UTKAST De föreslagna lagarna avses träda i kraft den x 20.

Transkript

1 UTKAST Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lagar om ändring av fastighetsbildningslagen, fastighetsregisterlagen samt markanvändnings- och bygglagen för reglering av tredimensionell fastighetsbildning inom detaljplaneområden PROPOSITIONENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL I denna proposition föreslås det att fastighetsbildningslagen, fastighetsregisterlagen samt markanvändnings- och bygglagen ändras så att det blir möjligt att bilda en ny tredimensionellt bestämd fastighetsenhet, dvs. en tredimensionell fastighet, i ett utrymme ovanför och under markytan inom ett detaljplaneområde. Målet är att göra det enklare och smidigare att genomföra stora byggprojekt i flera plan inom detaljplaneområden genom att möjliggöra uppdelning av fastigheter även i höjdled. Fastigheter bildas enligt förslaget så som för närvarande genom styckning eller klyvning. När en tredimensionell fastighet första gången bildas inom ett område ska fastighetsbildningsförrättningen enligt förslaget gälla den tvådimensionellt avgränsade fastigheten i markplanet. Denna traditionella fastighet kallas enligt förslaget basfastighet. En förutsättning för bildande av tredimensionella fastigheter föreslås alltid vara att det finns en detaljplan, och inom ett byggnadskvarter att fastigheten ingår i en bindande tomtindelning. Det föreslås inga ändringar i sak när det gäller regleringen av lagfarter, inteckningar och fastighetsförrättningar, men bestämmelserna i fastighetsbildningslagen, fastighetsregisterlagen samt markanvändnings- och bygglagen ändras så att det blir möjligt att bilda, söka lagfart på, inteckna och i fastighetsregistret införa tredimensionella fastigheter som har såväl en horisontell som en vertikal utsträckning. Vidare föreslås det att fastighetsbildningslagen ses över så att det blir möjligt att stifta en tredimensionell servitutsrätt exempelvis för en förbindelse till en tredimensionell fastighet inom ett detaljplaneområde. Av registerenheterna utanför lagfartssystemet inom ett fastställt detaljplaneområde kan enligt förslaget allmänna områden och inlösningsenheter vid behov vara tredimensionella fastigheter. Enligt förslaget ska markanvändnings- och bygglagen dessutom ändras så att de inbördes förhållandena mellan tredimensionella fastigheter och de nödvändiga förhållandena visavi basfastigheten kan regleras genom byggnadsservitut och samregleringsavtal. Det föreslås också att bl.a. bestämmelserna om hörande och besvärsrätt ändras så att det processuella rättsskyddet för en tredimensionell fastighet samt fastigheter ovanför och under den säkerställs vid bygglovsförfarande och tomtindelning som gäller fastigheten. Enligt den föreslagna lagstiftningen ska exempelvis de delar av ett visst område som anvisats för olika användningsändamål inom ett detaljplaneområde kunna bildas till självständiga tredimensionella fastigheter. Tredimensionella fastigheter ska enligt förslaget kunna bildas endast om inte något annat följer av detaljplanen. Behovet av tredimensionalitet härrör i princip från dem som genomför byggprojekt. I detaljplanen bestäms enligt förslaget vid behov mer detaljerat om genomförandet av tredimensionella samprojekt, men lagstiftningen förutsätter inte några särskilda planbestämmelser om tredimensionalitet. I byggnadskvarter ska tredimensionaliteten dock enligt förslaget alltid basera sig på en tredimensionell tomtindelning enligt en bindande tomtindelning. Enligt lagstiftningen ska det bli möjligt att utarbeta en bindande tomtindelning även under markytan. I fastighetsbildningslagen föreslås även tekniska ändringar för att korrigera de föråldrade hänvisningarna till den tidigare lagen om samfällda skogar. Enligt förslaget ska också lagen om parcellers ombildande till självständiga lägenheter upphävas som obehövlig. De föreslagna lagarna avses träda i kraft den x 20.

2 INNEHÅLL PROPOSITIONENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL... 1 INNEHÅLL... 2 ALLMÄN MOTIVERING INLEDNING... 3 NULÄGE Lagstiftning och praxis Fastigheter i lagstiftningen Nuvarande handlingsmodeller för tredimensionella projekt Markförvärv Förhållande till bostads- och fastighetsaktiebolagssystemet Grannelagsförhållanden Den internationella utvecklingen samt lagstiftningen i utlandet och i EU Den internationella utvecklingen Sverige Norge Allmänt om utländska system Bedömning av nuläget MÅLSÄTTNING OCH DE VIKTIGASTE FÖRSLAGEN Målsättning Underjordiska byggprojekt Ändringssituationer och avtal om delning av besittningen Bostadsbyggande Antalet potentiella 3D-objekt De viktigaste förslagen PROPOSITIONENS KONSEKVENSER Ekonomiska konsekvenser Konsekvenser för myndigheterna Samhälleliga konsekvenser BEREDNINGEN AV PROPOSITIONEN SAMBAND MED ANDRA PROPOSITIONER DETALJMOTIVERING LAGFÖRSLAG Fastighetsbildningslagen Fastighetsregisterlagen Markanvändnings- och bygglagen Lagen om parcellers ombildande till självständiga lägenheter NÄRMARE BESTÄMMELSER OCH FÖRESKRIFTER IKRAFTTRÄDANDE FÖRHÅLLANDE TILL GRUNDLAGEN SAMT LAGSTIFTNINGSORDNING Egendomsskydd Ansvar för miljön Rättsskydd LAGFÖRSLAG Lag om ändring av fastighetsbildningslagen Lag om ändring av 2 i fastighetsregisterlagen Lag om ändring av markanvändnings- och bygglagen Lag om upphävande av lagen om parcellers ombildande till självständiga lägenheter BILAGOR PARALLELLTEXTER Lag om ändring av fastighetsbildningslagen Lag om ändring av 2 i fastighetsregisterlagen Lag om ändring av markanvändnings- och bygglagen

