Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen? Marknadsrapport

Transkript

1 Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen? Marknadsrapport Oktober 21

2 Titel: Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen?, Marknadsrapport, oktober 21 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Kontakt: Bengt Hansson,

3 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 3 Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen? Vi blir allt fler i Sverige. Befolkningen ökade med 8 under 29 och även i år förväntas ökningen bli stor. Samtidigt stiger priserna på bostäder kraftigt och trots en icke föraktlig investeringsuppgång jämfört med nivån under 199-talet är bostadsinvesteringarna fortfarande lägre än i andra länder och i Sverige under 196-, 197- och 198-talen. Antalet färdigställda lägenheter är ungefär hälften av antalet före 199-talskrisen. Hur långt räcker detta? Har vi bostadsbrist? Vad skulle det kosta att bygga bort bostadsbristen? Frågorna är inte alldeles enkla att svara på. Det byggande som sker idag betyder relativt lite för storleken på bostadsstocken i närtid. Historiskt sett har det byggts mycket i Sverige vilket gör att tillgången på lägenheter i landet som helhet är relativt god. Sett i relation till befolkningsutvecklingen minskar dock sedan ett par år tillbaka tillgången på lägenheter i storstäderna. Samtidigt är det främst i storstadsområdena som det byggs idag. I Stockholms län byggs hälften av alla lägenheter i flerbostadshus i Sverige. Efterfrågan på bostäder är stor idag. Men den höga efterfrågan och den stora prisuppgången på bostäder i Sverige till dags dato förklaras inte i första hand av en snabb befolkningstillväxt. Våra beräkningar visar att det senaste decenniets kraftiga prisökningar på småhus och bostadsrätter har mycket lite med befolkningsutvecklingen och ett otillräckligt byggande att göra. Beräkningarna visar att de drivande krafterna bakom prisuppgången främst är lägre räntor och ökade inkomster för hushållen. Tillsammans förklarar dessa faktorer omkring 7 procent av prisuppgången på bostäder under det senaste decenniet. De resterande 3 procenten förklaras av hushållens förändrade förväntningar på den framtida prisutvecklingen och av minskad fastighetsbeskattning. Det senaste decenniets byggande har varit tillräckligt för att motverka effekten på priserna av befolkningsutvecklingen. De höga bostadspriserna gör att de som vill köpa sin bostad i ökad utsträckning än tidigare måste finansiera detta med lån, vilket innebär att de som har en fast inkomst och redan har en bostad att belåna, har ett försteg framför andra som söker bostad. Någon bostadsbrist i snäv ekonomisk mening finns inte, på samma sätt som det inte finns någon brist på andra varor och tjänster på en marknad där priset klarerar utbud och efterfrågan. På marknaden för hyresrätter finns idag en bristsituation i den meningen att fler vill hyra lägenhet till dagens hyresnivå än vad det finns hyreslägenheter att tillgå. Detta gäller i synnerhet äldre hyresrätter i centrala lägen. Dyrare nyproducerade hyresrätter längre från centrum finns att hyra för den som har fast anställning och tillräcklig inkomst. Någon generell bostadsbrist finns inte i Sverige idag. Däremot har arbetslösa, de med tillfälliga anställningar och de med låga inkomster svårt att hitta en bostad. Att människor är utan bostad är ett stort problem både för individen och för samhället. Dagens höga bostadspriser indikerar att betalningsviljan för bostäder är mycket hög. Priserna på bostäder har nästan fördubblats under det senaste decenniet. Under samma period har utbudet av lägenheter endast ökat med 6 procent men antalet lägenheter som färdigställs har ungefär fördubblats. Ett ökat byggande är nödvändigt framöver och då särskilt i storstäderna där befolkningstillväxten kan förväntas bli stor. Samtidigt är produktionskostnaderna allra högst i storstäderna. Bedömare av bostadsmarknaden brukar säga att det krävs att vi bygger 4 lägenheter per år för att behoven ska täckas, dvs. 12 fler lägenheter än i genomsnitt vad som byggts under de senaste fem åren. Om vi utgår ifrån en produktionskostnad per lägenhet på 2,7 milj. innebär detta en ytterligare kostnad för bostadsinvesteringarna på 32 mdkr per år. Jämfört med de totala bostadsinvesteringarna idag på ca 115 mdkr per år under de senaste fem åren är detta ingen direkt avskräckande siffra. Våra beräkningar i denna marknadsrapport tyder på att behovet av att bygga nya bostäder snarare är 35 än 4 lägenheter per år. Kalkylen bygger på en återgång till normal räntenivå och 2 procent lägre bostadspriser än idag. Om vi jämför med den årliga utlåningstillväxten till hushållen som under senare år legat på 165 mdkr per år framstår en kostnad för att bygga bort bostadsbristen på mellan 2 och 3 mdkr som hanterlig. Hur stort behovet av nya lägenheter är beror främst på räntor, hushållens inkomster och priserna på bostäder och i mindre utsträckning på befolkningsutvecklingen och antalet nybyggda lägenheter. Beräkningar av behovet av nya lägenheter vid dagens räntenivå och bostadspriser

