BESLUT DEN 14 JUNI 2018 DNR 13/18 SIDA 1 AV 10 Anmälare NN och YY Ombud för NN: YY Motpart Mäklaren Saken Skadestånd BESLUT NN och YY har inte rätt till ersättning. YRKANDEN M.M. NN och YY har, som de får förstås, yrkat att Mäklaren ska betala 20 000 kr. Mäklaren har bestridit yrkandet. BAKGRUND Genom köpekontrakt den 29 november 2017 förvärvade NN och YY ( NN-YY ) en fastighet i XX. Affären förmedlades av Mäklaren. GRUNDER Postadress E-post m.m. FRN E-post: frn@frn.se Box 67 Tel: 08-120 189 30, vardagar 10-12 125 22 Älvsjö www.frn.se
Sida 2 av 10 NN-YY Mäklaren har genom felaktig information åsamkat dem ekonomisk skada. Skadans belopp kan uppskattas till omkring 15 000-20 000 kr. Vid kontraktsskrivningen den 29 november 2017 diskuterades överlåtelsedagar och praktiska detaljer såsom lagfarter. De tog upp frågan om ROT-avdrag då de hade för avsikt att göra en utbyggnad under 2018. Utbyggnaden medför att de kommer nyttja maximalt ROT-belopp för 2018, varför de ville göra så mycket som möjligt av arbetet under 2017. De åtgärder som planerades var installation av luftvärmepump samt behandling av golv i vardagsrum. Tillträdesdagen, det vill säga när köpebrevet undertecknades, var planerad till den 22 december, vilket också blev det faktiska datumet för överlåtelsen. Vid kontraktsskrivningen 29 november tog de som nämnts upp frågan om ROT-avdrag, men Mäklaren menade att det är den lagfarne ägaren som har rätt till ROT-avdrag och att lagfarten sannolikt inte skulle hinna registreras på dem under 2017. Med den informationen ansåg de att det inte var någon mening att boka in hantverkare till den 27-29 december. Av en slump kontrollerade de saken på Skatteverkets hemsida den 25 december. Detta efter att en kunnig släkting hade hävdat att Mäklaren hade fel. Enligt Skatteverket behöver lagfarten inte vara registrerad, utan det är datumet för köpebrevet som styr rätten till ROT-avdrag. Då detta blev känt för dem först den 25 december var det för sent att hinna få en hantverkare till 27-29 december. Mäklaren har bemött deras kritik via telefon den 27 december och beklagat det inträffade. Hon ansåg dock att hon inte hade något ansvar i detta, möjligen att hon hade agerat otydligt och oaktsamt. Mäklaren använde också det anmärkningsvärda argumentet att de borde ha kontrollerat hennes fakta, detta eftersom hon gjort ett allvarligt fel tidigare i processen. Det felet ledde dock inte till någon skada för dem. Hon antydde också att de behövde kontrollera alla fakta hon lämnade. Det allvarliga felet tidigare i processen, som inte ledde till skada, var följande. Vid besiktningen framkom fukt i grunden. Enligt köpekontraktet fanns besiktningsklausul med fem dagars hävningsrätt från besiktningen. Besiktningen utfördes den 4 december och Anticimex rekommenderade då en utökad utredning av fukten. I mejl begärde de då att Mäklaren skulle ombesörja att förlänga de fem dagarnas hävningsrätt (tidsfristen) till dess frågan hade avklarats. Mäklaren svarade att de självklart fick förlängd tidsfrist. De begärde då att detta skulle göras skriftligt, ef-
Sida 3 av 10 tersom ett mejl från en mäklare inte kan ändra villkoren i ett kontrakt mellan köpare och säljare. Mäklaren svarade med att upprepa med att de fick förlängd tidsfrist. Det var först i det tredje mejlet när de påtalade att de kollat med en jurist att en mäklare inte kan ändra villkoren i kontraktet, som hon mycket anmärkningsvärt bad dem som köpare att upprätta detta tillägg till kontraktet. Det som ovan beskrivits anser de är ett tydligt bevis för att Mäklaren inte följt god fastighetsmäklarsed och därmed åsamkat dem ekonomisk skada samt utsatt dem för en orimligt stor risk. Mäklaren Hon beklagar den uppkomna situationen önskar att situationen och NN-YY:s uppfattning hade varit en annan. Som registrerad fastighetsmäklare sedan 2009 strävar hon alltid efter att bli bättre och en viktig aspekt i detta att kontinuerligt utvärdera genomförda uppdrag. Så har hon även gjort i detta fall. Men med detta sagt så ser hon ingen annan möjlighet än att till fullo bestrida kravet. NN-YY anför att hon har åsamkat dem ekonomisk skada genom att lämna felaktig information i samband med kontraktsskrivning den 