Överstora bostadsfastigheter

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Civilingenjör Samhällsbyggnad Mark- och Fastighetsjuridik Examensarbete nr. 97 Kandidatnivå, 15 hp Överstora bostadsfastigheter En undersökning av ändamålsfördelning över storlek och geografiskt läge Författare: Frida Källström Johanna Peacock Handledare: Peter Ekbäck Stockholm 2012

2 Bachelor of Science thesis Title: Oversized Residential Properties A Comparative Study of the Distribution of Creation Purposes over Size and Geographical Location Authors: Frida Källström and Johanna Peacock Department: Department of Real Estate and Construction Management - Real Estate Planning and Land Law Bachelor Thesis number: 97 Supervisor: Peter Ekbäck Keywords: Oversized Residential Properties, Rural Development, FBL 3:1 Abstract To assist in more sustainable rural development in Sweden, legal changes were enacted in 1991 making it possible to create oversized residential properties in rural areas. By permitting the re-allotment of forest and farming land to residential property development, opportunities also arose to combine country living with part time (or hobby) farming that requires additional land. This possibility proved to be a catalyst for an increased population movement to the countryside, which in turn led to faster growth and employment in the rural communities. The objective of this bachelor s degree thesis is to examine the purpose for which these oversized properties were created and to compare that purpose with the usage of the property today. This has been done by studying cadastral documents as well as completing interviews with property owners. The results of this study show that the majority of oversized residential properties are created for the sole purpose of residency, without a complementary usage. By examining the sizes of properties and comparing it with the purpose for which it was created, the most popular size for each usage was determined. Most properties created for the purpose of residency and summer housing are around 1-2 hectares, those for the purpose of keeping animals are around 3-4 hectares whereas farming properties, along with properties with the combined usage of animal keeping and cultivation, are largely created over 10 hectares. Additionally, properties created with the possibility of collecting firewood are largely around 4-6 hectares. A geographical difference between the regions has also been found in terms of what purpose the properties are given in the cadastral document when they have been created. In the southern regions it has been more popular to create oversized residential properties with the purpose of a combined usage of animal keeping, whilst the northern regions preferred the sole usage of residency. The results of the interview process with the property owners showed that most use their properties to keep animals. The majority considered the size of their property to be sufficient and in terms of their future plans many had intentions to sell.

3 Examensarbete Titel: Överstora bostadsfastigheter en undersökning av ändamålsfördelning över storlek och geografiskt läge Författare: Frida Källström och Johanna Peacock Institution: Institutionen för fastigheter och byggande Avdelningen för Fastighetsvetenskap Examensarbete Kandidatnivå nummer: 97 Handledare: Nyckelord: Sammanfattning Peter Ekbäck Överstora bostadsfastigheter, Hästfastighet, Landsbygdsutveckling, FBL 3:1 Sedan 1991 har det varit möjligt att bilda överstora bostadsfastigheter i Sverige med syfte att främja landsbygdsutvecklingen. Genom att tillåta överföring av jordbruks- och skogsmark till bostadsfastigheter har en ny typ av fastigheter utvecklats, vars tanke är att förena boende med hobbyverksamhet och på så vis bidra till en ökad tillväxt och sysselsättning på Sveriges landsbygd. Syftet med detta examensarbete är att genom en akt- och intervjuundersökning studera de ändamål, till vilka överstora bostadsfastigheter skapats, under åren 2009, 2010 och 2011 samt att jämföra dessa med dagens användning. Det har även undersökts om det finns en skillnad i ändamål beroende på geografiskt läge eller varierande storlek. Fem lantmäteridistrikt, geografiskt spridda över Sverige, har valts ut och studerats närmare: Halmstad, Nyköping, Norrtälje, Härnösand och Luleå. Endast ärenden som berörts av förrättningsåtgärderna avstyckning eller fastighetsreglering och där de berörda fastigheterna har en storlek inom det avgränsade storleksintervallet 1-15 hektar har detaljstuderats. Resultatet från aktundersökningen har visat att de allra flesta, nästan en tredjedel, överstora bostadsfastigheter i alla distrikt nybildas eller ombildas för ändamålet bostad, utan någon kombinerad verksamhet. De flesta fastigheter som bildas med ändamålen bostad samt fritidsbostad skapas inom storleksintervallet 1-2 hektar. För ändamålet bostad med mindre djurhållning bildas flest inom 3-4 hektar, lantbruk bildas flest över 10 hektar, bostad med mindre djurhållning och odling bildas flest över 10 hektar och bostad med ved bildas flest mellan 4-6 hektar. Studien har visat att det finns en viss skillnad i ändamålen som överstora bostadsfastigheter skapas till i de olika distrikten. I de sydligare regionerna Halmstad och Nyköping bildas majoriteten av överstora bostadsfastigheter till ändamålet bostad med djurhållning, medan i de norra regionerna Härnösand och Luleå har flest bildats till ändamålet bostad. I Norrtälje var det vanligaste ändamålet lantbruk. Intervjuundersökningen med fastighetsägare visade att det mest populära användningsområdet på sin fastighet var djurhållning och att de flesta ansåg att storleken på fastigheten var lagom. Det avvikande var att många fastighetsägare hade avsikt att sälja fastigheten inom en snar framtid.

4 Förord Detta kandidatarbete har genomförts under senare delen av våren 2012 och omfattar 15 högskolepoäng. Efter arbetets avslutande har vi genomfört och avslutat vårt tredje år av totalt fem vid Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mark- och fastighetsjuridik på Kungliga Tekniska Högskolan. Detta projekt hade inte kunnat genomföras utan hjälp som vi härmed vill tacka för: Vår handledare, Peter Ekbäck på institutionen för fastigheter och byggande avdelningen för fastighetsvetenskap KTH, för all din hjälp, stöd och tid som du gett oss under arbetets gång. Lantmäterimyndigheten i Stockholms län, samt personalen på Lantmäteri kontoret i Liljeholmen, där vi har utfört det mesta av detta arbete. Tack för de värdefulla tips och hjälp vi fått med program och undersökningsmetoder. Vi vill även tacka familj och vänner som ställt upp med det vi har behövt, oavsett om det handlat om korrekturläsning eller att stå ut med vårt humör under de mer stressiga stunderna. Till sist vill vi även nämna alla de hundra fastighetsägare som ställde upp med att besvara våra frågor till intervjustudien. Stockholm, maj 2012 Frida Källström och Johanna Peacock

