2013 Magnolia Bostad Bokslutskommuniké Koncernen januari december 1
Perioden januari december 2013 Året i korthet Nettoomsättningen uppgick till 143,6 mkr (3,8) Rörelseresultatet uppgick till 23,7 mkr ( 11,5) Resultat efter skatt uppgick till 20,5 mkr ( 12,0) Resultat per stamaktie uppgick till 0,66 kr ( 0,41) Eget kapital vid periodens slut 190,1 mkr (169,5) Eget kapital per stamaktie uppgick till 6,07 kr (5,42) Antalet färdigställda bostäder uppgick till 72 (14) Väsentliga händelser under perioden Magnolia Bostad förvärvade i april fastigheten Stockholm Instrumentet 2 i Hägersten. Fastigheten omfattar 7 100 kvm fördelat på kontor, lager och garage. Med närheten till Vinterviken och goda kommunikationer har fastigheten goda förutsättningar att kunna förädlas till cirka 100 unika bostäder. Arbetet med att detaljplanera fastigheten till bostadsbyggrätter påbörjas under 2014. I april förvärvade Magnolia Bostad 50,0 procent av fastigheten Kungsängen 25:1 (f.d. Slotts senapsfabrik) i centrala Uppsala. I oktober tecknades avtal om ytterligare förvärv av 12,8 procent av projektet. Fastigheten består idag av 12 000 kvm fullt uthyrda kontor och lager. En detaljplaneändring, med en planerad byggrätt på över 100 000 kvm för bostäder, kontor och handelslokaler, har påbörjats och förväntas vara klar under 2014. Magnolia Bostad planerar att utveckla cirka 1 200 moderna hyresrätter och bostadsrätter på fastigheten med byggstart under 2015. Magnolia Bostad förvärvade i september fastigheten Traversen 18 i centrala Sollentuna och tecknade samtidigt avtal med Veidekke Entreprenad om byggnation av 230 hyresbostäder med en total boyta på över 13 500 kvm. Samtidigt tecknade Magnolia Bostad ett bindande avtal med en större svensk fastighetsfond om försäljning av den färdigställda fastigheten. Byggstart planeras till första kvartalet 2014 och första inflyttningen sker våren 2015. I oktober tecknade Magnolia Bostad bindande avtal om förvärv av fastigheterna Kvarngärdet 28:6 och 28:7 i centrala Uppsala med en byggrätt om 6 000 kvm bostäder och en mindre del lokaler. Magnolia Bostad planerar byggnation i två etapper av 90 bostäder med säljstart planerad till 2014. Bolaget förvärvade i december fastigheten Trapphuset 1 med en byggrätt på 80 lägenheter i centrala Sollentuna. Fastigheten ligger på Turebergs Allé, mellan Sollentuna centrum och Stinsen köpcentrum. Magnolia planerar på fastigheten att utveckla moderna bostadsrätter med säljstart hösten 2014 och inflyttning första kvartalet 2016. Vid styrelsemötet den 10 december beslutades att emittera ett obligationslån på 25 mkr. Obligationslånet tillförde bolaget nya medel med syfte att stärka bolagets likviditet och investeringskapacitet. Koncernens nyckeltal januari december 2013 2012 Omsättning, mkr 143,6 3,8 Rörelseresultat, mkr 23,7 11,5 Rörelsemarginal, % 16,5 303,2 Periodens resultat, mkr 20,5 12,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr 46,6 26,3 Avkastning på eget kapital, % 11,4 7,2 Soliditet, % 51,4 60,7 Resultat per aktie, kr 0,66 0,41 Antal utestående aktier, st 31 288 942 31 288 942 Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,5 5,1 Avkastning på totalt kapital, % 8,2 4,8 Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 24,5 Eget kapital per aktie, kr 6,07 5,42 2
