VEM SKA UNDERHALLA BOSTADSRATTEN?

Transkript

1 o VEM SKA UNDERHALLA BOSTADSRATTEN? - FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENNGAR SOM ANTAGT HSB RKSFÖRBUND NORMALSTADGAR 2003 HSB - där möjlgheterna bor

2 VAGLEDNNG FOR UNDERHALLSANSVARET o en bostadsrättsförenng gäller stora drag att bostadsrättshavaren ansvarar för att underhålla lägenhetens nre, med undantag för lednngar för avlopp, värme, gas, elektrctet och vatten om förenngen har försett lägenheten med lednngarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventlatonskanaler och anordnng för nformatonsöverförng. den mån lednngarna eller anordnngarna lägenheten behöver målas ansvarar bostadsrättshavaren för det. Tll lägenheten räknas även balkong, uteplats, förråd och dylkt om sådant ngår upplåtelsen. Tll underhållsansvaret hör även ansvaret för att reparera skada som uppkommt. Bostadsrättsförenngen ansvarar för att underhålla allt som nte tllhör bostadsrättshavarens underhållsansvar. 2 VEM SKA UNDERHÅLLA BOSTADSRÄTTEN? Underhållsansvaret regleras sn helhet av bestämmelserna 7 kap 2, 4 och 12 bostadsrättslagen med de förtydlganden och avvkelser som anges underhållsparagrafen förenngens stadgar'. Dessa bestämmelser är nförda slutet av broschyren. Eftersom det kan vara svårt att dra gränsen mellan förenngens och bostadsrättshavarens underhållsansvar enbart med lednng av stadgetexten har på följande sdor gjorts en mer detaljerad genomgång av vem som ansvarar för vad bostadsrätten. Denna väglednng bör alltd läsas tllsammans med lagen och stadgarna. Vssa punkter genomgången framgår nte uttrycklgen av lagen eller stadgarna utan är en tolknng av dessa eller av den rättspraxs som utvecklats på området.

