Eskil Lindnér, Fastighetschef och tf Regionchef Stockholm

Transkript

1 Bokslutskommuniké Eskil Lindnér, Fastighetschef och tf Regionchef Stockholm

2 Utfall i korthet FJÄRDE KVARTALET (OKTOBER DECEMBER) Nettoomsättningen ökade till 623 Mkr (494) och bruttoresultatet steg till 354 Mkr (282). Förvaltningsresultatet förbättrades och uppgick till 149 Mkr (89), motsvarande 1,09 kronor (0,65) per aktie. Resultat före skatt uppgick till 231 Mkr (18) och periodens resultat till 179 Mkr (923), motsvarande 1,31 kronor (6,76) per aktie. Minskningen av periodens resultat beror främst på att innehöll ett väsentligt resultat från försäljning av Hemsö-innehavet. Kassaflödet från rörelsen uppgick till 54 Mkr (56), motsvarande 0,39 kronor (0,41) per aktie. HELÅRET Nettoomsättningen uppgick till Mkr (2 110) och bruttoresultatet förbättrades till Mkr (1 218). Förvaltningsresultatet ökade till 549 Mkr (445), motsvarande 4,02 kronor (3,26) per aktie. Resultat före skatt uppgick till Mkr (371) och årets resultat till 862 Mkr (352), motsvarande 6,31 kronor (2,58) per aktie. Ökningen av årets resultat beror främst på att belastades av reserveringar för skatterisker. Kassaflödet från rörelsen uppgick till 480 Mkr (123), motsvarande 3,51 kronor (0,90) per aktie. Fastighetsbeståndet exklusive modulbyggnader bestod per 31 december av 366 (275) fastigheter med ett bokfört värde om Mkr (14 247). Styrelsen föreslår en utdelning om 1,25 kronor (1,00) per aktie. Viktiga händelser FJÄRDE KVARTALET (OKTOBER DECEMBER) Den 2 december tillträddes de 84 fastigheter som köpts från GE Capital Real Estate för 5,5 miljarder kronor. Utöver GE-affären köptes fyra fastigheter för 226 Mkr. Inga fastigheter såldes. Kungsleden inrättade från och med 1 oktober en ny affärsledning som ersätter den tidigare koncernledningen. Marie Mannholt rekryterades som ny marknads- och kommunikationschef och medlem i affärsledningen från och med januari Ett treårigt icke-säkerställt obligationslån togs upp på 700 Mkr till en ränta om 1,95 procent över referensräntan Stibor. HELÅRET Ny strategisk inriktning för Kungsleden presenterades i februari. Verksamheten ska inriktas på att äga, förvalta och förädla fastigheter i tillväxtregioner i Sverige. Biljana Pehrsson tillträdde som VD den 1 september. 95 (elva) fastigheter köptes för (1 549) Mkr och fyra (44) fastigheter såldes för 109 Mkr (1 115) med ett resultat om 8 Mkr (16). I februari slutreglerades försäljningen av Hemsö till Tredje AP-fonden, en affär som huvudsakligen avräknades under. UTFALL Mkr FÖRVALTNINGSRESULTAT Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat NYCKELTAL FINANSIELLA Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,09 0,65 4,02 3,26 Periodens resultat, kr per aktie 1,31 6,76 6,31 2,58 Eget kapital, kr per aktie 1 61,93 56,60 61,93 56,60 Avkastning på eget kapital, % 8,58 50,92 10,65 4,56 FASTIGHETSRELATERADE Utfall Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 89,7 90,9 89,6 Snitthyra, kr per kvm Drift- och underhållskostnad, kr per kvm Per 31 december. 2 KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

3 Kommentar från VD Jag ser med tillfredsställelse tillbaka på det fjärde kvartalet, mitt första hela kvartal som VD för Kungsleden. Implementeringen av Kungsledens nya affärsplan och strategi fortsatte med hög intensitet. Året avslutades med att vi den 2 december tillträdde de 84 fastigheter som vi i början av kvartalet förvärvat från GE Capital Real Estate för 5,5 miljarder kronor. Denna affär blev årets största transaktion på den svenska fastighetsmarknaden och innebar såväl strategiskt som finansiellt ett stort steg framåt för Kungsleden. Genom förvärvet kommer vi i ett slag upp i den portföljvolym vi hade beräknat skulle ta ett till två år att uppnå. Geografiskt är cirka 70 procent av den förvärvade portföljen belägen i de högintressanta marknaderna Stockholm och Göteborg. I och med affären ökade andelen fastigheter i de tre storstadsregionerna från 30 till 50 procent av Kungsledens totala portfölj, samtidigt som andelen kontor steg från 39 till 50 procent allt i linje med vår nya strategi med fokusering på tillväxtregioner och valda fastighetssegment: kontor, industri/lager och handel. Rent finansiellt kommer GE-portföljen att ge ett starkt bidrag till förbättrat resultat och kassaflöde i Kungsleden, särskilt om man även beaktar bankfinansieringen för förvärvet. GE-affären är också betydelsefull då affären gav Kungsleden ett kompetenstillskott när vi från GE tog över ett tjugotal förvaltare, uthyrare och administrativa specialister. Sammanlagt hade Kungsleden därmed 94 medarbetare inom fastighetsförvaltningen och koncerngemensamma funktioner vid årets slut. Tillsammans ska vi nu fortsätta vår gemensamma resa att genomföra den nya strategin. Det nya Kungsleden kännetecknas också av en mer fokuserad organisation och förbättrad styrning. Den nya affärsledningen började sitt arbete under kvartalet och har fokuserat på affärsverksamheten och hur vi kan tillgodose kundernas lokalbehov i stort och smått. De tre nya affärsområdena Förvaltning, Utveckling och Transaktion & analys är samtliga i full gång med sina framåtsyf tande aktiviteter. Inom Förvaltning har GE-fastigheterna och tillhörande medarbetare redan integrerats i verksamheten. Affärsområdet Utveckling arbetar konkret med en rad intressanta och potentiellt värdeskapande utvecklingsprojekt i olika faser. Transaktion & analys arbetar med optimering av Kungsledens fastighetsportfölj, vilket kommer att omfatta både försäljning av ickestrategiska fastigheter och ytterligare köp enligt Kungsledens nya strategi. För alla tre affärsområdena ligger ribban högt för 2014 och framåt. KVARTALETS UTFALL Förvaltningsresultatet ökade med 67 procent till 149 Mkr (89), som en effekt av nettoköp av fastigheter, i huvudsak från Hemsö men även från GE Capital i slutet av året. Administrationskostnaderna var 11 Mkr lägre jämfört med samma kvartal, och bidrog också till utfallet. SUMMERING AV Det fjärde kvartalets starka resultattillskott, inklusive bidraget från GE-fastigheterna, innebar att vi för kan leverera ett gott helårsresultat. Förvaltningsresultatet var 23 procent bättre än under och uppgick till 549 Mkr. Stora förbättringar kan man även se längre ned i resultaträkningen där värdeförändringarna på fastigheter och finansiella instrument var klart positiva, samtidigt som året inte behövde belastas av några reserveringar för skatterisker. Årets resultat efter skatt landade på 862 Mkr, vilket är mer än 500 Mkr bättre än förra året. Den ekonomiska utvecklingen visar att Kungsleden ligger väl i linje med tidigare kommunicerade finansiella mål. Återinvesteringen av de medel som frigjordes vid Hemsö-försäljningen är genomförd före tidtabell. Målet att spara 10 procent av de centrala administrativa kostnaderna är uppnått före tidtabell. Sammantaget har vi med dessa åtgärder återställt Kungsledens kassaflöde och intjäningsförmåga inför 2014 till vad de var innan Hemsö-innehavet såldes i slutet av. UTBLICK De ekonomiska utsikterna i Sverige är goda. Vi ser en förbättrad efterfrågan på lokaler inom våra segment och marknader. Det nya året har inletts starkt med flera stora avslut. Ökad aptit hos banker och investerare för fastighetsaffärer inger förhoppningar om positiv värdeutveckling för fastigheter under Vi har under året tagit stora steg i riktning mot att bli ett bolag som aktivt äger, förvaltar och utvecklar rätt sorts fastigheter med målet att maximera kassaflöde och långsiktigt bygga fastighetsvärde. Kungsleden går in i 2014 med en 40 procent större fastighetsportfölj med bättre struktur och med återställd intjäning. Det gör oss väl rustade för fortsatt värdeskapande för hyresgäster och aktieägare. Vi har fortfarande att bemästra ett antal utdragna skatteprocesser. I ryggen har vi, förutom den höjda intjäningen, en starkare finansiell ställning med 37 procents soliditet och en likviditetsberedskap på 2,7 miljarder kronor. Den goda ställningen gör det möjligt för styrelsen att till årsstämman föreslå en höjd utdelning om 1,25 kronor (1,00) per aktie för. Biljana Pehrsson VD 3