3 ALLMÄN MOTIVERING 1 Inledning Fastighetsindelning skapar en grund för ägande av fast egendom och för fastighetssystemet. I 2 i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (603/1977, inlösningslagen) definieras fast egendom som äganderätt till fastigheter eller andra jord- och vattenområden samt i princip även till de byggnader och anordningar som finns på fastigheterna och innehas av fastighetsägaren. Ägande av fast egendom innefattar äganderätt till en eller flera fastigheter eller en kvotdel av en fastighet. Enligt nuvarande tolkning kan äganderätten även gälla ett outbrutet område som utgör en del av en fastighet som ägs av någon annan. Outbrutna områden utgör dock bara en mellanetapp i processen för omsättning av fast egendom. Efter lagfart på ett outbrutet område ska det genom styckningsförrättning bildas en fastighet av det. Huvudprincipen för fastighetsbildningslagen (554/1995) är att äganderättsindelningen och fastighetsindelningen faktiskt ska kongruera med så liten fördröjning som möjligt efter fastighetsomsättningen. Inom fastighetsdatasystemet bildar uppgifterna om enheten för jordäganderätt (lägenhet eller tomt) samt uppgifterna om innehav och säkerhetsanvändning tillsammans ett samlat basregister. Fastighetsregistret samt lagfarts- och inteckningsregistret uppdateras kontinuerligt på elektronisk väg. Ett tillförlitligt fastighetsregister samt ett tillförlitligt och aktuellt lagfarts- och inteckningsregister utgör tillsammans en ovillkorlig förutsättning för att kreditgivnings- och säkerhetssystemet ska fungera och för att rättsskyddet för parterna i fastighetsrelaterade rättshandlingar ska tillgodoses. Fastighetsindelningen, som omspänner hela Finlands jord- och vattenareal samt även allmänna vattenområden, inrymmer i 2 i fastighetsregisterlagen (392/1985) avsedda fastigheter och andra registerenheter, såsom fastigheters samfällda områden. Fastigheter och deras samfällda områden anges vanligen som områden med bestämda gränser, som bildats till registerenheter genom fastighetsförrättningar. Utöver de tvådimensionella fastigheter och deras samfällda områden som avses i gällande lagstiftning ska enligt förslaget fastighetsindelningsenheterna kunna bestämmas och införas i registret även tredimensionellt. Än så länge har Finland inte någon lagstiftning om tredimensionella fastigheter (3D-fastigheter), men i många länder, exempelvis i våra grannländer Sverige och Norge, är det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter. 2 Nuläge I det tvådimensionella fastighetssystemet har en fastighet av hävd ansetts utsträcka sig både uppåt och nedåt så långt som ett motiverat ekonomiskt nyttjande av den via mänsklig aktivitet kan anses vara möjligt. Enligt denna modell kan man tänka sig att inte bara fastighetens areal utan också hela den för mänskligt nyttjande disponibla volymen av fastigheten i princip står under besittning av ägaren till den fastighet som avgränsas i markplanet. Inskränkningar i detta följer närmast av sådana normer som gäller ett allmänt intresse och som begränsar ägarens nyttjandefrihet eller ger andra än ägaren möjlighet att utnyttja ett utrymme ovanför eller under markytan. Det att ägaren av en traditionell fastighet inte använder fastigheten och ur perspektivet för möjligheterna till ekonomiskt nyttjande inte kan använda den på ett visst djup under eller en viss höjd över markytan innebär inte att utrymmet enbart på den grunden frigörs för att användas av andra. Den omständigheten att den befogenhet att nyttja som basfastighetens ägare har i praktiken begränsas, krymper eller upphör på ett visst avstånd från markytan innebär inte att utrymmet ägandemässigt tillhör någon annan eller samhället (staten eller kommunen) eller kan tas i besittning utan ersättning. Av den rättsliga ställningen för basfastighetens ägare följer att basfastighetens ägare har intresse av att medverka i beslutsfattande som gäller utrymmet ovanför eller under markytan, oavsett vilken befogenhet eller faktisk möjlighet att nyttja utrymmet ägaren har i varje enskilt 3

4 fall. Inom det finländska systemet inverkar den faktiska avsaknaden av befogenhet och nyttjandemöjlighet för ägaren närmast på det ersättningsbelopp som det bestäms att ska betalas till ägaren för någon annans rätt, men ägarens talan består och intrång i äganderätten ska ha en laglig grund. En grund för rätt att använda en fastighet som ägs av en annan kan vara exempelvis ett privaträttsligt avtal eller en rätt som utifrån 96 1 mom. i markanvändnings- och bygglagen (132/1999) uppkommit vid en förrättning enligt inlösningslagen (se exempelvis HD 1987:121). Den äganderätt som basfastighetens ägare har till utrymmen ovanför och under markytan är till sin karaktär alltid begränsad och de facto en elastisk rätt som ständigt förändras när samhället utvecklas och förändras. Om exempelvis ett myndighetsbeslut genom vilket det har varit förbjudet att nyttja underjordiska utrymmen eller naturresurser upphävs senare, kommer den ursprungliga ägarmakten att utvidgas eller återgå så att den motsvarar utgångsläget. Äganderättens elastiska karaktär kommer också till uttryck i att nya, även tidigare okända utnyttjandemöjligheter i princip alltid tillhör fastighetens ägare, och för att andra än ägaren ska kunna använda dem måste det i alla lägen finnas en laglig grund. I flera länder har man numera även i lagstiftningen utvidgat granskningen av fastigheter från horisontella fastigheter i markplanet, som i denna proposition kallas basfastigheter, till 3Dfastigheter. Vid en fastighetsförrättning kan utsträckningen för en 3D-fastighet anges förutom i det horisontella planet även i djup- och höjdled med koordinaterna x, y och z. Det innebär att fastighetens utsträckning bestäms vertikalt dels mot rymden, dels mot jordens innanmäte samt att dess läge bestäms. Utöver fastighetens tvådimensionella areal kan fastigheten uppmätas och uppfattas också som en tredimensionell helhet, exempelvis i sådana fall där fastigheten bildar en våning i en byggnad eller en underjordisk tunnel. Urbanisering har genererat ett behov av egentlig tredimensionell administrering av olika objekt. Urbanisering, förtätning av verksamheter och förläggning av dem ovanpå varandra har gett upphov till sådana helheter i realvärlden som det visat sig vara nödvändigt att administrera tredimensionellt även på nivån för registersystemet. I Finland har urbaniseringen ägt rum senare än i många andra europeiska länderna. Finland befinner sig i begynnelsestadiet när det gäller förtätning av städer och omfattande vertikal tillväxt för städer. Förläggning av olika typer av verksamheter helt eller delvis ovanpå varandra är den effektivaste och den mest praktiska handlingsmodellen inom flera projekt i dag och i framtiden. För att fastighetssystemets klarhet och koppling till realvärlden ska kunna säkerställas även i ett framtidsperspektiv bör också fastighetssystemet i Finland identifiera även andra än objekt som definieras i ett plan. Fastighetsindelningen har olika funktionella syften. En fastighet kan vara en registerenhet, ett föremål för omsättning, en driftsenhet som bildas av olika registerenheter (såsom en gårdsbruksenhet), ett föremål för verkställighet (såsom utmätning) och ett föremål för beskattning. Det centrala här är den karaktär av föremål för äganderätt som en