Delårsrapport januari juni 2009
ACTIVE PROPERTIES Delårsrapport januari juni 2009 Detta är Active Properties Active Properties (APROP) är ett fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt utanför storstadsområdena. Verksamheten består i att direkt eller via dotterbolag förvärva, utveckla och förvalta fastigheter inom segmenten kontor, lätt industri och lager. Genom att prioritera fastighetsinvesteringar med hög avkastning, balanserad risk och långa hyresavtal är företagets målsättning att ge långsiktigt god avkastning till sina ägare. Fastighetsbeståndet, huvudsakligen lokaliserat till södra Sverige, består av 15 fastigheter fördelat på 8 orter och med en total uthyrningsbar yta om cirka 88 000 kvm. APROP är ett s.k. avstämningsbolag vilket innebär att aktierna är papperslösa och registrerade hos Euroclear. Antalet aktieägare uppgick sista juni till 2 220 stycken. Bolagets aktier saknar officiell notering. Övergripande mål APROP:s affärsidé är att växa genom att kontinuerligt utveckla och förädla befintligt fastighetsbestånd samt genom att genomföra nya förvärv inom prioriterade områden. Tillväxten skall ske utifrån att lönsamhet och kassaflöde bibehålls utan att risknivån därmed ökar. De långsiktiga finansiella målen innefattar att avkastningen på eget kapital skall överstiga den riskfria 5-årsräntan med 6 procentenheter, att ränteteckningsgraden skall uppgå till minst 1,5 gånger samt att den synliga soliditeten skall vara lägst 20 procent. APROP:s ambition är att söka en notering av aktien när bolaget når en tillräckligt stor fastighetsvolym, uthållig lönsamhet och vid en tidpunkt när börsklimatet också är gynnsamt. Väsentliga händelser under perioden Koncernen består av fem helägda dotterbolag; Ronnebys Soft Center Fastighets AB (Soft Center), Sonesson Inredningar Fastighets AB (SIFAB), DISAB Fastighets AB (DISAB), Österåker Runö 7:83 Fastighets AB (ÖRFAB) och Automatikhuset i Malmö Förvaltnings AB (Automatikhuset). I Soft Center har uthyrningen under perioden varit negativ p g a UIQs konkurs. Exklusive UIQ (6 317 kvm) uppgår dock nettouthyrningen till +422 kvm.
Trots den ekonomiska krisen har antalet inflyttningar och förfrågningar på lokaler ökat. Det är framförallt konsult- och utbildningsföretag som visat det största intresset. Bland de senare märks bl. a en ny friskola, Karl-Oskarskolan, för årskurserna 0-9. UIQ Technologys konkurs vid årsskiftet innebar ett hyresbortfall för perioden på ca 3,3 MSEK, för helåret är påverkan ca 8,5 MSEK. Enligt konkursförvaltaren så kommer fordringsägarna att kunna påräkna viss utdelning. Konkursen kommer sannolikt inte att vara avslutad förrän tidigast under senhösten 2009. Inräknat UIQ:s konkurs innebär förändringarna att vakanserna i Soft Center har ökat från 22,1 till 39,8 procent sedan årsskiftet. Övriga fastigheter i beståndet är uthyrda enligt följande; I SIFAB (38 710 kvm) hyrs 100 % av SONO-guppen med kontrakt till 2022-12-31. I DISAB (6 731 kvm) hyrs 100 % av Disab-gruppen med kontrakt till 2022-12-31. I ÖRFAB (919 kvm) hyrs 100 % av Loop Tackle Design med kontrakt till 2023-12-31. I Automatikhuset (7 376 kvm) hyrs 100 % av SONO-gruppen med kontrakt till 2024-05- 31. Den samlade uthyrningsbara ytan uppgick per 2009-06-30 till 87 835 kvm och vakansen till 15,7 %. Den genomsnittliga längden på koncernens hyreskontrakt (yta) uppgick till 10,3 år. Övriga händelser Den 15 maj överlät ACAP Invest AB (ACAP) sin fordran på 47 511 245:- på Soft Center till APROP. Som likvid erhöll ACAP ett totalt vederlag om 37 089 626 nyemitterade aktier i APROP (5 298 518 A-aktier och 31 791 108 B-aktier). Samma datum förvärvades Automatikhuset innehållande två fastigheter i Mårdaklev (Svenljunga kommun) och i Rosenfors (Hultsfreds kommun) av ACAP. Den uthyrningsbara ytan i Automatikhuset uppgår till totalt 7 376 kvm och fastigheterna hyrs i sin helhet av Alnäs Möbelfarik AB respektive Miljö Expo Scandinavia AB, båda inom SONO-gruppen/ACAP, med 15 åriga hyresavtal. Den totala investeringen uppgick till 20,5 MSEK. Som en del av likviden erhöll ACAP 5 298 518 nyemitterade B-aktier motsvarande ett värde av 6 787 402:-. I samband med ovanstående genomförde bolaget en aktiesplit med villkoren 20/1. Sammantaget innebar transaktionerna att det egna kapitalet i APROP ökade med totalt 54,3 MSEK och den synliga soliditeten steg från 12,3% till 23,7%. Den 11 juni beslutade ACAP genom en extra bolagsstämma att genomföra en s.k. sakutdelning av aktierna i APROP till sina aktieägare. Utdelningen följer reglerna enligt Lex Asea d v s att aktierna ej kapitalbeskattas men att anskaffningsvärdet på den ursprungliga ACAP-aktien fördelas mellan ACAP och APROP enligt en fördelning som fastställts av Skatteverket (SKV M 2009:19). Likviddag för aktierna var den 17 juni och i samband med utdelningen tillfördes APROP ca 900 nya aktieägare.
