Välkommen till Kungsleden! Tredje kvartalet Thomas Erséus, VD Anders Kvist, VVD

Transkript

1 Välkommen till Kungsleden! Tredje kvartalet 2012 Thomas Erséus, VD Anders Kvist, VVD

2 Kvartalet i korthet Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 procent till 499 Mkr respektive 347 Mkr jämfört med Q i och med mindre fastighetsbestånd Resultatet före skatt uppgick till -42 Mkr (-247) Resultatet efter skatt uppgick till -13 Mkr (-173), motsvarar per aktie -0,10 kronor (-1,30). De negativa resultaten kommer av orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument Stärkt soliditet i och med försäljning av 41 fastigheter till ett värde av Mkr Utdelningsgrundande resultatet i nivå med föregående år och uppgick till 240 Mkr (239) 2

3 Viktiga händelser efter kvartalets utgång Övervägande från Skatteverket där indirekt försäljning av fastigheter genom nederländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering skulle ge en likviditetseffekt på Mkr och påverka eget kapital negativt med Mkr Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon reservering I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav Tre fastigheter såldes för totalt 84 Mkr. Försäljningspriset översteg bokfört värde med 10 Mkr och anskaffningsvärde med 17 Mkr 3

4 Stabil hyresmarknad för kommersiella fastigheter Fortsatt stabil hyresmarknad men påverkas av omvärlden Kontorshyror tillbaka på nivåer före finanskrisen Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen Låga vakanser men variation mellan delmarknader Källa: JLL, Newsec 4

5 God hyresutveckling i Stockholm kr/kvm Kontorshyror - Stockholm E 2013E 2014E Stockholm CBD Stockholm Innerstad Stockholm Närförort Övriga Storstockholm Q Källa: Newsec 5

6 God stabilitet på övriga marknader i Sverige kr/kvm Kontorshyror - Resten av Sverige E 2013E 2014E Göteborg Bästa läge Göteborg Närförort/Ytterstad Malmö Bästa läge Q Malmö Närförort/Ytterstad Övriga större städer - Bästa läge Resten av Sverige - Bästa läge Källa: Newsec 6

7 Kungsledens hyresmarknad fortsatt stabil Ökad aktivitet på hyresmarknaden Nyuthyrning på 63 Mkr* Nettouthyrning på 17 Mkr** Uthyrningsgrad 89,6 procent (88,3) *Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-sep 2012 ** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar 7

8 Utveckling av Kungsledens fastighetsbestånd Värdeskapande genom förvaltning och förädling av fastigheterna Fastighetsbestånd Driftnetto Uthyrningsgrad Kontrakslängd Nyuthyrning Direktavkastning 8

9 Kungsledens kommersiella fastighetsbestånd avkastar i snitt 8 procent Segment Antal fastigheter Area, tkvm Bokfört värde, Mkr Andel av kommersiella portföljen Driftnetto, Mkr Direktavkastning Snitt kontraktslängd (år) Industri/lager % 532 8,5% 5,4 Kontor % 327 7,7% 3,5 Handel % 160 7,5% 4,7 Övrigt kommersiella % 40 6,9% 5,9 Totalt % ,0% 4,6 9

10 Driftnetto per kvm ökat med nära 25 procent sedan Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q Driftnetto per kvm 10

11 Ökad uthyrningsgrad och stabila hyror Hyresintäkt, Mkr Uthyrningsgrad, % Hyresintäkter (vänster axel) Uthyrningsgrad (höger axel) 11

12 I snitt 4,6 år i kvarvarande kontraktslängd Mkr % 93% 89% % 83% 6% 2% 2% 77% 79% 3% 1% % 2% 72% 99% 100% 5% 1% % % 39% 10% % 15% 10% 14% >

13 Fortsatt positiv nettouthyrning för Kungsleden 40 Nettouthyrning (Mkr) Rullande 12 mån (utveckling) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q Summa 13

14 Direktavkastningen har ökat med stabila värden Bokfört värde, Mkr Direktavkastning, % Bokfört värde (vänster axel) Direktavkastning (höger axel) 14

15 Transaktionsmarknaden i Sverige En minskning i transaktionsvolym i kvartalet med 48 procent jämfört med föregående år Stor andel av försäljningsvärdet från kontorsfastigheter Jämfört med föregående kvartal en ökning av transaktionsvolymen för logistikfastigheter med 10 procent och minskning med 21 procent för detaljhandelsfastigheter Källa JLL 15

16 Optimering av fastighetsportföljen för Kungsleden Inga fastigheter köptes under perioden jan - sep fastigheter såldes för Mkr Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,7 procent 39 av de 44 fastigheterna var publika fastigheter i Härnösand som såldes till Hemsö för 912 Mkr. Försäljningen ökade det egna kapitalet med 39 Mkr och soliditeten med 2 procent Två industrifastigheter i södra Polen såldes för 12,5 Euro Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden Positiv trend med fortsatta bra försäljningar under kvartal fyra Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent 16

17 Resultaträkning Mkr 2012 Jan-sep 2011 Jan-sep Δ procent Hyresintäkter Försäljningsintäkter modulbyggnader Nettoomsättning Fastighetskostnader Produktionskostnader moduler Nettoomsättningen och bruttoresultatet ökade med 8 procent i och med större fastighetsbestånd Bruttoresultat Handelsnetto Försäljnings- och administrationskostnader Resultat från andelar i Hemsö Finansnetto Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 87 Lägre resultat från Hemsö på grund av lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat efter skatt n/a 17

18 Resultaträkning helägda fastigheter Mkr 2012 jan-sep 2011 jan-sep Δ procent Hyresintäkter Fastighetskostnader Bruttoresultat Handelsnetto Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat

19 Resultaträkning Nordic Modular Mkr 2012 jan-sep 2011 jan-sep Δ procent Hyresintäkter moduler Försäljningsintäkter moduler Nettoomsättning Fastighetskostnader Produktionskostnader moduler Bruttoresultat Handelsnetto 0 9 Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat

20 Resultaträkning Hemsö Mkr 2012 jan-sep 2011 jan-sep Δ procent Resultat från andelar Hemsö Finansnetto -5 9 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt 3 11 Periodens resultat

21 Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent Mkr jan-sep jan-sep Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning Realiserade värdeförändringar, fastigheter Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -3 0 Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument Realiserade poster Utdelningsgrundande resultat från Hemsö Skatt att betala Utdelningsgrundande resultat

22 Avkastande tillgångar 30 sep 2012 Avkastning, % Fastigheter ,0 Andelar i Hemsö ,0 Långfristiga fordringar i Hemsö ,0 Reversfordringar 241 7,0 Summa avkastande tillgångar ,9 Snittränta, % Eget kapital Räntebärande skulder ,8 Rörelsekapital (övriga poster är en nettoskuld) ,0 Summa finansiering

23 Finansiell ställning i sammandrag Mkr TILLGÅNGAR 30 sep 31 dec Goodwill Fastigheter Maskiner och inventarier Andelar i Hemsö Långfristiga fodringar i Hemsö Uppskjuten skattefordran Andra långsiktiga fordringar Anläggningstillgångar Varulager Kortsiktiga fordringar Tillgångar som innehavs för försäljning fastigheter Tillgångar som innehavs för försäljning övriga tillgångar - 14 Kassa och bank Omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

24 Finansiell ställning i sammandrag Mkr EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 sep 31 dec Eget kapital Skulder till kreditinstitut Obligationslån (ej säkerställt) Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning Räntebärande skulder Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 53 1 Derivat Övriga ej räntebärande skulder Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 60 Ej räntebärande skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

25 Förfallostruktur krediter Per 30 september 2012 Utnyttjade krediter, Mkr Ej utnyttjade krediter, Mkr Summa krediter, Mkr Summa Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,4 25

26 Förfallostruktur räntebindning Per 30 september 2012 Lån, Mkr Räntederivat Mkr Snittränta, derivat % , , , , , , , ,8 Snittränta lån och derivat, år Genomsnittlig räntebindningstid, år Summa ,8 5,0 Marknadsvärdering av lån och derivat Summa

27 Nyckeltal Finans 30 sep dec sep 2011 Avkastning på eget kapital, % -10,5 8,5 6,1 Soliditet, % 36,7 36,9 34,2 Belåningsgrad fastigheter, % 66,1 67,9 69,8 Belåningsgrad samtliga krediter i förhållande till avkastande tillgångar (fastigheter, andelar och fordringar i Hemsö och reversfordringar), % Ränteteckningsgrad, ggr 2,0 2,3 2,2 Aktie Eget kapital per aktie, kr 49,60 56,50 54,40 Resultat efter skatt per aktie, kr -4,20 4,70 2,50 27

28 Strategisk översyn Kungsleden arbetar sedan en tid tillbaka med en strategisk översyn Översynen är driven av fundamentala förändringar i fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar värde för aktieägare Strategiarbetet innebär en översyn av segment, geografi och finansiella mål samt utdelningspolicy Den nya strategin kommer att presenteras i sin helhet under första kvartalet

29 Strategisk översyn Översynen är ännu inte färdig men följande kan konstateras: Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden Kungsleden går mot en renodling av helägda fastigheter med fokus på tillväxtregioner i Sverige Mot bakgrund av ovan kommer Hemsö och Nordic Modular i sig lönsamma verksamheter säljas när marknaden är rätt för det 29

30 Kungsledens skattesituation Skatteverket och domstolarna har de senaste åren ändrat uppfattning om hur lagar och praxis ska tolkas på flera skatteområden Kungsleden bedömer kontinuerligt risken för en slutgiltig negativ utgång i de olika processerna och gör efter samråd med oberoende skatteexpertis reserveringar för befarade negativa utfall Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och den praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle 30

31 21 utestående skattemål 31

32 Skatteprocesserna Övervägande från Skatteverket har erhållits där indirekt försäljning av fastigheter genom holländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering skulle ge en likviditetseffekt på Mkr och påverka eget kapital negativt med Mkr Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon reservering I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav 32

33 Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter Om samtliga processer skulle utfalla till bolagets nackdel bedöms den maximala effekten på eget kapital uppgå till Mkr utöver gjorda reserveringar på Mkr Maximal utestående negativ likviditetseffekt, inklusive skattetillägg och ränta, uppskattas till Mkr Likviditetsbehovet uppstår över flera år och kommer att kunna finansieras via löpande kassaflöde och de medel som frigörs i samband med renodlingen av Kungsledens strategi I syfte att öka Kungsledens finansiella motståndskraft föreslår styrelsen utebliven aktieutdelning för

34 Uppskattning av skatteeffekter Mkr Effekt på eget kapital Likviditetseffekt Reservering kvartal Reservering kvartal Inbetalt i väntan på avgörande Summa reserverade skatteärenden Ej reserverade skatteärenden Inbetalt i väntan på avgörande Summa

35 Sammanfattning och utblick Stabil hyresmarknad och stabila fastighetsvärden Värdeskapande förvaltning och förädling genom: Bra hyresgäster och långa kontrakt Stabila hyror och ökad uthyrningsgrad Ökad nettouthyrning Stärkt soliditet genom försäljningar Starkt kassaflöde och god likviditet Strategisk översyn mot renodling av verksamheten Uppskattat worst case scenario och god beredskap för eventuella skattedomar Bibehållen prognos för helår 2012 på 300 Mkr, men föreslagen utebliven aktieutdelning 35

36 Frågestund