5 Innehållsförteckning 1 INLEDNING BAKGRUND SYFTE Frågeställning METOD DISPOSITION BILDANDET AV ÖVERSTORA BOSTADSFASTIGHETER FÖRRÄTTNINGSÅTGÄRDERNA Avstyckning Fastighetsreglering FBL 3:1 DE ALLMÄNNA LÄMPLIGHETSVILLKOREN Ändamålskrav vid fastighetsbildning Varaktighets- och aktualitetskrav vid fastighetsbildning SKYDDSREGLER FÖR JORD- OCH SKOGSBRUK LAGÄNDRING Innan lagändringen Proposition 1989/90: Efter lagändringen EMPIRISK UNDERSÖKNING UPPLÄGG OCH GENOMFÖRANDE Tidigare examensarbeten Akter Intervjuer RESULTAT UNDERSÖKNING AV AKTER Ändamålsfördelning Ändamålsfördelning över storlek Ändamålsfördelning över geografiskt läge Felkällor undersökning av akter RESULTAT INTERVJUSTUDIE Fråga 1 - Är fastigheten bebyggd? Om ja, med vilka slags byggnader? Fråga 2 - Bor ni permanent på fastigheten Fråga 3 - Vilken typ av mark dominerar fastigheten? Fråga 4 - Arrenderar ni eller arrenderar ni ut någon mark? Fråga 5 - Vad används fastigheten till förutom bostad? Fråga 6 - Var det ni som ansökte om förrättningen? Fråga 7 - Hur upplever du storleken på din fastighet? Fråga 8 - Vad planerar ni att använda fastigheten till i framtiden? Felkällor intervjuer SLUTSATSER OCH DISKUSSION KÄLLFÖRTECKNING LITTERATUR OFFENTLIGT TRYCK ELEKTRONISKA KÄLLOR RÄTTSFALL Hovrättsdomar BILAGA I: FRÅGOR INFÖR INTERVJUSTUDIE MED FASTIGHETSÄGARE BILAGA II: UNDERSÖKTA AKTER INFÖR INTERVJUSTUDIEN... 33

6 1 Inledning 1.1 Bakgrund Överstora bostadsfastigheter har blivit en förutsättning för landsbygdsutvecklingen i Sverige. Tack vare 1991 års lagändring av fastighetsbildningslagen (FBL) 3 kap. 1, är det nu möjligt att tillföra jordbruks- och skogsmark till bostadsfastigheter. Detta har inneburit ett viktigt steg mot en hållbar utveckling på landsbygden (Lantmäteriet, 2006). Innan lagändringen fick en bostadsfastighet inte vara större än vad som ansågs karaktärisera en bostadstomt (prop. 1989/90:151). Man ansåg att ett tillförande av ytterligare mark skulle leda till ett ineffektivt markutnyttjande samt försämra möjligheterna för friluftsliv och allmänna intressen. Att det var ett starkt behov av en ändring i lämplighetsvillkoren i FBL 3 kap. innan lagreformen ägde rum visades genom att förändringar redan börjat ta form i vissa delar av landet. En större tillämpning hindrades dock av praxis och en lagändring var tvungen att genomföras. Förändringen i lagen skapade möjligheten att bilda fastigheter med tillräcklig mark för att förena bostad med hobbyverksamhet, till exempel djurhållning eller odling. I och med detta har människor lockats till att bosätta sig på landet vilket har lett till en ökad tillväxt, sysselsättning och utveckling av Sveriges landsbygd. 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att undersöka vilka ändamål som överstora bostadsfastigheter bildas för samt att jämföra det ändamålet med dagens användning. Förhoppningen är att få en bild om fastigheterna används för samma ändamål som vid bildandet och hur förändringar sker efter bildandet. Utöver detta ska en jämförelse göras för att se om ändamål skiljer sig beroende av fastigheternas geografiska läge samt varierande storlek Frågeställning Följande frågeställningar skall besvaras under arbetets gång: För vilka ändamål skapas överstora bostadsfastigheter och vad används de till idag? Hur skiljer sig ändamålen över delar av landet? Hur skiljer sig ändamålen med varierande storlek? 1.3 Metod För att genomföra denna rapportstudie har akter inom de utvalda lantmäteridistrikten samt de lämplighetsvillkor med tillhörande praxis som anges i fastighetsbildningslagen 3 kap. 1 studerats. Utöver detta har en intervjustudie med hundra berörda fastighetsägare genomförts. Som utgångspunkt har resultat av tidigare examensarbeten inom detta område studerats och beaktats vid utförandet av undersökningen. I avsnitt 3.1 och framåt anges vilka metoder som använts samt eventuella felkällor som kan förekomma. 5

7 1.4 Disposition I kapitel 2 går vi igenom bildandet av överstora bostadsfastigheter. Där redogörs genom vilka förrättningsåtgärder de kan bildas, vilka lagregler som måste följas samt hur lagen genom åren anpassats för att öka möjligheterna för utveckling på landsbygden. I kapitel 3 redovisas vilka metoder som använts under studiens gång, samt alla resultat från såväl akt- som intervjuundersökningen. I kapitel 4 kopplas de föregående avsnitten samman, vi analyserar och diskuterar vad vi genom studien har kommit fram till samt tar upp de valda frågeställningarna. Sist i rapporten finns två bilagor, en med frågorna som ställdes under intervjustudien och en bilaga med en sammanställning av de fastigheter som kontaktades med aktnummer för respektive förrättning. 6

8 2 Bildandet av överstora bostadsfastigheter Fastighetsbildningslagen (FBL SFS 1970:988) trädde i kraft den 17 december Den reglerar bland annat på vilka sätt fastigheter kan nybildas och ombildas, hur servitut skapas och vilka villkor som måste vara uppfyllda. Detta kapitel behandlar de allmänna lämplighetsvillkoren samt lagens ändring från tillkomsten fram till idag, med fokus på bildandet av överstora bostadsfastigheter. De allmänna lämplighetsvillkoren, som tillämpas för alla typer av fastighetsbildningsåtgärder återfinns i FBL 3 kap. 1. Här anges inte det som specifikt ingår vid nybildning eller ombildning till en överstor bostadsfastighet och därför har även Lantmäteriets Handbok om FBL samt praxis inom området studerats. Bild 1: Ett exempel på hur en överstor bostadsfastighet på landsbygden kan bildas (Lantmäteriet, 2006). 2.1 Förrättningsåtgärderna En fastighet kan nybildas eller ombildas genom fyra olika förrättningsåtgärder: klyvning, sammanläggning, avstyckning samt fastighetsreglering. Vid klyvning delas en fastighet, klyvningsfastigheten, som ägs gemensamt av två eller fler personer i lika delar. Åtgärden medför att klyvningslotterna bildar nya fastigheter och klyvningsfastigheten avregistreras. Antalet klyvningslotter är lika många som de 7

