Årsredovisning Vöfab 2017

Transkript

1 Årsredovisning Vöfab 2017

2 Innehåll VD har ordet 5 Med fokus på hållbarhet 6 Organisation och styrning 7 Ägardirketiv och mål 8 Hållbarhetsredovisningsindex 10 Värdekedja 11 Intressentdialog 12 Väsentlighetsanalys 13 Att hållbart utveckla och fövalta i en växande stad 14 Trygga och inbjudande verksamhetsmiljöer 18 Hos oss växer människor 20 Ekonomi i balans 23 Risk och kontroll 24 Resultaträkning 26 Balansräkning 27 Kassaflödesanalys 29 Noter 30 Fem år i sammandrag 43 Nyckeltal 44 Fastighetsinnehav 45 Disposition av vinstmedel 47 Revsionsberättelse 48 Granskningsrapport 50 Identitet Vi som arbetar på Vöfab är kunniga, trygga och ärliga fastighetsförvaltare som agerar i framkanten under byggandet av framtidens Växjö. Som kluriga samhällsbyggare vet vi att nyckeln till framgång är att få människor att trivas. Därför skapar vi miljöer där människor verkligen kan växa genom hela livet. Uppdrag Att tillsammans med verksamhetsansvariga dvs. våra hyresgäster utveckla miljöer som ökar Växjö kommuns attraktionskraft, skapar förutsättningar för fortsatt utveckling och bidrar till kommunens framgångar. Omslagsbild: Innergården på Pär Lagerkvistskolan

3 5 Vd har ordet Ett år har övergått i ett nytt. Tidigt 2017 genomfördes en arkitekttävling och juryn utsåg en vinnare att rita Växjö nya stadshus och station. Parallellt med detta gjorde vi upphandling av en entreprenör under begreppet Partnering. Vi har även under 2017 infört ett nytt ekonomisystem. Året har också präglats av leverans av många nybyggda lokaler. Bland annat har vi levererat 28 avdelningar förskola samt nya Pär Lagerkvistskolan, som certifierats Miljöbyggnad Guld var också ett år som startade med några långtidssjukskrivna och för oss höga sjuktal. Men vi har med gemensamma krafter gjort stora insatser för att hantera vårt uppdrag till belåtenhet även om läget varit knepigt. Under året har vi vänt sjuktalen till för Vöfab normal nivå. Vöfab har många utmaningar precis som andra företag. För att vi ska stå starka med god leverans av lokaler och med nöjda hyresgäster även in i framtiden kommer vi att behöva både ersätta personal som går i pension, men även utveckla och höja kompetensen på all personal. Här har vi inlett ett arbete med koppling till en KY-utbildning där framförallt fastighetsteknikerna ska ges möjlighet till intern utveckling. Detta i kombination med kurser med inriktning mot fastighetsteknik kommer stärka oss i vår leverans av bra lokaler. Genom att upprätta ett internt traineeprogram kan vi skapa möjligheter för unga med intresse för fastighetsdrift att utvecklas och ge Vöfab styrka och långsiktighet. På detta sätt kan vi även hantera kommande pensionsavgångar som är en utmaning i sig. Svårigheten att hitta ingenjörer och projektledare inom byggnation är också något vi måste övervinna. En annan utmaning är den äldre delen av fastighetsbeståndet där vi ständigt måste vara uppmärksamma på förändringar, och ligga före oönskade händelser. Vi har nu kartlagt alla äldre fastigheter och har en plan för hur vi över tid kan säkerställa deras långsiktighet. Att i samarbete med hyresgästerna göra åtgärdsplaner är viktigt för deras och vår planering. Att arbeta tillsammans med våra lärosäten är alltid stimulerande och utvecklande. Samarbetet med Linnéuniversitetet genom föreningen Goda Hus ger oss tillfälle att bidra till utveckling samtidigt som vi utvecklar oss själva. Även samarbetet med Lunds Universitet inom ramen för renoveringscentrum ger oss möjligheten att lära oss mer om när man ska renovera eller måste riva och bygga nytt. I skrivandets stund pågår arbetsmarknadsdagen Amår på Lin- Omvärldsbevaka hur framtidens skola ser ut avseende pedagogiken med anpassning av lokaler, är en annan uppgift som vi tillsammans med utbildningsförvaltningen alltid måste ha fokus på, för att bidra med lokaler som är följsamma. Använder vi våra lokaler på bästa sätt eller kan vi använda dem mer effektivt. Vi måste också omvärldsbevaka den snabba digitala utvecklingen, så att den blir till optimal nytta både för oss och våra hyresgäster. Vi står också inför utmaningen att byta ambitioner att skapa moderna lokaler där Vöfab kan utvecklas och ge förutsättningar för förväntad leverans även in i framtiden. Närheten till Växjös blivande stadshus är enligt min uppfattning viktig för att kunna ge vår ägare och hyresgäst en god leverans. Christer Carlsson Vd Foto: Emelie Mitroulis Helldén, MLI foto

4 6 Med fokus på hållbarhet Vöfab är en viktig aktör i Europas grönaste stad, och för att fortsatt utveckla Växjö som en attraktiv stad. För Vöfab innebär hållbarhet att vara en ansvarsfull arbetsgivare, fastighetsägare och byggherre, ansvarsfulla för dem som arbetar och vistas i våra fastigheter idag och för de som kommer att göra det i framtiden. Som ett kommunalägt bolag ska vi agera långsiktigt, hållbart och skapa ett värde för Växjö kommuninvånare. Därför har Vöfab under många år arbetat med miljö, jämställdhet, och mångfald. Vöfab har sedan 2007 varit miljödiplomerat och 2014 blev bolaget mångfaldscerti- hållbarhet utvecklats och vårt arbete inom samman. Genom att vi integrerat våra miljö- och mångfalsmål tillsammans med våra ekonomiska krav i vår affärsplan har vi skapat ett hållbart styrande verktyg. På så sätt är hållbarhet i fokus i all vår verksamhet, från projektering, byggnation till drift och förvaltning. Det här är första året vi gör en hållbarhetsredovisning, som blir en del i vår årsredovisning. Snabbfakta Vöfab Ägare Växjö Kommunföretag AB/Växjö kommun Omsättning 362 mnkr Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 29 mnkr Investeringar i byggprojekt mnkr Underhållskostnader mnkr Antal ägda fastigheter 95 Antal kvadratmeter, ägda och förvaltade kvadratmeter Snitthyra/kvadratmeter lokaler kr/kvadratmeter Året som gått Den 1 januari infördes det nya ekonomisystemet Raindance. I januari utsåg en jury ett vinnande förslag för gestaltning av Växjö nya stadshus och station. Under året har sedan en planering pågått för byggnationen. Det politiska beslutet att bygga togs under hösten. Byggstart blir i april 2018 och byggnaden beräknas stå klar vid årsskiftet 2020/2021. Under våren färdigställde vi utemiljön på den utökade markytan på vår fastighet på Hammargatan. Fastigheten som används av vår egen personal har bland keringsplatser samt större utrymmen för avfallshantering. I mars månad utmynnade vårt miljöarbete för elfte året i rad i en miljödiplomering. Vöfabs största byggnation hittills, Pär Lagerkvistskolan tillsammans med Pär Lagerkvist förskola, blev klar under i april och i skolan vid höstterminens start. Invigningen var den 30 augusti. Den stora till- ombyggnationen av Lillestadskolan, som startade våren 2015, blev klar i maj I juni månad färdigställdes även om- och tillbyggnaden av kylmatköket på fastigheten Kronhjorten. För att hjälpa ungdomar med arbete har Så även i år då 32 ungdomar anställdes, som främst arbetade med den yttre miljön på våra fastigheter. Under sommaren bildade Vöfab ett nytt dotterbolag, Vöfab fastigheter AB, som i sin tur bildade två dotterbolag under hösten Vöfab Station AB och Ansgarius 15 i Växjö AB. Katedralskolans och Teknikums lokaler har utökats med paviljonger, som var start. Den 1 november blev byggnationen av förskolan Saga klar. Den inrymmer tio avdelningar med plats för 160 barn. Förskolan är byggd med trästomme nivå silver.

5 7 Organisation och styrning Vöfabs affärsidé är att vara ett strategiskt instrument för ett effektivt utnyttjande av lokaler för den kommunala förvaltningen och kommunens primära verksamheter. Ägar- och koncernstruktur Vöfab, Växjö Fastighetsförvaltning AB med säte i Växjö, är ett dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, som är helägt av Växjö kommun. Vöfab-koncernen består av moderbolaget Vöfab och två helägda dotterbolag: Vöfab Parkering AB och Vöfab Fastigheter AB. Dotterdotterbolag i Vöfab Fastigheter är Vöfab Station AB och Ansgarius 15 i Växjö AB. Vöfab Parkering bildades för att det ska innehålla garagebyggnader och fastighetsbolaget för att ge möjlighet till att köpa och sälja fastigheter. Styrelsearbete Vöfab har en politisk tillsatt styrelse, som är utsedd av kommunfullmäktige i Växjö. Vöfabs styrelse är också styrelse i Vöfabs dotter- och dotterdotterbolag. Under verksamhetsåret har styrelsen bestått av följande ledamöter: Pierre Wiberg, ordförande Emelie Öberg, vice ordförande Annika Stacke Jonatan Rundqvist t.o.m , därefter Cheryl Jones Fur. Edvin Sjöstrand Kjell Olsson Åke Eriksson Ersättare: Sened Kidane t.o.m , därefter Agna Beslija Andreas Ekman Håkan Frizén Lars-Evert Ekman Till styrelsemötena kallas även arbetstagarrepresentanter som är utsedda av respektive arbetstagarorganisation, men bara ledamöterna har rösträtt. Under 2017 hade styrelsen elva protokollförda möten. Revisorer Ordinarie Michael Johansson, auktoriserad revisor, KPMG Suppleant Emil Andersson, auktoriserad revisor, KPMG Lekmannarevisorer Ordinarie Suppleanter Marita Bengtsson Bertil Olsson Eva R Ericsson Johnny Werlöv Bolagets organisation och ledning Vöfabs vd utses av styrelsen. Vd är Christer Carlsson. Uppgiften för vd:n är att leda bolagets löpande verksamhet enligt vd-instruktionen. Vd ansvarar också för att bolagets bokföring utförs enligt lag och för att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt. vd och styrelseledamot, två i förening. gäller löpande förvaltningsåtgärder. Vöfabs organisation innehåller fyra enheter fastighetsservice, byggservice, projekt och ekonomi. Fastighetsservice svarar för teknisk tillsyn, reparationer och yttre skötsel. Enheten för projekt ansvarar för planering och upphandling av underhåll samt ny- och ombyggnationer, medan hantverkarna på byggservice utför mindre byggarbeten. Ekonomi ansvarar för bokföring, budget, bokslut, prognos och redovisning samt även för fakturahantering, projektstöd och reception. En stab svarar för IT, verksamhetsutveckling, HR och kommunikation. Vöfabs ledningsgrupp består av vd, enhetscheferna för ekonomi och projekt samt anställda i företagets stab. Vid mötena deltar också en representant från fastighetsservice, där uppdraget cirkulerar bland cheferna. Sammanlagt åtta personer tre eller fyra män och fyra eller fem kvinnor beroende på vem som deltar från fastighetsservice. Ledningsgruppen sammanträder kontinuerligt för att behandla strategiska frågor.

