Med oss är bostadsaffären hemma

Transkript

1 At t s ä l ja!

2 Med oss är bostadsaffären hemma För oss på Carlshamnmäklarna är varje bostad ett hem, och det förtjänar sin alldeles egna omsorg och marknadsföring. Vi vet vad som krävs för en lyckad försäljning och vet också att en försäljning ibland kan kännas lite snårig, men vi hjälper dig igenom hela processen och ser till att din försäljningsupplevelse blir så bra som möjligt.

3 Kontakt Vårt kontor är beläget mitt i centrala Karlshamn, och finns vi inte på kontoret, finns vi på våra mobiler eller på mail. Välkommen att kontakta oss! Catharina Persson Reg. Fastighetsmäklare Tel: Mobil: catharina@carlshamnsmaklarna.se Marie Ohlsson Reg. Fastighetsmäklare Tel: Mobil: marie@carlshamnsmaklarna.se Ulrika Broberg Mäklarassistent Tel: Mobil: ulrika@carlshamnsmaklarna.se

4 Säljguide Intag När beslutet att sälja din bostad är taget, bokar vi in ett möte hemma hos dig för att i lugn och ro gå igenom förmedlingsprocessen. Vi tar in samtliga uppgifter om din bostad som vi senare sammanställer till objektsbeskrivningen som vi använder vid marknadsföringen av din bostad. Upplysningsplikt När du ska sälja din bostad har du, som säljare, en upplysningsplikt. För att underlätta din upplysningsplikt, får du fylla i en så kallad frågelista vid intaget, där du fyller i all information om bostaden som kan vara intressant att veta för köparen. Denna frågelista delar vi sen ut till samtliga spekulanter på visningarna så att den som sen blir köparen av din bostad redan har mottagit informationen när det är dags för kontraktsskrivning. Energideklaration När en bostad säljs måste du, som säljare, se till att det finns en energideklaration som kan lämnas ut till spekulanterna. Mäklaren ansvarar för att byggnadens energiprestanda anges vid annonsering. Vid försäljning av en bostadsrätt är det dock inte säljaren som är ansvarig för att få energideklarationen utförd, utan det ligger på bostadsrättsföreningen att se till att en energideklaration på fastigheten har gjorts. En energideklaration är giltig i 10 år efter utförandets datum. Marknadsföring Vi anser att varje bostad är unik och kräver sin unika marknadsföring som visar upp just din bostad på bästa sätt. Innan vi börjar marknadsföra går vi tillsammans igenom de alternativ som passar bäst för er och sätter sedan ihop en marknadsföringsplan. Vi erbjuder marknadens bästa marknadsföring, både den mer traditionella i tryck samt i de sociala medierna, och du bestämmer själva hur du vill att marknadsföringen ska gå till.

5 Säljguide Visning Vi erbjuder både enskilda visningar samt visningar där vi bjuder in fler spekulanter, något vi försöker anpassa efter tycke och smak. Men för att alla spekulanter ska känna att de har tid och möjlighet att i lugn och ro titta på bostaden samt prata med oss mäklare, bokar vi bara in ett visst antal spekulanter per visningstid. Vi bokar alltid in visningstiderna med dig som säljare i god tid innan visningstillfällena, och håller dig informerad efter visningen om hur processen kommer att fortlöpa. Budgivning Om det är fler än en spekulant som är intresserad av din bostad kan det bli budgivning. Alla bud som kommer oss tillhanda noteras noga med namn och telefonnummer till budgivaren samt klockslag när budet lämnades. När budgivningen är över får du och köparen en skriftlig budförteckning över samtliga bud som lades under budgivningen. Kontraktsdag Det är vid kontraktsskrivningen som köpet mellan dig och köparen blir bindande. Tillsammans med köparen bestämmer ni datum för tillträdet, vilket sker på köparens bank. Vi ordnar med alla dokument som behövs inför både kontraktsdagen och tillträdesdagen så det enda du behöver tänka på är att flyttstäda och lämna över nycklarna. Kapitalvinstberäkning Året efter att du har sålt din bostad ska försäljningen redovisas i din deklaration, och vi hjälper gärna till med en preliminär kapitalvinstberäkning som visar hur din bostadsförsäljning ska redovisas.

