Ordföranden har ordet

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2013

2 Innehållsförteckning Ordföranden har ordet...3 Förvaltningsberättelse Resultaträkning...9 Balansräkning Kassaflödesanalys...12 Not Flerårsjämförelse...17 Revisionsberättelse...18 Granskningsrapport

3 Ordföranden har ordet Umluspen är ett helägt kommunalt bolag. I vårt arbete som styrelse utgår vi från ägardirektiv som kommunen ger till bolaget. En viktig del i vårt arbete är att vara affärsmässiga. Allbolagen som tillkom för ett par år sedan reglerar detta. Följden är att Umluspen sen ett par år sedan delar ut en del av vinsten till ägaren, så har skett de senaste åren. Årsskiftet brukar vara ett tillfälle då man kan stanna upp och titta både framåt och bakåt. Sedan 2007 har ett systematiskt arbete skett med energieffektiviseringar. I den egna verksamheten har Umluspen sparat18,7 % av sin årliga energiförbrukning. Omräknat i kilowattimmar är det drygt 1 miljon kwh. För kommunens fastigheter är motsvarande siffron en besparing på 13,5 % eller 1,9 miljoner kwh. Förutom besparingen som sker övergår vi till miljömässigt bättre alternativ som värmepumpar istället för direktverkande el. Tillbakablicken visar också att vi under 2013 fick ett förnyat förtroende hos kommunen som förvaltare av deras fastigheter. Inför framtiden står vi bättre rustad än 2007 med lägre energiförbrukning, men också lägre energipriser, vilket ger en dubbel effekt på ekonomin. Våra nysvenska hyresgäster har inneburit att vi har mindre hyresbortfall i form av tomma lägenheter. Tillsammans innebär det att vi kan fortsätta investera i miljövänlig och energisnål teknik och bättre service till våra hyresgäster. Våra trogna medarbetare har gjort stora insatser under året under ledning av vår VD Anders Johansson. I grunden är det de som skapar det mervärde i bolaget. Ett stort tack till våra hyresgäster, anställda och ägare för ett gott Roland Gustafsson Ordförande 3

4 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Umluspen i Storuman, org. nr , får härmed avge följande berättelse förverksamhetsåret Verksamhet Bolaget är helägt av Storumans kommun via moderbolaget Storumans Kommunföretag AB och har ett aktiekapital på 5,75 mkr. Bolaget bildades 1994 då Storumans kommunala bostadsstiftelse och Storumans Utvecklingsaktiebolags industri- och kontorslokaler fusionerades. Verksamheten finansieras genom hyresintäkter, entreprenadersättning och försålda tjänster. Bolaget verkar enbart inom Storumans kommun, där bolaget ska förvärva, avyttra, äga, bebygga och förvalta fastigheter och tomträtter med bostäder, kommunala lokaler för hantverk och småindustri samt därtill hörande kollektiva anordningar. Bolaget får också i den mån det uppstår tomma lokaler i verksamheten hyra ut dem för andra ändamål. Affärsidé Fastighets AB Umluspen ska hyra ut bostäder och lokaler med god service som är attraktiva och trygga i Storumans kommun. Styrelse Styrelsen har bestått av följande ledamöter: Roland Gustafsson ordf. Roland Kärrman v.ordf Lena Drangel Christer Bergfors Pereric Stenvall 4 Från vänster: Christer Bergfors, Roland Gustafsson, Pereric Stenvall. Lena Drangel och Roland Kärrman.

5 Styrelsen arbetar enligt en årligen fastställd arbetsordning med tillhörande instruktioner för verkställande direktören vad avser bl.a. löpande förvaltning samt ekonomisk rapportering. Styrelsen har under året haft sex protokollförda sammanträden. Ordinarie årsstämma hölls Revisorer Revisorer är auktoriserad revisor Anders Färnstrand med godkänd revisor Göran Larsson som suppleant samt som lekmannarevisor Ann-Christine Jonsson med Solveig Holmner som suppleant. Dessa är utsedda av kommunfullmäktige. Verkställande direktör Anders Johansson Organisationsanslutning Bolaget är anslutet till SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag samt Husbyggnadsvaror HBV. Viktiga händelser Bolaget har sedan början av 2000-talet förvaltat Storumans kommuns fastigheter genom ett entreprenadavtal. Bolaget ansvarar även i huvudsak för all ny- om- och tillbyggnadsverksamhet i kommunens fastigheter. Bolaget har tillsammans med kommunen under året tecknat ett nytt 5-årigt avtal för tiden t o m Under året har bolaget investerat i bergvärmeanläggning för samtliga sina fastigheter på Granåsvägen och Sjöstigen i Tärnaby. Under sommaren har fastighetsbeståndet på Lassovägen i Hemavan målats om. Uppgradering och byte av balkongfronter har skett på fastigheten Posten 1 i Stensele. Fokusering på energieffektivisering har fortsatt under året. Totalt har bolaget använt knappt 4 mkr i planerat underhåll under året. Ett småhus på Stationsvägen i Stensele har sålts vilket medför att bolagets lägenhetsinnehav uppgår till 377 st, därav 39 kategorilägenheter (lägenheter avsedda för särskilt boende). Den uthyrningsbara lokalytan är vid årets slut kvm. Nymålat på Röbrostigen 5 Nymålat på Lassovägen i Hemavan