9 gemensamma ägarna av klyvningsfastigheten och storleken på de nybildade klyvningslotterna bestäms utefter de tidigare ägarförhållandena. (Ekbäck, 2009). En sammanläggning kan genomföras om en person innehar två eller flera fastigheter med samma äganderätt. Vid förrättningen nybildas en fastighet av de fastigheter som ingått i förrättningen, vilka följaktligen upphör att existera (Ekbäck, 2009). Denna studie har avgränsats till att enbart studera fastigheter som genomgått en avstyckning eller fastighetsreglering och dessa två typer av förrättningsåtgärder beskrivs därför närmare i nedanstående avsnitt Avstyckning Avstyckning används för att nybilda fastigheter, genom att avskilja ett specifikt markområde från en befintlig fastighet. Det avskilda området kallas för styckningslott och den befintliga för stamfastighet. Vid förrättningen påverkas i normalfallet inte ägarförhållandet, utan stamfastighetens ägare blir även ägare till den styckningslott som avses. Detta brukar benämnas som avstyckning i samma ägares hand. Om det avsedda området däremot blivit sålt innan förrättningen och detta köp ligger till grund, ses både överlåtaren och förvärvaren som ägare (Ekbäck, 2009). Vid normalfallet genomförs åtgärden på ansökan av fastighetens ägare och vid överlåtelse av det avsedda området har såväl förvärvare som överlåtare rätt att ansöka (Ekbäck, 2009) Fastighetsreglering Genom fastighetsreglering kan man genomföra marköverföring mellan fastigheter eller samfälligheter, bilda samfälligheter, överföra andelar i samfällighet, bilda/ändra/upphäva servitut eller överföra fastighetstillbehör (Ekbäck, 2009). Initiativrätt till åtgärden har fastighetsägare, samfällighetsförening, tvångsförvärvare, kommun och länsstyrelse. De allmänna regleringsvillkor som måste vara uppfyllda är båtnadsvillkor, förbättringskrav, opinionsvillkor, omfattning och alternativa utföranden, skydd för bebyggd mark och elektriska starkströmsledningar samt fastighetsskydd. Bland dessa är de villkor som skyddar enskilda dispositiva, det vill säga att de går att avtala bort om alla berörda sakägare är överens. De villkor som skyddar de allmännas intressen, till exempel skydd för elektriska starkströmsledningar, är dispositiva men ska ändå tryggas i förrättningen för att en fastighetsreglering ska få äga rum (Ekbäck, 2009). I denna rapport har endast marköverföring mellan fastigheter studerats. 2.2 FBL 3:1 De allmänna lämplighetsvillkoren I FBL 3 kap. 1 upptas alla de allmänna lämplighetsvillkor som vid nybildning eller ombildning av fastigheter måste vara uppfyllda. Första och andra stycket berör de lämplighetsvillkor som måste vara uppfyllda vid alla typer av fastighetsbildningar medan det tredje stycket omfattar vilka regler som gäller vid bildandet av tredimensionella fastigheter samt ägarlägenheter. Eftersom denna rapport inte studerar de sistnämnda typerna av fastigheter läggs ingen vikt vid de speciella skyddsreglerna som ingår i det 3:e stycket. FBL 3:1 1-2 st. lyder enligt: 8

10 3 kap st. Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning Ändamålskrav vid fastighetsbildning De villkor som måste vara uppfyllda för att en fastighet vid nybildning eller ombildning skall anses vara lämpad för sitt ändamål är: belägenhet, omfång, utformning, tillgång till behövliga vägar utanför fastighetens gränser samt godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Det första villkoret, fastighetens belägenhet, behandlar frågor som geografiska förhållanden och störningar i form av bland annat buller och luftföroreningar. Hur hårt man ser på dessa parametrar beror på om fastigheten nybildas, ombildas eller om befintlig bebyggelse redan finns i området. I det senare fallet ser man mer generöst på dessa störningar (Ekbäck, 2009). En av de mer centrala frågorna vid bildandet av överstora bostadsfastigheter är dess omfång, det vill säga fastighetens storlek. Det finns ingen bestämd nedre eller övre gräns utan denna beror på omständigheterna vid fastighetsbildningen. Denna fråga har därför fått stor uppmärksamhet i såväl praxis som lagstiftning sedan fastighetsbildningslagens tillkomst 1972 (Bonde, F., m.fl., 2011 s. 3:1:1-3:1:14). Hur lagen har förändrats från dess tillkomst fram till idag i syfte att förenkla bildandet av överstora bostadsfastigheter beskrivs närmare i avsnitt 2.4. Utformningskravet innebär att fastigheten ska ha en så hanterlig omfattning som möjligt, att den ska vara sammanhängande och inte uppdelad i alltför många olika områden/skiften. Detta är främst för att skapa en så lämplig fastighetsindelning som möjligt och inte försvåra olika typer av rättighetsupplåtelser (Ekbäck, 2009). De sista kraven avseende tillgång till behövliga vägar utanför fastighetens gränser samt godtagbara anordningar för vatten och avlopp bedöms olika utifrån olika faktorer. En vägs standard beror till exempel ofta på fastighetens ändamål. För överstora bostadsfastigheter, som i de flesta fall bildas till permanent boende, bör det finnas en väg som tilllåter biltrafik och har god standard under hela året ända fram till fastighetsgränsen. Vilken typ av väg det rör sig om, till exempel allmän väg, enskild väg eller en väg bestående av en gemensamhetsanläggning, spelar däremot inte någon större roll. Det sista kravet, angående vatten och avlopp, avgör förrättningslantmätaren om det kan lösas på ett godtagbart sätt. Eftersom de flesta av dessa typer av fastigheter skapas på landsbygden finns det inte alltid tillgång till allmänna va-anläggningar. Det krävs då en bedömning om det är möjligt att uppföra godtagbara anordningar inom den egna fastighetens 9

