Bokslutskommuniké 1 januari 31 december 2017 LSTH Svenska Handelsfastigheter AB (publ) Q4
Delårsrapport 1 januari 31 december 2017 Hyresintäkter jan-dec 297,7 (204,1) MSEK Driftnetto jan-dec 236,9 (158,2) MSEK Resultat efter skatt jan-dec 234,6 (46,1) MSEK Direktavkastning rullande 12 månader 5,95 % Soliditet per 31 december 2017 17 (3) % Fastighetsportföljens värde per 31 december 2017 uppgick till 4 683 (3 040) MSEK Styrelsen föreslår en utdelning om 4,51 kr/stamaktie (4,80/stamaktie) och 157,76 kr/preferensaktie Utveckling av resultat och ställning under perioden Hyresintäkterna för året uppgick till 297,7 MSEK (204,1), vilket är en ökning med 45,9%. Driftnettot uppgick till 236,9 MSEK (158,2) och förvaltningsresultatet för året uppgick till 88,9 MSEK (-17,1). Resultatet ligger i nivå med förväntningarna. Ökningen av hyresintäkter och driftnetto jämfört med tidigare år är främst drivet av förvärv. Värdeförändringar på fastigheter uppgick för året till 199,5 MSEK (129,3) och värdeförändring på finansiella instrument uppgick till 3,5 MSEK (-42,0). Periodens resultat efter skatt uppgick till 234,6 MSEK (46,1). Investeringar Under året har 23 fastigheter förvärvats in till koncernen, varav 18 genom bolagsförvärv. Dessa fastigheter har ett sammanlagt marknadsvärde på 1 563 MSEK. Finansiering Koncernen finansieras dels med eget kapital och obligationslån i moderbolaget dels med banklån i dotterbolaget LSTH Handelsfastigheter 3 AB samt mindre banklån i ytterligare 6 dotterbolag. Moderbolaget lånar i sin tur ner kapital till LSTH Handelsfastigheter 3 AB samt till ytterligare 5 dotterbolag. Under året har obligationer till ett nominellt värde om 1 205 MSEK emitterats. Kvarvarande utrymme finns att emittera ytterligare obligationer till ett nominellt värde om 1 895 MSEK. Bolaget ser inga omfinansieringsrisker i närtid. Fjärde kvartalet Hyresintäkterna uppgick för fjärde kvartalet till 85,8 MSEK (53,8), vilket är en ökning med 59,5%. Driftnettot för fjärde kvartalet uppgick till 66,2 MSEK (40,9) och förvaltningsresultatet till 25,8 MSEK (-26,5). Ökningen av hyresintäkter och driftnetto jämfört med motsvarande period tidigare år är främst drivet av förvärv. Värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter uppgick för perioden till 98,5 MSEK (129,3) och värdeförändringar avseende finansiella instrument påverkade resultatet med -1,4 MSEK (27,8). Periodens resultat efter skatt uppgick för fjärde kvartalet till 102,8 MSEK (93,0). Vakansgraden är fortsatt låg. Under kvartalet har ytterligare obligationer om 290 MSEK emitterats. I slutet av oktober skedde tillträde av fastigheten Söderala Sund 1:30 i Söderhamn och i slutet av november skedde tillträde av fastigheten Klövern 1 i Trelleborg. I november förvärvades och tillträddes även fastigheterna Viken 120:1 i Höganäs och Göksholm 1 i Helsingborg. 2
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer LSTH Svenska Handelsfastigheter AB (publ) är genom sin verksamhet exponerat för risker och osäkerhetsfaktorer. Se vidare i årsredovisning för 2016. Hyresgästrisk Koncernens primära motpartsrisk är om fastigheternas hyresgäster inte kan fullfölja sina betalningar enligt hyresavtalen. Då merparten av hyresgästerna är stora livsmedelsaktörer och andra ledande detaljhandelskedjor bedöms denna risk som låg. Ränte- och finansieringsrisk Koncernens och moderbolagets verksamhet finansieras, förutom av egna medel, även av upplåning. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings-, ränteoch kreditrisker. Beskrivning av koncernens finanspolicy och hur finansiella risker hanteras återfinns i årsredovisningen. Fastighetsvärderisk Fastighetsvärderingar grundar sig på kassaflödesmetod där löpande avkastning och slutvärde diskonteras till ett nuvärde. Marknadsvärdet på fastigheter varierar beroende på marknad, marknadsränta, avkastningskrav, avtalslängder, hyresgäster mm. Koncernen utför årligen externa värderingar som ligger till grund för fastigheternas värde i balansräkningen. 3
Rapport över resultat och övrigt totalresultat för koncernen i sammandrag Not 2017 2016 2017 2016 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 85 848 53 783 297 688 204 143 Fastighetskostnader -19 642-12 919-60 746-45 912 Driftnetto 2 66 206 40 863 236 942 158 230 Centrala administrationskostnader -8 648-6 472-34 465-19 057 Finansiella intäkter 40 40 70 40 Finansiella kostnader -31 849-60 965-113 682-156 263 Förvaltningsresultat 25 750-26 534 88 865-17 050 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 98 549 129 348 199 510 129 348 Värdeförändringar derivat -1 389 27 790 3 517-41 967 Resultat före skatt 122 910 130 604 291 892 70 331 Aktuell skatt 379-379 109 Uppskjuten skatt -20 489-37 562-57 665-24 301 Periodens resultat 102 799 93 042 234 606 46 139 Övrigt totalresultat Perioden övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat 102 799 93 042 234 606 46 139 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 102 799 93 042 234 606 46 139 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 102 799 93 042 234 606 46 139 4