6 8 Ägardirektiv och mål Vöfab arbetar efter Växjö kommunfullmäktiges fastställda mål och riktlinjer, utöver dem har Vöfab egna mål och styrande dokument. Mål Målet uppnått Utfall Ägardirektiv Bolagets verksamhet ska vila på en affärsmässig och långsiktigt hållbar grund. Bolaget ska vara ett strategiskt instrument för effektivt utnyttjande av lokaler för den kommunala förvaltningen och kommunens primära verksamheter. Bolaget ska genom rationell drift bidra till låga lokalkostnader för kommunen. Det kommunala ändamålet med bolagets verksamhet är att medverka till att uppfylla Växjö kommuns vision och mål att kommunen ska växa, utvecklas och vara attraktivt att leva och verka i för människor och näringsliv. Bolagets verksamhet är en viktig del i uppfyllandet av kommunens målsättning genom att utveckla attraktiva lokaler som bidrar till att Växjö kommun kan växa, utvecklas och vara en attraktiv kommun att leva i. Bolaget ska aktivt delta i Växjö kommuns utvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i stadsdelar och bostadsområden, i samverkan med kommunen motverka segregation och främja gemenskap och trygghet. Verksamheten ska bedrivas på ett sätt som främjar långsiktig hållbar utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk, och effektivt resursutnyttjande. Bolaget får inte driva verksamhet som inte är förenlig med bolagsordningen. Bolaget får inte heller bedriva verksamhet som inte är förenlig med den kommunala kompetensen. Ja Vöfabs verksamhet bedrivs ansvarsfullt och med fokus på god ekonomi och hållbarhet. Ja Vöfab har ett nära samarbete med sina kunder för att snabbt och med hög kvalité kunna möta deras behov. Ja Vöfab följer upp sin drift med nyckeltal och jämför dem både årsvis och med andra kommunala bolag för kontrollera kostnadsfördelningar. Ja Vöfab samarbetar med kommunens olika förvaltningar för att bidra till kommunens visioner och måluppfyllnad samt stadens attraktivitet. Ja Vöfab är aktiva med att vara en del vid planering av nya områden och bevaka förändringar i befintliga områden för att kunna tillgodose kommunen och våra medborgare med attraktiva och bra verksamhetslokaler. Ja Vöfab arbetar med fokus på hållbarhet genom bland annat miljödiplomering, mångfaldscertifiering och miljöbyggnad samt gröna lån. Verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordning och politiska beslut. Avkastningskrav och soliditet Avkastningen och soliditeten ska vara 2,5 % Ja Avkastning 3,1 % Soliditet 3,1 % Verksamhetsmål Vöfab ska nå framgångsrika verksamhetsmiljöer 1. Vöfab ska ha kartlagt alla sina fastigheters inomhusmiljöer till Uppföljning: Andel undersökta fastigheter (%). 2. Vöfab ska förbättra och utveckla sina fastigheters utemiljöer och lekplatser Uppföljning: Andelen nöjda kunder (%), från NKI Standard utemiljö, basår % av våra skolor är kartlagda. Det kvarstår gymnasieskolor och enstaka förskolor och grundskolor. Ja Under 2017 gjordes två större upprustningar av förskolornas lekplatser.

7 9 Vöfab ska nå optimal leverans 3. Vöfabs ska erbjuda verksamhetslokaler med prisvärd hyra. Uppföljning: Andel nöjda kunder (%), från NKI Prisvärd hyra, basår Våra kunder ska vara nöjda eller mycket nöjda med vår leverans av projekt. Uppföljning: Enkätundersökning efter avslutat projekt. Andel nöjda beställare (%) 5. Vöfab ska förvalta befintlig och förvärva ny kompetens i framkant av branschens utveckling. Vöfab ska ha ett starkt varumärke 6. Vöfab ska synas, våra brukare ska ha kunskap om sina verksamhetslokaler och Vöfabs verksamhet och våra nyttjare ska ha kännedom om oss. Uppföljning: Finns inget övergripande mätetal, mäts genom utförda åtgärder och aktiviteter. Vöfab ska vara långsiktigt hållbara 7. Vöfab ska projektera, bygga, renovera samt driva och förvalta sina fastigheter hållbart. Uppföljning: Sparad energi (%), ton utsläppt CO2, antal certifierade byggnader, soliditet, avkastning, frisknärvaro (%). Delmål hållbarhet Vöfab ska minska den totala energianvändningen per kvadratmeter i våra fastigheter med 20 procent mellan år 2010 och Senaste mätningen gjordes Då uppnådde vi 37 %. (46 % svarade varken eller) Nästa mätning kommer att göras under Ja De enkätsvar som inkommit visar överlag på mycket nöjda kunder. Två personer har under året internrekryterats till andra (kompletterande) tjänster. Ja Vi har deltagit vid 3 arbetsmarknadsmässor. Ja 16,2 % energibesparing sedan ,7 ton utsläpp från våra transporter. 3 st certifierade miljöbyggnader. 36,4 % frisknärvaro 16,2% energibesparing sen Vöfab ska öka sin elproduktion från förnybara energikällor Ja 410 MWh Vöfab ska ha en fossilbränslefri fordonsflotta år fordon har bytts ut under året till en el och två biogas. Projektera enligt miljöbyggnad - silver Ja Vi har certifierat vår tredje byggnad. Vi ska inte upphandla/köpa några produkter/tjänster innehållande kemikalier som är tillståndspliktiga eller omfattas av begränsningsregler (REACH, bilaga XIV och XVII). År 2020 ska 50 % av de kommunala bolagens nyproduktion vara träbaserad I samtliga bygg- och rivningsupphandlingar ska krav ställas på att avfallet ska källsorteras minst enligt Sveriges Byggindustriers riktlinjer för basnivå plus en avfallsfraktion till. Krav ställs i upphandlingar. Idag använder vi inom kemiska produkter 3 st som är upptagna i bilagorna. Fem byggnader är uppförda med trästomme/träbaserade. Pär Lagerkvist förskola och förskolan Saga. Ljungfälleskolan nya kök och Lillestadskolans kök och förskola. Ja Krav ställs i upphandlingar.

8 10 Hållbarhetsredovisningsindex Beskrivning Kommentar Läshänvisning Strategi och analys VD har ordet Sid. 5 Organisationsprofil Bolagets namn Vöfab, Växjö fastighetsförvaltning AB Sid. 7 De viktigaste varumärkena, produkterna Vöfabs syfte är att äga och förvalta lokaler. Sid. 7 och/eller tjänsterna Lokalisering av organisationens huvudkontor Nygatan 34, Växjö Sid. 7 Antal länder som organisationen har verksamhet i All verksamhet och merparten av leverantörerna finns i Sverige. Ägarstruktur och företagsform Aktiebolag Sid. 7 Marknader som organisationen är verksam på Bolaget ska tillgodose kommunens Sid. 7 förvaltningar med lokaler och är endast verksamma i Växjö stad. Den redovisade organisationens storlek Sid. 7 och 20 Total personalstyrka, uppdelad på enheter och All personal arbetar i Växjö stad. Sid. 20 kön Andel av personalstyrkan som omfattas av All personal omfattas av kollektivavtal. kollektivavtal Organisationens leverantörskedja Huvuddelen av våra avtal är upphandlade Sid. 14 genom LOU. Väsentliga förändringar under Vöfab har bildat ett nytt dotterbolag, Sid. 6 redovisningsperioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja Vöfabs fastigheter AB som i sin tur bildat två dotterbolag - Vöfab Station AB och Ansgarius 15 i Växjö AB. Beskrivning av hur organisationen följer Sid. 24 försiktighetsprincipen Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer samt medlemskap i organisationer. Väsentliga aspekter och avgränsningar Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures Nätverk för fastighetsbolag/förvaltning. Arbetsgivarorganisationen Pacta, inköpsorganisationen HBV och Goda hus energieffektiva byggnader i sydost. Redovisningen omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Vöfab ingår inte i några joint ventures. Process för väsentlighetsanalys Sid. 12 och 13 Identifierade väsentliga aspekter Sid. 12 och 13 Intressentdialog Sid. 7 Intressentgrupper Sid. 12 Metoder för samarbete med intressenter Sid. 12 Viktiga frågor och områden som framkommit i Väsentlighetsanalys Sid. 13 dialog med intressenter Rapportprofil Redovisningsperiod Redovisningsår 2017 Redovisningscykel Följer verksamhetsåret Bolagsstyrning Redogörelse för organisationens bolagsstyrning Sid. 7