11 gränser eller om frågan får lösas genom ett servitut på någon närliggande fastighet (Ebäck, 2009) Varaktighets- och aktualitetskrav vid fastighetsbildning Vid fastighetsbildning finns tre krav som måste vara uppfyllda och som särskilt berör bildandet av överstora bostadsfastigheter: varaktighetskravet, aktualitetskravet och om ändamålet kan tillgodoses på något annat sätt. Kravet på varaktighet har som syfte att motverka onödig eller tillfällig fastighetsindelning som har betydelse endast för den aktuella fastighetsägaren. Målet är att skapa fastigheter med en lång framtidssyn vilket innebär att ändamålet utformas så att fastigheten bildas utifrån vad den är bäst lämpad för och inte vad nuvarande ägare använder den till (Bonde m.fl., 2011 s. 3:1:1-3:1:14). Syftet med aktualitetskravet har varit att motverka att fastigheter, som varken är avsedda att bebyggas eller aktivt utnyttjas inom snar framtid bildas. Någon speciell tidsgräns finns inte reglerad i lagstiftning men viss hänvisning återfinns i rättspraxis. Det innefattar även den speciallagstiftning man måste ta hänsyn till, till exempel genom beviljandet av bygglov enligt plan- och bygglagen samt övriga omständigheter som måste redogöras i förrättningen (Ekbäck, 2009). När det gäller överstora bostadsfastigheter med kombinerad verksamhet ställs ibland högre krav på aktualitetskravet i det område som inte klassas som normal tomtplats. Det kan röra sig om att det inom fastigheten måste finnas någon typ av ekonomibyggnader eller att man säkerställer, genom bygglov, att sådana typer av byggnader skall uppföras. (Pettersson, 1991). Dessa villkor kommer att senare återkopplas till resultaten i intervjustudien för att få en bild av hur villkoren påverkar senare användning, i avsnitt Skyddsregler för jord- och skogsbruk För att kunna uppskatta under vilka omständigheter det är tillåtet att överföra mark, från en jord- eller skogsbruksfastighet till en bostadsfastighet, har de skyddsregler som finns för dessa studerats. I 5 anges de generella villkoren för jord- och skogsbruksfastigheter medan 6-7 redogör för de särskilda regler som gäller för jord- respektive skogsbruks-fastigheter. FBL 3:1 anger enbart att dessa typer av fastigheter ska ha en lämplig utformning och lämpligt omfång i förhållande till sitt ändamål. Det har därför varit nödvändigt att ställa vissa krav som ska vara uppfyllda vid fastighetsbildning; det företagsekonomiska villkoret, hänsyn till möjligheterna till kombinationsverksamhet, hänsyn till regionpolitiska intressen, om frågan kan lösas på annat sätt än fastighetsbildning samt hänsyn till vården av natur- och kulturmiljö (Bonde m.fl., 2011 s. 3:5:3-3:7:3). Den skyddsregel som ansetts väga tyngst är det företagsekonomiska villkoret i FBL 3:5. Detta innebär att den verksamhet som bedrivs på fastigheten, till exempel ett aktivt jordbruk, ska ge en viss vinst. Det krävs inte att vinsten ska vara av en viss omfattning, men generellt ska den följa de jordbrukspolitiska riktlinjer som gäller och den bör även vara tillräckligt stor så att jordbrukaren kan försörja sig på den (Bonde m.fl., 2011 s. 3:5:3-3:5:6). 10

12 Skyddet för jordbruksnäringen, som anges i FBL 3:6, kompletterar de allmänna lämplighetskraven gällande jordbruksfastigheter. Tanken är att avskiljandet av mark som försämrar jordbrukets förutsättningar inte ska få tillåtas, vilket även kan tillämpas vid avstyckning av fastigheters bostadsbyggnader. Hur detta avgörs kan skilja sig men generellt tillåts inte avstyckningar som strider mot skyddsintresset (Bonde m.fl., 2011 s. 3:6:1-3:6:2). För skogsbruksfastigheter, som skyddas i FBL 3:7, gäller i princip detsamma som beskrivits ovan, att fastighetsbildning inte får ske om det finns risk att avkastningsnivån för skogsnäringen minskas. Denna typ av fastighet ställer även vissa krav på fastigheternas utformning och storlek, utifrån hur terrängen ser ut och vilken teknik som används. Det finns inte angivet hur stor areal de fastigheter som nybildas eller ombildas måste ha men en riktlinje är att skogsägaren ska antas lägga ner rimliga resurser och rimligt intresse på att sköta skogen (Bonde m.fl., 2011 s. 3:7:1-3:7:3). 2.4 Lagändring 1991 År 1991 skedde ett stort genomslag för landsbygdsutvecklingen. Genom att ändra i FBL 3:1 kunde man undanröja praxis och bilda så kallade överstora bostadsfastigheter, något som inte tillåtits innan. I detta kapitel ska vi undersöka hur resonemanget såg ut innan lagändringen, vilka orsaker som låg till grund för reformen och hur det ser ut idag Innan lagändringen Lämplighetsvillkoren vid fastighetsbildning hade innan reformen en annan karaktär, gentemot det som råder idag. Av jordbrukspolitiska skäl var det angeläget att skapa mer effektiva jordbruk för att leva upp till de gällande produktionskraven, vilket lämplighetskraven formades utefter (prop. 1969:128). Det var meningen att bruksmarken skulle stanna i jordbruksfastigheterna för att förhindra en nedbrytning av produktionsmarken och därmed försvårades avskiljandet av mark från exempelvis stora jordbruksfastigheter till bostadstomter. Innan 1991, när lagreformen för fastighetsbildningslagens tredje kapitel togs vid, skulle en bostadsfastighet inte ha mer mark än att den väsentligen skulle karaktärisera en bostadstomt (prop. 1969:128 B113). Då var tanken att en tomt annars skulle bli så stor att större områden inte skulle utnyttjas och därmed inte uppfylla kravet på stadigvarande betydelse. Faran var att stora områden som annars skulle ha uppfyllt en funktion i till exempel jord- eller skogsbruk inte utnyttjades, vilket var, och fortfarande är, mycket ineffektivt. Det skulle som resultat bidra till en försämrad produktion inom jord- och skogsbruket och leda till onyttiga fastigheter som var för stora för bostäder och för små för jordbruk.(prop. 1989/90:151) Det viktiga var även allmänhetens intresse och den samhällsekonomiska vinsten. En överstor bostadsfastighet skulle inte enbart förhindra ett effektivt utnyttjande av markresurser utan även försvåra en fri allmän tillgång till natur. Skapandet av stora bostadstomter skulle till exempel riskera att allemansrättens ställning försvagas. Det var grundläggande att poängtera att i en konflikt kommer allmänna intressen överträda de enskildas intressen (prop. 1989/90:151). Risken med överstora bostadsfastigheter var att de skulle försvåra den fria tillgången till natur och även försämra jordbrukspolitiken. Att mark som egentligen var mycket bra 11

