1/9 BESLUT 2019-02-18 Dnr: 18/01422 SAKEN Rapport, SVT1, 2018-04-12, kl. 19.30, inslag om att det är lönsamt att äga studentbostäder; fråga om opartiskhet och saklighet BESLUT Inslaget kritiseras men frias. Granskningsnämnden anser att det brister i förhållande till kravet på saklighet. INSLAGET I det så kallade löpet sades bland annat följande. (Nyhetspresentatör) Dyra studentbostäder, en guldgruva för fastighetsägarna. I påannonseringen av inslaget sa en nyhetspresentatör bland annat att det blivit lönsamt att äga studentbostäder samtidigt som studenter hade svårt att ha råd med hyrorna. Nyhetspresentatören berättade vidare att en genomgång av drygt 20 svenska studentbostadsbolag visat att dessa i många fall hade en betydligt högre lönsamhet än börsnoterade fastighetsbolag. I inslaget visades ett diagram med rubriken: Lönsamt att äga studentbostäder Genomsnitt för 23 fastighetsbolag (källa: Årsredovisningarna 2016) i bild. Diagrammet innehöll två staplar, en som indikerade att den genomsnittliga avkastningen för de granskade studentbostadsbolagen var 18 procent och en stapel som illustrerade att den högsta sparräntan låg på 0,85 procent. En reporter sa bland annat följande. Det är i dag lönsamt att äga studentbostäder. Betydligt lönsammare jämfört med bästa sparräntan och upp till tre gånger lönsammare jämfört med de börsnoterade fastighetsbolagen. [---] Även stiftelsen [namn på studentbostadsstiftelse] gör bra vinster. [---] I Stockholm är månadshyran för ettor i [namn på studentbostadsstiftelse]:ns nya fastigheter i Solna runt 5 500. Den dyraste kostar 5 900. Myndigheten för press, radio och tv Tel: 08-580 070 00 Fax: 08-741 08 70 Box 33, 121 25 Stockholm-Globen registrator@mprt.se Besöksadress: Arenavägen 55, plan 7 www.mprt.se
2/9 Vd:n för ovan nämnda studentbostadsstiftelse medverkade i inslaget och sa bland annat att stiftelsen gjorde en stabil vinst som återinvesteras i underhåll av befintligt bostadsbestånd samt till att bygga nya bostäder. Vd:n sa även bland annat följande. Det är klart att jag skulle vilja bygga billigare. [ ] Vi reinvesterar ju allt och bygger så billigt det går. Samtidigt som vi också måste bygga sådant som är i en kvalitet som går att förvalta över tid. I inslaget intervjuades även bland annat två studenter och vice ordföranden för en organisation för studentkårer vilka samtliga uttalade sig kritiskt om hyresnivåer på studentbostäder. En av studenterna sa följande. Problemet är ju att all nyproduktion som kommer ut, det är ju de bostäder som kommer till marknaden. Även där, så sätter man ju extrema hyror bara för att man har tillägg med typ marmorskivor i kök, i princip. Och parkett i varje rum. Och det är ju bara för att få högre hyra ut. Och jag förstår absolut om man vill ha en hög hyra på sina hyresrätter. Men om det är studentlägenhet, då kanske man ska sätta en jävla plastmatta i lägenheten. ANMÄLAN Inslaget har anmälts av vd:n studentbostadsstiftelsen som intervjuades i inslaget. Anmälaren anför sammanfattningsvis följande. I inslaget angavs, utan närmare förklaring, att vinsten för ett antal studentbostadsbolag skulle uppgå till i genomsnitt 18 procent år 2017. Det är till att börja med oklart om den uppgiften överhuvudtaget stämmer eftersom direktavkastningen för fastighetsbolag rätteligen ska fastställas i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Den felaktigt beräknade direktavkastningen jämfördes i inslaget med börsnoterade bolag som sades ha en avsevärt lägre avkastning. Denna jämförelse är direkt fel då börsbolagens driftnetto ställs i relation till aktuella marknadsvärden. I den jämförande gruppen ställs driftnetto i stället i relation till historiskt bokförda värden vilket ger helt andra procentsatser. I inslaget jämfördes således äpplen med päron. Därefter gick inslaget över till att enbart fokusera på en enda hyresvärd och gav därmed intrycket att stiftelsen drivs av giriga affärssyften och tjänar stora pengar på att hyra ut studentbostäder. Budskapet är dock helt felaktigt. Stiftelsen hade under år 2017 en direktavkastning om cirka 2 procent (eller 2,8 procent om man jämför mot taxeringsvärde i stället för marknadsvärde) det vill säga en betydligt lägre direktavkastning än de 18 procent som nämndes i inslaget. Att låta stiftelsen stå som exempel på hyresvärdar som gör stora vinster på studentbostäder var också helt missvisande eftersom stiftelsen, till skillnad från flertalet fastighetsbolag, inte har något självständigt vinstintresse vilket innebär att allt överskott från verksamheten oavkortat går till investeringar i befintliga