Finansiering P.g.a. fallande räntor har finansnettot under perioden kraftigt förbättrats. Merparten av koncernens lån ligger med räntor som är kopplade till Stibor kortare än 3 månader. Under våren har ett 5-årigt bankavtal förhandlats fram som bl. a ger bolaget en låneram som garanterar fortsatt tillgång till finansiering. Fastigheternas värden Mot bakgrund av den ekonomiska utvecklingen antas prisnedgången på fastigheter fortsätta. Det är därför av största betydelse att bolaget kontinuerligt analyserar tillgångarnas värden i syfte att fastställa om det antas föreligga ett bestående värdefall. VD och styrelse har under perioden noggrant penetrerat uthyrningsgrad, efterfrågan på lokaler, hyresrisker, drift, underhåll, ränteläge etc. samt låtit upprätta kassaflödesanalyser och tagit fram avkastningsvärderingar för respektive fastighet. Med befintlig uthyrningsgrad är bedömningen att det för närvarande inte finns tillräckliga indikationer för något nedskrivningsbehov. Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick vid periodens slut till 7,24 %. Företaget följer Årsredovisningens och Bokföringsnämndens allmänna råd vilket bl. a innebär att fastighetstillgångarna skrivs av linjärt över beräknad nyttjandeperiod. Osäkerhetsfaktorer APROP:s verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal olika riskfaktorer som företaget ständigt analyserar. Riskerna kan delas upp i tre områden, resultat och kassaflöde, balansräkning samt finansiering. Sammantaget har risknivån inom alla tre områden stigit under året i synnerhet gällande kassaflöde och finansiering. Organisation APROP har en liten, effektiv organisation med totalt 7 personer (6,6 heltidstjänster) bestående av företagsledning, ekonomi- och marknadsfunktioner samt driftstekniker. Ledning och administrativ personal (5) är anställda i moderbolaget medan driftsteknikerna (2) är anställda i Soft Center. Samtlig personal är placerad på kontoret i Soft Center i Ronneby. Väsentliga händelser efter periodens utgång Karl-Oskarskolan har etablerats på Soft Center och under det inledande läsåret kommer skolan att ha ca 150 elever, fullt utbyggd räknar man med att ha plats för 400-500 elever.
Resultat för koncernen. 2009 2008 Rullande 12 mån 2008 jan-juni jan-juni juli 08-juni 09 jan-dec Nettoomsättning 24 181 25 142 49 673 50 634 Driftsnetto 17 918 17 945 35 882 36 524 Avskrivningar -5 522-5 223-10 819-10 520 Resultat efter avskrivn 10 372 10 718 21 954 22 300 Resultat efter finansnetto 5 541-195 6 304 568 Förvaltningsresultat 10 885 4 846 16 758 10 719 Resultat efter skatt 5764* -504 6 016-252 *I enlighet med BFNAR 2007:1 har hänsyn ej tagits till koncernrelaterade skatteberäkningar vid resultatberäkning per 2009-06-30. Rapport över förändringar i eget kapital. Vid periodens början 61 481 59 232 58 728 59 232 Nyemission 54 299 0 56 800 2 501 Periodens totalresultat 5 764-504 6 016-252 Vid periodens slut 121 544 58 728 121 544 61 481 Rapport över finansiell ställning. 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-30 Tillgångar Fastigheter 495 219 479 991 475 779 Fordringar och övrigt 5 520 13 930 6 705 Likvida medel 12 106 5 470 11 447 Summa tillgångar 512 845 499 391 493 931 Eget kapital och skulder Eget kapital 121 544 61 481 58 728 Räntebärande skulder 352 637 393 049 390 546 Avsättningar 21 886 21 914 22 714 Övrigt 16 778 22 947 21 943 Summa eget kapital o skulder 512 845 499 391 493 931
Nyckeltal 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-30 Direktavkastning (%) 7,24 7,75 7,60 Vakansgrad (%) 15,70 9,60 8,70 Soliditet (%) 23,70 12,30 11,90 Räntetäckningsgrad 3,25 1,49 1,44 Eget kapital 121 544 61 481 58 728 Eget kapital/aktie (kr) *justerat för split 1,27 1,15* 1,11* Totalt antal utestående aktier vid periodens slut 96 039 984 2 682 592 2 649 259 varav A-aktier 8 427 178 156 433 156 433 varav B-aktier 87 612 806 2 526 159 2 492 826 Definitioner: Direktavkastning Periodens driftnetto (inkl fastighetsadmin.) justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Förvaltningsresultat Resultat exklusive fastighetsavskrivningar och skatt. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster efter återläggning av finansiella kostnader och fastighetsavskrivningar Definitioner: i relation till finansiella kostnader. Soliditet Direktavkastning Eget Periodens kapital driftnetto i relation (inklusive till totala fastighetsadministration) tillgångar. justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. För ytterligare information se vår hemsida www.activeproperties.se. Förvaltningsresultat Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Resultat exklusive fastighetsavskrivningar och skatt. Räntetäckningsgrad Ronneby Resultat den efter 26 finansiella augusti 2009 poster efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella Magnus kostnader. Hansson Styrelseordförande Thomas Bolmgren Styrelseledamot Sven-Olof Linderoth Styrelseledamot, VD Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. För ytterligare information se vår hemsida www.activeproperties.se Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Active Properties AB (publ) info@activeproperties.se Tfn: 0457-38 60 17 Fridhemsvägen 8 www.activepropeties.se Fax: 0457-169 99 372 25 RONNEBY