3 VAD ÄR MTT ANSVAR? nnebörden av underhållsansvaret är att den ansvarge, oavsett om det är bostadsrättshavaren eller förenngen, dels ska vdta de reparatoner och underhållsåtgärder som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna. Detta gäller oavsett om skadan uppstått genom eget eller annans vållande eller genom olyckshändelse. Bostadsrättshavaren är alltså skyldg att på egen bekostnad ombesörja underhåll som exempelvs tapetserng, målnng, underhåll av badrum samt reparera skador som uppstår så att lägenheten hålls gott skck. Vad som är att betrakta som "gott skck" precseras nte lagen eller stadgarna utan får bedömas med hänsyn tll husets ålder m m. Badrum ska vara funktonsduglga och tåla att användas på sätt som sker respektve lägenhet. Bostadsrättshavaren får naturlgtvs ge någon annan uppdrag att utföra de åtgärder som han ansvarar för. Bostadsrättshavaren bär ansvaret för att arbetet utförs på ett fackmässgt sätt. Efter överenskommelse mellan förenngen och bostadsrättshavaren kan förenngen utföra sådant arbete. Förenngen är dåjämställd med varje annan uppdragstagare. BRAND- OCH VATTENLEDNNGSSKADA Ett undantag från denna ansvarsfördelnng gäller för reparatoner efter brand- eller vattenlednngsskador som drabbat det som normalt är bostadsrättshavarens ansvarsområde. Med vattenlednngsskada avsesskada tll följd av att lednng för tappvatten (kallt eller varmt vatten) läckt. Bostadsrättshavaren ansvarar dessa fall endast för att reparera skadan om den uppkommt genom vårdslöshet eller försummelse från honom själv eller av någon som hör tll hans hushåll eller gästar honom. Samma ansvar har bostadsrättshavaren för någon som han nrymt sn lägenhet eller som där utför arbete för hans räknng. För skada lägenheten tll följd av att lednng för avlopp eller värme läckt gäller däremot ansvarsfördelnngen enlghet med det nre underhållsansvaret, se ovan. När det gäller brandskada som bostadsrättshavaren nte självvållat gäller ansvaret endast om bostadsrättshavaren brustt den omsorg och tllsyn han bort aktta. SKADESTÅND Den underhållsansvarge är naturlgtvs fr att försöka få ersättnng för sna kostnader för underhåll eller reparaton av någon som är betalnngsansvarg på annan grund än underhållsansvaret. Vd ett faktskt skadetllfälle kan således det slutlga betalnngsansvaret, tll exempel på grund av skadeståndsrättslga prncper, hamna på den som genom vårdslöshet eller försumlghet vållat skadan. Det fnns även särsklda bestämmelser 7 kap 2 och 4 bostadsrättslagen som bland annat nnebär att förenngen står med det slutlga betalnngsansvaret om skadan lägenheten orsakats av att förenngen åsdosatt sn reparatonsskyldghet vad gäller det som förenngen bär underhållsansvaret för. Den betalnngsskyldge kan naturlgtvs kräva ersättnng från stt försäkrngsbolag enlghet med vllkoren försäkrngsavtalet. Vem som är slutlgt betalnngsansvarg har emellertd nget med underhållsansvarets fördelnng att göra. FÖRENNGEN KAN TA ÖVER UNDERHÅLLSÅTGÄRD samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av förenngens hus som berör bostadsrättshavarens lägenhet (tll exempel stamrenoverng) får förenngen genom stämmobeslut, även mot en enskld bostadsrättshavares vlja, åta sg att utföra och bekosta sådana underhållsåtgärder som normalt ålgger bostadsrättshavaren. Underhållsåtgärden lägenheten ska ha ett naturlgt samband med förenngens övrga åtgärder och ska utföras tll sedvanlg standard. Om åtgärden nnebär att lägenheten kommer att förändras, tll exempel att våtrumstapet badrum ersätts med kakel, krävs att bostadsrättshavaren har gått med på förändrngen eller att beslut om förändrngen fattats på stämma med två tredjedels majortet och beslutet sedan godkänns av hyresnämnden. * nnehållet denna trycksak utgår från underhållsparagrafen den lydelse den har 2003 års normalstadgar för HSB bostadsrättsförenng. VEM SKA UNDERHÅLLA BOSTADSRÅTTEN?, 3

4 Fördelnngen lstan nedan gäller för egendom som förenngen har försett lägenheten med. Bostadsrättshavaren svarar alltd för egna nstallatoner och sådant som tdgare lägenhetsnnehavare lått nstallera. Byggdel Brf:s * j Brh:s *! ansvar! ansvar! Anmärknngar! 1. Väggar lägenhet!! Lägenhetsavskljande och bärande vägg cke bärande nnervägg Ytskkt på vägg nklusve underlggande behandlng som krävs för att anbrnga ytskktet nsdan av lägenhetsavskljande och bärande vägg, tll exempel tapet och puts, nkl fuktsolerande skkt våtrum. Golv ~ ---; Ytskkt på golv nkl underlggande behandlng som krävs! Tll exempel tråd- eller kemsvetsad golvmatta, keramska plattor. för att anbrnga ytskktet l! Bakomlggande fuktsolerande skkt, parkettgolv nkl underlggande : sand.! nnertak lägenhet nnertak nklusve underlggande behandlng som krävs för att anbrnga ytskktet, Tll exempel puts och stuckatur. Dörrar ' t Ytbehandlng utsda ytterdörr.----t----~ Om fönsterdörr (balkongdörr) se särskld rubrk. Ytterdörr nklusve ytbehandlng nsda, lster, foder, karm,. Vd byte av dörr ska gällande normer för ljud och brandklassnng tätnngslster, lås nkl låscylnder, låsksta, beslag, nycklar, uppfyllas. handtag, beslag, rngklocka med mera nnerdörr Fönster och fönsterdörr med mera Karm och båge Yttre målnng Glas, spröjs, ktt! Beslag, spanjolett, handtag, gångjärn, tätnngslster med rnera 1 1 _ '-----.: nre målnng samt målnng mellan bågarna WS-artklar med mera Avloppslednng med golvbrunn Klämrng Tvättställ. Blandare, vattenlås, avstängnngsventl, bottenventl och packnng. Badkar, duschkabn och duschslang. WC-stol Tvättmaskn, torktumlare. Torkskåp. Tvättbänk Kall- och varmvattenlednng Ventlaton och värme nklusve armatur! Förenngen ansvarar för rensnng av avloppslednng, brh svarar för rensnng av golvbrunn.! Tll de delar som är synlga lägenheten och bara försörjer den egna! lägenheten. Ventlatonskanaler samt köksfläkt och spskåpa som utgör del Om den tjänar fler än den egna lägenheten. av husets ventlaton! Ventlatonsdon Utluftsdon, sprngventl Vädrngsflter samt flter tll köksfläkt och spskåpa Vattenradator, värmelednng, ventl, termostat Målnng svarar bostadsrättshavaren för. Elektrsk golwärme, handdukstork Som bostadsrättshavaren har försett lägenheten med. 4 VEM SKA UNDERHÅLLA BOSTADSRÄTTEN?