9 11 Värdekedja Värdekedjan beskriver de aktiviteter som skapar ett värde för oss, våra kunder och kommuninvånarna. 1. Planeringsstadiet Tid: 1 2 år Markanvisning eller avsiktsförklaring Kommunen planerar ett nytt bostadsområde och anvisar yta för tillgodose behovet av skol- och barnomsorg eller annan kommunal verksamhet. Vöfab köper tomten. Planering ändrad verksamhet Verksamhetens behov (byggnadens ändamål) ändras och byggnaderna behöver förändras och byggas om och till. 4. Förvaltning Tid: 0 - X år Ramavtal Fastigheten hyrs ut under lång tid, ett ramavtal tecknas på minst 20 år. Verksamheten flyttar in. Fler än personer, barn som vuxna, vistas dagligen i våra byggnader. Genom service, möten och samtal skapar vi attraktiva och trygga miljöer att arbeta och vara i. Drift och skötsel Genom daglig drift och skötsel skapar vi framgångsrika verksamhetsmiljöer. Underhåll Planeras långsiktigt för att möta verksamhetens behov, fastig- hetens slitage och få ut den bästa användningen av kronan. 2. Projekteringsskede Tid: 1-2 år Beställning och projektering Kommunens lokalförsörjningsgrupp lämnar en beställning efter kommunal behovsanalys. Systemhandlingar tas fram och byggnaden projekteras. Anbudsförfrågan och upphandling Projektet läggs ut för anbudsförfrågan. Avtal skrivs. Beslut om byggnation tas i berörda nämnder och styrelser. Bygglov Bygglovs söks hos kommunens stads byggnadskontor. gna 5. Renovering Tid: 1-3 år Renovering Husen slits och efter en tid kan det behövas en renovering. 3. Byggskede Tid: 1-3 år Första spadtaget Huset byggs Byggnationen följs upp och stäms av kontinuerligt av projektledaren. Slutbesiktning Byggnationen besiktigas så den uppfyller ställda krav. Fastigheten lämnas över till vår förvaltning.

10 12 Intressentdialog Vöfabs intressenter är viktiga för utveckling och förvaltning av lokalerna. Det går att nå oss per telefon, e-post, felanmälningssystem vår hemsida eller via ett besök på vårt huvudkontor, där vi har en bemannad reception. Vår fastighets- och byggservice finns ute på våra fastigheter och möter de som nyttjar våra fastigheter. Utanför ordinarie arbetstid finns vår beredskapsstyrka redo att rycka ut. Kund (kontraktägare, exempelvis förvaltningschefer) Dialogform: Förvaltningsmöte, NKI-undersökning Viktigaste hållbarhetsfrågor: Hyra Trygghet Inomhusmiljö Möjligheter för framtidens skola och pedagogik i våra lokaler Kommunikation mellan utbildningsförvaltningens och Vöfabs personal Ägare politiskt styre Dialogform: Ägardialog (kommunfullmäktige, kommunstyrelsens arbetsutskott, kommunstyrelsen, beredning, Växjö Kommunföretag AB), tjänsteperson (koncernövergripande workshops, möten), kommungemensamma styrdokument, bolagstämma Viktigaste hållbarhetsfrågor: Att utveckla, bygga och förvalta en hållbar stad. Träbyggnation Fossilbränslefri koncern Kompetensförsörjning Värdegrund Ekonomisk hållbarhet Brukare kommunal verksamhet och privata hyresgäster Dialogform: Samrådsmöten, felanmälan, personliga möten, enkäter, BRÅ Viktigaste hållbarhetsfrågor: Underhållsplaner Inomhusmiljö Attraktiv utemiljö Byggnadens funktion Energianvändning Systematiskt brandskyddsarbete Trygghet Tillgänglighet i lokalerna Tillgänglighet kundbemötande Samarbetspartners Dialogform: Dialog vid upphandling och avtal, avtalsuppföljning, möten i projekt Viktigaste hållbarhetsfrågor: Kravställande för hållbar förvaltning och byggnation Uppföljning av krav Besökare till våra fastigheter Dialogform: Media, föräldramöten, hemsida, kommunala dialogmöten, BRÅ Viktigaste hållbarhetsfrågor: Utemiljön Hälsa (myndighetskontroller, underhåll av fastigheter) Trygghet Medarbetare Dialogform: Samverkansmöten (facket), skyddsronder, medarbetarsamtal, arbetsplatsträffar, styrande dokument, tavelmöten, Temperaturmätaren Viktigaste hållbarhetsfrågor: Arbetsmiljön, säkerhet Lön Kompetensutveckling Jämställdhet och mångfaldsarbete Miljö Aktivt medarbetarskap Chefskap Kommunikation

11 viktig för våra intressenter Ganska viktigt Mycket viktigt 13 Väsentlighetsanalys Genom våra kontakter med intressenter har vi fångat upp deras viktigaste hållbarhetsfrågor och graderat dem efter hur vi kan påverka dem. Ledningsgruppen har validerat väsentlighetsanalysen. Vi har sammanfattat de viktigaste frågorna i fyra hållbarhetsområden. Att hållbart utveckla och förvalta i en växande stad Trygga och inbjudande verksamhetsmiljöer Hos oss växer människor Ekonomi i balans Resultat av väsentlighetsanalysen Uppfylla Fokusera på Uppföljning av krav Möjligheter för framtidens skola och pedagogik i våra lokaler Hälsa (myndighetskontroller, underhåll av fastighet) Tillgänglighet i lokalerna Att utveckla, bygga och förvalta en hållbar stad Miljö Energianvändning Träbyggnation Fossilbränslefri koncern Ekonomisk hållbarhet Hyra Attraktiv utemiljö Kravställande för hållbar förvaltning och byggnation Inomhusmiljö Trygghet Kommunikation Tillgänglighet kundbemötande Arbetsmiljön. Säkerhet Värdegrund Chefskap Administrera Under bevakning Underhållsplaner Kommunikation mellan utbildningsförvaltningens och Vöfabs personal Kompetensutveckling Jämställdhets- och mångfaldsarbete Aktivt medarbetarskap Påverkan Stor påverkan Hur påverkar Vöfab faktorn

12 14 Att hållbart utveckla och förvalta i en växande stad Vöfab är en viktig aktör i byggandet av framtidens Växjö, som samtidigt tar sitt miljöansvar på stort allvar. Det sker bland annat genom att energieffektivisera befintliga hus, bygga enligt certifieringen miljöbyggnad och producera förnybar elenergi. Vöfab är miljödiplomerat sedan För att minska klimatpåverkan arbetar vi kontinuerligt med att minska energianvändningen i byggnaderna genom olika insatser. Inget enskilt energiprojekt pågår eller har genomförts under året. Utebelysningen är sedan något år tillbaka utbytt mot LED-belysning och liknande byten görs på innebelysningen vid behov och vid renovering. Under året har bland annat ljussättningen rustats upp i en lång korridor på Kungsmadskolan genom att vi bytt ut taklanterniner mot ljuskupoler på taket. På så sätt blev det både en bättre belysning samtidigt som en energibesparing. Vårt mål är en 20 procents energibesparing till 2020, beräknat utifrån basåret Till och med 2017 är energibesparingen 16,2 procent, vilket motsvarar 31,6 kwh per kvadratmeter. Besparingen beräknas utifrån en budget på vad husen beräknas förbruka och vad de har förbrukat efter olika energisparåtgärder. En plan för fossilbränslefria transporter Vöfab äger 47 fordon varav sju är vanliga personbilar, som används av kontorspersonalen. Resterande 40 fordon är transportfordon till våra hantverkare och fastighetsskötare/tekniker. För att kunna färdas klimatsmart i tjänst och avveckla fordon med fossila bränslen och därmed uppnå målet att bli fossilbränslefria 2020, har vi en handlingsplan. Vi följer planen och under året gjorde vi tre byten till biogas- eller eldrivna fordon. Utsläpp från våra fordon var 10,7 ton koldioxid. två el-cyklar på Vöfabs kontor, som medarbetarna använder vid kortare sträckor. För personalen i första hand ska välja tåg som färdmedel. Egen elproduktion från solceller minskar klimatpåverkan Vöfab arbetar långsiktigt med att producera förnybar elenergi och har valt att satsa på solenergi. Den första solcellsanläggningen ningar i varierande storlekar och en anläggning med solfångare på våra byggnader. Under året producerade de tillsammans 472 MWh energi och har därmed besparat atmosfären cirka 410 ton koldioxid. installerade på skolor. I pedagogiskt syfte visar produktion och besparing. Under 2018 kommer vi även länka uppgifter i realtid från samtliga anläggningar, till vår hemsida. Hållbarhet börjar i upphandlingen och avtal Arbetet med hållbar byggnation och förvaltning startar i en bra upphandling. För att lämna anbud ställs olika krav på de som vill delta i upphandlingen, en del är den andra delen är poänggivande i utvär- kraven främst kvalitetssäkring på företaget inom områdena miljö, sociala faktorer, kunskap och ekonomi. Det kan exempelvis vara krav på att ta emot praktikanter och att de ska ha ett miljöledningssystem eller motsvarande. I den poänggivande delen kan bedömningsgrunder vara på utsläpp, avfallshantering, produkt- och materialval. Genom att samarbeta i kommunkoncernen får vi bättre genomslag för de krav vi ställer i upphandlingarna. Exempel på krav och bedömningsgrunder: Produkter med ämnen i sig som är upptagna på REACH:s bilagor XIV och XVII får inte användas. Byggnaden ska projekteras och byggas enligt skärpta energikrav. Företaget ska kunna ta emot personer som idag står långt ifrån arbetsmarknaden. Vöfab jobbar mycket med att skapa meningsfull sysselsättning kring fastigheterna i socialt utsatta områden genom samarbete med kommunens förvaltning Arbete och Välfärd.

