VASA FÖRVALT NINGSDOMST OL BESLUT Nr 13/0083/2 Korsholmsesplanaden 43 Givet PB 204, 65101 VASA Telefon 029 56 4261 1 Fax 029 56 42760 Email vaasa.hao@oikeus.fi 8.2.2013 00150112/4111 ÄRENDE Besvär angående undantag för byggande ÄNDRINGSSÖKANDE OCH DEN SOM SÖKT OM UNDANTAG x)0 /0/0 /od/0ii ÖVERK LAGAT BE SLUT Frank Borg, Karleby Myndighet Datum Närings-, trafik- och miljöcentralen 28.12.2011 i Södra Österbotten Dnr EPOELY/918/07.01/2011 Byggplats Lägenheten Borgsliden 2:57 i Palo by i Karleby stad (272-410-2-57) Borg har ansökt om undantag för byggande av en semesterbyggnad på den ovan nämnda byggplatsen på ett strandområde i behov av planering. Området har varken stranddetaljplan eller generalplan med rättsverkningar. Närings-, trafik- och miljöcentralen har avslagit ansökan. Byggnadsplatsens stomlägenhet bör anses vara lägenheten 272-410-2-16. För att bedöma den utnyttjade byggrätten på stomlägenheten har närings-, trafik- och miljöcentralen beaktat semesterbostäder och fasta bostäder som har byggts på stomlägenheten inom en 200 meters dimensioneringszon. Till den utnyttjade byggrätten räknas bebyggda lägenheter som efter år 1969 har brutits ut från stomlägenheten för användning som semestereller bostadshus. Enligt beräkningen från grundkartan finns det minst 5 byggnader på stomlägenhetens strandområde. Byggrätten bestäms enligt längden på stomlägenhetens omvandlade strandlinje. På kartan har stomlägenheten ca 1 900 meter strand. Strandområden som inte passar för byggande räknas inte med i strandlinjen. Närings-, trafik- och miljöcentralen bedömer att översvämningsrisken längs Perho a. är sådan att minst ca 750 m av stomlägenhetens stränder inte passar för byggande av bostäder. Den slutliga strandlinjens längd fastställs med omvandlingsfaktorer. Om omvandlingsfaktorerna följer den modell som är uppjord av
landskapsförbundet i Södra Savolax förkortar räknesättet de 1 200 meter långa strandlinjen som är lämplig för byggande på kartan. Efter beräkningen minskar den omvandlande strandlinjen väsentligt (till 600-800 m), eftersom avståndet är kort till den motsatta stranden och den motsatta stranden är tätt bebyggd. En stor del av stomlägenhetens byggrätt har använts. Behandlingen av undantagslov säkrar inte en jämlik behandling av stomlägenhetens markägare. Jämlik behandling av markägarna kräver att omgivningens inverkan, till exempel översvämningsriskerna längs Perho å, beaktas. Beviljande av undantagslov kan medföra olägenhet med tanke på planläggningen, genomförande av planen och för annan reglering av områdets användning. YRKANDEN 1 FÖRVALT NINGSDOMST OLEN Borg har yrkat att närings-, trafik- och miljöcentralens beslut upphävs och att hans ansökan godkänns. Borg har planerat en fritidsbostad på tomten som gränsar till fastigheten där han har haft sitt hem. Närings-, trafik- och miljöcentralens beslut betyder att han skulle utvisas från sin hembygd. Beslutet grundar sig på opåvisade olägenheter, bristfälliga utredningar och förevändningen att grannfastigheterna inte säljer mark till staden. Stomlägenhetens markägare bestrider själva att de skulle bli behandlade ojämlikt om Borg beviljas undantaget. Stomfastighetsägarna har också visat sitt stöd för Borgs bygge genom att överlåta 2 000 m2 till hans tomt. Borgs fastighet är den enda privata fastigheten på området som inte ännu fått bygglov. Grannfastigheten Borgsvägen 20 som delades från samma arv har fått undantagslov för fritidsbostad. Även Borgsvägen 21, 24, 25, 28 och 44 är bebyggda. Det är oskäligt att binda detaljplanering och Borgs bygglov vid grannfastigheternas försäljning till staden. Borgs bygge skulle inte utgöra någon märkbar olägenhet. Det befinner sig i utkanten av området och ansluter sig till befintlig bebyggelse. Det är oriktigt att beteckna Borgs byggplan som någon olägenhet jämfört med planenarnas förslag med område för bostadsproduktion. Det är orimligt att ett sådant summariskt förslag framställs som riktgivande. 1 beslutet beräknas byggbar strandlinje till 1 200 meter från totala 1 900 meter. Resultatet kastar dessutom med 200 meter. Avståndet till bebyggelse från stranden på den motsatta sidan av ån är mer än 500 meter. Närings-, trafik- och miljöcentralens resonemang skulle innebära att man på Rödsö-sidan fatt bygga utan hänsyn till att detta minskar på markägarnas byggrätter på Palo-sidan. Också byggtäthetens inverkan på byggrätterna på åns motsatta sida kan ifrågasättas. Planerarna avser med begreppet "olägenhet" markägarnas obenägenhet att överlåta mark till staden. Alla omständigheter har tolkats till Borgs 2
