äd t o : l 0 I o't Gagnefsbostäder AB Org nr

Transkript

1 äd t o : l 0 I o't Gagnefsbostäder AB Org nr Årsredovisning 2012

2 2 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Innehållsförteckning Sida Vd:n har ordet... 2 Förvaltningsberättelse Resultaträkning... 7 Balansräkning... 8.Kassaflödesanalys Noter Vd:n har ordet Gagnefsbostäder AB, ett företag i ständig utveckling! Året har varit en påse med blandade karameller, både sött och salt! Vi gör ett driftsplus på 1,4 miljoner kronor. Ett fantastiskt driftresultat för andra året i rad. Vi kan se att de rutinförändringar vi gjort under året varit framgångsrika. Under har en marknadsvärdering gjorts av våra fastigheter. Där kan jag ti Il min glädje konstatera att det finns stora övervärden i våra fastigheter, dvs de är värda mer än de är bokförda för. Samtidigt kan man också se att det finns fastigheter som redan vid byggår varit mindre värda på marknaden än vad de byggdes för. Ett exempel på det är fastighetsbeståndet på Sundvägen i Djurås som byggdes Sådant skapar undervärden i bolaget. Enligt lag är därför Gagnefsbostäder AB skyldiga att korrigera sin bokföring i enlighet med verkligt värde. Problematiken är att uppskrivningar av fastigheter visas enbart på Bolagets soliditet, medan nedskrivningar påverkar resultatet, varför Gagnefsbostäder AB 2012 uppvisar en kraftigt förstärkt soliditet men också ett totalt resultat på minus. Fastighetsunderhåll för 4,3 miljoner kronor Det är en rekordsatsning som vi hoppas ska slå väl ut. Vi har arbetat med att försköna uteområden och vi har arbetat med viss standardhöjning i våra lägenheter. Samtidigt har vi dragits med flera vattenskador åter igen. Vi hoppas dock kunna få tillbaka en del av pengarna. Vakansgraden har ökat något i västra delen av kommunen men jag tycker ändå att vi har vakanserna under kontroll. Under året men även under har vi arbetat med att få igenom en upphandling av flerfamiljshus som ska byggas vid boulebanan bakom Djurås centrum. Under 2013 planeras start av bygget! Världen är i ständig förändring och historien visar att den som inte förändras i samma takt försvinner. Jag tycker att Gagnef.b~städer AB har visat att vi är förändringsbenägna till det bättre och därför tror jag det är bra om '94ila' behåller de där solglasögonen på, för framtiden är fortfarande lysande för oss f,..; tl ~~9ästevbc! och ägare. ~~//P. "/J///J - Erika Heip an Verkställånde Direktör Gagnefsbostäder AB VIJ r

3 . ' 3 Förvaltni ngsberättelse Styrelse och revisorer Styrelse och VD för Gagnefsbostäder Aktiebolag avger hänned årsredovisning för år Styrelse och revisorer Ordinarie Styrelseledamöter Per Dahlqvist (ordförande) Pär Sixtensson (vice ordförande) Anders Ahlgren Bo Billbom Alf Johansson (c) (m) (c) (s) (s) Suppleanter Jonas Källman Sofia Jarl Anders Bengtsson Jan Johansson Erik Norström (fp) (c) (kd) (s) (s) Verkställande direktör Erika Hellman Ordinarie revisor KPMG AB, Margareta Sandberg, godkänd revisor Ordinarie lekmannarevisorer Bo Lindevall (s) Carl Axel Vesterlund ( c) Rolf Olers (111) tidigare ledamot i styrelsen med uppdraget som vice ordförande har under året avsagt sig sitt förtroendeuppdraget i Gagnefsbostäder AB. Som ny ledamot till styrelsen i Gagnefsbostäder AB med uppdraget som vice ordförande valdes av Kommunfullmäktige den Pär Sixtensson (111). Bolaget Bolaget började sin verksamhet år 1995 då tidigare Stiftelsen Gagnefsbostäder ombildades till Gagnefsbostäder Aktiebolag. Verksamheten bedrivs i Gagnefs kommun, Dalarnas län. Gagnefs bostäder AB ägs ti Il I 00% av Gagnefs kommun. Bolaget förvaltas av Gagnefs kommun och har ingen egen personal. Syfte och mål Enligt ägardirektiv är syftet med verksamheten att åstadkomma effektivitetsvinster till gagn för dem som utnyttjar bolagets tjänster. Avsikten med att Gagnefsbostäder förvaltas av Gagnefs kommun är effektivitetsvinster och kostnadsbesparingar. Gagnefsbostäder arbetar för bra service, fun ktionella lägenheter, trygga och väl fungerande bostadsområden, bra miljö och prisvärda hyror. Målet med Gagnefsbostäders verksamhet är nöjda kunder samt goda och långa hyresrelationer. Gagnefsbostäder har också som mål att erbjuda ett varierat utbud för att nå en så bred kundgrupp som möjligji