5 Byggdel Köksutrustnng Dskmaskn, dskbänk, kyl och frys, sps och mkrovågsugn Brf:s* Brh:s*! ansvar ansvar! Anmärknngar, ' Belysnngsarmatur, eluttag, strömbrytare och jordfelsbrytare! ---~--.--~ ~---- Byte av säkrng Förråd, gemensamma utrymmen med mera Gemensamma utrymmen Förråd upplåtet med bostadsrätt och lknande utrymmen tllhörande lägenheten -~enhet och tllhörande utrymmen. ;-! ' Samma regler som för underhåll av lägenheten. Garage upplåtet med bostadsrätt Samma regler som för underhåll av lägenheten. Mark, uteplats med mera Underhåll av mark som nte är upplåten med bostadsrätt Om nte annat reglerats nyttjanderättsavtal med bostadsrättshavaren. Underhåll av mark som är upplåten med bostadsrätt Samma regler som för underhåll lägenheten. Ska följa förenngens nstruktoner om skötsel. Snöskottnng och renhållnng Gäller tll exempel balkong, altan eller uteplats. Avrnnng av dagvatten från takterrass Balkong och altan Målnng av balkongtak, Ytbehandlng av balkonggolv Glas på nglasad balkong /altan sda och utsda av balkongfront samt nsdan av balkongfront ~ ~ ; Motsvarar vad som gäller för fönster när förenngen försett [ lägenheten med dessa. Ovrga fall bör regleras genom avtal mellan._ j._ ~~~!~ ! Övrgt Braskamn, eldstad, öppen sps, kakelugn -r-- : Rensnng av rökgårg för öppen sps med mera so--m--f-ö-re-n-n'-g-e-n l f-ör-e-nn-g-e-n-sv-a-ra-r-nt-e-fo-"r-ro-"k-gå-n-g--ka-k-el-ug-n försett lägenheten med " Kryddställ, badrumsskåp, klädhylla och annan fast nrednng 1' ' _ - Torkställnng badrum Anordnng för nformatonsöverförng Tll de delar som är synlga lägenheten och bara försörjer den egna lägenheten. Brandvarnare Brf = bostadsrättsförenng Srh = bostadsrättshavare VEM SKA UNDERHÅLLA BOSTADSRÄTTEN? 5