13 åker eller skogsmark skulle tilldelas bostadsfastigheter var mycket olämpligt och stred ofta mot det företagsekonomiska villkoret. Denna inställning visas i rättsfallet NJA 1976 s. 398 då en tomt på ca 2,1 hektar med mangårdsbyggnad och tillhörande flyglar skulle avstyckas. I området hade byggnadsnämnden godkänt ett förslag till stadsplan som avstyckningen stred mot. Dock ansåg HD att fastighetsbildningen inte stred mot FBL 3:3, utan det var fastighetens storlek som avgjorde. Fastigheten avsågs för stor för sitt ändamål, men sökandes andrahandsyrkande på en avstyckning om m 2 godkändes istället och ärendet tillbakavisades till Lantmäterimyndigheten för vidare handläggning. I NJA 1976 s. 429 tog domstolen en skiljande tolkning gällande en fastighets storlek på landsbygden. En avstyckning skulle ske på ett område om ca 1,7 hektar varav 1,3 hektar var åkermark. Lotten var långt ute på landet och köparen hade tidigare arrenderat marken där han avsåg att bo permanent med möjlighet till trädgårdsodling och kreatursskötsel. Det låg ensligt och hade dessutom ett affektionsvärde hos köparen. Trots att HD ansåg att bostadsfastigheten var för stor för en bostadsfastighet, övervägdes de särskilda förhållandena runt lotten. HD ansåg att lotten var så isolerad att det krävdes en större area för att tillämpa en god boendemiljö. Detta var att anse som ett undantag, men var en viktig utgångspunkt i inställningen till storlek på bostadsfastigheter i glesbygden. Dessa två rättsfall tyder på att belägenheten på fastigheten i fråga övervägde tyngst i fråga om lämplig storlek. En ensligt belägen tomt på landet kunde godkännas att vara större i omfång medan en större tomt inom stadsplan (nu detaljplan) där marken är konkurrensutsatt i mycket större grad inte tilläts Proposition 1989/90:151 Huvudsyftet med propositionen var att göra det möjligt att bilda bostadsfastigheter med tillräcklig mark för att även kunna ha näringsverksamhet eller hobbyverksamhet. Även fast det inte stått explicit i lagtexten hade man på grund av förarbetena inte tillåtit en bostadsfastighet att tillföras jord- och skogsmark i praxis. Man tillämpade detta strängt vilket ledde till en uppdelning av fastigheter där de som bildades var antingen bostadsfastigheter eller jordbruksfastigheter. Trots det, eller kanske på grund av det, skedde en förändring mot en mer flexibel tilllämpning redan innan propositionen skrevs i vissa delar av landet, vilket gjorde det ännu viktigare att en ändring skulle göras. Eftersom tillämpningen av lagen följde förarbetenas uttalanden var det nödvändigt att ändra lagtexten för att på så sätt förändra praxis. Förslaget skulle, enligt lagförfattaren, bidra till bevarandet av det öppna landskapet och så länge en fastighetsbildning som sker för att bli en överstor bostadsfastighet inte strider mot starkare intressen, som till exempel skyddsregler för lant- och skogsbruk, borde den få tillåtas. Möjligheterna som utkom av detta förslag skulle innebära en total förändring i form av vår inställning till fastigheter, istället skulle det nu även kunna bildas en form av mellangrupp, där hobbyverksamhet och landsbygdsförnyelse står i fokus Efter lagändringen Efter lagändringen 1991 var tanken att lättare kunna tillföra markområden till bostadsfastigheter på landsbygden, dels för att stimulera utvecklingen men även för att möjlig- 12

14 göra kombinerad verksamhet på fastigheterna. Lagändringen syftade till att inte systematiskt vägra marktillförsel vilket har påvisat vara beroende på faktorer som skiljer sig efter omständigheterna, vilket redovisas närmare nedan. I ett rättsfall från Svea Hovrätt 1996, UÖ 8, tilläts en marköverföring av ett skogsområde om 6,5 hektar till en fastighet som efter överföringen fick en total storlek på 8,7 hektar. Syftet var att bilda ett mindre deltidsjordbruk. Länsstyrelsen överklagade beslutet, med hänsyn till de skogspolitiska målen. Fallet gick till Hovrätten som bestred Länsstyrelsens överklagande. Hovrätten menade att marköverföringen var tillåten enligt FBL 3:1 och 3:7 och att man enligt förarbetena inte regelmässigt ska vägra att mark överförs till en bostadsfastighet på landsbygden till sådana kompletterande bostadsändamål. De menade även att skogsmarken inte stred mot de skogspolitiska målen då marken var svår att bruka. Göta Hovrätt beslutade i ett fall från 2004, Ö , att en överföring av 5 hektar mark till en bostadsfastighet, varav 4 hektar räknades som produktiv skogsmark, var tillåten och inte stred mot de skogspolitiska målen. Syftet var att bilda en lämplig bostadsfastighet med mindre växt- och djurhållning där den överförda marken skulle användas dels för uttag för husbehovsved och dels för omföring till betesmark. Efter en sammanvägning av omständigheterna och på grund av att all mark inte skulle omföras till betesmark beviljade hovrätten denna fastighetsbildning. Dessa två fall visar en positiv utveckling för bildandet av överstora bostadsfastigheter med kombinerade ändamål. De skäl som varit emot har gällt de skogspolitiska riktlinjer, men att produktiv skogsmark har tillförts bostadsfastigheter har dock inte varit ett problem då marken i det ena fallet var svår att bruka och i det andra fallet handlade om ett så litet område i förhållande till den andra fastigheten att det inte utgjorde ett tillräckligt starkt skäl i jämförelse till övriga omständigheter. Syftet med lagändringen var att tillåta sådana fastigheter att tillföras mark för att vidare bedriva en positiv utveckling i landsbygden. Det finns dock vissa faktorer, vilket följande två rättsfall visar, som gör att en överstor bostadsfastighet även kan vara olämpligt. År 2009 nekade Fastighetsdomstolen i ett mål, Ö , en avstyckning om 11 hektar avseende brukningscentrum från en lantbruksfastighet. Man ansåg att styckningslotten var för liten för att kunna räknas som en jord- och skogsbruksfastighet och att man därför inte kunde tillämpa den nya lagändringen. Samtidigt skulle stamfastigheten efter avstyckningen inte uppnå kraven i det företagsekonomiska villkoret gällande skogsnäringen, då den mark som avsågs att styckas av var den med bäst avkastning. Hovrätten för Västra Sverige medgav ej en avstyckning om 2,6 hektar avsedd för fritidsbostad i ett rättsfall från 2009, Ö Anledningen var att avstyckningen avsåg ett område vid en sjö som enligt översiktsplanen ingick i ett område av riksintresse för naturvård och friluftsliv, samt motverkade strandskyddets syfte. Trots att ett positiv förhandsbesked för uppförande av fritidshus fanns motsade hovrätten denna avstyckning. Vissa regler har alltså företräde framför lagändringen, bland annat skyddsreglerna för jord- och skogsbruk, strandskyddet och allmänhetens rätt till fri tillgång. Det är dessa regler som menas i proposition 1989/90:151 där lagförfattaren poängterade att överstora 13