4 4 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 tyder på ett mycket stort behov av bostäder eller att bostadsbyggandet behöver ökas från 28 per år till mellan 4 och 5 lägenheter. 12 Figur 1. Antal färdigställda lägenheter Vi har av allt att döma ett problem med kostnadsutvecklingen i den svenska byggnadsindustrin. Liksom huspriserna har produktionskostnaderna fördubblats under det senaste decenniet. De svenska byggkostnaderna är de näst högsta i EU. Det är många som delar på vinsterna på den nuvarande överhettade bostadsmarknaden. Produktionskostnaderna stiger både därför att byggkostnaderna ökar och på grund av stigande markpriser och exploateringskostnader. Med dagens höga produktionskostnader kommer låginkomsttagare att få det svårt på den framtida bostadsmarknaden. Tusental Flerbostadshus Småhus 21 Ett lågt bostadsbyggande men gott om lägenheter Byggandet är lågt i Sverige. De senaste åren har det visserligen byggts betydligt fler lägenheter än under krisåren på 199-talet, men i jämförelse med hur många lägenheter som byggdes under miljonprogrammets dagar byggs det få lägenheter idag. Som framgår av figur 1 byggdes det knappt 3 lägenheter per år innan finanskrisen bröt ut, vilket kan jämföras med 84 lägenheter per år under 196- och 197-talen. Det är främst flerbostadshus som byggs idag. Och av dessa är ungefär hälften bostadsrätter. Andelen bostadsrätter i nyproduktionen (se figur 2) har vuxit successivt från ca 2 procent vid 199-talets början till lite drygt 5 procent i dag. Men den gängse bilden att byggandet av hyresrätter i det närmaste har upphört är kraftigt överdriven. Fortfarande gäller att hälften av alla flerbostadshus som byggs är hyresrätter. Utvecklingen i Sverige går dock entydigt mot en ökad andel bostadsrätter. I Stockholm är andelen större än i övriga Sverige och ligger sedan ett decennium tillbaka på omkring 6 procent. Till skillnad mot vad som gäller för landet i sin helhet finns det ingen tendens att andelen bostadsrätter ökar i Stockholm utan om något är andelen mindre i dag än för ett decennium sedan. Speciellt för Stockholm är dock att ett stort antal hyresrätter under senare år har omvandlats till bostadsrätter. Procent Källor: Boverket och SCB: Boende, byggande och bebyggelse, Nybyggnad av bostäder Figur 2. Andel bostadsrätter i nybyggda flerbostadshus Stor-Stockholm Riket exklusive Stockholm Riket Källa: SCB: Boende, byggande..., Färdigställda lägenheter i nybyggda hus Det är flera som talar om att vi har bostadsbrist idag och då i synnerhet i storstäderna. Förklaringen till bostadsbristen - hävdas det - är det låga bostadsbyggandet och befolkningstillväxten. Låt oss därför för stunden bortse från bostadspriser och andra ekonomiska variabler som inkomster, räntor och andra kostnader för att bo och enbart se till utvecklingen av antalet nybyggda lägenheter och befolkningstillväxten.

5 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 5 Det är stort fokus både i den allmänna diskussionen och i den politiska debatten på hur mycket som byggs i Sverige. Det låga bostadsbyggandet i spåren av 199-talskrisen oroar. Det är dock viktigt att notera i detta sammanhang att byggandet ett enskilt år eller under ett par tre år inte spelar någon större roll för den totala tillgången på bostäder, utan det historiska byggandet och den takt med vilken byggnaderna förslits är viktigare. En byggnads livslängd beror på byggnadens kvalitet och hur den underhålls. En stor del av det svenska bostadsbeståndet är byggt efter 195 och kommer med normalt underhåll att finnas kvar och fungera i flera decennier. Det relativt unga bostadsbeståndet är förklaringen till att den svenska bostadsstocken fortsatt att växa efter 199-talskrisen trots ett måttligt byggande. Det byggs helt enkelt fler lägenheter än det rivs. Under 199-talets andra hälft stagnerade bostadsbyggandet, men det extremt låga byggandet var tillräckligt för att antalet lägenheter trots allt fortsatte att växa, om än mycket marginellt. Sedan 2 ökar antalet lägenheter med en dryg halv procentenhet per år. Trenden mot ett ökat bostadsbyggande mattades dock något under 29 som en konsekvens av finanskrisen. Den svenska befolkningen växer. Sedan 1999 är ökningen 5,4 procent att jämföra med en ökning av antalet lägenheter med 5,7 procent. Det är först 29 som befolkningen växer snabbare än antalet lägenheter och som vi kan se att vi blir fler än tidigare som måste dela på lägenheterna. Hittills är det ingen dramatik i siffrorna. Antalet invånare per lägenhet har ökat endast marginellt, och sett till antalet invånare per lägenhet är vi tillbaka på 23 års nivå. Sett till hela Sverige indikerar dessa siffror inte i sig någon brist på bostäder. Invånare per lgh 2,2 2,15 2,1 2,5 Figur 3. Invånare per lägenhet 2, Stockholms län Västra Götalands län Skåne län Riket Källor: SCB: Befolkning och Boende, byggande och bebyggelse Som framgår av figur 3 skiljer sig befolkningsutvecklingen åt under senare år mellan storstäderna och det övriga landet. Antalet invånare per lägenhet ökar snabbare i Stockholms län och Skåne län än i Västra Götaland och i övriga landet. Priserna på småhus och bostadsrätter (se figur 4 och 5) stiger kraftigt i stort sett i alla delar av Sverige och även om prisnivån på bostäder är väsentligt högre i Stockholm än i andra delar av landet, har prisutvecklingen varit långsammare i Stockholm på senare år. 4, 3,5 Figur 4. Småhuspriser 3, mnkr 2,5 2, 1,5 1,,5, Stor-Stockholm Stor-Malmö Stor-Göteborg Riket Källa: SCB:Boende, byggande..., Fastighetspriser och lagfarter

