2016 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Drottninggatan 71
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Drottninggatan 71 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2015 och 2044. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Föreningens lån amorteras för närvarande med 24 000 kr/år. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna sänks med 5% från och med 2017-03-01. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1999-09-20. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1999-09-22 och nuvarande stadgar registrerades 2015-06-15 hos Bolagsverket. Styrelsen Carl Jakob Saalman Karl Stefan Andersson Leif Inge Holmblad Jeanette Kliger Robin Nilsson Marie Katrin Berglund Karin Kristina Nordin Ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Karl Stefan Andersson, Marie Katrin Berglund, Leif Inge Holmblad, Jeanette Kliger, Robin Nilsson, Karin Kristina Nordin och Carl Jakob Saalman. Sida 1 av 13
Styrelsen har under året avhållit 12 protokollförda sammanträden. Revisor Rävisor AB Ordinarie Extern Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2016-05-23. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte INOM VALLGRAVEN 2:3 Göteborg Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1854 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 2009. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 1 163 m², varav 968 m² utgör lägenhetsyta och 195 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 13 lägenheter och 2 lokaler med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 6 5 1 1 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Frisör/barberare 66 m² 2018-03-31 Spa, hälsa 129 m² 2018-08-31 Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Gemensamhetsutrymmen Cykelförråd Soprum Innergård Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2015 och sträcker sig fram till 2044. Sida 2 av 13
Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Värmeväxlare/styranläggning 2016 Byte av fjärrvärmeanläggning VVC-pump 2016 Byte pump för varmvatten Spolning av stammar 2016 Underhållsspolning Radiatorventiler 2016 In balansering värmesystem OVK besiktning 2016 Injustering/rensning ventilation Planerat underhåll År Kommentar VS-pump 2017 Byte pump för värmesystem Butiksdel av Spa 2017 Renovering golv och väggar Yttre entréport 2017-2019 Slipa/måla/klotterskydd Fönster 2017-2019 Ramverk och lister, laga/måla Fasad 2017-2019 Enklare förbättringar, tvätta/måla Plåttak 2017-2021 Målning Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Juridisk rådgivning Underhåll hiss Energitjänstavtal - Drifttillsyn Leverantör SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum AB Bostadsrätterna Kone Göteborg Energi Föreningens ekonomi Föreningen registrerades för frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler fr.o.m. 2016-04-01. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2016 2015 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 379 289 402 909 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 1 092 736 1 032 615 Finansiella intäkter 879 428 Ökning av kortfristiga skulder 150 196 24 946 1 243 811 1 057 989 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 814 755 875 745 Finansiella kostnader 99 003 167 614 Ökning av kortfristiga fordringar 50 045 14 250 Minskning av långfristiga skulder 18 000 24 000 981 803 1 081 609 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 641 296 379 289 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 262 008-23 620 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Sida 3 av 13
Fördelning av intäkter och kostnader Kapitalkostnader Avskrivningar 10% 10% Reparationer 18% Årsavgifter 58% Hyror 42% Övrig drift 27% Fastighetsavgift 4% Taxebundna kostnader 21% Periodiskt underhåll 10% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 268 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Bolagsverket registrerade föreningens uppdaterade stadgar 2016-01-07. Byte av ekonomisk förvaltning från SBC till Conzignus Hem & Fastighet AB fr.o.m 2017-01-01. Teknisk förvaltning via SBC sades upp med slutdatum 2016-12-31. Byte av revisorstjänst från Moore Stephens till Rävisor AB för 2017. Energitjänstavtal för drifttillsyn via Göteborg Energi sades upp med slutdatum 2017-02-28. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 13 st Medlemslokaler: 2 st Överlåtelser under året: 0 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 4 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början:18 Tillkommande medlemmar: Avgående medlemmar:2 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut:16 Flerårsöversikt Nyckeltal 2016 2015 2014 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 656 643 656 Hyror/m² hyresrättsyta 2 313 2 091 1 969 Lån/m² bostadsrättsyta 11 405 11 424 11 448 Elkostnad/m² totalyta 8 7 137 Värmekostnad/m² totalyta 115 88 0 Vattenkostnad/m² totalyta 32 28 29 Kapitalkostnader/m² totalyta 85 144 237 Soliditet (%) 54 54 54 Resultat efter finansiella poster (tkr) 77-113 24 Nettoomsättning (tkr) 1 093 1 032 1 020 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 968 m² bostäder och 195 m² lokaler. Sida 4 av 13
Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 14 520 000 0 0 14 520 000 Fond för yttre underhåll 580 032 113 700 0 466 332 S:a bundet eget kapital 15 100 032 113 700 0 14 986 332 Fritt eget kapital Balanserat resultat -1 756 258-113 700-113 123-1 529 435 Årets resultat 77 050 77 050 113 123-113 123 S:a ansamlad förlust -1 679 208-36 650 0-1 642 558 S:a eget kapital 13 420 824 77 050 0 13 343 774 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 77 050 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -1 642 558 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -113 700 summa balanserat resultat -1 679 208 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 104 447 att i ny räkning överförs -1 574 761 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 13
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 1 092 735 1 032 435 Övriga rörelseintäkter Not 3 1 180 Summa rörelseintäkter 1 092 736 1 032 615 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-644 114-692 971 Övriga externa kostnader Not 5-170 641-182 774 Avskrivning av materiella Not 6-102 807-102 807 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -917 562-978 552 RÖRELSERESULTAT 175 174 54 063 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 879 428 Räntekostnader och liknande resultatposter -99 003-167 614 Summa finansiella poster -98 124-167 186 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 77 050-113 123 ÅRETS RESULTAT 77 050-113 123 Sida 6 av 13
Balansräkning TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 24 117 056 24 219 863 Summa materiella anläggningstillgångar 24 117 056 24 219 863 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 24 117 056 24 219 863 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 47 062 0 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 8 690 750 425 879 Förutbetalda kostnader och upplupna Not 9 16 325 16 206 intäkter Summa kortfristiga fordringar 754 137 442 085 KASSA OCH BANK SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 754 137 442 085 SUMMA TILLGÅNGAR 24 871 194 24 661 948 Sida 7 av 13
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 14 520 000 14 520 000 Fond för yttre underhåll Not 10 580 032 466 332 Summa bundet eget kapital 15 100 032 14 986 332 Fritt eget kapital Balanserat resultat -1 756 258-1 529 435 Årets resultat 77 050-113 123 Summa fritt eget kapital -1 679 208-1 642 558 SUMMA EGET KAPITAL 13 420 824 13 343 774 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 11 11 040 000 11 058 000 Summa långfristiga skulder 11 040 000 11 058 000 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not 11 24 000 0 Leverantörsskulder 106 147 56 253 Skatteskulder 90 742 92 860 Övriga skulder 127 195 0 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 14 86 286 111 061 intäkter Summa kortfristiga skulder 434 370 260 174 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 871 194 24 661 948 Sida 8 av 13
Tilläggsupplysningar Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2016 2015 Byggnader 199år 199år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015 Årsavgifter 635 193 622 839 Hyror lokaler momspliktiga 338 866 0 Hyror lokaler 112 211 407 781 Värmeintäkter 0 1 815 Avgift andrahandsuthyrning 6 458 0 Öresutjämning 7 0 1 092 735 1 032 435 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015 Övriga intäkter 1 180 1 180 Sida 9 av 13
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 0 15 625 Fastighetsskötsel beställning 1 687 16 008 Städning entreprenad 19 027 18 684 Städning enligt beställning 5 921 2 438 OVK Obl. Ventilationskontroll 9 875 0 Hissbesiktning 1 178 1 185 Gemensamma utrymmen 13 635 0 Serviceavtal 22 580 27 910 Förbrukningsmateriel 1 693 2 718 Teleport/hissanläggning 1 377 0 Störningsjour och larm 3 200 0 80 173 84 568 Reparationer Fastighet förbättringar 9 898 0 Brf Lägenheter 23 600 0 Lokaler 15 295 2 520 Gemensamma utrymmen 0 120 451 Entré/trapphus 8 905 5 645 Lås 13 133 4 065 VVS 21 264 0 Värmeanläggning/undercentral 0 2 063 Ventilation 34 774 0 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 18 886 6 469 Hiss 0 5 899 Tak 7 612 0 Skador/klotter/skadegörelse 1 601 0 Vattenskada 26 404 217 484 181 371 364 596 Periodiskt underhåll VVS 104 447 0 104 447 0 Taxebundna kostnader El 8 918 8 316 Värme 133 295 102 396 Vatten 36 814 32 949 Sophämtning/renhållning 31 070 28 376 210 098 172 037 Övriga driftkostnader Försäkring 16 206 15 405 Kabel-TV 7 675 9 766 23 881 25 171 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 44 143 46 599 TOTALT DRIFTKOSTNADER 644 114 692 971 Sida 10 av 13
