AX3 husbyggarkväll 27 mars 2019

Transkript

1 AX3 husbyggarkväll 27 mars 2019

2 Program: Välkomna! Har jag råd att bygga hus? Från köpebrev till testamente Köpa tomt på rätt sätt Från idé till verklighet paus med lättare traktering Glöm inte din trädgård! Försäkra hus och hälsa

3 Har jag råd att bygga hus? Inger Johansson och Cilla Carlsson Kundansvariga

4 Bostadsfinansiering genom Ålandsbanken

5 Bostadsfinansiering FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÅN Återbetalningsförmåga / Budget Lånetak Säkerheter LÅNEUPPLÄGG Betalningsplan Räntealternativ SPARANDE Bostadssparande

6 Hur mycket har jag möjlighet att låna? Budgeten ska visa överskott! Du behöver unna dig något ibland. Viktigt att ha en buffert för räntehöjningar och oförutsedda händelser.

7 Hur stort lån kan vi ha? Budget: 2 vuxna med 2 barn Stresstest Inkomster euro Lån euro Utgifter euro (2 vuxna) euro (2 barn) Överskott: euro Ränta: 6 % Lånetid: 25 år Kostnad/månad euro

8 Lånetak Regelverket innebär att man behöver ha en egen insats, som är 5-15% av bostadens pris. Alternativet är att någon annan kan ställa säkerheter. Första bostaden: Lån kan beviljas av banken till 95% av bostadens marknadsvärde = ,- Egna besparingar 5% = euro Andra bostaden / över 40 år: Lån av banken kan beviljas till 85% av bostadens marknadsvärde = ,- Egna besparingar 15% = euro Exempel euro

9 Vad behöver banken för säkerheter till bostadslånet? Primärsäkerhet är bostaden som ni bygger: Belåningsvärdet räknas fram genom att beräkna 70% av marknadsvärdet. 70% av = euro Marknadsvärde euro

10 Tilläggssäkerheter krävs till 30% av marknadsvärdet 30% av = euro Hårda tilläggssäkerheter: Annan fastighet Lägenhet Värdepappersförvar Konto Marknadsvärde euro Andra tilläggssäkerheter: Ålands landskapsborgen

11 LÅNEUPPLÄGG Hur väljer jag ränta? Rörlig ränta / Ränteskydd Betalningsplan Månadskostnad Lånetid Kostnader i samband med din bostadsfinansiering: Uppläggningsavgift för lånet Lagfartsansökan Pantbrevsansökan

12 Vad blir månadskostnaden? Lån euro Ränta: 1 % Lånetid: 20 år Kostnad/månad euro

13 Sparande Bostadssparkonto Minst 150 euro och max 3000 euro/kvartal Spara 10% av bostadens pris Minst 8 kvartal Kontot ger 1 % årlig skattefri ränta Tilläggsränta 4 % på de första 5 årens sparande förutsatt att bostadssparlån lyfts. Landskapets räntestöd (10 år)

14 Sammanfattning Börja ditt bostadsplanerande på banken. Ta med lönespecifikation, ID-handling Ta med uppgifter kring tomten Ta hjälp med kalkyleringen Kom ihåg tomtplanering Juridik Försäkringar

15 Tack!

16 Från köpebrev till testamente Linda Franklin och Hanna Johansson Jurister

17 KAN JAG KÖPA MARK PÅ ÅLAND?

18 SPECIALREGLERING FÖR ÄGANDE AV FAST EGENDOM PÅ ÅLAND För att få köpa en fastighet på Åland krävs det att du som köpare antingen har hembygdsrätt, jordförvärvsrätt eller har fått ett jordförvärvstillstånd från landskapsregeringen. HEMBYGDSRÄTT Erhålles om du föds på Åland och en av föräldrarna har hembygdsrätt Kan även erhållas genom ansökan och, för ett erhålla hembygdsrätt skall du: - varit bosatt på Åland under fem års tid, - vara finsk medborgare, - ha kunskaper i svenska språket.

19 JORDFÖRVÄRVSRÄTT Lagstadgad rätt att förvärva fast egendom på Åland som tillfaller alla med hembygdsrätt. I vissa fall kan även personer utan hembygdsrätt ha jordförvärvsrätt, t.ex. make/maka och bröstarvingar. JORDFÖRVÄRVSTILLSTÅND För det fall man saknar hembygdsrätt och/eller jordförvärvsrätt kan man beviljas jordförvärvstillstånd efter ansökan till Ålands landskapsregering. Det finns flera begränsande förutsättningar för att erhålla jordförvärvstillstånd så som hur länge du varit bosatt på Åland, fastighetens storlek, läge och avsedd användning m.m.