6 6 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 mnkr 2,5 2, 1,5 1, Figur 5. Priser på bostadsrätter utvecklingen, utan är huvudsakligen avhängigt framtida räntor, skatter och inkomstutvecklingen. Behovet av att bygga är bestämt både av hur många svenskar som det finns och av ekonomiska variabler. Ju högre de reala inkomsterna är och ju lägre räntan är desto högre är efterfrågan på boende. Efterfrågan är framförallt bestämd av ekonomiska variabler. För att analysera bostadsmarknaden krävs en modell för efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden.,5, Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Riket exkl storstad Riket Källa: SCB:Boende, byggande..., Fastighetspriser och lagfarter För att förklara prisutvecklingen på småhus använder vi oss av nedanstående modell. Prisutvecklingen på bostäder är beräknad som den prisförändring som gör att efterfrågan på bostäder anpassas till och utvecklas i linje med bostadsbeståndet. % Ph = % Y + % pop 2X %Δ 1 t r+τ+ff π P pop De höga priserna i Stockholm har inneburit ett ökat bostadsbyggande och hälften av alla flerbostadshus i Sverige byggs idag i Stor-Stockholm (figur 6). Procent Figur 6. Stor-Stockholm, andel av byggandet i Sverige Den procentuella reala prisutvecklingen på bostäder förklaras av den procentuella ökningen i real disponibel inkomst per capita, av befolkningstillväxten, den procentuella ökningen av antalet bostäder och av den procentuella ökningen av summan av uttrycket inom hakparentesen, som är en del av kapitalkostnaden för bostäder. Det reala priset beräknas som kvoten mellan fastighetsprisindex på småhus (Ph) och konsumentprisindex (P), den reala disponibla inkomsten per capita är lika med den reala disponibla inkomsten (Y) dividerad med befolkningens storlek (pop). X är den procentuella ökningen av antalet bostäder. Variablerna i hakparentesen är hushålllens marginalskatt t, realräntan r, den kommunala fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatten) τ, kostnaden för avskrivningar och underhåll f och den förväntade kapitalvinsten på bostaden π 1. Flerbostadshus Småhus Totalt Källa: SCB: Boende, byggande..., Färdigställda lägenheter i nybyggda hus Vad krävs för att vi ska bygga bort bostadsbristen? Hur många lägenheter vi behöver bygga i framtiden för att få balans mellan utbud och efterfrågan och undvika bostadsbrist är inte främst beroende på befolknings- Vad förklarar prisutvecklingen? Modellen är standard i litteraturen men vi bygger vår analys främst på ett arbete av David Miles och Vladimir Pillonca (28) 2. I ett första steg använder vi modellen till att förklara prisutvecklingen på egnahem under det 1 För en redovisning av BKN:s resonemang och antaganden kring kapitalkostnaden för bostäder, se BKN:s Marknadsrapport december 28, Bostaden - en riskfylld tillgång. 2 Miles, David och Vladimir Pillonca, Financial innovation and European housing and mortgage markets, Oxford Review of Economic Policy, Vol. 24, nr 1, 28, ss