29 november 2017. Detta stämmer inte. Vid kontraktsskrivningen var köpare, säljare och hon närvarande. Efter genomförd kontraktsskrivning startade en generell diskussion mellan de tre parterna angående reglerna för ROT. Olika uppfattningar diskuterades, och hon nämnde vid tillfället att jag vill minnas att mina föräldrar hade motsvarande situation för ett antal år sedan och att det hade blivit lite problem för dem med den korta tillgängliga tiden inför årsskiftet. Hon genomförde absolut ingen rådgivning och uttryckte heller aldrig att jag vet att. NN-YY ställde heller inte frågan är du säker?. Det var en allmän diskussion. Säljaren som också var närvarande har samma uppfattning som hon i detta fall, vilket denne har uttryckt tydligt. Hon kan bara beklaga att NN-YY säger sig ha uppfattat något annat. Hon har ingen skyldighet att vara expert på ROT-avdrag. Detta är något man bör konsultera Skatteverket om. Hon har dock ett tydligt ansvar för att fastighetsförsäljningen/köpet genomförs på ett riktigt sätt. Detta är uppfyllt till fullo. Hon är förvånad över att NN-YY inte lade ner större ansträngning på att säkerställa förutsättningarna för ROT-avdrag innan köpet, om det var så viktigt som de påstår. I sammanhanget vill hon även nämna att en av köparna är revisor vid PWC och att denne dessutom har en syster som arbetar på Skatteverket med fastighetsfrågor. Ytterligare en omständighet som gör att hon har svårt att ta till sig NN-YY:s beskriv-
Sida 4 av 10 ning är att de rimligen inte skulle ha kunnat få tag i hantverkare som under mellandagarna den 27-29 december skulle kunna genomföra arbete som betingar ett ROT-avdrag på 15-20 000 kr. NN-YY anför vidare att hon inte har följt god fastighetsmäklarsed och utsatt dem för en orimligt stor risk i samband med en eventuell förlängning av hävningsrätten i besiktningsklausulen. Detta stämmer inte. Besiktningsklausulen är snarast utformad på ett ovanligt förmånligt sätt för NN-YY; de hade av olika skäl lång tid på sig att besiktiga och det enda de behövde göra var att begära återgång fem dagar efter besiktningen. Hon hade vid tillfället tät kontakt med säljaren och då NN-YY förde på tal att eventuellt förlänga tidsfristen visste hon redan att säljaren skulle bevilja detta. Det framkom dock tidigt i processen att det inte var nödvändigt och kontraktsskrivningen genomfördes enligt plan på utsatt datum. Om en förlängning hade varit nödvändig hade självklart ett tillägg till kontraktet utformats skriftligen, med henne som ansvarig för innehåll och form. Hon hade inte låtit köpare eller säljare utforma detta själva. Att NN-YY tar upp denna situation framstår mer som en efterhandskonstruktion för att försöka styrka sitt i övrigt orimliga krav. NN-YY har även tagit upp att de inte har fått svar på sitt krav. Detta stämmer inte. Hon har haft kontakt med dem direkt efter den 27 december då de upptäckte att de hade kunnat få ROT-avdrag. Rimligt till genomförande eller inte. Hon har meddelat att hon beklagar deras uppfattning, men hon har också avvisat deras krav. Hon har också informerat dem om deras möjlighet att anmäla henne om deras krav kvarstår. Hon har i sammanhanget också meddelat att hon skulle vara bortrest från den 27 december. Att NN-YY därefter skickade ett mejl den 28 december med begäran om ett skriftligt svar på frågor de redan har avhandlat finner hon tråkigt. NN-YY har genmält: Det är med stor förvåning och bestörtning de tagit del av den inlaga Mäklaren inlämnat till FRN. I inlagan finns direkta osanningar. Det är oerhört tråkigt att en registrerad fastighetsmäklare far med osanning, det anser de ligger långt utanför god affärssed. Gällande frågan om ROT-avdrag kommer återigen Mäklaren med oriktiga uppgifter. Dessa kan de dock inte bevisa skriftligen. Diskussionen om ROT-drag fördes i samband med kontraktsskrivningen. Om det skedde innan eller efter det direkta undertecknandet av kontraktet har de inget minne av. Om Mäklaren är helt säker på att det skedde efter underskriften, säger de inte emot henne. Men med tanke på lögner som beskrivs nedan anser de att hennes trovärdighet är svag. De anser dock att det är ointressant om det skedde före eller efter själva undertecknandet.