13 MWh 15 Uppvärmningssätt, andel av yta Elproduktion från solceller Fjärrvärme Olja El År Arbetet med att fasa ut fossilt bränsle och direktverkande el som uppvärmningskällor är nästan färdigt. De som kvarstår är de fastigheter där det idag inte finns möjlighet till fjärrvärme. Vöfabs solcellsanläggningar beräknas producera cirka 450 MWh energi per år. Under 2017 blev produktionen lägre på grund av lågt antal soltimmar. Den senaste solcellsanläggingen installerades på Pär Lagerkvistskolan hösten Under 2017 producerade skolans solceller 87,4 MWh energi, och besparade därmed atmosfären cirka 87 ton koldioxid.

14 Mnkr 16 Miljövänlig byggnation Vöfab har utvecklats från att vara en fastighetsförvaltare till att också bli en stor byggaktör. Flera större byggnationer har färdigställts under året. Nämnas kan att vi har levererat 28 avdelningar förskola till kommunens utbildningsförvaltning, som är i stort behov av förskoleplaster. ringssystemet miljöbyggnad, som ställer krav vid byggnation och på en noggrann Vi har även valt att ta steget ännu längre Under året blev förskolan Saga, som blev Sedan tidigare har ytterligare två byggna- Lagerkvistskolan. Förskolan Saga är byggd med trästomme, vilket gör att förskolan klarar kommunens mål när det gäller andelen trä vid nybyggnation. I Vöfabs största byggnation hittills, Pär Lagerkvistskolan, är 25 procent av stommen i trä. Skolan inklusive en förskola, som sammanlagt har plats för barn, blev klar under våren. Den mest omfattande byggnationen som vi har planerat under året är Växjö stadshus och station, med byggstart våren Om allt går enligt planerna ska huset stå politiska beslutet att bygga nytt stadshus togs under hösten och då ingick även att nuvarande kommunhus ska säljas. Vi har påbörjat försäljningen och i fastigheten Investering i byggprojekt ingår även Vöfabs kontor, vilket innebär att vi också har startat upp ett arbete för att hitta en ny plats till vårt kontor. I samband med byggnationer har vi alltid en dialog med verksamheten som använder lokalerna. Det är också viktigt att ta lärdom, vad blev bra och vad fungerade mindre bra. När ett byggprojekt är klart gör därför vår projektledare en enkätundersökning för att se om resultatet motsvarar det som beställaren önskade sig. Totalt har 46 undersökningar gjorts sedan 2011, där samtliga har visat sig vara mycket nöjda med resultatet. den överlämnas till brukaren och där har vi sett att vi måste bli tydligare i vår information. Det gäller också överlämningen till vår egen personal som ska förvalta fastigheten fortsättningsvis. Vi håller därför på att ta fram förslag på hur vi bättre ska informera om fastigheternas funktioner. Fastighetsbestånd Vid årsskiftet ägde Vöfab kvadratmeter BRA, inhyrda lokaler var kvadratmeter BRA och den åt Växjö kommun förvaltade ytan kvadratmeter rat i not 34. Köpt och sålt under året Vöfab köpte fastigheten Norrastugan 2 den 1 april och Växjö 10:57 den 27 november. Inga fastigheter har sålts under året. 313 Färdigställda projekt Byggverksamheten har totalt uppgått till 250 mnkr i investeringar. De största projekten under året har varit: Pär Lagerkvistskolan nybyggnad av skola och förskola Förskolan Saga nybyggnad av förskola Lillestadskolan ombyggnad av hus 01 Kronhjorten om- och tillbyggnad av kök Förskolorna Villekulla och Regnbågen upprustning av utemiljön Norrastugan paviljong till förskola Gustavslund 1 paviljonger till ny förskola Teknikum och Katedralskolan paviljonger Diabasen 1 ombyggnad av gymnastiksal till förskola Underhåll Kostnaderna för planerat underhåll slutade på 35 mnkr (år mnkr). Några av de största insatserna har gjorts enligt nedan: Björkens förskola renovering av personalutrymmen. Teleborg centrum (TC) upprustning av tre atriumgårdar Ryttargårdens förskola utvändig upprustning och invändig målning Smålands Museum fasadrenovering av byggnadsminnet Teknikum sanering av radon Fagrabäckskolan upprustning av träslöjdsalen Räddningstjänsten fönsterbyte År

15 17 Pågående projekt Växjö stadshus och station nybyggnad Storgatan 50 och 52 ombyggnad för skola Ljungfälleskolan ombyggnad för nytt kök, matsal och klassrum Välludden ny förskola Planerad byggnation Östra Lugnets skola upprustning av utemiljön Norrastugan ny förskola Kungsmadskolan nytt produktionskök och ombyggnad för restaurangskolan Teleborg centrum (TC) om- och tillbyggnad Bokelunds förskola ombyggnad Norregårdskolan ombyggnad för tre nya klassrum Kungsmadskolan om- och tillbyggnad för restaurangskolans flytt dit Torparskolan om- och tillbyggnad Ulriksbergskolan om- och tillbyggnad BG nytt miljöhus Vöfabs strategi utsläpp till luft: Vi har en avvecklingsplan för fossila utsläpp. Huvuddelen av all vår uppvärmning av fastigheter sker genom miljövänlig fjärrvärme. All elenergi vi köper kommer från förnybara energikällor. Vi planerar arbetsområden och följer upp våra fordons körsträckor för att minimera körning. Vi har riktlinjer kring tjänsteresor och en fossil avvecklingsplan. Vöfabs strategi användning av kemiska produkter och material: Vi använder oss av en kemikaliedatabas för att fasa ut kemiska produkter med oönskade ämnen. Vi använder inte bekämpningsmedel i vår markskötsel. Vid materialval för byggnation ställer vi krav på att produkterna ska vara registrerade i Bastaonline eller motsvarande. Vi har årlig kontroll av våra anläggningar med kylmedier, som köldmedia har huvuddelen av anläggningarna HFC. Vöfabs strategi avfallshantering: Vi erbjuder brukaren att källsortera vid våra fastigheter. Genom vår entreprenör kan vi följa upp våra egna och kundernas avfallsmängder. Vi har mål och styrande riktlinjer kring hur vi ska hantera avfall i vår verksamhet, vid byggnationer och vid våra fastigheter. Vöfabs strategi kring hållbara fastigheter Vi bygger fastigheter efter systemet miljöbyggnad, vårt projektmål är silver men med högre energikrav. Vi arbetar med krav kring materialval för att få bort oönskade kemiska ämnen. Våra lokaler är tillgänlighetsanpassade och ska vara trygga och attraktiva för dem som vistas i dem. Elen vi köper in är av 100 procent förnyelsebara källor och vi producerar för eget bruk energi genom solcellsanläggningar.

16 18 Trygga och inbjudande verksamhetsmiljöer Som ett fastighetsbolag med tusentals besökare dagligen i våra lokaler är Vöfab en viktig aktör i Växjö kommun. Syftet är att skapa miljöer för människor att växa i genom livet, därför är hållbarhet hela tiden i fokus. Det kan handla om rätt utformade lokaler, effektiv förvaltning av hus som ska hålla flera generationer framåt, attraktiva lekplatser och engagerade medarbetare. Vöfabs fastigheter, som till stor del är skolor och förskolor, ska i största möjliga mån vara anpassade till verksamheterna. Men det är också viktigt att miljön är trygg och attraktiv. Vid kontinuerliga samrådsmöten med brukaren tar vi upp frågor som gäller fastigheten. Bra inomhusklimat Vi arbetar ständigt med att det ska vara rätt temperatur och inomhusklimat i lokalerna. Anledningen är inte bara att spara energi. Studier visar att rätt temperatur också är viktig för inlärning och koncentration. Vi har börjat kartlägga inomhusklimatet i fastigheterna och till 2020 ska samtliga fastigheter vara kartlagda. Personalen i förskolor och grundskolor har fått svara på enkäter, och 2018 är det gymnasieskolornas tur att undersökas. Kartläggningen har ökat vår kunskap om fastigheterna och vad som påverkar dem som vistas i lokalerna. Utifrån resultatet gör vi analyser och åtgärdsplaner. Viktigt med en attraktiv utemiljö En attraktiv utemiljö och funktionella lekplatser är av stor betydelse för brukarna. Det har vi bland annat sett vid de senaste hyresgästundersökningarna. Samtidigt kan det vara av stor vikt för vårdnadshavare vid val av skola och förskola. Vi gör därför extra satsningar inom detta område och har beslutat att varje år göra en större upprustning av utemiljön på en förskola lekulla och Regnbågen nya utemiljöer. som inriktar sig på att förbättra den yttre miljön och bevaka markskötseln. De arbetar också med att följa upp anmärkningar vid besiktningar av lekplatser och att öka kunskapen om vilka lekredskap som innehåller oönskade ämnen, samt ser till att de tas bort. Under året har en av våra medarbetare medverkat i ett arbete med att ta fram riktlinjer för utemiljön på Växjö kommuns skolor och förskolor. Fastigheterna ska vara tillgängliga Vöfabs hus är alltifrån 250 år gamla till helt nybyggda och tillgängligheten i dem är prioriterad inventerade vi tillgängligheten i fastigheterna samt rättade till enkelt avhjälpta hinder, enligt kraven i plan- och bygglagen. Inventeringen ligger också till grund vid framtida om- och tillbyggnader. Sedan 2010 har verksamheterna förändrats i en del fastigheter, och det har varit slitage. Även nya fastigheter har tillkommit. Därför planerar vi att göra en ny inventering av tillgängligheten under Vid större om- och nybyggnadsprojekt medverkar alltid en sakkunnig tillgänglighetskonsult, som granskar ritningar och beskriver vad som är viktigt att tänka på. När bygget är klart kontrollerar konsulten att kraven för tillgänglighet är uppfyllda. Det gäller både inne i huset och utemiljön, som exempelvis lekplatser. till inför ett besök i våra lokaler har vi inventerat och sammanställt tillgängligheten i några av de mest besökta byggnaderna. lighetsdatabasen med länk från Vöfabs hemsida. Myndighetskrav Vår huvudsakliga verksamhet är inte anmälnings- eller tillståndspliktig enligt som har olika myndighetskrav. Genom årsplanering, serviceavtal och uppföljande kontroller säkerställer vi att vi uppfyller kraven. Vid våra tre simhallar bedriver vi anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken, eftersom vi levererar badvatten till verksamheten. Skadegörelse Vi arbetar kontinuerligt med att minska skadegörelsen på våra fastigheter. Kostnaden för 2017 har minskat med 27 procent i jämförelse med året dessförinnan, som var ett år med mycket skadegörelse. Glaskross, som fortfarande står för största delen av kostnaden, har minskat. Klottret och övrig skadegörelse ligger på samma nivå som tidigare. Skadegörelsen drabbade fastigheter i alla stadsdelar och ingen del utmärker sig. För att motverka skadegörelsen har vi fastigheter och vi sätter in extra bevakning vid behov. Under året hade vi också ett avtal med en förening, som gjorde nattvandringar. Enligt vår riktlinje sponsrar Vöfab även föreningar och aktiviteter för barn och ungdomar upp till 13 år, för att hjälpa dem till en meningsfull sysselsättning på fritiden och därmed också motverka skadegörelse.