7 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 7 senaste decenniet. Till skillnad från Miles och Pillonca, som sätter koefficienterna framför den procentuella ökningen av den reala disponibla inkomsten och befolkningstillväxten till två väljer vi att sätta koefficienterna till ett. Vi utgår m.a.o. ifrån att det reala priset på bostäder växer i samma takt som den reala disponibla inkomsten per capita och i samma takt som befolkningen. I likhet med Miles och Pillonca väljer vi att sätta koefficienten framför den procentuella ökningen i bostadsbeståndet till två. Mycket tyder på att den reala prisutvecklingen på bostäder över tid följer inkomstutvecklingen per capita. Ett tecken på detta är att de reala småhuspriserna i Sverige har ökat nästan exakt lika mycket som den reala disponibla inkomsten per capita under de senaste dryga 5 åren. Det reala småhuspriset har sedan 1957, vilket är så långt tillbaka i tiden som vi har data, ökat med 134 procent och den reala inkomsten med 137 procent. På kort sikt behöver priser och inkomster inte följas åt exakt men korrelationen är hög sett på några års sikt 3. Vi vill dekomponera den reala prisökningen på småhus i sina beståndsdelar, dvs. i enlighet med de förklarande termerna. För att ökningen av bostadspriset exakt ska förklaras av termerna i högerledet måste summan av termerna i högerledet summera till den verkliga förändringen av bostadspriset. Detta möjliggörs av att vi i kapitalkostnadsuttrycket låter förändringen av den förväntade kapitalvinsten, π bestämmas residualt. Det är möjligt att med modellens hjälp förklara prisutvecklingen på bostäder under det senaste för hushållen mycket goda decenniet. Småhusägarna kunde se sina bostäder stiga i pris med realt 82 procent samtidigt som de reala inkomsterna steg med 31 procent. Under förutsättning att huspriser och real inkomstutveckling följs åt på sikt, förklarar inkomstökningen även 31 procentenheter eller 38 procent av prisuppgången. Befolkningen växte med drygt 5 procent och förklarar därmed 5 procentenheter eller knappt 7 procent av prisuppgången. Antalet småhus ökade med 4,1 procent och bidrog (givet modellens förutsättning om att elasticiteten är 2) till att dämpa prisuppgången med 8,2 procentenheter eller med 1 procent. I figur 7 redovisas de olika förklaringsfaktorernas bidrag till prisutvecklingen. 3 Empirisk forskning tyder på att elasticiteten mellan husprisernas förändring och förändringen i de reala disponibla inkomsterna är omkring ett. Se t.ex. Holly, Sean, M. Hashem Pesaran och Takashi Yamagata A Spatio-temporal Model of House Prices in the US, CESifo Working Paper, nr 1826, 26, s 13. Procentenheter Figur 7. Förklaring prisutveckling egnahem pris inkomst befolkning byggande ränta skatt förväntan Källa: Egna beräkningar Ofta förklaras prisuppgången enbart av fundamenta i form av byggande och befolkningsutveckling. Detta är dock ett alltför snävt synsätt. Resultaten från vår modell visar att dessa fundamenta endast förklarar en liten del av prisuppgången under det senaste decenniet. Även om vi hade byggt dubbelt så mycket under de senaste tio åren, dvs. 48 lägenheter istället för de 24 som faktiskt byggdes, skulle prisuppgången varit ansenlig. Ett dubbelt så stort byggande av småhus skulle ha inneburit att priserna stigit med 74 procent istället för 82. Visserligen skulle detta ha dämpat prisuppgången men trots allt i en begränsad utsträckning. Även ett extra tillskott på 24 lägenheter i form av småhus och flerbostadshus är, trots att det skulle ha inneburit ett dubbelt så stort byggande, ett begränsat tillskott till bostadsstocken med tanke på att denna består av 4,5 miljoner lägenheter. För att förklara prisuppgången måste vi, förutom att se till inkomstutvecklingen, även ta hänsyn till utvecklingen av kapitalkostnaden för att bo. Närmare 7 procent av prisuppgången på småhus, eller 54 procentenheter under de senaste 1 åren förklaras av en minskad kapitalkostnad. Minskningen beror till större delen på räntenedgången som förklarar 32 procentenheter av prisökningen under det senaste decenniet. Den 5-åriga nominella bostadsräntan föll med 2 procentenheter mellan 1999 och 29. Denna förklarar därför lika mycket av prisuppgången som ökningen av de reala disponibla inkomsterna. De två återstående delarna av kapitalkostnaden som har förändrats under det senaste decenniet är fastighetsskatten och den förväntade kapitalvinsten. Sänkningen av fastighetsskatten och införandet av den kommunala fastighets-

