Handläggare Datum Ärendebeteckning Emil Stille

Transkript

1 Handläggare Datum Ärendebeteckning Emil Stille Samhällsbyggnadsnämnden YTTRANDE Fastighet: Åby-Förlösa 1:4 Fastighetens adress: Norra Förlösa 104 Sökande: Lidberg, Lena och Göran Ärende: Förhandsbesked, nybyggnad av 2 st enbostadshus Förslag till beslut Positivt förhandsbesked meddelas för nybyggnad av två enbostadshus och stall på angiven plats med stöd av 9 kap. 17 plan- och bygglagen, PBL. Villkor för förhandsbeskedet vad gäller bostäderna är: tillstånd för avloppsanläggning Mosekrog Förlösa kyrka Lindsdal Figur 1 Orienteringskarta, pil visar förhandsbeskedets läge Samhällsbyggnadskontoret Bygglovenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 2 (9) Figur 2 Område som omfattas av förhandsbesked rödskrafferat, streckad linje visar vattendrag där strandskyddet är upphävt av länsstyrelsen Figur 3 Reviderad situationsplan, inkommen Avgift för positivt beslut är kronor i enlighet med taxa antagen av Kommunfullmäktige med senaste revidering antagen av Kommunfullmäktige Skäl till beslut Förhandsbeskedet gäller nybyggnad av två bostadshus med tillhörande hästhage och stall. Området är idag åker, enligt fastighetsägaren med begränsad brukbarhet. Kommunen vill enligt översiktsplanen slå vakt om odlingsmarken, men också skapa möjligheter till nischat boende som t ex hästboende som ett sätt att utveckla landsbygden. Hästhållning finns redan i närområdet. Åkern som berörs får sägas vara så stor att den ändå utgör en brukningsbar enhet, så det föreligger en viss konflikt med intresset att värna odlingsmarken. Platsen

3 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 3 (9) bedöms dock som väl vald för att möjliggöra hästboende då tillgång till hage är en förutsättning och det redan finns hästgård i närheten. Det finns en liten bro över bäcken (både bron och marken norr om bäcken ägs av sökanden) där framtida ridväg skulle kunna skapas. Detta vore önskvärt för att möjliggöra alternativ till Melbyvägen för hästridning, men det är upp till fastighetsägarna och kan inte regleras av ett förhandsbesked. Miljöbalken har bestämmelser för hushållning med jordbruksmark vilket har relevans för ärendet. Brukningsvärd jordbruksmark får tas i anspråk för bebyggelse endast om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen. Marken har plöjts och är därmed att betrakta som jordbruksmark. Med begreppet brukningsvärd jordbruksmark avses mark som med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga förutsättningar är lämpad för jordbruksproduktion. Marken söder om bäcken beskrivs av en jordbrukare aktiv i området som torkkänslig mager backe med avkastning under det normala för området. Jordbrukaren har inget intresse av att arrendera en sådan åker. Länsstyrelsen har bedömt att det inte krävs någon anmälan för att ta jordbruksmarken ur produktion i det aktuella fallet. Marken som återstår mellan föreslagna bostäder och bäcken är fortsatt möjlig att bruka då fastigheten hänger ihop med den större delen av skiftet på andra sidan bäcken. Bostäderna föreslås placeras intill en landsväg som redan idag är delvis kantad med bebyggelse (se bild under Kulturmiljövärden). Föreslagen bebyggelse angränsar till en befintlig hästgård och avgränsas av vegetationsridå mot det öppna odlingslandskapet. En fri passage (ingen befintlig väg, vilket redovisas i den inlämnade situationsplanen) lämnas till angränsande bostadsfastighet i öster vilket möjliggör tillgänglighet ut i odlingslandskapet vidare ut över befintlig bro. Melbyvägen är smal och krokig, men det är också en vanlig situation på landet och bidrar till att minska hastigheterna på vägen. Vägen är främst avsedd för lokal trafik, varav jordbruksmaskiner är en del. Trafikförhållandena på platsen bedöms inte omöjliggöra ny bebyggelse. Hästar har möjlighet att färdas på grusvägen norr om fastigheten till stamfastigheten. Fastigheten berörs av biotopskydd för stenmur och småvatten i odlingslandskap. Vattendraget kommer fortsatt vara biotopskyddad och bedöms inte påverkas av föreslagen byggnation. För att skydda vattenförekomsten så införs också ett villkor om godkänd avloppsanläggning. Stenmuren längs vägen kommer upphöra att vara biotopskyddad i och med att åkern bebyggs. Det ingrepp som är nödvändigt i stenmuren för att ordna en utfart prövas genom att dispens söks hos länsstyrelsen. Biotopskyddsdispens är redan beviljad av länsstyrelsen i ett beslut daterat (diarienummer ). En gemensam utfart för de två fastigheterna övervägdes initialt, men står i konflikt med skyddet av stenmuren. Med separata infarter blir det ett mindre intrång i stenmuren och mindre påverkan på kulturvärdena. Hästhållning medför risk för störningar för boende. I detta fall kan miniminivån för rekommenderade skyddsavstånd mellan stall och bostäder (till hus och tillhörande uteplats) uppfyllas, vilket är en rimlig nivå när bebyggelsen har en tydlig karaktär av hästboende med stall och tillgång till hage. Ur ett samhällsplaneringsperspektiv finns det fördelar med att samlokalisera liknande verksamheter, alltså att där det redan idag finns t ex hästallergener så blir påverkan

