Brf Äppelvikens Bostäder ÅRSREDOVISNING 2017
ORDLISTA ÅRSREDOVISNING En bostadsrättsförening är enligt bokföringslagen skyldig att för varje år upprätta en årsredovisning i enlighet med års redo visningslagen. En årsredovisning består av en förvaltningsberättelse, en resultaträkning, en balansräkning samt en notförteckning. Av notförteckningen framgår vilka redovisningsoch värderingsprinciper som tillämpas samt detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning och beskriver till exempel fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter och ägarförhållanden, det vill säga antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess årsredovisningen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling kan belysas kort i förvaltningsberättelsen. Förvaltningsberättelsen ska innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN Resultaträkningen visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR Avskrivningar representerar årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, det vill säga byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår även den ackumulerade avskrivningen, det vill säga den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
18 03 20 Brf Äppelvikens Bostäder VERKSAMHETEN 2017 1(4) Styrelsen har utgjorts av Jan Thorson, ordförande (även i Brf Äppelvikens Bostäder), Svante Palmgren, vice ordförande och kassör; Annika Edqvist, sekreterare; Maud Goffhe, ledamot; Inger Söderman, ledamot; Inger Klevfors, suppleant; Clary Schwartz, suppleant; Ebba Ullman, suppleant, senare ledamot; Sonny Zetterström, ledamot, senare suppleant. Under det första halvåret var arbetet fokuserat mot ombildning av F Brommahemmet till Brf Äppelvikens bostäder. Den ekonomiska planen godtogs av intygsgivarna den 26:e januari, F Brommahemmets tillgångar överläts mot köpeskilling på knappt två miljoner kronor till Brf Äppelvikens bostäder den 30:e mars, brf:en registrerades inom Lantmäteriet den 12:e maj, avgifter ersatte hyror för medlemmarna/ de boende fr o m kvartal tre, och F Brommahemmet avregistrerades den 15:e augusti. Insatserna varierade mellan c:a 65 000:- och c:a 75 000:-. Avgifterna för bostäderna blev c:a 20 % lägre än hyrorna hade varit. Ombildningen har beskrivits i en skrift, ÄPPELVIKENS BOSTÄDER en bostadsrättsförening Hur den bildades av Jan Thorson. Den bifogas som bilaga (underbilaga till bokslutshandlingarna.) Styrelsen har sammanträtt 15 gånger i möten som dokumenterats i styrelseprotokoll och har haft flera arbetsmöten. Anteckningar från dessa möten har bifogats protokollen från styrelsemöten. Årsstämma hölls inom F Brommahemmet den 30:e mars, inom Brf Äppelvikens bostäder den 29:e juni. Styrelsen, som då valdes, ska verka fr o m den 1:a juli 2017 t o m 30:e juni 2018. En extra stämma hölls den 21:a mars angående F Brommahemmets upphörande sedan dess tillgångar överlåtits till Brf Äppelvikens Bostäder (den 30:e mars). En extra stämma hölls den 16:e november, föranledd av utredning om åldersrestriktionen för medlemskap i brf:en, 55 +. Vid stämman behandlades prioritering av underhållet: balkongrenovering var viktigast, och denna påbörjades i december. Förvaltningen har delvis bedrivits av ett återuppväckt Verkställande Utskott (V U), bestående av ordföranden, sekreteraren, vice ordföranden. Anteckningar 16
