Årsredovisning. Vöfab

Transkript

1 Årsredovisning 2016 Vöfab

2 Innehåll VD har ordet 3 Förvaltningsberättelse 4 Ekonomi 6 Byggnation 7 Hållbarhet 8 Miljö 8 Skadegörelse 9 Mångfald 9 Vöfab som arbetsgivare 10 Hälsa 10 Kompetensutveckling 10 Förväntningar om den framtida utvecklingen samt risker och osäkerhetsfaktorer 11 Eget kapital 11 Disposition av vinstmedel 11 Resultaträkning 12 Balansräkning 13 Kassaflödesanalys 15 Noter 16 Fem år i sammandrag 29 Nyckeltal 30 Fastighetsinnehav 31 Revsionsberättelse 34 Granskningsrapport 36 Affärsidé Att vara ett strategiskt instrument för ett effektivt utnyttjande av lokaler för den kommunala förvaltningen och kommunens primära verksamheter. Uppdrag Att tillsammans med verksamhetsansvariga dvs. våra hyresgäster utveckla miljöer som ökar Växjö kommuns attraktionskraft, skapar förutsättningar för fortsatt utveckling och bidrar till kommunens framgångar. Omslagsbild: Skiss över tillbyggnaden av Ljungfälleskolan. Illustration Arkitektbolaget

3 3 VD har ordet Ett år har övergått i ett nytt blev ett år där vårt tidigare alltid låga sjuktal förändrades negativt. Med många långtidssjukskrivna har flera medarbetare fått ta på sig större ansvar och arbetsuppgifter. Det fungerar korta tider men är inte bra på längre sikt. Nu har några kommit åter i arbete och situationen ser betydligt ljusare ut. Vi har även anställt ny personal, framförallt på fastighetsservice. När vi sedan fick beskedet att det i en av våra skolor fanns mögeltillväxt blev det ytterligare en börda att bära. När det händer som inte får hända blir det framförallt vår hyresgäst som blir påverkad. Ett stort tack till utbildningsförvaltningen för ert tålamod i den stora renoveringen. Händelsen har lärt och utvecklat Vöfab väldigt mycket. Vi har sett över samtliga våra befintliga hus, var finns de största riskerna. Det har resulterat i en arbetsplan som vi tar med oss in i framtiden. Det har också lärt oss hur viktigt det är att tidigt ta fram en kommunikationsplan och kommunicera utvecklingen i projekten kontinuerligt. Idag står vi bra rustade för att hantera ovälkomna situationer in i framtiden. Självklart jobbar vi också med hållbarhet där miljödiplomering och mångfaldscertifiering är naturligt för oss. Under 2017 kommer vi leverera fler lokaler än vi gjort någon gång tidigare, till kommunens förvaltningar. Fastighetsservice och byggservice är förberedda för fortsatt bra leverans. Staben kommer utökas med en HR-partner på heltid vilket bland annat kommer ge våra chefer ännu bättre stöd. Vår personal ska alltid känna sig sedda och inspirerade i en stad som växer med många spännande utmaningar in i framtiden. Christer Carlsson Vd Växjö växer som aldrig förr och det är en förmån för Vöfab att få vara med på resan. Vi har många byggprojekt som är igång och nya är i uppstarten. Några som pågår är Pär Lagerkvists skola, Elin Wägnerskolan, ny förskola i kvarteret Saga samt om- och tillbyggnader av Ljungfälleskolan och Lillestadskolan. Samtliga byggs med krav på hållbarhet och med god prestanda som minst följer Miljöbyggnads krav nivå silver, och självklart bygger vi i trä. Samarbetet med Linnéuniversitetet genom föreningen Goda Hus ger oss tillfälle att bidra till utveckling samtidigt som vi utvecklar oss själva. Även samarbetet med Lunds Universitet inom ramen för renoveringscentrum ger oss möjligheten att lära oss mer om när man ska renovera eller måste riva och bygga nytt. Projektet nybyggnad av förskola i kvarteret Saga följer vi upp genom Livscykelkostnadsanalys (LCC) med hjälp av Statens Provningsanstalt. Målet är att lära oss effektivitet i nybyggnation för framtiden. Detta är ett samarbetsprojekt med VKAB. Foto: Emelie Mitroulis Helldén, MLI foto

4 4 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Växjö Fastighetsförvaltning AB får härmed avge årsredovisning omfattande tiden 1 januari 31 december Vöfab, Växjö Fastighetsförvaltning AB med säte i Växjö, är ett dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, som är helägt av Växjö kommun. Ändamålet med bolagets verksamhet är att i första hand tillgodose Växjö kommuns behov av ändamålsenliga och prisvärda lokaler för olika verksamheter. Revisorer Ordinarie Michael Johansson, auktoriserad revisor, KPMG Lekmannarevisorer Ordinarie Marita Bengtsson Eva R Ericsson Suppleant Emil Andersson, auktoriserad revisor, KPMG Suppleanter Bertil Olsson Johnny Werlöv Styrelse Styrelsen, som är utsedd av kommunfullmäktige i Växjö, har under verksamhetsåret bestått av följande ledamöter: Pierre Wiberg, ordförande Emelie Öberg, vice ordförande Annika Stacke Edvin Sjöstrand Kjell Olsson Åke Eriksson Lars Arvidsson till och med Därefter Jonatan Rundqvist. Ersättare: Andreas Ekman Håkan Frizén Lars-Evert Ekman Stefan Marusic till och med Därefter Sened Kidane. Firmatecknare Bolagets firma tecknas av styrelsen eller VD och styrelseledamot, två i förening. Dessutom har VD rätt att teckna firma beträffande löpande förvaltningsåtgärder. Verkställande direktör Christer Carlsson. Organisationsanslutning Vöfab är anslutet till arbetsgivarorganisationen Pacta och till inköpsorganisationen HBV. Enligt lagen om styrelserepresentation för anställda har Lars-Gunnar Gustafsson, Kommunal och Ida Karlsson, Sveriges Ingenjörer, ingått som arbetstagarrepresentanter. Suppleant för dem har varit Jessica Johansson, Vision. Styrelsen har under året hållit tretton protokollförda sammanträden.

