DELÅRSRAPPORT

DELÅRSRAPPORT 2018-01-01-2018-03-31 för

Sid 2 (20) Delårsrapport avser, org, nr, nedan benämnt SBB alternativt koncernen eller bolaget. Perioden i korthet - Hyresintäkterna för perioden var 361,0 Mkr (198,9). Förvaltningsresultatet uppgick till 47,0 Mkr (30,9) för perioden. Periodens resultat efter skatt uppgick till 90,5 Mkr (600,3). - I februari genomfördes ett förvärv av tre äldreboende- och vårdfastigheter i Tammerfors området i Finland. Detta är bolagets första förvärv i Finland och gjordes till ett värde om 7,4 miljoner euro. - Under kvartalet återköpte SBB obligationer till ett kvarvarande nominellt belopp om 249 mkr. Återköpet gäller icke säkerställda obligationer med ett utestående nominellt belopp om 600 mkr inklusive den av SBB återköpta volymen. Obligationerna löper med en rörlig ränta motsvarande STIBOR 3m plus 6,25 procent och förfaller i juni 2018. Därutöver har SBB återköpt ett nominellt belopp om 90 mkr av icke säkerställda obligationer med ett utestående nominellt belopp om 1,5 mdkr inklusive den av SBB återköpta volymen som förfaller i april 2020. - I mars förvärvades förvaltningsbolaget Hestia Sambygg AB som ett led i att skapa en egen förvaltningsorganisation. Händelser efter periodens slut - I april avtalades om avyttring av en skolfastighet i Kristiansand i Norge till ett värde om 415,5 miljoner NOK. Fastigheten har genererat en avkastning på eget kapital om 83 miljoner NOK sedan den förvärvades av SBB i maj 2017. - I april förvärvades tomträtten till fastigheten Stockholm Vårholmen 6 med en nyproducerad byggnad med bostäder och en förskola. - I april såldes 20 000 kvm BTA byggrätter för byggnation av hyresrätter till ett utvecklingsbolag samägt med KlaraBo. Byggrätterna är belägna i Höganäs, Karlskrona och Falun. - SBB avtalade i april om förvärv av 158 hyreslägenheter i Falun från det kommunala bostadsbolaget Kopparstaden AB. - I april avtalades om förvärv av två samhällsfastigheter med vård- och äldreboende samt två bostadsfastigheter från allmännyttan i Karlskrona. - I april avtalades om förvärv av ett äldreboende i Helsingfors som därmed innebär en utökning av SBBs fastighetsbestånd i Finland. Information om verksamheten SBB i Norden AB SBB äger bostads- och samhällsfastigheter i hela Sverige samt även samhällsfastigheter i Norden. Bolagets affärsidé är att vara en naturlig och pålitlig samarbetspartner till den offentliga sektorn i Norden genom att långsiktigt äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Bolaget ska också långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder samt som samhällsbyggare och långsiktig samarbetspartner till kommuner, landsting och statliga myndigheter bedriva ett aktivt arbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder.

Sid 3 (20) Fastighetsbestånd SBBs fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och bostäder samt fastigheter med tydlig utvecklingspotential. För att bibehålla trygghet, handlingskraft och kassaflöde ska minst 80 % av beståndet bestå av samhällsfastigheter med långa kontrakt samt bostäder. Fastighetsbeståndet omfattade per 2018-03-31 664 fastigheter. Fastigheterna hade ett totalt värde om 22,4 mdkr, varav bostäder utgjorde 5,2 mdkr, samhällsfastigheter 14,9 mdkr och övriga fastigheter 2,3 mdkr. Den sammanlagda ytan var 1 248 000 kvm. Organisation SBB har en ledning med lång erfarenhet av att utveckla och förvalta såväl bostäder som samhällsfastigheter. Organisationen utgörs av en liten grupp medarbetare med fokus på transaktioner, fastighetsutveckling och kostnadseffektiv förvaltning. SBB arbetar aktivt med kassaflödesförbättrande åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet som uppnås genom effektiv förvaltning och en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighetsutveckling. Bolaget uppnår stor skalbarhet i sin organisation genom extern fastighetsförvaltning, vilket gör att den befintliga organisationen skulle kunna hantera ett dubbelt så stort fastighetsbestånd som idag. Nyckeltal 2018-01-01 2017-01-01 2017-01-01 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Hyresintäkter, mkr 361 199 1 206 Driftnetto, mkr 219 115 813 Överskottsgrad, % 61 58 67 Periodens resultat, mkr 91 600 2 228 Direktavkastning, % 4,7 4,1 4,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr 1) 45 27 300 Marknadsvärde fastigheter, mkr 22 386 15 218 21 634 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande, mkr 4 285 2 579 4 093 Avkastning på eget kapital, % 2 23 67 Belåningsgrad, % 2) 57 65 61 Soliditet, procent 3) 37 28 30 Antal stamaktier 19 722 531 19 722 531 19 722 531 Antal preferensaktier 794 080 794 080 794 080 Antal fastigheter 664 564 660 Antal kvm, tusental 1 248 891 1 238 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 99,1 96,5 Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 7 6 7 1) Före förändringar av rörelsekapital 2) Exkl ägarlån och koncerninterna lån 3) Inkl ägarlån och koncerninterna lån