15 bostadsfastigheter inte får skapas om de strider mot starkare intressen. Allmänhetens intressen får alltid företräde över den enskildas, liksom det var innan lagändringen. Skyddsregler för jord- och skogsbruket likaså är angeläget ur det samhällsekonomiska perspektivet och reflekterar det viktiga i att allmänheten går före den enskilda. Detsamma gäller för strandskyddet, där grundtanken är att skydda fri tillgång för allmänheten, något som idag ses om en självklarhet. Det är viktigt att överstora bostadsfastigheter skapas med tanke på markens och områdets förutsättningar. Skyddsregler för jord- och skogsbruk är fortfarande avgörande i många beslut, precis som innan lagändringen. Detta är förstås naturligt, dessa grundläggande samhällsekonomiska och allmännyttiga rättigheter ska alltid gå före i sådana avgöranden. Men det viktiga är att poängtera de möjligheter som uttalandena i förarbetena har gett, det vill säga att det inte utan skäl ska nekas mark att tilldelas bostadsfastigheter för att kunna bilda fastigheter på landsbygden med kombinerade ändamål. 14

16 3 Empirisk undersökning 3.1 Upplägg och genomförande Undersökningen har genomförts genom detaljgranskning av akter och en intervjustudie, där hundra utvalda fastighetsägare kontaktades. I följande avsnitt redovisas de metoder som använts under arbetets gång och det sammanställda resultatet. Alla tabeller och diagram har tagits fram i Excel, genom insamlat material. I all resultatredovisning samt statistik anges distriktens samlade resultat under huvudorten och alltså inte under beteckningen för respektive lantmäteridistrikt. Bild 2: Karta över de valda lantmäteridistrikten. Halmstad-Blå, Nyköping-Grön, Norrtälje-Gul, Härnösand-Röd och Luleå-Turkos (Google Maps). I processen att hitta överstora bostadsfastigheter och dess ändamål har vissa avgränsningar gjorts. För det första har endast förrättningar under åren 2009, 2010 och 2011 inventerats. Detta för att få ett uppdaterat perspektiv på vad som idag anses viktigt vid en nybildning av denna typ av fastighet. En avgränsning har även gjorts gällande geografiskt läge, se bild 2, för att se om och i så fall hur, ändamålen för bildande skiljer sig över landet. Fem lantmäteridistrikt har valts ut, med huvudorten i fetstil, vilka inkluderar följande kommuner: FNS: Halmstad, Hylte, Falkenberg, Laholm, Kungsbacka FDN: Nyköping, Gnesta, Flen, Katrineholm FABN: Norrtälje FYL: Härnösand, Timrå, Ånge, Sollefteå, Kramfors FBDM: Luleå, Kiruna, Jokkmokk Tidigare examensarbeten Det finns sedan tidigare ett flertal examensarbeten gjorda inom detta område. Som en bakgrund till den metod som används i denna rapportstudie har två av dessa valts att studeras noggrannare. Dessa examensarbeten är båda skrivna under 2005 och utförda parallellt på uppdrag av Lantmäteriet. I rapporterna studeras hur många fastigheter med kombinerade ändamål, så som bostad med djurhållning, som bildades under åren samt vilka förrättningsåtgärder de undersökta fastigheterna berörts av. Det första examensarbetet som studerades är skrivet vid Lunds Tekniska Högskola (Persson, 2005). Studien avgränsades till att undersöka de fastigheter som berörts av förrättningsåtgärderna avstyckning och fastighetsreglering. Vad gäller geografisk spridning gjordes ännu en begränsning, där fem kommuner inom Skåne studerades. Utifrån detta har totalt 306 fastigheter med kombinerade ändamål hittats varav 40% har bildats genom avstyckning och 60% genom fastighetsreglering. 15

17 I det andra examensarbetet, skrivet vid Kungliga Tekniska Högskolan (Graf & Holmberg, 2005) har man gått igenom alla akter under den valda tiden i fem kommuner geografiskt spridda över Sverige. Totalt har akter studerats där 53,5% av de kombinerade fastigheterna bildats genom avstyckning, 45% genom fastighetsreglering och 1,5% genom någon annan förrättningsåtgärd. Utifrån detta har en avgränsning i denna studie gjorts gällande fastighetsbildningsåtgärder och endast fokuserat på avstyckning och fastighetsreglering. Resultat från de tidigare nämnda examensarbetena visar på att detta förbiseende är godtagbart Akter För att hitta potentiella fastigheter till studien har flera metodsteg använts. De redovisas här steg för steg. 1. Som första steg har Förrättningsstatistik använts, en tjänst som togs fram av Lantmäterimyndigheten i Gävle. Där finns statistik på alla förrättningar som genomgått en avstycknings- eller fastighetsregleringsåtgärd i Sverige sorterade efter storlek och sedan sammanställda i de olika lantmäteridistrikten för varje årtal. Statistiken delas sedan in i två dokument, ett med alla förrättningar som genomförts och ett annat med förrättningar gällande fastigheter mindre än 5000 m 2. Genom att jämföra dessa två dokument för varje distrikt, inom det valda tidsintervallet, kunde de fastigheter som var mindre än 5000 m 2 sorteras bort direkt. Kvar var de fastigheter som var större än dessa och för varje fastighet fanns ett ärendenummer registrerat. Dessa plockades ut och sammanställdes i en lista. 2. Det andra steget var att hitta aktnumren till de fastigheter som plockats ut och till detta användes programmet Trossen. Det är ett program där lantmätare kontinuerligt uppdaterar pågående ärenden och beslut. Genom att söka på förrättningens ärendenummer kunde således aktnumret hittas. 3. Nästa steg var att hitta akterna för att kunna läsa igenom varför åtgärden genomförts och resultatet av denna. Detta gjordes genom att använda ArkivSök. På så vis kunde fastighetsbeteckningen för de fastigheter som genom nybildning eller ombildning bildat överstora bostadsfastigheter hittas och även för vilket ändamål åtgärden gjorts. Alla akter för de utplockade fastigheterna studerades. 4. Slutligen gjordes ett urval, där vi valde att titta på fastigheter på en storlek mellan en och femton hektar. Det är också dessa fastigheter som resten av rapporten grundar sig på Intervjuer För att kunna jämföra det ändamål, som finns angivet i de undersökta fastigheternas akter, med det nuvarande ändamålet har hundra fastighetsägare kontaktats. Dessa har slumpvis valts ut med en så jämn fördelning som möjligt avseende lantmäteridistrikt, storlek och ändamål. 16

