VINJETT IN HÄR DELÅRSRAPPORT // JAN-MAR Våra fastigheter dina möjligheter

Transkript

1 VINJETT IN HÄR DELÅRSRAPPORT // JAN-MAR 2014 Våra fastigheter dina möjligheter 1

2 VINJETT IN HÄR DELÅRSRAPPORT // Q INNEHÅLL Kort om SveaReal Perioden i korthet // Nyckeltal VD-kommentar Fastighetsinnehav Våra kunder Finansiering Aktien och ägarna Kommentarer Resultaträkning // Balansräkning Koncern Kassaflödesanalys // Förändring Eget Kapital Koncern Resultaträkning // Balansräkning Moderbolag Definitioner Bolagsstyrning // Kalendarium SveaReal äger och utvecklar fastigheter för kontor, lager och logistik på tillväxtorter i mellersta och södra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattar 81 fastigheter med en lokalyta på kvm. Bolaget om sätter 700 MSEK och har 26 medarbetare med kontor i Göteborg, Malmö och Stockholm. SveaReals aktieägare består i första hand av institutionella kapitalplacerare, privata bolag och privatpersoner i huvudsak från Norge. 2

3 PERIODEN I KORTHET // NYCKELTAL Perioden i korthet Hyresintäkterna uppgick till 171 MSEK (176). Minskningen beror på ökad vakans samt något mindre fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna uppgick till 51 MSEK (61). De lägre kostnaderna beror framför allt på den milda vintern men även föregående års driftsinvesteringar vilka reducerat energiförbrukningen. Driftnettot uppgick till 120 MSEK (115). Förvaltningsresultatet uppgick till 29 MSEK (35). Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 13 MSEK ( 2) och på derivat till 40 MSEK (76). Resultat efter skatt uppgick till 15 MSEK (93). Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 25 MSEK (28) och merparten avser anpassningar till nya och befintliga hyresgäster. 171 msek i sammanlagda hyresintäkter NYCKELTAL BELOPP I MSEK 31 MARS MARS 31 MARS 2012 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Hyresintäkter helår, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,9 93,7 96,1 Ytmässig uthyrningsgrad, % 89,4 93,9 94,6 Direktavkastning, % 6,5 7,4 7,4 Marknadsvärde, kr/kvm Antal förvaltningsfastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % 1,0 6,5 9,0 Avkastning totalt kapital, % 0,2 2,8 2,6 Ränteteckningsgrad, ggr 1,4 1,4 1,4 Soliditet, % 30,8 30,3 19,0 Belåningsgrad, % 61,9 61,7 74,6 Förvaltningsresultat, MSEK AKTIERELATERADE Antal aktier Förvaltningsresultat/aktie, SEK Resultat före skatt/aktie, SEK Substansvärde/aktie, SEK

