SKL och bostadsförsörjningen En bild av problemen på dagens bostadsmarknad 2013-04-19 bjorn.sundstrom@skl.se
SKL:s fokus på bostadspolitiska frågor under senare år 1995-1997 Ägarstyrning 1998-2004 2012- Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden (programberedning) Det lokala inflytandet över strandskyddsbestämmelserna Äldreboendet Analysera och diskutera hur samverkan kan utvecklas mellan kommunsektorn och staten för att kunna ta det delade ansvaret för bostadsförsörjningen (ny programberedning) Sedan 1998 har förbundets aktiviteter i hög grad varit samordnade med SABO:s
Obalanserna på dagens bostadsmarknad utifrån ett kommunalt perspektiv Det byggs för lite, framför allt i regioner med befolkningstillväxt men även på s.k. vikande marknader. Tomma bostäder kostar på
Bostadsbyggandet i riket 1975-2011 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 flerbostadshus småhus Totalt 10000 0 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
Årligt tillskott av bostäder och befolkningsökning i Stockholms län 1975 2011. Källa: Stockholms läns landsting (2012).
Bostadsbyggandet i Örebro län 1988-2011 1600 1400 1200 1000 800 600 Örebro län Örebro kommun 400 200 0
Varför byggs det så lite? Befolkningsutvecklingen Förändrade institutionella förutsättningar Höga produktionskostnader Skattetrycket Hyrorna > betalningsviljan Hyressättningen Finansiering och risk är olösta frågor Bristande kommunala incitament Plan- och byggprocessen Lokala opinioner (NIMBY) Brister beträffande nödvändig regional samverkan
Kampen om befolkningen Befolknings- och sysselsättningsutvecklingen Sambandet mellan arbetsmarknadernas storlek och antalet växande kommuner 70 66 60 Antal växande kommuner 50 40 30 20 25 10 0 0 3 4 <10' 10' 50' 50' 100' 100'-500' >500' Arbetsmarknadens storlek/folkmängd, tusental
Skatteunderlagstillväxt per capita 2005-2012, årlig procentuell förändring 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Halland Gotlands kommun Norrbotten Västerbotten Kalmar Jönköping Kronoberg Dalarna Hela riket Västmanland Västra Götaland Södermanland Gävleborg Jämtland Östergötland Västernorrland Uppsala Skåne Örebro Värmland Stockholm Blekinge Skatteunderlagstillväxten per capita i Stockholm är den näst lägsta i riket, minskar avgiften i inkomstutjämningen per invånare över tiden. 9
Dag- och nattlönesummor Lönesumma dagbefolkning Lönesumma nattbefolkning Skatteintäkter (dagens system)1 190,0% 180,0% 170,0% Index där riket = 100 160,0% 150,0% 140,0% 130,0% 120,0% 110,0% 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% Vaxholm Vallentuna Salem Österåker Ekerö Värmdö Nykvarn Tyresö Norrtälje Nynäshamn Lidingö Botkyrka Upplands-Bro Täby Haninge Nacka Järfälla Huddinge Stockholm Upplands Väsby Danderyd Sollentuna Södertälje Sigtuna Sundbyberg Solna
Tobins q = kvoten marknadsvärde/produktionskostnad Källa: IBF, avser 2006 11 Q<0,5 (75) Q=0,5-1 (128) Q>1 (87)
Nya villkor för bostadsbyggande Miljarder kr, löpande priser 50 Statens bostadspolitiska nettoutgifter samt antalet färdigställda bostäder (i nybyggda hus) 1990-2000 Färdigställda bostäder 70000 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0-5 1990 1997 1998 1999 2000 Källa: Housing Policies in the European Union, Donner, 1999. Källor till uppgifterna är för 1990; Danermark/Elander (1994), för 1997-98; Boverket (1998), för 1999-00; Turner i Bengtsson/Sandstedt (1999). 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
Ny lagstiftning sätter fokus på problemen NY LAG OM ALLMÄNNYTTIGA KOMMUNALA BOSTADSAKTIEBOLAG: KRAV PÅ AFFÄRSMÄSSIGHET, HÖJDA AVKASTNINGSKRAV, BORGENSAVGIFTER = än mer betydande ekonomiska problem Om inget görs = otillåtet statsstöd
