Sov 243/2010 Teknisk översyn av kommunens vård- och omsorgsboenden 2011-11-21 Förvaltningskontor Vård och stöd Box 343 00 701 35 Örebro Handläggare: Marie Villman Boendestrateg
Innehållsförteckning 1. Sammanfattning...3 2. Inledning...3 2.1 UPPDRAG OCH SYFTE... 3 2.2 METOD... 3 2.3 AVGRÄNSNING... 4 3. Fakta...4 4. Översynen...5 4.1 VÅRD- OCH OMSORGSBOENDEN... 5 4.2 CHECKLISTOR... 6 4.3 BRANDSKYDD... 6 4.4 INSAMLANDE AV UPPGIFTER... 7 5. Resultat...8 5.1 FÖRSLAG PÅ ÅTGÄRDER... 9 6. Tidplan...11 7. Lokal och fastighetsinvestering...12 2
1. Sammanfattning En översyn har genomförts av den tekniska statusen på 21 av 23 vårdoch omsorgsboenden i Örebro kommun. Översynen innebär att vi fått en god kunskap om säkerhet och funktionalitet på kommunens boenden och en bra grund för beslut om eventuella åtgärder som renovering, förbättringar, om- eller nybyggnation. Översynen har resulterat i förslaget att ett boende med akuta behov utreds för beslut om renovering och ombyggnad under nästa år, för sju boenden krävs en fördjupad utredning innan beslut kan fattas om omfattningen av åtgärder. Ett vård- och omsorgsboende föreslås stänga när ett nytt boende på väster står färdigt. För övriga tolv vård- och omsorgsboenden åtgärdas de brister som finns inom ramen för ordinarie underhåll och förbättringsarbete. 2. Inledning Det har länge funnits ett behov av att göra en översyn vad gäller säkerhet, funktionalitet och utrustning, i rapporten kallat den tekniska statusen, på kommunens vård- och omsorgsboenden. Ett antal föreläggande från Nerikes brandkår angående brandskyddet har nu aktualiserat behovet då flera av dessa kan innebära omfattande åtgärder i respektive fastighet. 2.1 Uppdrag och syfte I samverkan med Kommunfastigheters förvaltningschef gav Social välfärds programchef en arbetsgrupp i uppdrag att genomföra översynen. Som resurs för arbetsgruppen anlitades en konsult från adabacum Bygg- & Fastighetsadministration. Tillsammans med andra nyckelpersoner har uppdragsgivarna varit styrgrupp för uppdraget Uppdraget har varit att ta fram en databas som sammanställer den tekniska statusen och redovisar nuläget för kommunens vård- och omsorgsboenden oavsett vem som äger fastigheten eller bedriver verksamheten. Syftet är att skapa ett beslutsunderlag för åtgärder som renovering, förbättringar och eventuell om- eller nybyggnation. 2.2 Metod I översynen har de tekniska egenskaperna och förutsättningar att bedriva vård och omsorg bedömts utifrån gällande norm och lagstiftning och andra krav som uppdragsgivare och styrgrupp formulerat under arbetet med översynen. En checklista upprättades för olika sakområden och översynen har genomförts utifrån den. Checklistan har kompletterats med kommentarer i respektive protokoll och foton från alla boenden. Alla fastighetsägare har informerats om översynen och svarat på frågor om brandskyddet i fastigheterna. Nerikes brandkår har kontinuerligt informerats om 3
översynen där också de förelägganden som ligger till grund för översynen diskuterats. Översynen omfattar 21 av kommunens 23 vård- och omsorgsboenden, totalt 1 115 lägenheter inklusive verksamhetslokaler. Ängen som är nybyggt och Hagagården som är under ombyggnad har inte varit med i översynen. Under arbetet med genomlysningen har det funnits en styrgrupp som bestått av programdirektören för Social välfärd, kommunens säkerhetschef, förvaltningschef för vård och omsorg och förvaltningschef för kommunfastigheter. Arbetsgruppen har bestått av Marie Villman, Benny Fägerstad samt Henrik Johanson från adabacum. Utsedda referenspersoner har funnits för specifika frågor. 2.3 Avgränsning Utöver översyn av vård- och omsorgsboenden avser uppdraget även en översyn av alla Bostäder med särskild service (gruppbostäder). Det arbete som nu gjorts avser bara vård- och omsorgsboenden. Hur översynen av gruppbostäder ska göras måste diskuteras framöver. Reparationsbehov och hur löpande underhåll sköts har inte bedömts. Avdelningskök ingår i översynen men inte tillagningskök, noteras dock där de finns. 