2(4) från dess sammanträden har bifogats styrelseprotokoll. Föreningsarbetet inom Brf Äppelvikens Bostäder har till största delen utförts av ett under året återtaget verkställande utskott, V U. Siktet var inställt mot förenkling och hållbarhet sedan den i juni nyvalda styrelsens verksamhet upphört, d v s tiden efter årsmötet 2018. Den 16:e november kunde V U/ styrelsen meddela föreningen, att BREAB med Patrick Palmqvist som verkställande kontrakterats för uppdraget som förvaltare från och med den 1:a december. Övergången från ett V U eller en styrelse med totalt operationellt ansvar till selektivt ansvar med utlagd förvaltning kommer att realiseras under första halvåret 2018. Centrala uppgifter är bevakning (rondering), tekniskt stöd, upphandling och kontroll, även av löpande avtal, och analyser för utvärdering av verksamhetens förutsättningar. Dessutom ska tjänsten omfatta partiellt ansvar för ekonomifunktionen, närmast genom förenkling av rutinen för attestering. Ansvaret faller naturligtvis på firmatecknarna och styrelsen, men rutinerna ska bli enklare. Överskridanden av betalningsdatum ska undvikas Friköp av fastigheterna Brommahemmet 1 och 2 utreddes av V U. Resultatet föreligger inte ännu, men antagandet är, att köpeskillingen för båda tomterna landar på c:a 42 miljoner kronor. Detta belopp kommer att medföra en fördubbling av den årliga kostnaden för vår mark. Den kan uppskattas bli c:a 840 000:- exklusive amortering, om låneräntan blir 2 %. Summan av nuvarande tomträttsavgälder är c:a 330 000:-, men om några år ska den ha ökat till drygt 400 000:-. Ärendet avslutas förmodligen under våren 2018; den senaste kontakten med kommunens exploateringskontor skedde den 15:e januari. Löfte om prisuppgift har inte ännu, 18-03-02, infriats. Renovering av samtliga balkonger är angelägen. Offertförfrågan ställdes i oktober, och uppföljningen skedde i november. V U bestämde efter föredragningar i styrelsen att STARK FASAD AB skulle få jobbet. Information om detsamma till medlemmarna ägde rum den 7:e december. Starten - med ställningsbyggen - inträffade några dagar senare. Hela projektet ska vara färdigt 17
3(4) senast den 30:e april 2018 Tvättstugan, gamla badrummet i Brommahemmet samt torkrummet i Brommahemmet 2 renoverades under våren hösten. Torkrummet ska bli motionslokal. Detaljer återstår. Parkeringsytan utvecklades: två nya P-platser byggdes i december, färdigställs dock först våren 2018. Föreningen disponerar 15 platser efter dessa nybyggen. (Ny, tydligare numrering sker våren 2018. Staketet norr och öster om P- platserna, ska likaså renoveras under våren 2018.) Byggnadernas, Brommahemmet 1 och 2, inre underhåll har debatterats livligt. Medlemmarna önskar, att detta ska prioriteras. Speciellt gäller det att åtgärda portar, som har kodlås, sex stycken på framsidorna av Brommahemmen. Men även dörrarna på husens baksidor, fem stycken, korridorer och trapphus med dörrar in till lägenheterna bör repareras och moderniseras. Vid årsmötet i juni uppdrogs åt styrelsen att utreda förutsättningarna för ändrad åldersrestriktion avseende medlemskap i föreningen. Denna utredning redovisades vid extra stämma i november. Restriktionen 55 + bibehölls efter omröstningar. Ett nytt HSB-avtal gällande ekonomiadministrationen slöts med början den 1:a april. Det gäller t o m 2019. Det har ifrågasatts under hösten eftersom del av överenskommelsen inte realiserats, främst löftet om att få ett års HSBmedlemskap utan kostnad med styrelserådgivning genom deltagande av styrelseledamot från HSB; det sist nämnda är den viktigaste förmånen. (Fortsatta samtal med HSB-representanter sker i mars 2018, utvecklingen är lovande.) Städavtalet har ägnats betydande intresse, har följts upp av ordföranden och ledamoten Inger Söderman. Ändring av avtalet med MARIES PUTS OCH STÄD företogs trappstädning skedde fr o m maj varannan vecka. Det ska omförhandlas under 2018, offertfas inleds inom kort. (Nytt avtal har slutits med MARIOLAS Cleaning Company i februari 2018. De börjar städa 18-05-08. Två lägenheter, en tvåa (nr 25/1204) och en etta (nr 25/1001) har föreningen 18