6 feb 784,1 689,9 Hyresmarknaden mar Energi 676,8 729,9 Antalet outhyrda lägenheter var vid årets början apr13 och vid årets slut 10, vilket är 2,6 % av totala lägenhetsbeståndet. maj Bolaget deltar i SABO:s 595,1 projekt, Skåneinitiativet, 639,5 där målsättningen är att fram 691,4 t.o.m minska 578 energian- Outhyrda lokaler var vid årets början jun192,5 vändningen med 20 % 550,4 med 2007 som utgångsår. 529,1 m2 och vid årets slut 481,5 m2, vilket motsvarar 7,3 % jul 562,5 541,5 av totala lokalytan. De outhyrda lägenheterna är jämnt Under 2013 har arbetet med energieffektiviseringar aug fördelade mellan orterna Storman och Stensele samt fortsatt. 582,9 595,2 även i Tärnaby. sep ,8 I Tärnaby på Granåsområdet har bergvärme installerats. okt 693,3 632,9 Årets resultat Fastighetsyta som berörs är ca m². Ombyggnad nov av styr- och regler av 651,8 värmesystem har fortsatt 676,7under Vid årets slut uppgår resultatet till dec kr. året. Installation av tryckstyrd 888,7 cirkulationspump 703,8samt Hyresförhandlingar nya termostatventiler har installerats på Skolgatan 6, 8. Hyresförhandling med Hyresgästföreningen Region Norrland hölls och då enades parterna om en genomsnittlig hyreshöjning med 1,29 % from 1 juli Höjningen för 2012 varierade från 1,0 % till 5,0 %. Temat är rättvis hyra och viss skevhet finns men med de senaste årens arbete med differentierad hyressättning så är målet snart nått. Soliditet Vid årets slut är soliditeten 12,4 %, vid samma tidpunkt 2012 var den 10,2 %. Styrelse har fastslagit att målet för bolagets soliditet skall vara minst 14 % år 2015 och att till år 2020 uppfylla ägardirektivens riktlinjer dvs. motsvara minst allmännyttans genomsnittliga nyckeltal för riket, vilket för 2012 är 23,4 %. Soliditet jan ,2 12,4 % Resultatet av effektiviseringarna har fram t.o.m gett en minskad energianvändning med 18,7 % vilket motsvarar ca kwh. Wh/m jan feb mar apr maj jun Fastighetsel Bagaren jul aug sep okt nov dec Diagrammet visar förändringar i energiförbrukning för värme och varmvatten i de område i Tärnaby där bergvärme installerats. FABU genomför energieffektiviseringsåtgärder även i kommunens fastigheter. 9,2 % 10,2 % 8,4 % 10,2 % Målsättningen är där densamma, att minska energianvändningen med 20 % fram t.o.m Miljöfrågor Bolagets miljöarbete bedrivs i enlighet med antagen Miljöpolicy, vilken innebär att all verksamhet ska bedrivas så att bolagets miljöpåverkan minimeras. Uppföljningar av mediaförbrukningar, användning av kemikalier och producering Namnlös av avfall 4 görs kontinuerligt. Den miljöpåverkan som bolagets verksamhet medför redovisas årligen i en särskild rapport. Åtgärder utförda under 2013 är bl.a. installation av bergvärme på Vikbacka vilket också innebär en energieffektivisering på Samservice eftersom värmen dit distribueras från Vikbacka På Tranan har styr- och reglerfunktionen av värme och ventilation ombyggts till datastyrning. Energieffektiva cirkulationspumpar har installerats på Stensele skola och Sibyllagården. Resultatet av effektiviseringarna har gett en minskad energianvändning sedan 2007 med 13,5 %, vilket motsvarar ca kwh. Konkreta miljöåtgärder är att styrelsen beslutat att leasa eldriven servicebil för att minska föroreningar till luft samt att ca 25 % av företagets elanvändning produceras genom vindkraft ,20 % ,20 % ,40 % ,20 %