20 KÖP AV FAST EGENDOM

21 VAD ÄR FAST EGENDOM? Fast egendom kan vara En färdig fastighet med eget fastighetsnummer, eller Ett outbrutet område ett bestämt område från en fastighet som skall brytas ut och bildas till ny egen fastighet. Till den fasta egendomen räknas även de fastigheten/outbrutna området belägna byggnaderna.

22

23 KÖPARENS ANSVAR - UNDERSÖKNINGSPLIKT Köparen måste noggrant undersöka fastigheten och på denna belägna byggnader innan köpet. Undersökningsplikten omfattar t.ex. alla åtkomliga utrymmen i en byggnad (krypvind, krypgrund m.m). Det är alltid bra att låta göra en överlåtelsebesiktning innan man skriver under köpebrevet! Köparen kan inte kräva ersättning på grund av fel som hade kunnat upptäckas genom en omsorgsfull undersökning. Köparen har rätt att ta del av en energibesiktning avseende eventuella byggnader belägna på fastigheten. Köparen skall alltid kontrollera: lagfartsbevis, gravationsbevis, utdrag ur fastighetsregistret samt karta.

24 KRAV PÅ KÖPEBREVET VID KÖP AV FAST EGENDOM Köpebrevet skall: vara skriftligt, innehålla en korrekt beskrivning av fastigheten, innehålla en överlåtelseavsikt till köparen, innehålla köpesumman, undertecknas av säljare och köpare, bestyrkas av ett offentligt köpvittne i samtliga parters närvaro. Även bostäder, andra byggnader och rättigheter tillhörande fastigheten bör behandlas i köpebrevet.

25 EFTER KÖPET - LAGFARTSANSÖKAN Lagfart måste sökas senast sex månader efter köpebrevets undertecknande, Sexmånadersregeln gäller oavsett när äganderätten övergår, Det är köparen som ansvarar för att lagfarten söks, Lagfarten är ett intyg över äganderätten och behövs t.ex. då inteckning söks, En förutsättning för att få lagfart är att köparen har betalat överlåtelseskatten (betalas FÖRE ansökan).

26 HYRA AV MARK - ARRENDE

27 Lega/arrende = hyra av mark. Innebär att man köper och/eller bygger hus på mark som tillhör någon annan. Skall upprättas ett legoavtal i vilket man fastställer villkoren för arrendet. Legotomten + hus kan utgöra säkerhet för lån om legoavtalet uppfyller vissa lagstadgade krav. Om legogivaren är en kommun finns det ofta bestämmelser om inom vilken tid byggnaderna skall vara uppförda samt villkor för överförande av legoobjektet till en annan person

28 SKATTEEFFEKTER

29 ÖVERLÅTELSESKATT & SKATTEFRIHET Köparen skall betala överlåtelseskatt på 4 % av köpesumman. Skatten skall erläggas senast sex månader efter köpet om köpeobjektet utgör fast egendom. Överlåtelseskatt betalas inte på legotomter Köparen behöver inte betala överlåtelseskatt om köpeobjektet utgör köparens första bostad och köparen blir ägare till minst ½ bostaden och köparen är mellan 18 och 40 år vid köpets ingående och bostaden är avsedd för eget bruk och inflytt sker inom sex månader och köparen tidigare inte har ägt minst ½ av en bostad eller bostadshus

30 FAMILJEJURIDIK

31 GIFTORÄTT & ÄKTENSKAPSFÖRORD

32 GIFTORÄTT Så länge man är gift utgår man från namnprincipen, mitt är mitt och ditt är ditt och man ansvarar för sina egna lån. När äktenskapet upphör, genom skilsmässa eller då ena maken avlider aktiveras reglerna om giftorätt. Giftorätten innebär att makarna skall dela lika på alla tillgångar. Egendom som man har fått så som enskild egendom genom villkor i gåvobrev eller testamente hålls utanför delningen. Makar kan även själva, antingen innan de ingår äktenskap eller under äktenskapet, besluta om att utesluta giftorätten genom att upprätta ett äktenskapsförord.