4 4 Finansiering Några amorteringar av befintliga lån har ej utförts under året utan endast omsättning av lån. Andelen rörliga lån har ökat och den genomsnittliga räntenivån för 2012 uppgår till 2,69 % (3,0% 2011 ). Fastighetsbestånd Bolagets fastighetsbestånd innehåller 379 lägenheter och 12 lokaler, vilket är oförändrat jämfört med 201 I. Under not 2 redovisas lägenheter, lokaler och bilplatser fördelat på respektive fastighet. Fastigheterna är försäkrade med fullvärdesgaranti hos Dalarnas Försäkringsbolag. Under hösten 2011 gjordes en värdering av samtliga fastigheter. Uppdraget utfördes av Forum Fastighetsekonomi AB. Värderingen gjordes för att bedöma eventuellt nedskrivningsbehov av bokförda värden. Värderingen som utfördes skedde genom en avkastningsvärdering baserad på fastigheternas direktavkastning för Det sammanlagda bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick enligt värderingen till ca I 77,6 mkr. I detta värde ingick det ett antal fastigheter vars marknadsvärde understeg det bokförda värdet. Någon nedskrivning av dessa fastigheter gjordes inte under 20 I I. Under 2012 har bolaget analyserat orsakerna till varför det uppstått undervärden för vissa fastigheter och bedömt om detta undervärde är bestående eller inte. Resultatet av dessa analyser har utgjo1t underlag för beslutet om värdeförändringar för berörda fastigheter. Med utgångspunkt från Bryggans värdering av delar av Gagnefsbostäder AB:s fastighetsbestånd har Gagnefsbostäders styrelse fattat beslut om nedskrivningar om tkr på fastigheterna Skogen 3:74 och 3:75 samt Bäsna 16:7 och 16:26, som i bokföringen redovisats högre än till marknadsvärde. Detta beror i sin tur på att byggnation skett under är 2003 till ett betydligt högre värde än marknadsvärdet. Samtidigt har reglering genom uppskrivning om tkr skett av värdet på fastigheterna Skogen 9:22, Mjälgen 11 :8 samt Rännarheden I :7 som i bokföringen redovisats lägre än till marknadsvärde. Att uppskrivningen inte påverkar resultatet är beroende på lagstiftningen som säger att den endast ska påverka det egna kapitalet medan en nedskrivning ska påverka resultatet. Uthyrningsläget Under 2012 har antalet vakanta lägenheter varierat mellan I och 2%, vilket är sämre än föregående år. Förlorade hyresintäkter på grund av outhyrda lägenheter uppgår under året till 323 tkr (145 tkr) vilket motsvarar ca 1,6% (0,7%) av den totala hyresintäkten för bostäder. Vakanser för lokaler, motorvärmare, carpo1tar, mm uppgår till 202,5 tkr (198 tkr) vilket mostvarar ca 7,8% (7,7%). Dock ska noteras att i siffrorna finns även vakanser orsakade av vattenskador. Kunder och marknad Det finns stor efterfrågan på lägenheter, framför allt i Djuråsområdet. Även inom Gagnefsområdet efterfrågas lägenheter och därefter jämt fördelat över kommunens resterande olika orter och by:)\