Sid 4 (20) KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2018-01-01 2017-01-01 2017-01-01 Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Hyresintäkter 360 954 198 861 1 206 481 Driftskostnader -102 664-54 993-259 020 Underhåll -14 946-10 545-50 557 Förvaltningsadministration -16 833-15 565-64 550 Fastighetsskatt -7 386-3 110-19 007 Driftnetto 219 125 114 648 813 347 Centraladministration -6 019-18 301-31 205 Resultat före finansiella poster 213 106 96 347 782 142 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 403 4 058 21 552 Räntekostnader och liknande resultatposter -168 503-69 477-534 713 Förvaltningsresultat 47 006 30 928 268 981 Värdeförändringar fastigheter 65 785 756 729 2 645 777 Värdeförändringar derivat 5 120 0-3 748 Resultat före skatt 117 911 787 657 2 911 010 Skatt -27 372-187 311-682 915 PERIODENS RESULTAT 90 539 600 346 2 228 095 RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT 2018-01-01 2017-01-01 2017-01-01 Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Periodens resultat 90 539 600 346 2 228 095 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser 129 186-7 295-94 088 TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 219 725 593 051 2 134 007

Sid 5 (20) Kommentarer resultaträkning Driftnetto Hyresintäkterna uppgick under perioden till 361,0 Mkr (198,9). Av hyresintäkterna avsåg 106,6 Mkr bostäder, 228,2 Mkr samhällsfastigheter och 26,2 Mkr övriga fastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av året uppgick till 96,5 procent. Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastigheter var 7 år. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -141,9 Mkr (-84,2) och består i huvudsak av taxebundna kostnader, underhållskostnader, övriga driftskostnader samt förvaltningsadministration. Utfallet för driftskostnadsposterna värme, el och snöröjning överstiger normalt utfall för första kvartalet, vilket dels beror det högre utfallet på extra kall och lång vinter och dels på en ytterligare belastning pga den stora snömängden som kom under kvartalet. Segmentsredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Segmenten utgörs av Bostäder, Samhällsfastigheter och Övrigt/Fastighetsutveckling. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Segmentsredovisning för perioden 2018-01-01--2018-03-31 i Mkr Bostäder Samhällsfastigheter Övriga fastigheter Hyresintäkter 106,6 228,2 26,2 361,0 Fastighetskostnader -68,4-56,7-16,8-141,9 Driftnetto 38,2 171,5 9,4 219,1 Värdeförändringar 50,6-6,4 21,6 65,8 Förvaltningsfastigheter 5 228,1 14 903,9 2 254,1 22 386,1 Total Resultat efter skatt Sammantaget uppgick periodens kostnader för central administration till -6,0 Mkr (-18,3). I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering. Finansnettot för perioden uppgick till -166,1 Mkr (-65,4) och avser främst finansiella kostnader. I de finansiella kostnaderna inkluderas räntor för extern finansiering men också ränta för ägarlån samt övriga finansiella kostnader såsom uppläggningsavgifter. De finansiella kostnaderna inkluderar extraordinära utgifter i form av uppläggningsavgifter för upptagande av lån och kostnad för förtidslösen av dyra lån om under perioden. Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till 65,8 Mkr (756,7) varav -0,4 Mkr (-2,3) var realiserade värdeförändringar och 66,2 Mkr (759,0) var orealiserade värdeförändringar. Resultatet efter skatt var 90,5 Mkr (600,3) för perioden och belastades med -27,3 Mkr (-187,3) i skatt varav -4,4 Mkr (-7,2) avsåg aktuell skatt och -22,9 Mkr (-180,1) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastigheter.