6 Fast & lös egendom Alltför ofta uppkommer tvister mellan köpare och säljare i samband med fastighetsköp. Oenigheten uppkommer när säljaren i samband med avflyttningen tagit med sig föremål, som köparen anser skall ingå i köpet. Nedan skall vi försöka lämna de råd och anvisningar som Mäklarsamfundet tillämpar. I jordabalken finns bestämmelser och exempel på vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt annat som inte omfattas av reglerna om den fasta egendomen och tillbehören till denna är att betrakta som lös egendom. I samband med fastighetsöverlåtelser får köpare och säljare ofta anledning att fundera över dessa frågor. Om tveksamhet skulle uppstå får vi rekommendera att skriftlig överenskommelse träffas, som reglerar vad säljaren avser att ta med sig från fastigheten. Som fastighetstillbehör räknas föremål, som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Avsikten vid tidpunkten för anbringandet skall vara, att föremålet skall förbli permanent på fastigheten. Några exempel på fastighetstillbehör Byggnad (inkl. lekstuga) Flaggstång med lina Friggebod, växthus, uthus Buskar och träd Bojstenar och boj Brevlåda Torkvinda Ledning för gas, el, vatten Soptunna Nedan redovisar vi exempel på tillbehör, som kan räknas som fast egendom och således ingår i köpet. Om säljaren skulle vilja undanta vissa fasta tillbehör är detta möjligt, om parterna överenskommit detta i kontraktet. Viktigt är att notera är härvid, att ett föremål inte är att betrakta som lös egendom förrän det faktiskt bortförts från fastigheten resp. byggnaden. Nedanstående förteckning är inte uttömmande, utan endast ett försök till att komplettera de exempel som redan finns i andra kapitlet Jordabalken. Man bör också som säljare vara medveten om, att utvecklingen går i den riktningen, att fler och fler föremål kommer att räknas som fastighetstillbehör. Ett exempel härpå är parabolantenn. När kabel-tv var en ovanlig företeelse i svenska hem räknades parabolantennen till lös egendom, medan den numera enligt avgörande från Högsta domstolen får anses vara tillbehör till fastigheten. Fortfarande råder dock viss osäkerhet vad gäller den s.k. decodern varför köpare och säljare bör avtala huruvida den skall ingå. Som byggnadstillbehör räknas föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren och är, ägnat för stadigvarande bruk. Begreppet stadigvarande bruk anger att det skall finnas en ändamålsgemenskap eller funktionsgemenskap mellan föremålet och byggnaden. Bedömningen skall ske objektivt. Föremålet skall normalt sett vara till nytta oavsett vem som äger eller nyttjar fastigheten. Några exempel på byggnadstillbehör Garderober (inkl. inredningsdetaljer) Centraldammsugare Samtliga dörrnycklar Persienner Parabolantenn Badrumsskåp Tvättmaskin Hatthylla Exempel på gränsfall är fristående mikrovågsugn och dekoder till parabolantenn. Extra utrustning såsom kompletterande frysbox är exempel på undantag och utgör inte byggnadstillbehör. Där tveksamhet uppkommer rekommenderas att skriftlig överenskommelse träffas. Om säljaren skulle vilja undanta vissa fasta tillbehör är detta möjligt - om parterna överenskommer om detta i kontraktet. Bostadsrätter Bostadsrätter är lös egendom och regleras av köplagen. För att bedöma vad som ingår i köpet tillämpas i princip samma regler som för fastigheter. Det innebär att befintlig utrustning som finns uppräknad ovan ingår i köpet. Samma utgångspunkt gäller även vid beskattningen av bostadsrätt. (Källa: Mäklarsamfundet)

7 Budgivning Bud är inte bindande Ett bud är normalt inte bindande inte ens om det lämnas skriftligt. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt för fastigheten eller bostadsrätten blir köpet bindande. Innan dess kan både säljaren och köparen ändra sig utan att motparten kan ställa några krav. Mäklarens skyldigheter vid budgivning Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur de bör lämna sina bud. Mäklaren ska också informera om eventuella krav eller önskemål från säljaren. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om en spekulant inte har lämnat sitt bud på det sätt som bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet till säljaren. Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt. Mäklarens skyldigheter när uppdraget har slutförts En mäklare är skyldig att upprätta en förteckning över budgivningen med uppgifter om spekulantens namn (alternativt namnet på spekulantens ombud) kontaktuppgifter, som kan vara en adress, en e-postadress eller ett telefonnummer budets belopp, tidpunkten för när budet läm nades och eventuella villkor för budet, till exempel villkor om lån eller besiktning. Mäklaren ska överlämna förteckningen till säljaren och köparen när uppdraget har slutförts. Om uppdraget har slutförts utan att det blivit någon försäljning ska mäklaren ändå överlämna förteckningen till uppdragsgivaren. Detta gäller till exempel om uppdragsavtalet har sagts upp av mäklaren eller av dig som uppdragsgivare. Säljaren bestämmer över budgivningen Säljaren bestämmer i samråd med mäklaren hur budgivningen ska gå till. Men säljaren är inte juridiskt bunden av sådana överenskommelser. Därför kan formerna för budgivningen ändras. Det är säljaren som bestämmer till vem han eller hon vill sälja, när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som har lämnat det högsta budet. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen. Budgivningen kan ske på olika sätt I praktiken finns det två modeller: öppen och sluten budgivning. Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna sina bud till mäklaren, som löpande redovisar buden till säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud. Vid en sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligt. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Den som har lämnat bud får ingen information om övriga bud. Kort om budgivningen Vem som helst kan ge ett bud skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med villkor. En spekulant kan inte räkna med att få information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider. En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter. Efter försäljningen har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet har sålts till någon annan. (Källa: FMI)

8 Undersökningsplikt villa Utgångspunkt för ansvarsfördelningen Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte bort upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. Köparens undersökningsplikt Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstenstock. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. Anlitande av besiktningsman Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare att anlita s k besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen bör överväga att komplettera sin undersökning. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna.