7 7

8 dec 23,1 8,2 kwh/m 2 30 Värme Umluspen pellets ,5 15 7,5 0 jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec Diagrammet visar en minskad elförbrukning efter åtgärder på styroch reglersystem för värme och ventilation. Framtiden Kommunens beslut och goda arbete med mottagande av flyktingar och ensamkommande barn har bidragit till att vår uthyrningsverksamhet av lägenheter och i viss mån även lokaler utvecklats positivt i den östra delen av kommunen. I Storumans tätort har vi under året haft enbart enstaka vakanta hyresobjekt och i Stensele har vakansgraden sjunkit markant. Vi har fortfarande en viss möjlighet att erbjuda lägenheter till denna kundgrupp i vårt befintliga fastighetsbestånd. Antalet lediga lägenheter (13) är jämt fördelade mellan den östra och västra delen av kommunen, Stensele och Tärnaby står för huvuddelen av dessa. I Storuman har vi goda möjligheter att utöka vårt bostadsbestånd på planerade tomter om vi ställs inför behovet av nyproduktion. I Hemavan har vi en viss efterfrågan av lägenheter som vi inte kan tillgodose. Bolagets fokus för bostadsutveckling har under tidigare år koncentrerats på huvudorterna Storuman och Tärnaby, men den utveckling som sker i Hemavan gör att det är en möjlig framtida ort för bolagets bostadsutveckling. Möjligheterna och behoven kommer bolaget att utreda under kommande år. Bostadsförsörjningsplanen som kommunen kommer att fastställa under juni månad 2014 blir ett viktigt dokument för vår verksamhet att beakta när det gäller fortsatt utveckling av olika boendeformer i kommunen de närmaste åren. Syftet med planen är att skapa förutsättningar för att alla i kommunen skall kunna leva och bo i sunda bostäder och de beslut som fattas måste då grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. Våra kunder värdesätter tillgång och närhet till samhällsservice, nöjesliv och handel högt i sina val av lägenheter och därför blir lägenheter som inte är belägna i dessa områden svårare att hyra ut. För att göra dessa befintliga bostäder attraktivare för våra kunder kan en första åtgärd vara att förtäta vårt kommunikationsnät (ringlinjen) så att de är bättre anpassade till våra kunders behov och därmed göra lägenheterna mer attraktiva. Detta behov har vi idag både i den östra och västra delen av kommunen. Framtiden för bolaget är fortsatt positiv med för styrelsen många beslut om investeringar i olika inriktningar som skall bygga på affärsmässighet och ägarens vilja med företaget. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten balanseras i ny räkning. 8 Resultatet av bolagets verksamhet, ställningen vid årets utgång samt finansiering och kapitalanvändning framgår av följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser jämte till dessa hörande noter.

9 Resultaträkning Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Externa kostnader Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat från andelar Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finasiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat Hyresintäkter Sålda tjänster Övriga rörelseintäkter Omsättning Hyresintäkter Sålda tjänster Övriga rörelseintäkter 9

10 Balansräkning Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Aktuella skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

11 Balansräkning Not Eget kapital och skulder Eget kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst / förlust Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 12 Övriga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristig skuld Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser

12 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Årets skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av fordringar/skulder Ökning/minskning av fordringar Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning/minskning av fordringar Ökning/minskning av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Statliga bidrag Erhållet koncernbidrag Lämnat koncernbidrag Nya lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

13 Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringslagens allmänna råd. Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Tillgångar och skulder som ej kommenteras i not har värderats till anskaffningsvärdet. Samtliga värden redovisas i tkr om inte annat anges. Fordringar Fordringar har upptagits till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas inflyta. Not Hyresintäkter Bostäder Lokaler Bilplatser, garage, skärmtak Summa Hyresbortfall Bostäder Lokaler Hyresrabatter Summa Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar avskrivs systematiskt över den bedömda ekonomiska livslängden. Härvid tillämpas följande avskrivningstider. Antal år Byggnader 50 ~ varav industribyggnad 25 Markanläggning 20 Maskiner och inventarier 5 ~ 10 Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skatteskuld) i förhållande till balansomslutning. Kassalikviditet Kortfristiga fordringar, kassa och bank i förhållande till kortfristiga skulder. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skuld). Summa hyresintäkter Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Fakturerade kostnader Entreprenadersättning Såld tjänst Övrigt Summa Not 4 Externa kostnader Material Tjänster Taxebundna kostnader Fastighetsskatt/avgift Övriga externa kostnader Uppvärmning Summa