5 5 Investeringar Under året har ca l.900 tkr investerats i takbyten på ett antal fastigheter. Dessutom har mark köpts in från Gagnefs kommun på området Skogen i Djurås för ca 280 tkr. Marken är avsedd för nybyggnation av bostadslägenheter. Försäljningar Inga försäljningar har skett under året. Reparationer och underhåll Under året har tkr använts för planerade underhåll och reparationer jämfört med tkr föregående k Under året har fokus legat på att lyfta ett område i taget då utvändigt underhåll varit eftersatt. Gagnefsområdet har främst varit i fokus 20 I 2. Bolaget har för att öka trivseln planterat många tusen blomlökar över hela kommunen i olika områden. Vattenskador och liknade akuta reparationer har kostat 775 tkr under Det är en mindre kostnadsökning mot 201 l då kostnaden uppgick till 745 tkr. Kostnaderna för vattenskador är höga och bolaget har som ambition att sänka dessa kostnader framför allt genom förebyggande åtgärder. Bolaget har under året kontaktat Skanska AB för återkrav för vattenskador i Bo Klokhuset, Djurås. Miljöarbete Gagnefsbostäders målsättning är att ta ansvar för boeendemiljön och genom resurshushållning medverka till en utveckling anpassad till det naturliga kretsloppet. Gagnefsbostäders fastigheter uppvärms huvudsakligen genom värmepump och pelletseldade värmeanläggningar. Olja används endast som komplement. För au minska elförbrukningen pågår utbyte till energisnålare elpannor i de lägenheter som värms med vattenburen el. Resultat och ställning Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till tkji\

6 6 Flerårsjämförelse Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansi ella poster inkl.ägartillskott, tkr Balansomslutning, tkr Antal lägenheter, st Outhyrt i % av totala hyresintäkten 2,3 1,7 2,5 3,7 3,0 Investeringar i fastigheter, tkr Underhåll, tkr * I Soliditet, % 10,3 8,1 7,2 7,2 7,5 Avkastning på totalt kapital, % neg 3,7 2,9 3,0 4,0 Avkastning på eget kapital,% neg 12,0 1,2 neg 2,4 Genomsnittlig låneränta, % * 2012 års underhåll innehåller även reparations-, försäkrings- och riskkostnader vilket skiljer sig från tidigare år. Förväntad framtida utveckling Efterfrågan på lägenheter har varit konstant hög och dänned har bolaget haft en låg vakansgrad som varit lägre än 2% de senaste tre åren. Uthymingsläget förväntas vara bra även under Överenskommelse har träffats med hyresgästföreningen om hyreshöjning från I januari 2013 med 2,0 %. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande medel Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att summan av årets resultat och balanserade vinstmedel, balanseras ny räkning. Resultatet av bolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande n o t~)~

7 7 Resultaträkning Not Nettoomsättning I H yresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Reparations- och underhållskostnader Fastighetsskatl Av- och nedskrivningar 6 - Il Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala administrations och försälj ningskostnader Övriga kostnader 7 -I 934 -I 73 1 Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster I 642 Skatt pli lirets resultat 0 0 Årets resultat ;lqil ~

8 8 Balansräkning Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiel la anlägg!1ingsti Il gångar Byggnader Markanläggningar 10 I 444 I 576 Mark Byggnadsinventarier Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Förnödenheter och förråd Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar 0 I Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar JJ{

9 9 Not Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier med kvotvärde l 000: Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 16 Skulder till koncernföretag Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder I 425 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 l Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda panter Inga Inga lng)( Ansvarsförbindelser Inga