Sid 6 (20) KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 24 559 0 0 Summa immateriella anläggningstillgångar 24 559 0 0 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 22 386 078 15 218 246 21 633 976 Inventarier, verktyg och installationer 7 495 6 782 7 147 Summa materiella anläggningstillgångar 22 393 573 15 225 028 21 641 123 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag/joint ventures 101 994 96 128 101 221 Andra långfristiga fordringar 10 856 252 5 377 Summa finansiella anläggningstillgångar 112 850 96 380 106 598 Summa anläggningstillgångar 22 530 982 15 321 408 21 747 721 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 22 590 11 108 24 937 Övriga fordringar 118 866 110 118 125 627 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 353 51 800 27 925 Summa kortfristiga fordringar 167 809 173 026 178 489 Kassa och bank 221 435 230 809 77 113 Summa omsättningstillgångar 389 244 403 835 255 602 SUMMA TILLGÅNGAR 22 920 226 15 725 243 22 003 323

Sid 7 (20) KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 097 626 3 368 059 4 877 901 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 5 802 025 4 682 479 5 960 393 Obligationslån 6 092 202 4 529 720 5 941 057 Derivat 31 610 0 35 247 Långfristiga skulder till ägare 0 33 600 33 600 Skulder till koncernföretag 3 312 756 1 045 541 1 749 370 Uppskjutna skatteskulder 901 322 385 119 867 304 Övriga långfristiga skulder 171 573 58 760 339 525 Summa långfristiga skulder 16 311 488 10 735 219 14 926 496 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 437 703 693 341 624 505 Obligationslån 417 466 0 660 289 Leverantörsskulder 27 570 84 719 119 690 Kortfristiga skulder till ägare 40 000 0 40 000 Aktuella skatteskulder 33 311 28 672 46 919 Övriga skulder 320 481 643 978 456 663 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 234 581 171 255 250 860 Summa kortfristiga skulder 1 511 112 1 621 965 2 198 926 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 920 226 15 725 243 22 003 323

Sid 8 (20) KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Apport/kvittningsemission 141 248 518 469 962 718 621 Utdelning -56 265-56 265 Förvärvade minoritetsandelar 315 000 315 000 Årets resultat 2 228 095 2 228 095 Årets övriga totalresultat -94 088-94 088 Utgående eget kapital 2017-12-31 1 026 1 015 938 3 075 975 784 962 4 877 901 Ingående eget kapital 2018-01-01 1 026 1 015 938 3 075 975 784 962 4 877 901 Periodens resultat 90 539 90 539 Övrigt totalresultat 101 398 27 788 129 186 Utgående eget kapital 2018-03-31 1 026 1 015 938 3 267 912 812 750 5 097 626 Aktieägartillskotten är ovillkorade. Innehav utan bestämmande inflytande avser preferensaktier i AB Högkullen (publ) samt i Nye Barcode 121 Bidco AS.

Sid 9 (20) Kommentarer finansiell ställning Fastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 22,4 mdkr per 2018-03-31. Fastighetsbeståndets värde har bedömts genom externvärderingar gjorda av Newsec, JLL och Savills. Värderingarna har baserats på en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och administrationskostnader samt behov av investeringar. I värdet för fastigheterna ingår även ett belopp för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. SBB genomförde under perioden fastighetsförvärv för ca 146 Mkr. Förvärven avsåg till största del förvärv av fastigheter i Finland. Fastighetsbeståndets förändring Mkr Ingående verkligt värde 21 634 Förvärv 146 Investeringar 87 Omräkningsdifferens 453 Orealiserade värdeförändringar 66 Verkligt värde vid periodens slut 22 386 Räntebärande skulder och eget kapital De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 16 102 Mkr, varav 6 240 Mkr avsåg skulder till kreditinstitut, 6 510 Mkr obligationslån och 3 313 Mkr avsåg efterställda ägarlån och koncernlån. Exkluderat ägarlånen och koncernlånen var belåningsgraden 57 procent. Skuldernas verkliga värde per 2018-03-31 bedöms överensstämma med redovisat värde. Medelräntan för den externa finansieringen uppgick till 3,52 % och för ägarlånen och konvertiblerna till 7 %. Genomsnittlig räntebindning var 4,8 år. Koncernens egna kapital per 2018-03-31 uppgick till 5 098 Mkr. Antalet aktier uppgår till 20 516 611 aktier.