4 VD-KOMMENTAR Första kvartalet enligt plan Året har börjat bra för SveaReal. På uthyrningssidan kan vi konstatera en ökad aktivitet och resultatmässigt utvecklades första kvartalet enligt plan. Både för SveaReal och fastighetsbranschen i stort pekar de flesta kurvor åt rätt håll. För helåret tror vi dock inte på något nytt rekordresultat men att vi ändå levererar ett starkt resultat till våra aktieägare. Första kvartalet inleddes i positiv riktning, vårt förvaltningsresultat ligger som planerat och landade på 29 MSEK (35 MSEK), och detta trots extraordinära kostnader kopplade till vår utredning avseende ägarspridning och notering. Exklusive dessa ligger vi i nivå med föregående år. Den milda och snöfattiga vintern har i kombination med energieffektiviseringar också bidragit till utfallet. Vi kan konstatera att hyresmarknaden känns något positivare jämfört med för ett år sedan. fastigheternas marknadsvärde ligger i stort oförändrade, dock kan en viss försiktig sänkning av yielderna noteras, vilket bottnar i ett utökat intresse för fastigheter med något högre avkastning i mer perifera lägen. Med hänsyn till investeringar ger fastigheterna ett negativt resultattillskott. På uthyrningssidan har året börjat positivt och det var en utökad aktivitet på i stort sett alla våra marknader med en samlad positiv nettouthyrning. Värdet av våra derivat har påverkats av att den långa räntan under kvartalet sänkts något ytterligare, vilket gör att vi på sista raden för kvartalet redovisar 15 MSEK. Framtida effekter av värdeförändringar för derivat kommer att ge stora positiva effekter på resultatet till största delen som en effekt av att derivaten löper ut under åren sveareal har med sina medarbetare kunnat uppfylla både de långsiktiga och kortsiktiga kraven och några månader in på året väntar nya utmaningar. Vi kan konstatera att hyresmarknaden känns något positivare jämfört med för ett år sedan. Inte minst har efterfrågan på våra kontorsfastigheter i Kista ökat. Vi har nu en något högre vakansgrad än vad vi tidigare haft och vill ha. Bland annat har förvärvet av fastigheterna i Kista tillfört vakans. Vårt mål är att på alla marknader nå lägre vakanser än våra konkurrenter och vi förstärker nu våra ansträngningar och resurser för att lyckas med detta. om låga räntor och stabila hyresintäkter är gynnsamma för fastighetsbolagen så finns det en baksida av senaste årens förda penningpolitik och det är den extremt låga inflationen. Den påverkar nästan alla aktörer i fastighetsbranschen och innebär att indexerade hyreshöjningar är obefintliga. För SveaReal innebär detta scenario att vi hela tiden måste bli effektivare för att kunna möta både våra kunders krav på marknadsmässiga hyror och ägarnas krav på utdelning av sitt investerade kapital. en summering av tillståndet för fastighetsbranschen och SveaReal är ändå att de flesta kurvor pekar åt rätt håll. Medarbetarna i SveaReal har gjort en stark insats och vi ser med tillförsikt fram mot resten av året. Claes Malmkvist, VD SveaReal 4

5 FASTIGHETSINNEHAV Fastighetsinnehav SVEAREALS FASTIGHETSINNEHAV PER BELOPP I MSEK ANTAL FASTIGHETER MARKNADS- VÄRDE (MSEK) UTHYRBAR YTA (TKVM) KONTRAKTERAD EKONOMISK UT- HYRA (MSEK) HYR.GRAD (%) LÖPTID (ÅR) Fastigheter Kontor ,1 Logistik/Lager ,1 Övrigt ,8 Industri ,4 Projektfastigheter ,4 Totalt ,1 Geografisk fördelning Linköping/Norrköping ,6 Storstockholm ,0 Väst ,3 Västerås ,4 Öresund ,8 Övrigt ,2 Totalt ,1 S veareals fastighetsbestånd omfattar 81 Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys, vilket innebär att fastigheternas värde fastigheter med en uthyrningsbar yta om kvm. Marknadsvärdet uppgick bygger på nuvärdet av det prognostiserade kassaflödet under 10 år samt nuvärdet av restvärdet per 31 mars till 6965 MSEK och kontrakterad hyra till 663 MSEK. Förändringen år 11. I de fall avtalsstrukturen så erfordrar har kalkylperioden i innehavet beror på en avstyckning av fastigheten Hantverkaren 1 i Södertälje. SveaReals fastigheter förlängts. Antagandet avseende kassaflö- den görs utifrån: är lokaliserade på tillväxt orter i mellersta och Nuvarande hyror Bedömning av södra Sverige. Etableringarna ligger huvudsakligen samt analys av historiska kostnader.. Analys av ortens samt investeringsbehov.. i Storstockholm, Lin köp ing, Norrköping, Västerås, Borås och Öre sundsregionen. Bedömning av områdets framtida SveaReal gör varje kvartal en bedömning av marknads hyra för de utveckling. fastig heternas marknadsvärde genom att låta enskilda lokalerna. Fastigheternas genomföra en extern värdering utförd av ett auktoriserat värderingsföretag (DTZ). Vid varje kvar- under hållskostnader.. marknaderna. Bedömning av långsiktiga drifts- och på de enskilda marknadsposition tal genomförs fullständig värdering av 25 procent av fastigheterna och för 75 procent görs en desktopvärdering som sammanvägs med interna bedömningar. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick per 31 mars till MSEK motsvarande 8293 kr/kvm. FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2014 MSEK Antal MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 jan Investeringar Förvärv Försäljningar Värdeförändring, orealiserade Värdeförändring, realiserade Fastighetsbestånd 31 mars GENOMSNITTLIG VÄRDERINGSYIELD MSEK Normaliserat driftnetto per år 449 Värde fastighetsbestånd (exklusive projektfastigheter om 668 MSEK och byggrätter om 115 MSEK) Genomsnittlig värderingsyield 7,3 % 5