3/9 studentbostäder och utvecklandet av nya studentbostäder. Stiftelsen saknar egentlig ägare men är grundad av studenterna själva, genom Stockholm studentkårers centralorganisation. För att framställningen skulle ha varit relevant borde skillnaden mellan stiftelsen och övriga jämförda fastighetsbolag ha tydliggjorts. Sveriges Television (SVT) borde också ha skaffat sig relevant kunskap om stiftelsens verkliga avkastning i förhållande till jämförda fastighetsbolag. Det felaktiga budskapet i inslaget var allvarligt eftersom det har skadat stiftelsens anseende och trovärdighet på marknaden vilken i sin tur skadat stiftelsens möjlighet att förhandla med olika aktörer, däribland kommuner, om att skapa nya prisvärda studentbostäder. Inslaget har också skapat ett orättfärdigt missnöje hos stiftelsens nuvarande och tidigare hyresgäster som känner sig utnyttjade. PROGRAMFÖRETAGETS YTTRANDE SVT anser att inslaget överensstämmer med kraven på opartiskhet och saklighet och anför sammanfattningsvis följande. Inslaget byggde på en genomgång av 23 bolag som var medlemmar i branchorganisationen Studentbostadsföretagen som består av studentbostadsbolag i olika bolagsformer och stiftelser såsom den anmälaren är vd för. Genomgången visade att den genomsnittliga avkastningen och vinstnivån enligt de senaste årsredovisningarna (från år 2016) var förhållandevis hög, cirka 18 procent. SVT vill framhålla att det finns skillnader mellan hur olika bolag redovisar direktavkastning. Många jämförbara bolag använder en metod som liknar den aktuella stiftelsens metod med bokfört värde, till exempel många kommunala fastighetsbolag. I en jämförelse mellan stiftelsen och dessa bolag, ligger stiftelsen högt, uppemot 10 procent. Som jämförelse kan nämnas exempelvis en studentbostadsstiftelse i Göteborg som låg på runt 7 procent i direktavkastning och cirka 4,43 procent i avkastning på eget kapital. Det vinstmått som användes i inslaget är det som vanligast används när bolags vinstnivå mäts avkastning på eget kapital inte direktavkastning. Enligt redaktionens uträkning som gjordes utifrån stiftelsens årsredovisning för år 2016 (som var den senaste publicerade vid SVT:s granskning) låg avkastningen för stiftelsen på 14,5 procent. Det var visserligen under genomsnittet i undersökningen som låg på 18 procent. Det var fortfarande en hög avkastning sett i förhållande till andra fastighetsbolag och i relation till att till exempel den tioåriga statsobligationen låg på drygt en procent. I inslaget nämndes också hyresnivåer. En av de studenter som intervjuades
4/9 bodde i en av stiftelsens bostäder och hade synpunkter på den höga hyran. I stiftelsens senast byggda hyresbostäder ligger hyresnivåerna per kvadratmeter relativt högt. Av inslaget framgår att en hyra hos dem i Stockholmsområdet ligger på mellan 5 000 och 5 900 kronor i månaden för en mindre etta. Granskningens syfte var att visa på problematiken med lönsamma studentfastighetsbolag och kopplingen till höga hyresnivåer, vilket framgick av inslaget och av anmälarens resonemang i inslaget. Redaktionen kontaktade anmälaren den 14 maj 2018 för att få klarhet i hur anmälaren resonerade angående avkastningsdefinitioner och för att kontrollera om det fanns något som behövde beriktigas. Så vitt redaktionen kunnat utröna av e-postkonversationen kan anmälaren ha blandat samman avkastningsbegreppen direktavkastning och avkastning på eget kapital. Det senast skickade svaret från redaktionen i e-postkonversationen har inte besvarats av anmälaren. Mot bakgrund av de svar redaktionen fick av anmälaren fann redaktionen ingen anledning att beriktiga uppgifterna i inslaget. I inslaget framgick det tydligt att anmälaren företräder en stiftelse. När inslaget övergick till att handla om stiftelsen presenterades det av reportern. När vd:n sedan intervjuades framgick det även av