4 Resultat RESULTAT FÖR FJÄRDE KVARTALET (OKTOBER DECEMBER) Nettoomsättningen under fjärde kvartalet uppgick till 623 Mkr (494), fördelat på hyresintäkter från fastigheter 460 Mkr (374) och modulbyggnader 66 Mkr (66) samt försäljningsintäkter från tillverkade moduler om 97 Mkr (55). Bruttoresultatet förbättrades till 354 Mkr (282), en ökning som kom från fastighetsförvaltningen. Förvaltningsresultatet ökade med 67 procent till 149 Mkr (89). Utöver högre bruttoresultat var det främst lägre försäljnings- och administrationskostnader som bidrog till resultatökningen. Finansnettot om 160 Mkr försämrades med 23 Mkr jämfört med fjärde kvartalet föregående år, vilket främst var hänförligt till finansieringen av det större beståndet. Resultat före skatt förbättrades till 231 Mkr (18). Det högre utfallet beror främst på att orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 70 Mkr efter höjning av värdena på bland annat GE-fastigheter. Under samma period föregående år var värdeförändringarna 52 Mkr. Kvartalets resultat uppgick till 179 Mkr (923). Minskningen beror främst på att fjärde kvartalet innehöll ett positivt resultatbidrag om 660 Mkr från avvecklad verksamhet (Hemsö-innehavet). Fjärde kvartalets förvaltningsresultat om 149 Mkr var 17 procent lägre än årets tredje kvartal. Nedgången är främst säsongsmässig eftersom tredje kvartalet är det kvartal som har årets högsta resultat i och med lägre aktivitet och lägre kostnader under sommarmånaderna. Det tredje kvartalet inkluderade även en engångsintäkt om 11 Mkr från en försäkringsersättning. Nytillträdda fastigheter från GE hann bara påverka resultatet i fjärde kvartalet i en knapp månad. RESULTAT FÖR HELÅRET Nettoomsättningen under uppgick till Mkr (2 110), fördelat på hyresintäkter från fastigheter Mkr (1 583) och från modulbyggnader 262 Mkr (257) samt försäljningsintäkter från tillverkade moduler om 293 Mkr (270). Ökningen av hyresintäkter beror främst på ett större fastighetsbestånd men även ökade intäkter i jämförbart bestånd. Nettouthyrningen under året var 26 Mkr (15) i årshyra baserat på signerade kontrakt minus uppsägningar. Bruttoresultatet förbättrades med 7 procent till Mkr (1 218), varav driftnetto från fastigheter utgjorde Mkr (1 046). Ökningen är precis som intäkter främst hänförlig till ett större fastighetsbestånd. Ekonomisk uthyrningsgrad var vid årets utgång 90,9 procent att jämföra med 89,6 procent för. Ökningen beror främst på låg vakans i de fastigheter som tillträddes från Hemsö i början av året. Försäljnings- och administrationskostnader uppgick till 156 Mkr (187). Av dessa kostnader kom 42 Mkr (40) från Nordic Modular och 114 Mkr (147) från gemensamma verksamhetskostnader och central administration i Kungsleden. Kostnadsminskningen om 31 Mkr eller 17 procent är resultatet av genomförda besparingsåtgärder. Finansnettot försämrades något och uppgick till 596 Mkr ( 586). Räntekostnaderna sjönk efter de amorte Bergudden 8 (region Stockholm). Kontorsfastighet med bästa skyltläge intill E18 i Danderyd, nära Mörby Centrum med tunnelbana och all tänkbar service. Kategori: Kontor. Yta: kvadratmeter. 4 KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

5 ringar som gjordes i början av året med hjälp av likviditet från försäljningen av Hemsö. Samtidigt ökade de övriga finansiella kostnaderna på grund av ökade löftesprovisioner på de större outnyttjade kreditlöftena. Högre räntemarginaler och uppläggningsavgifter efter refinansiering av merparten av banklånen under, liksom lägre ränteintäkter bidrog negativt. Förvaltningsresultatet för uppgick till 549 Mkr (445). Resultatet från fastighetsförsäljningar blev 8 Mkr (16) från ett fåtal genomförda försäljningar under perioden och slutavräkningar för tidigare inträffade försäljningar. Årets värdeförändring på fastigheter uppgick till 48 Mkr ( 20). Värdeförändringen är en effekt av att investeringar har gjorts i beståndet och att upp- och nedjusteringar har skett av fastighetsvärdena. Värdena på de fastigheter som förvärvats från GE har uppjusterats med cirka 250 Mkr jämfört med förvärvsvärdet. I den övriga portföljen har värdena förändrats för två tredjedelar av fastigheterna. Värdena på fastigheter med positiv värdeutveckling höjdes med cirka 200 Mkr medan värdena på fastigheter med negativ värdeutveckling minskade cirka 400 Mkr. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 425 Mkr ( 70). Värdeförändringarna kom främst av betalningar om 256 Mkr för den högre, bundna räntan i ränteswapkontrakten vilket medfört att undervärdet successivt minskat. Resterande del av värdeförändringen berodde främst på stigande långräntor. Skatt på årets resultat uppgick till 192 Mkr ( 813). Skatt utgick på totalnivå i princip med den gällande skattesatsen 22 procent med undantag från att 34 Mkr kunnat lösas upp av reserven för negativt utfall i de så kallade BVprocesserna sedan en del av domarna erhållits från Kammarrätten. Föregående års skatt innehöll reserveringar för skatterisker om 985 Mkr. Resultat från Hemsö-innehavet, 24 Mkr (794), redovisas som avvecklad verksamhet längst ned i resultaträkningen i enlighet med gällande redovisningsprinciper. Årets resultat uppgick till 862 Mkr (352). Det förbättrade utfallet beror främst på att förra året belastades med reserveringar för skatterisker och att en värdeökning på finansiella instrument skedde i år. NORDIC MODULAR Dotterbolaget Nordic Modulars verksamhet omfattar uthyrning och försäljning av modulbyggnader. Cirka 75 procent av modulbyggnaderna hyrs ut till kommuner och landsting. Modulbyggnaderna hade per 31 december en totalyta om 232 tkvm (231) och ett bokfört värde om Mkr (1 509). Hyresintäkterna för modulbyggnader uppgick under till 262 Mkr (257) med ett bruttoresultat om 145 Mkr (160). Intäktsökningen kunde inte väga upp ökade kostnader för återinvesteringar i beståndet som tillfälligtvis var lägre. Uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 79,1 procent (79,8). Försäljningen av moduler uppgick till 293 Mkr (270). Viss produktion skedde även för uthyrning istället för försäljning. Bruttoresultatet ökade till 24 Mkr (12). Fabrikernas orderläge var vid utgången av året bättre än vid årets ingång. RESULTATRÄKNING Mkr Fastigheter Nordic Modular Övrigt/koncerngemensamt Totalt Kungsleden Hyresintäkter Försäljningsintäkter modultillverkning Nettoomsättning Fastighetskostnader Kostnader för modultillverkning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Resultat från fastighetsförsäljningar Orealiserade värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Resultat från kvarvarande verksamheter Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt Årets resultat KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 5