Total produktionskostnad per kvm lägenhetsarea(ordinära flerbostadshus) 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 privata företag offentliga ftg. bostadsrättsföreningar 10000 5000 0 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Analys av utvecklingen på svaga bostadsmarknader 103 kommuner har analyserats BKN Bilaga till budgetunderlag 2012-2014
Avveckling av outhyrda lägenheter NU 82 kommuner har akut behov att avveckla lägenheter för att komma ned till normal vakansnivå (2 %). Det handlar om ca 3 600 lägenheter. 80 % av alla outhyrda lägenheter i landet finns i dessa drygt 80 kommuner med mycket svaga bostadsmarknader MER PÅ SIKT 2015 P.g.a. befolkningsminskning behövs ytterligare avveckling med ca 800 lägenheter årligen framöver i de 103 kommuner som analyserats
Problemen på svaga bostadsmarknader Bokförda värden stämmer inte med verkliga värden på fastigheterna Företag < 1000 lägenheter - bokförda värden motsvarar ca 120 % av taxeringsvärdet (ska motsvara 75 %) Belåningsgrad i de minsta företagen < 500 lägenheter - 90 % av det bokförda värdet Sämsta synliga soliditet Sämsta drift- och förvaltningsnettot Ca 90 företag - varav 65 i kommuner med < 15 000 inv. och beräknad befolkningsminskning
Källa: Bofast nr4/2011
Kännbar omställning enligt BKN Avveckling ner till normal vakansgrad 900 mnkr Avveckling p.g.a. befolkningsminskning 1000 mnkr Nedskrivning av bokförda värden 3000 mnkr - Vid direktavkastningskrav 8 % (med hänsyn till risk, sannolikt högre) Vem beräknas kunna bära kostnaderna? Kommunerna 800 mnkr Företagen 400 mnkr Staten 1800 mnkr
Demografi och förväntningar Befolkningsförändringar Demografiskt tryck och offentlig konsumtionsökning per år 1950-2000 1000000 1980-2005 2010-2035 6 Demografiskt tryck Offentlig konsumtionsökning 5 800000 4 600000 400000 Procent 3 2 200000 1 0-200000 0-19 20-64 65+ 85+ Totalt 0 1950-tal 1960-tal 1970-tal 1980-tal 1990-tal
Kommunernas årskostnad per person 300 000 Kommunal grundkostnad Övriga kostnader Barnomsorg och skola Äldreomsorg 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90 93 96 99 kr/inv
Den demografiska utmaningen Befolkningsutveckling Andel sysselsatta inom äldreomsorgen 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 Procent 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Bostadsanpassningsbidragen 350 kr/inv 300 250 200 150 100 50 0 Riket Ragunda Timrå Sorsele Bräcke Åsele Dorotea
Årlig ökad driftkostnad för äldreomsorg vid olika utbyggnadsalternativ (mkr) 180 160 140 120 100 80 60 40 0-alternativet (256 platser i säbo) Utbyggnadsalternativet (471 lgh. anpassade för äldre) 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Vad behövs för ett ökat byggande? Finansiella och legala förutsättningar utifrån vad som gäller idag Långsiktiga spelregler Bred politisk förankring En politik som inte är enhetlig för hela landet
Tillåtet stadsstöd på svaga bostadsmarknader (Tjänster av allmänt intresse) I propositionen till lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag 2009 utfäste sig regeringen att se över nuvarande stödsystem i syfte att skapa en ordning för att kommunala bostadsföretag på svaga bostadsmarknader ska kunna ta sitt bostadsförsörjningsansvar, en översyn som ännu inte genomförts I rubricerad rapport föreslår SABO att regeringen nu utreder frågan om hur EU:s statsstödsregler för tjänster av allmänt intresse kan tillämpas på svensk bostadsmarknad. Det gäller framför allt angelägna behov som inte kan tillgodoses på marknadens villkor. För åtgärder som ökar utbudet av bostäder med god tillgänglighet, lämpliga för äldre, anser SABO att ett investeringsstöd kan vara lämpligt.