HSB BRF SPANJOREN ÅRSREDOVISNING 2016
Att bo i en Bostadsrättsförening - vad innebär det? I HSB bor du till självkostnadspris. Det är ingen annan som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften (= månadsavgiften, hyran gånger 12) täcker föreningens lån, driftskostnader och fondavsättningar för t ex reparationer och underhåll. Med bostadsrätt äger du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger dock bostadsrättsföreningen tillsammans med övriga medlemmar/bostadsrättsinnehavare och har därmed enligt bostadsrättslagen en i tiden obegränsad nyttjanderätt till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer ni en styrelse bland er boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Med i styrelsen sitter en ledamot från HSB. Det betyder att styrelsen och bostadsrättsföreningen genom HSB-ledamoten har hela HSB Stockholms erfarenhet och kunnande som stöd. HSB erbjuder också fortlöpande utbildning för nya styrelseledamöter; kunskap är en viktig förutsättning för levande boendedemokrati. Ta vara på fördelarna med bostadsrätt i HSB. Du är med och äger husen och miljön. Du får full insyn i förvaltning och ekonomi. På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.
Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Org.nr: 769620-9688 får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01-2016-12-31 1
-FÖRV ALTNINGSBERÄ TTELSE FÖR BRF SPANJOREN Styrelsen rar härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01-2016-12-31. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas intresse genom att i föreningens fastighet upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999: 1229). Styrelsen har sitt säte i Stockholms Län, Stockholm kommun. Före11illge11s fastigheter Föreningen äger och förvaltar fastigheten Stockholm Spanjoren 1. Marken disponeras genom ett tomträttsavtal med Stockholms stad. Tomträttsavtalet gäller till och med 2070-03-31. Av föreningens 51 lägenheter upplåts 39 med bostadsrätt och 12 med hyresrätt vid utgången av 2016-12-3 1. Lägenhetsfördelningen är 3 st 1 :or, 18 st 2:or, 27 st 3 :or och 3 st 5 :or. Inom fastigheten finns 9 lokaler/fön-åd, 8 garageplatser och 31 parkeringsplatser. Under räkenskapsåret har 4 överlåtelser av medlemslägenheter skett. Fastigheten är belägen på Holbergsgatan 11 7-137 och är bebyggd med två byggnadskroppar. Husen är uppförda i tre våningsplan. Byggnadsår 1952. Värdeår är 1952. Föreningen är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa. I försäkringen ingår Sa111fä/lighet/ge111e11sa111hetsa11lägg11i11g Inom föreningen finns även en tvättstuga som är en gemensamhetsanläggning tillsammans med Svenska Bostäder. HSB Brf Spanjorens andel är 28 % och Svenska Bostäders andel är 72 %. Kostnader för drift och underhåll mm av tvättstugan fördelas enligt detta andelstal. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Årsavgifter Under året har årsavgifterna höjts med 3 %. Pågåe11de e/lerjramtida wulerhåll Tid 1111kt B 11adsdel 2016-2017 Alla portar 2017 Alla byggnadsdelar Åt än/ OVK inklusive byte av fläktar i lägenheter och på taken Förarbete inför modernisering av huvudcentraler och elcentraler. 2
Tidigare genomfört umlerhåll Tidpunkt Bygg11adsdel 12016 Port 133 2016 Port 131-133 2016 Port 125 + 129 Atgänl SJ?olning och filmning av avloppsrör Takarbete Renovering två hyreslägenheter Övriga väsentliga händelser Uppföljning av fastighetsunderhållet, samt mindre åtgärder i övrigt har pågått och pågår regelbundet. Maskinell tvättstugeutrustning förnyas fo1tlöpande vid behov under åren och kostnad för detta delas enligt gemensamhetsanläggningens andelstal. Enligt vår underhållsplan är följande stöite underhållsåtgärder på plane1ingsstadiet inför kommande fem år: Modernise1ing av huvudcentraler och elcentraler Stämma Ordinarie föreningsstämma avhölls 2016-06-16. På stämman deltog 15 röstberättigade medlemmar. 2016-01-1 3 hade föreningen en extra föreningsstämma avseende uteplatser och ingångar mot lekparken, vid ombyggnad till bostadsrätter Styrelse Styrelsen har under året haft följande sammansättning: Styrelse from 2016-01-01-2016-06-16 Helena Olofsson HP Peter Karlsson Sofia Sik Book Gunnar Augustsson Jonathan Engström Katarina Ejergård Arvid Mårtensson Bengt Persson Styrelse from 2016-06-16-2016-1 2-31 Helena Olofsson HP Peter Karlsson Sofia Sik Book Arvid Mårtensson Katarina Ejergård Gunnar Augustsson Stefan Uddholm Bengt Persson ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot utsedd av HSB Stockholm Ordförande 1 år Vice ordförande 2 år Sekreterare! år Ledamot 1 år Ledamot 1 år Ledamot 2 år Ledamot 2 år ledamot utsedd av HSB Stockholm I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Katarina Ejegård, Arvid Mårtensson, Sofia Sik Book och Helena Olofsson HP. Styrelsen har under året haft 12 protokollförda sammanträdener-- 3