6 VÅRA KUNDER Våra kunder SveaReal har en diversifierad kundstock med cirka 650 hyresgäster. Ingen enskild representerar mer än 8 % av intäkterna. Branschmässigt är också diversifieringen stor och våra kunder återfinns i ett stort antal branscher. Kundförlusterna har historiskt varit låga och hittills i år helt uteblivit. Den genomsnittliga löptiden uppgick per 31 mars till 3,1 år. KONTRAKTSFÖRDELNING PER BRANSCH % Tumba 7:150 HANDEL INFORMATION OCH KOMMUNIKATION TILLVERKNING OFF. FÖRVALTNING OCH FÖRSVAR LOGISTIK OCH LAGER ÖVRIGT HOTELL OCH RESTAURANG EKONOMI, TEKNIK OCH FINANS BYGG OCH FASTIGHET UTBILDNING HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR PER VÅRA 10 STÖRSTA KUNDER Totalförsvarets forskningsinstitut Ericsson Alfa Laval Tele 2 Aronsborgs Konferenshotell DHL Fujitsu Aditro Logistics Netonnet Haldex ÅRSHYRA I MSEK ANTAL KONTRAKT

7 FINANSIERING Finansiering EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars till MSEK (2 312) och soliditeten uppgick till 30,8 % (30,3). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 mars till MSEK (4 323) vilket motsvarade en belåningsgrad på 61,9 % (61,7). Genomsnittlig kapitalbindning uppgick till 2,5 år. De räntebärande skulderna består av fem lån varav ett är ett obligationslån vilket löper till Den genomsnittliga räntan uppgick till 7,1 % och räntebindnings tiden till 4,2 år. DERIVAT De räntebärande skulderna är säkrade till 100 % med totalt åtta räntederivat. Derivaten redovisas löpande till marknadsvärde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Värdet på räntederivaten uppgick per 31 mars till 538 MSEK ( 669). LIKVIDITET Koncernens likvida medel uppgick per 31 mars till 358 MSEK (366). Utöver detta har koncernen en outnyttjad checkkredit på 50 MSEK. Kvartalets totala kassaflöde uppgick till 36 MSEK. LÅNESTRUKTUR UTVECKLING BELÅNINGSGRAD Förfalloår MSEK Ränta, % Andel, % , , , , ,4 5 SUMMA ,1 100 STRUKTUR RÄNTEDERIVAT Förfalloår MSEK Ränta, % Andel, % , , ,8 8 SUMMA ,7 100 % ,6 61,7 61,

8 AKTIEN OCH ÄGARNA Aktien och ägarna Per den 31 mars uppgick antalet aktieägare till 304 st och antal aktier var st. De tio största ägarnas totala andel uppgick till 88 %. ÄGARFÖRTECKNING Ägare Antal aktier Andel, % Fortin AS ,3 Stiftelsen UNI ,7 Trondheim kommunale pensjonskasse ,4 Nortura konsernpensjonskasse ,4 Herkules Confektionsfabrikker AS ,9 F.H. Lorentzen AS ,8 Otto Olsen Eiendom AS ,4 Grubesand AS ,4 Lørenskog kommune ,3 Progress Trading AS ,3 Övriga ,1 TOTALT ,0 SUBSTANSVÄRDE Koncernens bedömda substansvärde uppgick per den 31 mars till MSEK vilket motsvarar SEK/aktie. Substansvärdet belastas av marknadsvärdet på räntederivaten vilket uppgår till 420 MSEK efter skatt, detta motsvarar 836 SEK/aktie. BERÄKNING SUBSTANSVÄRDE 31 MAR MAR MSEK SEK/AKTIE MSEK SEK/AKTIE Eget kapital enligt balansräkning Återläggning uppskjuten skatt enligt balansräkning Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt (5,5 %) SUBSTANSVÄRDE UTVECKLING SUBSTANSVÄRDE MSEK