VD har ordet Sammantaget utvecklades bolaget positivt under 2013 och för helåret redovisades en nettoomsättning på 143,6 mkr (3,8) och ett rörelseresultat på 23,7 mkr (-11,5). Resultatet efter skatt uppgick till 20,5 mkr (-12,0). Under perioden ökade antalet färdigställda bostäder till 72 (14). För att uppnå jämn fördelning av våra produktionsstarter samt stärka kommande års resultatflöden har vi under året arbetat intensivt med att bygga upp bolagets projektportfölj. Med ett stort inflöde av investeringsmöjligheter kunde vi genomföra fem större nyförvärv under 2013 som bidrar till en kraftigt ökad portfölj av bostadsprojekt. Magnolias andel av förvärvade byggrätter under året uppgick till 410 bostäder vilket motsvarar cirka 25 000 kvm boyta. Antalet planerade byggrätter under detaljplaneprocess som förvärvades under perioden uppgick till cirka 1 100 bostäder med en total volym på över 62 000 kvm boyta. Sammanlagt innebär detta en ökning av vår andel av byggrätter till totalt 35 300 kvm och vår andel av planerade byggrätter till 64 000 kvm. För att kunna hantera kommande års förväntade tillväxt har vi under 2013 utökat vår organisation och stärkt upp vår ledningsgrupp. Ledningsgruppen består nu av sex personer med lång erfarenhet inom fastighetsförädling och bostadsutveckling. Vi har även förtydligat vår organisationsstruktur genom att dela upp organisationen i tydliga specialistområden. Denna förändring har varit en viktig del i vår strävan att skapa en skalbar organisation med bättre resursutnyttjande och tydliga resultatansvar i projekten. Styrelsen har beslutat om en nyemission av obligationslån på 25 mkr som tillfördes bolaget under december 2013. Obligationslånet ökar bolagets kapitalbas och stärker våra möjligheter att fortsätta förädla våra befintliga projekt. Koncernens likvida medel uppgick vid rapportperiodens slut till 23,3 (19,9) mkr. Stockholm den 6 mars Andreas Rutili VD Kungsängen 25:1 Uppsala Nybyggnation Hyresrätt/Bostadsrätt Beräknad inflytt 2017 3
Verksamhetens utveckling Marknaden Den svenska konjunkturen är på väg att förbättras och indikatorer pekar på ökad optimism i Sverige. Arbetslöshetssiffror har förbättrats, företagens och hushållens förtroende har stärkts och börsen har haft ett starkt 2013. Trots vissa ljusglimtar i världsekonomin och svagt ökande långa räntor hålls de svenska räntorna tillbaka av ett relativt lågt inflationstryck. Räntorna förväntas förbli låga så länge den globala osäkerheten består. Hushållens konsumtion förväntas växa snabbare under 2014 till följd av fortsatt låga räntor och att de disponibla inkomsterna ökar snabbt. Bostadsmarknaden accelererade ordentligt under 2013. Stigande efterfrågan och förhållandevis svagt utbud medförde att bostadspriserna fortsatte stiga i storstäderna under året. Bostadsrättspriserna har visat en positiv trend under hela 2013 med en uppgång om 16,1 procent i riket, 13,6 procent i Stockholm, 10,6 procent i Göteborg och 6,9 procent i Malmö. Bostadspriserna i Stockholm befinner sig nära rekordnivåer och vi ser inga tydliga avmattningstecken. Även under fjärde kvartalet gick marknaderna för högtryck, med ett rekordlågt utbud och en efterfrågan som var starkare än väntat. Priserna i riket visar en uppgång om 1,1 procent under fjärde kvartalet och under samma period fortsatte priserna att stiga i Stockholm med en uppgång om 1,0 procent. Bostadsrättspriser i Sverige, kr/kvm 50 000 40 000 30 000 Bostadsutveckling Detaljplanerade bostadsprojekt som medger byggnation av bostäder innehöll per den 31 december 2013, 7 (4) bostadsprojekt och antalet projekt under detaljplaneprocess är 4 (1). Sammanlagda byggrätter och planerade byggrätter uppgår till 170 000 kvm (50 000) kvm varav Magnolia Bostads andel uppgår till 100 000 kvm (12 500). Under 2013 färdigställdes 72 lägenheter i sammanlagt 5 projekt. Projekten Söderblick i Nyköping, Grevilli på Lidingö, Bikupan i Stockholm, Seaside i Höllviken och Sand i Falsterbo blev fullt avslutade under 2013. Av samtliga projekt vi avslutade under 2013 har vi endast två lägenheter kvar till försäljning vilket ger oss en för närvarande låg marknadsexponering. Med fem projekt fullt inflyttade och avslutade kan vi nu lägga full energi på våra nya och kommande större utvecklingsprojekt. Under 2014 förväntas säljstart ske av tre projekt som uppgår till ca 225 bostäder med en boyta på cirka 14 500 kvm. Organisation Antal anställda var vid utgången av perioden 6 (6) och i medeltal under januari-december 2013 var det 6 (6). Under året har Jessica Lidström rekryterats som ekonomichef för Magnolia Bostad. Jessica kommer närmast från en tjänst som Group Chief Accountant/Group Controller på Aleris Holding AB och tillträdde tjänsten hos Magnolia den 25 november 2013. Efter rapportperiodens utgång har Suzana Bossel tillträtt tjänsten som varumärkeschef. Suzana har tidigare arbetat på JM, Arkitekthus och Ettelva arkitekter. Magnolia Bostad kommer successivt att fortsätta växa organisationen under 2014. 