4 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 4 (9) mindre än om det etableras på nya platser och påverkan sprids ut på landsbygden. Dock ska man vara medveten om att fastigheter kan byta ägare och att det inte finns några formella hinder för att ett hästboende tas över av någon som störs av intilliggande hästhållning. Förslaget uppfyller gällande krav i plan- och bygglagen, PBL. Vid bedömning av ärendet anser samhällsbyggnadsnämnden att föreslagen åtgärd uppfyller utformningskraven i 2 och 8 kapitlet plan- och bygglagen. Bakgrund Fastighetsägaren har ansökt om förhandsbesked för byggande av två bostadshus och en stallbyggnad. Tanken är att skapa ett hästboende. Den gemensamma ytan för stall, rasthage mm. beräknas till kvadratmeter, sommarbete ska ske på stamfastigheten. Förhandsbeskedet var uppe för beslut i Samhällsbyggnadsnämnden (förhandsbeskedet beviljades då), men beslutet fick återkallas för att kunna göra om grannhörandet. Figur 4 Landsväg med stenmur söder om fastigheten, i bakgrunden ses trädrad längs bäck Området är beläget utanför kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp, det har en hög skyddsnivå vad gäller utsläpp till grundvatten. Översiktliga jordartskarten visar morän och marken sluttar ner mot en bäck. Markprov på angränsande fastighet visade dock högt grundvatten och leriga markförhållanden. Normalriskområde för radon. Området är lantligt och det finns hästar och djurhållning i närområdet, bland annat ett stall ca 70 m från föreslagen bebyggelse. Kalmar kommun rekommenderar ett skyddsavstånd på m mellan stall/gödselhantering och bostad, för hage för långvarig vistelse gäller samma avstånd (beslut i SBN , ärendebeteckning ). Vägen som avgränsar fastigheten i söder kantas av en stenmur som kan räknas

5 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 5 (9) som biotopskyddad, biotopskydd gäller också för bäcken. I Melbyvägen ligger gemensamhetsanläggningen Melby ga:2. Figur 5 Bäck med stenmur som avgränsar fastigheten i väst och norr Plan- och bygglagen (PBL) Förhandsbesked (ur 9 kap.) 17 Om den som avser att vidta en bygglovspliktig åtgärd begär det, ska byggnadsnämnden ge ett förhandsbesked i fråga om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen. 18 Ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas är bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft.

