2017 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Boklok Råby
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Boklok Råby Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2017. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2008 och 2030. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2002-05-08. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2003-10-23 och nuvarande stadgar registrerades 2002-05-08 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Lars Eriksson Ann-Sofie Gunnarsson Gunnel Holmgren Magnus Rydlund Anders Hjerpe Stig Jonsson Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Revisor Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor KPMG Sida 1 av 14
Valberedning Rose-Marie Nyqvist Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2017-06-11. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte BRO-RÅBY 3:137 2003 Upplands-Bro Fullvärdesförsäkring finns via Trygg-Hansa. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 2003 och består av 7 flerbostadshus. Värdeåret är 2003. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 632 m², varav 2 632 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 42 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 28 14 0 0 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2008 och sträcker sig fram till 2030. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Målning, dörrar och fönster 2016 Sommaren 2016 Planerat underhåll År Underhåll värme 2017 OVK 2018 Sida 2 av 14
Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Snöröjning Bredband Kabel-TV El Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Värmepump Leverantör Björn entreprenad Telia Telia EON, Fortum Upplands-Bro kommun Upplands-Bro kommun Österåkers bostadsrättsförvaltning AB Österåkers bostadsrättsförvaltning AB Litslena Rör AB Föreningens ekonomi FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2017 2016 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 2 313 321 2 142 297 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 2 249 507 2 245 706 Finansiella intäkter 27 1 Minskning kortfristiga fordringar 0 65 947 Ökning av kortfristiga skulder 0 105 799 2 249 534 2 417 453 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 894 875 1 267 624 Finansiella kostnader 564 891 672 436 Ökning av kortfristiga fordringar 57 160 0 Minskning av långfristiga skulder 306 368 306 368 Minskning av kortfristiga skulder 116 893 0 1 940 187 2 246 429 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 2 622 668 2 313 321 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 309 347 171 024 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank. Sida 3 av 14
Fördelning av intäkter och kostnader Kapitalkostnader 29% Periodiskt underhåll 3% Taxebundna kostnader 22% Fastighetsavgift 3% Årsavgifter 100% Avskrivningar 26% Övrig drift 17% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 315 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Rensat ventilationskanaler under hösten 2017 inför OVK i början av 2018. Injusteringar av element p.g.a dålig värme har påbörjats och delvis blivit färdigt i vissa hus. Serviceavtal med Litslena Rör Ab har upprättats angående värmepumpanläggningen. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 42 st Överlåtelser under året: 7 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 53 st Tillkommande medlemmar: 10 st Avgående medlemmar: 9 st Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 52 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2017 2016 2015 2014 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 843 843 843 843 Lån/m² bostadsrättsyta 9 045 9 161 9 278 9 394 Elkostnad/m² totalyta 83 86 91 99 Vattenkostnad/m² totalyta 49 49 38 44 Kapitalkostnader/m² totalyta 215 255 326 335 Soliditet (%) 48 47 47 47 Resultat efter finansiella poster (tkr) 276-228 -23 29 Nettoomsättning (tkr) 2 249 2 245 2 253 2 254 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 632 m² bostäder. Sida 4 av 14
Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 19 810 000 0 0 19 810 000 Fond för yttre underhåll 1 329 634 78 960-223 460 1 474 134 S:a bundet eget kapital 21 139 634 78 960-223 460 21 284 134 Fritt eget kapital Balanserat resultat 668 414-78 960-4 923 752 296 Årets resultat 276 180 276 180 228 383-228 383 S:a fritt eget kapital 944 594 197 220 223 460 523 914 S:a eget kapital 22 084 228 276 180 0 21 808 048 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 276 180 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll 747 374 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -78 960 summa balanserat resultat 944 594 Styrelsen föreslår följande disposition: extra reservering till fond för yttre underhåll -131 040 av fond för yttre underhåll ianspråktas 56 363 att i ny räkning överförs 869 917 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2017 2016 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 2 248 967 2 244 841 Övriga rörelseintäkter Not 3 540 865 Summa rörelseintäkter 2 249 507 2 245 706 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-673 237-1 095 488 Övriga externa kostnader Not 5-154 409-102 817 Personalkostnader Not 6-67 229-69 319 Avskrivning av materiella Not 7-513 588-534 029 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -1 408 463-1 801 653 RÖRELSERESULTAT 841 044 444 053 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 27 1 Räntekostnader och liknande resultatposter -564 891-672 436 Summa finansiella poster -564 864-672 435 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 276 180-228 383 ÅRETS RESULTAT 276 180-228 383 Sida 6 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2017-12-31 2016-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 43 669 571 44 176 956 Maskiner och inventarier Not 9 31 014 37 217 Summa materiella anläggningstillgångar 43 700 585 44 214 173 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 43 700 585 44 214 173 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 3 954 60 Övriga fordringar Not 10 53 275 9 Summa