8 8 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 avgiften och förändringen i den förväntade kapitalvinsten förklarar vardera ungefär 15 procent av prisuppgången. Vi kan säga att spekulation om fortsatt stigande priser i framtiden har varit lika viktiga som byggandet för att förstå prisutvecklingen på bostäder. Hur mycket behöver byggas framöver vid olika jämviktsantaganden? Vi använder modellen i ett andra steg för att bedöma behovet av bostadsinvesteringar under den kommande femårsperioden 4. Vi utgår ifrån att det byggs exakt lika många bostäder som det efterfrågas. Hur mycket efterfrågan på bostäder (antal lägenheter) förändras kan beräknas efter en enkel omskrivning av uttrycket ovan: Y x=,5 %Δ +%Δpop %Δ[(1-t) r+τ+ff+π] %Δ Ph pop P Vi analyserar två scenarier. Det ena scenariot (normalräntescenariot) är Riksbankens normalräntescenario med en reporänta på knappt fyra procent. Detta scenario innebär en 5-årig bostadsränta på knappt 5,5 procent och vid denna räntenivå krävs för jämvikt 2 procent lägre bostadspriser enligt BKN:s beräkningar. Det andra scenariot (lågräntescenariot) bygger på dagens optimistiska ränteprognos på obligationsmarknaden. Detta scenario innebär en femårig bostadsränta de närmaste åren på endast lite drygt 4 procent. Efterfrågetillväxten varierar positivt med ökningen av realinkomsten och befolkningstillväxten men negativt med kapitalkostnaden. Inkomsttillväxten och befolkningstillväxten är lika i de båda scenarierna, 1 procent respektive 3 procent. Historiska data visar att den reala disponibla inkomsten per capita växer med två procent per år. Befolkningsprognosen de kommande åren är hämtad från SCB. I normalräntescenariot ökar kapitalkostnaden med 5 procent och i lågräntescenariot ökar kapitalkostnaden med 2,5 procent. I det förstnämnda fallet stiger kapitalkostnaden därför att räntan stiger men minskar därför att bostadspriserna faller. Netto stiger dock kapitalkostnaden med 5 procent vilket påverkar efterfrågan på bostäder negativt. I det sistnämnda fallet med oförändrade bostadspriser stiger kapitalkostnaden enbart därför att räntan ökar något. Bostadsefterfrågan de kommande åren utvecklas (se figur 8) väldigt olika i de två scenarierna. I normalräntescenariot med 2 procent lägre bostadspriser ökar efterfrågan på bostäder med 3,8 procent vilket motsvarar ett byggande på 35 lägenheter per år. Det optimistiska lågräntescenariot med oförändrade bostadspriser innebär en ökad efterfrågan på bostäder med 5,1 procent vilket motsvarar ett årligt byggande på 46 lägenheter. Dessa siffror kan jämföras med det genomsnittliga bostadsbyggandet under de senaste 5 åren som varit 28 lägenheter. Vi kan också jämföra med byggandet under miljonprogrammets dagar under perioden 1965 till 1974 då det i genomsnitt byggdes nästan 11 lägenheter per år. Antal lägenheter per år tusental Figur 8. Byggande i Sverige perioden jämfört med Normalräntescenario Lågräntescenario Nya lägenheter, Källa: Egna beräkningar Vi kan också använda modellen till att beräkna efterfrågan på bostäder för olika län. Vi beräknar inkomst- och befolkningsutvecklingen för varje län genom att skriva fram utvecklingen under de senaste fem åren. Kapitalkostnaden är densamma i alla län. Det framgår av figur 9 att byggandet kan förväntas fortsatt vara koncentrerat till de tre storstadslänen. 4 Vi utgår ifrån att bestånden av småhus, bostadsrätter och hyresrätter utvecklas parallellt.

9 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 9 Antal lägenheter per år tusental Figur 9. Byggande i Sverige per län, perioden jämfört med Skåne län Hallands län Östergötlands län Jönköpings län Uppsala län Stockholms län Västra Götalands län Södermanlands län Normalräntescenario Lågräntescenario Nya lägenheter, Källa: Egna beräkningar Västerbottens län Örebro län Västmanlands län Kronobergs län Norrbottens län Kalmar och Gotlands län Gävleborgs län Dalarnas län Värmlands län Västernorrlands län Blekinge län Jämtlands län Begränsas bostadsbyggandet av tillgången på kapital? För det enskilda hushållet är köpet av bostad en stor investering och en stadigvarande inkomst krävs för att det ska vara möjligt att få låna av banken. En viss kontantinsats krävs också. Det betyder att inte alla hushåll kan få låna pengar. De flesta hushåll har dock arbete och en kontantinsats t.ex. i form av en befintlig bostad och har goda möjligheter att få lån. Utvecklingen i Sverige under de senaste 15 åren utmärks inte av svårigheter att få lån till bostadsköp. Tvärtom har avregleringen av kreditmarknaden och bankernas syn att bostadsutlåning är relativt riskfri inneburit att bostadsutlåningen vuxit rekordartat. Sedan 1995 har bostadslånen ökat med 1 mdkr per år i genomsnitt och de senaste 5 åren har ökningen i genomsnitt varit 165 mdkr. Det är intressant att relatera utlåningstillväxten till utvecklingen av de disponibla inkomsterna som sedan 1995 har ökat endast hälften så mycket eller med 5 mdkr per år. Den senaste femårsperioden har den genomsnittliga inkomstökningen på 7 mdkr varit knappt hälften av utlåningsökningen under samma period. Utlåning till hushåll för bostadsköp har med andra ord inte varit en begränsande faktor för omsättningen på bostadsmarknaden eller för bostadsbyggandet. Privata köpare av småhus och bostadsrätter har sannolikt aldrig tidigare haft så lätt att finansiera sina bostadsköp. En stark makroekonomisk utveckling, en avreglerad kreditmarknad, låga nominella och reala räntor och stigande huspriser har gjort det lätt att låna pengar till bostadsköp 5. Stigande huspriser och en kraftig utlåningstillväxt till bostadssektorn är som bekant inte enbart ett svenskt fenomen utan är en utveckling som vi har kunnat observera i många andra länder. En alltför generös kreditgivning till husmarknaden är en av förklaringarna till den globala finanskris som vi nu genomlever. Utlåningen på bostadsmarknaden består inte enbart av privatpersoners lån till köp av egna hem och bostadsrätter utan även av utlåning till bygg- och bostadsföretag. Stigande hus- och bostadsrättspriser är ett tydligt tecken på att bostäder efterfrågas och borde normalt sett därför också innebära att det både är intressant att investera i bostäder och att det med hänsyn till risk är lönsamt med ökad utlåning till bostads- och byggföretag. Det ligger nära till hands att tänka sig att kreditgivningen till företagen också bör ha ökat påtagligt under de senaste åren med en blomstrande bostadsmarknad. I figur 1 redovisas utlåningen till företag som bygger och förvaltar flerbostadshus. Låntagare är till den allra största delen icke-finansiella företag bestående av privata bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. Även till denna kategori av låntagare kan vi observera en tydlig ökning av bostadsutlåningen om än inte lika stor som till hushållen. Utlåningen var relativt konstant i början av -talet men fr.o.m. 25 ökade utlåningen påtagligt. Den senaste femårsperioden har utlåningstillväxten varit realt 5,6 procent per år i genomsnitt. Detta trots 28 års finanskris som kunde förväntas ha påverkat utlåningen negativt. Ökningstakten under det senaste året är ca 5 procent. Att döma av utlåningen till flerbostadshus tycks finanskrisen inte ha haft annat än marginell påverkan. 5 Bostaden har varit en kreditkälla under det senaste decenniet. Se BKN:s Marknadsrapport februari 21, En bostadsbubbla kostar.