Firmatecknare Föreningens firma tecknas av styrelsen eller två i förening av Helena Olofsson HP, Gunnar Augustsson, Peter Karlsson och Katarina Ejergård. Revisorer Ellinor Stenlund BoRevision AB Föreningsvald ordinarie Av HSB Riksförbund utsedd revisor Represe11ta11ter i HSB fullmäktige Föreningens representant i HSB fullmäktige har varit Helena Olofsson HP. Valbered11i11g Valberedningen består av Erik Lefvander (sammankallande) och Fredrik Dahlgren. Under året har Erik Lefvander lämnat föreningen och Fredrik DaWgren har arbetat själv som valberedning. U11derltå/lspla11 Underhållsplan för planerat periodiskt underhåll har upprättats av styrelsen. Planen ligger till grund för styrelsens beslut om reservering till eller i anspråkstagande av underhållsfond. Stadgeenlig fastighetsbesiktning genomfördes 2016-06-01 Underhållsplanens syfte är att säkerställa att medel finns för det planerade underhållet som behövs för att hålla fastigheterna i gott skick. Under året utfört underhåll framgår av resultaträkningen. Medlemsinformation Medlemmar Föreningen hade vid 2016 års slut 57 medlemmar varav 18 medlemmar är samägande. Härutöver är HSB Stockholm en medlem. Under året har 4 överlåtelser skett. Flerårsöversikt Nyckeltal 2016 2015 2014 2013 2012 j Nettoomsättning 3 129 3 209 3 214 3 131 2 896 Resultat efter finansiella poster - I 997 -I 457 -I 268-349 -419 Årsavgift*, kr/kvm 539 524 524 451 555 Drift**, kr/kvm 642 512 482 493 477 Belåning, kr/kvm 6 11 9 5 828 5 828 6 702 6 702 Soliditet, % 64 69 68 65 63 (Nyckeltal i tkr om inte annat anges) *Genomsnittlig årsavgift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och beräknas på årsavgifterna exklusive eventuellt separat debiterade konsumtionsavgifter (el, kabel-tv och liknande). **Genomsnittlig drift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och lokaler och beräknas på driftskostnader exklusive eventuellt kostnader för planerat u nderhå l~ 4
Förändring av eget kapital Insatser Belopp vid årets ingång 43 786 032 Reservering till fond 2016 Reservering till fond 2015 Ianspråktagande av fond 2016 Ianspråktagande av fond 2015 Balanserad i ny räkning Årets resultat Belopp vid årets slut 43 786 032 Uppi. avgifter 1674 251 1674 251 Yttre uh Balanserat Årets fond resultat resultat 414 689-2 791435-1456 554 624 000-624 000 539 000-539 000-402 140 402 140 0 0-1456554 1456554-1 996 559 1175 549-5 008 849-1996 559 Förslag till disposition av årets resultat Styrelsens disposition Balanserat resultat Årets resultat Reservering till underhållsfond I anspråkstagande av underhållsfond Summa till stämmans förfogande Stämman har att ta ställning till: Balanseras i ny räkning - 4 786 988 - I 996 559-624 000 402 140-7 005 407-7 005 407 Ytterligare upplysningar beträffande föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar~ 5
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm 2016-01-01 2015-01-01 Resultaträkning 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning Not 1 3 128 801 3 208 576 Rörelsekostnader Drift och underhåll Not 2-2 613 504-2 351 901 Övriga externa kostnader Not 3-56 436-58 753 Planerat underhåll -402 140 0 Personalkostnader och arvoden Not4-116 921-131 016 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 555 916-1 555 916 Summa rörelsekostnader -4 744 917-4 097 586 Rörelseresultat -1616116-889 009 Finan.siella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 5 5 207 1 989 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 6-385 650-569 533 Summa finansiella poster -380 443-567 544 Arets resultat -1 996 559-1456 554 ~ 6
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Balansräkning 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgjngar Byggnader och mark Ai7ansiella anläggningstillgjngar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 7 Not 8 59 413 619 59 413 619 500 500 60 969 535 60 969 535 500 500 Summa anläggningstillgångar 59 414 119 60 970 035 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Placeringskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 9 Not 10 8 1 031 706 134 77 156 176 864 1 285 868 100 030 871128 134 1 219 210 784 1183 295 Kortfristiga placeringar Not 11 1 000 000 0 Kassa och bank Not 12 60 859 68 399 Summa omsättningstillgångar 2 346 728 1 251 694 Summa tillgångar 61760847 6222172/- 7
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Balansräkning 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Yttre underhållsfond Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder LJngfristiga skulder Skulder t ill kreditinstitut Korfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Not 13 Not 14 Not 15 Not 16 Not 17 43 786 032 43 786 032 1674251 1 674 251 1175 549 414 689 46 635 832 45 874 972-5 008 848-2 791 435-1 996 559-1 456 554-7 005 407-4 247 988 39 630 425 41 626 984 20 971840 20 000 000 20 971840 20 000 000 28 160 0 340 813 284 405 0 16 633 313 068 21452 476 540 272 256 1158 581 594 745 22 130 421 20 594 745 61760847 6222172~ 8