enskild enhet inom fastighetsindelningen har. För det andra kan fastighetsindelningsenheterna, dvs. fastigheterna specificerade med en fastighetsbeteckning, vara föremål för flera olika typer av rättshandlingar, såsom överlåtelse eller arrende. För det tredje kan en fastighet i betydande grad nyttjas genom att den upplåts för pantsättning som säkerhet för lån. Till den del det enligt lagstiftningen i vissa länder blivit möjligt att bilda tredimensionella fastigheter avviker dessa i praktiken inte på något sätt från traditionella tvådimensionella s.k. basfastigheter när det gäller de funktioner som nämns ovan. Enligt 32 2 mom. i fastighetsbildningslagen ska fastigheter inom detaljplaneområden bildas så att styckning inte äventyrar genomförandet av planen. Planens konsekvenser för fastighetsbildningen har vid behov beroende på planläggarens prövning förenats med godkännande av en bindande tomtindelning. Inom området för en bindande tomtindelning får styckning inte förrättas så att det vid förrättningen uppkommer en ny fastighetsgräns som avviker från gränsen för ett byggnadskvarter eller för en sådan tomt som följer tomtindelningen (32 1 mom. i fastighetsbildningslagen). 4

5 Tomtbildning enligt en bindande tomtindelning innebär genomförande av planen. Syftet är att få områdets ägandeförhållanden beträffande marken att motsvara planen innan man börjar bygga på området. Utgångspunkten i det nuvarande systemet är att en byggnad ska uppföras inom tomtgränserna. Innan byggandet kan påbörjas ska tomten vara i byggarens besittning och införd i fastighetsregistret (81 i markanvändnings- och bygglagen). I dessa situationer tjänar fastighetsbildningen således fastighetens bebyggande och återspeglar den utgångspunkt för vårt rättssystem som innebar att fastighetsägaren får uppföra en byggnad på det område fastighetsägaren äger och att fastighetsägaren också betraktas som ägare till de byggnader som finns på området, om inte något annat har överenskommits eller bestämts om saken. Ändringar i den rådande fastighetsindelningen kan åstadkommas endast genom fastighetsförrättningar, som förrättas av en förrättningsingenjör på ansökan av markägaren. Äganderättigheter kan inte överföras genom detaljplaner. Befintlig äganderätt till mark kan inte heller direkt påverkas genom enskilda myndigheters beslut, ändrade skattebestämmelser eller allmänna principbeslut om förvaltningen. Ändringar i fastighetsindelningen ska göras genom fastighetsbildningsförrättningar på det sätt som föreskrivs i fastighetsbildningslagen. Fastighetsbildningsförrättningar bygger i regel på formbundna överlåtelseavtal eller andra avtal om ägararrangemang. Även inlösning av en del av en tomt enligt detaljplanen är en tänkbar grund för att få äganderätten till tomten i en och samma händer före en fastighetsbildningsförrättning. Med stöd av mom. i fastighetsbildningslagen omfattar en fastighetsbildningsförrättning även ordnande av vägförbindelse till förmån för en nybildad fastighet, vid behov så att den belastar grannfastigheternas område genom en servitutsrätt, vägrätt eller någon annan nyttjanderätt. I de länder där bestämmelser om tredimensionell fastighetsindelning har utfärdats genom lag kommer även förbindelserna för färdsel att ordnas så som vid traditionell tvådimensionell fastighetsindelning. Inom detaljplaneområden strävar man efter att beakta ordnandet av förbindelserna redan i planläggningsstadiet, men det är ofta nödvändigt att stifta servitutsrättigheter vid fastighetsförrättningar, antingen på basis av ett avtal eller genom förrättningsingenjörens beslut för genomförande av planen. 2.1 Lagstiftning och praxis Fastigheter i lagstiftningen Fastighetsbildningslagen, som trädde i kraft vid ingången 1997, innehåller inte några bestämmelser med förutsättningar för tredimensionell fastighetsbildning. De situationer där ägande eller besittning av tredimensionellt avgränsade fastigheter kan komma på frågan har reglerats i både fastighetsbildningslagen och fastighetsregisterlagen. Ett tvådimensionellt fastighetssystem står dock som utgångspunkt för den nuvarande regleringen. Med fastighet avses enligt 2 i fastighetsbildningslagen en sådan självständig enhet för jordäganderätt som med stöd av fastighetsregisterlagen ska införas som fastighet i fastighetsregistret, och med annan registerenhet avses en annan fristående enhet som med stöd av den lagen ska införas i fastighetsregistret. En fastighet inbegriper det område som hör till den, andelar i samfällda områden och i gemensamma särskilda förmåner samt de servitutsrättigheter och enskilda särskilda förmåner som hör till fastigheten (fastighetens utsträckning). En förteckning över fastigheter och andra registerenheter finns i 2 1 mom. i fastighetsregisterlagen. I fastighetsregistret införs enligt det momentet som fastigheter 1. lägenheter, 2. tomter, 3. allmänna områden, 4. statens skogsmarker, 5

6 5. skyddsområden som i enlighet med naturvårdslagen (1096/1996) eller tidigare gällande lagstiftning har inrättats på områden som tillhör staten (skyddsområde), 6. områden som har avskilts genom inlösning (inlösningsenhet), 7. områden som har avskilts för allmänna behov, 8. fristående tillandningar, och 9. allmänna vattenområden. Som andra registerenheter införs i fastighetsregistret samfällda områden samt biområden som enligt lagen om allmänna vägar (243/1954) besitts med vägrätt. På samma sätt som bestämmelserna i 2 i fastighetsbildningslagen gäller förteckningen i 2 i fastighetsregisterlagen det tvådimensionella fastighetssystemet. Jordabalken (540/1995), som gäller inskrivningsärenden, innehåller bestämmelser om bl.a. inskrivning av särskilda rättigheter. Vissa i jordabalken noggrant reglerade särskilda rättigheter som hänför sig till en fastighet får på ansökan inskrivas i lagfarts- och inteckningsregistret. Med stöd av 14 kap. 2 i jordabalken är vissa jordlegorättigheter som omfattas av inskrivningsskyldighet också sådana att fordringsinteckningar kan fastställas i dem, på samma sätt som i lägenheter och tomter. Genom inskrivningsbara jordlegorättigheter har det i fastighetssystemet uppkommit sådana inteckningsbara enheter i vars s.k. anläggningsbeteckning fordringsinteckningar har kunnat fastställas. Dessutom har ett område som baserar sig på ett avtal om delning av besittningen mellan samägarna till en fastighet och som anvisats att besittas av en samägare med ensamrätt kunnat bildas av en i avtalet fastställd