namnskylten i inslaget. Även det att stiftelsens vinst återinvesteras i nya bostäder framgick tydligt i intervjun när anmälaren själv sa det. Vd:n bemötte även studentens kommentar om dyra materialval för att bolag ska kunna ta ut högre hyra. KOMMENTAR FRÅN ANMÄLAREN Anmälaren har kommenterat SVT:s yttrande och anför sammanfattningsvis följande. I inslaget jämfördes studentbostadsgruppens lönsamhet (däribland den aktuella stiftelsen) med lönsamheten hos fastighetsbolag på börsen. Jämförelsen var allvarligt missvisande eftersom lönsamheten i dessa fall räknas fram enligt helt olika beräkningsmodeller. De svenska fastighetsbolagen på börsen upprättar sina årsredovisningar enligt reglerna för International Financial Reporting Standards (IFRS). Enligt IFRS ska fastigheter redovisas till sitt marknadsvärde, vilket innebär att direktavkastningen på eget kapital för börsbolagen är ett mått på resultatet i förhållande till eget kapital det vill säga fastigheternas marknadsvärde minus lån. När det gäller jämförelsegruppen i inslaget (studentbostadsgruppen inklusive den aktuella stiftelsen) tillämpar dessa organisationer helt andra redovisningsregler än börsbolagen, vilka innebär att fastigheterna redovisas till historiska bokförda värden. När direktavkastning (på eget kapital) redovisas för jämförelsegruppen är direktavkastningen således beräknad i förhållande till fastigheternas bokförda
5/9 värde minus lån. Det felaktiga i inslaget består därmed i att SVT jämför två grupper som räknar avkastning på helt olika sätt. För den aktuella bostadsstiftelsens del erhålls helt olika avkastning beroende på vilken beräkningsmodell som används. Stiftelsen har ägt fastigheter sedan år 1958, vilket innebär att det är stor skillnad mellan marknadsvärden och historiskt bokförda värden på stiftelsens fastigheter. Vid beräkning av direktavkastning på samma sätt som för börsbolagen (det vill säga med tillämpning av marknadsvärde på fastigheterna) ökar stiftelsens egna kapital med 4,25 miljarder kronor, vilket ger en direktavkastning om enbart 0,9 procent, det vill säga långt under börsbolagen och i paritet med den sparränta om 0,85 procent som nämndes i inslaget. Att SVT i inslaget angav att stiftelsen skulle ha en direktavkastning som ligger över börsbolagen till och med tre gånger så hög är därmed felaktigt, liksom uppgiften i SVT:s yttrande om att stiftelsens skulle ha en direktavkastning på 14,5 procent. TILLÄGGSYTTRANDE FRÅN PROGRAMFÖRETAGET SVT anför bland annat följande. Redaktionen bedömde att det fanns stor relevans att undersöka lönsamheten för svenska studentbostadsbolag. Detta med anledning av diskussionen kring höga hyror, bostadsbrist och lönsamma fastighetsbolag och att studenter är en relativt ekonomiskt utsatt samhällsgrupp med låga inkomster. Anmälaren anför att det finns olika sätt att beräkna vinstmåttet direktavkastning. SVT delar anmälarens bedömning. SVT vill dock upprepa att anmälaren fokuserat på begreppet direktavkastning, ett begrepp som SVT inte använt sig av i sin granskning. SVT har utgått från nyckeltalet avkastning på eget kapital. Det är och har varit ett av de vanligaste sätten att mäta lönsamhet för enskilda företag och för branscher. Till exempel sammanställer en svensk ekonomitidskrift årligen en lista över Sveriges lönsammaste företag där vinstmåttet avkastning på eget kapital används. Med tanke på den breda publik SVT har är det viktigt att också jämförelser görs på ett sätt så många kan relatera till dem även utanför finanssektorn. Vinstmåttet visar hur mycket ett bolags ägare årligen tjänar på de pengar som satsats eller investerats i bolaget. Måttet är viktigt för att exempelvis kunna avgöra var man vill placera sina pengar. Förenklat räknas måttet ut genom att dividera årets vinst före skatt med bolagets egna kapital. Det egna kapitalet består av ägarnas insatta kapital, samlade vinster som inte tagits ut ur bolaget och pengar sparade i fonder som man ännu inte beskattat. Enheten är procent. Den aktuella stiftelsens avkastning på eget kapital låg på drygt 14 procent viket inte var något extremfall i undersökningen. Men det måste ändå ses som en hög avkastning jämfört med andra typer av räntor och aktieavkastningar.