3. Fakta Kommunen har skyldighet att inrätta särskilda boendeformer, vård- och omsorgsboende, för äldre som behöver särskilt stöd i form av service och omvårdnad. Det är en behovsprövad insats och på ett vård- och omsorgsboende ska finnas personal dygnet runt. Äldreboendedelegationen föreslog i sitt slutbetänkande Bo bra hela livet att begreppet särskilt boende ska ersättas med vård- och omsorgsboende. Enligt Sveriges kommuner och landsting planeras inte för någon ändring i Socialtjänstlagen av begreppet, men man välkomnar ändå att kommunerna, i enlighet med delegationens förslag, börjar använda begreppet. vård- och omsorgsboende, vilket Örebro kommun beslutat att göra. Att bedöma behovet av vård- och omsorgsboende i framtiden är svårt då det är många faktorer att ta hänsyn till. Det går inte bara att göra enkla uppräkningar utifrån befolkningsstatistik eller att använda en annan kommuns platsantal som mall. Det är nödvändigt att i första hand utgå från Örebro kommuns förutsättningar och aktuella situation. Bedömningen är att Örebro kommun behöver cirka 100 nya platser på vård- och omsorgsboende fram till år 2020 och då har inte hänsyn tagits till eventuella platsreduceringar vid renovering eller ombyggnation av befintliga boenden. I april 2011 öppnade det nya vård- och omsorgsboendet Ängen med 56 platser. Samtidigt stängdes Hagagården i Glanshammar för en renovering 4
som kommer ta cirka 1 1/2 år varför nettoökningen av platser år 2011 blir något färre än planerat. Se karta över Örebro kommuns vård- och omsorgsboenden i bilaga 1. 4. Översynen 4.1 Vård- och omsorgsboenden Översynen omfattar 21 av kommunens 23 vård- och omsorgsboenden, Ängen som är nybyggt och Hagagården som är stängt för ombyggnad har inte varit med i översynen. I den bolagisering av kommunens rörelsefastigheter som pågår föreslås att samtliga sex fastigheter på listan som i dag ägs av Kommunfastigheter överlåts till Örebrobostäder (ÖBO) från årsskiftet 2011/2012. Antal lägenheter Fastighetsägare Adolfsbergshemmet 73 Kommunfastigheter Askenäs 48 Kommunfastigheter Backagården 38 Stiftelsen hem för gamla Berggården 36 Länsgården Demenscentrum 48 Örebroporten Elgströmska 80 Örebroporten Hagagården * Kommunfastigheter Jeremiasgården 63 ÖBO Klosterbacken 71 Länsgården Lindhultsgården 24 Kommunfastigheter Löwehjelmska 56 Örebroporten Mikaeligården 55 ÖBO Rosenlund/Vivalldi 40 ÖBO Rostahemmet 92 Asplunds Sirishof 55 ÖBO Skebäcksgården 61 Länsgården Skäpplandsgården 30 ÖBO Södermalmshemmet 108 Kommunfastigheter Tullhuset 44 ÖBO Vintrosahemmet 34 Asplunds fastigheter Ädelgården 30 ÖBO Ängen 56 Länsgården Ölmbrogården 29 Kommunfastigheter Summa antal 1 171 lägenheter * I november 2012 öppnar Hagagården efter ombyggnad med ytterligare 32 platser. 5
4.2 Checklistor För att kunna genomföra översynen upprättades en checklista med sammanlagt 172 kontrollpunkter för nio olika sakområden. Sakområde 1. Brand 2. IT/Telefoni 3. Lås och passersystem 4. Bostad - badrum - bostad 5. Verksamhetslokaler - Generellt och Gemensamma ytor - Skölj/tvätt/städ - Kök - Medicinberedningsrum - Personalutrymmen - Varumottagning - Sophantering - Utemiljö - Cykelparkering - Bilparkering 6. VVS-installationer - Ventilation - Kyla - Värme & sanitet 7. El-kraft 8. Miljö och hälsa 9. Övrigt Kontrollpunkterna/frågorna omfattar tekniska egenskaper i husen och förutsättningar att bedriva vård- och omsorg utifrån gällande norm och lagstiftning och andra krav som uppdragsgivare och styrgrupp formulerat under arbete med översynen. Som underlag har de kravspecifikationer använts som tagits fram för de senaste ny- och ombyggnationerna av vård- och omsorgsboenden. Kontrollpunkternas omfattning varierar från övergripande frågor om till exempel utrymningsvägar och skalskydd till frågor om möjlighet till vädring och låsbara medicin- och värdeskåp i varje lägenhet. En checklista har upprättats för varje vård- och omsorgsboende där frågorna för varje kontrollpunkt besvarats och kompletterats med kommentarer och foton. 4.3 Brandskydd Enligt lagen om skydd mot olyckor är de flesta verksamheter skyldiga att skriftligt dokumentera sitt brandskydd. Det har inget med brandskyddsdokumentationen vid nybyggnad att göra utan är två helt skilda system utifrån två olika lagar. Brandskyddsdokumentationen som 6