6 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 6 (9) Miljöbalken om hushållning med mark- och vattenområden (ur 3 kap.) 4 Jord- och skogsbruk är av nationell betydelse. Brukningsvärd jordbruksmark får tas i anspråk för bebyggelse eller anläggningar endast om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och detta behov inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt genom att annan mark tas i anspråk. Skogsmark som har betydelse för skogsnäringen skall så långt möjligt skyddas mot åtgärder som kan påtagligt försvåra ett rationellt skogsbruk. Planförutsättningar Fastigheten är belägen utanför planlagt område och ingår inte sammanhållen bebyggelse. Översiktsplanen pekar inte ut några särskilda framtidsplaner för det specifika området, men i de generella riktlinjerna för byggande på landsbygden (Mer Möre) så pekas hästboende ut som en särskild önskvärd boendekategori. Däremot bör exploatering på jordbruksmark ha ett starkt motiv och landskapsbild samt behovet av tillgänglighet i odlingslandskapet (t ex genom så kallade beträdor) ska beaktas. Länsstyrelsen har i beslut daterade och upphävt strandskyddet för ett litet vattendrag som angränsar fastigheten. I beslut daterat har man även upphävt biotopskyddet för infart genom stenmur. Kulturmiljövärden Området har en lantlig karaktär med odlingslandskapets typiska kulturvärden, en böljande väg kantad av en låg stenmur och en bäck eller dike med trädridå där inte plogen kunnat gå fram. Landskapet är i huvudsak öppet men det finns viss bebyggelse längs vägen. Figur 6 Bebyggelseanalys: samlad bebyggelse med bykaraktär i orange, friliggande gårdar i blått, tomter längs med landsväg i rött, äldre landsväg orange linje (streckad=grusväg) och bäck med vegetationsridå grön streckad linje (pil visar förhandsbeskedets läge)

7 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 7 (9) Yttranden Åtgärden är sådan att berörda har underrättats om ansökan och getts tillfälle att yttra sig (enligt 9 kap. 25 Plan- och bygglagen). Ägare av Åby-Förlösa 1:13, 1:9 och 1:4, Melby 9:1 och Karlstorp 2:3, samt samfällighetsföreningen Melby ga:2 har bedömts vara berörda. Två grannhöranden har genomförts och dessa redovisas båda nedan i sammanfattad form. Följande synpunkter har inkommit. Fastighetsägarna för Åby-Förlösa 1:13 och 1:9 motsätter sig föreslagen byggnation utifrån att det riskerar att uppstå konflikter med deras hästhållning, både i form av störningar för boende och smittrisk mellan hästbesättningarna. De vill inte heller att deras eget boningshus utsätts för störningar. Området har en karaktär av glest odlingslandskap och förtätning är inte önskvärd, inte heller med tanke på vägen som trafikeras av tunga fordon och är smal med mötessvårigheter. Avsaknad av ridvägar är ett problem. Ägarna uttrycker också en oro för risk för vattenbrist i området. På situationsplan angiven åkerväg finns inte i verkligheten. Vidare påpekar ägarna att det inte finns några garantier för att hästboendet blir av, utan att jordbruksmarken exploateras för enbart bostadsbyggande. Jordbruksmark ska bevaras i enlighet med Miljöbalkens regler om hushållning med jordbruksmark och kommunens egen översiktsplan. Ingen redovisning finns av alternativa lägen för förslaget vilket ska finnas när jordbruksmark tas i anspråk. Förslaget brister i kunskap i hur hästhållning fungerar i praktiken vilket kan förorsaka en mängd problem för omgivningen. Ytorna som redovisas för hästverksamheten räcker inte till. För att främja hästhållning på landsbygden skulle mer samverkan och dialog behövas så att fungerande lösningar väljs. En väg intill deras fastighet kan orsaka stora störningar för denna. Slutligen så vill de att handlingar i ärendet ska skickas till dem i enlighet med Förvaltningslagens regler. Kommentar: Ett förhandsbesked prövar lokalisering av bebyggelse vilket möjliggör medgivande av ett framtida bygglov. Kommunen har inget sätt att säkra att förhandsbeskedet sedan genomförs i sin helhet, därför måste de olika delarna av förslaget lämplighetsbedömas var för sig. Bostäderna bedöms vara förenliga med landskapsbilden i området och stallet med tillhörande rasthage bedöms vara en lämplig användning för en mindre åker i området. Stallets läge har justerats något norrut för att hålla 50 m till bostaden. Vid markprover i närområdet så var grundvattenytan högt belägen. Vid prövning av bebyggelse enligt Plan- och bygglagen ska människors hälsa beaktas. Hästars hälsa hanteras i Djurskyddslagen (1988:534) där det framgår att djurhållaren ska skydda djur mot sjukdom, bland annat genom att hålla sin anläggning ren. Jordbruksverket har i en skrivelse till länsstyrelsen i Västmanland yttrat sig om minimått för rasthagar, där bedömer man 30 meter som en minsta längd för en rasthage och att bredden sedan beror på antalet hästar i hagen. Utifrån detta är det möjligt att anlägga rasthage på den aktuella fastigheten. Se även Skäl till beslut. Fastighetsägaren till Melby 9:1 motsätter sig också förslaget, eftersom åkermark tas i anspråk till tomtmark. Ägaren påpekar också bristen på lämpliga ridvägar vilket kan leda till ökad trafikfara på Melbyvägen som är vältrafikerad, smal och krokig. På situationsplan angiven åkerväg finns inte i verkligheten. Kommentar: Upplysning om åkervägen har bifogats yttrandet. I övrigt, se Skäl till beslut.