6 Region Stockholm Region Stockholm förvaltade vid utgången av året 74 fastigheter med ett sammanlagt värde om Mkr vilket motsvarar en tredjedel av Kungsledens totala bestånd. GE-affären tillförde 27 nya fastigheter till regionen till ett värde av Mkr. Region Stockholm innefattar Storstockholm och sträcker sig från Norrköping till Uppsala med en total uthyrningsbar yta om cirka kvadratmeter. Fastighetsbeståndet omfattar kontor, industri/lager och handelsfastigheter. Andelen kontor i regionen ökade med GE-affären vilket ligger väl i linje med den nya strategin. STOCKHOLMSREGIONEN SNABBAST VÄXANDE Stockholmsregionen är den marknad i Sverige som växer snabbast. Efterfrågan på medelstora kontorslokaler är stor och hyresmarknaden god. Den starka utvecklingen är kopplad till inflyttning och infrastrukturprojekt som Norra Länken. Även om trafik- och bostadsproblem fortsatt är faktorer som motverkar utvecklingen är de positiva drivkrafterna starkare. Kungsledens marknad visade under det fjärde kvartalet en god utveckling med en positiv nettouthyrning. Kungsledens bestånd i Stockholmsregionen kännetecknas av bra fastigheter i lägen med goda kommunikationer, något som ytterligare förstärktes efter GE-affären. Kungsleden vill erbjuda sina kunder attraktiva lokaler i rätt läge till rimlig hyra. Runt om i regionen finns en positiv utvecklingspotential i befintligt bestånd. Flera utvecklingsfastigheter på bra adresser möjliggör många alternativ. Det finns också en god värdepotential i den rådande vakansen på procent i kombination med en positiv hyresutveckling. Den ekonomiska uthyrningsgraden var per den 31 december 89,4 procent jämfört med 90,2 procent för koncernen, exklusive modulbyggnader. Driftnettot i förhållande till hyresintäkterna (överskottsgraden) var 69,8 procent jämfört med 68,5 procent för koncernens hela fastighetsportfölj. ÖKAD ANDEL KONTOR MED GE-PORTFÖLJEN Med GE-affären ökade Kungsledens fokus på kontor på strategiska marknader. De 27 nya fastigheterna i Stockholmsregionen har en uthyrningsbar yta på cirka kvadratmeter och står för 59 procent av det totala värdet av hela GE-portföljen. Tillskottet av GE:s fastigheter innebar vidare att regionens snitthyra steg. En av de största hyresgästerna i GE-beståndet är General Electric som tillsammans med Försvarsmakten, SMHI och tryckerikoncernen V-Tab står för cirka 16 procent av regionens hyresvärde. Med GE tillkom ett tiotal nya medarbetare i regionen som bidrar positivt till att vidareutveckla arbetssätt och processer. UTVECKLINGSPROJEKT OCH POTENTIAL I NORRKÖPING Norrköping är en marknad med god potential. Planerna på dubbelspårig höghastighetsjärnväg mellan Järna och Linköping gör att det blir möjligt att resa Stockholm-Norrköping på en timme via Ostlänken. Kungsleden har flera stora hyresgäster lokalt såsom Norrköpings kommun, SMHI och Swedavia. Swedavia var tidigare en avdelning i Luftfartsverket och hyrde där i andra hand. Tillsammans med Kungsleden tecknade Swedavia under fjärde kvartalet ett avtal på cirka kvadratmeter i helt nyrenoverade lokaler. Swedavia ville skapa ändamålsenliga lokaler i kontorslandskap och har i och med flytten minskat sin lokalyta med cirka 45 procent. Projektet omfattade förutom de ombyggda lokalytorna även en nyskapad entré. Socialtjänsten i Norrköping är ett annat exempel på ett lyckat projekt där man beslutat att samlokalisera fyra lokalkontor. För det ändamålet tecknades ett tioårigt hyresavtal med Kungsleden. Cirka 150 arbetsplatser och 20 mottagningsrum skapades på den förhyrda ytan på kvadratmeter. Hyresgästen har mycket stränga sekretesskrav varför ljudisolering är en viktig faktor. För att säkerställa att ljudkraven kommer att uppfyllas ska ett kontorsrum färdigställas i sin helhet tidigt i projektet. På så sätt kan fysiska ljudmätningar och eventuella rättelser i konstruktionen genomföras innan övriga 150 rum färdigställs. Byggstart var i början av januari och inflyttning ska ske i september FASTIGHETSBESTÅND PER KATEGORI, REGION STOCKHOLM 3% Övrigt 12% Handel 17% Industri/lager Totalt bokfört värde Mkr 68% Kontor 6 KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

7 Bergudden 8 Modern fastighet med effektiva kontor och bra exponeringsläge. Träbocken 1 Populär fastighet centralt i Sollentuna som innefattar kontor, lägenheter och en bank. Trekanten 5 Kontorsfastighet i fint läge, nära E18 och allmänna kommunikationer. Fastigheten ligger naturskönt men ändå nära kommunikationer. Kategori: Kontor Yta: kvm Kategori: Kontor Yta: kvm Kategori: Kontor Yta: kvm E18 Stockholm E18 Kista E4 Danderyd Svärdet 7 Fastighet med bästa skyltläge intill E18. Kategori: Kontor Yta: kvm Spånga Solna Bromma Östermalm Holar 1 Fastighet med bra skyltläge precis vid infarten till Kista. Kategori: Kontor Yta: kvm E4/E20 Södermalm Holar 4 Fastighet med bra exponeringsläge som Office Management hyr i sin helhet. Lustgården 11 Nyrenoverad fastighet med attraktivt läge på Kungsholmen. Kategori: Kontor Yta: kvm Kategori: Kontor Yta: kvm Kungsleden vill erbjuda sina kunder attraktiva lokaler i rätt läge till rimlig hyra. Eskil Lindnér, Fastighetschef och tf Regionchef Stockholm KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 7