självständig del av en byggnad som finns på fastigheten. En sådan självständig del har kunnat få en anläggningsbeteckning och fordringsinteckningar har kunnat fastställas i den. Fordringsinteckningar har således kunnat beviljas i en kvotdel av en fastighet som omfattas av ett avtal om delning av besittningen. Med stöd av 154 i fastighetsbildningslagen har till förmån för en fastighet eller kommunen kunnat stiftas servitutsrättigheter t.ex. för att förlägga och använda konstruktioner som behövs för befolkningsskyddet, för att förlägga och använda en för fastigheterna gemensam värmecentral, för att förlägga och använda en avloppsledning och andra till avledande och hantering av avloppsvatten hörande anordningar och konstruktioner samt för att förlägga och använda telefon-, el-, gas- och värmeledningar eller andra dylika ledningar samt tillhörande anordningar och konstruktioner Nuvarande handlingsmodeller för tredimensionella projekt I fastighetsdatasystemet beskrivs fastighetsindelningen och fastighetsägandet enligt en tvådimensionell modell. I fastighetsregistret ingår fastigheter som angetts i plankoordinatsystemet och som är föremål för bl.a. fastighetsägande. Projekt som baserar sig på utnyttjande av fastigheter i realvärden genomförs dock alltid tredimensionellt. På grund av att tredimensionell fastighetsbildning är en omöjlighet måste man vid omfattande byggprojekt för närvarande ofta ta till lösningar som inte ursprungligen är avsedda som verktyg för ägande och besittning som bestäms tredimensionellt. Det vanliga tillvägagångssättet är att (bas)fastigheten är samägd i kvotdelar. Den faktiska besittningen av byggnaderna på fastigheten visas i ett tredimensionellt bestämt avtal om delning av besittningen utifrån vilket varje samägare till fastigheten har besittningsrätt till ett bestämt tredimensionellt utrymme och byggnadsrätt på fastigheten. Genom avtal om delning av besittningen har man i typiska fall också kommit överens om olika slags rättigheter och skyldigheter som hänför sig till exempelvis husteknik, färdsel eller lösning av tvister. 6

7 Ett avtal om delning av besittningen är till sin karaktär ett privaträttsligt avtal, och om det inskrivs ska inskrivningen göras med främsta företräde i inskrivningssystemet. I inskrivningssystemet ingår då en anteckning om avtalet om delning av besittningen och om när det upphör, men ur fastighetsdatasystemet fås inga uppgifter om innehållet i avtalet. Uppgifter om de områden på fastigheten som parterna har besittningsrätt till liksom även om parternas inbördes rättigheter och skyldigheter ingår endast i de privaträttsliga avtal som parterna ingått. I samband med inskrivning har kopior av avtalen sparats bland handlingar som arkiveras, och den som vill bekanta sig med en handling ska hos inskrivningsmyndigheten anhålla om att få ta del av den. Det finns inte några särskilda krav på innehållet i avtalen om delning av besittningen. Det ursprungliga syftet med avtal om delning av besittningen som ingåtts av samägare till en fastighet har varit att lösa problem i synnerhet i anslutning till samäganderättsförhållanden på parhusfastigheter. Problemet framgår exempelvis av regeringens proposition med förslag till jordabalk och vissa lagar i samband med den (RP 120/1994), av motiveringen till 14 3 mom. i jordabalken: Problem har förekommit särskilt i fråga om s.k. parhusfastigheter som inte har ombildats till bostadsaktiebolag. Det är oklart när ett avtal om nyttjande av en fastighet har bindande verkan mot en ny ägare av en kvotdel. Enligt lagen om vissa samäganderättsförhållanden (180/58) kan ett samägandeförhållande genom domstolsbeslut upplösas genom försäljning av hela fastigheten, om det inte är möjligt att avskilja en andel genom skifte. Enligt den föreslagna paragrafen kan vissa problem i samband med samägandeförhållanden elimineras genom inskrivning av besittningsavtal som innebär att delägarna får nyttja vissa områden av fastigheten eller vissa byggnader på den. Den praxis att upprätta tredimensionella avtal om delning av besittningen som utformats ur dessa utgångslägen har förändrat användningsområdet för det avtal som inskrivs från det ursprungliga behovet och ökat antalet avtal. Efter ikraftträdandet av jordabalken har det årliga antalet inskriva avtal om delning av besittningen ökat från 236 år 1997 till 604 år Trots att ett ökat antal avtal om delning av besittningen inte korrelerar direkt med ett ökat behov av tredimensionell fastighetsbildning, står det klart att inskrivna avtal om delning av besittningen i allt högre grad har ingåtts för att bilda exempelvis inteckningsbara enheter på olika våningsplan i anslutning till köpcenter. I synnerhet dessa är objekt där tredimensionell fastighetsbildning kan erbjuda ett nytt, effektivare sätt att agera. När man på en fastighet med flera ägare uppför en helhet vars besittning har delats upp mellan ägarna genom ett avtal om delning av besittningen, deltar samtliga fastighetsägare som sökande när bygglov söks. De som ansöker om bygglov har tillsammans hand om de praktiska arrangemangen för genomförandet av projektet, exempelvis genom att i enlighet med en gemensam ståndpunkt bemyndiga aktörer att företräda de sökande vid byggnadstillsynsförfaranden. Avtal om delning av besittningen kommer i regel inte till byggtillsynsmyndigheten för prövning annat än till de delar avtalen innehåller exempelvis bemyndigande att ansöka om bygglov. När lagstiftningen inte möjliggör bildande av 3D-fastigheter har man i motsvarande situationer också upprättat tredimensionellt bestämda avtal om arrende av mark. När jordlegolagen stiftades tänkte man inte på arrendeobjekten specifikt som tredimensionella objekt, utan i lagen föreskrivs det om situationer där en fastighet eller ett område av den tills vidare eller för viss tid upplåts på lega mot avgift. Av praktiska skäl har man också börjat ingå avtal om tredimensionellt bestämda objekt, utan något explicit stöd i lagstiftningen. I synnerhet vid byggande som gäller underjordiska utrymmen kan vissa problem som hänför sig till avtal om delning av besittningen lösas genom användning av tredimensionella avtal om arrende av mark. Under jorden agerar man dock sällan inom en enda markägares område. Det är då omöjligt att ingå avtal om arrende av mark eller det är i praktiken lika arbetskrävande att ingå sådana avtal som att förlita sig på avtal om delning av besittningen. Användningen av tredimensionella avtal om arrende av mark är även i övrigt förenad med motsvarande problem som avtalen om delning av besittningen när det gäller det invecklade avtalssystemet och olämplig lagstiftning. 7