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet 2016-01-01 2015-01-01 2016-12-31 2015-12-31-1 996 559-1 456 554 1 555 916 1 555 916-440 643 99 362 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning ( +) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning ( +) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Arets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 58 005 16 711 535 676-132 999 153 038-16 926 0-4 272 688 0-4 272 688 1 000 000 0 1 000 000 0 1153 038-4 289 614 939 662 5 229 276 2 092 699 939 662 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida med len~ 9
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Föreningen tillämpar sig av av 11rsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna räd BFNAR 2012:l{K3). Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 är. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i SABOs vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Byggnadens komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med 2,5 % av anskaffninqsvärdet. Fond för yttre underhäll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspräkstagande frän underhällsfonden beslutas av styrelsen/stämman. Fastighetsavgift /fastighetsskatt Föreningen beskattas genom en kommunal fastighetsavgilt på bostäder som högst f11r vara 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Föreningens fastighetsavgilt var för räkenskapsåret 1 268 kronor per lägenhet. För lokaler betalar föreninqen statliqa fastiqhetsskatt med 1 % av taxerinqsvärdet för lokaldelen. I nkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, tex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare är ett skattemässigt underskott uppgående till 0 kr~ 10
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm 2016 01-01 2015-01-01 Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 1850724 1796688 Hyror 1259656 1 327 230 Bredband 6 624 6 624 Försäkringsers vid skada 115 312 0 Övriga intäkter 140 378 190 264 Bruttoomsättning 3 372 694 3 320 806 Avgifts- och hyresbortfall -241 088-111 969 Hyresförluster -2 805-261 3128 801 3 208 576 Not 2 Drifts och underhåll Fastighetsskötsel och lokalvård 446 057 492 972 Reparationer 667 265 377 107 El 48166 32 069 Uppvärmning 659 963 645 778 Vatten 104 297 93 879 Sophämtning 94 865 101 080 Fastighetsförsäkring 49196 41833 Kabel-TV och bredband 31 501 32 892 Fastighetsskatt och fastighetsavgift 83 105 102 336 Förvaltningsarvoden 198 801 192 636 Tomträttsavgäld 219 100 219 100 Övriga driftkostnader 11187 20 219 2 613 504 2 351901 Not3 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp 1 395 5 913 Administrationskostnader 31 766 30 402 Extern revision 13 275 12 438 Medlemsavgifter 10 000 10 000 56436 58 753 Not4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse 80 626 92 560 Revisionsarvode 4 430 7 000 Övriga arvoden 2 000 2 000 Löner och övriga ersättningar 3 000 0 Sociala avgifter 26 865 29 456 116 921 131016 Nots Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm 433 491 Ränteintäkter HSB placeringskonto 0 133 Ränteintäkter skattekonto 1360 0 Ränteintäkter HSB bunden placering 2 664 1 081 Övriga ränteintäkter 751 284 5 207 1989 Not6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 383 275 569 284 Övriga räntekostnader 2 375 249 385 650 569533qr- 11
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 64 508 470 60 093 282 Årets Investeringar 0 4 415 188 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 64 508 470 64 508 470 Ingående avskrivningar -3 538 935-1 983 019 Årets avskrivningar -1 555 g16-1 555 916 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 094 851-3 538 935 Utgående bokfört värde 59 413 619 60 969 535 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder 26 000 000 24 000 000 Taxeringsvärde byggnad - lokaler 1 456 000 2 643 000 Taxeringsvärde mark - bostäder 17 000 000 14 400 000 Taxeringsvärde mark - lokaler 1 075 000 564 000 Summa taxeringsvärde 45 531000 41607 000 Nots Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde 500 500 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 500 500 Andel i HSB Stockholm 500 500 Not9 övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 72 215 1219 Skattefordran 4 941 0 77156 1219 Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader 176 513 168 784 Upplupna intäkter 351 42 000 176 864 210 784 Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. Notll Kortfristiga placeringar Bunden placering 3 månader HSB Stockholm 1 000 000 1000 000 0 0 Not 12 Kassa och bank Handkassa SBAB Handelsbanken 0 21222 39 637 60859 548 21106 46 745 6839~ 12