tagits fram vid nybyggnad bör dock kunna utgöra ett utmärkt underlag för arbetet med att dokumentera brandskyddet enligt lagen om skydd mot olyckor. Den skriftliga redogörelse av brandskyddet som åligger "inrättningar för vård eller omsorg för fler än tre personer som har hjälpbehov vid utrymning i händelse av brand" ska kortfattat redovisa brandskyddet till exempel med avseende på byggnaden, verksamheten och organisationen. I frågor som rör brandskydd krävs en nära samverkan mellan fastighetsägare och verksamhet I den här översynen har alla fastighetsägare fått svara på frågor som rör fastighetsägarnas ansvar för brandskyddet i respektive fastighet. Till exempel om det finns planritningar med brandcellsgränser, ventilationsritningar och brandskyddsdokumentation. Nerikes brandkår har kontinuerligt informerats om översynen och de förelägganden som ligger till grund för översynen har diskuterats. 4.4 insamlande av uppgifter För att få svar på alla kontrollpunkter har ett besök gjorts på varje vårdoch omsorgsboende. Företrädare för verksamheten har hjälpt till att svara på frågor och okulär besiktning har genomförts för att få svar på andra. Frågor som rör IT, el och brand har IT-enheten, kommunfastigheter och fastighetsägarna hjälp till att svara på. När alla kontrollpunkter besvarats har de värderats enligt nedanstående. Värde 0 - Värdet sätts när ingen bedömning kan göras vid kontrolltillfället. Värde 1 - Utan anmärkning, uppfyller krav och funktion Värde 2 - Anmärkning beträffande krav eller funktion, kräver inte åtgärd för tillfället men skall beaktas vid kommande underhåll/renovering. Värde 4 - Kräver åtgärd men behöver inte utföras omgående. Värde 5 - Kräver åtgärd omgående. Resultatet har sammanställts tillsammans med kommentarer och fotodokumentations i besiktningsprotokoll för varje boende. Alla fastighetsägare har erbjudits tillgång till materialet. Alla uppgifter har också registrerats i ett digitalt verksamhetssystem som kan fungera som den databas som uppdraget avsåg. 7
5. Resultat Tabellen visar i vilken omfattning respektive vård- och omsorgsboende kräver åtgärd för att nå en högre standard än i dag. Adolfsbergshemmet Askenäs Backagården Berggården Kräver åtgärd omgående Demenscentrum Elgströmska huset Jeremiasgården Klosterbacken Lindhultsgården Kräver åtgärd men behöver ej utföras omgående Anmärkning som beaktas vid eventuell ombyggnation Utan anmärkning Löwenhjelmska Mikaeligården Ingen bedömning gjord Rosenlund Rostahemmet Sirishof Skebäcksgården Skäpplandsgården Södermalmshemmet Tullhuset Vintrosahemmet Ädelgården Ölmbrogården 8
För alla vård- och omsorgsboenden som ingått i översynen är det ett antal kontrollpunkter som inte kunnat besvaras eller inte varit relevanta att svara på. Det handlar i de flesta fall om frågor angående VVSinstallationer och el och kraft och beror på att det varit svårt att få fram uppgifter. Cirka 5 procent av kontrollpunkterna klarar alla boenden helt utan anmärkning och de flesta av dessa handlar om brandskydd. Sammantaget har de 21 boendena svarat på drygt 3 500 frågor, mer än 50 % av svaren är helt utan anmärkning. Nationellt pågår en diskussion om så kallade hotellås på lägenhetsdörrar på vård- och omsorgsboenden, hotellåset innebär att dörren kan vara låst utifrån men alltid går att öppna inifrån. Noteras bör att inga lägenhetsdörrar på något boende som ingått i översynen har en sådan lösning i dag och inte heller förutsättningar för det då så kallad kanalisation saknas. För att en lägenhet som används för permanent boende på ett vård- och omsorgsboende ska betraktas som fullvärdig bostad ska den ha ett eget hygienutrymme och någon form av kokmöjlighet eller pentry. I sammanlagt sju av våra boenden saknar lägenheterna till vissa delar kokmöjlighet eller pentry, det är på Askenäs, Demenscentrum, Rosenlund, Rostahemmet, Skäpplandsgården, Tullhuset och Ädelgården. I sammanlagt tre av våra vård- och omsorgsboenden har permanent boende inte eget hygienutrymme, det är på Mikaeligården, Skäpplandsgården och Ädelgården. 