10 1 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 Figur 1. Utlåning flerbostadshus Figur 11. Utlåningsräntor till bostäder mdkr Procent dec-1 dec-2 dec-3 dec-4 dec-5 dec-6 dec-7 dec-8 dec-9 dec-1 juni-96 juni-98 juni- juni-2 juni-4 juni-6 juni-8 juni-1 Källa: SCB: Finansmarknadsstatistik, Tabell och MFI:s utlåning till hushåll respektive icke-finansiella företag med flerbostadshus som säkerhet Företag Hushåll I samband med att finanskrisen var som intensivast i slutet av 28 och i början av 29 fanns en stor oro för hur finansieringen av bostadssektorn skulle lösas. Det gällde kanske i första hand pågående och planerade byggprojekt av flerbostadshus finansierade med byggnadskreditiv. Priset på risk steg mycket under en tidsperiod. En konsekvens av den ökade osäkerheten var att främst antalet påbörjade flerbostadshus minskade påtagligt under 29. Förklaringen till detta var sannolikt både finansieringsproblem och bristande efterfrågan som en konsekvens av ökad osäkerhet om framtiden på bostadsmarknaden. Åtgärder från främst Riksbanken ökade tillgången på krediter. Mycket tyder på att det var lika mycket en brist på efterfrågan som tillgången på krediter som hämmade byggandet av flerbostadshus. Ett tecken på detta är att räntan på lån till bostadsföretag inte är högre än räntan på bostadslån till hushållen. Som framgår av figur 11 har räntan på bostadsföretagens lån följt räntan på bostadslån till hushåll även under finanskrisen. Av figuren att döma finns det inget stöd för tanken att ett högt ränteläge eller bristande kreditgivning lagt hinder i vägen för bostadsföretagens verksamhet. Källa: SCB: Finansmarknadsstatistik, Bostadsinstitutens utlåningsräntor För att ytterligare analysera villkoren för finansiering av produktionen av flerbostadshus kan vi se till låneförutsättningarna för de stora byggarna av bostadsrätter. Byggandet av bostadsrätter är normalt sett förenat med större risker än byggande av hyresrätter och småhus eftersom osäkerheten om de framtida priserna på bostadsrätter är större än om priserna på hyresrätter och småhus. Ett mått på tillgången på riskvilligt kapital för bostadsbyggande är att se till finansieringskostnaderna för de företag som bygger bostadsrätter. I figur 12 redovisar vi den genomsnittliga finansieringskostnaden för fyra stora byggare av bostadsrätter: JM, NCC, PEAB och Skanska. Dessa fyra företag svarar för knappt tre fjärdedelar av bostadsrättsbyggandet i Sverige. Det är intressant att se hur väl lånekostnaderna följer reporäntan över tiden. Företagens låneräntor följer reporäntan och den allmänna ränteutvecklingen även när den ekonomiska oron var stor 28 och 29. Vi ser här till årssiffror och det är möjligt att utvecklingen under ett enskilt år ger en delvis annan bild men att byggföretagen långsiktigt skulle ha ett finansieringsproblem finner vi inga tecken på. Lönsamheten i branschen är också god. De bostadsbyggande företagen har en hög avkastning på kapital som framgår av figur 13. Även om en viss nedgång kan noteras 29.