10 10 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Rörelseresultat före fin ansiella poster Av- och nedskrivningar Erhållen ränta Erhållna utdelningar 2 2 Erlagd ränta Ökning/minskning varulager Ökning/minskning kundfordringar och hyresfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut J;;

11 Noter l l Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Principerna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Uppställningen i resultatoch balansräkningen skiljer sig marginellt från föregående år. Samtliga belopp i noter, med enstaka undantag, är angivna i tkr. Bankkonto Bolagets bankkonto utgör ett koncernkonto hos Gagnefs kommun. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt företagets bedömning skall erläggas till eller erhållas från skatteverket. Bedömningen görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet konuner att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapithi redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkning. Bolaget redovisar ingen inkomstskatt eftersom det finns ackumulerat underskott av näringsverksamhet om tkr sedan tidigare år. Anläggningstillgångar Byggnader har värderats till anskaffningsvärde och avskri vits i normalfa llet med 1,5% enligt plan. Kortare avskrivningstid tillämpas för tekniska anläggningar som vännepumpar, vänneanläggningar, och vissa byggnader med bedömd lägre li vslängd. Om-och tillbyggnader som bedöms värdehöjande för fastigheterna har aktiverats. Markanläggningar har avskrivits med 5%. Byggnadsinventarier har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits med 5 eller 10% beroende på förväntad livslängd. Finansiella instrument Långfri stiga skulder berör helt skulder till kreditinstitut och Gagnefs kommun. BolHget har inga leasingavtal. Fordringar Hyres- och kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bl i inbetalt. Värdepapper Andelar i intresseföretag redovisas till an s ka ffningsvärd ~j~

12 12 Lager Bränsleförråd har inventerats och värderats till anskaffningsvärde. Vitvaruförråd har inventerats och värderats till det lägsta av verkligt värde och anskaffningsvärde på balansdagen. Kostnadsfördelning Kostnader för kommunens förvaltning av Gagnefsbostäder AB har fördelats procentuellt mellan fastighetskostnader och kostnader för centraladministration. Kostnader för administration och försäljning har hänförts till centraladministration. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt s k indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på - den löpande verksamheten - investeringsverksamheten - finansieringsverksamheten. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet - Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutning. Avkastning på totalt kapital - Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital - Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt). Not 2 Hyresintäkter Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt: Bostäder Lokaler Bilplatser 361 Hyresrabatter :.ill Sununa Avgår outhyrt: Bostäder -323 Lokaler -98 Bilplatser -105 Summa -526 Hyresintäkter netto ~

13 ~ f!j 13 Hyresint. Hyresint. Outhyrt 2012 % Outhyrt 2011 % Björbo ,5 47 2,2 Dala-Floda I 706 I ,3 28 1,7 Mockfjärd ,2 32 0,9 Djurås - Djunno ,5 19 0,2 Gagnef , ,3 Bäsna Q M 2 Qj_ Fastigheter I rok 2rok 3 rok 4rok S:a Yla Medel-Hyra/ Antal Yta Car- Bilvtam 2 I o k a I er I o k a I er oort p I ats Djurås 8: Skogen 3:74, 3: Skogen 3: I 232 Mjälgen 10: Tjäma 30: Skogen 3: I I 045 Tjäma 49: I I Tjäma 49: I Skogen 9: I Mjälgen 26: I Heden 25:2 I Djunno 1: Mjälgen 11 : I Bäsna 16: Bäsna 16: Rännarheden I : I Moje 13:18 I Tjärna 30: Floda Kyrkby 4: Holsåker 25: Floda Kyrkby 4:21-4: Björbo 26: Björbo 26: Högsveden 5: Nordanholen 5:43 1 I Ersholen 14: I 189 Nordanholen 5 :56 I I Högsveden 5:85 I 706 Genomsnitt totalt Totalt