nackdel. Beslutet grundar sig på orättvis bedömning. HANDLÄGGNING 1 FÖRVALTNINGSDOMSTOLEN Närings -, trafik- och miljöcentralen i Södra Österbotten utlåtande. har avgett Borg har avgett bemötande. FÖRVALT NING SDOMST OLENS AVGÖRANDE Förvaltningsdomstolen avslår besvären. Motivering 1 en strandzon som hör till ett strandområde vid hav eller annat vatten får byggnader enligt 72 1 momentet i markanvändnings- och bygglagen inte uppföras utan en detaljplan eller en sådan generalplan med rättsverkningar där det särskilt bestäms att generalplanen eller en del av den kan användas som grund för beviljande av bygglov. Enligt 2 momentet i samma paragraf gäller vad som bestäms i 1 momentet också ett strandområde där det på grund av det byggande som kan väntas på området är nödvändigt att planera byggande och annan användning för att reglera i huvudsak strandbaserad fritidsbebyggelse. Enligt 171 2 momentet 1 punkten i markanvändnings- och bygglagen kan närings-, trafik- och miljöcentralen av särskilda skäl bevilja undantag från detta förbud. När en generalplan eller detaljplan (stranddetaljplan) utarbetas för att i huvudsak reglera fritidsbebyggelse på ett strandområde, skall det enligt 73 1 momentet i markanvändnings- och bygglagen utöver vad som i övrigt bestäms om general- eller detaljplaner ses tili att 1) det planerade byggandet och annan markanvändning lämpar sig för strandlandskapet och omgivningen i övrigt, 2) naturvård, landskapsvärden, rekreationsbehov, vattenvård och vatten och avlopp sarat vattnens, terrängens och naturens särdrag beaktas även i övrigt, sarat att 3) det kvarstår ett tillräckligt stort sammanhängande obebyggt område på strandområdena. Enligt 172 1 momentet i markanvändnings- och bygglagen får ett undantag inte medföra olägenheter med tanke på planläggningen, genomförandet av planen eller annan reglering av områdesanvändningen eller försvåra möjligheterna att uppnå målen för naturvården. I enlighet med 6 i Finlands grundlag hör även kravet på jämlik behandling av markägare och jämlikhet inför lagen till grunderna för markanvändningen. Bestämmelsen omfattar förbud mot godtycklig behandling och krav på lika behandling i lika ärenden. 3
Den tilltänkta byggplatsen är belägen på lägenheten Borgsliden 2:57 i Palo by i Karleby. Lägenhetens areal är enligt fastighetsdatasystemet 11 163 m2. På byggplatsen skulle ett fritidshus i en våning med en våningsyta på 75 m2 uppföras. Huset skulle byggas cirka 100 meter från stranden in i skogen. På byggplatsen finns en vedlada på 15 m2. Lägenheten Borgsliden 2:57 är belägen på västra sidan av Perho å på ett område som i den av stadsfullmäktige i Karleby 13.1.1992 godkända generalplanen anvisats som jord- och skogbruksdominerat område (M). Generalplanen saknar rättsverkningar. För området har det inte uppgjorts någon stranddetaljplan eller detaljplan. Lägenheten Borgsliden 2:57 har registrerats i fastighetsregistret 26.9.2012. Lägenheten Borg 2:16 som har registrerats 15.5.1961 beaktas som moderfastighet vid dimensioneringen av byggrätten på lägenhetens Borgsliden 2:57 strandområde vid Perho å. Den naturliga strandlinjen på moderfastigheten är 1 900 meter. Cirka 1 150 meter av strandlinjen kan anses lämplig för byggande på grund översvämningsrisken. Enligt stadgad rättspraxis beaktas den motsatta stranden som minskande faktor till den del den kan anses vara lämplig för byggande. Således kan den modifierade strandlinjen på moderfastigheten anses vara cirka 750 meter. Bland annat lägenheterna Kelotorppa 6:60, Hästhagen 2:47, Märtas 