5 5 Sammanfattning av årets verksamhet I maj månad utmynnade vårt miljöarbete för tionde året i rad i en miljödiplomering. För en person som har haft en anställning som nystartsjobbare sedan november 2015 övergick tjänsten till en tillsvidareanställning från och med juni månad. För att hjälpa ungdomar med arbete satsade vi återigen på sommarjobb åt 29 ungdomar, som främst arbetade med den yttre miljön på våra fastigheter. Under året har det pågått ett omfattande arbete inför bytet till det nya ekonomisystemet Raindance, från och med Den 20 juni förvärvade Vöfab aktierna i Vöfab Parkering AB (Smebab Stål AB). Vi har installerat två solcellsanläggningar under året och har nu tio anläggningar på våra fastigheter. På Teknikum togs anläggningen i bruk i juni månad och den tionde installerades i samband med nybyggnationen av Pär Lagerkvists skola. I augusti månad påbörjade vi byggnationen av en förskola på fastigheten Saga 1. Den kommer att inrymma tio avdelningar med plats för 160 barn, och beräknas stå klar vid årsskiftet 2017/2018. Ljungfälleskolan ska utökas från 2- till 3-parallellig samt få nytt kök och ny matsal. Vi började därför bygga om och till under sommaren. Allt beräknas stå klart till våren Under sommaren började vi också bygga om för Elin Wägerskolan på Storgatan 50 och 52. Det ska stå klart till höstterminens start Under året har vi börjat planera för byggnation av nytt stads- och stationshus. En arkitekttävling pågick under hösten och en jury utsåg ett vinnande förslag i januari Byggnationen beräknas stå klar runt årsskiftet 2019/2020.

6 6 Ekonomi Resultatutveckling Nettoomsättningen för år 2016 blev ( ) kkr. Resultat efter finansiella poster blev (11 584) kkr. I övrigt hänvisas till resultat- och balansräkning samt noterna 30 och 31. Årets resultat är ungefär som budget. Orsaker som har påverkat resultatet av betydelse är: försäljning av mark lägre kostnader för tillsyn och skötsel högre kostnader för underhåll Upplåning Upplåningen sker via moderbolaget. De lån som är omsatta under året har inneburit lägre räntekostnader. Vi har ökat upplåningen med 185 mnkr för att finansiera investeringar. Förfallostruktur lån Vid konvertering av lånen styrs företagets lånestruktur till en jämn fördelning under en tioårsperiod. Den genomsnittliga räntebindningstiden är 35 månader. Vid årets utgång fanns inga lån med rörlig ränta. Likviditet Företagets limit på koncernkontot är 180 (180) mnkr. Försäkringar Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Maskiner och inventarier är försäkrade till anskaffningsvärdet. Bilar och övriga motorfordon är försäkrade enligt för Växjö kommun gällande bestämmelser. Fastighetsbestånd Det ägda fastighetsbeståndet var vid årsskiftet kvm BRA, inhyrda lokaler kvm och den åt Växjö kommun förvaltade ytan kvm BRA. Fastighetsinnehavet finns specificerat i not 32. Hyresläget Vöfabs största hyresgäst är Växjö kommuns förvaltningar och de utgör ca 91 procent av hyresintäkten. Vi hyr endast ut på öppna marknaden när det inte finns någon kommunal hyresgäst och vakansgraden är vanligtvis låg. Vid årsskiftet var den outhyrda ytan endast 91 kvm. Tillgångar: 2 335,9 mnkr Omsättning: 327,4 mnkr Fastighetsbestånd: m2

