Tjänsteutlåtande Tillväxt och utvecklingschef 2015-09-07 Gösta Norén 08-590 970 28 Dnr: Gosta.Noren@upplandsvasby.se KS/2015:325 31101 Kommunstyrelsen Yttrande över remiss av promemoria: Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) Förslag till beslut Kommunstyrelsen tillstyrker införande av investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande samt att i övrigt godkänner yttrandet. Sammanfattning av ärendet Näringsdepartementet har genom en remiss av promemoria: Investeringsstöd för anordnande av bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) berett kommunen möjlighet att inkomma med synpunkter senast den 5 oktober. Upplands Väsby kommun är en av elva kommuner i Stockholms län som fått denna möjlighet. I promemorian föreslås att ett investeringsstöd bör införas till fastighetsägare för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande. Stöd kan även lämnas för bostäder som anordnas i syfte att underlätta ett inträde på den ordinarie bostadsmarknaden för personer som befinner sig i social utsatthet genom s.k. övergångskontrakt. Nya bostäder kan anordnas genom nyproduktion och genom att ytor som inte tidigare använts för bostadsändamål görs om till bostäder. Tyngdpunkten i förslaget ligger på mindre lägenheter: - För ytor upp till och med 35 kvadratmeter BRA per lägenhet är stödbeloppet 5 300 kronor per kvadratmeter i Stockholmsregionen. Detta gäller även för bostäder för studerande. I Göteborgs- och Malmöregionerna samt i regionerna befolkningstillväxt, Övriga stora kommuner och bostäder i anslutning till kommuner utanför Stockholmsregionen där det finns universitet, högskola, annan eftergymnasial utbildning eller folkhögskola är stödbeloppet 4 200 kronor per kvadratmeter. I övriga landet är stödbeloppet 3 000 kronor per kvadratmeter. 1
- För ytor över 35 kvadratmeter och upp t.o.m. 70 kvadratmeter BRA per lägenhet lämnas ett reducerat stöd med 50 procent av stödbeloppet för respektive region. - För ytor över 70 kvadratmeter BRA per lägenhet utgår inget stöd. - Riktvärdet för hyran är 1 450 kronor kvadratmeter BRA och år i Stockholmsregionen, 1 350 kronor per kvadratmeter i Göteborgs- och Malmöregionerna, befolkningstillväxt, Övriga stora kommuner samt bostäder för studerande utanför Stockholmsregionen. I övriga fall är riktvärdet för hyran 1 300 kronor per kvadratmeter BRA. - Bostäderna ska under minst 15 år användas för de ändamål och i enlighet med de villkor som förutsattes när stödet beviljades. Kontoret för samhällsbyggnad framför i yttrande 2015-09-07 att man bör tillstyrka förslaget om införande om investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande. Kontoret för samhällsbyggnad lyfter i yttrandet också fram behovet att samordna planeringen och trafikeringen av ny infrastruktur med kommunernas planering av bostadsområden för att bostadsbyggandet skall kunna öka inte minst i Stockholmsregionen. På sikt bör man göra en översyn av hela politikområdet som berör byggande av bostäder alltifrån processen fram till byggnationen, till finansieringen av bostäder, skattepolitiken och stödet till olika grupper som har en lägre betalningsförmåga. Eftersom en investering i att köpa eller hyra en bostad oftast är de största besluten som hushållen gör är det oerhört viktigt att spelreglerna för bostadsmarknaden är långsiktiga och förutsägbara. Beslutsunderlag 1. Kontoret för samhällsbyggnadsförslag till yttrande 2015-09-07 över remiss från Näringsdepartementet: Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och för studerande (Ds 2015:35) Beslutet skickas till: Näringsdepartementet Kontoret för samhällsbyggnad Ärendet i sin helhet Näringsdepartementet har genom en remiss av promemoria: Investeringsstöd för anordnande av bostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) berett kommunen möjlighet att inkomma med synpunkter senast den 5 oktober. Upplands Väsby kommun är en av åtta kommuner i Stockholms län som fått denna möjlighet. Remissförslagets huvudsakliga innehåll I promemorian föreslås att ett investeringsstöd bör införas till fastighetsägare för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande. Stöd kan även lämnas för bostäder som anordnas i syfte att underlätta ett inträde på den ordinarie bostadsmarknaden för personer som befinner sig i social utsatthet genom s.k. övergångskontrakt. Nya bostäder kan anordnas genom nyproduktion och genom att ytor som inte tidigare använts för bostadsändamål görs om till bostäder. 2