17 En bra utemiljö gör din dag lekande lätt På Vöfabs lekplatser ska det vara roligt och säkert att leka.

18 % % 20 Hos oss växer människor Vöfabs syfte att skapa miljöer för människor att växa i genom livet gäller de drygt personer som dagligen vistas i lokalerna, men också medarbetarna. Våra anställda ska växa som människor, genom att utvecklas och trivas på jobbet. Vi tryggar den framtida kompetensförsörjningen genom att erbjuda en säker arbetsmiljö, förutsättningar för god hälsa och kompetensutveckling till medarbetarna. Utöver det eftersträvar vi ökad mångfald. På Vöfab fanns vid årsskiftet 65,5 tjänster omsättningen under året var 4,5 procent tre personer har tillsvidareanställts, ingen har slutat. Vöfabs värdegrund är formulerad i nio värdeord och målet är att alla medarbetare ska ha förståelse för och delar de grundläg- anslagna på arbetsplatserna och vi har diskuterat dem på personaldagar. Vöfabs värdegrund stämmer väl överens med Växjö kommuns. En attraktiv arbetsplats Vöfab eftersträvar en jämställd och trygg arbetsmiljö där medarbetarna vill och har möjlighet att utvecklas. En förutsättning för att lyckas attrahera och behålla duktiga medarbetare är också att erbjuda en arbetsmiljö som ger balans mellan arbete och fritid. Medarbetarundersökningen Temperaturmätaren genomförs fyra gånger per år i hela Växjö kommunkoncern. Första gången var hösten Undersökningen visade på att Vöfabs medarbetare är nöjda överlag. erfarenhet och även implementera ny kunskap i bolaget. För att våra medarbetare ska trivas och stanna krävs intern karriärsoch kompetensutveckling. Våra anställda utbildas kontinuerligt och två personer har under året internrekryterats till andra tjänster. Samtidigt pågår ett arbete med att analysera sårbarheten runt uppdrag och roller i bolaget. En viktig del i arbetsmiljön är ett fungerande chef- och ledarskap. I medarbetarundersökningarna får den anställde besvara frågor om hur chefskapet fungerar. Det ligger sedan till grund för eventuella åtgärder. träffas kontinuerligt och cheferna fortbildas i ledarskap och arbetsmiljö. där mycket sker genom olika möten, exempelvis arbetsplatsträffar och tavelmöten, som har implementerats i hela bolaget och som vi håller på att utveckla ytterligare. En viktig kommunikationsplats är intranätet, där alla anställda kan söka och sprida arbetsrelaterad information. Vid våra senaste rekryteringar har vi inte haft några problem att hitta nya medarbetare. Urvalet av sökande har varit bra, men på grund av kommande pensionsavgångar behöver vi de närmaste åren rekrytera nya rier. För att marknadsföra bolaget och öka attraktionskraften deltog vi under året i tre arbetsmarknadsdagar Växjölöftets jobboch utbildningsmässa, Amår-dagen och Byggardagen. Vi är positiva till att ta emot praoelever ett färdigt koncept för att visa bredden på yrken inom bolaget. För praktikanter utformar vi praktiken efter personens utbildning och behov. Under året har vi haft sju praktikanter. Vi handleder även examensarbeten som görs av studenter på Linnéuniversitetet. Under 2017 presenterades ett examensarbete. För att hjälpa ungdomar till meningsfull sysselsättning anställdes under sommaren 26 ungdomar. Utöver det tog vi även emot sex ungdomar från kommunens projekt Växjölöftet sommar. Ungdomarna arbetade främst med fastigheternas yttre miljö. Friskare medarbetare Sjukfrånvaron har under en tid varit skrivna. Men trenden har nu vänt. Genom rehabilitering och personliga samtal har tidigare långtidssjukskriven personal kommit tillbaka i arbete. Årets sjukfrånvaro av ordinarie arbetstid uppgick totalt till 6,09 (6,45) procent, varav 58,24 procent är långtidssjukskrivning. Frisknärvaron var 36,4 (38,9) procent. Vöfab uppmuntrar personalen till att vara fysiskt aktiv och erbjuder ett friskvårdsbidrag. Under 2017 utnyttjade 67,1 procent bidraget. Vid några tillfällen under året gav vi medarbetarna möjlighet till också en aktiv trivselgrupp som ordnar aktiviteter för alla anställda. Vöfab har ett avtal med företagshälsovård med bland annat möjlighet till samtalsstöd vid behov. Vartannat år erbjuder vi personalen en hälso- och arbetsmiljöundersökning. Det skedde senast Sjukfrånvaro i procent Frisknärvaro i procent 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 6,45 6,10 4,10 3,12 3, År ,9 36, År

19 21 Små löneskillnader Vi gör årligen en lönekartläggning för att löneskillnad mellan män och kvinnor. Vid årets undersökning upptäcktes inga skillnader som kan relateras till könstillhörighet, men mindre skillnader av andra orsaker, som vi bevakar. Mångfald berikar under året påbörjade vi arbetet med att ständigt med att utveckla bolaget genom en handlingsplan för mångfald. senterade av män respektive kvinnor. Svårast är att anställa kvinnor som vill jobba inom hantverksyrken, men i samband med rekrytering arbetar vi aktivt med att rätta till könsfördelningen inom de kategorier där det är en snedfördelning. Under året anställde vi en man på en ny tjänst som HR-partner. Det medförde en mer jämnare fördelning mellan könen i både stab och ledningsgrupp. Tillgängliga för hyresgästerna Vi jobbar ständigt med att de som vistas i våra lokaler ska trivas i stort som i smått. En viktig del är att vara lätta att nå. Många av våra medarbetare ute på fältet har en daglig kontakt med brukarna. På så sätt skapas en nära relation. Vid senaste överlag mycket goda omdömen både för bemötande och service. Men bra kan bli bättre, så det är ett arbete som ständigt pågår. Felanmälan ska i första hand göras via vår hemsida, och i den senaste undersökningen gav hyresgästerna tjänsten goda betyg. Dock var det ett visst missnöje med tiden som det tog att åtgärda felen och bristen på besked om hur och när felet kommer att åtgärdas. Det är något som vi ska förbättra. Anställda fördelat per funktion och kön Sammanlagt Fastighetsservice Byggservice Miljöservice Tjänstepersoner Vöfabs strategi kring personal och arbetsmiljö Vi arbetar med systematisk arbetsmiljö och vi har en samverkansgrupp där fackliga representanter och Vöfabs ledningsgrupp behandlar frågor som rör personal och arbetsmiljö. Tillbud och olyckor i arbetsmiljön följs upp via ett digitalt verktyg där ärenden och åtgärder lätt går att följa. Cheferna har även gemensamma möten vars syfte är att lyfta personal- och arbetsmiljöfrågor. Till grund för det systematiska arbetsmiljöarbetet ligger vår arbetsmiljöpolicy och vår värdegrund. En stor del i arbetet kring personal och arbetsmiljö är mångfald och jämställdhetsarbetet. Vöfabs strategi kring mångfald och jämställdhet samt utvecklings- och lönesamtal. Årligen beslutas om en mångfaldsplan med åtgärder och aktiviteter för att uppfylla våra målsättningar. Planen i helhet följs upp två gånger per år, men inom kommunkoncernen använder vi oss av en temperaturmätare/enkät fyra gånger per år för att följa upp hur personalen har det på jobbet.