11 BKN:s Marknadsrapport oktober Procent Procent Figur 12. Genomsnittlig låneränta Genomsnittlig låneränta Reporäntan Källor: Åresredoisningar: JM, NCC, PEAB och Skanska Figur 13. Räntabilitet på eget kapital (ROE) Källor: Årsredovisningar: JM, NCC, PEAB och Skanska till 31 kr per kvm Det är anmärkningsvärt att produktionskostnaderna ökat och, i stort sett, stigit lika mycket som bostadspriserna. Priserna på nya och gamla hus ökar lika mycket. Detta är i sig en indikation på påtagliga utbudsbegränsningar. Om det inte fanns några produktions- eller konkurrensbegränsningar skulle det inte finnas utrymme att höja priserna på nya hus. Som jämförelse kan vi nämna att under åren som bostadsbubblan byggdes upp i USA steg priserna på nybyggda hus betydligt långsammare än på befintliga hus. I SCB:s statistik redovisas produktionskostnaden som summan av markkostnaden och byggkostnaden. Markkostnaden var 28 knappt 22 procent av produktionskostnaden. I markkostnaden ingår inte bara kostnaden för inköpt mark utan även byggherrens kostnader, exploateringskostnader och kommunala avgifter 7. Om vi dessutom bokför momsen som en del av markkostnaderna summerar markkostnaden till 4 procent av produktionskostnaden. Byggkostnaden uppgår till cirka 6 procent och nästan hälften av byggkostnaderna är materialkostnader. Lönekostnaderna svarar för en tredjedel av byggkostnaderna eller en dryg femtedel av den totala produktionskostnaden. Materialkostnaden står därför för en klart större del av produktionskostanden än lönekostnaden. Löne- och markkostnaderna väger däremot lika tungt. Den kanske viktigaste förklaringen till att produktionskostnaden har ökat så dramatiskt under det senaste decenniet är utvecklingen av markkostnaderna som ökat med hela 25 procent mellan 1998 och 28. Under denna period har markkostnadernas andel av produktionskostnaden ökat från drygt 1 till 2 procent (se figur 14). Vår analys tyder på att de bostadsbyggande företagen inte har haft några finansieringsproblem av strukturell karaktär. De problem som fanns i början av 29 blåste snabbt över. Det är dyrt att bygga Kostnaderna för att producera bostäder har skjutit i höjden under senare år. Samtidigt som antalet färdigställda lägenheter har mer än fördubblats sedan slutet av 199-talet har den totala produktionskostnaden fyrdubblats. Den totala produktionskostnaden per kvm lägenhetsyta i flerbostadshus har ökat från 15 kr per kvm SCB, ämnesområde: Boende, byggande och bebyggelse, Priser för nyproducerade lägenheter. 7 Sverige Byggindustrier, Fakta om byggandet 29.

12 12 BKN:s Marknadsrapport oktober 21 Procent Figur 14. Markkostnadens andel av total produktionskostnad höga markpriserna är i sin tur en följd av en stark byggkonjunktur och låga räntor. Räntenivån föll under perioden med mellan två till tre procentenheter. Framöver kommer högre räntor att bidra till lägre produktionskostnader för bostäder i den utsträckning som de bidrar till att sänka markpriserna. Den, vid sidan av markpriserna, viktigaste förklaringen till de ökade produktionskostnaderna är högre materialpriser. Det råder stark efterfrågan på byggnadsmaterial både till följd av uppgången i bostadsbyggandet och till följd av en ökad efterfrågan p.g.a. underhåll och renoveringar av befintliga bostäder. En ytterligare bakomliggande faktor till de stigande materialpriserna är den dåliga konkurrensen både i produktionen av och i efterfrågan på byggmaterial 11. Källa: SCB: Boende, byggande..., Kostnader per lägenhet för nybyggda flerbostadshus Markägarna tar bättre betalt för tomterna och exploateringskostnaderna stiger. Bostadsbyggarna betalar inte bara för marken utan även för kommunal infrastruktur. I Stockholm utgör markkostnaden inklusive exploateringskostnader ungefär en fjärdedel av produktionskostnaden. Det finns exempel på projekt där halva produktionskostnaden har utgjorts av markkostnad inklusive exploateringskostnader. De ökade markkostnaderna för flerbostadshus förklarar ungefär en tredjedel av ökningen i produktionskostnaden 8. Byggkostnaderna stiger också kraftigt men inte lika extremt som markkostnaderna. Byggkostnaderna ökar med 85 procent under perioden. Materialkostnader och kostnader för transporter ökat mest, båda med 6 procent 9. Tillsammans förklarar utvecklingen av dessa kostnader en dryg femtedel av produktionskostnadsökningen. Lönekostnaderna inklusive löneglidning ökar med 46 procent 1. Lönekostnadernas bidrag till uppgången i produktionskostnaderna är drygt 1 procentenheter. Återstoden av produktionskostnadsökningen förklaras av att momsbetalningar stiger räknat i kronor när priserna på material och andra insatsvaror ökar. Produktionskostnaderna för bostäder har ökat mycket mellan 1998 och 28. Förklaringen till detta är i första hand stigande markpriser och projekteringskostnader. De 8 SCB, ämnesområde: Boende, byggande och bebyggelse, Priser för nyproducerade lägenheter. 9 SCB, Priser och konsumtion, Faktorprisindex för byggnader 1 SCB, Priser och konsumtion, Faktorprisindex för bostäder inkl. löneglidning. En analys av produktionskostnaden för småhus visar på en likartad utveckling av produktionskostnaderna. Stigande material- och markpriser driver på produktionskostnaderna. Markkostnaden för gruppbyggda småhus ökade med 192 procent mellan 1998 och Markkostnaden utgör en fjärdedel av produktionskostnaden. Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen och möta efterfrågan? Produktionskostnaden i riket 28 var 2,3 milj. för en lägenhet i ett flerbostadshus och 3,3 milj. för ett småhus 13. De senaste åren har 4 procent av de lägenheter som byggts varit småhus och 6 procent av lägenheterna har varit flerbostadshus. En genomsnittlig lägenhet kostar därför 2,7 miljoner att bygga. Den svenska befolkningen förväntas växa med tre procent under de närmaste fem åren. Bostadsefterfrågan ökar. Viktigare än befolkningsutvecklingen för hur stor bostadsefterfrågan blir de närmaste åren är dock utvecklingen av hushållens inkomster och ränteutvecklingen. Vi har två scenarier för det framtida byggandet: normalräntescenariot med ett årligt byggande av 35 lägenheter och lågräntescenariot med ett byggande av 46 lägenheter. Under de senaste fem åren har vi byggt i genomsnitt 28 lägenheter. Jämfört med tidigare 11 Konkurrensverket, Åtgärder för bättre konkurrens konkurrensen i Sverige, SCB, Boende, byggande, bebyggelse, Markkostnad för nybyggda ordinära, gruppbyggda småhus 13 SCB, Boende, byggande, bebyggelse, Priser för nyproducerade lägenheter