Investeringsstöd bör lämnas i kommuner och regioner med befolkningstillväxt och bostadsbrist. För anordnande av bostäder för studerande bör investeringsstöd lämnas på eller i anslutning till orter där det finns universitet, högskola, annan eftergymnasial utbildning eller folkhögskola och där det råder brist på lämpliga bostäder för studerande. Stödbeloppet föreslås vara olika stort, dels beroende på lägenhetsstorlek, dels beroende på var i landet bostäderna tillkommer. Kopplingen mellan arbetsmarknad och bostadsregion är viktig från ett tillväxt- och sysselsättningsperspektiv. I alltför många områden utgör idag bristen på bostad ett hinder för människor att kunna ta de lediga jobb som finns. Investeringsstödet kan således bidra till uppfyllandet av regeringens sysselsättningsmål 2020. Regionindelningen bör utgå från vad som utgör funktionella arbetsmarknads- och bostadsmarknadsregioner (FA-regioner) enligt den analys som görs av myndigheten för tillväxtpolitiska utvärderingar och analyser (Tillväxtanalys) med vissa justeringar. (Kommentar: Upplands Väsby kommun tillhör Stockholmsregionen när det gäller den regionindelning som föreslås i promemorian) Stödet är beräknat på ytmåttet kvadratmeter uppvärmd bruksarea ovan mark (BRA), vilket inkluderar gemensamma ytor av olika slag, t.ex. trapphus, korridorer, och olika gemensamhetsutrymmen. Detta innebär att en lägenhets bostadsarea (BOA) är något mindre än den yta för vilket stöd lämnas. Tyngdpunkten i förslaget ligger på mindre lägenheter: - För ytor upp till och med 35 kvadratmeter BRA per lägenhet är stödbeloppet 5 300 kronor per kvadratmeter i Stockholmsregionen. Detta gäller även för bostäder för studerande. I Göteborgs- och Malmöregionerna samt i regionerna befolkningstillväxt, Övriga stora kommuner och bostäder i anslutning till kommuner utanför Stockholmsregionen där det finns universitet, högskola, annan eftergymnasial utbildning eller folkhögskola är stödbeloppet 4 200 kronor per kvadratmeter. I övriga landet är stödbeloppet 3 000 kronor per kvadratmeter. - För ytor över 35 kvadratmeter och upp t.o.m. 70 kvadratmeter BRA per lägenhet lämnas ett reducerat stöd med 50 procent av stödbeloppet för respektive region. - För ytor över 70 kvadratmeter BRA per lägenhet utgår inget stöd. Viss blandning av lägenhetsstorlekar är önskvärd: - Varje projekt ska i princip innehålla en blandning av lägenhetsstorlekar, vilket innebär att det i ett stödbeviljat projekt ska ingå minst en lägenhet med fler än tre rum och kök. Även stora lägenheter får stöd för ytor upp till och med 70 kvadratmeter på samma villkor som lägenheter som är 70 kvm eller mindre. Vissa undantag från kravet på blandade lägenhetsstorlekar kan medges. Projekt som har en viss inriktning målgrupp, t.ex. studerande eller ungdomar, är alltid undantagna från detta villkor. Också små projekt kan vara undantagna. Stödet ska främja kostnadseffektivt byggande och långsiktigt ekonomiskt överkomliga bostäder: 3
- Riktvärdet för hyran är 1 450 kronor kvadratmeter BRA och år i Stockholmsregionen, 1 350 kronor per kvadratmeter i Göteborgs- och Malmöregionerna, befolkningstillväxt, Övriga stora kommuner samt bostäder för studerande utanför Stockholmsregionen. I övriga fall är riktvärdet för hyran 1 300 kronor per kvadratmeter BRA. - Bostäderna ska under minst 15 år användas för de ändamål och i enlighet med de villkor som förutsattes när stödet beviljades. - Bostäderna i de hus som byggs med investeringsstöd ska förmedlas via den kommunala bostadsförmedlingen eller i samarbete med kommunen. Förmedling av bostäder till studerande kan i vissa fall undantas från detta krav. - Hyresvärden får endast ställa rimliga krav på den bostadssökandens ekonomi