Sid 10 (20) KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE 2018-01-01 2017-01-01 2017-01-01 Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 47 006 30 928 268 981 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 410 425 2 061 Räntenetto 166 100 65 419 513 161 Erlagd ränta -166 428-66 163-475 265 Erhållen ränta 2 403 4 058 21 552 Betald skatt -4 416-7 208-30 763 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 45 075 27 459 299 727 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 8 044 4 021-15 383 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -291 571 196 559 112 525 Kassaflöde från den löpande verksamheten -238 452 228 039 396 869 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter 1) -233 062-6 926 472-12 075 601 Försäljning av fastigheter -392 16 687 349 342 Investeringar i inventarier -758-839 -2 840 Investeringar i intresseföretag/joint ventures -25-12 912-18 493 Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -24 559 0 0 Förändring av andra långfristiga fordringar -4 433 14 751 8 308 Kassaflöde från investeringsverksamheten -263 229-6 908 785-11 739 284 Finansieringsverksamheten Apport/kvittningsemission 1) 0 248 802 266 961 Utbetald utdelning -12 093-12 573-56 265 Förvärvade minoritetsandelar 0 789 116 784 962 Upptagna lån 313 588 5 122 261 9 654 789 Amortering av lån -1 020 718-27 631-1 047 084 Upptagna skulder till ägare/koncernbolag 1 563 386 1 045 541 1 822 970 Amortering av skulder till ägare -33 600-760 354-793 954 Förändring övriga långfristiga skulder -167 952-4 280 761 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 642 611 6 405 158 10 913 140 Periodens kassaflöde 140 930-275 588-429 275 Likvida medel vid periodens början 77 113 506 397 506 397 Valutakursändring i likvida medel 3 392 0-9 Likvida medel vid periodens slut 221 435 230 809 77 113 1) I beloppet apport/kvittningsemissioner ingår även de emissioner som inte skett genom tillförande av kontanta medel. I investeringar av fastigheter ingår även de förvärv som erlagts mot vederlag i emitterade aktier.

Sid 11 (20) MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2018-01-01 2017-01-01 2017-01-01 Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Personalkostnader 0-2 843-2 556 Övriga rörelsekostnader -1 328-6 316-14 049 Rörelseresultat -1 328-9 159-16 605 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 98 110 44 807 297 964 Räntekostnader och liknande resultatposter -99 869-38 779-286 625 Resultat efter finansiella poster -3 087-3 131-5 316 Resultat före skatt -3 087-3 131 47 767 PERIODENS RESULTAT -3 087-3 131 37 162 RAPPORT ÖVER ÖVRIGT TOTALRESULTAT 2018-01-01 2017-01-01 2017-01-01 Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Periodens resultat -3 087-3 131 37 162 Övrigt totalresultat 0 0 0 TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -3 087-3 131 37 162

Sid 12 (20) MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING SAMMANDRAG Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 917 303 1 010 828 909 492 Fordringar hos koncernföretag 2 011 746 712 657 2 483 620 Uppskjutna skattefordringar 0 9 039 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 929 049 1 732 524 3 393 112 Summa anläggningstillgångar 2 929 049 1 732 524 3 393 112 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 31 465 1 380 438 28 847 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 789 20 797 1 133 Summa kortfristiga fordringar 33 254 1 401 235 29 980 Kassa och bank 7 313 93 619 46 Summa omsättningstillgångar 40 567 1 494 854 30 026 SUMMA TILLGÅNGAR 2 969 616 3 227 378 3 423 138 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 032 026 999 327 1 040 664 Obeskattade reserver 2 370 0 2 370 Långfristiga skulder Obligationslån 1 384 557 1 917 621 1 481 901 Långfristiga skulder till ägare 0 33 600 33 600 Summa långfristiga skulder 1 384 557 1 951 221 1 515 501 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 0 32 037 0 Obligationslån 302 472 0 547 945 Leverantörsskulder 94 17 726 253 Kortfristiga skulder till ägare 40 000 0 40 000 Skulder till koncernföretag (checkräkningskredit) 169 542 0 185 086 Aktuella skatteskulder 0 0 1 566 Övriga skulder 13 131 215 650 63 093 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 424 11 417 26 660 Summa kortfristiga skulder 550 663 276 830 864 603 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 969 616 3 227 378 3 423 138