33 GIFTORÄTTSEGENDOM Adam: Eva: Enskild egendom: Totalt: Enskild egendom: ½ = ½ = Utjämning om

34 ÄKTENSKAPSFÖRORD Ett äktenskapsförord utesluter giftorätten. Kan upprättas före man gifter sig eller under äktenskapet Ett äktenskapsförord upprättas för att på förhand bestämma hur egendom skall fördelas för det fall man senare separerar. Genom äktenskapsförordet beslutas vilken egendom som skall tillfalla vilken part som enskild egendom. Sådan egendom ingår inte i giftorätten utan kommer per automatik att tillhöra den part som äktenskapsförordet anger.

35 ARV & TESTAMENTE

36 VEM ÄRVER MIG - LEGALA ARVSORDNINGEN

37 VEM ÄRVER MIG - LEGALA ARVSORDNINGEN OBS! Makar ärver bara varandra om man inte har barn eller genom testamente, Sambor ärver inte varandra utan testamente.

38 ÄGANDERÄTTSTESTAMENTE Upprättas oftast mellan makar/sambor, Innebär att äganderätten överlåts på den efterlevande, Ger den efterlevande parten rätten att själv bestämma om försäljningar, pantsättning m.m., Arvskatten betalas av den efterlevande maken/sambon, Finns det bröstarvingar kan de utkräva sina laglotter, Den efterlevande är fri att göra upp ett nytt testamente, Den efterlevande kan, om den så önskar, välja att enbart erhålla nyttjanderätt till den avlidnes egendom, Öppnar upp för skatteplanering.

39 NYTTJANDERÄTTSTESTAMENTE Upprättas oftast mellan makar/sambor, Den efterlevande maken/sambon behåller kvarlåtenskapen i sin besittning, men det är bröstarvingarna som blir ägare till denna, Bröstarvingarna betalar arvskatten men erhåller ett nyttjanderättsavdrag, avdraget baseras på nyttjanderättstagarens ålder (skattemässig fördel), Den efterlevande betalar ingen arvsskatt på värdet av nyttjanderätten, Alla åtgärder som gäller den avlidne makens/sambons egendom kräver samtycke från bröstarvingarna (förmyndarmyndighetens tillstånd krävs om barnen är minderåriga).

40 ARVSLOTT & LAGLOTT Arvslott = den andel som ett barn ärver om arvlåtaren inte har uppgjort ett testamente. Ex. Den avlidne hade två barn och kvarlåtenskapen är euro, barnens arvslott är då euro vardera. Laglott = hälften av arvslotten Bröstarvingar har alltid rätt att kräva ut sin laglott, även om den avlidne har upprättat ett testamente. Ex. Arvlåtarens barns arvslotter var vardera, genom testamente har arvlåtaren testamenterat allt till den efterlevande maken/sambon. Barnen har trots detta rätt att kräva ut sin laglott = euro vardera.

41 VARFÖR SKALL DU HA ETT TESTAMENTE? Om du inte vill att din egendom skall fördelas enligt den legala arvsordningen då du avlider så behöver du upprätta ett testamente. Genom ett testamente kan du själv bestämma hur din kvarlåtenskap skall fördelas, (vissa undantag finns om du har barn eller andra bröstarvingar). Behoven för ett testamente är olika beroende på hur din familjekonstellation ser ut. - Är du gift/sambo/ensamstående? - Har du barn? - Har du eller din make/maka barn från tidigare äktenskap?

42 TACK!

43 Köpa tomt på rätt sätt Mäklarhuset Åland Ab Robert Gustafsson auktoriserad och registrerad fastighetsmäklare

44 Vad innebär byggnadsplanering? Generalplan Bestämmer områdets användningsändamål Var noga med att först kontrollera att området är avsett för boende, annars saknas sannolikt exploateringsrätt Tillåter generalplanen nya tomter? Detaljplan Bestämmer hur tomten får bebyggas gällande antal våningsplan, utseende etc. Kommunalteknik, el och tele oftast färdigt draget till tomtgräns Glesbebyggelseområde 15 % exploateringsrätt Osäkra kostnader/möjligheter för el och kommunalteknik samt möjligheter till väg Olika kommuner kan ha olika byggnadsordningar som reglerar byggandet I behov av planering? Kan innebära byggnadsförbud vid risk för exempelvis överexploatering