8 I fråga om avtal om arrende av mark framgår det av fastighetsdatasystemet enbart att avtalet finns och när det upphör, men inga uppgifter om arrendeområdet eller innehållet i avtalet i övrigt. Närmare uppgifter om arrendeområdet och innehållet i avtalet finns i handlingar som man hos inskrivningsmyndigheten särskilt ska anhålla om att få ta del av. För närvarande finns det ungefär 150 gällande tredimensionellt bestämda avtal om arrende av underjordisk mark där exempelvis Helsingfors stad är antingen arrendegivare eller arrendator (källa Helsingfors stad, fastighetsverket). Markanvändnings- och bygglagen innehåller bestämmelser om såväl byggnadsservitut (158 och 159 ) som tillstånd för placering av samhällstekniska anordningar, såsom ledningar (161 ). Det ingår i byggnadstillsynsmyndigheternas uppgifter att behandla och avgöra ärenden som gäller byggnadsservitut och tillstånd för placering. En anteckning om stiftande av ett servitut görs i fastighetsregistret för innehavaren av servitutsrätten och den belastade fastigheten. I 164 i markanvändnings- och bygglagen föreskrivs det om samreglering av fastigheter. Samregleringen kan gälla exempelvis bilparkering, utrymmen för avfallshantering, rum som ökar boendetrivseln, gemensam bastu och tvättstuga samt ordnandet av gårdsområdet till ett öppet område för gemensamt bruk i ett slutet kvarter. Genom regleringen bestäms det hur området eller lägenheten ska användas, iståndsättas och underhållas samt hur kostnaderna för regleringen ska fördelas och betalas. Också för beslut om samreglering görs det en anteckning i fastighetsregistret. Införande i fastighetsdatasystemet av nyttjanderättigheter som stiftats genom byggnadstillsynsmyndighetens beslut om samregling baserar sig på 81 i markanvändnings- och byggförordningen (895/1999). En tomtägare har rätt att bygga på sin tomt och få ett bygglov, om byggandet är förenligt med detaljplanen och även övriga villkor för beviljande av bygglov är uppfyllda. En byggnad får inte placeras eller byggas så att den orsakar en granne onödig olägenhet. För att bygglov ska beviljas förutsätts det att det finns en användbar infartsväg till byggplatsen och att vattentillgången och avloppsvattnet kan skötas på ett tillfredsställande sätt (135 i markanvändningsoch bygglagen). I detaljplanen presenteras omfattningen av och ändamålet med byggandet samt principer som gäller byggnadernas läge (55 i markanvändnings- och bygglagen). I planen kan man dessutom genom planbestämmelser uppställa villkor för byggandet och områdesanvändningen (57 i markanvändnings- och bygglagen). Byggnadsservitut och beslut om samreglering behövs endast när byggandet eller annan användning av tomten på något sätt stöder sig på att en annan fastighet används. Byggandet eller användningen av byggnaden överskrider då fastighetsgränsen eller byggandet äger rum så nära gränsen att det måste genomföras på ett speciellt sätt som belastar användningen av den andra fastigheten. För en lösning som följer detaljplanen krävs det ofta servitut eller samregleringar (i synnerhet inom områden som ska bebyggas tätt). I regel kommer parterna överens om servitut eller samregleringar på avtalsbasis. I vissa fall kan servitut eller samregleringar stiftas också utan ett avtal (159 och 164 i markanvändnings- och bygglagen), vilket dock är mycket sällsynt eftersom utgångspunkten är att samförstånd nås. Om beviljande av bygglov villkoras av stiftande av ett servitut, nämns detta som ett tillståndsvillkor i bygglovet. Ett byggnadsservitut kan stiftas endast om servitutet är nödvändigt för innehavaren av servitutsrätten och det inte medför betydande olägenhet för den belastade fastigheten (158 i markanvändnings- och bygglagen). På motsvarande sätt kan ett förordnande om samreglering utfärdas, om regleringen främjar användningen av flera fastigheter och inte orsakar någon fastighet oskälig belastning (164 i markanvändnings- och bygglagen). Dessa villkor ska vara uppfyllda också när det handlar om ett avtalsbaserat servitut eller en avtalsbaserad reglering. Ett syfte med inskrivningen av servitut och avtal om samreglering är att säkerställa att de hålls i kraft även om fastigheten övergår i någon annans ägo (81 i markanvändnings- och byggförordningen). Byggnadsservitut och samregleringar används i någon mån även i situationer med tredimensionell fastighetsförvaltning, trots att bestämmelserna har utformats och oftast används för att 8

9 reglera förhållanden mellan traditionella tvådimensionella tomter. Exempelvis på området för Kampens centrum i Helsingfors har man gått in för en samreglering som berör fem tomter på två kvarters område och fyra allmänna områden. Kampens samreglering gäller bl.a. trafikförbindelser, konstruktioner, grunder, VVS-teknik, elteknik och brandsäkerhet. Inom området har man dessutom stiftat byggnadsservitut mellan fastigheterna. För samförvaltning av en byggnad eller en helhet som ihopbyggda byggnader bildar exempelvis just i köpcenter behövs det avtal om användningen av lokalerna och om underhållet. Bara en del av avtalen och villkoren i dem har karaktär av sådana samregleringar som avses i 164 i markanvändnings- och bygglagen och som i och med registrering får ett permanent skydd vid fastighetens ägarbyten. Om en detaljerad planering av markanvändningen är nödvändig endast för byggande eller annan användning av underjordiska utrymmen, kan detaljplanen enligt 56 i markanvändningsoch bygglagen utarbetas etappvis så att den omfattar endast underjordiska områden. På ett område där detaljplanen omfattar endast underjordiska utrymmen, tillämpas de bestämmelser i markanvändnings- och bygglagen eller i andra lagar som gäller områden som saknar detaljplan och som styr markanvändningen ovan jord. Enligt 78 5 mom. i markanvändnings- och bygglagen ska bestämmelserna om tomtindelning dock inte tillämpas på området för en detaljplan för underjordiska utrymmen. I nuvarande form hindrar bestämmelsen i praktiken bildandet av tredimensionella tomter i underjordiska utrymmen Markförvärv För genomförandet av detaljplaner krävs det ofta ägararrangemang som gäller fastigheterna, eftersom områdesgränserna, kvarteren och tomterna enligt planerna inte alltid motsvarar den gällande