7 7 Byggnation Förvärv Följande fastigheter och byggnader har förvärvats under året: Fastigheten Romalyckan 2 (förskolan Ryttargården), den 1 juli. Fastigheten Saga 1, i augusti Försäljning Följande fastighet har sålts: Fastigheten Liden 1-2, den 1 juli. Byggprojekt Flera större byggnationer pågår och planeras. Den mest omfattande som vi planerar är nybyggnad av nytt stads- och stationshus, med byggstart hösten Om allt går enligt planerna är byggnaden inflyttningsklar vid årsskiftet 2019/20. Färdigställda projekt Byggverksamheten har totalt uppgått till 313 mnkr i investeringar. De största projekten under året har varit: Östra Lugnets skola tillbyggnad Försvarsgården 1 om- och tillbyggnad för förskola Släden 1 nybyggnad skola/förskola Lillestadskolan ombyggnad av kök, matsal och förskola BG ombyggnad för Arbete & Välfärd Bäckaslövskolan ny utemiljö Furutåskolan och Smålands museum nya miljöhus Furutåskolan nytt fördröjningsmagasin för dagvatten och byte av fönster Investering i byggnationer: 313 mnkr Katedralskolan ombyggnad av biblioteket för speciallärare Norregårdskolan ny ventilation Norrastugan ombyggnad för boende Pågående projekt Pär Lagerkvists skola nybyggnad av skola och förskola Storgatan 50 och 52 ombyggnad för skola Ljungfälleskolan ombyggnad för nytt kök, matsal och klassrum Saga 1 nybyggnad av förskola Kronhjorten om- och tillbyggnad av kök Gustavslund 1 paviljonger till ny förskola Teknikum och Katedralskolan paviljonger Villekulla upprustning av utemiljön Diabasen 1 ombyggnad av gymnastiksal till förskola Planerad byggnation Följande större planeringsarbeten pågår: Stads- och stationshus nybyggnad Norregårdskolan ombyggnad Välludden ny förskola Norrastugan paviljonger Katedralskolan ombyggnad för skolledning och renovering av kök Kungsmadskolan om- och tillbyggnad för produktionskök och flytt av restaurangskolan Underhåll Kostnaderna för planerat underhåll slutade på 39 mnkr (år mnkr). De största insatserna har gjorts enligt nedan: Förskolorna Ulriksberg och Sigfridshemmet invändig renovering Förskolan Björken invändig renovering och ny ventilation Bäckaslövskolan fönsterrenovering med tillläggsisolering Ringsbergskolan ommålning av klassrum Pilbäckskolan renovering och sanering Norrtullskolan fasadrenovering Skeppet och Furan renovering av avdelningar Larmet renovering av yttervägg på grund av fuktskada

8 8 Hållbarhet Som ett fastighetsbolag med tusentals besökare dagligen i våra lokaler är vi en viktig aktör i Växjö kommun. Vårt syfte är att skapa miljöer för människor att växa i genom livet, därför har vi hållbarhet i fokus i det vi gör. Det kan handla om att vi kör el- eller biogasdrivna fordon, rustar upp utemiljöerna på våra skolor och förskolor, bygger och förvaltar hus som ska hålla flera generationer framåt eller rekryterar nya medarbetare. Miljö Vöfab är miljödiplomerat sedan Diplomeringen innebär att företaget måste jobba med ständiga förbättringar. Kommunens mål är 20 procents energibesparing till 2020, beräknat utifrån basåret Under 2016 uppgick Vöfabs energibesparing till 16,2 procent. Besparingen beräknas utifrån en budget på vad husen beräknas förbruka och vad de har förbrukat efter våra energisparåtgärder. Under året har bland annat några ventilationsaggregat bytts ut till nya och effektivare. Enligt vår handlingsplan för att få en fossilbränslefri bilflotta ska vi årligen byta ut sex fordon som drivs med bensin eller diesel mot biogas- eller eldrivna fordon. Utsläppen från våra fordon var under 2016 drygt 20 ton koldioxid. Under 2016 installerade vi två solcellsanläggningar på Teknikum och Pär Lagerkvists skola. Vöfab har därmed tio solcellsanläggningar och en anläggning med solfångare, som tillsammans producerade 395,3 MWh energi under året. Systemen har därmed besparat atmosfären cirka 325 ton koldioxid. Växjö kommun har som mål att vid byggnation projektera efter Miljöbyggnad, nivå SILVER. Vöfab har tagit beslut att ta steget längre genom att miljöcertifiera några byggnader. Vi har idag två certifierade byggnader och håller på att även certifiera förskolan som vi bygger på fastigheten Saga 1. Den nya förskolan på fastigheten Saga 1 byggs med trästomme, vilket gör att Vöfab klarar kommunens nuvarande mål när det gäller andelen trä vid nybyggnation. I den pågående byggnationen av Pär Lagerkvists skola är 25 procent av stommen i trä. Under hösten införde vi en digital kemikalielista där vi granskar och jämför innehållet i våra kemiska produkter. Vi bedriver anmälnings- och tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken vid våra simhallar, eftersom de levererar badvatten. Vöfabs tionde solcellsanläggning installerades på Pär Lagerkvists skola under året.

9 9 Skadegörelse Trots att vi kontinuerligt arbetar med att minska skadegörelsen på fastigheterna så har den totala kostnaden för skadegörelse 2016 ökat betydligt i jämförelse med föregående år. Största kostnadsökningen står glaskross för. För att hjälpa ungdomar till meningsfull sysselsättning anställde vi under sommaren 24 ungdomar. Utöver det tog vi även emot fem ungdomar (erbjöd sex platser) från kommunens projekt Växjösommar. Ungdomarna arbetade främst med våra fastigheters yttre miljö. För att motverka skadegörelsen har vi bland annat övervakningskameror på flera fastigheter och sätter in extra bevakning vid behov. Under 2016 hade vi också avtal med en förening som gjorde nattvandringar. I maj månad var Vöfab med och stöttade Växjö Pride. Mångfald Hösten 2014 blev Vöfab mångfaldscertifierat enligt EVOLVEs certifieringsmetod. Vi fortsätter att arbeta och utveckla företaget genom en handlingsplan för mångfald. På Vöfabs hemsida lägger vi ut information om och protokoll från våra styrelsemöten. Här finns också länkar till Tillgänglighetsdatabasen (TD), som har tillgänglighetsguider för våra mest besökta fastigheter. I företaget finns grupper som är överrepresenterade av män respektive kvinnor. Vid rekrytering arbetar vi aktivt för att ändra könsfördelningen. För en person som anställdes som nystartsjobbare i november 2015 övergick tjänsten i en tillsvidareanställning från och med juni månad. Vi har rustat upp utemiljön på Bäckaslövskolans och skolan har fått en värdig och lätttillgänglig gång till huvudentrén.