och inte tillämpa schablonmässiga inkomstkrav. - Om bostäderna innan femtonårsperioden förflutit inte längre används på det sätt som avses ska hela investeringsstödet kunna krävas tillbaka. - Länsstyrelsens utbetalningsbeslut ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel och får tas bort tidigast 15 år från det att anteckningen har gjorts. Långsiktig hållbarhet skall främjas genom att: - Grundkravet är att projekten måste hålla en viss lägsta energiprestanda. - Projekt som når en bättre energiprestanda än grundkravet får ett förhöjt stöd. - Den värme som alstras i byggnaden genom brukandet ska återvinnas. Krav på byggföretagen: - Den som utför arbetet bör medverka till utbildningen av nya yrkesarbetande inom byggsektorn samt ha F-skattebevis. Utländska företag bör kunna visa upp intyg på motsvarande kontroll i hemlandet. - Den som utför arbetet tar ett huvudentreprenörsansvar. Stödet bör regleras av regeringen genom förordning. Länsstyrelserna blir kontroll- och beslutsinstans. Boverket ska ha tillsyn över verksamheten och få meddela föreskrifter. Länsstyrelsens beslut om investeringsstödets storlek, att inte betala ut ett beviljat stöd, och återkrav får överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Stödet kommer att finnas tills vidare, men vara rambegränsat, dvs. stöd kommer att utbetalas i mån av tillgång till medel. Den årliga ramen kommer som mest att vara 3,2 miljarder kronor per år, vilket innebär att risken för att en sökande nekas stöd pga. medelsbrist är liten. Däremot skulle en senareläggning av utbetalningen kunna bli aktuell i enstaka fall om hela den årliga ramen utnyttjas. Förslaget skall anmälas till EU-kommissionen enligt reglerna om statsstöd i fördraget om Europeiska Unionens funktionssätt (EUF-fördraget). Stöd kan sökas för projekt som påbörjas efter den 25 mars 2015 eller senare, dock först efter att förordningen trätt i kraft. Förordningen kan träda i kraft tidigast den 1 januari 2016. Kontoret för samhällsbyggnads (KSB) synpunkter Upplands Väsby kommun är en av elva kommuner i Stockholms län som fått inbjudan att lämna sina synpunkter på denna remiss. 4
Upplands Väsby kommun yttrade sig 2011 över förra regeringens remiss om hur kommunen bedriver sitt arbete för att ta sitt bostadsförsörjningsansvar inom Stockholmsregionen. I det yttrandet framförde Upplands Väsby kommun att det är viktigt att alla aktörer stat, kommun, landsting, byggbranschen tar sin del av ansvaret och gemensamt samverkar för att åstadkomma en bättre utveckling inom bostadsbyggandet. I detta yttrande underströk kommunen vikten av att planeringen av infrastruktur (inte minst planeringen och trafikeringen av den lokala kollektivtrafiken) måste hänga ihop med kommunernas planering av bostadsområden och det gäller fortfarande. En annan punkt som kommunen lyfte fram i yttrandet var konstaterandet att staten från att från 1960-talet fram till 2000- talet tagit en stor del av marknadsrisken för byggande av bostäder med generösa subventioner och lån till byggherrarna till att nu helt dragit sig ifrån delandet av den typen av risk. Istället blev det byggföretagen, bankerna, hushållen och i viss mån kommunerna som fått ta hela marknadsrisken om bostäderna inte går att sälja eller hyra ut till slutkund. Detta kunde vara en delförklaring till att det var svårt att få igång en del bostadsbyggnadsprojekt trots färdiga detaljplaner. Det är därför välkommet att staten nu vill träda in och ta en del av dessa problem på allvar samt ta en del av marknadsrisken. I promemorian har man pekat på att det idag är svårt för ungdomar, äldre och hushåll med låga inkomster att efterfråga bostäder såväl i nyproduktion som i det befintliga beståndet. Detta är extra påtagligt i Stockholmsregionen eftersom bostadsbyggandet under senare år varit för lågt i förhållande till den befolkningsutveckling som förevarit. Oavsett om bristen nu uppgår till 65 000 eller kanske över 100 000 bostäder i vår region så är i princip alla överens om att det har byggts för få bostäder under 2000-talet. I det remitterade förslaget anges att investeringsstödet