BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2017

Q4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2017

ALM EQUITY AB (publ) BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2017 JANUARI DECEMBER 2017 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 2 692,1 (1 132,9) Mkr och rörelseresultatet till 315,9 (204,9) Mkr. Resultat efter skatt 225,2 (159,2) Mkr motsvarande 16,76 (12,84) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 3 351,4 (1 448,2) Mkr och rörelseresultatet till 505,5 (217,2) Mkr. Resultat efter skatt 455,7 (192,3) Mkr motsvarande 23,45 (13,05) kr per stamaktie. Under fjärde kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. Eget kapital uppgick vid periodens slut till 2 667 (1 046) Mkr, motsvarande 77,23 (32,84) kr per stamaktie. OKTOBER DECEMBER 2017 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 769,2 (269,5) Mkr och rörelseresultatet till 48,8 (39,8) Mkr. Resultat efter skatt 29,7 (28,0) Mkr motsvarande 1,25 (2,01) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 797,1 (716,9) Mkr och rörelseresultatet till 249,9 (123,3) Mkr. Resultat efter skatt 248,8 (121,2) Mkr motsvarande 14,17 (11,57) kr per stamaktie. Under kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. Under perioden byggstartades 0 (230) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (230) bostäder. Under perioden såldes 81 (184) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 69 (175) bostäder. Bolaget har genomfört nyemissioner av preferensaktier genom dels en apportemission av 201 239 preferensaktier som nyttjades för att öka ägarandelar i två befintliga projekt och dels genom en riktad nyemission av 1 798 761 preferensaktier som utökade kassan med cirka 189 Mkr netto. Bolaget har amorterat kvarvarande 124 Mkr i banklån som moderbolaget tog upp i samband med förvärvet av Småa AB. Därmed är hela banklånet om 600 Mkr återbetalt. ALM Equity har vunnit en markanvisning, i samarbete med BSK Arkitekter, i Skärholmen, Stockholm omfattande cirka 14 000 kvm planerad byggrätt med ägarandel 100 procent. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Koncernbolaget Svenska Nyttobostäder har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Petter Stordalens investeringsbolag Strawberry Living, avseende 487 nyproducerade bostäder i Solna. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. ALM Equity sjösätter ny organisationsstruktur för koncernen. * Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering. ALM Equity AB 2

VD HAR ORDET Sedan i somras har det spekulerats om en möjlig kollaps för bostadsrättsmarknaden i Stockholm, den stora delmarknad i Sverige kännetecknad av stor bostadsbrist, höga priser och en del spekulativa inslag. Vidare vilka byggföretag och bostadsutvecklare som i spåren av en kollaps också skulle drabbas. ANPASSNINGSBARA PROJEKT Jag är glad att kunna säga att frågan faktiskt inte är avgörande för ALM Equity. Vi är inte endast beroende av att kunna sälja bostadsrätter till våra kunder. Vår framgång bygger på att vi utvecklar smarta, effektiva, prisvärda och trevliga bostäder. Hur vi paketerar våra projekt hyresrätter, bostadsrätter eller kanske en kombination av dessa båda former handlar om yttre faktorer som regleringar av lånemarknaden, skatteregler eller helt enkelt preferenser hos kunderna. Men frågan om paketering är inte central när vi börjar med utvecklingen av ett nytt projekt. Då handlar det om att skapa ett så bra boende som möjligt. Vi står inte och faller med ändrade spelregler för hur ägandet av en bostad ska se ut. Flertalet av våra projekt kan vi anpassa till nya förhållanden. Våra kalkylerade marginaler håller samma nivåer oavsett vilken bostadsform som slutligen väljs för projektet. STOCKHOLMS BOSTADSMARKNAD Just nu handlar diskussionerna mycket om vad som kommer att hända på Stockholms bostadsrättsmarknad. Ibland har tidningsrubriker gett intryck av att det kan bli ett riktigt ras, att antalet bostäder till salu är gigantiskt och att ingen vågar köpa. Det är faktiskt fel, antalet genomförda affärer är rekordhögt och har varit det under ett antal månader. Jag kan tänka mig flera orsaker. En är att spekulanter, som bokat sig för flera lägenheter i syfte att innan inflyttning sälja med vinst, har fått kalla fötter och vill sälja eftersom en prisstegring inte längre är självklar. En annan, och viktigare, är att vanliga människor som behöver byta bostad vill sälja innan de köper för att inte riskera att sitta med två bostäder och för att veta vad de har för utrymme att köpa något nytt för. Detta har fört med sig ett betydligt större utbud än normalt men även byggt upp ett latent köpbehov. Som marknaden ser ut i dag kan jag tänka mig att dagens överskott, köparens marknad, kan svänga snabbt till ett underskott, säljarens marknad. HÖG TILLVÄXT SKAPAR EFTERFRÅGAN Men det är faktiskt inte väsentligt för ALM Equity om prognosen slår in eller inte. Det som är viktigt för oss är att det finns en efterfrågan på bostäder. Svaret på det är enkelt; i Stockholm råder det underskott på bostäder och den situationen kommer inte att vara avhjälpt på många år. Det gäller för övrigt inte bara bostäder. Faktum är att tillväxten i Stockholmregionen är så stor att det även är brist på kontorsytor, främst i centrala Stockholm, men även i olika närförorter. Det har trissat upp hyrorna för dessa lokaler. När vi räknar på våra projekt kan vi se att vissa skulle kunna ge en bättre avkastning som kontor än som bostäder. Trots de höga priser som gäller för bostadsrätter. Vissa projekt kommer därför att utvecklas till kontor istället för bostäder. forts... PROJEKTPORTFÖLJ Totalt ALMs andel jan-dec 2017 jan-dec 2016 jan-dec 2017 jan-dec 2016 Byggrätter 10 510 8 295 7 821 5 090 Startad produktion 546 786 340 539 Sålda bostäder 545 263 385 248 Bostäder i produktion vid periodens slut 1 707 1 204 1 216 840 Försäljningsgrad i produktion 82% 89% 78% 87% Bostäder levererade till marknaden 510 296 429 226 ALM Equity AB 3