6 Utdragfrån HSBs långa normalstadgar (2003 års) fdr bostadsrättsfdrenng BOSTADSRÄTTSHAVARENS RÄTTGHETER OCH SKYLDGHETER 36 Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten gott skck. Det nnebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera lägenheten och att bekosta åtgärderna. Förenngen svarar för att huset och förenngens fasta egendom övrgt är väl underhållet och hålls gott skck. Bostadsrättshavaren bör teckna försäkrng som omfattar det underhålls- och reparatonsansvar som följer av lag och dessa stadgar. Bostadsrättshavaren ska följa de anvsnngar som förenngen lämnar beträffande nstallatoner avseende avlopp, värme, gas, el, vatten, ventlaton och anordnng för nformatonsöverförng. För vssa åtgärder lägenheten krävs styrelsens tllstånd enlgt 41. De åtgärder bostadsrättshavaren vdtar lägenheten ska alltd utföras fackmässgt. Tll lägenheten hör bland annat: ytskkt på rummens väggar, golv och tak jämte den underlggande behandlng som krävs för att anbrnga ytskktet på ett fackmässgt sätt. Bostadsrättshavaren ansvarar också för fuktsolerande skkt badrum och våtrum, cke bärande nnerväggar, stuckatur, nrednng lägenheten och övrga utrymmen tllhörande lägenheten, exempelvs: santetsporsln, köksnrednng, vtvaror såsom kyl/frys och tvättmaskn; bostadsrättshavaren svarar också för el- och vattenlednngar, avstängnngsventler och förekommande fall anslutnngskopplngar på vattenlednng tll denna nrednng, lägenhetens ytter- och nnerdörrar med tllhörande lster, foder, karm, tätnngslster, lås nklusve nycklar med mera; bostadsrättsförenngen svarar dock för målnng av ytterdörrens yttersda. Vd byte av lägenhetens ytterdörr ska den nya dörren motsvara de normer som vd utbytet gäller för brandklassnng och ljuddämpnng, glas fönster och dörrar samt spröjs på fönster, tll fönster och fönsterdörr hörande beslag, handtag, gångjärn, tätnngslster med mera samt målnng; bostadsrättsförenngen svarar dock för målnng av utfrån synlga delar av fönster /fönsterdörr, målnng av radatorer och värmelednngar, lednngar för avlopp, gas, elektrctet, vatten och anordnngar för nformatonsöverförng tll de delar de är synlga lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten, armaturer för vatten (blandare, duschmunstycke med mera) nklusve packnng, avstängnngsventler och anslutnngskopplngar på vattenlednng, klämrngen runt golvbrunnen, och vattenlås, eldstäder och braskamner, rensnng av golvbrunn köksfläkt, kolflterfläkt, spskåpa, ventlatonsdon och ventlatonsfläkt, med undantag för bostadsrättsförenngens underhållsansvar enlgt ssta stycket. nstallaton av anordnng som påverkar husets ventlaton kräver styrelsens tllstånd enlgt 41, gruppcentral/säkrngsskåp och därfrån utgående synlga ellednngar lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer, brandvarnare, elektrsk golvvärme, som bostadsrättshavaren lägenheten med, försett handdukstork; om bostadsrättsförenngen försett lägenheten med vattenburen handdukstork som en del av lägenhetens värmeförsörjnng ansvarar bostadsrättsförenngen för underhållet, egna nstallatoner. För reparaton på grund av brandskada eller vattenlednngsskada (skada på grund av utströmmande tappvatten) svarar bostadsrättshavaren endast begränsad omfattnng enlghet med bostadsrättslagen. Detta gäller även tllämplga delar om det fnns ohyra lägenheten. ngår upplåtelsen förråd, garage eller annat lägenhetskomplement har bostadsrättshavaren samma underhålls- och reparatonsansvar för dessa utrymmen som för lägenheten enlgt ovan. Detta gäller även mark som är upplåten med bostadsrätt. Om lägenheten är utrustad med balkong, altan eller hör tll lägenheten mark/uteplats som är upplåten med bostadsrätt svarar bostadsrättshavaren för renhållnng och snöskottnng. För balkong/altan svarar bostadsrättshavaren för målnng av nsda av balkongfront/altanfront samt golv. Målnng utförs enlgt bostadsrättsförenngens nstruktoner. Om lägenheten är utrustad med takterrass ska bostadsrättshavaren därutöver se tll att avrnnng för dagvatten nte hndras. Vad avser mark/uteplats är bostadsrättshavaren skyldgatt följa förenngens anvsnngar gällande skötsel av marken/uteplatsen. Bostadsrättshavaren är skyldg att tll förenngen anmäla fel och brster sådan lägenhetsutrustnng/ lednngar som förenngen svarar för enlgt denna stadgebestämmelse eller enlgt lag. 6 VEM SKA UNDERHÅLLA BOSTADSRÄTTEN?