8 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 8 (9) Melby Norra Förlösa samfällighetsförening påpekar några punkter i sitt yttrande: 1. Inlämnad situationsplan redovisar en befintlig åkerväg som inte finns i verkligheten 2. Melbyvägen har en bredd på endast 3 m och få mötesplatser på sträckan, den har dessutom blivit mer trafikerad de senaste åren, därför är hästsstallar olämpligt med tanke på de trafikproblem som hästtransporter skapar 3. De två tomterna bör ha gemensam utfart för att minska trafikproblemen Övriga synpunkter är att nya villor är bra, men att Jordbruksverket avråder från byggande på jordbruksmark. Dessutom är angivet läge för brunnen olämpligt med tanke på närhet till vägen och problem med vägsalt och spill från jordbruket. Kommentar: Upplysning om åkervägen har bifogats yttrandet. I övrigt, se Skäl till beslut. Upplysningar Bygglovet upphör att gälla om den åtgärd som lovet avser inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från den dag då beslutet vann laga kraft (enligt 9 kap. 43 PBL). Åtgärden kräver tillstånd av eller anmälan till myndighet, se villkor för förhandsbeskedet (enligt 9 kap. 23 PBL). Åtgärden kräver tillstånd från fastighetsägaren. Detta beslut kan överklagas, se bilaga Hur man överklagar. Bilagor till yttrande till samhällsbyggnadsnämnden Yttrande till nämnden Ansökan Situationsplan Yttrande från ägare Åby-Förlösa 1:13 och 1: och Yttrande från lantbrukare Hur man överklagar Beslutet ska delges med besvärshänvisning: Fastighetsägarna till Åby-Förlösa 1:13 och 1:9, fastighetsägaren till Melby 9:1 och Melby Norra Förlösa samfällighetsförening

9 Datum Ärendebeteckning «Diariear»-«Diarienummer» 9 (9) Hur man överklagar Hos vem ska beslutet överklagas? Nämndens beslut kan skriftligen överklagas hos Länsstyrelsen i Kalmar län. Var lämnas överklagandet? Skrivelsen ska lämnas/skickas till Samhällsbyggnadsnämnden Box Kalmar Besöksadress Storgatan 35 A Tid för överklagande Nämnden ska ha fått din skrivelse inom tre veckor från den dag du fick del av beslutet. Hur man utformar sitt överklagande Ange vilket beslut du överklagar och ärendets diarienummer (dnr). Skriv gärna varför du tycker att nämndens beslut är fel och hur du tycker att beslutet ska ändras. Du får också gärna skicka med handlingar som du tycker stödjer din ståndpunkt. För mer information, kontakta samhällsbyggnadskontoret; eller sam.byggnadskontoret@kalmar.se Underteckna överklagandet Skrivelsen ska undertecknas och namnteckningen förtydligas. Uppge också postadress och telefonnummer dagtid. Om du anlitar ombud kan ombudet underteckna skrivelsen. Skicka i så fall med fullmakt.

10

11

12

13

14

15