlinjer som är en hjälp på vägen. När budgivningen är över får du ta del av alla bud som lämnats och beslutet om vem som ska få köpa din bostad tar du. Kontraktsdag Det är vid kontraktsskrivningen som köpet mellan dig och köparen blir definitivt. Köparen erlägger vid detta tillfället även handpenningen som är normalt 10% av köpeskillingen. Tillsammans med köparen bestämmer ni även datum för tillträdet. Det är den dag då vi gör upp den ekonomiska biten mellan dig och din köpare, vilket sker på köparens bank. Vi hjälper till med alla dokument som krävs för tillträdet så det enda du behöver tänka på är att lämna över nycklarna. I tidningen eller Internet? Du bestämmer själv hur du vill att marknadsföringen ska gå till. Vi erbjuder marknadsföring i vårt skyltfönster, på bankerna, Internet och i lokaltidningarna. Innan vi börjar marknadsföra går vi tillsammans igenom de alternativ som passar bäst för dig och sätter sedan ihop en marknadsföringsplan.
Inför fotografering och visning Budgivning, hur fungerar det? Vilka handlingar behöver du ta fram? Inför vårt första möte, intaget, är det bra om du har förberett och tagit fram uppgifter rörande din bostad. Det är bra om du förbereder och sammanställer så mycket uppgifter som möjligt innan vårt möte. Följande uppgifter önskar vi att du tar fram om din lägenhet: Ev planritning över din bostadsrätt Avi på månadsavgiften Lägenhetsnummer på bostadsrätt, såväl skatteverkets nummer som bostadsrättsföreningens Senaste årsredovisning från bostadsrättsföreningen Bostadsrättsföreningens stadgar Kontaktuppgifter till bostadsrättsföreningens styrelse Energideklaration från bostadsrättsföreningen Om du skulle sakna en eller flera uppgifter tittar vi på det och sammanställer det tillsammans. Första visningen är på Internet När vi har träffats och tagit in de uppgifter vi behöver bokar vi tid med fotografen som sen kommer ut och fotograferar din bostad. Då många spekulanter bildar sig en uppfattning om sina framtida boenden redan när de tittar på Internet, är det viktigt att fotografierna på din bostad blir så bra och tydliga som möjligt. För att underlätta för fotografen innan fotograferingen, ber vi dig förbereda följande: Ta bort fotografier och personliga tillhörigheter. Arbetsytor i kök, badrum och tvättstuga ska vara fria från disk, tvätt etc. Ta bort överflödiga saker såsom flaskor, räkningar mm som ligger framme. Sängarna bör vara bäddade. Dra upp markiser, persienner och rullgardiner. Trädgården bör vara i ordning med ex nyklippt gräs. Om du har en balkong, vänligen se till att den har rena ytor. När vi sen har fått fotografierna från fotografen, sammanställer vi dem tillsammans med uppgifterna som vi fått av dig. När allt är klart, lägger vi ut din bostad till försäljning med första visningsdatumet inbokat med dig! Allmänt om budgivning Vid köp av en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt är varken köpare eller säljare bunden vid köp förrän ett skriftligt köpeavtal har undertecknats av båda parter. Innan dess kan båda parterna ändra sig utan att motparten kan ställa några motkrav. Det finns ingen lag som reglerar hur en budgivning ska gå tillväga utan en budgivning kan ske på olika sätt. Ofta uppstår en budgivning spontant när det är flera spekulanter som är intresserade av samma objekt. Säljarens ansvar och rättigheter Säljaren bestämmer i samråd med fastighetsmäklaren om det ska vara en budgivning och hur den ska gå till. Säljaren kan, när som under försäljningen, ändra formerna på budgivningen eller helt avbryta den, då han/hon inte är juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande hur den ska gå till. Säljaren behöver inte sälja sitt objekt till det högsta budet. Säljaren är inte bunden till det utgångspris som objektet marknadsförs med. Säljaren kan när som helst avbryta en påbörjad försäljning, även om han/hon har skriftligen ingått ett förmedlingsavtal med en mäklare. Han/hon kan också när som ångra sig innan köpekontraktet är skrivet. Köparens ansvar och rättigheter Vem som helst som är intresserad av objektet kan lämna ett bud muntligen eller skriftligen. Säljaren kan dock kräva