5.1 Förslag på åtgärder Utifrån resultatet har vård- och omsorgsboendena delats in i fyra grupper med förslag på åtgärder. Inga åtgärder Ädelgården är ett av de vård- och omsorgsboenden där en del av lägenheterna vare sig har kokmöjlighet eller eget hygienutrymme. Inga större renoveringar eller åtgärder bör därför göras i avvaktan på att Ädelgården ersätts med ett nytt boende på väster. Separat utredning och beslut Tullhuset har renoveringsbehov som inte kan vänta och som kräver att boendet evakueras under tiden det pågår. ÖBO som är fastighetsägare har redan genomfört en förstudie inför det och i den beaktat resultatet av den här översynen och föreläggande från Nerikes brandkår. Den förstudien har delat in ombyggnadsbehovet i tre nivåer, den första är prioriterade åtgärder, den andra förebyggande åtgärder och den tredje tillval med beräknad kostnad utifrån vilken nivå man väljer. Kostanden för de olika 9
alternativen bör bedömas innan slutgiltigt ställningstagande i programnämnd tas. Fördjupad utredning För följande vård- och omsorgsboenden föreslås en fördjupad utredning av status och behov av förbättringar innan beslut om omfattningen av åtgärder fattas. Föreläggande från Nerikes brandkår ska beaktas. Arbetet ska ske under 2012 enligt uppgjord tidplan och också bedöma kostnad för åtgärder i relation till nybyggnation tillsammans med andra faktorer av vikt, t.ex. geografisk placering. Askenäs har väldigt små lägenheter och flertalet utan någon form av kokmöjlighet eller pentry. Backagården har dålig funktionalitet i bottenplan där varumottagning, personalrum m.m. finns. Demenscentrum har länge begärt att få varumottagning ombyggd då den inte är funktionell samtidigt skulle utemiljön förbättras för de boende. Där saknar också ett antal lägenheter kokmöjlighet eller pentry. Mikaeligården har till viss del verksamheten uppdelad i lokaler som inte har förbindelse med varandra och problem med tillgänglighet. Rosenlund har bland annat stort problem med angöring. Sirishof saknar bland annat ändamålsenliga sköljrum och tvättstugor. Skäpplandsgården har en något högre andel åtgärder som bör åtgärdas omgående än övriga boenden både när det gäller lägenheter och verksamhetslokaler. Ordinarie underhåll För nedanstående boenden föreslås att åtgärder utifrån genomlysningen och föreläggande från Nerikes brandkår beaktas och åtgärdas vid ordinarie arbete med underhåll och förbättringar enligt tidplan som upprättas med respektive fastighetsägare. Ett arbete som på flera boenden behöver intensifieras och också kommer att medföra ökade hyreskostnader. När det gäller brandskydd så bör varje föreläggande jämföras med ritningar och brandskyddsdokumentation innan åtgärder beslutas. Adolfsbergshemmet Berggården Elgströmska Jeremiasgården Klosterbacken Lindhultsgården Löwehjelmska Rostahemmet Skebäcksgården Södermalmshemmet Vintrosahemmet Ölmbrogården 10
6. Tidplan Aktivitet Budget lokal och fastighetsinvesteringar 2012 Projektering nytt boende på väster Ja Ombyggnad Tullhuset Nej Fördjupad utredning av 7 vård- och omsorgsboenden se prioriteringsordning nedan Ja Start av ombyggnad enligt prioritering Ja 2014 Fortsatt ombyggnad enligt prioritering Ja 2015 Projektering nytt boende Nej 2016 2017 2018 Projektering nytt boende Nej Prioriteringsordning för start av fördjupad utredning av status och behov av förbättringar innan beslut om omfattningen av åtgärder fattas. januari Askenäs mars Backagården augusti Mikaeligården oktober Sirishof 2012 2013 februari Skäpplandsgården april Demenscentrum september Rosenlund 11
7. Lokal och fastighetsinvestering I budgeten för lokal och fastighetsinvesteringar för åren 2012-2015 finns 10 mnkr per år avsatta för åtgärder utifrån denna översyn. För de sju vård- och omsorgsboenden som föreslås för en fördjupad utredning kommer det att krävas ställningstagande i vilken omfattning behov ska åtgärdas. Här kan man dela in åtgärderna i prioriterade åtgärder, förebyggande åtgärder och tillval men beräknad kostnad utifrån vilken omfattning man väljer. Samma prioritering kommer också att krävas för övriga vård- och omsorgsboenden där åtgärder utifrån översynen föreslås ingå vid ordinarie arbete med underhåll och förbättringar då dessa också kommer att medföra ökade hyreskostnader. Marie Villman Boendestrateg Örebro kommun 12