Balansräkning för koncernen i sammandrag Not 31-dec 31-dec 2017 2016 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 4 682 890 3 039 500 Övriga anläggningstillgångar 856 73 Långfristiga fordringar 30 313 Uppskjutna skattefordringar - - Summa anläggningstillgångar 4 683 777 3 039 886 Kundfordringar 1 328 317 Övriga fordringar 11 697 5 000 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 219 18 785 Likvida medel 102 135 53 559 Summa omsättningstillgångar 125 379 77 661 Summa tillgångar 4 809 156 3 117 547 Eget kapital Aktiekapital 758 500 Övrigt tillskjutet kapital 526 004 30 000 Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat 295 131 62 925 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 821 893 93 425 Summa eget kapital 821 893 93 425 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 3 737 380 2 838 856 Derivat 4 21 186 24 703 Övriga långfristiga skulder 698 350 Uppskjutna skatteskulder 84 987 28 746 Summa långfristiga skulder 3 844 251 2 892 655 Kortfristiga räntebärande skulder 26 324 30 000 Leverantörsskulder 13 871 26 594 Skatteskulder 1 892 2 553 Övriga skulder 21 644 6 325 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 79 281 65 995 Summa kortfristiga skulder 143 012 131 467 Summa skulder 3 987 263 3 024 122 Summa eget kapital och skulder 4 809 156 3 117 547 5
Rapport över förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Balanserade Övrigt vinstmedel inkl. Aktiekapital tillskjutet kapital periodens resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2016-01-01 50 30 000 17 235 47 285 Periodens totalresultat Periodens resultat 46 139 46 139 Perioden övrigt totalresultat - - Periodens totalresultat 46 139 46 139 Transaktioner med koncernens ägare Tillskott från och värdeöverföringar till ägare Fondemission 450-450 0 Summa tillskott från och värdeöverföringar till ägare 450-450 0 Summa transaktioner med koncernens ägare 450 0-450 0 Utgående eget kapital 2016-12-31 500 30 000 62 925 93 425 Ingående eget kapital 2017-01-01 500 30 000 62 925 93 425 Periodens totalresultat Periodens resultat 234 606 234 606 Perioden övrigt totalresultat - - Periodens totalresultat 234 606 234 606 Transaktioner med koncernens ägare Tillskott från och värdeöverföringar till ägare Nyemission 1 258 496 004-496 262 Utdelning - - -2 400-2 400 Summa transaktioner med koncernens ägare 258 496 004-2 400 493 863 Utgående eget kapital 2017-12-31 758 526 004 295 131 821 893 1 Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionsutgifter efter skatt på 4 958. 6
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag 2017 2016 2017 2016 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 25 750-26 534 88 865-17 050 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Återföring avskrivningar 61 4 76 18 Erhållen/betald inkomstskatt -88 - -2 701 109 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 25 723-26 530 86 240-16 923 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av hyresfordringar 73 5 279-1 028 13 338 Ökning (-)/Minskning (+) av övriga rörelsefordringar -1 289 1 139 14 610-461 Ökning (+)/Minskning (-) av leverantörsskulder 1 482 16 450-14 297 16 520 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 551-11 704 13 836-8 831 Kassaflöde från den löpande verksamheten 26 539-15 366 99 361 3 643 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter -2 203-8 994-16 532-18 030 Förvärv av förvaltningsfastigheter -78 814-107 101-265 484-212 631 Investeringar i övriga anläggningstillgångar -805 - -858 - Förvärv av dotterföretag/rörelse, netto likviditetspåverkan -92 311 5 625-1 155 222 5 625 Kassaflöde från investeringsverksamheten -174 133-110 469-1 438 096-225 035 Finansieringsverksamheten Nyemission 610-494 864 - Utbetalad utdelning till moderbolagets aktieägare - - -2 400 - Amorterade lån -199 687 - -1 596 268 - Upptagna lån 371 030 138 801 2 491 115 226 845 Utnyttjad checkräkningskredit - -17 617 - -4 918 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 171 953 121 184 1 387 311 221 927 Periodens kassaflöde 24 359-4 651 48 576 536 Likvida medel vid periodens början 77 776 58 210 53 559 53 023 Likvida medel vid periodens slut 102 135 53 559 102 135 53 559 7
Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag Not 2017 2016 2017 2016 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning 7 508 3 912 28 113 18 350 Administrationsoch försäljningskostnader -8 228-7 172-34 043-21 610 Rörelseresultat -721-3 260-5 931-3 260 Resultat från finansiella poster: Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter 29 000 50 91 858 314-19 517-19 -59 728-218 Resultat efter finansiella poster 8 762-3 229 26 199-3 164 Bokslutsdispositioner -23 746 282-23 746 282 Resultat före skatt -14 984-2 947 2 453-2 882 Skatt 3 269-59 - Periodens resultat -11 715-2 947 2 512-2 882 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat för moderbolaget. 8
Balansräkning för moderbolaget i sammandrag Not 31-dec 31-dec 2017 2016 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 856 73 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 30 500 30 500 Fordringar på koncernföretag 1 672 835 - Andra långfristiga fordringar 30 314 Uppskjutna skattefordringar 1 458 - Summa finansiella anläggningstillgångar 1 704 824 30 814 Summa anläggningstillgångar 1 705 680 30 887 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar - - Fordringar på koncernföretag 35 000 282 Övriga fordringar 1 391 2 046 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 539 14 336 Summa kortfristiga fordringar 39 931 16 664 Kassa och bank 3 835 707 Summa omsättningstillgångar 43 765 17 371 Summa tillgångar 1 749 445 48 258 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 758 500 Fritt eget kapital Överkursfond 496 004 - Balanserat resultat 24 318 29 600 Periodens resultat 2 512-2 882 Summa eget kapital 523 591 27 218 Långfristiga skulder Obligationslån 1 197 301 - Summa långfristiga skulder 1 197 301 - Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut - - Leverantörsskulder 5 339 14 211 Aktuella skatteskulder - 10 Skulder till koncernföretag 746 2 000 Övriga skulder 1 189 641 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 279 4 178 Summa kortfristiga skulder 28 553 21 040 Summa eget kapital och skulder 1 749 445 48 258 9
Noter till de finansiella rapporterna i sammandrag Not 1 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Koncernen tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen tillämpliga delar av Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senaste angivna årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRSstandarder som trätt i kraft 2017 har inte haft någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter. De nya eller reviderade IFRS-standarder som kommer att träda i kraft 2018 kommer att medföra ytterligare upplysningskrav vilket kommer att utöka notupplysningar men bedöms ej i övrigt ha materiell effekt. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Förutom det som beskrivs nedan är de kritiska bedömningarna och källorna till osäkerhet i uppskattningar desamma som i senaste årsredovisning. Segmentsrapportering Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. Koncernledningens bedömning är att LSTH Handelsfastigheter har ett rörelsesegment. Denna bedömning baseras på den rapportering koncernledningen inhämtar för att följa och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Not 2 Säsongsvariationer Koncernens verksamhet är utsatt för säsongsvariationer som en följd av driftskostnader. Det första och fjärde kvartalets driftnetto är oftast lägre, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Not 3 Eget kapital Utdelning Följande utdelningar har betalats ut per den 31 december: Utbetalningen gjordes i juni. 2017 2016 4,80 kr per stamaktie (-) 2 400 0 2 400 0 10
Not 4 Verkligt värde för finansiella instrument Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av ränteswappar och räntetak. Det verkliga värdet för ränteswappar och räntetak baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan för liknande instrument på balansdagen. Dessa värderingar tillhör nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Finansiella skulder värderade till verkligt värde 31 dec 2017 31 dec 2016 Ränteswappar 20 166 24 703 Räntetaksoption 1 020 0 Redovisat värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder anses vara rimliga uppskattningar av det verkliga värdet för varje klass av finansiella tillgångar och finansiella skulder. