GATU- OCH FASTIGHETSKONTORET Handläggare: Staffan Lorentz Region Yttertad Markbyrån Tel: 50826081 taffan.lorentz@gfk.tockholm.e Dnr 01-411-88-53 2003-12-03 TJÄNSTEUTLÅTANDE GFN 2004-02-17 Till Gatu- och fatighetnämnden Redovining av analy av området kring Bjurätragatan i ödra Rågved, inkluive markanviningar för botäder till Abacu AB och Botaden AB. Inriktningbelut. FÖRSLAG TILL BESLUT 1. Gatu- och fatighetnämnden godkänner landkapanalyen för ödra Rågved och ger kontoret i uppdrag att påbörja utredningarbetet för förlagen genomförande (inriktningbelut) 2. Gatu- och fatighetnämnden anviar mark för botäder inom fatigheten Älvjö 1:1 till Abacu byggnad AB och ger kontoret i uppdrag att träffa avtal enligt förlag i utlåtandet. 3. Gatu- och fatighetnämnden anviar mark för botäder inom fatigheten Älvjö 1:1 till Botaden AB och ger kontoret i uppdrag att träffa avtal enligt förlag i utlåtandet. Olle Zetterberg Solveig Svedgård Gunnar Jenen SAMMANFATTNING Stadbyggnadkontoret, gatu- och fatighetkontoret och Vantör taddelförvaltning har under 2003 inventerat ödra Rågved för att hitta lämpliga plater för ny bebyggele och för att identifiera de inater om kräv i parker och gator för att lyfta boendemiljön. W:\gfk.yourvoice.e \work\2004-02-17\tjut\34.doc Bilaga 1: Bebyggele- och parkförlag. 1 (7)
En områdeanaly har utfört i enlighet med taden parkprogram. Tjänteutlåtandet redoviar förlag på åtgärder i parkmark och utbyggnadförlag för ca 500 lgh. Vidare innehåller utlåtandet markanviningar till Abacu AB och Botaden AB om 100 repektive 150 lgh. UTLÅTANDE Bakgrund Utbyggnaden av ödra Rågved tartade på 50-talet. Botadområdet betår i huvudak av malhu och punkthu väl inplacerade i terrängen med tora delar naturmark parad i anlutning till bebyggelen. Området dominera av hyrerätter i allmännyttan. Under 80-talet kompletterade området med Snöätra-enklaven om har både hyre-, och botadrätter. Bjurätragatan håller amman ödra Rågved, med karaktär av landväg och utan komplett gaturum. De många ytorna av natur-, och parkmark i området är i många fall av lägre värde på grund av britfälligt kötel och feldiponering. I närheten finn jön Magelungen och Rågved friområde amt övriga naturområden med höga värden. Tillgången till dea hindra dock av brit på fungerande gång-, och cykelförbindeler amt verkamhetområdet i Snöätragränd. Stadbyggnadkontoret, gatu- och fatighetkontoret och Vantör taddelförvaltning har under 2003 tillamman inventerat ödra Rågved för att hitta lämpliga plater för ny bebyggele och för att identifiera de inater om kräv i parker och gator för att lyfta området boendemiljö. En områdeanaly har utfört i enlighet med taden parkprogram. Peron betong Fetplat/park Centrala parktråket San Siro Magelungen Södra Rågved området läng Bjurätragatan Snöätragränd. Arrendeområde Rågved friområde 2 (7)
Områdeanaly Södra Rågved Områdeanalyen har betällt av gatu- och fatighetkontoret och utfört i amråd med tadbyggnadkontoret och Vantör taddelförvaltning. Syftet med områdeanalyen är att tärka ödra Rågved om boendemiljö genom att finna nya plater för bebyggele, kapa trivammare gaturum, identifiera och bevara värdefull naturmark amt ge yttertaden invånare tillgång till attraktiva och trygga parkmiljöer av hög kvalité. Områdeanalyen har utfört i enlighet med Stockholm parkprogram där grönytor värden och förutättningar är utgångpunkten för planering och utveckling av taden gröntruktur. Värden kan var