13 BKN:s Marknadsrapport oktober behöver vi i normalräntescenariot bygga ytterligare 7 lägenheter till en kostnad av 19 mdkr eller i lågräntescenariot ytterligare 18 lägenheter till en kostnad av 49 mdkr per år, under de kommande fem åren. Det finns gott om kapital Klarar kapitalmarknaden av att finansiera det ökade bostadsbyggandet. Är 19 eller för den delen även 49 mdkr mycket eller lite pengar? Jämfört med den totala utlåningen till hushållen på ca 2 7 mdkr är 19 eller 49 mdkr,7 procent respektive 1,8 procent av den totala utlåningen. Även sett i relation till den årliga utlåningstillväxten under senare år på 165 mdkr är beloppet inte särskilt stort. Under de senaste åren har varken hushållen eller företagen haft problem att finansiera bostadsinvesteringar. Vår slutsats är därför att den svenska kapitalmarknaden utan större svårigheter klarar av att låna ut ytterligare 19 eller 49 mdkr per år även under de kommande fem åren. För att möta efterfrågan på bostäder krävs att bostadsinvesteringarna ökar från 3,4 till 4 procent av BNP i normalräntescenariot och från 3,4 till 4,9 procent i lågräntescenariot. Normalräntescenariot innebär bostadsinvesteringar på en genomsnittlig nivå men som framgår av figur 15 innebär lågräntescenariot att bostadsinvesteringarna hamnar på samma höga nivå som vid 198-talets slut, mätt som andel av BNP. Figur 15. Bostadsinvesteringar ( procent av BNP) Normalräntescenariot innebär att bostadsinvesteringarna återgår till en normalnivå, mätt som andel av BNP. Sverige ärvde ett mycket stort bostadsbestånd vid 9-talets början och behovet och bostadsinvesteringarna har till mitten av -talet varit litet. Vi återgår nu till mer normala förhållanden vad bostadsbyggandet beträffar. Bostadsinvesteringarna har visserligen ökat under senare år men måste ytterligare öka från 28 till 35 nya lägenheter per år för att vi skall kunna möta efterfrågan på bostäder. Andra bedömare har pekat på ett mycket större nybyggnadsbehov än vad vi kommit fram till i denna marknadsrapport. Många tar de höga bostadspriserna som intäkt för att vi har en mycket stor bostadsbrist. De höga bostadspriserna förklaras dock i första hand av en stark inkomstutveckling och av låga bostadsräntor och av en förväntan på fortsatt stigande bostadspriser. Ökat byggande och lägre priser - en möjlighet Produktionskostnaderna har fördubblats på 1 år. Förklaringen till detta är rimligen inte teknisk regress och på att kunskap glömts bort utan förklaringen torde snarare vara att det är dyrt att bygga idag bl.a. beroende på höga mark- och materialpriser, konkurrens- och kapacitetsbegränsningar i byggnadsindustrin. Det är många som passar på att öka sina marginaler. Generellt gäller att det finns stora marginaler att ta av i bostadsproduktionen och vi bedömer att det finns goda möjligheter till lönsam bostadsproduktion de kommande åren även vid väsentligt lägre bostadspriser än idag Procent En prisnedgång på bostäder på 2 procent i linje med vårt normalräntescenario skulle innebära att bostadspriserna föll tillbaka till nivåerna från 25/6. Priserna skulle ändå vara högre än någon gång under perioden mellan 1957 och 24. Rimligen måste det vara möjligt att bedriva lönsam bostadsproduktion i Sverige även vid väsentligt lägre bostadspriser än idag! Källa: SCB: Nationalräkenskaper

14 14 BKN:s Marknadsrapport oktober 21

15 Ronnebygatan 4, Box 531, Karlskrona, Telefon , Fax , E-post