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på kundfordringar, likvida medel, leverantörsskulder samt andra finansiella instrument som är omsättningstillgångar eller kortfristiga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid. Not 5 Närstående Närståenderelationer Koncernen har närståenderelation med nyckelpersoner i ledande ställning. Moderbolaget har dessutom en närståenderelation med sina dotterföretag, för mer information se årsredovisningen. Sammanställning över närståendetransaktioner Försäljning av Inköp av Finansiella Fordran på Skuld till tjänster till tjänster från intäkter och närstående per Närstående Närståenderelation Period närstående närstående kostnader 31 dec per 31 dec Koncernen Andra närstående 2017 jan-dec - 777 - - 83 2016 jan-dec - 370 - - 231 Moderbolaget Dotterföretag 2017 jan-dec 27 760-91 858 1 706 836 746 2016 jan-dec 18 350-314 282 2 000 Andra närstående 2017 jan-dec - 777 - - 83 2016 jan-dec - 370 - - 231 Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Konsultarvode om 777 (370 ) har fakturerats från bolag som ägs av nyckelpersoner i ledande ställning under perioden. Inga andra ersättningar till nyckelpersoner i ledande ställning än löneersättningar har utgått under perioden. Not 6 Händelser efter delårsperiodens utgång Den 22:e januari 2018 skedde tillträde av åtta handelsfastigheter för en köpeskilling om 1,6 MDR i orterna Kalmar, Norrköping, Gävle, Mora och Umeå. Fastigheternas uthyrningsbara yta uppgår till drygt 100 000 kvm. I samband med förvärvet emitterades ytterligare obligationer till ett nominellt värde om 320 MSEK. Kvarvarande utrymme finns att emittera ytterligare obligationer till ett nominellt värde om 1 575 MSEK. 11
I mitten av januari 2018 avyttrades fastigheterna Styrmannen 1 i Huddinge, Luktviolen 2 i Södertälje och Idun 10 i Skellefteå. I slutet av januari skrevs avtal om förvärv av en projektfastighet i Södertälje för en köpeskilling om drygt 160 MSEK. Fastigheten kommer att ha en total uthyrningsbar yta om 8 100 kvm vid färdigställandet, som beräknas till 2019. Not 7 Alternativa nyckeltal Vissa framställningar och analyser som presenteras i denna delårsrapport inkluderar alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS. Bolaget bedömer att denna information, tillsammans med jämförbara definierade IFRS-mått, är användbar för investerare eftersom den tillhandahåller en bas för att mäta det operativa resultatet, förmåga att återbetala skulder och investera i verksamheten. Ledningen använder dessa finansiella mått, tillsammans med de mest direkt jämförbara finansiella måtten enligt IFRS, vid utvärdering av det operativa resultatet och värdeskapande. De alternativa nyckeltalen ska inte bedömas isolerat från, eller som substitut för, finansiell information som presenteras i de finansiella rapporterna enligt IFRS. De alternativa nyckeltalen som rapporteras av Bolaget behöver nödvändigtvis inte vara jämförbara med liknande mått som presenteras av andra företag. Avstämningarna presenteras i tabellerna nedan och ska läsas tillsammans med definitionerna som återfinns på sista sidan. Direktavkastning rullande 12 månader, % 2017 jan-dec Driftnetto, 236 942 Genomsnittligt värde förvaltningsfastigheter, 3 983 636 Direktavkastning rullande 12 månader, % 5,9 % Nyckeltalet används för att visa avkastningen som genererats på förvaltningsfastigheterna. På grund av säsongsmässiga variationer följs nyckeltalet upp på rullande 12 månader. Soliditet, % 31 dec 31 dec 2017 2016 Totalt eget kapital, 821 893 93 425 Summa tillgångar, 4 809 156 3 117 548 Soliditet, % 17% 3 % Nyckeltalet anger hur stor del av Koncernens balansomslutning som har finansierats med eget kapital och möjliggör analys av Koncernens långsiktiga finansiella styrka. 12
Finansiella definitioner Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång. Direktavkastning Driftnetto för rullande tolvmånadersperiod i procent av genomsnittligt redovisat värde på förvaltningsfastigheterna med kvartal som beräkningstidpunkter. Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport för första kvartalet 2018 9 maj 2018 Delårsrapport för andra kvartalet 2018 14 augusti 2018 Delårsrapport för tredje kvartalet 2018 12 november 2018 Intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Underskrifter/avgivande av rapporten Stockholm 22 februari 2018 Cecilia Marlow Ordförande Lennart Sten Verkställande direktör Bo Liffner Thomas Holm Johans Röhss Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Granskning Delårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som LSTH Svenska Handelsfastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoner, för offentliggörande den 22 februari 2018 kl. 15:00 CET. 13