Sid 13 (20) MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2017-01-01 885 737 423 22 297 760 605 Apport/kvittningsemission 141 249 704 249 845 Erhållet aktieägartillskott 0 Utdelning -6 948-6 948 Årets resultat 37 162 37 162 Övrigt totalresultat 0 0 Utgående eget kapital 2017-12-31 1 026 987 127 52 511 1 040 664 Ingående eget kapital 2018-01-01 1 026 987 127 52 511 1 040 664 Apport/kvittningsemission -5 551-5 551 Erhållna aktieägartillskott 0 Utdelning 0 Periodens resultat -3 087-3 087 Övrigt totalresultat 0 0 Utgående eget kapital 2018-03-31 1 026 981 576 49 424 1 032 026

Sid 14 (20) MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE 2018-01-01 2017-01-01 2017-01-01 Belopp i tkr 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -3 087-3 131-5 316 Räntenetto 1 759-6 028-11 339 Erlagd ränta -86 385-38 743-273 141 Erhållen ränta 98 110 44 807 297 964 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 10 397-3 095 6 602 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -3 274-1 340 789 30 466 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -66 407 133 409-33 260 Kassaflöde från den löpande verksamheten -59 284-1 210 475 3 808 Investeringsverksamheten Utdelning av dotterföretag 0 623 661 0 Investering i dotterföretag -7 811-1 010 828-285 831 Uppkomna fordringar hos koncernföretag 471 874 426 119-1 344 844 Förändring av andra långfristiga fordringar 0 15 000 15 000 Kassaflöde från investeringsverksamheten 464 063 53 952-1 615 675 Finansieringsverksamheten Ny-/apport-/kvittningsemission -5 551 248 801 249 845 Utbetald utdelning 0-6 948-6 948 Upptagna lån 0 1 335 621 1 490 809 Amortering av lån -342 817 0-75 000 Förändring skulder hos koncernföretag -15 544 0 185 086 Amortering av skulder till ägare -33 600-760 354-793 954 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -397 512 817 120 1 178 891 Periodens kassaflöde 7 267-339 403-432 976 Likvida medel vid periodens början 46 433 022 433 022 Likvida medel vid periodens slut 7 313 93 619 46

Sid 15 (20) TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Allmän information, org nr, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Grunder för koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senaste årsredovisningen, se SBBs årsredovisning 2017, förutom vad som anges nedan. Goodwill Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. SBB förvärvade under perioden bolaget Hestia Sambygg AB med 70 anställda. Goodwillposten som uppstod vid förvärvet är kopplat till de anställda och deras kompetens. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill prövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Säkringsredovisning Från och med 1 januari 2018 tillämpar koncernen säkringsredovisning avseende valutasäkring av nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Koncernen tillämpar således säkringsredovisning enligt IFRS 9. Då transaktionen ingås, dokumenterar koncernen förhållandet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten. Koncernen dokumenterar också löpande sin bedömning huruvida säkringen är effektiv när det gäller att motverka förändringar i värden eller kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna. Den effektiva andelen av valutakursförändringar relaterad till säkringsinstrumentet som uppfyller villkoren för säkringsredovisning redovisas i övrigt totalresultat. Valutakursförändringar som härrör från del av säkringen som inte är effektiv redovisas i periodens resultat. Vid avyttring av utlandsverksamheten omklassificeras den vinst eller förlust som ackumulerats i valutakursomräkningsreserven till årets resultat. Upplysning om nya standarder Ett antal nya standarder och tolkningar är obligatoriska att tillämpa först under kommande räkenskapsår och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. De standarder, ändringar och tolkningar som väntas påverka eller kan ha en påverkan på koncernens finansiella rapporter beskrivs nedan:

Sid 16 (20) IFRS 9, Finansiella instrument Koncernen tillämpar sedan den 1 januari 2018 IFRS 9 Finansiella instrument. Den nya standarden ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Den nya standarden innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. SBB har identifierat en effekt vid övergången till IFRS 9 som är kopplad till säkringsredovisning. SBB har identifierat möjligheten till säkringsredovisning för valutalån i NOK mot nettoinvesteringar i Norge. De principer som finns i standarden avseende reservering för kreditförluster får ingen större effekt då kundfordringar endast finns i begränsad omfattning. IFRS 15, Intäkter Koncernen tillämpar sedan den 1 januari 2018 IFRS 15 Intäkter som ersätter samtliga tidigare utgivna standarder och tolkningar som hanterar intäkter från kundkontrakt. Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underordnad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. Eftersom koncernens intäkter i allt väsentligt utgörs av hyresintäkter som faller utanför denna standard har övergången en begränsad effekt på SBB:s redovisning. SBB har valt att tillämpa kumulativ, dvs. framåtriktad, metod vid övergången till IFRS 15. Någon omräkning av tidigare perioder ska således inte göras. Upplysning om kommande standarder En ny standard är obligatorisk att tillämpa först under kommande räkenskapsår och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Den standard som väntas påverka eller kan ha en påverkan på koncernens finansiella rapporter beskrivs nedan: IFRS 16, Leases Denna standard träder i kraft 1 januari 2019 och ersätter då IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. För närvarande pågår en diskussion om hur tomträttsavtal ska redovisas. Diskussionen rör främst beräkning av leasingskulden med beaktande av framtida index- och räntejusteringar samt redovisning av nyttjanderättstillgången till verkligt värde efter första redovisningstillfället. Då bolaget har ett begränsat antal avtal av mindre värde kopplade till tomträttsavgälder och leasing är begränsad effekt på SBB:s redovisning är bedömningen ändå att övergången till den nya standarden kommer att få begränsad effekt på SBB:s redovisning.

Sid 17 (20) Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncern Ställda säkerheter 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Fastighetsinteckningar 11 616 766 5 576 893 11 358 069 Andelar i koncernföretag 2 056 398 1 157 809 2 056 398 Summa 13 673 164 6 734 702 13 414 467 Eventualförpliktelser 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Borgensåtagande - - - Summa - - - Moderbolaget Ställda säkerheter 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Andelar i koncernföretag 131 698 372 839 131 698 Summa 131 698 372 839 131 698 Eventualförpliktelser 2018-03-31 2017-03-31 2017-12-31 Borgensåtagande 3 463 382 3 018 616 3 463 382 Summa 3 463 382 3 018 616 3 463 382 Säkringsredovisning Koncernen tillämpar sedan 1 januari 2018 säkringsredovisning avseende ett valutalån i NOK om NOK 86 miljoner som används som säkring mot nettotillgångar i Norge. Effekten av säkringsredovisningen är att den orealiserade valutakursdifferensen om 5 mkr vid omräkning av lånet till balansdagskurs har redovisats i övrigt totalresultat. Transaktioner med närstående Bolagets transaktioner med närstående inbegriper utlåning från bolagets ägare och på de lånen belöpande ränta. Ägarlånen är efterställda och löper med 7 procent ränta som betalas kvartalsvis. SBB köpte under kvartalet tjänster från Hestia Sambygg AB som fram t.o.m. 2018-03-26, då SBB förvärvade bolaget, ägdes till 49 procent av huvudägaren Ilija Batljan Invest AB. Tjänsterna innefattar konsulttjänster avseende ekonomisk och teknisk förvaltning. Prissättningen för tjänsterna är baserat på ett marknadsmässigt kvadratmeterpris.

Sid 18 (20) Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 31 maj 2018 Lennart Schuss Styrelsens ordförande Ilija Batljan Verkställande direktör Oscar Lekander Styrelseledamot Denna information är sådan information som är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 31 maj 2018 kl. 16.00 CET. Ilija Batljan, vd, mail: ilija@sbbnorden.se Rosel Ragnarsson, IR-ansvarig, tel: 070-674 44 42/mail: lotta@sbbnorden.se Denna rapport har inte granskats av bolagets revisor.

Sid 19 (20) DEFINITIONER Finansiella definitioner Antal utestående preferensaktier Genomsnittlig ränta, % Antalet preferensaktier som är utestående vid Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för periodens utgång. räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBBs finansiella risk. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBBs förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa SBBs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBBs finansiella risk. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBBs finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBBs finansiella stabilitet.

Sid 20 (20) Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång Direktavkastning, % Driftnetto i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBBs hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster och hyresrabatter. Hyresvärde, kr Avser kontrakterade hyror med tillägg för vakanta ytor. Driftnetto, kr Avser hyresintäkter minus fastighetskostnader. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. möjlig uthyrningsbar yta.