18 Då det var av intresse att komma i kontakt med de nuvarande fastighetsägarna för de fastigheter som tagits med i undersökningen användes Fastighetsregistret. Deras telefonnummer har sedan hittats via hemsidan Eniro. Alla utvalda fastighetsägare har kontaktats per telefon och ombetts svara på ett antal korta frågor, se bilaga I. Resultatet av undersökningen återfinns i avsnitt 3.3 och en sammanställning över de ändamål som angetts i akt respektive intervjuundersökning återfinns i bilaga II. 3.2 Resultat undersökning av akter För att hitta de akter och fastigheter som är relevanta för den valda studien har vi utgått från de metoder som nämns i Totalt har 866 stycken akter granskats, varav 546 stycken gäller fastigheter som berörts av en fastighetsregleringsåtgärd och 320 stycken som berörts av en avstyckningsåtgärd, se tabell 1. Utifrån de avgränsningar som nämns i 3.1.1, avseende förrättningsåtgärder och storleksintervall, har sedan 250 fastigheter valts ut, som ansågs vara intressanta för undersökningen och som alla har en storlek på mellan en och femton hektar. Bland dessa har 115 stycken nybildats genom avstyckning och 135 stycken ombildats genom fastighetsreglering. Antalet studerade akter per kommun och åtgärd har sammanställts i tabell 1. Antal studerade akter Antal överstora bostadsfastigheter!!!!!! skapade genom Kommun Avst. Frgl. Totalt Avst. Frgl. Totalt Halmstad Nyköping Norrtälje Härnösand Luleå SUMMA Tabell 1: Sammanställning av antal studerade akter, fördelade per kommun och åtgärd. Det bör noteras att vissa ändamål är förenklade för att få plats i diagrammen. Ändamålet bostad med möjlighet till mindre djurhållning har vi till exempel kortat ned till bostad med djur. Bostad med ved anknyter till ändamålet bostad med möjlighet till uttag av husbehovsved och så vidare Ändamålsfördelning Utifrån de studerade akterna har en fördelning av de angivna ändamålen sammanställts i diagram 1. Ändamålen som anges är det ändamål som fastigheten nybildades eller ombildades för och som fastställdes i förrättningsakten. 17

19 Diagram 1: Total ändamålsfördelning i alla studerade akter i alla distrikt, Denna fördelning visar att de tre ändamålen som de flesta överstora bostadsfastigheter nybildas eller ombildas för är bostad, bostad med möjlighet till djurhållning och lantbruk. Den största kategorin, med nästan en tredjedel av de undersökta fastigheterna, upplåts med ändamålet bostad utan vidare precisering av användning. Detta kan framstå som oväntat (varför upplåta en stor fastighet till ett ändamål som endast anger bostad), så rekommenderas lantmätare i FBL handboken att inte detaljprecisera ändamålet. Det är ett sätt att försäkra att ändamålet förblir varaktig för fastigheten och är därmed oberoende av fastighetsägare. Att ange ändamålet bostad med möjlighet till djurhållning kan dock inte anses att detaljprecisera ändamålet och konstaterar endast en möjlighet till det, vilket kan vara mer passande i vissa fall. Det är bland annat för denna användning som lagstiftaren ändrade FBL 3: Ändamålet lantbruk är också mycket populärt, vilket kan förklaras genom en begränsning som skedde i denna undersökning. I vissa akter fanns inget ändamål angivet. De berörda fastigheter söktes då upp i fastighetsregistret där taxeringskoden noterades. De allra flesta av dessa fastigheter var taxerade som en lantbruksenhet och därför sattes ändamålet till lantbruk. Det blir alltså många fler i denna kategori än vad det kanske hade varit annars Ändamålsfördelning över storlek Vid inventeringen av akterna dokumenterades både den storlek och de ändamål som angavs för de aktuella fastigheterna. Detta har sedan sammanställts i olika diagram, ett för varje ändamål, för att kunna se i vilka storlekar de olika ändamålen förekommer. Detta för att studera om vissa ändamålskategorier är mer beroende av en viss storlek än andra. Bostad I akterna där lantmätaren angav bostad som ändamål i förrättningen finns en ganska stor spridning över storleksintervallet, se diagram 2. Den storlek där flest fastigheter hittas ligger mellan 1-2 hektar. 18