kulturhitorika, ociala, ekologika, ekonomika och etetika. Förutättningar är trygghet, tillgänglighet, miljö och ekonomi. I en tadmiljö om ödra Rågved kall ociala värden prioritera. Tidigare belut Aktuellt tjänteutlåtande är den förta redoviningen i detta ärende. I ärkilt uttalande i gatu- och fatighetnämnden 2003-11-25 rörande ärende 39 (Dnr: 03-411-1098, 02-411-1232 och 03-411-1380) har kontoret uppdragit att redovia förutättningar för utveckling av delar av Hökarängen, Fagerjö och Rågved. Detta aver redovining av botadbebyggele, grön- och rekreationområden och tadutveckling ett i ett ammanhang, och berör tora delar av ödra Rågved. Nu redoviad områdeanaly för ödra Rågved undantar ålede området mellan Magelungen och Bjurätragatan, och berör i huvudak bebyggeleförlag i direkt anlutning till det befintliga botadområdet. Kontoret aver redovia uppdraget av 2003-11-25 under april 2004 och där redogöra för området mellan Magelungen och Bjurätragatan och de förutättningar enligt uttalandet. Inventering och analy De inventerade värdena aveende gröntruktur, ociala- och ekologika värden, landkapbild, bebyggeletruktur amt kommunikation och ervice är förutättningar för analyen. -Sammanfattning av analyen Södra Rågved kan utveckla till en mer attraktiv boendemiljö. Detta kan göra genom att man er till helheten och ampelet mellan gaturum, bebyggele och grönytor. Att ta vårtillgänglig naturmark läng gatan i anpråk för bebyggele kapar förutättningar för att förbättra gatuutrymmet amtidigt om befintlig infratruktur utnyttja. Bjurätragatan bör utveckla till en botadgata med varierad bebyggele och ett mer amlat intryck. Bjurätragatan bygg nu om för att bli en bugata varför fler männikor kommer att uppehålla ig i gaturummet. 3 (7)
Gatan bredd bör minka till förmån för en bredare gångbana med trädplantering och för att minka gatan intryck av landväg. Bjurätragatan om botadgata med kanttenparkering blir naturlig att använda för de boende läng gatan och ett trevligt tråk i taddelen. Målättningen bör vara en förbättring även för dem om bor i området idag. Ny bebyggele placera utmed Bjurätragatan för att kapa en ammanhållen tadbild utmed gatan och för att använda outnyttjad mark av lågt värde. Botäderna får ett högt värde i form av närhet till både kommunikationer och natur. De nya botäderna kall ge området invånare möjligheter till boendekarriär inom ödra Rågved. Natur- och rekreationvärdet i mark om förelå för bebyggele är låg efterom den ligger nära vägen och är relativt brant. Att bygga i kanten på denna mark kan förbättra rekreationvärdena om bebyggele och gångvägar anpaa mot naturmarken. Grönytekompenation ker genom att det centrala parktråket tärk och utveckla till området tadpark, amtidigt om parkområdena vid Peron Betong och San Siro ge tatu om kvarterparker, amtliga med höjd kötelnivå för att tärka natur och rekreationvärdena. Attraktiviteter i anlagd parkmiljö koncentrera till dea parker. Ny bebyggele kall vända ut mot gator och gångtråk för att öka tryggheten läng dea tråk. Etappvi upprutning av parker och gaturum förelå finaniera med exploateringmedel inom ramen för kommande botadexploateringar. De nu, för markanvining förelagna, botadprojekten kan dock inte enamma bära kotnaden för amtliga upprutningförlag. En prioritering och etappvi upprutning är nödvändig, e tidplan nedan. Bebyggele-, och parkförlagen, e bilaga 1, omfattar ca 500 lägenheter, främt utmed Bjurätragatan amt upprutningar av ett flertal