att beloppet preciseras till ett bestämt belopp. Även om en spekulant har lämnat det så kallade högsta budet vid en budgivning, ger inte det honom/henne rätt att få köpa. En spekulant kan i samband med ett bud även förena budet med olika villkor. En spekulant har alltid rätt till att ta tillbaka sitt bud, oavsett om det lämnades muntligen eller skriftligen. En spekulant är inte juridiskt bunden till köpet förrän köpekontraktet är underskrivet av båda parter. En spekulant kan inte förvänta sig att få fortlöpande information av fastighetsmäklaren om hur försäljningen samt budgivningen fortskrider. En spekulant har inte rätt att få annan information än att han/hon inte fick köpa objektet. Mäklarens ansvar och skyldighet Fastighetsmäklarens roll vid en budgivning är att vara opartisk länk mellan säljaren och köparen. Fastighetsmäklaren ska hjälpa båda parter lika mycket, och får inte agera ombud för någon part. Fastighetsmäklaren får inte fatta egna beslut i fråga om försäljningen av ett objekt. Fastighetsmäklaren kan inte ge någon spekulant några löften om att få köpa, utan ska göra klart för alla spekulanter om att det är säljaren som bestämmer. Dock får mäklaren ge säljaren sakliga råd i valet mellan olika spekulanter. Fastighetsmäklaren måste alltid vidarebefordra alla bud till säljaren, även om budet inte lämnades på det bestämda sättet. Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud inte ska godkännas av någon anledning, det kan inte mäklaren göra. Fastighetsmäklaren behöver inte ge en spekulant möjlighet att bjuda över någon annans bud, eftersom det är säljaren som helt bestämmer över budgivningen. Men oftast ligger det i säljarens intresse att fastighetsmäklaren låter spekulanterna höja sina bud. Fastighetsmäklaren skall upprätta skriftlig förteckning över de anbud som lämnats på fastigheten med angivande av budgivarens namn, kontaktuppgifter, beloppet som erbjudits, tidpunkt för när anbudet lämnades in samt eventuella villkor. Denna förteckning ska sedan delas ut till både köpare och säljare.
Förmedlingsprocessen, steg för steg Marknadsvärdering Förmedlingsuppdrag skrivs Intag / genomgång av förmedlingsprocessen Fotografering av bostad Marknadsföring Visning Kontakt med spekulanter efter visningen Budgivning Kontraktsskrivning Ev besiktning / energideklaration Tillträde Frågor & Funderingar
Ingår grannens balkong i köpet? Energideklaration, vad är det? Utgångspunkt för ansvarsfördelningen vid överlåtelse av bostadsrätt Utgångspunkten är att bostadsrätten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte avvika från vad köparen har fog att förvänta sig vid köpet med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning. Därutöver gäller normalt att bostadsrätten köps i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen. Reglerna om fel i bostadsrätt finns formellt i köplagen, men då de reglerna inte passar så bra för prövning av fel i bostadsrätt används ofta motsvarande regler i jordabalken. Köparens undersökningsplikt Om köparen uppmanats att undersöka bostadsrätten före köpet eller om han ändå undersökt den, ansvarar säljaren inte för sådana fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen. Även vid köp av bostadsrätter har köparen alltså normalt en undersökningsplikt. Det är därför viktigt att köparen av en bostadsrätt noggrant undersöker denna. Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador i kök och badrum. I köket bör köparen vara vaksam på ev tecken på läckage under diskbänken och i badrum eller annat våtrum kontrollera golvfallet och utseendet på installationer för vatten och avlopp. Om det finns symptom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, måste han gå vidare med sin undersökning och, om så krävs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt. Det är inte bara själva lägenheten som undersökningsplikten omfattar. Även förhållanden kring bostadsrättsföreningen bör undersökas, exempelvis om föreningen står i begrepp att genomföra större renoveringar, höja sina avgifter m m. En kontakt med företrädare för föreningen bör därför alltid ingå i köparens undersökning, liksom en genomgång