20 000 10 000 0 Stockholm Göteborg Malmö Hela riket 2012 2013 400 000 4
Muttern Södermalm, Stockholm Ombyggnation Hyresrätt Beräknad inflytt 2015 5
Finansiell utveckling Intäkter och resultat Nettoomsättningen för helåret 2013 ökade till 143,6 mkr (3,8). Intäkterna består av hyresintäkter 4,4 mkr (0,8), försäljning av omsättningsfastigheter 136,1 mkr (3,0) samt övriga intäkter om 3,0 mkr (0,0). Rörelseresultatet ökade till 23,7 mkr (-11,5) och rörelsemarginalen ökade till 16,5 procent (-303,2). Resultatet för året uppgick till 20,5 mkr (-12,0). Under 2013 är resultatet av försäljningar av fastigheter (direkt och indirekt) 32,9 mkr (1,5) vilket huvudsakligen kommer från projektet Traversen 18 i Sollentuna. Till följd av ökad upplåning blev finansnettot under året 3,2 mkr (-0,3). Balansomslutning Magnolia Bostad har nästan fördubblat sin balansomslutning de senaste två åren och kommer enligt prognos att fortsätta sin tillväxt de närmaste åren. Under året har förvärvet av fastigheten Instrumentet 2 för 50 mkr ökat balansomslutningen som uppgick till 369,7 mkr (279,2) vid årets slut. Det egna kapitalet var 190,1 mkr (169,5) och soliditeten uppgick den 31 december till 51,4 procent (60,7). Balansomslutning och eget kapital, tkr 400 000 300 000 200 000 100 000 Kassaflöde och finansiering Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -46,6 mkr (26,3). Finansieringsverksamheten påverkades av nettoförändring i fastighetslån med 71,4 mkr (65,8). Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 152,1 mkr (80,7) och har främst ökat genom förvärv av fastigheten Instrumentet 2. Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 23,3 mkr (19,9). Magnolia Bostad har för avsikt att under våren på lämpligt sätt finansiera fortsatta investeringar i nya projekt. Aktien Magnolia Bostad ägs till 69,6 procent av Holmström Fastigheter AB, vilket kontrolleras av Fredrik Holmström genom bolag. Per 31 december 2013 uppgick antalet utgivna aktier till 31 288 942 fördelat på totalt 25 ägare. Aktien är inte föremål för handel. Årsstämma Årsstämman för Magnolia Bostad kommer hållas den 7 maj 2014 kl. 10:00 i bolagets lokaler, Riddargatan 19 i Stockholm. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i aktieboken på stämmodagen, dels anmälas till bolaget senast kl. 16:00 fredagen den 2 maj 2014 till adress Magnolia Bostad AB, Riddargatan 19, 114 57 Stockholm eller via e-post: info@magnoliabostad.se Årsredovisning kommer att finnas tillgänglig senast den 22 april 2014 och kan beställas från bolaget. Denna bokslutskommuniké har inte granskats av bolagets revisorer. 0 2011 2012 2013 Balansomslutning Eget kapital 6
Koncernens resultaträkning TKR 2013-01-01 2013-12-31 2012-01-01 2012-12-31 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 143 576 3 795 Summa intäkter 143 576 3 795 Rörelsens kostnader Produktion och driftskostnader -105 632 2 092 Övriga externa kostnader -7 740 5 126 Personalkostnader 5 541 4 991 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -953-3 094 Rörelseresultat 23 710 11 508 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 062 1 908 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 262 2 242 Resultat före skatt 20 510 11 841 Skatt på årets resultat 8 156 ÅRETS RESULTAT 20 518 11 997 7