8 Tillgångar och skulder RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter fastigheter Förvaltningsfastigheter modulbyggnader Rörelsefastigheter Övriga anläggningstillgångar Fordran på Tredje AP-fonden Övriga kortfristiga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Derivat Övriga ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder NYCKELTAL 31 dec 31 dec Belåningsgrad, % Soliditet, % FASTIGHETSBESTÅND PER KATEGORI, 31 DECEMBER 1 3% Övrigt 13% Handel EGET KAPITAL OCH FINANSIELL STÄLLNING Eget kapital uppgick vid årets utgång till Mkr (7 726) eller 62 kronor (57) per aktie, motsvarande en soliditet på 37 procent (37). Genom det stora fastighetsförvärvet från GE hösten har de medel återinvesterats som frigjordes vid försäljningen av Hemsö-innehavet för ett år sedan. Därmed har Kungsledens finansiella ställning normaliserats jämfört med tidigare kvartal under året då soliditeten temporärt varit särskilt hög och belåningen låg. Belåningsgraden om 59 (62) procent per 31 december var dock fortsatt något lägre än vid årets ingång. FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeståndet exklusive modulbyggnader bestod per den 31 december av 366 fastigheter (275). Den totala ytan uppgick till tkvm (2 211) och fastigheterna hade ett bokfört värde om Mkr (14 247). Ökningen av fastigheternas bokförda värde beror främst på fastighetsköp. FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING 1 33% Industri/lager 1 Exklusive modulbyggnader. Totalt bokfört värde Mkr 51% Kontor Mkr Fastigheter vid periodens ingång Köp Investeringar Försäljningar 108 Valutakursförändringar 4 4 Värdeförändringar Fastigheter vid periodens utgång Exklusive modulbyggnader. FASTIGHETSBESTÅND PER REGION, 31 DECEMBER 1 19% Malmö 30% Stockholm Totalt bokfört värde 21% Göteborg Mkr 30% Mälardalen och Norr 1 Exklusive modulbyggnader. Interna värderingar av alla fastigheter har genomförts per 31 december och utgör bokfört värde. I stort sett alla fastigheter har dessutom värderats av externa värderare. De externa värderingarna bekräftar de interna värderingarna. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 212 Mkr (205), varav 132 Mkr i nio fastigheter i Västerås, Värnamo, Eskilstuna, Stockholm, Lund respektive Nyköping. Investeringar sker främst som om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter och i samråd med FASTIGHETERNAS VÄRDE Mkr Kontor Industri/lager Handel Övrigt Värderade fastigheter Ej externt värderade Erhållet avdrag för uppskjuten skatt vid köp Bokfört värde fastigheter Intern värdering Extern värdering KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

9 hyresgästerna för att deras verksamhet ska kunna bedrivas på ett bättre och effektivare sätt. Största hyresgästen är ABB som svarar för 14 procent av de totala hyresintäkterna. I hela beståndet var återstående kontraktslängd i snitt 4,0 år (4,9). FASTIGHETSTRANSAKTIONER Transaktionsmarknaden har under andra halvåret visat klara tecken på ökad aktivitet. Kungsleden köpte 95 (elva) fastigheter under året för Mkr. 84 av dem ingick i GE-affären, därutöver har elva fastigheter för 422 Mkr köpts i ett antal mindre affärer. Av de 95 fastigheterna var 54 kontor, 24 industri/lager, 13 handel och fyra övrigt. Tre (44) fastigheter om 4 tkvm och en fastighet i Tyskland såldes för 109 Mkr (1 115) som tillsammans med slutavräkningar för tidigare försäljningar gav ett resultat om 8 Mkr (16). Årets köp och försäljningar är en viktig del i byggandet av den långsiktigt större och mer attraktiva fastighetsportfölj som utmärker den nya affärsstrategin. Kungsleden ska äga, förvalta och förädla kommersiella fastigheter av god kvalitet i utvalda svenska storstads- och tillväxtregioner inom segmenten kontor, industri/lager och handel. I skapandet av den optimala fastighetsportföljen ingår också att vid rätt tillfälle och till rätt pris, sälja fastigheter som ligger utanför den nya strategins kärnområden. En sådan renodling skedde under tredje kvartalet när en äldreboendefastighet i Tyskland såldes. INTJÄNINGSKAPACITET Kungsleden redovisar den så kalllade intjäningskapaciteten i syfte att komplettera resultaträkningen med en bättre bild av den aktuella fastighetsverksamhetens underliggande lönsamhet. Intjäningskapaciteten ger vid oförändrade förutsättningar en prognos om intjäningsförmågan i det fastighetsbestånd som ägdes per 31 december. INTJÄNINGSKAPACITET 1 PER KATEGORI Kontor Industri/lager Handel Övrigt Summa fastigheter Modulbyggnader Antal fastigheter, st Uthyrningsbar yta, tkvm Bokfört värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr 2, Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,2 91,2 91,1 91,3 90,2 79,1 88,9 Direktavkastning, % 2, 3 7,2 8,5 7,3 7,4 7,6 10,4 7,8 Överskottsgrad, % 2, 3 66,1 73,5 65,4 65,2 68,5 59,9 67,6 Totalt INTJÄNINGSKAPACITET 1 PER REGION Stockholm Mälardalen Summa och Norr Göteborg Malmö 4 fastigheter Modulbyggnader Antal fastigheter, st Uthyrningsbar yta, tkvm Bokfört värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr 2, Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,4 92,8 87,6 89,3 90,2 79,1 88,9 Direktavkastning, % 2, 3 7,2 8,5 7,2 7,5 7,6 10,4 7,8 Överskottsgrad, % 2, 3 69,8 64,3 68,2 75,7 68,5 59,9 67,6 Totalt 1 Intjäningskapaciteten visar hur resultaträkningen skulle ha sett ut om fastigheterna per 31 december hade ägts de senaste tolv månaderna. 2 I resultaträkningen belastas koncernens driftnetto även med kostnader för fastighetsadministration, vilket inte ingår i de enskilda fastigheternas driftnetto i intjäningskapaciteten. De senaste tolv månaderna har fastighetsadministrationen uppgått till 50 Mkr för fastighetsförvaltningen och 11 Mkr för modulbyggnader. 3 Driftnettot för modulbyggnader belastades tidigare schablonmässigt med 86 Mkr. I och med att fastighetskostnaderna i resultaträkningen från och med belastas med återinvesteringar i modulbyggnader sker ingen schablonbelastning längre vid beräkning av intjäningskapaciteten. Uppgifterna för intjäningskapaciteten per 31 december har för jämförbarhet räknats om, vilket per årsskiftet ökat direktavkastningen för hela Kungsledens fastighetsbestånd från 8,0 procent till 8,3 procent. 4 En fastighet i Tyskland ingår i region Malmö. KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 9