14 14 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Värmeförsäljning Försäkringsersättning Övriga förvaltningsintäkter Summa Not 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel Uppvärmning Elavgifter Sophantering VA-avgifter Vägavgifter I I !fil I I Not 5 Reprarations- och underhållskostnader Reparations kostnader Underhållskostnader Försäkrings- och riskkostnader I I 046 I 089 Ul.Q Not 6 Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar Byggnader avskrivningar Byggnader nedskrivningar Markanläggningar I3 yggnads inventarier ~

15 15 Not 7 Centrala administrations- och försäljningskostnader 2012 Gagnefsbostäder AB förvaltas sedan 200 l av Gagnefs kommun och har inga egna anställda Teknisk förvaltning Administrativ förvaltning Övriga kostnader I posten övriga kostnader ovan ingår arvoden och köpt VDtj änst inklusive sociala kostnader med följande belopp: Verkställande direktören Styrelsearvoden och andra ersättningar Sociala avgifter Totala löner och ersättningar I il 254 Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter Utdelning Ränteintäkter på koncernkonto Räntebidrag Summa J. ill lli Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter 2012 Räntekostnader banklån Räntekostnader till Gagnefs kommun Borgen sa vgi ft Övriga räntekostnader Summa :l ~

16 16 Not 10 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärden Arets förändringar: -Nyanskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Arets förändringar: -Avskrivningar -Nedskrivningar -Uppskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde byggnader Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar: Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Arets förändringar Utgående ackumulerade ~ s krivningar Utgående bokfört värde markanläggningar Mark Ingående anskaffningsvärde Arets förändringar: -Nyanskaffningar Utgående bokfört värde mark I I I 675 -I 543 l 444 I Not 11 Byggnadsinventarier Byggnadsinventarier Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar I 200 l 200 I 200 I Utgående bokfört värde byggnadsinventarier ~ ~

17 17 Not 12 Specifikation av aktier och andelar SABO, Byggförsäkrings AB, I 0 aktier HBV, I andel Complus AB, 5 aktier :5. Not 13 Övriga långfristiga fordringar Återbäringsbelopp HBV Vid årets början Tillkommande fordringar Reglerade fordringar I '/ Not 14 Uppskrivningsfond Ingående saldo Årets uppskriv_ningar Summa ll)oo!.ll.qq

18 18 Not 15 Förändring av eget kapital Aktie- Upp- Reserv- Över- Balan- Årets Totalt kapital skrivning fond kurs- serat resultat fond fond resultat Belopp vid årets Ingång enligt fastställd balansräkning Resultatdisposition enligt årsstämman: Utdelning Balanseras i ny räkning I 642 -I Uppskrivningsfond, avsättning Årets resultat Q Q Q Q Q Belopp vid årets utgång UJ!!!Q llq Q Not 16 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Under 2012 har Gagnefs kommun fastställt en finanspolicy. 1 den ingår bland annat att Gagnefs kommun i fo11sättningen ska vara koncernbank och att Gagnefsbostäder AB inte längre själva kommer att ta upp lån. Under 2012 har denn;i process påbörj;its. Bolagets lån uppgår till I tkr. Per har tkr av lånen lagts över till Gagnefs kommun, medan resterande del, 1S1.600 tkr, fortfarande är upplånat direkt mot Kommuninvest AB. Samtliga lån löper med rörlig ränta per och den genomsnittliga låneräntan för året har uppgått till 2,69%. Gagnefs kommun borgar för samtliga externa lån. Bolaget betalar en borgensavgift på 0,2% för detta. Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Övriga poster Summa I ]/

19 19 Gagnef Qj_-2-]. ~ i/t/p Anders Ahlgren Verks J dpeirekt'. r fi:~ ) - - /1, Bo Billbom ( ) ~ 1}~ Pär Sixtensson Vår revisionsberättelse har lämnats ld l3 -Jti-~. KPMGAB an berg 8-0JJffbOJf/! revisor J

20 20 Gagnefsbostäder AB Org nr nefsbostader.se ef