Sida 5 av 10 Mäklarens uppdrag torde inte avslutas vid kontraktsskrivning utan vid undertecknandet av köpebrevet. Därför finner de det oväsentligt om det skedde innan eller efter undertecknandet v köpekontraktet. Oavsett vilket är det ställt utom allt tvivel att Mäklarens agerande har lett till ekonomisk skada. Förfarandet var sådant, precis som Mäklaren uppger, att en diskussion om ROTavdrag fördes. När de såg att överlåtelsedagen satts till den 22 december 2017 sa de att det var bra, för då skulle de ha möjlighet till ROT-åtgärder för år 2017. Om de sade dessa ord vid genomläsningen av kontraktet eller efter undertecknandet har de alltså inget exakt minne av. Dock skedde det i samband med undertecknandet. Mäklaren sa då att de tyvärr inte kunde nyttja ROT-avdraget för år 2017 då de inte innehade någon lagfart på fastigheten, vilket alltså var en felaktig information. De påpekade sin svaga kunskap inom området och att de trodde det var köpebrevet som styrde, inte registreringstidpunkten i fastighetsregistret. Mäklaren berättade då att så inte var fallet. De hade ingen som helst anledning att ifrågasätta hennes kunskap, då deras kunskap inom området var svag. Av detta skäl ställde de heller inte frågan är du säker?, vilket Mäklaren anser att de borde gjort. Att Mäklaren försöker stärka sin argumentation med NN:s och hans systers professioner anser de som anmärkningsvärt. Som revisor krävs sällan kunskap om ROT, och om det krävs konsulteras skattejurister inom firman. Att Mäklaren ens tar upp NN:s profession i en affär de genomfört som privatpersoner känns märkligt och osakligt. Mäklaren skriver också att en generell diskussion mellan de tre parterna fördes angående ROT-avdrag. Som de uppfattade situationen deltog inte säljaren i diskussionen. Mäklaren hävdar vidare att hennes version om vad som sades vid mötet kan styrkas av säljaren. De anser Mäklaren bör begära in en vittnesattest från säljaren som styrker hennes påståenden. Av vittnesattesten bör framgå att säljaren styrker samtliga Mäklarens påståenden i frågan om ROT-avdrag, alternativt vilka påståenden säljaren han inte kan styrka. Efter telefonsamtalet med Mäklaren den 27 december 2017 inhämtade de ytterligare information om ROT-avdrag. Genom denna information faller Mäklarens påstående om att hantverkare den 27-29 december inte är möjligt. Genom förskottsbetalning i december 2017 kan ROT-arbete utföras under januari 2018 enligt Skatteverkets övergångsregler. Denna information var inte känd för dem vid telefonsamtalet. Tyvärr var det inte möjligt att få tillgång till likvida medel för förskottsbetalning då deras tillgångar till största delen är placerade i aktier. Att realisera
Sida 6 av 10 värdepapper tar oftast ett antal dagar och årets sista bankdag var den 29 december 2017, vilket normalt hade krävt en bankgirobetalning kvällen före. Avseende frågan om den risk fastighetsmäklare Mäklaren utsatt dem för, far hon med osanning i två frågor. Dessa kan styrkas med skriftlig dokumentation. Mäklaren anser att besiktningsklausulen är utformad på ett ovanligt förmånligt sätt för köparen. Den besiktningsklausul som infördes gav köparen möjlighet till besiktning av fastigheten, utförd av en särskild besiktningsman. Anticimex i X-köping (närmaste kontor) kontaktades och den tidigast tillgängliga tiden för besiktning bokades, vilket blev den 4 december 2017. Detta anser de inte vara ovanligt förmånligt utan mer en standardklausul att köparen ska ha möjlighet till besiktning. Därefter kommer Mäklaren med sin första direkta osanning. Hon menar att det inte var nödvändigt med förlängning av fristen och att kontraktsskrivning kunde ske på utsatt