park-, och gatumiljöer i området. Markanviningar -Lägenhetfördelning idag mm I Rågved bor knappt tiotuen peroner. (USK 2003-12-03, aver områdefakta per 2002-12-31.) I Södra Rågved bor ca 4500 peroner. Allmännyttan äger 66% av flerfamiljhuen, övriga hyrerätter utgör 25% och botadrättföreningar utgör 9%. I området finn inga måhu. Andelen två-, till fyrarumlägenheter utgör 76%. I taddelen har PEAB under 2002/2003 uppfört ett punkthu i kv. Dörrhaken med ca 55 botadrätter. Stockholmhem kommer 2004/2005 påbörja byggnation av ca 110 hyrerätter varav 25 i radhu i kv. Bäverdalen. I ödra Rågved har under de tre enate åren inget område markanviat. - Förlag till markanvining Kontoret förelår att Abacu AB markanvia 100 lägenheter i två etapper om 50 lgh + 50 lgh för etappvi utbyggnad inom område 1 e bilaga, amt att Botaden AB markanvia totalt 150 lgh inom områdena 3 och 4 e bilaga. 4 (7)
Abacu AB grundade 1942 och har om pecialitet att förvärva och inreda vindvåningar, men arbetar även med nybyggnation och har bl.a. uppfört ett antal måhuprojekt på entreprenad åt SMÅA mm. Bolaget har ännu inte tagit tällning till om de aver upplåta botäderna med ägande-, hyre- eller botadrätt. Botaden AB äger och förvaltar lägenheter och lokaler i Vetlanda, Näjö, Ekjö, Falköping, Tibro och Hjo. De innehar ca 400 lägenheter och 15 000 m² lokaler. Från den 1 jan 2001 har Botaden AB & Ikano Real Etate förvärvat 33 fatigheter i Jönköping, Skövde och Trollhättan. Bolaget aver upplåta botäderna med hyrerätt. Markanviningarna ker enligt de principer om gatu- och fatighetnämnden angivit i itt belut om taden markanviningpolicy. Markanviningarna gäller under två år från gatu- och fatighetnämnden belut. Abacu AB har fått markanvining under 2002 och 2003 för totalt 90 lägenheter i Abrahamberg och Vinta. Botaden AB har inte tidigare fått någon markanvining. Konekvener -ekonomika Intäkterna i projektet utgör av kapitalierad tomträttavgäld alternativt köpekilling för botäderna byggrätter. Storleken på intäkterna är idag oklara då byggrätterna upplåteleform och omfattning inte är klara. Utgifterna enligt analyen aver bl.a. gatu- och parkupprutning om ca 18 mnkr om förelå belata utbyggnadprojekten. Kotnaderna är beroende på omfattningen av upprutningen och de tidmäiga prioritering. Kontoret aver återkomma till nämnden med närmre redovining av exploateringekonomin då projekten förutättningar ytterligare klarlagt. All ekonomik rik aveende byggherren del av projekteringen åvilar byggherrarna. Även taden har rik för förgäveprojektering, vilken vi jälva tår för. -miljö I områdeanalyen för ödra Rågved har de met värdefulla delarna av området identifierat och värderat ur både ocial- och naturvärdeynpunkt. Föreliggande utbyggnadförlag ligger på mark om värderat lågt i dea aveenden. Områdeanalyen förlag till utbyggnad och åtgärder i parkoch naturmark yftar till att förbättra boendemiljön i ödra Rågved. -måluppfyllele Områdeanalyen med de förelagna botadprojekt överentämmer med kontoret verkamhetplan att intenifiera arbetet med markanviningar, amt verka för att öka botadbyggandet i Stockholm. -näringliv och jobb i regionen Kontoret bedömer att förlagen har en vi poitiv påverkan på näringlivet genom de arbettillfällen om kapa under utbyggnadtiden. 5 (7)