Koncernens balansräkning TKR 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 7 146 8 346 Övriga immateriella anläggningstillgångar 314 Summa immateriella anläggningstillgångar 7 460 8 346 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 113 579 Inventarier, verktyg och installationer 217 561 Pågående nyanläggningar 11 262 Summa materiella anläggningstillgångar 217 125 402 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 4 525 500 Fordringar hos intresseföretag 26 541 23 541 Andra långfristiga värdepappersinnehav 30 614 31 114 Andra långfristiga fordringar 14 950 Summa finansiella anläggningstillgångar 76 630 55 155 Summa anläggningstillgångar 84 307 188 902 Omsättningstillgångar Varulager m m Lager av omsättningsfastigheter 209 607 19 580 Summa varulager m m 209 607 19 580 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 507 1 671 Fordringar hos intresseföretag 46 973 37 330 Skattefordran 203 Övriga fordringar 3 714 8 907 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 332 2 661 Summa kortfristiga fordringar 52 526 50 771 Kassa och bank 23 256 19 910 Summa omsättningstillgångar 285 390 90 260 SUMMA TILLGÅNGAR 369 697 279 163 8
Koncernens balansräkning (forsättning) TKR 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 125 156 125 156 Bundna reserver 18 Summa bundet eget kapital 125 156 125 173 Fritt eget kapital Fria reserver 44 389 56 313 Årets resultat 20 518 11 997 Summa fritt eget kapital 64 907 44 316 Summa eget kapital 190 063 169 489 Avsättningar Avsättning för uppskjutna skatter 10 Summa avsättningar 10 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 146 130 74 953 Övriga långfristiga skulder 4 000 Summa långfristiga skulder 150 130 74 953 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 000 5 750 Leverantörsskulder 6 465 2 608 Skulder till moderföretag 12 311 25 000 Skulder till intresseföretag 3 904 Skatteskulder 15 57 Övriga kortfristiga skulder 1 062 235 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 747 1 061 Summa kortfristiga skulder 29 504 34 711 Summa skulder 179 634 109 664 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 369 697 279 163 9
Koncernens kassaflödesanalys TKR 2013-01-01 2013-12-31 2012-01-01 2012-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 20 510 11 841 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 30 636 3 364 Betald inkomstskatt 44 156 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 10 170 8 633 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av omsättningstillgångar 36 748 287 Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 1 754 23 008 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 2 088 12 210 Kassaflöde från den löpande verksamheten 46 584 26 298 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 92 497 Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 58 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 19 4 579 Investering i finansiella tillgångar 21 975 4 622 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar 500 3 446 Kassaflöde från investeringsverksamheten 21 552 98 252 Finansieringsverksamheten Nyemission 22 569 Erhållna aktieägartillskott 55 Upptagna lån 77 324 70 000 Amortering av låneskulder 5 897 4 180 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 71 482 88 389 Årets kassaflöde 3 346 16 435 Likvida medel vid årets början 19 910 3 475 Likvida medel vid årets slut 23 256 19 910 10
Finansiell kalender Årsstämma 2014, 7 maj 2014 Rapport januari-mars 2014, 7 maj 2014 Rapport januari-juni 2014, 18 augusti 2014 Rapport januari-september 2014, 10 november 2014 Kontakt Magnolia Bostad AB Riddargatan 19 SE-114 57 Stockholm Telefon: 08-470 50 80 E-post: info@magnoliabostad.se www.magnoliabostad.se För ytterligare information, kontakta: Andreas Rutili, VD andreas.rutili@magnoliabostad.se 070-471 83 48 Sand Falsterbo Nybyggnation Äganderätt Inflyttat 2013 11