45 Köp av tomt på detaljplanerat område Är det kommunens område eller är det privatperson som säljer? Passar detaljplanens bestämmelser in på det hus vi avser att bygga? Byggnadsrätt kan visas som exploateringstal (t.ex. e=0.20) eller fast kvadratmeter (t.ex. 300 m²) Våningsantalet utgår från markplanet och bråktal visar hur stor andel av markplanets yta som får användas till övre/undre våning (t.ex. 1½, 1⅔, ½1½, ½II). Understreckat tal innebär tvingande våningsantal på tomten, t.ex. II innebär att huset måste byggas i två fulla våningsplan, inte mer och inte mindre. Skall garaget räknas in i samma byggnadsrätt som huset? Ta reda på anslutningsavgifter för el, vatten, avlopp, fiber, gata etc.

46 Köp av tomt på oplanerat område Byggnadsrätten är 15 % av tomtens areal Ny tomt skall vara minst m². Tomt vid strand skall ha minst 40 meter bred strandlinje. Byggande på strandtomt skall ske 30 meter från strand och på två meters höjd från normalt vattenstånd. Har kommunen en byggnadsordning kan dessa regler variera i vissa kommuner krävs t.ex. bredare strandlinje Finns vägrätt till tomten? Skall det byggas ny väg över grannens mark? Hur långt till transformator? Finns kommunalt vatten i närheten? Hur fungerar plogning och skolskjutsar? Innan man skriver på köpebrevet Ta del av fastighetsregisterutdrag, gravations- och lagfartsbevis samt registerkarta Finns det pantbrev i fastigheten, säkerställ med banken att pantbreven kan övertas eller dödas Finns det pantbrev skall köpesumman sannolikt betalas till bankens klientmedelskonto och inte direkt till säljaren Se till att den formella hanteringen sköts av sakkunniga!

47 Att tänka på inför tomtvalet Läge; byte av kommun eller plats kan innebära stora prisskillnader bara för några minuter längre väg Potential; ingen tomt har färdig trädgård, det krävs jobb för att skapa en fin miljö, men en grävmaskin gör mycket på kort tid Avstånd; hur stor skillnad blir det med omvägen till förskola eller butik Ljus; fundera hur solen lyser på tomten vid olika tidpunkter på året Vid val av entreprenör; man får vad man betalar för Jämför offerters innehåll; finns allt som behövs eller saknas någon entreprenad? Har ni tänkt på trädgårdsplanering, förråd och garage? Hur mycket är dyra finesser värda? Är det viktigare med en dyr ljudanläggning än en häck runt tomten? Nya hus är svåra att uppvärdera utan unikt läge eller som inte är uppförda med egen insats, ett nytt hus är aldrig mer värt än vad någon annan kan bygga på granntomten Passar huset för förändringar i familjesituationen? Hur fungerar det att bygga ut huset? Köp inte ny bil eller båt med huslån! Tomter på Åland kostar allt mellan euro och euro

48 Tack för att ni lyssnat!

49 Lokalproducerad kvalitet Från idé till verklighet

50 Åländska elementhus och takstolar Kontor och fabrik i Hammarland Henrik Boman VD Tommy Häggblom takstolar/konstruktioner Kristina Håkans byggnadsplanering Fabrik: 3st elementtillverkare/takstolar Ute: 7st snickare Lokalproducerad kvalitet Enbart åländsk arbetskraft inom företaget Bovikvägen HAMMARLAND info@komforthus.ax Tel

51 Prio 1, placering Lokalproducerad kvalitet Välj tomt Förutsättningar Begränsningar

52 Bygga hus? Lokalproducerad kvalitet Ta er tid att tänka efter före Den största investeringen Skissa! Vad vill just ni ha? Boka möte

53 Husritning Lokalproducerad kvalitet Vi hjälper er förfina era tankar & idéer till en fungerande helhet

54 Offert Lokalproducerad kvalitet Baseras på husritningen Välj färdigställandegrad Övriga önskemål kring omfattning? Offert är gratis! Jämför och ställ frågor kring innehållet

55 Kontrakt Lokalproducerad kvalitet Skriftlig överenskommelse/upplägg Tidplan Ratplan

56 Bygglov Lokalproducerad kvalitet Ritningar och blanketter Inlämning till kommunen 2v innan möte 30 dagars besvärstid

57 Nu händer det! Lokalproducerad kvalitet Inledande möte på arbetsplatsen Markarbeten Grund Huset tillverkas och byggs upp på tomten