datum. Detta är direkt felaktigt. Kontraktsskrivningen skedde den 29 november 2017 och besiktningen skedde den 4 december 2017. Alltså påverkade inte besiktningen kontraktsskrivningen då denna skedde före. Nästa osanning som Mäklaren inkommer med är allvarlig. Hon menar att om en förlängning behövt ske, hade hon självklart utformat detta i kontraktet skriftligen. De finner det allvarligt att Mäklaren inkommer med medvetet felaktiga uppgifter till FRN. Slutligen tar Mäklaren upp frågan att de fått svar på sitt krav. Detta är direkt felaktigt, då de inte riktade några monetära krav vid telefonsamtalet. Mäklaren får gärna återkomma med vilka monetära kvar de riktade i telefonsamtalet. Enligt FRN ska de rikta sitt monetära krav till mäklaren innan anmälan kan göras. Detta krav riktades formellt i mejl den 28 december 2017. I det telefonsamtal som Mäklaren refererar till den 27 december 2017 formulerade de alltså aldrig något specifikt ersättningskrav. För att FRN ska ta upp ärendet ansåg de det nödvändigt att ha framställt sina krav skriftligt till mäklaren. I detta mejl bad de även Mäklaren att bemöta deras krav, vilket hon inte gjorde. Att inte bemöta kraven skriftligt via mejl, när motparten så begär, torde inte var god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har genmält: Hon vill än en gång beklaga att hon och NN-YY uppenbarligen har väldigt skilda uppfattningar avseende vad som har sagts, och med vilken innebörd, samt vad som är ersättningsgrundande.
Sida 7 av 10 Huvudfrågan i detta ärende, som hon uppfattar det, torde vara om NN-YY har rätt till ersättning utifrån att hon - har åsamkat dem ekonomisk skada genom att lämna felaktig information i samband med kontraktsskrivning den 29 november 2017 avseende ROT-avdrag, - att hon inte har följt god fastighetsmäklarsed och utsatt NN-YY för en orimligt stor risk i samband med en eventuell förlängning av hävningsrätten, samt - att hon inte följt god fastighetsmäklarsed då NN-YY inte fått svar på sitt krav. Avseende ovanstående punkter vill hon än en gång hänvisa till tidigare inlaga. Angående när, och på vilket sätt, diskussionen avseende ROT-avdrag fördes bifogar hon ett skriftligt vittnesmål från säljaren MM. Detta visar tydligt att diskussionen genomfördes efter kontraktsskrivning, men också på vilket sätt. Angående NN-YY:s uppfattning att de inte fått svar på sitt krav, så kvarstår hennes tidigare redovisade uppfattning att de har fått svar. Redan vid telefonsamtalet den 27 december var det tydligt att NN förväntade sig ersättning. Hon avvisade detta och beklagade situationen, men gav honom tre olika kontakter till lokala hantverkare som kanske skulle kunna hjälpa honom med kort varsel. Avslutningsvis så anser NN-YY att det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte besvara skriftligt i mejl. Hon avvisar detta bestämt. Detta torde inte rymmas inom begreppet god fastighetsmäklarsed. NN-YY har fått besked på sitt krav och att det står dem fritt att anmäla henne om deras krav kvarstår. Hon har till fullo upprätthållit kraven som mäklare avseende opartiskhet. Processen är korrekt genomförd med alla avtal och besiktningsklausulen var för synnerligen förmånligt utformad för NN-YY. NN-YY har genmält: De beklagar också givetvis den uppkomna situationen och det faktum att Mäklaren agerar allt annat än seriöst i detta ärende. Den registrerade fastighetsmäklaren Mäklaren lämnar medvetet oriktiga uppgifter till FRN, vilket de bevisat. I sin inlaga kommenterar hon inte den bevisade lögnen, vilket inte kan tolkas på annat sätt än att hon medger den. De anser att det är allvarligt att som mäklare lämna oriktiga uppgifter till FRN.