10 FINANSIERING Låneportföljen vid årets utgång uppgick till Mkr (9 704). Nya lån upptogs under året först i samband med att Kungsleden tillträdde elva fastigheter från Hemsö för Mkr, vilket finansierades genom ny bankkredit om 714 Mkr med tre års löptid samt genom utnyttjande av befintlig kreditfacilitet. Under december upptogs en ny syndikerad kredit om 3,6 miljarder kronor med en genomsnittlig löptid om fyra år från fyra ledande nordiska banker för finansieringen av förvärvet av fastigheter från GE. Resterande andel av köpeskillingen för detta förvärv finansierades inom ramen för befintlig syndikerad kreditfacilitet. Genomsnittlig återstående löptid för utnyttjade lån uppgick vid utgången av fjärde kvartalet till 2,4 år (2,3). Cirka 12 procent av koncernens upplåning, motsvarande Mkr, förfaller under Av detta refinansieringsbehov säkrades 700 Mkr redan i december genom emissionen av ett nytt obligationslån till en ränta om 1,95 procent över referensräntan Stibor. Mkr Kapitalbindning nyttjade krediter Kapitalbindning outnyttjade krediter Räntebindning KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING SNITTRÄNTA Finansieringskostnader Finansnettot uppgick till 596 Mkr ( 586) för helåret. Räntekostnaderna minskade med 25 Mkr, vilket främst beror på att lånevolymen under varit lägre efter de amorteringar som gjordes i början av året. Att ränteswapportföljen omstrukturerades under hade också en positiv inverkan på finansnettot under året. Högre räntemarginaler och uppläggningsavgifter från de refinansieringar av bankkrediter som genomfördes under och löftesprovision på större outnyttjade kreditlöften ökade dock kostnaderna. Återbetalning av en revers från SveaReal medförde minskade ränteintäkter jämfört med föregående år. Kungsledens genomsnittliga upplåningskostnad sjönk under året främst till följd av att upplåningen för finansieringen av årets fastighetsförvärv genomförts med kort räntebindning och till lägre bankmarginal. Snitträntan uppgick per 31 december till 5,8 procent jämfört med 6,8 procent vid årets ingång. Den vägda, genomsnittliga återstående räntebindningstiden för lån och ränteswappar har sedan förra årsskiftet minskat till 3,1 år (5,1). Förändringen i räntebindningen avser främst nyupplåning och utökat nyttjande av befintliga kreditfaciliteter till rörlig räntebas för finansiering av GE-förvärvet. Kungsleden har gjort åtaganden till sina kreditgivare avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Samtliga sådana åtaganden var uppfyllda per 31 december. Räntetäckningsgraden, inklusive avvecklad verksamhet, normaliserades till 1,9 gånger (2,7). Nedgången beror på att resultat från avveckling av Hemsö drog upp föregående års tal. För lån där säkerheter ställts, det vill säga alla lån förutom obligationslånen, var belåningsgraden 52 procent (51) på koncernnivå. Värdeutveckling finansiella instrument Derivatportföljens nominella belopp uppgick vid årets utgång till Mkr (9 350). Det negativa marknadsvärdet (undervärdet) på ränteswappar förbättrades under året och var per 31 december 707 Mkr att jämföra med Mkr vid årets början. Förändringen av undervärdet redovisas som orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument i resultaträkningen. Förbättringen av undervärdet under beror främst på att undervärdet successivt minskar genom de löpande räntebetalningarna i ränteswapkontrakten, vilka uppgått till 256 Mkr, och till resterande del på att marknadsräntorna på långa löptider stigit, vilket givit en effekt på 157 Mkr. Värdet på övriga finansiella instrument (valutakursförändringar på en revers i euro och aktieswap) förbättrades med 12 Mkr, vilket resulterade i att de totala orealiserade värdeförändringarna i resultaträkningen för uppgick till 425 Mkr. % Totalt 6,8% 0,6 0,5 0,6 Totalt 5,8% 0,1 2,5 2,8 1,4 31 dec 3,5 2,8 1,2 31 mars 30 juni Löftesprovision för likviditetsreserv Skillnader i tremånadersränta och fast ränta i räntederivat Räntemarginal och uppläggningsavgifter Räntebas för banklån och obligationslån 3,5 2,7 1,2 3,6 2,7 1,2 30 sept 0,2 2,1 2,4 1,1 31 dec Snitträntan beräknas genom att ställa räntekostnader från lån och ränteswappar, uppläggningsavgifter samt kostnader för outnyttjade kreditramar i förhållande till utestående lånevolym per balansdagen. Likviditet På grund av pågående skatteprocesser håller Kungsleden vid varje tidpunkt tillgänglig likviditet, i form av kassa eller outnyttjade kreditlöften, för att möta eventuella skattekrav inom de närmaste tolv månaderna. Per 31 december uppgick kassan och outnyttjade beviljade kreditramar till Mkr (1 881), varav outnyttjade krediter uppgår till Mkr (1 160). 10 KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

11 Övrig information SKATTESITUATIONEN Skatteverket och domstolarna har de senaste åren ändrat uppfattning om hur lagar och praxis ska tolkas på flera skatteområden. Skatteverket har gjort en annan bedömning än Kungsleden av vissa genomförda transaktioner, något som har medfört ett antal processer i domstol. Kungsleden bedömer kontinuerligt risken för en slutgiltigt negativ utgång i pågående skatteprocesser och gör efter samråd med oberoende skatteexpertis reserveringar för eventuella negativa utfall. Härvid beaktas relevanta skattemål som löpande avgörs i domstolarna. Under fjärde kvartalet inbetalades 112 Mkr till Skatteverket hänförliga till de BV-domar Kungsleden erhöll 30 september. Kungsleden har ansökt om prövningstillstånd för dessa mål hos Högsta förvaltningsdomstolen och domarna har därmed inte vunnit laga kraft. I de andra skatteprocesserna har inget framkommit under kvartalet som ändrar bolagets bedömning i sak, och därför har ingen förändring av reserveringar gjorts. Det går inte att idag ge en säker bedömning av utfallet i skatteprocesserna. Om processerna skulle leda till slutgiltigt negativ utgång bedömer Kungsleden att upptaxeringarna delvis kan mötas av skattemässiga underskottsavdrag, vilket medför att den skatt som ska betalas (bolagsskatt, samt i vissa fall skattetillägg och ränta) blir lägre än de upptaxeringar som Skatteverket yrkar. Härigenom begränsas den negativa likviditetseffekten för Kungsleden. Vidare har koncernen skattemässiga, ännu ej aktiverade underskottsavdrag, som kan begränsa den negativa effekten på eget kapital. Uppskattning av maximalt negativa effekter Vid utgången av fjärde kvartalet uppgick den bokförda reserven för kvarvarande skatteprocesser till 658 Mkr. Kungsleden uppskattar kontinuerligt hur stora de negativa effekterna på eget kapital och likviditet skulle kunna bli av negativ utgång i samtliga transaktioner som Skatteverket ifrågasätter. Om samtliga utestående processer skulle utfalla till bolagets nackdel bedöms den maximalt negativa effekten på UPPSKATTNING AV MAXIMALT NEGATIVA EFFEKTER I UTESTÅENDE SKATTEPROCESSER Mkr Ingrid Ljungqvist, Förvaltningsassistent, Frida Stannov Lind, Utvecklingschef, Malin Evertsson, Förvaltare och Peter Vresén, Teknisk förvaltare. eget kapital uppgå till Mkr utöver kvarvarande reserveringar på 658 Mkr. Maximal negativ likviditetseffekt, inklusive skattetillägg och ränta, uppskattas samtidigt uppgå till Mkr, utöver de 272 Mkr som redan inbetalats i väntan på slutligt avgörande. Uppskattningarna av maximalt negativ resultat- respektive likviditetseffekt har ökat med 10 Mkr jämfört med föregående kvartalsrapport och hänför sig till att processerna tar längre tid än beräknat vilket något ökar den räntekostnad som uppstår vid negativ utgång. Ifrågasatta situationer De olika skatteprocesserna är hänförliga till tre områden: försäljningar av fastigheter, köp av fastigheter samt omstruktureringar inom Kungsledenkoncernen. Ytterligare beskrivning av processerna återfinns i årsredovisningen för på sidorna Väsentliga händelser kommuniceras löpande mellan delårsrapporterna. ORGANISATION OCH MEDARBETARE Kungsleden är organiserad i fastighetsförvaltande regioner och Nordic Modular. Regionerna är Stockholm, Mälardalen och Norr, Göteborg och Malmö. Medelantalet anställda var under 82 (84) inom fastighetsförvaltningen och koncerngemensamma funktioner och 171 (185) i Nordic Modular. Den 1 september tillträdde Biljana Pehrsson som ny VD för Kungsleden. Hon har sedan 2011 varit styrelseledamot i Kungsleden, men avgick ur styrelsen i samband med tillträdet som VD. En ny affärsledning inrättades från och med 1 oktober och ersätter den tidigare koncernledningen. Affärsledningen består av affärsområdesche Effekt på eget kapital Likviditetseffekt Reservering kvartal Reservering kvartal Inbetalt i väntan på avgörande 112 Summa reserverade skatteärenden Ej reserverade skatteärenden Inbetalt i väntan på avgörande 160 Summa KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 11