9 Undersökningsplikt villa forts. Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer vanligt förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda parter sätter sig in i vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring (se nedan). I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, s k köpargenomgång. Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar. Säljarens upplysningsskyldighet Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen. Säljarens utfästelser Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som utfästelser. Avtalsfrihet friskrivning Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss funktion. Säljaransvarsförsäkring Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom försäkringens ram begränsa sin ekonomiska risk för dolda fel i fastigheten samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för både säljare och köpare. (Källa: Mäklarsamfundet)

10 Undersökningsplikt bostadsrätt Utgångspunkt för ansvarsfördelningen vid överlåtelse av bostadsrätt Utgångspunkten är att bostadsrätten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen har fog att förvänta sig vid köpet med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning. Därutöver gäller normalt att bostadsrätten köps i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen. Reglerna om fel i bostadsrätt finns formellt i köplagen, men då de reglerna inte passar så bra för prövning av fel i bostadsrätt används ofta motsvarande regler i jordabalken. Köparens undersökningsplikt Om köparen uppmanats att undersöka bostadsrätten före köpet eller om han ändå undersökt den, ansvarar säljaren inte för sådana fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen. Även vid köp av bostadsrätter har köparen alltså normalt en undersökningsplikt. Det är därför viktigt att köparen av en bostadsrätt noggrant undersöker denna. Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador i kök och badrum. I köket bör köparen vara vaksam på ev tecken på läckage under diskbänken och i badrum eller annat våtrum kontrollera golvfallet och utseendet på installationer för vatten och avlopp. Om det finns symptom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, måste han gå vidare med sin undersökning och, om så krävs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör leda till en mer ingående undersökning från köparens sida. Köparen bör slutligen tänka på att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig. Skulle exempelvis fel uppstå på någon av vitvarorna i lägenheten kan det vara något köparen borde ha räknat med, med hänsyn till vitvarornas ålder och beräknade livslängd. Säljarens upplysningsskyldighet Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Om bostadsrätten säljs i befintligt skick kan den dock ändå anses vara felaktig, om säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrätten, som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Om säljaren genom ett förtigande handlat i strid mot tro och heder går säljaren även miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symptom på fel han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren kan i normalfallet inte åberopas av köparen. Utfästelse Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande bostadsrättens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas ej som utfästelser. Avtalsfrihet Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för bostadsrättens skick, varför man kan avtala om annan ansvarsfördelning. Denna information redovisar kortfattat den ansvarsfördelning som köplagen föreskriver och som gäller om inte annan ansvarsfördelning särskilt avtalats. (Källa: Mäklarsamfundet)

11 Checklista för fotografering / visning Hall Plocka undan skor Töm hatthyllan Häng ytterplagg i ordning eller ta bort dem Badrum Putsa speglar Rengör handfat, toalett, dusch och badkar Torka av skåp och hyllor Plocka bort flaskor, tandborstar mm Häng upp rena handdukar Rensa golvbrunnen Sovrum Bädda sängen Häng in kläder i garderoben Sätt fräscha blommor i fönstren Ta bort större personliga foton Barnrum Plocka undan leksaker Bädda sängen Häng in kläder i garderoben Kök Plocka undan disk, köksmaskiner etc Rengör alla ytor Rengör fläkt, ugn och micro Plocka bort lappar och kylskåpsmagneter Kasta soporna Lägg undan reklam/post Källarvåning Sortera och packa undan saker Rensa förrådsutrymmen Husdjur Husdjur bör ej vara hemma Ställ undan matskålar Plocka undan kattlåda Plocka undan leksaker / sängar Tomten Klipp gräset Rensa rabatter Ställ iordning altanen / uteplatsen Vintertid Skotta infarten Sanda gången Övrigt Plocka undan - tänk öppna ytor! Släpp in ljuset i rummen - dra upp persienner Dra undan gardiner så utsikten syns Vädra - ett hem ska lukta rent Putsa fönstren vid behov Ta bort större personliga foton Sätt fräscha blommor i fönstren Dammtorka, dammsug och torka alla golven Vardagsrum Plocka undan tidningar Piffa till soffkuddarna Ordna sladdar Kontoret Plocka undan papper Sortera i bokhyllor Ordna sladdar Töm papperskorgen Tvättstuga Plocka undan tvätt Kasta tomma förpackningar Torka alla ytor och maskiner Töm bastu på ev förvaring

12 Tel: