Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Hytten 8 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2016 och 2025. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att sänkas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende och lokaler till nyttjande åt medlemmarna utan begränsning till tiden samt att tillgodose gemensamma intressen och behov. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2004-05-25. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2004-12-30 och nuvarande stadgar registrerades 2015-09-25 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Föreningen är medlem i samfällighetsföreningen Riberstad. Föreningens andel är 4 procent. Samfälligheten förvaltar sopsugsanläggning, dagvattenssystem, kvartersmark. Styrelsen Peter Daniel Andersen Carl Peter Boson Kimay Per Andreas Orest Petra Isabel Svensson Christian John Anders Öhrström Dieter Zippert Suppleant Styrelsen har under året avhållit 6 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 14
Revisor Thomas Anvelid Ordinarie Extern Ernst & Young Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2016-04-05. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Hytten 8 2005 Malmö Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Värdeåret är 2005. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 1 686 m², varav 1 686 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 18 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 17 0 0 1 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2016 och sträcker sig fram till 2025. Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Teknisk förvaltning Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Övrig information 1686 kvm, 18 bostadsrättslägenheter. Föreningens ekonomi För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2016 en långtidsbudget som sträcker sig fram till 2020. Enligt styrelsens beslut sänks årsavgifterna 2017-04-01 med 6 %. Enligt styrelsens beslut sänktes årsavgifterna 2016-04-01 med 10 %. Sida 2 av 14
FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2016 2015 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 920 678 712 156 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 1 280 120 1 349 373 Finansiella intäkter 0 960 Minskning kortfristiga fordringar 11 536 0 Ökning av kortfristiga skulder 0 27 092 1 291 656 1 377 425 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 668 917 605 295 Finansiella kostnader 358 651 455 955 Ökning av kortfristiga fordringar 0 7 563 Minskning av långfristiga skulder 225 000 100 000 Minskning av kortfristiga skulder 3 857 0 1 256 425 1 168 813 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 955 909 920 678 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 35 231 208 522 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 2% Kapitalkostnader 25% Reparationer 6% Taxebundna kostnader 19% Fastighetsavgift 2% Årsavgifter 98% Avskrivningar 27% Övrig drift 21% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 268 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under året har 7 st protokollförda styrelsemöten hållits. 4 st informationsblad (Hytten 8-aktuellt) har getts ut, samt att en hemsida för föreningen har upprättats (http://web.comhem.se/brfhytten8/page5.html). På hemsidan kan nu samtliga boende, mäklare och framtida spekulanter på boende finna all nödvändig information om föreningen. Här finns upplagt våra trivselregler, information till mäklare, hjälp för nyinflyttade, årets samtliga Hytten8-aktuellt i elektroniskt format, samt bilder och annan intressant information om föreningen och området. Ordinarie föreningsstämma hölls den 5:e april 2016 Sida 3 av 14
Under året har en underhållsplan upprättats med hjälp av en extern firma. Den påvisar att inga större underhållsåtgärder behöver utföras på fastigheten de närmaste åren. Det har tidigare varit en del problem med hissen i Rodergatan 28, och en åtgärdsgrupp i styrelsen har aktivt arbetat ihop med hissleverantören ThyssenKrupp för att komma till rätta med problemen. Under 2016 har därför problemen och därmed våra kostnader avsevärt minskat för detta. Ekonomin i föreningen är mycket god. Under året omförhandlades räntan på några lån, vilket ledde till att vi den 1/4 kunde sänka avgifterna med 10 %. I samband med detta gjordes även en extra amortering på 150 000 (totalt amorterades 225 000 kr för 2016). Vår ambition i styrelsen är att fortsatt se över kostnaderna för de boende, samt att de närmaste åren utnyttja det låga ränteläget genom att amortera extra när så är möjligt. Den ekonomiskt positiva situationen har även lett till att vi