Sida 8 av 10 En fastighetsmäklares uppdrag är inte slutfört när kontraktet är underskrivet, utan mäklaren har ett ansvar ända tills överlåtelsen har skett. Den information som mäklaren lämnar i samband med sitt uppdrag anser de att mäklaren är ansvarig för. Det anges till och med i 16 fastighetsmäklarlagen att mäklaren ska "ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen." De anser inte att information om ROT-avdrag är hänförligt till detta, dock anser de att den information som Mäklaren frivilligt lämnade och ansåg sig vara säker på inryms i den rådgivning som lagstiftaren torde mena inryms i detta begrepp. Dessutom anser de att det tillhör god affärssed att ta ansvar för felaktig rådgivning. Mäklaren har inhämtat MM:s skriftliga vittnesmål (vittnesattesten refereras nedan, nämndens anmärkning). Detta varken bekräftar eller dementerar något. MM uppger att "olika uppfattningar diskuterades". MM verifierar inte på något sätt att Mäklaren inte lämnat den felaktiga rådgivningen. Mäklaren hänvisar återigen till att hon följt god sed och besvarat deras krav. Det är anmärkningsvärt att bemöta krav på "en förväntan", dessutom dagen innan kravet ställdes. Sammanfattningsvis anser de att Mäklaren agerat allt annat än seriöst i detta ärende. Detta genom dessa punkter: Att mäklaren anser sig genom e-mejl kunna ändra villkor i underskrivna köpekontrakt. Att mäklaren ber köparen att själv upprätta tilläggsavtal enligt jordabalken. Att mäklaren lämnar information som leder till skada för köpare. Att mäklaren inte bemöter köparens ekonomiska krav. Att mäklaren lämnar oriktiga uppgifter till FRN. UTREDNINGEN Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat en mejlkorrespondens mellan parterna samt en vittnesattest från säljaren med följande innehåll. För det första så tycker jag detta är mycket beklagligt, man tror nästan inte att det är sant.
Sida 9 av 10 I min värld tycker jag att det är upp till var och ens ansvar att ta reda på vilka regler som gäller. Under vårt eftersnack vid sittning av husköpet [ ] kom frågan upp om när man kan börja söka rotavdrag. Ingen vid bordet hade något konkret svar på frågan, men en hel del förslag uppkom men ingen hade något exakt svar vad som gällde. Men alla var nöjda och glada när husköpet var klart. NÄMNDENS BEDÖMNING Allmänt om skadestånd För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att han eller hon uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad regel i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan. Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat aktsamt. Orsakssambandet ska också vara adekvat. Det betyder att skadan ska vara en någorlunda typisk och förutsebar följd av åsidosättandet. Det är normalt den skadelidande som har bevisbördan för samtliga dessa omständigheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Vad gäller orsakssambandet behöver detta inte alltid vara fullt styrkt utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas. Förlängning av besiktningsvillkoret m.m. NN-YY har inte påstått att de led någon ekonomisk skada på grund av Mäklarens hantering av förlängningen av besiktningsvillkoret eller på grund av påstått uteblivet svar på deras ersättningsanspråk. Nämnden, som endast prövar ekonomiska anspråk, har därmed ingen anledning att pröva dessa frågor. ROT-avdraget En mäklare är inte skyldig att ge skatterättslig rådgivning utan kan avböja att ge besked i sådana frågor, jfr prop. 1983/84:16 s. 37 och SOU 2008:6 s. 124. Om mäklaren väljer att ge sådan rådgivning, ansvarar mäklaren dock för att beskeden är korrekta.
Sida 10 av 10 NN-YY har påstått att Mäklaren felaktigt uppgav att ROT-avdrag endast kunde göras av den lagfarne ägaren, att de agerade i enlighet med det beskedet och att det orsakade dem en ekonomisk skada. Mäklaren har förnekat att hon uttryckte sig på det sättet och gjort gällande att det endast fördes en allmän diskussion om reglerna för ROT-avdrag. Som angetts ovan är det den skadelidande som har bevisbördan för ett påstående om att mäklaren har agerat oaktsamt. Mot Mäklarens förnekande har NN-YY inte styrkt sitt påstående om den rådgivning som de anser att Mäklaren lämnade. Deras yrkande kan därför inte bifallas. På nämndens vägnar: Magnus Melin INFORMATION I beslutet har deltagit: jur kand Magnus Melin, ordf, Ulf Stenberg, Villaägarnas Riksförbund, Maria Wiezell, Sveriges Konsumenter, Cecilia Collin, Konsumentvägledarnas förening, Björn Willborg, fastighetsmäklare, Per Isberg, fastighetsmäklare och Guy Wallster, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt. Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsättningar som anges i 17 i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.