2:56, Gretas 2:39 och Strand 2:55 har bildats ur moderfastigheten. Nämnda fem lägenheter ligger på ifrågavarande strandområde och de är alla bebyggda. De krav som ställs på stranddetaljplaner i 73 1 momentet i markanvändnings- och bygglagen ska i enlighet med 172 1 momentet 1 punkten i samma lag även beaktas vid bedömningen av undantag. Vid bedömningen av byggande på strandområde ska omgivningen i övrigt beaktas och man ska se till att det kvarstår ett tillräckligt stort sammanhängande obebyggt område på området. Vid bedömningen av undantag bör man trygga kommunens valmöjligheter vid kommande planläggning sarat trygga en likvärdig behandling av markägarna. Opartiskhet iakttas framför allt mellan moderfastigheter. Med moderfastighet avser man i undantagsförfarandet fastighet som är bildad och registrerad i jordregistret före ikraftträdandet av antingen byggnadslagen (1.7.1959) eller ikraftträdandet av strandplanebestämmelserna (15.10.1969) med beaktande av områdets förhållanden, byggandets karaktär och täthet samt fastighetsbildningen. Utgångspunkten bör väljas mellan dessa tidpunkter så att tiden för när fritidsbyggandet har börjat öka beaktas. Sådana byggplatser som är bildade eller byggda efter de ovan nämnda tidpunkterna räknas till de avstyckade lägenheternas moderfastighet. På detta sätt kan man utreda om mera byggrätt kan beviljas moderfastighetens område. Strandbyggandets volym på olika moderfastigheter uppskattas i relation till fastigheternas strandlinje. Den sammanlagda strandlinjen beräknas med hjälp av den så kallade modifierade strandlinjen. Med modifierad strandlinje avses den sammanlagda strandlinjen som minskats med tili 4
exempel uddar, vikar, sund eller smala åar som är olämpliga för byggande. Dimensioneringsprinciperna kan variera i olika vattenmiljöer. Dimensioneringsprinciperna ska i första hand granskas och fastställas i planläggningen, där man kan trygga en likvärdig behandling av markägarna. Genom beviljande av undantag får man inte tilläta så effektivt byggande att det inte kvarstår möjligheter att i en pian anvisa motsvarande byggrätt åt övriga markägare. Vid avgörandet av undantag har kommunens utlåtande ingen bindande verkan. Byggnadstätheten på moderfastighetens modifierade strandlinje på det ovan nämnda området är ungefär 6,7 byggplatser per kilometer. På grund av Borgs semesterbyggnad skulle byggnadstätheten stiga till 8 byggplatser per kilometer. Detta skulle betyda att det inte längre skulle finnas tillräckligt planeringsutrymme för reglering av områdesanvändningen. Med beaktande av de krav som markanvändnings- och bygglagen ställer på planläggningen samt det byggande som redan genomförts utan detaljplan eller generalplan med rättsverkningar så skulle det planerade byggandet, såsom grundat på ett enskilt undantag, orsaka i markanvändnings- och bygglagens 172 avsedda olägenheter med tanke på planläggningen, genomförandet av planen och annan reglering av områdesanvändningen. Beviljande av ytterligare byggplatser på av ifrågavarande moderlägenhet bildade lägenheter kan också anses äventyra markägamas jämlika behandling. Det har således inte funnits förutsättningar för att bevilja undantag och närings-, trafik- och miljöcentralen har förfarit riktigt när den har avslagit ansökan. Besvären ska därför avslås. Tillämpade lagrum Markanvändnings- och bygglagen 72 1 mom. och 2 mom., 73 1 mom., 171 1 mom., 2 mom. 1 punkt och 3 mom. sarat 172 1 mom. Finlands grundlag 6 ANSLAG Beslutet har givits efter anslag. Ö V E R K L A G A N D E Enligt 190 3 momentet i markanvändnings- och bygglagen får ändring i detta beslut sökas genom besvär endast om högsta förvaltningsdomstolen beviljar besvärstillstånd. Ansökan om besvärstillstånd och besvärsskriften skall tillställas högsta förvaltningsdomstolen inom 30 dagar från dagen för givandet av förvaltningsdomstolens beslut eller senast 11.3.2013. Besvärsanvisning finns bifogad som bilaga HallJpR (07.07). 5