under året utökat Comhem-avtalet, vilket inneburit att samtliga boende nu har fått gratis bredband (100/10 mbit/s) Styrelsen har även under året upprättat en 5 års ekonomisk budget som påvisar fortsatt god ekonomi i föreningen. Ett utökat avtal för begränsad snöröjning på trottoaren framför fastigheten har tecknats med Samfälligheten. Under året har 3 st lägenheter bytt bostadsrättsinnehavare. Under året har 1 st andrahandsuthyrning beviljats. Vi har därmed totalt 1 st andrahandsuthyrning i fastigheten. Under året har 2 sedvanliga städ- och trädgårdsdagar genomförts, med syfte att snygga upp innergården och övriga gemensamma utrymmen. Styrelsen kunde till sin glädje konstatera en god uppslutning vid båda tillfällena. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 18 st Överlåtelser under året: 3 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 32 st Tillkommande medlemmar: 4 st Avgående medlemmar: 4 st Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 32 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2016 2015 2014 2013 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 744 795 783 732 Lån/m² bostadsrättsyta 9 475 9 620 9 679 9 739 Elkostnad/m² totalyta 19 19 19 20 Värmekostnad/m² totalyta 98 111 107 117 Vattenkostnad/m² totalyta 30 22 21 21 Kapitalkostnader/m² totalyta 213 270 313 329 Soliditet (%) 71 70 70 70 Resultat efter finansiella poster (tkr) -129-92 -167-27 Nettoomsättning (tkr) 1 276 1 338 1 317 1 267 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 1 686 m² bostäder. Sida 4 av 14
Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Brf Hytten 8 Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 39 488 774 0 0 39 488 774 Fond för yttre underhåll 953 161 107 400 94 200 751 561 S:a bundet eget kapital 40 441 935 107 400 94 200 40 240 335 Fritt eget kapital Balanserat resultat -1 068 292-107 400-186 685-774 207 Årets resultat -128 927-128 927 92 485-92 485 S:a ansamlad förlust -1 197 219-236 327-94 200-866 692 S:a eget kapital 39 244 716-128 927 0 39 373 643 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -128 927 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -960 892 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -107 400 summa balanserat resultat -1 197 219 Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs -1 197 219 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 1 275 511 1 348 813 Övriga rörelseintäkter Not 3 4 609 560 Summa rörelseintäkter 1 280 120 1 349 373 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-540 830-569 220 Övriga externa kostnader Not 5-95 087-69 075 Personalkostnader Not 6-33 000 33 000 Avskrivning av materiella Not 7-381 479-381 479 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -1 050 396-986 774 RÖRELSERESULTAT 229 724 362 599 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 0 960 Räntekostnader och liknande resultatposter -358 651-456 044 Summa finansiella poster -358 651-455 048 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -128 927-92 485 ÅRETS RESULTAT -128 927-92 485 Sida 6 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 54 578 084 54 959 563 Summa materiella anläggningstillgångar 54 578 084 54 959 563 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 54 578 084 54 959 563 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 9 680 818 11 063 Förutbetalda kostnader och upplupna Not 10 0 25 505 intäkter Summa kortfristiga fordringar 680 818 36 568 KASSA OCH BANK Kassa och bank 300 000 920 555 Handkassa 123 123 Summa kassa och bank 300 123 920 678 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 980 941 957 246 SUMMA TILLGÅNGAR 55 559 025 55 916 809 Sida 7 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 39 488 774 39 488 774 Fond för yttre underhåll Not 11 953 161 751 561 Summa bundet eget kapital 40 441 935 40 240 335 Fritt eget kapital Balanserat resultat -1 068 292-774 207 Årets resultat -128 927-92 485 Summa fritt eget kapital -1 197 219-866 692 SUMMA EGET KAPITAL 39 244 716 39 373 643 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 12 15 875 000 16 200 000 Summa långfristiga skulder 15 875 000 16 200 000 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 12 100 000 0 kreditinstitut Leverantörsskulder 108 860 120 688 Skatteskulder 34 002 22 250 Övriga skulder 0 84 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 15 196 447 200 144 intäkter Summa kortfristiga skulder 439 309 343 166 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 55 559 025 55 916 809 Sida 8 av 14