9 KOMMENTARER Kommentarer Hyresintäkter Periodens hyresintäkter uppgick till 171 MSEK (176). Minskningen beror på ökad vakans samt något mindre fastighetsbestånd. Under året har hyreskontrakt tecknats om totalt kvm med en total årshyra om 12 MSEK, medan uppsägningar för avflyttning har uppgått till kvm med en årshyra om 7 MSEK. Omförhandlade avtal uppgick till ett hyresvärde på 9 MSEK med en yta om kvm, effekten blev oförändrad årshyra. Konkurser uppgick till 0 MSEK. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 5 MSEK. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 51 MSEK (61). De lägre kostnaderna beror framför allt på den milda vintern men även föregående års driftsinvesteringar vilka reducerat energiförbrukningen. Administration Administrativa kostnader uppgick till 16 MSEK (14). Kostnadsökningen beror på konsultkostnader i samband med att göra bolaget börsfähigt. Finansnetto Finansnettot uppgick till 75 MSEK (67). Ökningen beror på en positiv valutaeffekt på vårt tidigare Eurolån. Eurolånet konverterades till SEK i Q4. Numera är koncernens samtliga räntebärande skulder i SEK. Värdeförändringar fastigheter Periodens värdeförändringar på fastigheter uppgick till 13 MSEK (-2). Förändringen förklaras av en ökning av det verkliga värdet på befintliga fastigheter med 12 MSEK och avdrag för årets investeringar, 25 MSEK. Värdeförändringar derivat Periodens värdeförändring på derivat uppgick till 40 MSEK (76) till följd av att den långa räntan sjunkit under året. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteintäkt uppgick till 9 MSEK ( 17). Koncernens underskott medför att ingen skatt kommer behöva betalas på ett antal år framåt i tiden. 9

10 KOMMENTARER Kassaflöde Nettoinvesteringar i fastigheter har under första kvartalet uppgått till 25 MSEK (24). Periodens kassaflöde uppgick totalt till 36 MSEK ( 16). De likvida medlen uppgick per bokslutsdagen till 358 MSEK (366). Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick till MSEK (2 312). Minskningen från årsskiftet avser periodens totalresultat. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick per 31 mars till MSEK (4 323). Enligt gällande kreditavtal uppgår koncernens årliga amortering till 19 MSEK. Kortfristiga skulder De kortfristiga skulderna uppgick till 255 MSEK (218) per 31 mars. I huvudsak består skulderna av två poster, upplupen ränta och förskottsbetalda hyror. Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Moderbolaget Moderbolaget innehar inga fastigheter och har inte haft några intäkter under perioden. Moderbolaget hanterar vissa koncerngemensamma funktioner såsom styrelse och viss finansiering. Administrationen under perioden uppgår till 1 MSEK. VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Hyresgästsrisker Den största verksamhetsrelaterade risken är eventuella konkurser bland fastigheternas hyresgäster eller att större hyresgäster avflyttar. Bolagets hyresgäster har generellt god betalningsförmåga och kundförlusterna i år har helt uteblivit. Finansiella risker SveaReal identifierar tre finansiella risker: Risk att bolaget inte når upp till de finansiella covenants enligt befintliga kreditavtal. Inte lyckas få extern finansiering vid större projekt. Att banker och kreditinstitut blir restriktiva pga nedgång i marknaden vilket får negativa konsekvenser för fastighetsmarknaden. Valutarisk Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige. Samtliga bolag inom koncernen använder SEK som funktionell valuta. Moderbolaget har obetydlig transaktionsexponering genom att poster i NOK omräknas till SEK. Ränterisk Koncernen är exponerad för ändringar av räntenivån i Norge och Sverige då överskottslikviditet placeras på bankkonto med räntevillkor som ändras i takt med den allmänna räntenivån ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Koncernredovisningen för SveaReal AS koncernen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de fastställts av Europeiska unionen (EU). Moderbolaget (SveaReal AS) tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen, samt de ytterligare upplysningskrav som krävs enligt Räkenskapslagen per 31 december. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Koncernens rapporteringsvaluta är SEK, vilket är moderföretagets funktionella valuta. Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going koncern). Revision Delårsrapporten har inte reviderats av bolagets revisorer. 10

11 RESULTATRÄKNING // BALANSRÄKNING KONCERN RESULTATRÄKNING KONCERN MSEK 2014 JAN MARS JAN MARS JAN DEC Hyresintäkter Driftskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Underhåll Totala Fastighetskostnader Driftnetto Administration Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastigheter Derivat Resultat före skatt Uppskjuten skatt RESULTAT EFTER SKATT Periodens resultat överensstämmer med totalresultatet för koncernen BALANSRÄKNING KONCERN MSEK TILLGÅNGAR Fastigheter Maskiner och inventarier Uppskjutna skattefordringar Långfristiga fordringar Kortfristiga fordringar Kassa och bank SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Derivat Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