av stadgar och senaste årsredovisning. Säljarens upplysningsskyldighet Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Om bostadsrätten säljs i befintligt skick kan den dock ändå anses vara felaktig, om säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrätten, som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Om säljaren genom ett förtigande handlat i strid mot tro och heder går säljaren även miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symptom på fel han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren kan i normalfallet inte åberopas av köparen. Utfästelse Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande bostadsrättens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas ej som utfästelser. Den 1 juli 2012 ändrades lagen om Energideklarationer och kravet på energideklaration gäller på fastigheter men även då en del av en byggnad säljs, till exempel en lägenhet i en bostadsrättsförening eller en ägarlägenhet. Kravet gäller oavsett om det är en bostad eller lokal som säljs. Energideklarationen ska ge spekulanterna en möjlighet att snabbt och enkelt få en bild av hur mycket energi som går åt till uppvärmning, komfortkyla, tappvarmvatten och byggnadens fastighetsenergi. I energideklarationen kan spekulanterna också se om det har gjorts en radonmätning och en ventilationskontroll. När din bostad är såld, ska energideklarationen överlämnas till din köpare. En energideklaration är giltig i 10 år. Energideklaration av bostadsrätt/lokal När en lägenhet i en bostadsrättsförening säljs måste bostadsrättsinnehavaren (säljaren) se till att det finns en energideklaration som kan lämnas ut till spekulanterna. Dock är det inte säljaren som är ansvarig för att få energideklarationen utförd, utan det ligger på bostadsrättsföreningen att se till att en energideklaration på fastigheten har gjorts. Mäklaren ansvarar för att byggnadens energiprestanda anges vid annonsering. Undantag Fritidshus och byggnader som är mindre än 50 m² faller från lagen om energideklarationer och behöver inte ha en energideklaration. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör leda till en mer ingående undersökning från köparens sida. Köparen bör slutligen tänka på att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig. Skulle exempelvis fel uppstå på någon av vitvarorna i lägenheten kan det vara något köparen borde ha räknat med, med hänsyn till vitvarornas ålder och beräknade livslängd. Avtalsfrihet Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för bostadsrättens skick, varför man kan avtala om annan ansvarsfördelning. Denna information redovisar kortfattat den ansvarsfördelning som köplagen föreskriver och som gäller om inte annan ansvarsfördelning särskilt avtalats. (Källa: Mäklarsamfundet)
Fast och lös egendom Flyttstädning inför tillträdet I Jordabalken finns det bestämmelser och exempel på vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt annat som inte omfattas av reglerna är att betrakta som lös egendom och ingår således inte i köpet. I samband med fastighetsöverlåtelser funderar köpare och säljare ofta över dessa frågor. Om köpare och säljare är tveksamma kan de alltid komma överens skriftligen om vad som ingår i köpet. Fastighetstillbehör Som fastighetstillbehör räknas föremål som har tillförts fastigheten av fastighetsägaren för stadigvarande bruk. Avsikten vid tidpunkten för anbringandet ska vara att föremålet ska förbli permanent i fastigheten. Exempel på fastighetstillbehör Byggnad (inkl. lekstuga, växthus, uthus) Oljetank Stängsel Friggebod Flaggstång med lina Bojstenar och boj Torkvinda Brevlåda Solur Soptunna Grindar Sandlåda Flytbrygga Ledning för gas, el, VA Nedan redovisas några exempel på tillbehör som kan räknas som fast egendom och ingår i köpet. Om säljaren vill undanta vissa fasta tillbehör är detta möjligt om parterna har överenskommit om detta i kontraktet. Det är viktigt att notera att ett föremål inte är att betrakta som lös egendom förrän det faktiskt har bortforslats från fastigheten resp byggnaden. Byggnadstillbehör Som byggnadstillbehör räknas föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren och är ägnat för stadigvarande bruk. Begreppet stadigvarande bruk anger att det skall finnas en ändamålsgemenskap eller funktionsbegrepp mellan föremålet och byggnaden. Bedömningen skall ske objektivt. Föremålet ska vara till nytta oavsett vem som äger eller nyttjar fastigheten. Exempel på byggnadstillbehör Garderober Centraldammsugare Samtliga dörrnycklar TV-antenn Parabolantenn Persienner Brandlarm Tvättmaskin Torkskåp Stege för sotning Spis Torktumlare Kylskåp Mangel Frys Duschkabin Hatthylla Badrumsinredning Braskamin Det finns en del gränsfall såsom fristående mikrovågsugn och dekoder till parabolantenn. Extra utrustning såsom kompletterande frysbox är exempel på undantag och utgör inte byggnadstillbehör. Där tveksamhet uppkommer rekommenderas att köpare och säljare gör en skriftlig överenskommelse. Vad gäller i bostadsrätter? Bostadsrätter är lös egendom och regleras av Köplagen. För att bedöma vad som ingår i köpet tillämpas i princip samma regler som för fastigheter. Det innebär att befintlig utrustning som finns uppräknad ovan ingår i köpet. Samma utgångspunkt gäller även vid beskattningen av bostadsrätt. Målsättningen med avflyttningsstädning är att avlägsna all smuts och alla fläckar, så att endast sådant som beror på slitage och ålder kan märkas i bostaden. Kravet på en avflyttningsstädning ställs så högt att köparen borde kunna anlita en städfirma som ska kunna konstatera att inget arbete finns att utföra. Både säljaren och köparen bör komma ihåg att städningen är en del av avtalet mellan dem. Om köparen anser att städningen inte är ordentligt utförd ska han/hon genast påtala bristerna i städningen för säljaren, så att denne genom egna åtgärder eller anlitande av en städfirma kan rätta till de påtalade bristerna. Kan inte köparen och säljaren komma överens återstår det för köparen att anlita en städfirma att utföra en avflyttningsstädning, och senare kräva säljaren på ersättning för de kostnader som uppkommit för säljarens ofullständiga städarbete. Det är svårt att i detalj redovisa städåtgärder, men nedan kommer en anvisning över de åtgärder som skall vidtas vid en avflyttningsstädning. Vid en avflyttningsstädning får man som säljare inte glömma bort att städa själva tomten, så att endast sådana föremål som hör till tomten finns kvar. Att föremål som trasiga kylskåp, skrot och byggavfall ska forslas bort är oftast självklart, men många tänker inte på att även rensa tomten från fallna äpplen, ris från träd och buskar mm. Slutligen kan man säga att en avflyttningsstädning är en totalrengöring av en bostad och som säljare ska man städa så som man själv hade godtagit det. Dock är det vanligt att säljare, enligt överenskommelse med köpare, lämnar kvar gardinstänger, vissa lampor med mera. Bostadsrum Alla fönster ska tvättas på in och utsidan. Går de att öppna på mitten, ska även utrymmet mellan inne och ytterfönstret tvättas. Fönsterbågar, snickerier, persienner mm ska torkas av. Garderober samt inredning ska våttorkas med rengöringsmedel. Utrymmet ovanför garderoben ska torkas av. Golvlister, trösklar och golv ska torkas av. Klistermärken, dekaler mm som sitter fast på väggar/dörrar ska avlägsnas. Kök Spisen ska dras ut från väggen och rengöras på alla sidor, även bakstycket. Väggar, golv samt skåpsidor där spis, kyl och frys står ska torkas av. Ugn och microvågsugn ska rengöras. Skärbrädor ska tvättas på både över- och undersidan. Fasta armaturer i köket ska monteras ner och diskas. Köksfläkten och ventiler ska rengöras in- och utvändigt. Även gallret i köksfläkten ska rengöras. Kyl och frys ska avfrostas, rengöras och luftas. Sidokanter på diskmaskin samt luckan ska torkas av. Badrum/Grovkök Badrumsskåp skall torkas ur och speglar ska putsas. Toalettstolen och tvättstället ska rengöras. Badkar och duschutrymmen ska torkas av samt under på golvet. Golvbrunnar och ventiler ska rensas och rengöras. Väggar och golv ska slutligen torkas av med rengöringsmedel. Tvättmaskin och torktumlare ska torkas av. Luddfilter som kan finnas i tvättmaskin och torktumlare ska vara rena från ludd. Övriga förvaringsutrymmen ska torkas av och rengöras.