10 10 Vöfab som arbetsgivare På Vöfab fanns vid årsskiftet 65 tjänster inom flera olika yrkeskategorier. Personalomsättningen under året var 10,94 procent. Sju personer har slutat och tre personer har nyanställts. Vi är positiva till att ta emot praoelever och praktikanter. För praoelever finns ett färdigt koncept för att visa bredden på yrken inom företaget. För praktikanter utformas praktiken efter personens utbildning och behov. Under året har vi haft fyra praktikanter i företaget. Vi erbjuder även studenter från Linnéuniversitetet att följa våra byggprojekt genom att delta på byggmöten och ta del av protokoll. På grund av pensionsavgångar behöver vi de närmaste åren rekrytera nya medarbetare inom de flesta yrkeskategorier. För att marknadsföra företaget och öka attraktionskraften deltog vi under året i två arbetsmarknadsdagar på Linnéuniversitetet i mars månad på Amår-dagen och i november på Byggardagen. Genomsnittlige medarbetaren är 50,6 år Hälsa Årets sjukfrånvaro av ordinarie arbetstid uppgick totalt till 6,45 procent, varav 59,91 procent är långtidssjukskrivning. Ett sämre resultat mot tidigare år, men vi ser att trenden har vänt. Vöfab uppmuntrar personalen till att vara fysiskt aktiva och erbjuder ett friskvårdsbidrag. Under 2016 utnyttjade 42 procent bidraget. Företaget erbjuder också en hälso- och arbetsmiljöundersökning vartannat år. Årets undersökning visar att upplevelsen av den organisatoriska och sociala miljön är bra. Däremot har ett flertal, som det även visat sig i tidigare undersökningar, besvär i rörelseorganen. Kompetensutveckling Vöfabs anställda utbildas kontinuerligt inom sina yrkesområden. Under året utbildades bland annat personal i det nya ekonomisystemet Raindance och arbetsmiljö. Hela personalen har gått utbildningen STEGET en utbildning i att leda sig själv och på så sätt bättre förstå andra. Den avslutades under våren och följdes av en personaldag som innehöll genomgång och diskussioner kring Vöfabs och Växjö kommuns värdeord, samt en föreläsning. Sjukfrånvaro av ordinarie arbetstid % 3 6, ,68 1,82 3,12 3,20 4, År

11 11 Förväntningar om den framtida utvecklingen samt risker och osäkerhetsfaktorer Växjö växer och kraven på de kommunala förvaltningarna ökar. Processer studeras för att leveransen till medborgarna ska bli så optimal som möjligt. Vad förväntar sig medborgarna, vad har de rätt att förvänta sig och vad är det för leverans kommunen kan erbjuda. Så även för Vöfab, vad finns det för förväntningar på oss som leverantör av lokaler. Är vi tydliga med vad som vi anser kan förväntas av oss. Detta är för oss en viktig fråga. Sen är det viktigt att vi på ett tydligt sätt kommunicerar vår leverans till våra hyresgäster. Leveransen kommer in i framtiden kräva mer kunskap både när det gäller fastighetsautomation och fastighetsskötsel, såväl av tekniker som av ingenjörer. Även personalvård kommer vara mycket viktig. Här finns en stor utmaning för Vöfab att i en generationsväxling fortfarande utveckla personalen och att hitta behovet av rätt kompetens vid ersättning av personal. För att bemöta detta har vi tagit fram en sårbarhetsanalys. Att alltid hålla dessa frågor aktuella minimerar riskerna. Vi kommer också anställa en HR-partner under våren Samtidigt måste vi ständigt arbeta med utveckling, för att med ambitiösa och inspirerade medarbetare med stort engagemang föra utvecklingen framåt. Vi ska alltid fokusera på god leverans i samarbete med våra hyresgäster. I detta ska vi också hitta möjligheter och lösningar med inriktning mot mångfald och hållbarhet. För att bemöta framtidens behov har vi under 2016 köpt och anlagt större utvändiga ytor på Hammargatan för vår egen personal på bygg- och fastighetsservice. Bland annat har vi byggt nya utvändiga garage. Det ger oss nu möjlighet att förbättra för dessa verksamheter även invändigt. Vi har också börjat planera för att vid årsskiftet 2019/2020 flytta från vårt nu-varande kontor, även om inte alla beslut är tagna. Det har väl aldrig i Växjös historia byggts så mycket som just nu. Varje dag hör vi om fler och större byggprojekt, som ska byggas eller är i planeringsstadiet. Utmaningen är att hitta entreprenörer som vill och kan bygga till prisvärda kostnader. Här har vi fördelar av att vara en flergångsbeställare inom byggnation även i lågkonjunktur. Samtidigt är vi övertygade om att framstår vi som en byggherre med ordning och reda kan det ge oss fördelar i nuvarande konkurrensläge. Vöfab måste också anta utmaningen att bygga kostnadseffektivt. För att lyckas är det nödvändigt att vi följer och bidrar till utveckling. Ett led i detta är samarbete med Linnéuniversitetet och andra lärosäten. Vidare måste vi arbeta inom nätverk för att därigenom vidga våra kunskaper i att bygga effektivt. Omvärldsbevakning är en självklarhet för att ligga i framkant. Eget kapital Under året har obeskattade reserver avseende överavskrivning byggnader återförts till eget kapital och uppskjuten skatt. Förändring av eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Reservfond Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång Vinstdisposition enligt beslut av bolagsstämma Utdelning Fusionsresultat Årets resultat Belopp vid årets utgång Totalt eget kapital Disposition av vinstmedel Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat ,02 Årets resultat ,09 Kronor ,11 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs Kronor ,11