20 22 Ekonomi i balans Vöfabs verksamhet ska bedrivas på ett sätt som främjar långsiktig hållbar ekonomisk utveckling. En ekonomi i balans kan bland annat handla om att leva upp till de finansiella mål som ställs på bolaget av dess ägare, men också om att tillhandahålla lokaler till Växjö kommun till så låg kostnad som möjligt, utan att äventyra fastigheternas långsiktiga värde. En hållbar ekonomi bolaget. I ägardirektivet hittar vi att för perioden ska Vöfabs avkastning på totalt kapital och soliditet i genomsnitt lägst uppgå till 2,5 procent under varje given treårsperiod. För år 2017 hade Vöfab en avkastning på totalt kapital på 3,1 procent och en soliditet på 3,1 procent. Det innebär att vi har en bra ingång i perioden och en bra grund att bygga vidare på för en hållbar ekonomi. Ekonomisk utveckling Nettoomsättningen för år 2017 blev ( ) kkr. Resultat efter Balansomslutningen blev (2 335) kkr. Sedan 2013 har balansomslutningen ökat med 43 procent och utsikterna framåt är att balansomslutningen kommer fortsätta öka då bolaget står inför stora investeringar bland annat i nya stadshuset. Det gör att poster för att uppfylla soliditetskravet framöver. Samtidigt har kravet på avkastningen sänkts för att möta detta. Hyran Vöfabs kunder ska vara insatta och nöjda med de tjänster som levereras utifrån den hyra de betalar. Vår största hyresgäst är Växjö kommuns förvaltningar som utgör cirka 92 procent av hyresintäkten. Vi hyr endast ut på öppna marknaden när det inte Med ett vikande skatteunderlag i förhållande till kostnadsökningarna i de kom- från Växjö kommun att hålla hyresökningarna under kontroll, och förstå påverkan in i framtiden. Under 2017 togs en ny budgetprocess fram där vi reviderar och tidigarelägger vår budget för att kunden ska kunna få besked om sina hyreskostnader tidigare. Förändring av eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Reservfond Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång Återfört överavskrivning byggnader Vinstdisposition enligt beslut av bolagsstämma Utdelning 0 0 Fusionsresultat 0 0 Årets resultat Belopp vid årets utgång Totalt eget kapital I övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningen samt notpaketet som kommer senare i årsredovisningen.

21 23 Fastighetskostnader 2017 Reparationer & skadegörelse 5% Underhåll 10% Vatten & renhållning 3% Då nästan 50 procent av fastighetskostnaden är kapitalkostnad så har finansiering av bolagets lån en stor påverkan på hyresnivån. I diagrammet intill syns hur kostnaderna fördelas på våra fastigheter, vilket sedan ligger till grund för hyran. Fastighetsskatt 1% Kapitalkostnad 49% Övr kostnader 4% El & värme 11% Förvaltningskostnad 5% Fastighetsskötsel 8% Snöröjning 1% Serviceavtal 3% Försäkringar 0% Finansiering Per balansdagen hade Vöfab upptagna lån investeringar. Upplåningen som sker via moderbolaget, har ökat med 258 kkr under året. De lån som är omsatta under året har inneburit lägre räntekostnader, men framtidsutsikterna är stigande räntor och med en belåningsgrad på 94,8 procent är bolaget exponerat för stigande räntekostnader. Trots detta har Vöfabs en ambition att under de närmaste tre åren inte behöva höja hyran på grund av stigande räntor. Detta ska uppnås genom bättre utnyttjande av digitaliseringen, effektivisering av våra rutiner och vår leverans i nära samarbete med våra hyresgäster, men också genom tydligare tidsstyrning av våra projekt och genom att alltid ha fokus på effektivt byggande och förvaltning av vår fastigheter. pande mål att bolagets upplåning på lång sikt ska ske till så låg kostnad som möjligt, men också ske med betryggande säkerhet och utan spekulativa inslag. Finanspolicyn ränterisk. Genom att låneportföljens förfallotider och räntebindningstider för olika lån sprids därför lånestrukturen i bolagets låneportfölj styras till en jämn fördelning över en tioårsperiod, medan den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara mellan 24 och 60 månader. Vöfabs förfallostruktur per 31 december den genomsnittliga räntebindningstiden var 37 månader. Gröna lån miljövänlig byggnation Gröna lån är Kommuninvests satsning på ett mer hållbart samhälle, och efter ett lån kopplas till projektet och märkas gröna. På löptider över tre år är det billigare att låna grönt jämfört med vanliga lån. Under lån-märkningen för ett byggprojekt inom kategorin gröna byggnader. Det var för byggnationen av förskolan Saga, som är Det säkerställer att huset är bra för människor och miljön genom att noggranna kontroller av energianvändning, innemiljö och material har gjorts.

22 24 Risk och kontroll Vöfab har ett systematiskt arbete kring riskhantering som hanteras och behandlas i ett antal styrande dokument i form av riktlinjer, instruktioner och handlingsplaner. Internkontroll Vöfab samarbetar med Växjö kommun kring internkontroll. Det pågår ett arbete att ta fram bättre verktyg och mallar kring internkontrollen som bygger på COSOramverket. Vöfab upprättar årligen en intern kontrollplan som innehåller de kontrollaktiviteter som ska genomföras under året. Uppföljning sker två gånger per år och redovisas för ledningsgrupp och styrelse samt delmoment för Växjö kommun. Senaste internkontrollen visade inga brister. Arbetet kring internkontroll genomgår en utvecklingsprocess tillsammans med kommunkoncernen. Krishantering Vöfab har i en utsedd krisstab, där vd är sammankallande och övriga utgörs av medlemmar i ledningsgruppen. Inom organisation där Vöfab ingår. Risk- och sårbarhetsanalys har genomförts på kommunkoncernsnivå och på bolagsnivå. En Vöfabs krishantering bedöms vara god. Miljörisker Sedan 2007 är Vöfab miljödiplomerat vilket innebär att vårt miljöarbete kontrolleras av en extern part årligen. Fokus i miljödiplomeringen är att ständigt och systematiskt arbeta med våra miljöfrågor och framförallt minska vår negativa miljöpåverkan. verksamheter, bassängbad, där Vöfab ansvarar för vattenrening och leverans av bassängvattnet. För respektive verksamhet inom miljö är gjorda för hela företaget Vöfabs miljörisker bedöms vara låga. Arbetsmiljö Vöfab arbetar systematiskt med den fysiska och psykosociala arbetsmiljön, genom att följa upp den i skyddsronder, ha samverkansmöten med personal/fackliga representanter, system för uppföljning av tillbud och olyckor. Arbetet hålls ihop genom återkommande chefsmöten där frågor som gäller personal och arbetsmiljö tas upp. Vöfabs arbete med personal och arbetsmiljö bedöms vara god. Brandskyddsarbete Vöfab lägger stor vikt på sitt systematiska brandskyddsarbete och för kontinuerligt en dialog med verksamhetsansvariga och försäkringsbolag. På grund av verksamheternas art (barnomsorg och utbildning) har huvuddelen av alla våra fastigheter automatlarm som är kopplade direkt till SOS med utryckning. Vöfabs personal genomgår med jämna mellanrum brandskyddsutbildning. Vöfabs brandskydd bedöms vara bra. Försäkringsskydd Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade. Maskiner och inventarier är försäkrade till anskaffningsvärdet. Bilar och övriga motorfordon är försäkrade enligt för Växjö kommuns gällande bestämmelser. bland annat för arbetsskada, tjänsteresa, olycksfall, egendom med mera under arbetstid och till och från arbetsplatsen. Vöfabs försäkringsskydd bedöms som gott. Finansiella risker - ränterisken. Upplåningen ska ske på lång sikt och till så låg kostnad som möjligt, men också med tillförlitlig säkerhet och utan spekulativa inslag. Bolaget har en hög belåningsgrad och vi är därför observanta på risken för framtida stigande räntekostnader. Låneportföljens förfallotider och räntebindningstider sprids jämnt över tiden ränterisken. Mutor och korruption Vöfab har inarbetade rutiner och riktlinjer kring hur personalen ska hantera inköp, upphandling samt representation och gåvor. Risken för mutor och korruption bedöms som låg.

23 Förskolan Saga blev klar den 1 november och har plats för 160 barn. Byggen som ger dig utrymme att växa

24 26 Resultaträkning Kkr Not Nettoomsättning: Hyresintäkter Övriga intäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader: Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centr administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar Övriga kostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Koncernbidrag Bokslutsdispositioner, övriga Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

25 27 Balansräkning Kkr TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Inventarier Pågående ny- och ombyggnad Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i dotterbolag Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostn och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

26 28 Balansräkning Kkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Not EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital OBESKATTADE RESERVER Ackumulerade överavskrivn, inventarier Summa obeskattade reserver Avsättningar för skatter LÅNGFRISTIGA SKULDER 27 Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Skuld, koncernkonto Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder

27 29 Kassaflödesanalys Kkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justering av poster som inte ingår i kassaflödet: Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Förändringar i rörelsekapital Ökning (-) minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (-) minskning (+) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna långfristiga lån Övertagna lån vid fusion (amortering) Nettoförändring koncernkonto Utbetald utdelning -10 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 0 0

28 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Offentliga bidrag relaterade till tillgångar redovisas i balansräkningen genom att bidraget reducerar tillgångens redovisade värde. Alla belopp i kkr om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet om inget annat anges. 30 Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Materiella anläggningstillgångar Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stomme inkl grund år Utvändigt, fasad, yttertak mm år Installationer, VVS, El år Installationer, styr-o övervakning 15 år Installationer, hiss, lyftar år Stomkomplettering, innerväggar mm år Restpost, inre ytskikt mm år Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspris även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Låneutgifter som kan hänföras till inköp, konstruktion eller produktion av materiell anläggningstillgång som tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Inventarier har värderats till anskaffningsvärdet. Avskrivningar på anskaffningsvärdet har skett enligt plan, utom på konst där ingen avskrivning sker. Byggnadsinventarier, markinventarier 5-10 år Övriga inventarier 5 år Nedskrivningar- materiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.