12 Tilläggsupplysningar Belopp anges i kronor om inget annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2016 2015 Byggnader 120 år 120 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015 Årsavgifter 1 254 568 1 338 357 Övriga debiterade avgifter 16 729 0 Överlåtelse/pantsättning 3 102 2 665 Överlåtelse 1 113 7 791 Öresutjämning -1 0 1 275 511 1 348 813 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015 Övriga intäkter 4 609 560 4 609 560 Sida 9 av 14
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel beställning 0 3 376 Städning entreprenad 26 688 27 894 Mattvätt/Hyrmattor 6 073 7 410 Sotning 0 7 095 Hissbesiktning 2 913 0 Myndighetstillsyn 0 2 866 Bevakning 1 804 1 529 Serviceavtal 1 558 0 Förbrukningsmateriel 4 760 5 272 43 796 55 442 Reparationer Fastighet förbättringar 0 41 225 Brf Lägenheter 1 084 0 Sophantering/återvinning 7 047 0 Lås 1 289 0 VVS 21 798 4 244 Värmeanläggning/undercentral 12 503 0 Ventilation 870 0 Hiss 41 064 71 884 Fönster 0 42 438 85 655 159 791 Taxebundna kostnader El 31 505 31 944 Värme 165 903 187 355 Vatten 50 138 37 735 Sophämtning/renhållning 22 540 22 989 270 086 280 023 Övriga driftkostnader Försäkring 29 364 14 078 Samfällighetsavgift 47 584 28 951 Kabel-TV 41 649 19 748 118 597 62 777 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 22 696 11 187 TOTALT DRIFTKOSTNADER 540 830 569 220 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015 Tele- och datakommunikation 2 999 2 458 Revisionsarvode extern revisor 4 100 15 563 Föreningskostnader 1 742 0 Styrelseomkostnader 5 000 0 Studieverksamhet 4 250 0 Förvaltningsarvode 33 823 26 804 Administration 21 423 21 650 Konsultarvode 21 750 2 600 95 087 69 075 Sida 10 av 14
Not 6 PERSONALKOSTNADER 2016 2015 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 25 000-25 000 Sociala kostnader 8 000-8 000 33 000-33 000 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2016 2015 Byggnad 381 479 381 479 381 479 381 479 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 56 795 839 56 795 839 Utgående anskaffningsvärde 56 795 839 56 795 839 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 836 276-1 454 797 Årets avskrivningar enligt plan -381 479-381 479 Utgående avskrivning enligt plan -2 217 755-1 836 276 Planenligt restvärde vid årets slut 54 578 084 54 959 563 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 11 000 000 11 000 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 25 000 000 22 200 000 Taxeringsvärde mark 10 800 000 9 200 000 35 800 000 31 400 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 35 800 000 31 400 000 35 800 000 31 400 000 Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 32 11 063 Klientmedel hos SBC 655 786 0 Fordringar 25 000 0 680 818 11 063 Sida 11 av 14
Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2016-12-31 2015-12-31 Samfällighetsavgift 0 13 765 Kabel-TV 0 5 039 Förvaltningsarvode 0 6 701 0 25 505 Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31 Vid årets början 751 561 657 361 Reservering enligt stadgar 107 400 0 Reservering enligt stämmobeslut 94 200 94 200 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 953 161 751 561 Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2016-12-31 Belopp 2016-12-31 Belopp 2015-12-31 Villkorsändringsdag SEB 0,640 % 5 600 000 5 600 000 2018-01-28 SEB 3,350 % 4 725 000 4 800 000 2018-03-28 Nordea 1,650 % 5 650 000 5 800 000 2021-03-17 Summa skulder till kreditinstitut 15 975 000 16 200 000 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -100 000 0 15 875 000 16 200 000 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 14 975 000 kr. Sida 12 av 14
Not 13 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 17 431 000 17 431 000 Not 14 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Vi planerar att göra en avloppsgenomgång i samtliga lägenheter av extern firma. Vi undersöker även möjligheten att se över och justera värmesystemet av extern firma. Vi avser sänka avgifterna f.o.m den 1/4 2017 Vår budget påvisar att vi bör kunna fortsätta att ha en utökad amortering från nuvarande 100 000 SEK/ år till närmare 200 000 SEK/år de närmaste åren. Sida 13 av 14
Not 15 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2016-12-31 2015-12-31 Arvoden 25 000 0 Sociala avgifter 8 000 0 Ränta 60 299 62 491 El 0 2 873 Värme 0 26 938 Sophämtning/renhållning 0 2 200 Revisionsarvode extern revisor 0 11 500 Förutbetalda avgifter och hyror 103 148 94 142 196 447 200 144 Styrelsens underskrifter MALMÖ den / 2017 Peter Daniel Andersen Carl Peter Boson Kimay Per Andreas Orest Petra Isabel Svensson Christian John Anders Öhrström Min revisionsberättelse har lämnats den / 2017 Thomas Anvelid Auktoriserad revisor Sida 14 av 14