7 Bostadsrättsförenngen svararför reparatoner av lednngar för avlopp, värme, gas, elektrctet och vatten, om förenngen har försett lägenheten med lednngarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller för ventlatonskanaler. Förenngen har därutöver underhållsansvaret för lednngar för avlopp, gas, elektrctet, vatten och anordnngar för nformatonsöverförng som förenngen försett lägenheten med och som nte är synlga lägenheten. Bostadsrättsförenngen ansvarar vdare för underhåll av radatorer och värmelednngar lägenheten som förenngen försett lägenheten med. Förenngen svarar också för rökgångar (ej rökgångar kakelugnar) och ventlatonskanaler som förenngen försett lägenheten med samt även för spskåpa/köksfläkt som utgör del av husets ventlaton. 41 Bostadsrättshavaren får nte utan styrelsens tllstånd lägenheten utföra åtgärd som nnefattar l. ngrepp en bärande konstrukton, 2. ändrng av befntlga lednngar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller 3. annan väsentlg förändrng av lägenheten. Styrelsen får nte vägra att medge tllstånd tll en åtgärd som avses första stycket om nte åtgärden är tll påtaglg skada eller olägenhet för förenngen. Utdrag från Bostadsrättslagens 7 kap BOSTADSRÄTTSHAVARENS ANSVAR FÖR LÄGENHETENS SKCK 2 Är lägenheten, när den ska tllträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, nte det skck som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enlgt l, får han avhjälpa brsten på förenngens bekostnad, om nte styrelsen på tllsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan brsten nte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tllsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägnng frånträda bostadsrätten. Uppsägnng får dock ske endast om brsten är av väsentlg betydelse. Sedan brsten blvt avhjälpt får uppsägnng nte ske. För den td lägenheten är brstfällgt skck har bostadsrättshavaren rätt tll skälg nedsättnng av årsavgften. Bostadsrättshavaren har även rätt tll ersättnng för skada, om brsten beror på försummelse från förenngens sda. 4 Sedan tllträde medgetts är förenngen skyldg att hålla lägenheten, huset och marken gott skck, den mån ansvaret nte enlgt 12 vlar på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna 2 tllämpas om förenngen åsdosätter sn reparatonsskyldghet eller om det på något annat sätt uppstår hnder eller men nyttjanderätten genom förenngens vållande. 12 Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten gott skck, om nte något annat bestämts stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ngår upplåtelsen. Bostadsrättshavaren svarar nte för reparatoner av lednngar för avlopp, värme, gas, elektrctet och vatten, om förenngen har försett lägenheten med lednngarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventlatonskanaler. För reparatoner på grund av brand- eller vattenlednngsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommt genom l. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller 2. vårdslöshet eller försummelse av a) någon som hör tll hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, b) någon annan som han eller hon har nrymt lägenheten, eller c) någon som för hans eller hennes räknng utför arbete lägenheten. För reparaton på grund av brandskada som uppkommt genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarg endast om han eller hon brustt omsorg och tllsyn. Tredje stycket gäller tllämplga delar om det fnns ohyra lägenheten. VEM SKA UNDERHÅLLA BOSTADSRÄTTEN? 7

8 HSB - där möjlgheterna bor Denna trycksak är utgven av HSB Rksförbund HSB Rksförbund 1Box Stockholm forlaget@hsb.se 1 la 341 '#''H' 566