14 Not Personal Löner och ersättningar har uppgått till: Styrelsen och verkställande direktör Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter, pensioner, enligt avtal varav pensionskostnader därav för styrelse och VD Totala löner, ers, soc avg, o pensionskostnad Medelantalet anställda, fördelat på kvinnor och män uppgår till: Kvinnor Män Totalt för bolaget Sjukfrånvaro: Total sjukfrånvaro 4,2 3,9 Fördelat på kön män 2,4 3,8 kvinnor 5,9 4,0 Fördelat på ålder personer upp till 29 år 1,0 1,0 personer år 3,6 2,8 personer 50 år och äldre 4,9 5,0 Långtidssjuka 60 dgr eller mer i procent av total sjukfrånvaro 53,5 63,5 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare: Styrelseledamöter, antal på 5 5 balansdag varav män 4 4 VD o andra ledande bef.havare, 1 1 antal på balansdag varav män 1 1 Not Byggnader Ing ackumulerade anskaffn värden Årets förändringar Inköp Försäljning Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Försäljningar 7 9 Årets avskrivningar Utg ackumulerade avskrivningar Ing ackumulerade nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden byggnader Byggnadens anskaffningsvärde har reducerats med erhållet statligt stöd Mark Ing ackumulerade anskaffn värden Inköp Försäljning 0 0 Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden mark Markanläggningar Ing ackumulerade anskaffn värden Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar 0 0 Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan

15 Not Maskiner och andra tekniska anläggningar Ing ackumulerade anskaffn värden Årets anskaffning Försäljning 11 0 Utrangering 0-34 Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning 11 Utrangering 0 34 Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not Pågående nybyggnad Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Aktiverade kostnader Direktavskrivna kostnader Summa 0 0 Pågående ombyggnad Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Aktiverade kostnader Erhållet investeringsstöd Direktavskrivna kostnader Summa Not 8 Inventarier, verktyg och installationer Ing ackumulerade anskaffn värden Årets anskaffning 10 Utrangering 0-63 Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utrangering 0 63 Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 10 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ing anskaffningsvärde Utg anskaffningsvärde Ing ackumulerade 86 0 nedskrivningar Årets nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Spec av utgående anskaffningsvärde Andelar: Storuman Vind HBV Summa

16 Not 11 Aktiekapital Reservfond Förändring av eget kapital Övr fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital Erhållet aktieägartillskott Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Erhållet aktieägartillskott Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet består av 115 st A-aktier med kvotvärde 50 tkr. Not 12 Mellan 1-5 år efter bal dag Senare än 5 år efter bal dag Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa Not 13 Ansvarsförbindelser Ej avskriven del av erhållna statliga stöd Storuman Storuman Roland Gustafsson, Lena Drangel, Christer Bergfors Min revisionsberättelse har avgivits Anders Min revisionsberättelse Färnstrand har avgivits Auktoriserad revisor 16

17 Flerårsjämförelse Ekonomi Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet % 12,4 10,2 8,4 10,2 9,2 Kassalikviditet % 52,0 71,9 92,8 66,3 69,6 Avkastn på totalt kapital % 5,5 4,5 4,4 4,5 4,8 Avkastn på eget kapital % 20,8 10,9 17,5 11,7 12,5 Fastighetsbestånd Bostäder, antal varav kategoribostäder Uthyrningsbar lokalyta, m² Uthyrningsbar lägenhetsyta, m² Bostäder kategori yta, m² Total yta ägd, m² Total yta förvaltad, m² Genomsnittshyra bostäder, kr/m² Genomsn.hyra bostäder kategori, kr/m² 839 Outhyrda lägenheter per 31 december Vakansgrad i % 2,6 3,4 5,3 6,6 5,9 Energiförbrukning Bostäder Rikssnitt Vatten, l/m² ,0 806,3 736,2 767,4 763,4 Fastighetsel, kwh/m² 26 17,6 18,3 17,3 19,0 19,0 Uppvärmning, kwh/m² ,2 141,0 142,6 139,7 147,5 Lokaler Vatten, l/m² ,3 149,5 155,6 290,4 211,5 Fastighetsel, kwh/m² ,4 98,6 109,3 120,9 112,7 Uppvärmning, kwh/m² ,5 117,6 118,4 112,4 129,4 Fordon Bränsleförbrukning, l/mil 0,84 0,82 0,84 0,87 0,83 Antal mil

18 18 Revisionsberättelse

19 Granskningsrapport 19

20 Storuman Fastighets AB Umluspen Järnvägsgatan 30 A STORUMAN Tärnaby Fastighets AB Umluspen Granåsvägen Tärnaby Tel: fabu@umluspen.storuman.se