REKORDMÅNGA BOSTÄDER LEVERERADE Efter att ha levererat rekordmånga bostäder under sista kvartalet 2017 till slutkunder (313 bostäder), har vi fortfarande cirka 1 707 bostäder under produktion, varav 82 procent är sålda. Det kan vara värt att kommentera att våra kundavtal är juridiskt korrekt formulerade. Vi har inga processer där köpare ifrågasätter sina förpliktelser. STABILT KASSAFLÖDE Den stora produktion vi har igång innebär att kassaflödet det närmaste året är stabilt. Vi har samtidigt projekt som innehåller totalt 1 250 bostäder färdiga för byggstart nu när det är lättare att handla upp entreprenader. Vi märker tydligt att inbromsningen i marknaden har friställt byggresurser vilket också innebär sjunkande priser inom olika byggområden. EFFEKTER FRÅN BOSTADSMARKNADEN En annan effekt framkallad av turbulensen på bostadsrättsmarknaden är att vi erbjuds att ta över eller att gå in i projekt som har stött på problem, mestadels beroende på att kreditgivare har skruvat åt kranarna. Vi har studerat ett antal olika propåer men hittills utan att gå vidare. Det är mycket som ska stämma för att gå in i ett redan påbörjat projekt. Men det är en intressant marknad där priserna kommer ned även om säljarnas prisförväntningar fortfarande många gånger är för höga. Speciellt har byggrätter, som har en volatil prisbild, sjunkit med ungefär en tredjedel sedan toppen. ALM EQUITY SMÅA = NIVÅLYFT Under 2017 arbetade vi med att integrera den förvärvade bostadsutvecklaren Småa med ALM Equity. Den processen har resulterat i en ny organisation med de båda bolagens projektutveckling samlade i en enhet. ALM Equitys verksamhet levererade marginaler i rörelsen på cirka 17 procent medan Småas verksamhet, efter vissa justeringar fjärde kvartalet, bidrar med knappt 4 procent på rörelsenivå. Jag räknar med att omorganisationen ska ge effektivitetsvinster och ett nivålyft för den totala rörelsemarginalen i projektutvecklingen redan under 2018. Nedan visas strukturen för den nya organisationen med de övergripande funktionerna i moderbolaget och verksamheten indelad i affärsområden. Organisationen ger dessutom utrymme för kommande nya affärsområden som inom ramen för en kreativ atmosfär kan växa sig starka och vinstgivande. Trots eller till följd av en turbulent omvärld är ALM Equity en stabil spelare beredd att både ta vår grundaffär till nya nivåer och att välkomna nya skott att växa upp tillsammans med de redan väl etablerade grenarna. Stockholm 27 februari 2018 Joakim Alm, VD ALM Equity har byggt på byggrättsportföljen med ett par markanvisningar under året motsvarande cirka 400 bostäder. ALM EQUITY VD VVD CFO AFFÄRSOMRÅDE PROJEKTUTVECKLING BOSTAD AFFÄRSOMRÅDE CONSTRUCTION MANAGEMENT AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING AFFÄRSOMRÅDE FINANSIERING AFFÄRSOMRÅDE DIGITALA TJÄNSTER ALM Equity AB 4

PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT UNDER PRODUKTION FASTIGHETER UNDER BYGGNATION OCH FÄRDIGSTÄLLANDE Per 31 december 2017 var 21 (10) projekt under produktion om totalt cirka 100 500 (61 900) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 76 800 (40 100) kvm. Detta motsvarar 1 707 (1 204) bostäder varav ALM Equitys andel är 1 216 (840). Av dessa är 1 362 bostäder nyproduktion medan 345 skapas genom ombyggnation av befintliga byggnader. Den totala försäljningsgraden i produktion uppgick vid årsskiftet till 82 (89) procent. Under fjärde kvartalet tillträdde kunder totalt 313 bostäder varav ALM Equitys andel är 261 bostäder. En stor del av de pågående projekten avslutas under 2018, se tabell över planerade frånträden närmsta tre åren: PLANERADE FRÅNTRÄDEN (KVM), KOMMANDE TREÅRSPERIOD 30 000 Sålda bostäder (kvm) Osålda bostäder (kvm) 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Vid utgången av fjärde kvartalet under 2013-2017 var projekt under produktion: PROJEKT I PRODUKTION 5 ÅR Projektportfölj i produktion (kvm) ALMs andel projektportfölj i produktion (kvm) 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 Per den 31 december fanns 34 (22) enheter i lager till ett värde av 87,1 (34,8) Mkr, vilket motsvarar produktionskostnaderna. ALM Equitys andel uppgår till 18 (8) enheter i eget lager till ett värde av 42,7 (14,7) Mkr. Under fjärde kvartalet såldes 0 (0) bostäder för 0 (0) Mkr. ALM Equity AB 5

PROJEKT UNDER UTVECKLING FASTIGHETER UNDER UTVECKLING GENOM KONCEPTUALISERING OCH/ELLER DETALJPLANEÄNDRING. Per den 31 december 2017 var 58 (27) projekt under utveckling om totalt 611 800 (403 900) kvm varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 441 300 (241 100) kvm. I portföljen ingår 249 100 kvm, varav ALM Equitys andel är 249 100 kvm, som antingen är markanvisningar eller förvärv som ännu inte tillträtts. Totalt omfattar det 3 477 (2 275) bostäder i färdig byggrätt och 5 326 (4 816) planerade bostäder under detaljplaneprocess. Vid utgången av fjärde kvartalet 2013-2017 fördelades projekt under utveckling: PROJEKT UNDER UTVECKLING 5 ÅR Estimerade byggrätter (kvm) ALMs andel estimerade byggrätter (kvm) 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2016-12-31 2017-12-31 ALM Equity AB 6

EKONOMI ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI DECEMBER 2017 (12 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 2 692,1 (1 132,9) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 315,9 (204,9) Mkr, rörelsemarginalen till 11,7 (18,1) procent och periodens resultat efter skatt till 225,2 (159,2) Mkr. Koncernens verksamhet ses som ett segment, fastighetsutveckling. I periodens resultat ingår engångskostnader om 17,2 Mkr hänförliga till förvärvet av Småa AB och övergången till IFRS. Rörelsemarginalen ligger på en lägre nivå än historiskt vilket hänförs till förvärvet av Småa vars marginaler är lägre, speciellt under fjärde kvartalet efter inventering av projekt och garantiärenden som medfört tillkommande reserveringar i årsbokslutet. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 3 351,4 (1 448,2) Mkr, rörelseresultatet till 505,5 (217,2) Mkr, rörelsemarginalen till 15,1 (15,0) procent och resultatet efter skatt till 455,7 (192,3) Mkr. I periodens resultat ingår engångskostnader om 17,2 Mkr hänförliga till förvärvet av Småa AB och övergången till IFRS. Under fjärde kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. RESULTAT FÖR PERIODEN OKTOBER DECEMBER 2017 (3 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 769,2 (269,5) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 48,8 (39,8) Mkr, rörelsemarginalen till 6,3 (14,8) procent och periodens resultat efter skatt till 29,7 (28,0) Mkr. Koncernens verksamhet ses som ett segment, fastighetsutveckling. Rörelsemarginalen ligger på en betydligt lägre nivå än historiskt vilket hänförs till förvärvet av Småa vars marginaler är lägre, speciellt under kvartalet efter inventering av projekt och garantiärenden som medfört tillkommande reserveringar i årsbokslutet. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1 797,1 (716,9) Mkr, rörelseresultatet till 249,9 (123,3) Mkr, rörelsemarginalen till 13,9 (17,2) procent och resultatet efter skatt till 248,8 (121,2) Mkr. Under kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. BALANSRÄKNINGEN ENLIGT IFRS PER DEN 31 DECEMBER 2017 Balansomslutningen uppgick till 5 363 (3 471) Mkr. Av tillgångarna vid periodens utgång utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på 3 345 (2 106) Mkr. På skuldsidan uppgick långfristiga obligationslån till 1 076 (554) Mkr, räntebärande lån till kreditinstitut till 866 (817) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 398 (746) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 2 667 (1 046) Mkr. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 50 (30) procent och enligt segmentsredovisningen till 46 (36) procent. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut totalt uppgick till 1 434 Mkr, återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. Tillskottskapitalet redovisas i eget kapital och minoritetsandelar. ALM Equity AB 7

LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 569 (518) Mkr. Kassaflödet för räkenskapsåret var 51 (298) Mkr. Finansiering i projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa aktieägartillskott och preferenskapital baserade på framtagna förvärvsoch projektkalkyler. All projektfinansiering är idag i huvudsak kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 31 december i spannet 1,5 4,45 procent med en genomsnittsränta på 2,16 procent. Bolaget genomförde under kvartalet en apportemission av 201 239 preferensaktier med en teckningskurs om 108,90 kronor per ny preferensaktie. Genom emissionen förvärvade ALM Equity ytterligare 2,5 procent av projektet Saltsjö-Järla i Nacka och ytterligare 50 procent i projektet Eddahuset i Uppsala. ALM Equitys totala ägarandel i projektbolagen efter emissionen uppgår till 50 procent i Saltsjö-Järla Holding AB och 100 procent i Svartbäcken Holding AB. Bolaget genomförde även en riktad nyemission av 1 798 761 preferensaktier med en teckningskurs om 107 kr per ny preferensaktie, vilket tillförde bolaget cirka 189 Mkr kontant netto. Bakgrunden till nyemissionen var att ALM Equity ville stärka sin balansräkning och öka rörelsekapitalet i syfte att öka förmågan till värdedrivande affärer. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Koncernbolaget Svenska Nyttobostäder har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Petter Stordalens investeringsbolag Strawberry Living, avseende 487 nyproducerade bostäder i Solna. Koncernen har tillsatt en vice VD, Fredrik Arpe, samt rekryterat en ny CFO, John Sjölund, som ersätter koncernens tidigare ekonomichefer Urban Eriksson och Thomas Brogren som båda går i pension under våren. ALM Equity inleder 2018 med att sjösätta en ny organisationsstruktur som ska ta tillvara på koncernens synergier och styrkor efter förvärvet av bostadsutvecklaren Småa AB. Verksamheten delas in i fem affärsområden Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. MODERBOLAGET Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för kvartalet uppgick till -37,5 (-5,5) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 299 (416) Mkr i likvida medel. Resultatet för moderbolaget belastas under 2017 av obligationslånekostnader och kostnader i samband med förvärvet av Småa. Borgensförbindelser upptagna för projektbolag uppgick vid periodens slut till 667 (384) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 1 032 (509) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 48 (47) procent. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Under 2016 och 2017 har moderbolaget emitterat 600 Mkr + 600 Mkr i obligationslån (varav 124 Mkr är återköpt) till en rörlig ränta om STIBOR 3m (räntegolv på 0 procent om STIBOR är negativ) + 6,75 procent respektive STIBOR 3m + 7,5 procent, vilket ökar finansierings/likviditetsrisken i bolaget. Bolaget analyserar löpande likviditetssituationen på både kort och lång sikt med egna utvecklade modeller för att hantera dessa risker. För ALM Equitys väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer hänvisas till årsredovisning 2016, sidorna 67-70. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående är under perioden i linje med föregående år. För ytterligare information hänvisas till ALM Equitys årsredovisning för 2016, not 28. ALM Equity AB 8

KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. KONCERNENS RAPPORT ÖVER RESULTATET ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr 2017 2016 2017 2016 Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec 2 Nettoomsättning 769 190 269 460 2 692 060 1 132 947 Produktions- och driftskostnader -682 754-212 763-2 251 256-877 726 Bruttoresultat 86 436 56 697 440 804 255 221 Försäljnings- och administrationskostnader -37 613-17 434-124 865-50 348 Resultat från andelar i intresseföretag - 538 - - Rörelseresultat 48 823 39 801 315 939 204 873 Finansiella intäkter 8 351 3 609 15 597 10 274 Finansiella kostnader -38 736-14 973-103 811-55 407 Värdeförändring derivatinstrument - - - - Resultat före skatt 18 438 28 437 227 725 159 740 Skatt* 11 242-450 -2 480-547 Periodens resultat 29 680 27 987 225 245 159 193 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 29 784 27 856 225 571 159 389 Innehav utan bestämmande inflytande -104 131-326 -196 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 1,25 2,01 16,76 12,84 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 1,25 2,01 16,30 12,83 Antal utstående stamaktier vid periodens slut 10 155 10 155 10 155 10 155 Antal utstående preferensaktier vid periodens slut 8 122 3 529 8 122 3 529 Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tkr) 10 155 10 155 10 155 10 155 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tkr) 10 158 10 162 10 439 10 162 * Det positiva skattenettot under fjärde kvartalet är hänförligt till periodiseringar för uppskjuten skatt under året vilka motsvarar totalt 5,2 Mkr för räkenskapsåret 2017 i förhållande till - 7,7 Mkr i aktuell skatt. ALM Equity AB 9

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not 2017-12-31 2016-12-31 2 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 13 525 3 817 Uppskjuten skattefordran 5 023 5 023 Summa anläggningstillgångar 18 548 8 840 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 90 358 137 085 Exploateringsfastigheter 3 159 578 1 878 272 Lagerandelar i bostads- och äganderätter 63 030 15 361 Övriga kortfristiga fordringar 626 556 397 125 Likvida medel 531 850 573 397 Summa omsättningstillgångar 4 471 372 3 001 240 Summa tillgångar 4 489 920 3 010 080 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel 2 070 551 1 082 291 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån 1 086 614 554 000 Uppskjuten skatteskuld* 154 644 687 Övriga avsättningar 25 822 - Summa långfristiga skulder 1 267 080 554 687 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 707 961 580 002 Efterställda räntebärande reverslån 121 876 141 610 Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 322 452 651 490 Summa kortfristiga skulder 1 152 289 1 373 102 Summa skulder och eget kapital 4 489 920 3 010 080 Minoritets andel av eget kapital uppgår till -6 500-6 174 * En justering om 131 mkr har gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB som genomfördes under 2017 vilken i tidigare delårsrapporter nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 10

KONCERNEN IFRS KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i tkr 2017 2016 2017 2016 Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec 1,2 Nettoomsättning 1 797 083 716 929 3 351 391 1 448 199 Produktions- och driftskostnader -1 499 492-574 235-2 771 074-1 179 092 Bruttoresultat 297 591 142 694 580 317 269 107 Försäljnings- och administrationskostnader -40 643-18 578-124 864-51 841 Resultat från andelar i intresseföretag -7 093-812 50 012-68 Rörelseresultat 249 855 123 304 505 465 217 198 Finansiella intäkter 3 177 1 130 10 679 6 903 Finansiella kostnader -24 816-9 793-76 763-26 448 Värdeförändring derivatinstrument 2 648 7 687 11 436-3 719 Resultat före skatt 230 864 122 328 450 817 193 934 Skatt* 17 978-1 091 4 857-1 625 Periodens resultat 248 842 121 237 455 674 192 309 Periodens övriga totalresultat Övrigt totalresultat - - - - Periodens övriga totalresultat - - - - Periodens totalresultat 248 842 121 237 455 674 192 309 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 160 926 124 881 293 510 161 940 Innehav utan bestämmande inflytande 87 916-3 644 162 164 30 369 Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 160 926 124 881 293 510 161 940 Innehav utan bestämmande inflytande 87 916-3 644 162 164 30 369 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 14,17 11,57 23,45 13,05 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 14,16 11,56 22,81 13,04 Resultat per preferensaktie (kr) 2,10 2,10 8,40 8,40 Antal utstående stamaktier vid periodens slut 10 155 10 155 10 155 10 155 Antal utstående preferensaktier vid periodens slut 8 122 3 529 8 122 3 529 Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tkr) 10 155 10 155 10 155 10 155 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tkr) 10 158 10 162 10 439 10 162 * Det positiva skattenettot är hänförligt till periodiseringar för uppskjuten skatt under året vilka motsvarar totalt 13,2 Mkr för räkenskapsår 2017 i förhållande till - 8,3 Mkr i aktuell skatt. ALM Equity AB 11