4(4) sålt genom fastighetsmäklaren ERA i Bromma. Tvåan inbringade 2,4, ettan 2,17 miljoner kronor. Dessa medel går oavkortade till Föreningen, eftersom de är upplåtelseavgifter. Sådana beskattas inte (till skillnad från - vinst av överlåtelse). Föreningen disponerar fortfarande en lägenhet, som kan upplåtas med bostadsrätt. Under början av 2018 överläts bostadsrätterna till två lägenheter av medlemmar, båda finns i Brommahemmet 1. Brandskyddet förstärktes. Rökgasstyrda stängare till korridordörrar monterades i Brommahemmet 2 i september november. Information och inspektion angående brandskyddet hölls i början av november under medverkan av brandingenjören P O Sjöholm. Diskussion pågår, närmast under styrelsemöten och med deltagande av entreprenören, DAFO brandskydd, om delvis överraskande detaljer i fråga om nämnda montering, dels ytterligare åtgärder till förhöjning av brandsäkerheten i husen. V U har skapat avtal med SBAB för inlån från Brf Äppelvikens Bostäder. Transaktioner förmedlas via vår ea -tjänst hos HSB Södertörn, där våra övriga bankärenden, gäller SEB och Swedbank, administreras. Genom placering av likviditet hos SBAB kan föreningen erhålla åtminstone någon ränta (f n 0,65%) på sparkontobehållningen. Budgetarbetet inför 2018 bedrevs med stort engagemang inom styrelsen. V U:s förslag granskades av alla, ledamöter såväl som suppleanter. Budgetprocessen avslutades i början av december. I övrigt har styrelsen stått för ett par sociala arrangemang som midsommarkaffe och kräftfest i trädgården samt adventskaffe i festlokalen. För styrelsen, dag som ovan Jan Thorson, ordförande, Bostadsrättsföreningen Äppelvikens Bostäder BILAGA: Äppelvikens Bostäder, en bostadsrättsförening Hur den bildades av Jan Thorson Småskrift Äppelvikens Bostäder, Wasa Grafiska 2017 19
BILAGA ÄPPELVIKENS BOSTÄDER, en bostadsrättsförening Hur den bildades Brommahemmet 1 Brommahemmet 2 (foto) (foto) Jan Thorson Brf Äppelvikens Bostäder, Wasa Grafiska 2017 (16 sidor, rekvireras genom styrelsen) 20
BALANSRÄKNINGEN Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom bygg nader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital som består av insatser, upplåtelseavgifter och fond för yttre underhåll samt fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (balanserat resultat eller ansamlad förlust). ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till likvida medel inom ett år. Hit hör bland annat kort fristiga fordringar och vissa värdepapper samt kontanter (kassa) och banktillgodohavande. KASSA OCH BANK Banktillgodohavanden och eventuell handkassa. Oftast har föreningen sina likvida medel hos HSB-föreningen och då redovisas detta under övriga fordringar och i not till denna post. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, till exempel fastighetslån. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som förfaller till betalning inom ett år, till exempel skatte skulder och leverantörsskulder. Numera redovisas även fond för inre underhåll här. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga det framtida underhållet av föreningens hus. Avsättningen sker genom en omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultat räkningen, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Pågående stadgerevision kan medföra ändrade principer för redovisning av fonderingen. TOMTRÄTT En del föreningar äger inte sin mark utan har ett tomträttsavtal med kommunen. Dessa förhandlas normalt om vart tionde år, baseras på markvärdet och en ränta, och kan innebära stora kostnadsökningar om markpriserna gått upp mycket. LIKVIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (till exempel vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten god. SLUTLIGEN En årsredovisning beskriver historien men egentligen är framtiden viktigare. Vilka utbetalningar står föreningen inför i form av reparationer och utbyten? Har föreningen en kassa och ett sparande som ger jämna årsavgifter framöver? Uppdaterade underhållsplaner samt flerårsprognoser för att kunna svara på ovanstående är viktiga. Fråga gärna styrelsen om detta även om det inte står något i årsredovisningen.