12 12 Resultaträkning Kkr Not Nettoomsättning: Hyresintäkter Övriga intäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader: Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centr administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar Övriga kostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Koncernbidrag Bokslutsdispositioner, övriga Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

13 13 Balansräkning Kkr TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Inventarier Pågående ny- och ombyggnad Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i dotterbolag Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostn och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

14 14 Balansräkning Kkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Not EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital OBESKATTADE RESERVER Ackumulerade överavskrivn, inventarier Summa obeskattade reserver Avsättningar för skatter LÅNGFRISTIGA SKULDER 26 Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Skuld, koncernkonto Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

15 15 Kassaflödesanalys Kkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justering av poster som inte ingår i kassaflödet: Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Förändringar i rörelsekapital Ökning (-) minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (-) minskning (+) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna långfristiga lån Övertagna lån vid fusion (amortering) Nettoförändring koncernkonto Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

16 16 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Offentliga bidrag relaterade till tillgångar redovisas i balansräkningen genom att bidraget reducerar tillgångens redovisade värde. Alla belopp i kkr om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet om inget annat anges. Materiella anläggningstillgångar Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stomme inkl grund Utvändigt, fasad, yttertak mm Installationer, VVS, El Installationer, styr-o övervakning Installationer, hiss, lyftar Stomkomplettering, innerväggar mm Restpost, inre ytskikt mm år år år 15 år år år år Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspris även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Låneutgifter som kan hänföras till inköp, konstruktion eller produktion av materiell anläggningstillgång som tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Inventarier har värderats till anskaffningsvärdet. Avskrivningar på anskaffningsvärdet har skett enligt plan, utom på konst där ingen avskrivning sker. Byggnadsinventarier, markinventarier 5-10 år Övriga inventarier 5 år Nedskrivningar- materiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde.

17 17 Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Operationell leasing Alla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. Avgifterna som avser leasing av paviljonger och inhyrda lokaler exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som linjär kostnad över leasingperioden. Samtliga paviljonger och inhyrda lokaler hyrs ut i andra hand. Varulager Något lager fanns ej vid årsskiftet, då byggserviceenheten köper material för direkt leverans till varje projekt. Pågående om- tillbyggnader Pågående om- tillbyggnader har värderats till nedlagda, direkta kostnader. Koncernuppgifter Bolaget är ett helägt dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, org nr , med säte i Växjö. Vöfabs balans- och resultaträkning ingår i koncernredovisning som upprättats av Växjö Kommunföretag AB. Bolaget ingår i Växjö kommunkoncern. Fordringar och skulder till Växjö kommun, eller till andra av kommunen ägda bolag, har i denna årsredovisning ej betraktats som koncernmellanhavanden eller koncerntransaktioner. Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats. Detsamma gäller när de risker och fördelar som är förknippade med innehavet i allt väsentligt överförts till annan part och företaget inte längre har kontroll över den finansiella tillgången. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången.

18 18 Finansiella omsättningatillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfälet till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterbolag, intresseföretag, gemensamt styrda företag och företag det finns ägarintresse i redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade nedskrivningar (med tillägg för uppskrivningar). I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Ersättningar till anställda Planer för ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämd. Företaget betalar fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon förpliktelse till den anställde när avgiften är betald. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning är beroende av avgifter som betalats och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Avgifterna redovisas som kostnad. Skatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock särredovisas inte uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver eftersom obeskattade reserver redovisas som en egen post i balansräkningen. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld föväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade per balansdagen och har inte nuvärdeberäknats.

19 19 Not Hyresintäkter I posten ingår hyresintäkter från bolag inom VKAB-koncernen Upplysning om framtida hyreskontrakt. Kontraktsförfallostruktur för lokaler Kontrakts- Antal värde kontrakt (årsvärde) Inom ett år Mellan ett och fem år Senare än 5 år Bostadskontrakt Övrigt, parkering Not 3 Övriga intäkter Försäljning till bolag inom VKAB-koncernen Förvaltningsuppdrag Sålda tjänster, byggnadsarbeten Värmeförsäljning Övrigt Not 4 Driftskostnader Driftskostnader fördelas enligt följande Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsanknuten administration Övriga driftskostnader Operationell leasing Summan av framtida leasingavgifter avseende icke uppsägningsbara leasingavtal. Inom ett år Mellan ett och fem år Längre än fem år

20 20 Not Personal och styrelse Medeltalet anställda fördelat på kvinnor och män, samtliga är anställda i Växjö, omräknat till årsanställda inkl. sommarjobbare. Kvinnor Män Totalt Medelålder 50,6 51,6 Styrelse och vd, redovisning av könsfördelning Kvinnor 2 2 Män 6 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader VD har vid uppsägning från företagets sida, rätt till oförändrade anställningsförmånder i tolv månader. Lön Styrelse och VD Övriga Sociala avgifter Styrelse och VD varav pensioner Övriga varav pensioner Ersättning till revisorer KPMG Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster

21 21 Not Planenliga avskrivningar per funktion Fastighetskostnader Byggnader Markanläggningar Inventarier Byggnadsinventarier Markinventarier Summa avskrivningar Centrala adm- och försäljningskostnader Inventarier Summa avskrivningar Summa avskrivningar totalt Not 7 Övriga rörelseintäkter Försäljning av fastigheter och mark Not 8 Övriga rörelsekostnader Förgävesprojektering 0 70 Förlust vid utrangering anläggningstillgångar Not 9 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkt från koncernbolag Övriga ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till moderbolag Övriga räntekostnader Under året aktiverad ränta

22 22 Not Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan Återföring avskrivning utöver plan Not 11 Årets skatt Justering av skatt föregående år 0 3 Uppskjuten skatt Återföring uppskjuten skatt vid fusion Avstämmning av effektiv skatt 2016 % Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats ,0 Ej avdragsgilla kostnader 21 0,4 Ej skattepliktiga intäkter 0 0,0 Redovisad effektiv skatt ,4 Avstämmning av effektiv skatt 2015 % Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 22, Ej avdragsgilla kostnader 11,6 140 Ej skattepliktiga intäkter -0,7-67 Redovisad effektiv skatt 22,

23 23 Not Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion Nyanskaffningar under året Omklassificering Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion Försäljningar/utrangeringar/omklassificering Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivn enl plan Redovisat värde vid årets slut Not 13 Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion Nyanskaffningar under året Försäljningar Redovisat värde vid årets slut Not 14 Markanläggningar Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion Nyanskaffningar under året Omklassificering från pågående ny- och ombyggnad Omklassificering till inventarier Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion Försäljningar/utrangeringar Omklassificering 0 25 Årets avskrivningar enligt plan Ugående ackumulerade avskrivn enl plan Redovisat värde vid årets slut

24 24 Not Inventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion Nyanskaffningar under året Omklassificeringar Försäljning/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enl plan Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion Försäljning/utrangeringar/omklassificeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivn enl plan Redovisat värde vid årets slut Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan Ackumulerade avskrivningar utöver plan övertagna Årets förändring av avskrivningar utöver plan Utgående ackumulerade avskrivn utöver plan Redovisat värde vid årets slut Not 16 Pågående ny- och ombyggnader Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Omklassificeringar Redovisat värde vid årets slut

25 25 Not 17 Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Verkliga värdet har fastställts utifrån en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden består i en evighetskapitalisering av bedömt marknadsmässigt driftnetto vilket dividerats med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav varefter korrektion sker för avvikelser när det föreligger skillnad mellan värderingsobjektet och vad som kan anses normalt på marknaden, exempelvis skillnader mellan marknadsmässig hyra och kontrakterad hyra, när den aktuella vakansen för värderingsobjektet avviker från en långsiktigt bedömd normaliserad vakansgrad samt om det aktuella värderingsobjektets tekniska skick avviker från vad som är normalt för jämförelseobjekten på marknaden. Korrektioner kan vara såväl tilläggsposter som avdragsposter beroende på om skillnaderna bedöms vara till fördel eller nackdel för värderingsobjektet i jämförelse med vad som anses normalt på marknaden. Driftnettot har beräknats som hyresvärde med avdrag för marknadsmässig vakans minus normaliserade utbetalningar för drift, underhåll, fastighetsskatt och administration. Driftnettot divideras med direktavkastningskravet för fastigheten. Beräknat marknadsvärde justeras för värde på byggrätter. Byggrätter på detaljplanerad mark värderas till ortens marknadsvärde med tillämpning av ortsprismetod. Direktavkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på användning och läge. Direktavkastningskravet bestäms som det avkastningskrav som härletts ur transaktioner för jämförbara fastigheter på marknaden. Analyser och jämförelser görs mot allmänt tillgänglig statistik för motsvarande fastighetsbestånd. Vid dessa analyser beaktas såväl direkta fastighetstransaktioner samt transaktioner där fastigheter överlåtits i form av bolagstransaktioner. Vid värderingen har följande direktavkastningskrav och beräknade normaliserade driftnetton använts: Direktavkastningskrav För lokaler (vägt snitt) 6,97% 7,43% Driftnetto kronor per kvadratmeter Av tabellen nedan framgår beräknade verkliga värden: Ackumulerade verkliga värden Lokaler Redovisade värden Lokaler

26 26 Not Aktier och andelar i dotterföretag Vöfab Parkering AB org nr med säte i Växjö Kommun Antal andelar Andel 100% Not 19 Fordringar hos koncernföretag Fordran avser utlåning till dotterbolag Not 20 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andelar i HBV Not 21 Övriga fordringar Skattekontot Skattefordran Momsfordran Växjö kommun, klientredovisning Övrig kortfristig fordran Summa Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna hyror Förutbetalda hyror paviljonger Övriga poster Summa Not 23 Kassa och bank Kassa och bank 0 1 Fordran koncernkonto, Växjö kommun Summa Fordran/skuld koncernkonto Växjö kommun står som avtalspart gentemot banken. fordran är därför att jämställa med en fordran på Växjö kommun. Avser koncernkonto hos Växjö kommun Limit: kkr ( )