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr Not 2017-12-31 2016-12-31 TILLGÅNGAR 1,2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 13 525 3 817 Andelar enligt kapitalandelsmetoden 34 128 14 589 Uppskjuten skattefordran 4 626 5 023 Summa anläggningstillgångar 52 279 23 429 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 718 382 301 470 Pågående bostadsprojekt 3 345 127 2 105 836 Lagerandelar i bostads- och äganderätter 87 444 35 038 Övriga kortfristiga fordringar 590 469 487 358 Likvida medel 568 940 517 684 Summa omsättningstillgångar 5 310 362 3 447 386 Summa tillgångar 5 362 641 3 470 815 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel 2 667 488 1 045 788 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån 4 1 086 614 554 000 Derivatinstrument 3 6 580 18 191 Uppskjuten skatteskuld* 165 239 6 551 Övriga avsättningar 25 822 - Summa långfristiga skulder 1 284 255 578 742 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 4 865 611 816 633 Efterställda räntebärande reverslån 4 146 822 283 318 Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 398 465 746 334 Summa kortfristiga skulder 1 410 898 1 846 285 Summa skulder och eget kapital 5 362 641 3 470 815 Minoritets andel av eget kapital uppgår till 891 529 281 473 * En justering om 131 mkr har gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB som genomfördes under 2017 vilken i tidigare delårsrapporter nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 12

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2017 2016 jan-dec jan-dec Eget kaptal vid periodens början 1 045 788 781 733 Resultat för perioden 293 510 161 940 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 293 510 161 940 Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning -55 411-29 427 Optionspremier 1 361 748 Nyemissioner 464 199 - Emissionkostnader -3 887-1 660 Ovillkorade aktieägartillskott 811 366 111 788 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 110 562 20 666 Summa transaktioner med ägare 1 328 190 102 115 Eget kapital vid periodens slut 2 667 488 1 045 788 ALM Equity AB 13

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2017 2016 2017 2016 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Rörelseresultat 249 855 123 304 505 465 217 198 Finansiella poster -21 639-8 713-66 084-19 595 Ej kassapåverkande poster 289 2 627 1 120 3 310 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 228 505 117 218 440 501 200 913 Investering/försäljning exploateringsfastigheter 63 586 832 413-416 912 432 673 Investering/försäljning pågående bostadsprojekt 589 547-666 967-1 080 206-1 310 943 Investering/försäljning lagerandelar Brf -35 722 248-52 406 28 737 Övrig förändring i rörelsekapital -211 924-114 181-425 158 328 658 Kassaflöde från löpande verksamhet 633 992 168 731-1 534 181-319 962 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella 3 713 2 398-113 737-44 682 anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet 3 713 2 398-113 737-44 682 Obligation - - 600 000 600 000 Utdelning -17 056-7 836-55 411-29 427 Aktieägartillskott 70 017 93 288 811 366 111 788 Upptagna/Amorterade lån -727 646-7 239-76 904 107 Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader 213 734-850 461 673-911 Transaktioner Innehav utan bestämmande inflytande -15 000-1 299-41 550-19 291 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -475 951 76 064 1 699 174 662 266 Periodens kassaflöde 161 754 247 193 51 256 297 622 Likvida medel vid periodens början 407 186 270 491 517 684 220 062 Likvida medel vid periodens slut 568 940 517 684 568 940 517 684 ALM Equity AB 14

MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2017 2016 2017 2016 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning 112 7 281 199 Försäljnings- och administrationskostnader -9 326-3 192-35 744-8 731 Rörelseresultat -9 214-3 185-35 463-8 532 Resultat koncernföretag 15 935 26 832 237 479 33 108 Finansnetto -19 374-12 567-60 086-15 200 Resultat efter finansiella poster -12 653 11 080 141 930 9 376 Bokslutsdispositioner -24 863-16 553-24 863-16 553 Resultat före skatt -37 516-5 473 117 067-7 177 Skatt - - - - Periodens resultat -37 516-5 473 117 067-7 177 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2017-12-31 2016-12-31 TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier - 42 Andelar i intressebolag 162 7 190 Andelar i koncernbolag 1 138 413 58 432 Summa anläggningstillgångar 1 138 575 65 664 Kortfristiga fordringar m.m. 721 491 613 793 Likvida medel 299 088 415 580 Summa omsättningstillgångar 1 020 579 1 029 373 Summa tillgångar 2 159 154 1 095 037 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 032 268 508 937 Obligationslån 1 076 000 554 000 Summa långfristiga skulder 1 076 000 554 000 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut - - Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 50 886 32 100 Summa kortfristiga skulder 50 886 32 100 Summa skulder och eget kapital 2 159 154 1 095 037 ALM Equity AB 15

NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2017 2016 2017 2016 Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec IFRS Rörelsemarginal 13,9% 17,2% 15,1% 15,0% Resultat per stamaktie före utspädning 14,17 11,57 23,45 13,05 Eget kapital per stamaktie 77,23 32,84 77,23 32,84 Avkastning på eget kapital 81% 186% 43% 49% Soliditet 50% 30% 50% 30% SEGMENTSREDOVISNING Rörelsemarginal 6,3% 14,8% 11,7% 18,1% Resultat per stamaktie före utspädning 1,25 2,01 16,76 12,84 Eget kapital per stamaktie 106,88 64,76 106,88 64,76 Avkastning på eget kapital 5% 13% 20% 22% Soliditet 46% 36% 46% 36% PROJEKTPORTFÖLJEN Försäljningsgrad i produktion 82% 89% 82% 89% Antal sålda bostäder (brutto) 81 184 545 263 Antal produktionsstartade bostäder (brutto) - 230 546 786 Antal bostäder i produktion (brutto) 1 707 1204 1 707 1 204 Färdiga byggrätter under utveckling* (brutto) 3 477 2 275 3 477 2 275 Estimerade byggrätter under utveckling (brutto) 5 326 4 816 5 326 4 816 *Färdiga men inte produktionstartade byggrätter. DEFINITIONER OCH NYCKELTAL Om inget annat anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. Vissa nyckeltal presenteras även beräknade på segmentsredovisningen då bolaget anser att den ger den mest rättvisande bild då vinstavräkning sker successivt i samtliga projekt. Soliditet enligt segmentsredovisningen beräknas då covenanterna från obligationsemissionerna under 2016 och 2017 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas. DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av balansomslutningen. ALM Equity AB 16

NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER ALM Equity tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i årsredovisningen för räkenskapsåret 2016, sidorna 96-104. Standarden IFRS 15 behandlar redovisning av intäkter från kontrakt och försäljning av vissa icke finansiella tillgångar och tillämpas från 1 januari 2018. Den nya standarden bedöms ha begränsad påverkan på redovisningen. ALM Equity har i samband med övergången till IFRS inför 2016 utgått från principen inom IFRS 15 och har under året fortsatt utvärdera den. Bedömningen är att projektutvecklingen av bostadsrätter fortsatt kommer redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning och att koncernens försäljning av småhus kommer redovisas enligt färdigställandemetoden. Därmed kvarstår bedömningen att bolagets nuvarande intäktsredovisning inte kommer påverkas väsenligt. Reglerna om nedskrivningar i IFRS 9 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms inte leda till väsentliga ändringar av nedskrivningar med ALM Equitys nuvarande affärsmodell. Historiskt har nedskrivningar av finansiella tillgångar varit begränsade. Därmed förväntas ingen omräkning av ingående balans för 2018 ske. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter. NOT 2 SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, fastighetsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tillämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i samband med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart. Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en lagakraftvunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. STEG 1: (Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln: STEG 2: (Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas delägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen. ALM Equity AB 17

FORTS. NOT 2 Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen Avstämning mot IFRS. Resultaträkning okt-dec 2017 Bostadsutveckling Segment Avstämning mot IFRS Bostadsutveckling enligt IFRS Nettoomsättning 769 190 1 027 893 1 797 083 Rörelsekostnader -720 367-826 861-1 547 228 Rörelseresultat 48 823 201 032 249 855 Finansnetto -30 385 8 746-21 639 Värdeförändring derivatinstrument - 2 648 2 648 Resultat före skatt 18 438 212 426 230 864 Skatt 11 242 6 736 17 978 Periodens resultat 29 680 219 162 248 842 Resultaträkning jan-dec 2017 Nettoomsättning 2 692 060 659 331 3 351 391 Rörelsekostnader -2 376 121-469 805-2 845 926 Rörelseresultat 315 939 189 526 505 465 Finansnetto -88 214 22 130-66 084 Värdeförändring derivatinstrument - 11 436 11 436 Resultat före skatt 227 725 223 092 450 817 Skatt -2 480 7 337 4 857 Periodens resultat 225 245 230 429 455 674 Balansutdrag 2017-12-31 Exploateringsfastigheter 3 159 578-2 441 196 718 382 Pågående bostadsprojekt - 3 345 127 3 345 127 Eget kapital 2 070 551 596 937 2 667 488 Balansomslutning 4 489 920 872 721 5 362 641 Soliditet 46% 50% ALM Equity AB 18