12 ferna för Förvaltning, Transaktion & analys, Utveckling, de fyra regioncheferna, bolagsjurist, marknads- och kommunikationschef, vvd/ekonomi- och finansdirektör samt VD. Förändringen är ett viktigt inslag i implementeringen av Kungsledens nya strategi. Med den nya ledningsstrukturen skapas bättre förutsättningar att styra bolaget med kortare beslutsvägar, ökad flexibilitet och tydligare resultatansvar. Som ny marknads- och kommunikationschef rekryterades Marie Mannholt som började i januari I slutet av året har Malin Axland ersatt Åke Theblin i affärsledningen. Malin stödjer som bolagsjurist affärsledningen i juridiska frågor. MODERBOLAGET* Årets resultat för moderbolaget uppgick till 349 Mkr (299). Resultatet kom främst från återförda reserveringar för koncernens ränteswapkontrakt vars undervärde minskat i och med räntebetalningar och att räntorna på längre löptider stigit under perioden. Omsättningen uppgick till 39 Mkr (61) och avsåg intäkter från koncernbolag. Tillgångarna vid årets utgång bestod i huvudsak av andelar i koncernföretag om Mkr (7 801). Finansieringen skedde främst genom eget kapital som vid årets slut uppgick till Mkr (5 931) innebärande en soliditet om 38 procent (43). AKTIEÄGARE Per 31 december Antal aktier % av röster och kapital Welandson Gösta och bolag ,1 Länsförsäkringar fonder ,4 Norges Bank Investment Management ,0 Florén Olle och bolag ,7 SHB fonder ,2 BlackRock fonder (USA) ,5 Danske Invest fonder (Sverige) ,2 Andra AP-fonden ,2 Avanza Pension Försäkring AB ,8 TR Property Investment Trust (GB) ,8 Summa tio största aktieägarna ,9 Styrelse och ledning ,1 Utländska aktieägare, övriga ,7 Övriga aktieägare ,3 Totalt ,0 Källa: SIS Ägarservice Mötesplats för hyresgästen General Electrics personal i fastigheten Trekanten 5 i Danderyd, Stockholm. AKTIEN OCH ÄGARNA Senaste betalkurs för aktien per 31 december var 43,20 kronor. Jämfört med betalkursen vid utgången av, som var 35,40 kronor, steg kursen med 22 procent. Antalet aktieägare per 31 december uppgick till stycken, vilket är färre än 31 december då antalet uppgick till * Moderbolaget kan i sin årsredovisning komma att justera värdet på innehav i dotterbolag utan påverkan på koncernen. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Kungsledens verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter och finansiering. För närvarande finns även risker i skatteprocesser. Förvaltningsresultat och kassaflöde är främst beroende av utvecklingen i Sveriges ekonomi. Den sammantagna risken i fastigheternas värde är beroende av geografisk spridning, fastighetstyp, fastigheternas storlek, längd på hyreskontrakt, hyresgäststruktur, teknisk standard med mera. De finansiella riskerna avser främst likviditetsrisk, refinansieringsrisk och ränterisk och hanteras med utgångspunkt i koncernens finanspolicy. Moderbolagets resultat och ställning påverkas väsentligen av koncernbolagens situation, varför ovanstående beskrivning även gäller för moderbolaget. Mer information om Kungsledens risker och hantering av dessa finns i årsredovisningen för på sidorna UTDELNINGSFÖRSLAG Kungsleden införde från och med en ny utdelningspolicy som bättre skall återspegla det långsiktiga värdeskapandet i Kungsleden. På medellång sikt, när Kungsledens slutgiltiga skattesituation har klarnat, är målet att utdelningen skall uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet. Under de närmaste åren kommer dock utdelningen att vara lägre och anpassas till behovet av likviditetsberedskap. Med stöd av utdelningspolicyn föreslår styrelsen en utdelning om 1,25 kronor (1,00) per aktie för räkenskapsåret. 12 KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

13 Ekonomisk redovisning 1 jan 31 dec RESULTATRÄKNING 1 Rapportperiod Räkenskapsåret Mkr Hyresintäkter fastigheter 459,6 373, , ,1 Hyresintäkter modulbyggnader 66,3 65,6 261,9 256,6 Försäljningsintäkter modultillverkning 96,6 54,5 292,8 270,3 Nettoomsättning 622,5 493, , ,0 Fastighetskostnader fastigheter 1 143,7 132,8 538,0 537,6 Fastighetskostnader modulbyggnader 1 35,0 24,5 116,5 96,7 Kostnader för modultillverkning 1 89,8 54,1 268,4 258,1 Bruttoresultat 354,0 282, , ,6 varav driftnetto fastigheter 315,9 241, , ,5 varav driftnetto modulbyggnader 31,3 41,1 145,4 159,9 varav bruttoresultat modultillverkning 6,8 0,4 24,4 12,2 Försäljnings- och administrationskostnader 1 45,2 56,4 156,5 187,3 Finansnetto Finansiella intäkter 2 5,7 7,0 18,4 31,0 Räntekostnader 2 149,9 134,5 553,5 578,7 Övriga finansiella kostnader 15,7 9,3 60,7 37,8 159,9 136,8 595,8 585,5 Förvaltningsresultat 148,9 89,3 548,6 444,8 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Resultat från fastighetsförsäljningar 3,9 0,2 8,1 16,2 Orealiserade värdeförändringar 1 70,4 51,9 47,9 20,3 74,3 52,1 56,0 4,1 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 7,6 19,3 425,3 69,9 Resultat före skatt 2 230,8 17, ,9 370,8 Skatt 51,4 245,5 192,0 813,3 Periodens resultat från kvarvarande verksamheter 179,4 263,4 837,9 442,5 Avvecklad verksamhet 2 Resultat från Hemsö-innehav, netto efter skatt 659,6 24,0 794,4 Periodens resultat 3 179,4 923,0 861,9 351,9 Resultat per aktie 4 1,31 6,76 6,31 2,58 Resultat per aktie från kvarvarande verksamheter 4 1,31 1,93 6,14 3,24 1 redovisas alla kostnader av administrativ karaktär som är direkt hänförliga till uthyrning respektive modulförsäljning som fastighetskostnader respektive kostnader för modultillverkning. Dessa kostnader har tidigare i sin helhet redovisats som försäljnings- och administrationskostnader. Vidare redovisas återinvesteringar upp till 50 Mkr per år motsvarande förslitningen av modulbyggnader som fastighetskostnader modulbyggnader. Utfallet för tidigare perioder har räknats om, där i fallet med återinvesteringar omföring skett om 40 Mkr för helåret från orealiserade värdeförändringar. Resultat före skatt har inte påverkats av dessa förändringar. 2 frånträddes innehavet i Hemsö, vilket tidigare utgjorde ett eget segment. Alla resultatposter från Hemsö-innehavet (resultatandel, ränteintäkter och räntekostnader) redovisas i resultaträkningen som avvecklad verksamhet längst ned i resultaträkningen. Jämförelsetalen är omräknade, utan påverkan på periodens resultat efter skatt. 3 Hela periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 4 Före och efter utspädningseffekt. Utestående och genomsnittligt antal aktier uppgår till stycken för samtliga perioder. KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 13