29 31 Operationell leasing Alla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. Avgifterna som avser leasing av paviljonger och inhyrda lokaler exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som linjär kostnad över leasingperioden. Samtliga paviljonger och inhyrda lokaler hyrs ut i andra hand. Varulager Något lager fanns ej vid årsskiftet, då byggserviceenheten köper material för direkt leverans till varje projekt. Pågående ny- och ombyggnader Pågående ny- och ombyggnader har värderats till nedlagda, direkta kostnader. Koncernuppgifter Bolaget är ett helägt dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, org nr , med säte i Växjö. Vöfabs balans- och resultaträkning ingår i koncernredovisning som upprättats av Växjö Kommunföretag AB. Bolaget ingår i Växjö kommunkoncern. Fordringar och skulder till Växjö kommun, eller till andra av kommunen ägda bolag, har i denna årsredovisning ej betraktats som koncernmellanhavanden eller koncerntransaktioner. Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats. Detsamma gäller när de risker och fördelar som är förknippade med innehavet i allt väsentligt överförts till annan part och företaget inte längre har kontroll över den finansiella tillgången. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningatillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfälet till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterbolag, intresseföretag, gemensamt styrda företag och företag det finns ägarintresse i redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade nedskrivningar (med tillägg för uppskrivningar). I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Ersättningar till anställda Planer för ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämd. Företaget betalar fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon förpliktelse till den anställde när avgiften är betald. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning är beroende av avgifter som betalats och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Avgifterna redovisas som kostnad.

30 32 Skatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock särredovisas inte uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver eftersom obeskattade reserver redovisas som en egen post i balansräkningen. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld föväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade per balansdagen och har inte nuvärdeberäknats. Not 2 Upplysning avseende uppställningsform för resultaträkningen Bolaget har valt att tillämpa FastBAS uppställningsform för resultaträkningen. FastBAS utarbetas i samarbete mellan SABO och Fastighetsägarna.

31 33 Not 3 Hyresintäkter I posten ingår hyresintäkter från bolag inom VKAB-koncernen Upplysning om framtida hyreskontrakt. Kontraktsförfallostruktur för lokaler Kontrakts- Antal värde kontrakt (årsvärde) Inom ett år Mellan ett och fem år Senare än 5 år Bostadskontrakt Parkering Övrigt, arrende ej hyra Not 4 Övriga intäkter Försäljning till bolag inom VKAB-koncernen Förvaltningsuppdrag Sålda tjänster, byggnadsarbeten Värmeförsäljning Övrigt Not 5 Driftskostnader Driftskostnader fördelas enligt följande Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsanknuten administration Övriga driftskostnader Operationell leasing Summan av framtida leasingavgifter avseende icke uppsägningsbara leasingavtal. Inom ett år Mellan ett och fem år Längre än fem år

32 34 Not 6 Personal och styrelse Medeltalet anställda fördelat på kvinnor och män, samtliga är anställda i Växjö, omräknat till årsanställda inkl. sommarjobbare. Kvinnor Män Totalt Medelålder 51,0 50,6 Styrelse och VD, redovisning av könsfördelning Kvinnor 3 2 Män 5 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader VD har vid uppsägning från företagets sida, rätt till oförändrade anställningsförmånder i tolv månader. Lön Styrelse och VD Övriga Sociala avgifter Styrelse och VD varav pensioner Övriga varav pensioner Ersättning till revisorer KPMG Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster

33 35 Not 7 Planenliga avskrivningar per funktion Fastighetskostnader Byggnader Markanläggningar Inventarier Byggnadsinventarier Markinventarier Summa avskrivningar Centrala adm- och försäljningskostnader Inventarier Summa avskrivningar Summa avskrivningar totalt Not 8 Övriga rörelseintäkter Försäljning av fastigheter och mark Not 9 Övriga rörelsekostnader Förgävesprojektering 93 0 Förlust vid utrangering anläggningstillgångar Not 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkt från koncernbolag Övriga ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till moderbolag Övriga räntekostnader Under året aktiverad ränta

34 36 Not 11 Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan Återföring avskrivning utöver plan Not 12 Årets skatt Årets skatt Justering av skatt föregående år 84 0 Uppskjuten skatt Avstämmning av effektiv skatt 2017 % Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats ,0 Ej avdragsgilla kostnader 104 1,4 Ej skattepliktiga intäkter 0 0,0 Skatt hänförlig till tidigare år 84 1,1 Övrigt -75-1,0 Redovisad effektiv skatt ,5 Avstämmning av effektiv skatt 2016 % Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats ,0 Ej avdragsgilla kostnader 26 0,5 Ej skattepliktiga intäkter 0 0,0 Övrigt -5-0,1 Redovisad effektiv skatt ,4

35 37 Not 13 Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0 Nyanskaffningar under året Omklassificering Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion 0 0 Försäljningar/utrangeringar/omklassificering Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivn enl plan Redovisat värde vid årets slut Not 14 Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0 Nyanskaffningar under året Försäljningar -993 Redovisat värde vid årets slut Not 15 Markanläggningar Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0 Nyanskaffningar under året Omklassificering från pågående ny- och ombyggnad Omklassificering till inventarier 0 0 Försäljningar/utrangeringar 0-28 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion 0 0 Försäljningar/utrangeringar 0 28 Omklassificering 0 0 Årets avskrivningar enligt plan Ugående ackumulerade avskrivn enl plan Redovisat värde vid årets slut

36 38 Not 16 Inventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0 Nyanskaffningar under året Omklassificeringar Försäljning/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enl plan Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion 0 0 Försäljning/utrangeringar/omklassificeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivn enl plan Redovisat värde vid årets slut Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan Ackumulerade avskrivningar utöver plan övertagna 0 Årets förändring av avskrivningar utöver plan Utgående ackumulerade avskrivn utöver plan Redovisat värde vid årets slut Not 17 Pågående ny- och ombyggnader Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Omklassificeringar Redovisat värde vid årets slut

37 39 Not 18 Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Verkliga värdet har fastställts utifrån en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden består i en evighetskapitalisering av bedömt marknadsmässigt driftnetto vilket dividerats med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav varefter korrektion sker för avvikelser när det föreligger skillnad mellan värderingsobjektet och vad som kan anses normalt på marknaden, exempelvis skillnader mellan marknadsmässig hyra och kontrakterad hyra, när den aktuella vakansen för värderingsobjektet avviker från en långsiktigt bedömd normaliserad vakansgrad samt om det aktuella värderingsobjektets tekniska skick avviker från vad som är normalt för jämförelseobjekten på marknaden. Korrektioner kan vara såväl tilläggsposter som avdragsposter beroende på om skillnaderna bedöms vara till fördel eller nackdel för värderingsobjektet i jämförelse med vad som anses normalt på marknaden. Driftnettot har beräknats som hyresvärde med avdrag för marknadsmässig vakans minus normaliserade utbetalningar för drift, underhåll, fastighetsskatt och administration. Driftnettot divideras med direktavkastningskravet för fastigheten. Beräknat marknadsvärde justeras för värde på byggrätter. Byggrätter på detaljplanerad mark värderas till ortens marknadsvärde med tillämpning av ortsprismetod. Direktavkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på användning och läge. Direktavkastningskravet bestäms som det avkastningskrav som härletts ur transaktioner för jämförbara fastigheter på marknaden. Analyser och jämförelser görs mot allmänt tillgänglig statistik för motsvarande fastighetsbestånd. Vid dessa analyser beaktas såväl direkta fastighetstransaktioner samt transaktioner där fastigheter överlåtits i form av bolagstransaktioner. Vid värderingen har följande direktavkastningskrav och beräknade normaliserade driftnetton använts: Direktavkastningskrav För lokaler (vägt snitt) 6,58% 6,97% Driftnetto kronor per kvadratmeter Av tabellen nedan framgår beräknade verkliga värden: Ackumulerade verkliga värden Lokaler Redovisade värden Lokaler

38 40 Not 19 Aktier och andelar i dotterföretag Vöfab Parkering AB org nr med säte i Växjö Kommun Antal andelar Andel 100% Vöfab Fastigheter AB org nr med säte i Växjö Kommun Antal andelar Andel 100% Not 20 Fordringar hos koncernföretag Fordran avser utlåning till dotterbolag Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andelar i HBV Not 22 Övriga fordringar Skattekontot Skattefordran Momsfordran Växjö kommun, klientredovisning Övrig kortfristig fordran Summa Not 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna hyror Förutbetalda hyror paviljonger Förutbetalda hyror lokaler Övriga poster Summa

39 41 Not 24 Kassa och bank Kassa och bank 0 0 Fordran koncernkonto, Växjö kommun 0 0 Summa 0 0 Fordran/skuld koncernkonto Växjö kommun står som avtalspart gentemot banken. fordran är därför att jämställa med en fordran på Växjö kommun. Avser koncernkonto hos Växjö kommun Limit: kkr ( ) Not 25 Eget kapital Aktiekapital Antal aktier 640 à kr Förslag till disposition av företagets vinst Styrelsen och verkställande direktören föreslår att fritt eget kapital, kronor ,66 disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning ,66 Not 26 Avsättningar för skatter Redovisat värde, byggnader Skattemässigt värde, byggnader Temporär skillnad, byggnader Uppskjuten skatteskuld Not 27 Långfristiga skulder Totalt till koncernföretag varav skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen Not 28 Övriga kortfristiga skulder Momsskuld 0 0 Personalens källskatt Skatteskuld 0 0 Summa

40 42 Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Semesterlöner, löner Sociala avgifter Förutbetalda hyresintäkter Övriga poster Summa Not 30 Övriga upplysningar till kassaflödesanalysen Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Avskrivningar Resultat försäljning/utrangering av anläggningstillgångar Förändring övriga avsättningar Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta Erlagd ränta Not 31 Koncernkonto Beviljad kreditlimit Outnyttjad del Utnyttjat kreditbelopp

41 43 Fem år i sammandrag Not 32 Resultaträkning (kkr) Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Underhåll Driftkostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Ränteintäkter Räntekostnader och liknande poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt Årets resultat Balansräkning (kkr) Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