00150/12/4111 Ärendet har avgjorts av förvaltningsrättsdomarna Johan Hagman och Petri Forma. Johan Hagman Petri Forma Föredragande förvaltningsrättssekreterare Hanna Nieminen-Finne Utgivare av expeditionen: Sirpa Ahlbäck lagskipningssekreterare 6
4 Diarienummer 00150/12/4111 DISTRIBUTION Beslut och avgift Frank Borg, rättegångsavgift 90 euro (anvisning för rättelseyrkande framgår av räkningen) Ämbetsgränd 9 bst 11 67100 Karleby Avskrift utan avgift Tekniska nämnd en PB 43 67101 Karleby Närings-, trafik- och miljöcentralen i Södra Österbotten Ansvarsområdet för miljön och naturresurserna PB 77 67101 Karleby SA 7
4 Bilaga till förvaltningsdomstolens beslut BESVÄRSANVISNING Besvärsmyndighet 1 förvaltningsdomstolens beslut får ändring sökas hos högsta förvaltningsdomstolen genom skriftliga besvär om högsta förvaltningsdomstolen beviljar besvärstillstånd. Grunderna för beviljande av besvärstillständ Besvärstid Enligt 13 2 momentet förvaltningsprocesslagen skall besvärstillstånd beviljas om 1) det med avseende på lagens tillämpning i andra liknande fall eller för en enhetlig rättspraxis är av vikt att ärendet avgörs av högsta förvaltningsdomstolen, 2) det finns särskilda skäl för högsta förvaltningsdomstolen att avgöra ärendet på grund av att det i ärendet skett ett uppenbart fel, eller om 3) det finns något annat vägande skäl för att bevilja besvärstillstånd. Besvärstillstånd kan även beviljas så att det gäller endast en del av förvaltningsdomstolens överklagade beslut. Förvattningsdomstolens beslut har getts efter anslag. Beslutet anses ha kommit till en parts kännedom den dag det har getts. Besvär skall inlämnas inom 30 dagar från dagen för givandet av förvaltningsdomstolens beslut, sagda dag inte medräknad. Inlämnande av besvä rsskrift Besvärsskriften, i vilken ansökan om besvärstillstånd skall ingå, skall inom besvärstiden tillställas högsta förvaltningsdomstolen. Besvärsskriften jämte bilagor kan även sändas per post, som telefax eller e-post. Besvärsskriften skall vara framme senast den sista dagen av besvärstiden före utgången av ämbetsverkets öppethållningstid. Besvärsskrift som sänds elektroniskt (telefax eller e-post) skall vara sänd så att den i sin helhet senast den sista dagen av besvärstiden före utgången av ämbetsverkets öppethållningstid finns tillgänglig i ämbetsverkets mottagaranordning eller datasystem. Besvärsskriften och övriga besvärshandlingar sänds per post eller elektroniskt på avsändarens ansvar. Ha11JpR (07.07) (sida 1/2)
Besvärsskriftens innehåll och undertecknande 1 besvärsskriften, som skall riktas till högsta förvaltningsdomstolen, skall anges - ä ndringssökandens namn och hemkommun - det beslut i vilket ändring söks - de grunder på vilka besvärstillstånd borde beviljas - till vilka delar ändring söks i beslutet och vilka ändringar som yrkas - de grunder på vilka ändring yrkas. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, skall i besvärsskriften även uppges na mn och hemkommun för denna person. 1 besvärsskriften skall vidare uppges den postadress och det telefonnummer samt den eventuella e-posta dress under vilka meddela nden i saken kan tillställas ändringssökanden. Ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet skall underteckna besvärsskriften om inte besvärsskriften sänds elektroniskt (telefax eller e- post). Besvä r sskriftens bilagor Till besvärsskriften skall fogas - förvaltningsdomstolens beslut i original eller kopia - de handlingar som ändringssökanden åberopar till stöd för sina yrkanden, om dessa inte redan tidigare har tillställts myndigheten. Ett ombud skall, om han inte är advokat eller allmänt rättsbiträde, till besvärsskriften bifoga en fullmakt om inte ä ndringssökanden har befullmä ktigat honom muntligen hos besvärsmyndigheten eller om den elektr oniskt insända handlingen inte innehå ller utr edning om ombudets behörighet. Högsta fdrvaltningsdomstolens kontaktuppgifter Postadress : Besöksadress : Högsta förvaltningsdomstolen PB 180, 00131 Helsingfors Fabiansgatan 15, Helsingfors Tel.nr : 029 56 40200 Telefax: 029 56 40382 e-post : korkein.hallinto-oikeus@oikeus.fi Öppethållningstid : vardagar kl 8.00-16.15 HallJpR (07.07) (sida 2/2)