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015 Kreditupplysning 0 1 200 Tele- och datakommunikation 2 571 2 352 Juridiska åtgärder 23 931 57 500 Hyresförluster 17 037 0 Revisionsarvode extern revisor 15 707 12 500 Föreningskostnader 235 0 Styrelseomkostnader 336 657 Förvaltningsarvode 79 298 49 506 Förvaltningsarvoden övriga 24 574 10 625 Administration 2 962 5 895 Konsultarvode 0 42 539 Bostadsrätterna Sverige Ek För 3 990 0 170 641 182 774 Not 6 AVSKRIVNINGAR 2016 2015 Byggnad 102 807 102 807 102 807 102 807 Not 7 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 25 761 125 25 761 125 Utgående anskaffningsvärde 25 761 125 25 761 125 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 541 262-1 438 455 Årets avskrivningar enligt plan -102 807-102 807 Utgående avskrivning enligt plan -1 644 069-1 541 262 Planenligt restvärde vid årets slut 24 117 056 24 219 863 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 5 199 750 5 199 750 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 15 130 000 15 998 000 Taxeringsvärde mark 17 277 000 9 446 000 32 407 000 25 444 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 28 800 000 22 400 000 Lokaler 3 607 000 3 044 000 32 407 000 25 444 000 Not 8 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 46 862 46 590 Momsavräkning 2 592 0 Klientmedel hos SBC 641 296 379 289 690 750 425 879 Sida 11 av 13
Not 9 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2016-12-31 2015-12-31 Försäkring 0 16 206 Förutbetalda kostnader 16 325 0 16 325 16 206 Not 10 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31 Vid årets början 466 332 390 000 Reservering enligt stadgar 113 700 76 332 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 580 032 466 332 Not 11 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2016-12-31 Belopp 2016-12-31 Belopp 2015-12-31 Villkorsändringsdag Swedbank 0,810 % 6 040 000 6 058 000 2019-09-25 Swedbank 1,070 % 1 000 000 1 000 000 2019-12-20 Swedbank 1,160 % 1 000 000 1 000 000 2020-01-24 Swedbank 0,372 % 3 000 000 3 000 000 2019-12-20 Summa skulder till kreditinstitut 11 040 000 11 058 000 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -24 000 0 11 016 000 11 058 000 Not 12 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 14 900 000 14 900 000 Sida 12 av 13
Budget BUDGET Budget 2017 Utfall 2016 Budget 2016 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 608 616 635 193 635 193 Hyror lokaler momspliktiga 494 156 416 685 0 Hyror lokaler 0 34 392 478 358 Avgift andrahandsuthyrning 10 000 6 458 0 Öresutjämning 0 7 8 Övriga intäkter 0 1 0 1 112 772 1 092 736 1 113 559 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 0 0-20 000 Fastighetsskötsel beställning -15 000-1 687-5 000 Snöröjning/sandning -8 000 0-8 000 Städning entreprenad -20 000-19 027-19 500 Städning enligt beställning -7 500-5 921-2 500 OVK Obl. Ventilationskontroll -2 000-9 875 0 Hissbesiktning -2 000-1 178 0 Gemensamma utrymmen -5 000-13 635 0 Serviceavtal -7 000-22 580-15 000 Förbrukningsmateriel -3 000-1 693-2 500 Teleport/hissanläggning -2 000-1 377 0 Störningsjour och larm -1 000-3 200 0 Brandskydd -2 500 0 0-75 000-80 173-72 500 Reparationer Fastighet förbättringar -250 000-9 898-200 000 Brf Lägenheter 0-23 600 0 Lokaler 0-15 295 0 Entré/trapphus 0-8 905 0 Lås 0-13 133 0 VVS 0-21 264 0 Ventilation 0-34 774 0 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 0-18 886 0 Tak 0-7 612 0 Skador/klotter/skadegörelse 0-1 601 0 Vattenskada 0-26 404 0-250 000-181 371-200 000 Periodiskt underhåll VVS 0-104 447 0 0-104 447 0 Taxebundna kostnader El -10 000-8 918-10 000 Värme -115 000-133 295-120 000 Vatten -35 000-36 814-40 000 Sophämtning/renhållning -35 000-31 070-45 000-195 000-210 098-215 000 Övriga driftskostnader Försäkring -17 000-16 206-15 800 Kabel-TV -10 000-7 675-8 000-27 000-23 881-23 800 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -52 554-44 143-46 934-52 554-44 143-46 934 Sida 1 av 2
Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning -1 000 0-1 000 Tele- och datakommunikation 0-2 571-2 000 Juridiska Åtgärder -15 000-23 931 0 Hyresförluster 0-17 037 0 Revisionsarvode extern revisor -7 500-15 707-18 000 Föreningskostnader 0-235 0 Styrelseomkostnader -2 000-336 -1 000 Förvaltningsarvode -20 000-79 298-53 000 Förvaltningsarvoden övriga -15 000-24 574-15 000 Administration -5 000-2 962-5 000 Konsultarvode -10 000 0 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För -4 000-3 990 0 Övriga driftskostnader 0 0-10 000-79 500-170 641-105 000 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -103 000-102 807-103 000-103 000-102 807-103 000 SA RÖRELSENS KOSTNADER -782 054-917 562-766 234 RÖRELSERESULTAT 330 718 175 174 347 325 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 0 12 0 Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 805 0 Skatteränta ej skattepliktig 0 62 0 Låneräntor -85 924-98 175-200 000 Räntekostnader skattekonto 0-128 0 Övriga räntekostnader 0-700 0-85 924-98 124-200 000 RESULTAT 244 794 77 050 147 325 Sida 2 av 2