kortfristiga fordringar 57 229 69 KASSA OCH BANK Kassa och bank 2 622 668 2 313 321 Summa kassa och bank 2 622 668 2 313 321 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 2 679 897 2 313 390 SUMMA TILLGÅNGAR 46 380 482 46 527 563 Sida 7 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 19 810 000 19 810 000 Fond för yttre underhåll Not 11 1 329 634 1 474 134 Summa bundet eget kapital 21 139 634 21 284 134 Fritt eget kapital Balanserat resultat 668 414 752 296 Årets resultat 276 180-228 383 Summa fritt eget kapital 944 594 523 914 SUMMA EGET KAPITAL 22 084 228 21 808 048 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 12,13 20 980 181 23 806 485 Summa långfristiga skulder 20 980 181 23 806 485 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 12,13 2 826 296 306 360 kreditinstitut Leverantörsskulder 79 427 200 959 Skatteskulder 108 486 105 462 Övriga skulder 2 312 1 113 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 14 299 552 299 136 intäkter Summa kortfristiga skulder 3 316 073 913 030 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 46 380 482 46 527 563 Sida 8 av 14
Noter Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar tillämpades för första gången 2016, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Lån som har slutförfallodag inom ett år från bokslutsdagen redovisas som kortfristiga skulder, oavsett om fortsatt belåning sker hos bank. Avskrivningar 2017 2016 Byggnader 100 år 100 år Värmeanläggning 25 år 25 år Inventarier 10 år 10 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2017 2016 Årsavgifter 2 219 381 2 219 431 Hyror parkering 19 680 20 460 Överlåtelse/pantsättning 9 839 4 933 Öresutjämning 67 17 2 248 967 2 244 841 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2017 2016 Övriga intäkter 540 865 540 865 Sida 9 av 14
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2017 2016 Fastighetskostnader Snöröjning/sandning 54 064 51 001 Gemensamma utrymmen 429 0 Gård 6 278 3 221 Serviceavtal 0 2 925 Förbrukningsmateriel 5 911 1 928 Störningsjour och larm 3 230 5 594 Fordon 199 195 70 111 64 864 Reparationer Entré/trapphus 12 109 0 Lås 963 0 VVS 0 2 125 Värmeanläggning/undercentral 0 47 536 Elinstallationer 0 2 250 13 072 51 911 Periodiskt underhåll Entré/trapphus 0 70 500 VVS 0 39 375 Ventilation 56 363 0 Huskropp utvändigt 0 244 625 56 363 354 500 Taxebundna kostnader El 218 167 226 526 Vatten 129 480 128 568 Sophämtning/renhållning 79 688 78 949 427 335 434 044 Övriga driftkostnader Försäkring 51 126 93 084 Kabel-TV 0 43 829 51 126 136 914 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 55 230 53 256 TOTALT DRIFTKOSTNADER 673 237 1 095 488 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2017 2016 Tele- och datakommunikation 43 790 6 466 Revisionsarvode extern revisor 11 375 1 375 Föreningskostnader 4 325 6 395 Styrelseomkostnader 0 1 458 Fritids- och trivselkostnader 1 219 1 041 Förvaltningsarvode 52 773 63 418 Förvaltningsarvoden övriga 8 217 9 686 Administration 32 710 7 945 Korttidsinventarier 0 5 034 154 409 102 817 Sida 10 av 14
Not 6 PERSONALKOSTNADER 2017 2016 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 47 000 51 200 Löner 4 500 2 400 Sociala kostnader 15 729 15 719 67 229 69 319 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2017 2016 Byggnad 404 500 404 500 Förbättringar 102 886 102 886 Inventarier 6 203 26 643 513 588 534 029 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 48 940 138 48 940 138 Utgående anskaffningsvärde 48 940 138 48 940 138 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -4 763 182-4 255 796 Årets avskrivningar enligt plan -507 385-507 386 Utgående avskrivning enligt plan -5 270 567-4 763 182 Planenligt restvärde vid årets slut 43 669 571 44 176 956 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 5 900 000 5 900 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 25 800 000 25 800 000 Taxeringsvärde mark 6 412 000 6 412 000 32 212 000 32 212 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 32 212 000 32 212 000 32 212 000 32 212 000 Sida 11 av 14
Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 266 430 266 430 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 266 430 266 430 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -229 213-202 570 Årets avskrivningar enligt plan -6 203-26 643 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -235 416-229 213 Redovisat restvärde vid årets slut 31 014 37 217 Not 10 ÖVRIGA FORDRINGAR 2017-12-31 2016-12-31 Skattekonto 53 275 9 53 275 9 Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2017-12-31 2016-12-31 Vid årets början 1 474 134 1 222 974 Reservering enligt stadgar 78 960 78 960 Reservering enligt stämmobeslut 131 040 210 000 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -354 500-37 800 Vid årets slut 1 329 634 1 474 134 Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2017-12-31 Belopp 2017-12-31 Belopp 2016-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 2,230 % 6 894 646 6 968 386 2021-06-01 Handelsbanken 1,850 % 5 431 558 5 488 434 2019-06-01 Handelsbanken 1,250 % 3 433 853 3 469 905 2019-03-01 Handelsbanken 4,050 % 5 446 480 5 506 168 2020-07-30 Handelsbanken 1,650 % 2 599 940 2 679 952 2018-01-10 Summa skulder till kreditinstitut 23 806 477 24 112 845 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -2 826 296-306 360 20 980 181 23 806 485 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 22 274 637 kr. Lån som har slutförfallodag inom ett år från bokslutsdagen redovisas som kortfristiga skulder, oavsett om fortsatt belåning sker hos bank. Sida 12 av 14
Not 13 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 26 690 000 26 690 000 Eventualförpliktelser Inga Inga Not 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Arvoden 50 000 50 000 Sociala avgifter 15 710 15 710 Ränta 60 865 61 712 Avgifter och hyror 172 977 171 714 299 552 299 136 Not 15 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT OVK planeras i början av 2018. Fortsatt analys och genomgång av värmesystemet. Sida 13 av 14