20 Trots att ändamålet bostad förekommer i alla olika storlekar är det tydligt att de allra flesta är mellan 1-2 hektar, alltså relativt små överstora bostadsfastigheter. Detta är förståeligt, då det kanske inte varit lämpligt att ange bostad som ändamål på en större fastighet. Det som är mer förvånande är att ändamålet bostad förekommer i alla storlekar. Anledning skulle kunna vara den stora geografiska spridningen på de undersökta fastigheterna. Fastän ändamål inte bör skilja sig åt i landet så finns olika förutsättningar som kan göra att lämpligheten förändras. Det finns även som rekommendation i FBL handboken för lantmätare att inte detaljprecisera ändamålet i akten. Detta kan påverka resultatet i stor grad, då det ibland är bäst att inte ange ett kombinerande ändamål.!! Diagram 2: Ändamålen bostad och lantbruk, där antal fastigheter i procent anges fördelade över storleksintervallet. 1 Lantbruk Storleken på lantbruken varierar stort och det finns ingen riktig trend även fast flest lantbruk hade en storlek över 10 hektar, se diagram 2. Den stora spridningen kan bero på att ändamålet lantbruk har angetts för de fastigheterna som varit lantbrukstaxerade, om inget annat ändamål dokumenterats i akten. Detta medför att vissa fastigheter, som kanske annars skulle ha fått ett annat ändamål preciserat, har blivit dokumenterade som lantbruksenheter, vilket kan ge ett missvisande resultat och därför blir det en stor spridning över storleksintervallen. Ser man generellt på lantbruksfastigheter är det inte förvånande med en storlek över 10 hektar, då de, som tidigare nämnts, ofta är menade att bedrivas som deltidsjordbruk med en kompletterande försörjning för ägaren. Bostad med djurhållning För detta ändamål har även det specifika angivna ändamålet hästgård inkluderats. Även här finns en stor variation. Bostadsfastigheter med möjlighet till djurhållning återfinns i alla storlekar, men cirka en femtedel ligger mellan 3-4 hektar, se diagram 3. Spridningen kan bero på att termen djurhållning inte definierar vilket djur och kan inkludera alltifrån höns till kor. Självklart blir det olika förutsättningar för olika djur, då det kanske räcker med 1 hektar för några getter, medan det kan krävas mer för hästhållning. I akten ska det, som nämnts, inte detaljpreciseras och för att få ett varaktigt ändamål har man valt att endast skriva bostad med djurhållning och alltså inte vilken typ av djurverksamhet som är ämnad att bedrivas. Detta kan förklara varför just detta ändamål har så stor spridning över storleksintervallet. 1 För förbättrad översikt i diagram 2-4 redovisas storleksintervallen i heltal. 1-2 motsvarar 1,0-1,9 osv. 19

21 !! Diagram 3: Ändamålen bostad med djurhållning och fritidsbostad, där antal fastigheter i procent anges fördelade över storleksintervallet. Fritidsbostad Bland fritidsbostäder syns ett tydligt mönster, då de flesta fastigheterna med detta ändamål som undersökts haft en storlek mellan 1-2 hektar och endast ett fåtal fastigheter med en storlek som överstiger 5 hektar har återfunnits, se diagram 3. Utfallet av detta är inte så förvånande, då det angivna ändamålet gott och väl kan tillämpas på fastigheten, även om man till exempel på sommaren har kompletterande verksamhet så som odling. Detta kanske är lättast att förstå om man jämför med normala bostadsfastigheter, som ofta har en storlek omkring m 2. Bostad med djur och odling Bostadsfastigheter med kombinationen djurhållning och odling har stor variation i storlek, se diagram 4. Det intervall med flest antal fastigheter är de som överstiger tio hektar, men sammantaget återfinns de flesta fastigheter inom storleksintervallet 1-5 hektar. Anledningen till den stora spridningen kan bero på vad man odlar eller vilken typ av djurhållning som bedrivs. Man kan tänka sig att på de fastigheterna med mindre areal har man tänkt sig en kombination av hobbyverksamhet. Denna kanske innefattar djurhållning i mindre omfattning och sådan odling som ett potatisland eller en mindre trädgårdsodling. Det är även möjligt att lantmätaren i samråd med fastighetsägarna velat möjliggöra båda verksamheterna utan att de behövs bedrivas samtidigt. De fastigheter som återfinns med en storlek över tio hektar kan ha skapats som deltidsjordbruk, med möjlighet till mer omfattande odling och större djurhållning. Detta skulle förklara avsaknaden på fastigheter i mitten av intervallet där fastigheter med en storlek på mellan 5-9 hektar. Dessa kan anses för stora för hobbyverksamhet men för små för näringsverksamhet. Diagram 4: Ändamålen bostad med djur och odling och bostad med ved, där antal fastigheter i procent anges fördelade över storleksintervallet. 20

22 Bostad med ved De allra flesta fastigheter som skapas för bostad med husbehovsved har en storlek mellan 4-6 hektar, se diagram 4. Just för detta ändamål fanns inte speciellt många fastigheter vilket påverkar resultatet i stor grad. Att 75 % av fastigheterna har en storlek över 4 hektar skulle kunna förklaras med hänsyn till de skyddsregler som gäller för skogsbruk, det vill säga att man inte önskat överföra ett för litet skogsskifte Ändamålsfördelning över geografiskt läge För att kunna se om det finns en skillnad i ändamålen för överstora bostadsfastigheter i olika regioner i landet sammanställdes antalet överstora bostadsfastigheter bildade för olika ändamål i de olika lantmäteridistrikten, se tabell 2. Genom det kan man se om det finns något mönster eller trend i ändamålsindelning beroende av geografiskt läge. Ändamål Halmstad Nyköping Norrtälje Härnösand Luleå Totalt Lantbruk Bostad Fritidsbostad Bostad med ved Bostad med djur Bostad med odling Bostad med djur och odling SUMMA Tabell 2: Ändamål angivna i akter, fördelade utifrån vilket lantmäteridistrikt fastigheterna ligger i. Beroende på var i Sverige man befinner sig och vilka omständigheter som råder där kan motiveringar för om- och nybildning skilja sig och därmed leda till att ändamålsfördelningen över landet ser väldigt annorlunda ut. Vissa av ändamålen visar en tydlig trend, där det tydligast visar sig för ändamålet bostad. I de två distrikten belägna i de nordligare delarna av Sverige, Härnösand och Luleå, har överlägset flest fastigheter med ändamålet bostad bildats. Detta kan bero på att det finns mer tillgång till mark och därför större möjligheter att bilda överstora bostadsfastigheter med ändamålet bostad utan någon kombinerad användning, se tabell 3. I Norrland kan det anses vara mer varaktigt lämpad att ha en överstor bostadsfastighet med ändamålet bostad än vad det skulle anses i de södra regionerna. Kommun Invånare per kvadratkilometer Halmstad 91,0 Nyköping 36,5 Norrtälje 27,9 Härnösand 23,2 Luleå 35,5 Tabell 3: Befolkningstäthet per kvadratkilometer för de utvalda huvudkommunerna i varje lantmäteridistrikt. Tabellen har sammanställts genom att dela kommunens totala befolkning med dess area (SCB, 2012a och 2012b). Det ändamål som är populärast i varje distrikt är i Halmstad och Nyköping bostad med möjlighet till djurhållning. I Norrtälje är det vanligast med lantbruk, och i Härnösand 21