fastighetsindelningen. Detsamma gäller tomter som anvisats i en bindande tomtindelning. Förvärv av en tomt enligt en bindande tomtindelning och ägande eller innehav som tillfaller samma aktör är en förutsättning för förverkligande av tomten, dvs. byggande på tomten. Det kan handla om antingen att äga ensam eller att samäga i kvotdelar. Så som redogjorts i det föregående bygger tredimensionell besittning av utrymmen i dag ofta på att en tomt är samägd i kvotdelar. Ägandet kan tillfalla en byggherre antingen genom köp eller genom annat frivilligt förvärv eller genom inlösning som en tvångsåtgärd. En byggherre kan bli enda ägare till enskilda byggplatser inom ett detaljplaneområde eller plantomter enligt en bindande tomtindelning genom det förfarande för inlösning av en del av en tomt som avses i 62 i fastighetsbildningslagen. Oberoende av markägande har kommunen då sekundär rätt att lösa in tomten med äganderätt (se även 62 a och 62 b i fastighetsbildningslagen). Ägandet av en plantomt enligt detaljplanen kan också tillfalla samma aktör genom ett obligatoriskt ägobyte enligt 64 i fastighetsbildningslagen. Inom detaljplaneområden har markförvärv som en tvångsåtgärd i hög grad genomförts vid ett förfarande enligt inlösningslagen och så att inlösningsgrunden i fråga om detaljplaneområden vanligen har funnits i markanvändnings- och bygglagen. Exempelvis med stöd av 96 i markanvändnings- och bygglagen får kommunen utan särskilt inlösningstillstånd lösa in ett sådant allmänt område samt en sådan tomt enligt detaljplanen för en allmän byggnad som i detaljplanen avsetts för kommunens behov. Utifrån detta kan kommunen t.ex. lösa in ett område som i detaljplanen för kommunens behov anvisats för underjordiskt byggande (t.ex. en metrotunnel), för att begränsa den egentliga markägarens nyttjanderätt. I dessa fall av inlösning av underjordiska utrymmen kvarstår äganderätten hos markägaren medan inlösaren bara får nyttjanderätt till det underjordiska utrymmet. En metrotunnel eller en underjordisk parkeringshall kan således inte på denna grund ombildas till en inteckningsbar fastighet Förhållande till bostads- och fastighetsaktiebolagssystemet Enligt lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) äger en delägare aktier som berättigar till att besitta en viss lägenhet i en byggnad, medan bolaget har äganderätten till byggnaden som en odelad helhet. Något sådant juridiskt sätt att dela besittningsrätten till en byggnad som i Finland gäller både bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag har man inte gått in för exempel- 9

10 vis i Sverige eller Danmark, utan där äger delägaren lägenheten och är samtidigt delägare i byggnaden. Den institution med bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag som Finland gått in för är ett sällsynt undantag i en internationell jämförelse. I Finland får ett bostadsaktiebolag eller ett fastighetsaktiebolag ansöka om inteckning i en fastighet som bolaget har lagfarit eller hyrt ut (14 kap. 2 i jordabalken). Dessutom kan enskilda delägare i bolaget använda sina aktier som lös pant och därmed som säkerhet för lån. Modellen med bostadsaktiebolag enligt den nuvarande lagstiftningen i Finland är trots sin exceptionella karaktär erkänt fungerande, och det är inte meningen att de ändringar som nu föreslås ska påverka ägarlösningarna för enskilda bostäder. På samma sätt som i fråga om bostadsaktiebolag är det meningen att den möjlighet enligt gällande lagstiftning att bedriva verksamhet i form av fastighetsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag ska kvarstå oförändrad i samband med ändringen. Ett fastighetsaktiebolag är i praktiken ett normalt aktiebolag som administrerar fastigheter och på vilket aktiebolagslagen (624/2006) tillämpas. Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag som bildats för att äga och administrera en fastighet, dess byggnader och utrymmen i byggnaderna är ett i 28 kap. 2 i lagen om bostadsaktiebolag avsett annat aktiebolag än ett bostadsaktiebolag. Enligt bolagsordningen har det till syfte att äga och besitta minst en byggnad eller del av byggnad, och varje aktie ensam för sig eller tillsammans med andra aktier medför rätt att besitta en i bolagsordningen angiven lägenhet i bolagets byggnad eller någon annan del av en byggnad eller av en fastighet. På ömsesidiga fastighetsaktiebolag tillämpas bestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag med vissa undantag. I fortsättningen kommer bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag naturligtvis att kunna äga och besitta även 3D-fastigheter. Besittningen av dem kommer att fördelas mellan delägarna på motsvarande sätt som för närvarande i enlighet med bestämmelserna om bolagsformen i fråga Grannelagsförhållanden Vid bedömning av de inbördes förhållandena mellan eventuella 3D-fastigheter inom samma byggnadskomplex kan en central fråga anses vara vilka konsekvenser användningen och underhållet av en 3D-fastighet har för de övriga 3D-fastigheterna inom samma komplex. I detta avseende gäller det att fästa uppmärksamhet vid bl.a. behovet av att bedöma tillämpningen av lagen angående vissa grannelagsförhållanden (26/1920) ur perspektivet för 3Dfastighetsbildning. Lagen angående vissa grannelagsförhållanden gäller i huvudsak olika olägenheter (immissioner) som användningen av egendom (genom antingen handlingar eller försummelser) orsakar grannar. Även annan lagstiftning innehåller bestämmelser om vissa andra typer av grannelagsförhållanden. Exempelvis på miljöolägenheter tillämpas i dagsläget miljöskyddslagen (527/2014) och lagen om ersättning för miljöskador (737/1994), och frågor som gäller sanitära olägenheter avgörs i första hand utifrån hälsoskyddslagen (763/1994). En central bestämmelse om olägenhet som orsakas av användningen av en fastighet finns i 17 i lagen angående vissa grannelagsförhållanden. Enligt den paragrafen får en fastighet, byggnad eller lägenhet inte användas så att grannarna eller de som bor eller innehar fastigheter, byggnader eller lägenheter i närheten orsakas oskäligt besvär av ämnen som är skadliga för miljön, sot, smuts, damm, lukt, fukt, buller, skakning, strålning, ljus, värme eller annan motsvarande påverkan. Enligt 18 ska den som orsakat oskäligt besvär se till att besväret upphör och ersätta den skada som besväret orsakat (för begränsningar se 19 ). Eftersom begreppet granne inte egentligen definieras i lagen angående vissa grannelagsförhållanden, blir bestämmelserna i princip direkt tillämpliga även på de inbördes förhållandena mellan 3D-fastigheter i sådana situationer som enligt gällande praxis för tillämpning av lagen kan tolkas som grannelagsförhållanden. Dessutom kan vissa andra bestämmelser i lagen angående vissa grannelagsförhållanden eller åtminstone de principer som framgår av dem bli tillämpliga också på inbördes förhållanden 10