6/9 KOMMENTAR FRÅN ANMÄLAREN Anmälaren har kommenterat SVT:s tilläggsyttrande och anför sammanfattningsvis följande. Vid beräkningen av lönsamhetsbegreppet avkastning på eget kapital tycks stiftelsen och SVT vara överens om beräkningen av täljaren, medan skillnaden består i att SVT verkar sakna fullständig förståelse för att nämnaren det vill säga det egna kapitalet antingen kan vara baserat på det redovisningsmässiga bokförda värdet eller baserat på det verkliga marknadsvärdet. Vid all ekonomisk analys är det självklart avkastningen på verkligt eget kapital baserat på aktuellt marknadsvärde som används för ekonomiska beslut, allt annat vore ju absurt. Att jämföra 2017 års resultat med historiska anskaffningsvärden som kan vara 10 50 år gamla är irrelevant vid en jämförelse. En sådan jämförelse kan endast vara relevant vid en jämförelse över tid för det enskilda bolaget men definitivt inte en jämförelse mellan bolag. Orsaken till att SVT:s analys och slutsats blir felaktig är att redovisningsreglerna skiljer sig åt för börsbolag och icke-noterade bolag. Ett börsbolag måste redovisa enligt regelverket IFRS och icke-noterade bolag redovisar, beroende av storlek, enligt regelverket K2 eller K3. PROGRAMFÖRETAGETS ANDRA TILLÄGGSYTTRANDE SVT anför i huvudsak följande. SVT vidhåller att beräkningarna som ligger till grund för granskningen i inslaget är korrekta och relevanta i sammanhanget och delar inte anmälarens syn på granskningen. Redaktionen har kontaktat en opartisk utomstående expert och bett denne kommentera granskningen och anmälarens kritik. Experten är en av Sveriges mest erfarna och respekterade aktieanalytiker och har stor erfarenhet av att bedöma vinstmått och avkastning. Enligt experten är SVT:s användning av vinstmått och nyckeltal när det gäller granskningen av studentbostadsbolagen och den aktuella stiftelsen relevant. Eftersom bolagen inte kan anses ha som affärsidé att kortsiktigt köpa och sälja fastigheter utan snarare har som syfte att långsiktigt kunna hyra ut mindre lägenheter med rimlig hyra åt studenter är det högst rimligt att använda sig av nyckeltalet avkastning på eget kapital beräknat utifrån bolagens egna balansräkningar. Balansräkningar där företagen redovisar sina fastigheter till bokfört värde. När det gäller formuleringen i inslaget där studentbostadsbolagens avkastning jämförs med de börsnoterade fastighetsbolagen var det enligt experten en relevant jämförelse. Enligt experten är det korrekt att många börsbolag använder
7/9 sig av redovisningsmetoden IFRS vid marknadsvärdering av fastigheter. Men den invändningen är irrelevant. Om man justerar för detta och beräknar avkastningen på eget kapital utifrån fastigheternas bokförda värde, det vill säga på samma sätt som de onoterade studentbostadsbolagen redovisar, är den genomsnittliga avkastningen på eget kapital i dagsläget för många av de börsnoterade fastighetsbolagen drygt tio procent. Det vill säga betydligt lägre än vad den genomsnittliga avkastningen är för de bolag som ingick i SVT:s granskning var. Och även lägre än avkastningen för den bostadsstiftelse anmälaren företräder. Det betyder att studentbostadsbolag har en hög lönsamhet jämfört med börsnoterade fastighetsbolag oberoende av hur man räknar. Enligt redaktionen kan det även tilläggas att anmälarens uppgift om att de börsnoterade fastighetsbolagen enbart redovisar enligt IFRS och de onoterade enligt K3 inte stämmer vid en genomgång. Ett undantag är till exempel ett stort börsnoterat fastighetsbolag som redovisar sina fastigheter även till bokfört värde i det egna kapitalet. När detta bolag räknar ut sin egen avkastning på eget kapital utifrån bokfört värde hamnar de på en avkastning på 13 procent. Det vill säga väldigt bra. Och i samma storleksordning som den aktuella bostadsstiftelsen. SVT har till sin anmälan bifogat en bilaga där ovan nämnda expert närmare redogör för sina resonemang. KOMMENTAR FRÅN ANMÄLAREN Anmälaren har kommenterat SVT:s andra tilläggsyttrande. Anmälaren anser att expertens uttalanden inte förändrar bedömningen att inslaget var osakligt och anför sammanfattningsvis följande. Det finns inget som säger att täljaren (resultatet) behöver justeras med värdeförändringar bara för att nämnaren (kapitalet) justeras till marknadsvärden. Det senare görs i grunden för att marknadsvärdet är det belopp som ägaren kan få ifall denne vill sälja tillgången och investera pengarna någon annanstans. Bakgrunden till inslaget var höga hyror och i reportaget fick man intrycket att den aktuella bostadsstiftelsen har ovanligt höga vinster vilket rimligen tolkades som att det var möjligt att sänka hyrorna. Om resultatet justeras utifrån värdeförändringar försvinner dock denna koppling, eftersom företaget inte kan sänka hyror med hänvisning till orealiserade värdehöjningar. Ett resultat som inkluderar värdeförändringar är alltså irrelevant i sammanhanget. Det bokförda värdet beror i hög grad på åldersstrukturen i beståndet då inflation och stigande byggkostnader gjort att nyare hus har högre bokförda värden. Det räcker dock inte att ta hänsyn till åldern på tillgångarna. Bokförda värden beror också av vilken policy företaget använt när det gäller redovisning av underhållsinsatser. Den aktuella bostadsstiftelsen har exempelvis inte skrivit upp värdena
8/9 på äldre fastigheter trots att stiftelsen genomfört stora underhållsinsatser i det äldre beståndet. Privata företag har i regel aktiverat mer av sådana insatserna, det vill säga höjt det bokförda värdet när större renoveringar gjorts. Om man inte gör noggranna undersökningar av redovisningspolicy bör man inte använda bokförda värden som bas vid beräkning av avkastning på kapitel. Eftersom sådana undersökningar inte gjorts eller i alla fall inte redovisats bör man inte använda avkastning på eget kapital beräknat utifrån bokfört värde varken vid analys av ett enskilt företag eller vid jämförelser av företag. AKTUELL BESTÄMMELSE SVT ska utöva sändningsrätten opartiskt och sakligt samt med beaktande av att en vidsträckt yttrande- och informationsfrihet ska råda i televisionen (13 i sändningstillståndet). Kravet på saklighet innebär främst att uppgifter som är av betydelse för framställningen ska vara korrekta och att framställningen inte får vara vilseledande, till exempel genom att väsentliga uppgifter utelämnas. SVT ska före sändning av program så noggrant som omständigheterna medger kontrollera sakuppgifter i programmet (13 andra stycket i sändningstillståndet). Av betydelse för bedömningen är också bestämmelsen om att SVT ska stimulera till debatt, kommentera och belysa händelser och skeenden samt granska myndigheter, organisationer och företag som har inflytande på beslut som rör medborgarna (8 i sändningstillståndet). Dessa skyldigheter innebär enligt granskningsnämndens praxis att ett program eller inslag kan ha en kritisk infallsvinkel utan att strida mot kravet på opartiskhet. GRANSKNINGSNÄMNDENS BEDÖMNING Delar av anmälarens kritik är riktad mot argument och påståenden som SVT fört fram i sina yttranden. Granskningsnämndens bedömning begränsas till de förhållanden som skildrades i inslaget och de uppgifter som lämnades där. Inslaget handlade om lönsamheten i att äga studentbostäder samtidigt som hyror för studentlägenheter upplevs som höga. Denna utgångspunkt ligger i linje med SVT:s granskningsskyldighet. I inslaget stod en studentbostadsstiftelse som exempel på en aktör som gör bra vinster. En företrädare för den aktuella stiftelsen medverkade och uppgav bland annat att stiftelsen gör en stabil vinst som återinvesteras i underhåll och nybyggnation av bostäder. Nämnden kan inte finna att inslaget i dessa delar strider mot kravet på opartiskhet. Enligt nämndens mening blev det dock missvisande att direkt jämföra stiftelsen med börsnoterade bolag, inte minst mot bakgrund av att bland annat olika redovisningsprinciper kan påverka beräkningen av lönsamhet. Inslaget brast därför i förhållande till
9/9 kravet på saklighet. Enligt SVT:s yttrande hade de aktörer som ägde studentbostäder ändå en hög lönsamhet jämfört med börsnoterade fastighetsbolag. Bristen var därför inte så allvarlig att inslaget strider mot kravet på saklighet. Detta beslut har fattats av Dag Mattsson, Ulrika Hansson, Clas Barkman, Berivan Yildiz, Bo-Erik Gyberg och Gunnar Springfeldt efter föredragning av Gustav Aspengren. På granskningsnämndens vägnar Dag Mattsson Gustav Aspengren Originalhandlingen med namnunderskrifter förvaras hos myndigheten.