27 27 Not 24 Eget kapital Aktiekapital Antal aktier 640 à kr Under 2016 har ackumulerade överavskrivningar för byggnader återförts Förslag till disposition av företagets vinst Styrelsen och verkställande direktören föreslår att fritt eget kapital, kronor ,11, disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning ,11 Not 25 Avsättningar för skatter Temporär skillnad, byggnader Uppskjuten skatteskuld 22 % Not 26 Långfristiga skulder De lån som har kortare löptid än ett år behandlas som långfristiga, då de skall omsättas. Skulder som förfaller inom 1 år efter balansdagen Skulder till koncernföretag Skulder som förfaller senare än 1 år efter balansdagen men senast 5 år efter balansdagen Skulder till koncernföretag Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen Skulder till koncernföretag Totalt till koncernföretag Summa långfristiga skulder Not 27 Övriga kortfristiga skulder Momsskuld Personalens källskatt Skatteskuld Summa

28 28 Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Semesterlöner, löner Sociala avgifter Förutbetalda hyresintäkter Övriga poster Summa Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta Erlagd ränta Not 29 Övriga upplysningar till kassaflödesanalysen Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Avskrivningar Resultat försäljning/utrangering av anläggningstillgång Förändring övriga avsättningar

29 29 Fem år i sammandrag Not 30 Resultaträkning (kkr) Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Underhåll Driftkostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Ränteintäkter Räntekostnader och liknande poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt Årets resultat Balansräkning (kkr) Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

30 30 Nyckeltal Not 31 Lönsamhet Avkastning på eget kapital % 6,7 19,4 14,0 20,0 11,9 Avkastning på totalt kapital % 2,3 3,2 3,5 4,1 3,9 Fastigheternas direktavkastning % 2,2 3,1 3,1 2,5 3,2 Finansiering Soliditet % 2,6 2,9 2,9 4,4 4,2 Genomsnittlig skuldränta brutto % 2,2 2,6 3,4 3,2 3,5 Belåningsgrad % 90,1 90,8 87,8 88,2 87,1 Räntetäckningsgrad % 108,2 121,7 115,6 128,2 109,8 Förvaltning Antal bostäder st Yta bostäder m Hyra bostäder kr/m 2 527,46 525,86 557,02 557,59 546,76 Antal lokaler st Yta lokaler m Hyra lokaler kr/m 2 986,73 989, ,93 983,83 953,62 Underhållskostnader kr/m 2 122,22 128,63 154,15 150,00 143,43 Driftkostnader kr/m 2 359,62 349,35 362,89 378,30 384,11 Centrala adm- och förs. kostnader kr/m 2 35,94 26,45 29,29 29,79 29,70 Marknad Vakansgrad lokaler % 0 0,1 0,1 0,0 0,1 Miljö Fjärrvärmeförbrukning, normalårskorr kwh/m 2 108,0 107,4 112,8 114,9 118,2 Fastighetsel kwh/m 2 59,8 59,0 62,0 62,8 67,4 El för uppvärmning kwh/m 2 155,6 145,0 143,0 144,5 155,4 Andel grön el av total elförbrukning % 100, Oljeförbrukning m 3 0,0 0 0,6 2,0 6,0 Vattenförbrukning m 3 /m 2 0,5 0,47 0,49 0,52 0,50 Hyresgäster med tillg till soprum m sortering/alla hyresgäster % Definitioner Avkastning eget kapital Avkastning totalt kapital Fastigheternas direktavkastning Soliditet Genomsnittlig skuldränta, brutto Belåningsgrad Räntetäckningsgrad Vakansgrad lokaler Resultat efter finansiella poster / eget kapital + obesk. reserver * (1-skatt) Resultat efter finansiella poster + räntekostnader - räntebidrag/balansomslutning Bruttoresultat- övriga intäkter / fastigheternas bokförda värde Eget kapital + obeskattade reserver*(1-skatt) / balansomslutning Räntekostnader / totala skulder + obeskattade reserver*skatt Fastighetslån / bokfört värde på fastigheter Resultat efter finansiella poster + finansiellet netto / finasiellt netto Kostnad för outhyrda lokaler / hyra lokaler

31 31 Fastighetsinnehav per Not 32 Bruksarea m 2 Förvärvstidpunkt Aktern 10 Skeppets förskola Ansgarius 15 Ansgarius och Vöfab-huset /1993 Astronomen 1 Östra Lugnets skola Baldersbrået 16 Högstorps förskola Berlin 1 Torpet Berlin Biblioteket 1 Biblioteket Björnen 9 Bergendalska gården Bondegårdsslänten 1 Enbart mark Bredvik 2 Enbart mark Burspråket 1 Vikaholm Diabasen 1 Palettens förskola Drängen 5 Drängen Eken 7 Ulriksbergsskolan Fagrabäck 1 Fagrabäckskolan Fatburen 1 o 2 Borggårdens förskola Fritjof 2 Fagrabäck förskola Furutå 1 Furutåskolan Försvargården 1 (ofri grund) Förskolan Bergendahl Grimman 1 Grimmans förskola Gustavslund 1 Gustavslundskolan Gustavslund 4 Villekulla fsk Hamburg 54 Torpet Hamburg Hjorten 1 Hamplyckan Hovsberg 1 Hovsberg Hov Norregård 2 Norregårdskolan Hovs skola 4 Hovs förskola Hållplatsen 1 Gullvivans förskola Jungfrun 6 Mark till bussdepå Kometen 1 Kometen förskola Korgen 1 Teleborgshallen Korpen 4 Björkens förskola Kronoberg 2:29 Stora Pene Krubban 1 Regnbågens förskola Kronhjorten 1 Kronhjorten Kungsmaden 10 Kungsmadskolan Ling 1 Norrtullskolan Ljungfällan 1 Ljungfälleskolan Lågan 19 Räddningstjänsten Läroverket 1 Katedralskolan Museet 4 Utvandrarnas hus, Muséet Norrastugan 1 Norrastugan Nyadal 1 Nyadal Nötväckan 2 Centrumskolan Paris 2 Torpet Paris Pilbäcken 1 Pilbäckstorget Pinnmon 1 Kulturarvcentrum