FORTS. NOT 2 Resultaträkning okt-dec 2016 Bostadsutveckling Segment Avstämning mot IFRS Bostadsutveckling enligt IFRS Nettoomsättning 269 460 447 469 716 929 Rörelsekostnader -229 659-363 966-593 625 Rörelseresultat 39 801 83 503 123 304 Finansnetto -11 364 2 701-8 663 Värdeförändring derivatinstrument - 7 687 7 687 Resultat före skatt 28 437 93 891 122 328 Skatt -450-641 -1 091 Periodens resultat 27 987 93 250 121 237 Resultaträkning jan-dec 2016 Nettoomsättning 1 132 947 315 252 1 448 199 Rörelsekostnader -928 074-302 927-1 231 001 Rörelseresultat 204 873 12 325 217 198 Finansnetto -45 133 25 588-19 545 Värdeförändring derivatinstrument - -3 719-3 719 Resultat före skatt 159 740 34 194 193 934 Skatt -547-1 078-1 625 Periodens resultat 159 193 33 116 192 309 Balansutdrag 2016-12-31 Exploateringsfastigheter 1 878 272-1 576 802 301 470 Pågående bostadsprojekt - 2 105 836 2 105 836 Eget kapital 1 082 291-36 503 1 045 788 Balansomslutning 3 010 080 460 735 3 470 815 Soliditet 36% 30% ALM Equity AB 19

NOT 3 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Redovisat värde Verkligt värde Belopp i tkr 2017-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2016-12-31 Räntederivat 6 580 18 191 6 580 18 191 Obligationslån 1 076 000 554 000 1 076 000 554 000 1 082 580 572 191 1 082 580 572 191 VÄRDERINGSHIERARKIN Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Nivå 2: Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av räntederivat och långfristiga räntebärande skulder (obligationslån). De har värderats till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshieraki. För övriga finansiella instrument bedöms skillnaden mellan redovisade och verkliga värden inte vara väsentlig. RÄNTEDERIVAT Verkligt värde för räntespar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden per balansdagen framtagen av Swedbank. OBLIGATIONSLÅN För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när obligationslånet utgavs, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motsvaras av det redovisade värdet. NOT 4 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda Säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 503 865 632 244 - - Andelar i bostadsrättsföreningar 15 420 14 982 - - Nettotillgångar i koncernföretag - - - - Likvida medel på spärrkonto* 8 066 94 370 - - 527 351 741 596 - - *Avser inbetalda handpenningar från bostadsrättsköpare i pågående projekt. Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser 2017-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2016-12-31 Borgensförbindelser för koncernföretag - - 692 690 383 815 692 690 383 815 ALM Equity AB 20

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 27 februari 2018 ALM Equity AB (publ) Styrelsen För mer information Joakim Alm, tel. 0733-96 97 27 Om ALM Equity Mer information finns på www.almequity.se Rapportdatum 24 maj 2018 Delårsrapport januari - mars 2018 31 maj 2018 Årsstämma 2017 23 augusti 2018 Halvårsrapport januari - juni 2018 22 november 2018 Delårsrapport januari - september 2018 27 februari 2019 Bokslutskommuniké 2018 Offentliggörande Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 13:30 den 27 februari 2018. ALM Equity AB 21

OM ALM EQUITY AB GRUNDAT 2006 UTVECKLAR BOSTADSPROJEKT & KOMMERSIELLA PROJEKT VÄRDEORD SCHYSSTHET UTVECKLING RESULTATFOKUS ENGAGEMANG VERKSAMMA I STOCKHOLM, UPPSALA, MÄLARDALEN & KOMMUNIKATIONS- NÄRA LÄGEN 1 700 BOSTÄDER I PRODUKTION 10 500 BOSTÄDER I TOTAL PROJEKTPORTFÖLJ