42 44 Nyckeltal Not Lönsamhet Avkastning på eget kapital % 28,3 6,7 19,4 14,0 20,0 Avkastning på totalt kapital % 3,1 2,3 3,2 3,5 4,1 Fastigheternas direktavkastning % 3,3 2,2 3,1 3,1 2,5 Finansiering Soliditet % 3,1 2,6 2,9 2,9 4,4 Genomsnittlig skuldränta brutto % 2,1 2,2 2,6 3,4 3,2 Belåningsgrad % 94,8 90,1 90,8 87,8 88,2 Räntetäckningsgrad % 164,6 108,2 121,7 115,6 128,2 Förvaltning Antal bostäder st Yta bostäder m Hyra bostäder kr/m 2 534,94 527,46 525,86 557,02 557,59 Antal lokaler st Yta lokaler m Hyra lokaler kr/m ,03 986,73 989, ,93 983,83 Underhållskostnader kr/m 2 101,68 122,22 128,63 154,15 150,00 Driftkostnader kr/m 2 367,96 359,62 349,35 362,89 378,30 Centrala adm- och förs. kostnader kr/m 2 31,54 35,94 26,45 29,29 29,79 Marknad Vakansgrad lokaler % 0,7 0 0,1 0,1 0,0 Miljö Fjärrvärmeförbrukning, normalårskorr kwh/m 2 106,2 108,0 107,4 112,8 114,9 Fastighetsel kwh/m 2 55,9 59,8 59,0 62,0 62,8 El för uppvärmning kwh/m 2 139,2 155,6 145,0 143,0 144,5 Andel grön el av total elförbrukning % , Oljeförbrukning m 3 0,00 0,0 0,000 0,6 2,0 Vattenförbrukning m 3 /m 2 0,46 0,5 0,47 0,49 0,52 Definitioner Avkastning eget kapital Resultat efter finansiella poster / eget kapital + obesk. reserver * (1-skatt) Avkastning totalt kapital Resultat efter finansiella poster + räntekostnader - räntebidrag/balansomslutning Fastigheternas direktavkastning Bruttoresultat- övriga intäkter / fastigheternas bokförda värde Soliditet Eget kapital + obeskattade reserver*(1-skatt) / balansomslutning Genomsnittlig skuldränta, brutto Räntekostnader / totala skulder + obeskattade reserver*skatt Belåningsgrad Fastighetslån / bokfört värde på fastigheter Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster + finansiellet netto / finasiellt netto Vakansgrad lokaler Kostnad för outhyrda lokaler / hyra lokaler

43 45 Fastighetsinnehav per Not 34 Bruksarea m 2 Förvärvstidpunkt Aktern 10 Skeppets förskola Ansgarius 15 Ansgarius och Vöfab-huset /1993 Astronomen 1 Östra Lugnets skola Baldersbrået 16 Högstorps förskola Berlin 1 Torpet Berlin Biblioteket 1 Biblioteket Björnen 9 Bergendalska gården Bondegårdsslänten 1 Enbart mark Bredvik 1 Pär Lagerkvistskola Burspråket 1 Vikaholm Diabasen 1 Palettens förskola Drängen 5 Drängen Eken 7 Ulriksbergsskolan Fagrabäck 1 Fagrabäckskolan Fatburen 1 o 2 Borggårdens förskola Fritjof 2 Fagrabäck förskola Furutå 1 Furutåskolan Försvargården 1 (ofri grund) Linnéparkens förskola Grimman 1 Grimmans förskola Gustavslund 1 Gustavslundskolan Gustavslund 4 Villekulla fsk Hamburg 54 Torpet Hamburg Hjorten 1 Hamplyckan Hovsberg 1 Hovsberg Hov Norregård 2 Norregårdskolan Hovs skola 4 Hovs förskola Hållplatsen 1 Gullvivans förskola Jungfrun 6 Mark till bussdepå Kometen 1 Kometen förskola Korgen 1 Teleborgshallen Korpen 4 Björkens förskola Kronhjorten 1 Kronhjorten Kronoberg 2:29 Stora Pene Krubban 1 Regnbågens förskola Kungsmaden 10 Kungsmadskolan Ling 1 Norrtullskolan Ljungfällan 1 Ljungfälleskolan Lågan 19 Räddningstjänsten Läroverket 1 Katedralskolan Museet 4 Utvandrarnas hus, Muséet Norrastugan 1 Norrastugan Norrastugan 2 Äventyret Nyadal 1 Nyadal Nötväckan 2 Centrumskolan Paris 2 Torpet Paris Pilbäcken 1 Pilbäckstorget Pinnmon 1 Kulturarvcentrum Portalen 1 Hovshagaskolan Rektorn 1 Teknikum Bruksarea m 2 Förvärvstidpunkt

44 46 Rom 2 Torpet Rom Romalyckan 2 Ryttargården Ryssjan 3 Pilbäckstorget Saga 1 Förskolan Saga Saturnus 10 Västerled, Storgatan Saturnus 13 Västerled, Storgatan Silen 4 Biskopshagens förskola Simhallen 2 Simhallen Sjötorpet 24 Sjötorpet Teleborg Sjötorpet 45 Torpet Stockholm Skatan 4 Sigfridshemmet Skogsstjärnan 20 Älmåsvägens förskola Skrindan 2 Skrindan Slottet 1 Slottets förskola Slånbäret 5 Lillestadskolan Släden 1 Förskola Sländan 19 Östregårdskolan Snöflingan 10 Bergundaskolan Snöflingan 14 Storegårdsv Snörmakaren Hammargatan Solvändan 2 Högstorpskolan Städet 2 Teleborg Centrum skola Torparen 1 Torparskolan Tullen 17 Växjö Teater Vallhagen 2 Vallhagen Valhalla 1 Bäckaslövskolan Välludden 2 Välludden Värendsvallen 3 Värendsvallen Värendsvallen 11 Enbart mark Växjö 6:50 (ofri grund) Kiosk Arabyparken Växjö 6:61 Bokelunds förskola Växjö 6:65 Karlslund Växjö 6:66 Ryttartorpet Växjö 6:67 Enbart mark Växjö 6:68 Araby Park Arena Växjö 7:103 Skogslund Växjö 8:30 Ringsberg, Kristineberg Växjö 9:1 (ofri grund) Växjö 10:14 (ofri grund) Stortorgets toalett m m Växjö 10:29 (ofri grund) Allmogestugan Växjö 10:57 Enbart mark Växjö 12:13 Teleborgs sportfält Växjö 12:14 Torpet London Växjö 12:17 Teleborgshallen m.fl., parkering Växjö 13:38 Torpet Petersburg Zebran 1 Bävervägen Summa

45 47 Not 35 Väsentliga händelser efter balansdagen I september 2017 beslutade styrelsen att försälja kvarteret Ansgarius 15 genom att sälja ner fastigheten till dotterdotterbolag som ägs av Vöfabs helägda dotterbolag Vöfab Fastigheter AB, och att Vöfab Fastigheter sedan får sälja aktierna i dotterdotterbolaget till extern köpare. I februari 2018 beslutade styrelsen att gå vidare med anbudsgivaren Växjöbostäder AB, och ingå en avsiktsförklaring. I december 2017 beslutade styrelsen om att köpa fastigheten Kampagården 1 av Växjöbostäder AB, med tillträdesdag den 1 januari Styrelsen fattade också beslut om att försälja Snöflingan 10 och 14 genom att sälja ner fastigheterna till ett dotterdotterbolag som ägs av Vöfabs helägda dotterbolag Vöfab Fastigheter AB, och att Vöfab Fastigheter sedan får sälja aktierna i dotterdotterbolaget till extern köpare. I februari 2018 beslutade styrelsen om att förvärva Idrottshuset genom marköverföring från Växjö Värendsvallen 7 till Växjö Värendsvallen 3. Disposition av vinstmedel Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Balanserat resultat ,11 Årets resultat ,55 Kronor ,66 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs Kronor ,66 Växjö den 21 mars 2018 Pierre Wiberg (ordförande) Emelie Öberg Annika Stacke Cheryl Jones Fur Edvin Sjöstrand Kjell Olsson Åke Eriksson Christer Carlsson (vd) Min revisionsberättelse har lämnats Michael Johansson (auktoriserad revisor)

46 48 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB, org. nr Rapport om årsredovisningen Uttalanden Jag har utfört en revision av årsredovisningen för VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB för år Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning ABs finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Grund för uttalanden Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden., Annan information än årsredovisningen Den tryckta versionen av detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och återfinns på sidan 5. Den andra informationen består av VD har ordet men innefattar inte årsredovisningen och min revisionsberättelse avseende denna. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Mitt uttalande avseende årsredovisningen omfattar inte denna information och jag gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med min revision av årsredovisningen är det mitt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen. Vid denna genomgång beaktar jag även den kunskap jag i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om jag, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är jag skyldig att rapportera detta. Jag har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mina mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller mina uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. skaffar jag mig en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller Revisionsberättelse VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB, org. nr (2)

47 49 förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB för år 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Jag tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Revisorns ansvar Mitt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed mitt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Mitt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed mitt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på min professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att jag fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Jag går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för mitt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Växjö den 29 mars Michael Johansson Auktoriserad revisor Revisionsberättelse VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB, org. nr (2)

48 50 Till årsstämman i Växjö Fastighetsförvaltning AB Org. nr Till fullmäktige i Växjö kommun Granskningsrapport för Växjö Fastighetsförvaltning år 2017 Vi, av fullmäktige i Växjö kommun utsedda lekmannarevisorer har granskat Växjö Fastighetsförvaltning AB:s verksamhet. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten har bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag och mål samt de lagar och föreskrifter som gäller för verksamheten. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Vi bedömer sammantaget att bolagets verksamhet i allt väsentligt har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Vi bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Växjö Marita Bengtsson Eva R Ericsson Lekmannarevisor Lekmannarevisor