14 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mkr Rapportperiod Räkenskapsåret Periodens resultat 179,4 923,0 861,9 351,9 Övrigt totalresultat (poster som kan omföras till perodens resultat) Omräkningsdifferenser överfört till periodens resultat 16,9 16,9 Andel i Hemsös övrigt totalresultat (avvecklad verksamhet) 4,6 5,5 Periodens omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 0,6 7,7 1,2 1,0 Periodens totalresultat 1 180,0 952,2 863,1 362,3 1 Hela periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare. RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Mkr TILLGÅNGAR Goodwill 201,4 201,4 Förvaltningsfastigheter fastigheter , ,7 Förvaltningsfastigheter modulbyggnader 1 508, ,3 Rörelsefastigheter 21,5 21,1 Inventarier 14,8 13,9 Uppskjuten skattefordran 34,7 206,7 Andra långfristiga fordringar 238,8 244,0 Summa anläggningstillgångar , ,1 Varulager 15,3 17,1 Fordran på Tredje AP-fonden 3 362,9 Kortfristiga fordringar 271,6 355,4 Kassa och bank 322,7 721,2 Summa omsättningstillgångar 609, ,6 SUMMA TILLGÅNGAR , ,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 453, ,4 Räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut , ,6 Obligationslån (ej säkerställt) 2 299, ,2 Räntebärande skulder , ,8 Ej räntebärande skulder Avsättningar 59,5 57,7 Derivat 1 707, ,5 Skatteskuld 20,5 Övriga ej räntebärande skulder 869, ,8 Ej räntebärande skulder 1 636, ,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER , ,7 1 I Kungsleden finns ett antal OTC-derivat som används för att ekonomiskt säkra ränterisker, främst ränteswappar. Därutöver finns en aktieswap. Dessa finansiella instrument värderas till verkligt värde i rapport över finansiell ställning på raden derivat och instrumentens värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Derivaten värderas med hjälp av värderingstekniker som bygger på observerbar marknadsdata (nivå 2). RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mkr Vid årets början 7 726, ,0 Utdelning 136,5 354,9 Årets totalresultat 863,1 362,3 Vid årets slut 8 453, ,4 14 KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

15 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Mkr Rörelsen Rapportperiod Räkenskapsåret Resultat före skatt 230,8 17, ,9 370,8 Resultat från fastighetsförsäljningar 3,9 0,2 8,1 16,2 Orealiserade värdeförändringar 78,0 71,1 473,2 90,2 Utdelning och kassaflöde avseende Hemsö (avvecklad verksamhet) 24,0 52,1 Övriga justering för poster som inte ingår i kassaflöde från rörelsen 29,2 38,7 31,3 32,1 Betald skatt 124,2 5,6 124,2 342,0 Kassaflöde från rörelsen 53,9 56,1 479,7 122,8 Förändringar i rörelsekapital 4 868,6 111, ,1 396,5 Kassaflöde från rörelsen efter förändring av rörelsekapital 4 814,7 167, ,4 519,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten 783,8 249, ,7 836,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 623,3 27, , ,1 Periodens kassaflöde 24,8 389,5 399,9 43,0 Likvida medel vid periodens början 298,5 329,7 721,2 683,9 Kursdifferens i likvida medel 0,6 2,0 1,4 5,7 Likvida medel vid periodens slut 322,7 721,2 322,7 721,2 SEGMENTSRAPPORTERING Fastigheter 1 Nordic Modular 1 gemensamt Övrigt/koncern- Totalt Kungsleden Mkr Hyresintäkter 1 669, ,1 261,9 256, , ,7 Försäljningsintäkter modultillverkning 292,8 270,3 292,8 270,3 Nettoomsättning 1 669, ,1 554,7 526, , ,0 Fastighetskostnader 2 538,0 537,6 116,5 96,7 654,5 634,3 Kostnader för modultillverkning 2 268,4 258,1 268,4 258,1 Bruttoresultat 1 131, ,5 169,8 172, , ,6 Försäljnings- och administrationskostnader 2 114,7 146,9 41,8 40,4 156,5 187,3 Finansnetto 592,4 577,4 3,4 8,1 595,8 585,5 Förvaltningsresultat 424,0 321,2 124,6 123,6 548,6 444,8 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Resultat från fastighetsförsäljningar 8,1 16,2 8,1 16,2 Orealiserade värdeförändringar 2 47,9 0,0 20,3 47,9 20,3 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 425,3 69,9 425,3 69,9 Resultat före skatt 905,3 267,5 124,6 103, ,9 370,8 Skatt 198,8 194,1 27,2 22,4 34,0 985,0 192,0 813,3 Resultat från kvarvarande verksamheter 706,5 461,6 97,4 80,9 34,0 985,0 837,9 442,5 Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt 24,0 794,4 24,0 794,4 Periodens resultat 706,5 461,6 97,4 80,9 58,0 190,6 861,9 351,9 Fastigheter , , , , , ,1 Köp och investeringar av fastigheter 6 148, ,2 7,0 4, , ,4 1 Fördelning av räntor för segmentet Nordic Modular sker från och med utifrån direkt hänförbara lån. Inga räntederivat fördelas till Nordic Modular. Jämförelsetalen har räknats om. 2 redovisas direkta försäljnings- och administrationskostnader som fastighetskostnader respektive kostnader för modultillverkning, vilket är en förändring jämfört med tidigare då alla kostnader redovisades på raden försäljnings- och administrationskostnader. Likaså belastas fastighetskostnaderna för modulbyggnader av återinvesteringar i beståndet. Jämförelsetalen har räknats om för att uppnå jämförbarhet. KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 15

16 NYCKELTAL Rapportperiod 1 Räkenskapsåret 1 Fastighetsrelaterade Intjäningskapacitet Direktavkastning, % 1 7,8 8,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88,9 89,3 Överskottsgrad, % 1 67,6 70,7 Utfall Direktavkastning, % 1 7,3 7,4 7,5 7,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 89,7 90,9 89,6 Överskottsgrad, % 1 66,0 64,2 66,1 65,5 Finansiella Förvaltningsresultat, Mkr Periodens resultat, Mkr Avkastning på totalt kapital, % 1 6,3 18,0 5,4 8,8 Avkastning på eget kapital, % 8,6 50,9 10,7 4,6 Avkastning på sysselsatt kapital, % 1 6,9 21,0 6,2 10,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1 1,9 5,4 1,9 2,7 Soliditet, % 36,8 37,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,3 Belåningsgrad, % 58,9 61,5 Kassaflöde från rörelsen, Mkr Data per aktie Börskurs, kr 43,20 35,40 Utdelning, kr 1,00 2,60 Totalavkastning, % 24,9 17,4 Direktavkastning, % 2,3 7,3 P/E-tal, ggr 6,8 13,7 Bruttoresultat, kr 1 2,59 2,07 9,53 8,92 Förvaltningsresultat, kr 1,09 0,65 4,02 3,26 Periodens resultat, kr 1,31 6,76 6,31 2,58 Fastigheternas bokförda värde, kr 160,21 115,58 Eget kapital, kr 61,93 56,60 Kassaflöde från rörelsen, kr 0,39 0,41 3,51 0,90 Utestående och genomsnittligt antal aktier De förändrade principerna för redovisning av försäljnings- och administrationskostnader som från och med delvis redovisas i driftnetto/bruttoresultat samt kostnader för återinvesteringar i modulbyggnader som en fastighetskostnad påverkar flera nyckeltal. Tidigare perioders nyckeltal har räknats om. 2 Någon utspädningseffekt föreligger inte då inga potentiella aktier förekommer. RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET 1 Rapportperiod Räkenskapsåret Mkr Koncerninterna intäkter 7,4 10,3 39,0 61,4 Administrationskostnader 12,2 18,3 44,8 56,4 Rörelseresultat 4,8 8,0 5,8 5,0 Resultat från finansiella poster 178,4 493,7 443,1 320,5 Resultat före skatt 173,6 485,7 437,3 325,5 Skatt på periodens resultat 30,8 68,9 88,8 26,8 Periodens resultat 142,8 416,8 348,5 298,7 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET 1 Mkr TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 8 083, ,9 Fordringar hos koncernföretag 7 294, ,0 Externa fordringar och övrigt 543,6 615,3 Likvida medel 152,0 540,9 SUMMA TILLGÅNGAR , ,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 142, ,5 Långfristiga skulder 2 626, ,8 Skulder till koncernföretag 6 542, ,1 Övriga skulder 762, ,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER , ,1 1 Moderbolaget kan i sin årsredovisning komma att justera värdet på innehav i dotterbolag utan påverkan på koncernen. 2 Utdelning har minskat eget kapital med 137 Mkr. 16 KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