11 mellan 3D-fastigheter. Som exempel kan nämnas 9 11 och 13, som gäller skador som grannar orsakas genom grävningsarbeten och andra arbeten på en fastighet, samt 12, som gäller skada som grannar orsakas av att en byggnad hotar att instörta. Via de principer som framgår av bestämmelserna samt via den omfattande tolkningspraxis som gäller dem kan man i princip bedöma även de inbördes förhållandena mellan 3D-fastigheter och förhållandena mellan 3Doch 2D-fastigheter. 2.2 Den internationella utvecklingen samt lagstiftningen i utlandet och i EU Den internationella utvecklingen Tredimensionell fastighetsbildning och registrering av tredimensionella äganderättsenheter används allmänt i världen. Även utvecklingsprojekt som gäller 3D-fastighetssystem pågår som bäst i flera länder. I dag handlar det vanligen om teknisk systemutveckling, eftersom man i flera länder redan tidigare har kunnat registrera tredimensionellt bestämda äganderättsenheter. Det har varit mycket vanligt att man i jordeboken har registrerat t.ex. bostadslägenheter, dvs. tredimensionellt bestämda enheter, men dessa har inte kunnat hanteras som tredimensionella objekt i informationssystemen. Tredimensionell bestämning har kunnat grunda sig på exempelvis en plan som står nära den finländska tomtindelningen. Beroende på bakgrunden till fastighetssystemet kan en registrerad rätt till en bostadslägenhet vara antingen äganderätt eller nyttjanderätt. Med kataster avses ett systematiskt, offentligt och tidsenligt register över fastigheterna inom ett visst område och sådana registerenheter som motsvarar dem. 3D-katasterprojekt handlar vanligen inte om att möjliggöra 3D-fastighetsbildning och uppkomsten av tredimensionella äganderättsenheter, utan snarare om att utveckla katastret eller jordeboken i teknisk mening antingen till ett genuint 3D-system eller så att förutsättningarna att administrera och presentera uppgifter om 3D-objekt förbättras på annat sätt. Nivån på det tekniska genomförandet varierar från ett land till ett annat. Vissa länder strävar efter ett system där 3D-fastigheterna förs in i fastighetsregistret som tredimensionella modeller. För närvarande är det dock vanligare att 3D-fastigheterna bara presenteras med olika slags referensuppgifter och områdesavgränsningar på en traditionell fastighetsregisterkarta. Även fastighetsregistrens användningsändamål varierar från ett land till ett annat. I vissa länder ingår t.ex. även byggnads- och bostadslägenhetsregisteruppgifter i datainnehållet i fastighetsregistret. I Finland finns motsvarande uppgifter i Befolkningsregistercentralens datalager som är fristående från fastighetsregistret. I system som innehåller byggnads- och bostadslägenhetsregisteruppgifter kan 3D-katasterprojekt innebära att byggnaderna modellbeskrivs som 3D-objekt för att möjliggöra olika analyser av geografisk information t.ex. som grund för planläggning. I fastighetsdatasystemet i Finland förvaltas endast uppgifter om fastigheter och deras utsträckning samt inskrivningsärenden som hänför sig till fastigheter Sverige Av historiska orsaker motsvarar fastighetssystemet i Sverige fastighetssystemet i Finland, trots att det under autonomins tid efter 1809 har skett en juridisk och även annan differentiering. I Finland har man i många fall använt Sveriges motsvarande fastighetslagstiftning som exempel, och därför har länderna alltjämt i hög grad sammanfallande regleringar av fastighetssystemet. Den viktigaste skillnaden mellan Sveriges lagstiftning om fastighetsbildning i förhållande till Finlands är att i Sverige binds fastighetsbildningen vid ändamålsenligheten för den fastighet som bildas. Med stöd av 3 kap. 1 fastighetsbildningslagen ska förrättningsingenjören i samband med fastighetsbildning alltid bedöma om de fastigheter som bildas kan anses varaktigt lämpade för det avsedda ändamålet (det allmänna lämplighetsvillkoret). Enligt Sveriges jordabalk är fast egendom jord, som är indelad i fastigheter. Fastigheterna avgränsas antingen endast horisontellt (2D) eller både horisontellt och vertikalt (3D). 11

12 I Sverige trädde lagstiftning som möjliggör tredimensionell fastighetsbildning i kraft vid ingången av Tredimensionell fastighet definieras i 1 kap. 1 a 1 punkten i fastighetsbildningslagen. Enligt definitionen handlar det om en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt. En fastighet som har bestämda gränser både horisontellt och vertikalt kallas tredimensionell fastighet eller tredimensionell fastighetsutrymme. Enligt 3 kap. i fastighetsbildningslagen ska den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. I Sverige kan en 3Dfastighet vara - en 3D-fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt, - ett 3D-skifte som ingår i en 2D-fastighet, eller - en lägenhet som registrerats som 3D-fastighet. Det allmänna lämplighetsvillkoret för fastighetsbildning gäller även när tredimensionella fastigheter bildas genom styckning där förrättningsingenjören utifrån 3 kap. 1 i fastighetsbildningslagen ska pröva ändamålsenligheten. När det gäller plantomter prövas motsvarande omständigheter i Finland redan i samband med detaljplanläggningen. När planen och den bindande tomtindelningen följs behövs det således inte längre någon separat prövning av ändamålsenligheten i samband med fastighetsbildning inom detaljplaneområden. Med tanke på det allmänna behovet av att bilda tredimensionella fastigheter skiljer sig Sverige från Finland förutom i fråga om den fastighetsrättsliga principen för prövning av ändamålsenligheten också på så vis att arrenderätt inklusive byggnader inte kan intecknas. I Finland innebär tillräckligt långvariga avtal om arrende av mark i praktiken förhållandevis bra inteckningssäkerhet. I Sverige kan en tredimensionell fastighet omfatta även fler skiften än ett. Med ett tredimensionellt fastighetsutrymme avses ett skifte (volym) som ingår i en traditionell fastighet som ett utrymme som tillhör fastigheten och är avgränsat både horisontellt och vertikalt. En tredimensionell fastighet kan gränsa till antingen gränsen för en traditionell 2D-fastighet eller vara ett sådant slutet utrymme avgränsat horisontellt och vertikalt som inte gränsar till gränsen för den traditionella 2D-fastighet till vilken det tredimensionella utrymmet hör. Som ett särskilt villkor som kompletterar den allmänna prövningen av ändamålsenligheten föreskrivs det i 3 kap. 1 i fastighetsbildningslagen att en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får nybildas eller ombildas vid fastighetsreglering endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Ett 3D-förfarande bör inte inledas om exempelvis gemensamma vägförbindelser, lekparker, bilplatser, trappuppgångar, hissar, ledningar och andra motsvarande konstruktioner kan genomföras genom avtal eller genom upplåtelse av servitutsrätt. I Sverige är således upplåtelse av servitutsrätt ett alternativ till att bilda en tredimensionell fastighet. Servitutsrätt kan upplåtas mellan fastigheter som avtalsservitut, officialservitut, gemensamhetsanläggningar i enlighet med anläggningslagen eller som servitutsrätt enligt ledningsrättslagen. Ett avtalsservitut kan stiftas också utan någon myndighetsåtgärd. I övriga fall är stiftandet av ett servitut alltid förenat med ett myndighetsavgörande vid en fastighetsförrättning eller i övrigt. Lagstiftningen i Sverige innehåller inte någon motsvarande princip om typtvång för servitut som den som gäller enligt markanvändnings- och bygglagen och fastighetsbildningslagen i Finland. I 3 kap. 9 i fastighetsbildningslagen i Sverige ingår undantagsbestämmelser som möjliggör fastighetsbildning även i det fallet att den nya fastighet eller del av fastighet som bildas som ett resultat av förrättningen inte till alla delar uppfyller lämplighetskriteriet enligt 3 kap. 1 i fastighetsbildningslagen. En förutsättning är då att nybildning eller ombildning innebär att den befintliga fastighetsindelningen förbättras och att åtgärden inte motverkar en mer ändamålsenlig fastighetsindelning. Utöver detta är grundprincipen i Sverige att en tredimensionell fastighet ska rymma en hel byggnad eller en del av en sådan. Ett undantag är situationer där det gäller att trygga exempelvis finansieringen för projektet och det kan antas att fastigheten får användning för sitt planerade ändamål inom en nära framtid. Då kan man också bilda en s.k. 12

13 luftfastighet utan någon befintlig byggnad. I dessa fall fattar förrättningsingenjören beslut om den maximala tiden för genomförande av byggprojektet. Om projektet inte genomförs inom utsatt tid eller om den befintliga byggnaden förstörs, återgår 3D-fastigheten till fastigheten på markytan. Lägenheter som registreras som 3D-fastigheter bildas som lägenhetsfastigheter. Sådana fastigheter kan bildas endast i nya byggnader. En 3D-fastighet som bildas för bostadsändamål ska omfatta minst tre lägenheter. Förvaltningen av lägenheter som registrerats som 3D-fastigheter regleras genom en särskild lag, nämligen lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150). Allmänna grannelagsrättsliga principer och miljöskyddsprinciper som gäller fastigheter generellt gäller även tredimensionella fastigheter. Huvudregeln för grannelagsrätt finns i 3 kap. 1 i jordabalken. Enligt den paragrafen ska var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen. Denna skyldighet har accentuerats med avseende på 3D-fastigheter, eftersom byggarbeten som hänför sig till bildningen av dem, samt skötsel av dem eller vanvård inverkar speciellt kraftigt på fastigheterna invid och på byggnaderna på dem. Den som blivit lidande på grund av en dåligt underhållen fastighet har rätt till ersättning för skadan. Dessutom kompletterar inlösningsbestämmelserna i 8 kap. i fastighetsbildningslagen de grannelagsrättsliga bestämmelser i jordabalken som nämns ovan. Inlösningsbestämmelserna kan i sista hand leda till att en 3D-fastighet genom tvångsvis inlösen överförs till grannfastighetens ägare som en del av dennes fastighet eller alternativt till den kommun där fastigheten finns. Inlösen villkoras av att en anläggning som i sin helhet hör till en 3Dfastighet har skadats i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny och detta förhållande väsentligt försvårar användningen av en angränsande fastighet. I första hand kan grannfastighetens ägare vidta inlösningsåtgärder, men även kommunen kan begära inlösen. Om inte inlösen vidtas fogas 3D-fastigheten genom myndighetsåtgärder till de fastigheter inom vilka den finns (till de urholkade fastigheterna). Utgångspunkten är att tredimensionella fastigheter eller utrymmen bildas för ett permanent behov. I Sverige är fastighetsbildning starkt förenad med fastighetens ändamålsenlighet, och därför har man i lagen tagit in bestämmelser som gäller situationer där fastigheten eller användningen av den inte längre motsvarar ändamålet. I Sverige finns det ingen särskild reglering som gäller för hur 3D-fastigheternas gränser ska införas i fastighetsregistret. Det område där en 3D-fastighet finns redovisas på en fastighetsregisterkarta, och dessutom används en förrättningskarta av vilken 3D-fastighetens utsträckning framgår Norge I Norge fördes de första underjordiska parkeringsanläggningar redan på 1980-talet in i inskrivningssystemet som egna enheter. Den viktigaste praktiska orsaken till att inskriva parkeringsanläggningarna som egna registerenheter var då behovet av att skapa tydliga enheter för inteckning för ordnande av den finansiering som projekten behövde. I fastighetsregistret (matrikel) har man dock först från år 2010 kunnat anteckna en anläggningsfastighet (anleggseiendom) som en ny typ av registerenhet som också kan vara tredimensionellt bestämd (volym). Som olika typer av registerenheter i fastighetsregistret kan urskiljas basfastighet (grunneiendom), den nämnda typen anläggningsfastighet, bostadsandelsfastighet (eigarseksjon), samfällt område (jordsameige) och andel i borättslag (andel i borettslag). Alla utom den sistnämnda införs i matrikeln. Motsvarigheten till Finlands fastighetsdatasystem (FDS) GAB (Grunneiendoms-, Adresse- og Bygningsregister) innehåller till skillnad från FDS även adress- och byggnadsuppgifter. Med undantag för vissa avtalsservitut ändras fastighetsindelningen även i Norge genom en fastighetsförrättning. De servitut som belastar fastigheten kan berättiga även personer. Servituten kan vara föremål för omsättning separat, även om de i normala fall övergår samtidigt som hela fastigheten överlåts. 13