32 32 Bruksarea m 2 Förvärvstidpunkt Portalen 1 Hovshagaskolan Rektorn 1 Teknikum Rom 2 Torpet Rom Romalyckan Ryssjan 3 Pilbäckstorget Saga 1 Enbart mark Saturnus 10 Västerled, Storgatan Saturnus 13 Västerled, Storgatan Silen 4 Biskopshagens förskola Simhallen 2 Simhallen Sjötorpet 24 Sjötorpet Teleborg Sjötorpet 45 Torpet Stockholm Skatan 4 Sigfridshemmet Skogsstjärnan 20 Älmåsvägens förskola Skrindan 2 Skrindan Slottet 1 Slottets förskola Slånbäret 5 Lillestadskolan Släden 1 Förskola Sländan 19 Östregårdskolan Snöflingan 10 Bergundaskolan Snöflingan 14 Storegårdsv Snörmakaren Hammargatan Solvändan 2 Högstorpskolan Städet 2 Teleborg Centrum skola Torparen 1 Torparskolan Tullen 17 Växjö Teater Vallhagen 2 Vallhagen Valhalla 1 Bäckaslövskolan Välludden 2 Välludden Värendsvallen 3 Värendsvallen Växjö 6:50 (ofri grund) Kiosk Arabyparken Växjö 6:61 Bokelunds förskola Växjö 6:65 Karlslund Växjö 6:66 Ryttartorpet Växjö 6:67 Enbart mark Växjö 6:68 Araby Park Arena Växjö 7:103 Skogslund Växjö 8:30 Ringsberg, Kristineberg Växjö 9:1 (ofri grund) Växjö 10:14 (ofri grund) Stortorgets toalett m m Växjö 10:29 (ofri grund) Allmogestugan Växjö 12:17 Teleborgshallen m.fl., parkering Växjö 12:13 Teleborgs sportfält Växjö 12:14 Torpet London Växjö 13:38 Torpet Petersburg Zebran 1 Bävervägen Summa

33 33 Växjö den 16 mars 2017 Pierre Wiberg (ordförande) Emelie Öberg Annika Stacke Jonatan Rundqvist Edvin Sjöstrand Kjell Olsson Åke Eriksson Christer Carlsson (VD) Min revisionsberättelse har lämnats Michael Johansson (auktoriserad revisor)

34 34 Till bolagsstämman i VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolag, org. nr Rapport om årsredovisningen Uttalanden Jag har utfört en revision av årsredovisningen för VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolag för år Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolags finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Grund för uttalanden Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Annan information än årsredovisningen Det är verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen. Den andra informationen består av Vd har ordet men innefattar inte årsredovisningen och min revisionsberättelse avseende denna. 2 Mitt uttalande avseende årsredovisningen omfattar inte denna information och jag gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med min revision av årsredovisningen är det mitt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen. Vid denna genomgång beaktar jag även den kunskap jag i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om jag, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är jag skyldig att rapportera detta. Jag har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mina mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller mina uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar jag mig en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga 1 Bolagets årsredovisning ingår på sidorna 4-33 i detta dokument. 2 Den andra informationen ingår på sidan 3 i detta dokument. Revisionsberättelse VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolag, org. nr , (2)

35 35 osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolag för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Jag tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Revisorns ansvar Mitt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed mitt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Mitt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed mitt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på min professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att jag fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Jag går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för mitt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Växjö den 31 mars 2017 Michael Johansson Auktoriserad revisor Revisionsberättelse VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning Aktiebolag, org. nr , (2)

36 36 Till årsstämman i Växjö Fastighetsförvaltning AB Org. nr Till fullmäktige i Växjö kommun Org. nr Granskningsrapport för Växjö Fastighetsförvaltning AB för år 2016 Vi har granskat verksamheten i Växjö Fastighetsförvaltning AB. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar för att verksamheten bedrivs enligt gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de lagar och föreskrifter som gäller för verksamheten. Vårt ansvar är att pröva om verksamheten har bedrivits enligt fullmäktiges uppdrag och mål, bolagsordning, ägardirektiv, beslut och gällande lagstiftning samt om den interna kontrollen är tillräcklig. Vi har utfört granskningen enligt aktiebolagslagen och kommunallagen, god revisionssed i kommunal verksamhet och kommunens revisionsreglemente. Vi har genomfört granskningen med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för vår bedömning och prövning. Vi bedömer att bolagets verksamhet i allt väsentligt har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Vi bedömer att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Växjö den 28 mars 2017 Marita Bengtsson Lekmannarevisor Utsedd av fullmäktige i Växjö kommun Eva R Ericsson Lekmannarevisor Utsedd av fullmäktige i Växjö kommun