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 13 Förändring av eget kapital Uppi. Insatser av9ifter Belopp vid årets ingång 43 786 032 1 674 251 Resultatdisposition Årets resultat Belopp vid årets slut 43 786 032 1674 251 Yttre uh fond 414 689 760 860 1175 549 Balanserat resultat -2 791 435-2 217 414-5 008 848 Årets resultat -1 456 554 1 456 554-1 996 559-1996 559 Not 14 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Lånenummer Ränta SBAB 21875465 0,98% SBAB 21875740 1,70% SBAB 21875805 0,60% SBAB 27103146 082% Ränteändr dag 2017-03-25 2021-02-19 2016-03-14 2017-06-01 Belopp 6 000 000 6 000 000 8 000 000 1 000 000 21 000 000 Nästa års amortering 0 0 28 160 0 28160 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 20 971840 Om fem är beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 20 859 200 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut 23 000 000 23 000 000 Not 15 Övriga skulder till kreditinstitut Kortfrisäg del av långfristig skuld 28 160 28160 0 0 Not 16 Övriga skulder Depositioner Momsskuld Källskatt Handkassa Övriga kortfristiga skulder 13 626 12 126 27 013 125 260 178 313 068 13 626 11 740-3 914 0 0 21452 Not17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader 23 970 258 873 193 697 476 540 48 024 237 794-13 562 272 256 Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande är. Not 18 Väsentliga händelser efter årets slut Inga väsentliga händelser har skett efter årets slut~ 13
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Noter 2016-12-31 2015-12-31 Stockholm den / :J- I Q..,...... ~. Arvid Mårtensson Eleonor Stenlund Av föreningen vald revisor Ola Trana Av HSB Riksförbund förordnad revisor 14
Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Brf Spanjoren i Stockholm, org.nr. 769620-9688 Rapport om årsredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Brf Spanjoren i Stockholm för år 2016. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassanöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Revisorernas ansvar enligt denna sed beskrivs närmare i avsnitten Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar och Den föreningsva/da revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen avser att likvidera föreningen, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar Jag har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar jag mig en förståelse av den del av föreningens interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Den föreningsvalda revisorns ansvar Jag har utfört en revision enligt revisionslagen och därmed enligt god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och om årsredovisningen ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning. ~ 15
Rapport om andra krav enligt lagar, andra författningar samt stadgar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens förvaltning för HSB Brf Spanjoren i Stockholm för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har i övrigt fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder revisorn utsedd av HSB Riksförbund professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på revisorn utsedd av HSB Riksförbunds professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen. Stockhohn den 16 I 2017 OlaTro.n~ BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Av föreningen vald revisor 16
HSB Bostadsrättsförening Spanjoren i Stockholm Totala kostnader Räntekostnader 8% Personalkostnader 2% Avskrivningar 30% Drift 51% Planerat underhåll 8% Övriga externa kostnader 1% Fördelning driftkostnader 800 000 car 2016 DÅr 2015 17
Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående(=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort. Datum... Fullmakt för att företräda bostadsrättshavaren Lägenhetsnummer.... i brf...... Bostadsrättshavarens egenhändiga namnteckning:. (Namnförtydligande)... (Fullmakten behöver inte vara bevittnad) 18
Ordlista Årsredovisning: Består av en förvaltningsberättelse samt den ekonomiska redovisningen. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse (ibland verksamhetsberättelse eller styrelseberättelse). Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar m m. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t ex kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarnas insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t ex leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t ex vatten, el, räntor, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för yttre underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Fond för inre underhåll: I de bostadsrättsföreningar som har en inre underhållsfond, regleras avsättningen till fonden i bostadsrättsföreningens stadgar. Fondbeloppet enligt balansräkningen utvisar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Fondens fördelning på respektive lägenhet framgår av den avispecifikation som följer inbetalningskorten varje kvartal. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort- eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.