58 Frågor? Lokalproducerad kvalitet Vi svarar gärna Tack för att ni lyssnat!

59 Glöm inte din trädgård! Åsa Dahlman - VD Sofie Lundström Trädgårdsmästare Gerd Karlsson Trädgårdsmästare och Florist

60 Grundförutsättningar på tomten

61 Markarbete

62 Skyldigheter vid tomtköp

63 Vad kostar det att anlägga en trädgård?

64 Försäkra hus och hälsa Maj-Len Sundby och Per Löfkvist Kundansvariga

65 BYGGÖMS Marknadens bästa försäkring under byggtiden. Allriskförsäkring med fullvärde för byggnaden. Förmånlig premie baserad på ytan. Försäkringen gäller under byggnadstiden som anges i månader.

66 DET HÄR INGÅR I BYGGÖMS Sakförsäkring Talkaförsäkring Ansvarsförsäkring Rättsskyddsförsäkring

67 SAKFÖRSÄKRING Omfattar och ersätter i försäkringsbrevet nämnda byggnader under uppförande eller renovering. Byggnadsmateriel och sedvanliga verktyg och arbetsredskap ingår. Maskiner, handverktyg, mätinstrument bör förvaras ineller fastlåsta så att dessa inte utan yttre påverkan kan förflyttas från byggarbetsplatsen. Verktyg och arbetsredskap ingår till ett maximalt belopp om

68 VAD ERSÄTTS? Försäkringen ersätter direkt sakskada som beror på en plötslig och oförutsedd händelse Dessutom ersätts skäliga kostnader för att avvärja en hotande skada. Självrisken är 300.

69 ALLA SKADOR ERSÄTTS INTE Exempel på skador som inte ersätts: Skador som beror på tillverknings- och/eller materialfel. Skador som beror på slitage eller konstruktionsfel. Egendom som försvunnit eller tappats bort.

70 TALKAFÖRSÄKRING Om en olycka drabbar oavlönad arbetskraft ersätter talkaförsäkringen följderna av skadan. Maximalt fem personer täcks av försäkringen. Med olycksfall avses en plötslig händelse som leder till kroppsskada. Vårdkostnader per olycksfall ersätts till maximalt

71 RÄTTSSKYDDSFÖRSÄKRING Ersätter nödvändiga och skäliga advokat- och rättegångskostnader vid tvister som omfattas av försäkringen. Självrisken är 15 % av kostnaderna, dock minst 300. Maximal ersättning per skadefall.

72 KÖKET ÄR ETT VÅTRUM Tappvattenrörs kopplingar och avloppsrören - stora läckagerisker! - VATTENTÄTA YTOR (i / under skåp) vid Kökets samtliga vatteninstallationer. - Utläckande vatten ska SNABBT kunna upptäckas, för att inte orsakar skador.

73 HEMÖMS TRYGGHETSPAKET 0 ¼ av bostadsbränderna börjar vid köksspisen! SKYDDA DITT HEM MOT ELD OCH VATTEN!

74 TÄNK PÅ Att du följer tillverkarens anvisningar och säkerhetsföreskrifter. Att du har uppsikt över verktyg och arbetsredskap och förvarar dem i låst utrymme. Att teckna försäkring genast byggnadsarbetena inleds.

75 För fler friska dagar!

76 Från 0 till 100 år Försäkring genom hela livet Hälsoförsäkring som ersätter både vid sjukdom och olycksfall Gäller på Åland, Finland och Sverige Självrisk för vuxna

77 En bra start i livet! Garantera en klausulfri försäkring för din bebis Kan tecknas fram till förlossning

78 Omfattning Sjukdom och olycksfall privat och offentlig vård Mediciner receptbelagda Terapier fysioterapi, naprapat, kiropraktor, ergoterapi, psykolog, KBT, talterapi, dietist. Reseersättning Vårdcoach Hälsoförebygg hälsoträff, upp till 3 träffar vart tredje år information och inspiration; app, föreläsningar, event

79 Ömsen Liv Ekonomisk trygghet för din familj om du avlider Förmånstagare Dödsfallssummans storlek Försäkringen beviljas av Aktia Livförsäkring Ab

80 Tack!