Checklista inför fotografering och visning Hall Rensa bort skor Töm hatthyllan Häng ytterplagg i ordning eller ta bort dem Dammtorka, dammsug och torka golvet Badrum Putsa speglar Rengör handfat, toalett, dusch och badkar Torka av skåp och hyllor Plocka bort flaskor, tandborstar mm Häng upp rena handdukar Rensa golvbrunnen Dammtorka, dammsug och torka golvet Sovrum Bädda med överkast alt med rena lakan Häng in kläder i garderoben Lägg smutstvätt i tvättkorgen Sätt fräscha blommor i fönstren Ta bort större personliga foton Plocka undan - tänk öppna ytor! Barnrum Kök Plocka undan leksaker Bädda med överkast alt med rena lakan Häng in kläder i garderoben Lägg smutstvätt i tvättkorgen Ta bort större personliga foton Sätt fräscha blommor i fönstren Plocka undan disk, köksmaskiner etc Rengör alla ytor Rengör fläkt, ugn och micro Plocka bort lappar och kylskåpsmagneter Kasta soporna Lägg undan reklam/post Sätt fräscha blommor i fönstren/matbordet Vardagsrum Plocka undan - tänk öppna ytor! Plocka undan prydnadsföremål Sortera i bokhyllor Plocka undan tidningar Piffa till soffkuddarna Sätt gärna en blomma / ett ljus på soffbordet Fräscha blommor i fönstren Ta bort större personliga foton Töm öppna spisen på aska och putsa rutorna Ordna sladdar Kontoret Plocka undan papper Sortera i bokhyllor Ordna sladdar Töm papperskorgen Tvättstuga Plocka undan tvätt Kasta tomma förpackningar Torka alla ytor och maskiner Töm bastu på ev förvaring Källarvåning Kör skräp till tippen Sortera och packa undan saker Rensa förrådsutrymmen - tänk fria golvytor! Husdjur Husdjur bör ej vara hemma Ställ undan matskålar Plocka undan kattlåda Plocka undan leksaker / sängar Tomten Kasta skräp Ställ undan leksaker Klipp gräset Rensa rabatter Ställ iordning altanen Vintertid Lägg gärna fram sommarfotografier på bostaden Skotta infarten Sanda gången Övrigt Släpp in ljuset i rummen - dra upp persienner Dra undan gardiner så utsikten syns Vädra - ett hem ska lukta rent Putsa fönstren
KOMPLETT MÄKLARTJÄNST FÖR ENDAST 15 000:- Vi förmedlar din bostadsrätt till ett fast arvode oavsett försäljningspris! Precis som vanligt ordnar vi med proffsfotografering och marknadsför din bostad på internet, bankerna och med annons i tidningen. Vi bokar och håller i alla visningar och ordnar med köpehandlingarna till kontraktsdagen och tillträdesdagen. Med andra ord, vi erbjuder fortfarande den kompletta mäklartjänsten, den enda skillnaden är att du vet vad det kostar, innan din bostad är såld! Välkommen till oss! Ps. Du vet väl om att vi alltid utför kostnadsfri marknadsvärdering av din bostad! Hamngatan 6, Karlshamn. Tel: 0454-390 55. E-post: info@carlshamnsmaklarna.se www.carlshamnsmaklarna.se