12 KASSAFLÖDESANALYS // FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL KONCERN KASSAFLÖDESANALYS KONCERN MSEK 2014 JAN MAR JAN MAR JAN DEC Resultat före skatt Värdeförändringar på fastigheter Värdeförändringar på derivat Övriga poster ej ingående i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Investeringar Försäljning av fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten Amorterade lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Kursdifferens i likvida medel FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL Likvida medel vid periodens ingång Likvida medel vid periodens slut FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL KONCERN MSEK 2014 JAN MAR JAN MAR JAN DEC Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Vid periodens början Periodens totalresultat Övrigt VID PERIODENS SLUT Övrigt avser poster såsom omräkningsdifferenser och andra justeringar 12

13 RESULTATRÄKNING // BALANSRÄKNING MODERBOLAG RESULTATRÄKNING MODERBOLAG 2014 MSEK JAN MARS JAN MARS JAN DEC Centrala administrationskostnader Rörelseresultat Finansiella kostnader Värdeförändring aktier i dotterföretag Finansiella poster netto Skatt på årets resultat RESULTAT EFTER SKATT Periodens resultat överensstämmer med totalresultatet för moderbolaget. BALANSRÄKNING MODERBOLAG MSEK 2014 JAN MARS JAN MAR JAN DEC TILLGÅNGAR Aktier i dotterbolag Övriga fordringar Kassa och bank SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital och skulder Eget kapital Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

14 DEFINITIONER Definitioner FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, % Beräknat driftnetto på årsbasis i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad bruttohyra, för hyresavtal vilka löper vid periodens slut, i relation till total bruttohyra. Total bruttohyra, MSEK Årshyra, exkluderat hyrestillägg, samt bedömd hyra för vakanta lokaler. Ytmässig uthyrningsgrad, % Kontrakterad yta i relation till total uthyrningsbar yta. FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % Resultat före skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Avkastning totalt kapital, % Resultat före skatt, efter återläggning av räntekostnader, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning (IB+UB)/2 under perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas marknadsvärde. Ränteteckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat, efter återläggning av räntekostnader, i relation till räntekostnader. Soliditet, % Eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens slut. AKTIERELATERADE Förvaltningsresultat/aktie, SEK Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier (IB+UB)/2 under perioden. Resultat före skatt/aktie, SEK Resultat före skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier (IB+UB)/2 under perioden. Substansvärde/aktie, SEK Redovisat eget kapital, justerat för marknadsanpassning av uppskjuten skatteskuld, i förhållande till genomsnittligt antal aktier (IB+UB)/2 under perioden. 14

15 BOLAGSSTYRNING // KALENDARIUM LEDNING STYRELSE Claes Malmkvist VD Jesper Mårtensson CFO Fr vänster: Eva Eriksson, styrelseledamot, Widar Salbuvik, styrelsens ordförande, Erik Selin, styrelseledamot, Odd Ekholt, styrelseledamot och Knut Styrvold, styrelseledamot. Peter Olsson Marknadsområdeschef Syd/Väst KALENDARIUM Viveka Frankendal Marknadsområdeschef Öst Helena Lindqvist HR Delårsrapport januari juni aug 2014 Delårsrapport januari september nov 2014 Bokslutskommuniké 2014 feb 2015 DIGITALA RAPPORTER I vår strävan efter en hållbar framtid, kommer vi framöver att utge våra delårsrapporter enbart i digital form. Som aktieägare är det då viktigt att anmäla till VPS en mailadress dit all information skickas. På så vis kommer även annan information att snabbare kunna distribueras till vederbörande. För övriga som vill ta del av våra rapporter kan dessa laddas ner som pdf från vår hemsida. info@sveareal.com 15

16 VINJETT IN HÄR TRYCK INFORMTRYCKET PRODUKTION MORE PR & RUBRIK FOTO MIKAEL GÖTHAGE S 4 GÖTEBORG Box Göteborg MALMÖ Kosterögatan Malmö STOCKHOLM Hornsgatan Stockholm 16