17 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är för koncernen upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget enligt RFR2. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Uppställningen av resultaträkningen har ändrats för att öka jämförbarheten med andra fastighetsbolag. Dels har den kompletterats med delresultatet förvaltningsresultat som visar resultatet från den löpande verksamheten efter finansieringskostnader. Resultat från fastighetsförsäljningar anges därtill netto på en rad jämfört med tidigare bruttoredovisning på flera rader som summerade till handelsnetto. Kungsleden redovisar från och med kostnader för fastighetsadministration och återinvesteringar för modulbyggnader som fastighetskostnad. På motsvarande sätt redovisas administration inom modulproduktion som kostnad för modultillverkning. Jämförelseperioderna har räknats om på motsvarande sätt och har endast inneburit omföringar mellan olika resultatrader och inte påverkat resultat före eller efter skatt. För helåret innebar omräkningen en ökning av driftkostnader till 71 Mkr för administrationen respektive 40 Mkr för återinvesteringar. Försäljnings- och administrationskostnader respektive de negativa orealiserade värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter minskade med motsvarande belopp. IFRS 13 Värderingar till verkligt värde tillämpas för första gången och innebär nya upplysningar i delårsrapporten avseende vilka finansiella instrument som innehas och hur de värderas. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i övrigt oförändrade jämfört med årsredovisningen för räkenskapsåret. Uppskattningar och bedömningar Upprättandet av delårsrapport kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är desamma som i senaste årsredovisningen. STYRELSENS FÖRSÄKRAN Bokslutskommunikén för perioden januari december ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 13 februari 2014 Göran Larsson Magnus Fernqvist Ordförande Styrelseledamot Peter Gustafson Lars Holmgren Styrelseledamot Styrelseledamot Joachim Gahm Styrelseledamot Kia Orback Pettersson Styrelseledamot Charlotta Wikström Styrelseledamot Biljana Pehrsson Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Kungsleden offentliggör informationen i denna delårsrapport i enlighet med lagen om värdepappersmarknaden (2007:528). KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 17

18 Kvartalsöversikt RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Nettoomsättning Bruttoresultat varav driftnetto fastigheter varav driftnetto modulbyggnader varav bruttoresultat modultillverkning Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Resultat från andelar i Hemsö Resultat från fastighetsförsäljningar Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat från kvarvarande verksamheter Avvecklad verksamhet resultat från Hemsö-innehav Periodens resultat FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 TILLGÅNGAR Goodwill Förvaltningsfastigheter fastigheter Förvaltningsfastigheter modulbyggnader Rörelsefastigheter Inventarier Andelar i Hemsö Långfristiga fordringar Hemsö Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Varulager Fordran på Tredje AP-fonden Kortfristiga fordringar Tillgångar som innehas för försäljning fastigheter Tillgångar som innehas för försäljning övriga tillgångar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut Obligationslån (ej säkerställt) Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Derivat Övriga ej räntebärande skulder Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning Ej räntebärande skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

19 NYCKELTAL Mkr Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Fastighetsrelaterade Utfall Direktavkastning, % 7,3 8,7 7,7 7,0 7,4 7,5 7,7 7,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,5 90,0 90,6 90,5 89,7 89,3 89,5 89,9 Överskottsgrad, % 66,0 71,9 64,1 62,0 64,2 63,6 64,0 62,3 Finansiella Förvaltningsresultat, Mkr Periodens resultat, Mkr Avkastning på totalt kapital, % 6,3 7,6 6,7 5,3 18,0 5,7 6,4 7,0 Avkastning på eget kapital, % 8,6 10,5 13,0 10,6 50,9 0,8 36,7 5,8 Avkastning på sysselsatt kapital, % 6,9 8,5 7,5 6,6 23,5 6,5 8,0 8,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,2 1,9 1,7 5,5 1,7 1,9 2,3 Soliditet, % 36,8 48,6 47,1 46,7 37,0 36,7 34,6 38,0 Belåningsgrad, % 58,9 45,3 47,1 46,7 61,5 66,1 68,4 67,8 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 1,09 1,31 1,00 0,60 0,70 0,90 0,80 0,90 Periodens resultat, kr 1 1,31 1,57 1,90 1,50 6,80 0,10 4,90 0,70 Utdelning, kr 1,00 2,60 1 Någon utspädning per aktie föreligger inte då inga potentiella aktier förekommer. DEFINITIONER FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Direktavkastning 1, driftnetto i förhållande till kvartalsvis genomsnittligt bokfört värde för fastigheterna. Driftnetto, hyresintäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, fastighetsadministration ingår). Drift- och underhållskostnad, kr per kvm, drift- och underhållskostnad i förhållande till snitt på uthyrningsbar yta. Ekonomisk uthyrningsgrad, hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Snitthyra, kr per kvm, hyresintäkter i förhållande till snitt på uthyrd yta. Överskottsgrad, driftnetto i förhållande till hyresintäkter. FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genom snittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två. Belåningsgrad, räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Räntetäckningsgrad, resultat efter finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad, räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet, eget kapital inklusive minoritetsintresse i förhållande till totala tillgångar. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Direktavkastning för aktien, beslutad/föreslagen utdelning/inlösen i förhållande till aktiekursen vid periodens utgång. Totalavkastning för aktien, summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning/inlösen i förhållande till aktiekursen vid periodens ingång. Beslutad/föreslagen utdelning per aktie, styrelsens föreslagna utdelning eller av stämman beslutad utdelning per utestående aktie. Eget kapital per aktie, eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Kassaflöde från rörelsen per aktie, periodens kassaflöde från rörelsen i förhållande till genomsnittligt antal aktier. 1 Nyckeltalet för fastigheternas direktavkastning har definierats om från och med bokslutskommunikén. Genomsnittligt bokfört värde beräknas nu kvartalsvis istället för ingående och utgående balans dividerat med två. För samtliga definitioner se kungsleden.se/definitioner SPRINGTIME FOTO: JANN LIPKA OCH MATS HÖGBERG KUNGSLEDEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 19

20 kungsleden.se Följ oss på nätet: Läsa och prenumerera på pressmeddelanden Ladda ner finansiella tabeller i Excel För mer information besök oss på vår webbplats Kalendarium Årsredovisning 27 mars 2014 Delårsrapport 1 jan 31 mars april 2014 Årsstämma 29 april 2014 Delårsrapport 1 jan 30 juni augusti 2014 Delårsrapport 1 jan 30 sept oktober 2014 Kontakt KUNGSLEDEN AB (PUBL) ORG NR SÄTE STOCKHOLM Huvudkontor Vasagatan 7 Box Stockholm Tel Fax Biljana Pehrsson VD Anders Kvist vvd, Ekonomi/Finansdirektör Marie Mannholt Marknads- och kommunikationschef