-kompenation för ianpråktagen grönyta De förelagna åtgärderna i park-, och naturmark yftar till att förbättra boendemiljön i ödra Rågved och utgör kompenation för den grönmark om ta i anpråk för bebyggele. -tillgänglighet Tillgängligheten i området måte e över, både aveende utbyggnadförlag och i de park-, och naturområden om ruta. De tora höjdkillnaderna inom området gör att detta behöver tudera ärkilt under planarbetet programkede. Genomförande och tidplan -Botäder Botadprojekten utformning kommer att tudera noggrannare i programkedet och redovia för nämnden under repektive programamråd. Botadprojekten har en preliminär och överiktlig tidplan. Kontoret bedömer att arbetet med detaljplanerna kommer att pågå i ca två år. Mot bakgrund av detta planerar bolagen ina byggtarter till tidigat år 2006 med förta inflytt till år 2006/2007. Abacu aver etappindela itt projekt i delar om ca 50 lgh och byggtarta etapp två när etapp ett är färdigtälld. Näta beluttillfälle för gatu- och fatighetnämnden för botadprojekten infaller vid repektive programremi, tidigat tredje kvartalet 2004. I amband med att överenkommele om exploatering träffa med bolagen, ka gatu- och fatighetnämnden fatta genomförandebelut, preliminärt tidigat förta kvartalet 2006. -Parkupprutning Kontoret förelår att upprutningförlag A, C och D; (centrala taddelparken, Bjurätragatan och Peron betong) prioritera. Centrala parken och Peron Betong är en väentlig del av upprutningen av området. Bjurätragatan bör bygga om i in hela längd i tidmäigt amband med utbyggnaden av repektive anlutande botadprojekt om nu förelå för markanvining, för att kapa ett ammanhållet gaturum, med hufaader, parkering, gångbana och trädplanteringar. Kontoret förelår vidare att dea upprutningar ekonomikt belatar de nu för markanvining förelagna botadprojekten. Upprutningförlag B (taddelparken förlängning) förelå ke då det intilliggande botadförlaget förverkliga, punkthuet och de terraerade huen närmat parken. Botäderna och parken bör ampela och bygga ut i ett ammanhang. 6 (7)
Lägt ner i prioritering förelå åtgärderna i upprutningförlag E. Detta bör inte anlägga förrän botäderna i de närhet, (kv. Bäverdalen) är färdigtällda. Vidare förelår kontoret att upprutningförlag F; gångtråk mot Magelungen avvaktar belut i ärende rörande det tidigare nämnda ärkilda uttalandet i gatu- och fatighetnämnden 2003-11-25 rörande ärende 39 (Dnr: 03-411-1098, 02-411-1232 och 03-411-1380). Detamma gäller för upprutningförlag G; Rågved friområde, om även detta bör behandla i ovantående ammanhang. Kontoret förelår att ett program för parkupprutningen upprätta i enlighet med detta tjänteutlåtande. Samråd och information till andra förvaltningar Kontoret har utfört områdeanalyen i amarbete med tadbyggnadkontoret och Vantör taddelförvaltning. Dea är poitiva till förlagen. Staddelförvaltningen har prioriterat inater om upprutning av parker inom Staddelförnyelen. Planbetällning. Den av kontoret förelagna exploateringen täller krav på nya detaljplaner. Byggherrarna betäller ny detaljplan ho tadbyggnadkontoret. Kontoret förlag/ynpunkter Kontoren aner att de förelagna botadprojekten och upprutningförlagen i park- och naturmark har goda förutättningar att ge ett välbehövligt tillkott av botäder i ett äldre byggnadbetånd amtidigt om det ger möjligheter att kapa vackra gaturum och parker. Kontoren aner att genomförande av föreliggande förlag gör ödra Rågved till en bättre boendemiljö. Mot redoviad bakgrund förelår kontoret att gatu- och fatighetnämnden ger kontoret i uppdrag att träffa markanviningavtal och påbörja utredningarbetet för förlagen genomförande. SLUT 7 (7)