i första hand skall riktas som produktionsstöd till byggande av bostäder med hyresrätt (och kooperativ hyresrätt) till unga, studerande och i viss mån äldre samt att det också skall kopplas till hyresnivåer och geografiska lägen i landet. Förslaget är också inriktat i första hand för att stimulera byggandet av små lägenheter. När det gäller studerande och äldre kan denna typ av stöd troligtvis vara ganska träffsäkert dvs. man når de grupper som man vill nå. I detta sammanhang vill vi från Upplands Väsby kommun peka på att kommunen sedan 1980-talet underlättat för unga att komma in på bostadsmarknaden genom att i första skedet bygga 118 särskilda ungdomsbostäder (definitionen av ungdomar i Upplands Väsby är t.o.m. 25 års ålder) och ett löfte att efter 25 års ålder få en lägenhet i AB Väsbyhems ordinarie bostadsbestånd. Det har AB Väsbyhem utvecklat vidare på så sätt att alla bostäder som är mindre än 45 kvadratmeter definieras som ungdomsbostäder och som i första hand erbjuds till ungdomar under 25 år. Detta har medverkat till att ungdomarna i Upplands Väsby har haft något lättare att komma in på bostadsmarknaden. Det finns säkert andra goda exempel från övriga kommuner i Sverige hur man kan hjälpa ungdomar att få den första bostaden. Kontoret för samhällsbyggnad anser att det är nödvändigt att unga hushåll, studerande, äldre med lägre betalningsförmåga men även andra hushåll med lägre betalningsförmåga kan efterfråga bostäder även i nyproduktion (det är inte realistiskt att tro att grupper med lägre betalningsförmåga skall få de billiga 5
hyresbostäderna eller de billiga bostadsrätterna eller de billiga äganderätterna). Det som är svårt med bostäder är att det både är en vara på en marknad som vilken vara som helst men det är också en social nödvändighet för att hushållen skall kunna etablera ett gott liv och det medför i sin tur att det offentliga på olika sätt måste stödja de grupper som har en lägre betalningsförmåga. Kontoret för samhällsbyggnad anser att man på längre sikt bör överväga att se över hela politikområdet som på olika sätt berör bostäder. Det kan vara processen för byggande av bostäder, finansieringen av bostäder, skattepolitiken mm för alla upplåtelseformer. Genom en sådan översyn kanske man kan bli ännu träffsäkrare på så sätt att det offentliga stödet går till att stärka hushållens förmåga att efterfråga bostäder på hela bostadsmarknaden dvs. att förutom hyresrätter skulle de även kunna efterfråga bostadsrätter och äganderätter. Om skatter och t.ex. bostadsbidrag och annat stödjer just de hushållstyper som behöver denna typ av stöd så kan de efterfråga bostäder för såväl olika bostadstyper som upplåtelseformer. Det offentliga stödet griper då inte in i marknadens funktionssätt på samma sätt som olika typer av produktionsstöd till byggherrarna tenderar att göra. Eftersom investeringen i att köpa eller hyra en bostad ofta är de ekonomiskt största besluten hushållen gör är det mycket viktigt att spelreglerna för bostadsmarknaden är långsiktiga och förutsägbara. Det är viktigt att notera att situationen på bostadsmarknaden tenderar att förändras över tid och risken med riktade stöd till produktion av vissa typer av bostäder i detta fall smålägenheter kan visa sig skapa andra problem på sikt. I många fall kan byggande av större bostäder leda till flyttkedjor som i sin tur leder till att många hushåll lättare kan få den bostad man önskar sig. En stabil och förutsägbar bostadspolitik med incitament för produktion av prisvärda bostäder kombinerat med en genomtänkt finansieringsmodell för grupper med låg betalningsförmåga är nödvändig för en balanserad bostadsmarknad. Kontoret för samhällsbyggnad föreslår att kommunstyrelsen tillstyrker införande av investeringsstöd för anordnande av bostäder och bostäder för studerande och att i övrigt anta förliggande förslag till yttrande som sitt eget. Kommunledningskontoret Hillevi Engström Kommundirektör Thomas Thunblom Samhällsbyggnadschef Bilaga: Promemoria från Näringsdepartementet (Ds 2015:35): Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande. 6