Överlåtelsebesiktning

Transkript

1 Överlåtelsebesiktning ÄLVSJÖ, TRUMPETEN 42 Herrängsvägen 54b /11

2 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING OBJEKT Fastighetsbeteckning Trumpeten 42 Adress Postnummer/Ort Fastighetsägare Beställare Beställningsnummer 435 Besiktningsföretag: Herrängsvägen 54b 12554, Älvsjö FAS AB x Herrängsvägen 54 B Älvsjö FAS AB x Herrängsvägen 54 B, Älvsjö Telefon: E-post: berghall@gysingebruk.se Tel: yaya.besiktningar@gmail.com Bokning för genomgång av utlåtandet görs via: Independia Group Sisjö Kullegata Västra Frölunda Vxl: Besiktningsman: Agneta Alm Telefon:, Epost: yaya.besiktningar@gmail.com Närvarande: Väderlek: Besiktningsdag Besiktningens genomförande och omfattning Säljaren, delvis mäklaren samt undertecknad. Växlande molnighet ca 20 plusgrader. Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader. 2/11

3 BESIKTNING 1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar: Säljarens muntliga upplysningar & historiska händelser: Huspärmen med diverse ritningar; bygglovshandlingar, fasadritningar, situationsplan, planritning (justerad efteråt, öv) kontrollbevis, grundritning, intyg från kvalitetsansvarig, enkel teknisk beskrivning. Säljaren har bebott fastigheten sedan byggåret. Inga bygglov saknas på fastigheten. Inga kända sättningar/rörelser har noterats i byggnaden. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. Inga läckage i hängrännor/stuprör förekommer. Inga avvikande lukter, typ mögellukt eller liknande har noterats i byggnaden eller heller fått påpekanden från andra som sådan lukt. Inga takläckage har noterats/förekommit. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar, innertak i byggnaden, Det har aldrig noterats dåligt fall/bakfall mot golvbrunnar. Inga kända vatten och/eller brandskador har inträffat i byggnaden. All maskinell utrustning som ska gå med i köpet fungerar på avsett vis. Ventilationen fungerar normalt, ingen kondens har noterats på insida fönsterrutor. El/elinstallation och VA fungerar utan problem. All el installerad av elbehörig. Jordfelsbrytare finns. Isoleringstandarden på vinden bör ökas, nu 400 mm lösull. 3/11

4 2. OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av ägaren/ombudet vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. Hustyp: 2 planshus Byggår: 2003 Enligt säljaren. Om - och tillbyggnad: Byggnadstekniska uppgifter över rubricerad fastighet Hustyp: Mark: Grundläggning: Grundmurar: Dränering/fuktisolering: Dagvatten: Stomme: Fönster: Fasad: Yttertaket: Balkong: Mellanbjälklag: Vinden: Ventilation: Utförandena/konstruktioner:: Installationsdelar: Övrigt: Trähus. Sidensjöhus. Samtliga konstruktioner t ex tak, utvändigt fuktskydd, fönster mm är från byggåret/2003. Morän enligt teknisk beskrivning. Krypgrund med träbjälklag. Grundmurar av lecasten. Fuktisolering av typen Platonsystem eller liknande. Dränering av plastslang. Avvattning ovan mark, stuprör med utkastare. Träregelstomme 3 glas isolerglas Träpanel Betongtakpannor på bärläkt och underlagstak av armerad plastfolie och board/masonit. Träkonstruktion med tätskikt av falsad plåt enligt säljaren. Träbjälklag Vindsbjälklag med isolering av lösull och ångspärr av plastfolie. Mekanisk ventilation. Uppgifter om utföranden/konstruktioner/ålder är via handlingar (om sådana finns) och/eller via egen bedömning/säljarens information. Installationsdelar så som te x VA, värmesystem, el, mekanisk ventilation, skorstenar/eldstäder etc ingår inte i uppdraget. Övriga byggnader, utvändig murar och staket ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. 4/11

5 Noteringar Allmänt om byggnaden Byggnaden är 10 år: Ett hus kräver kontinuerligt underhåll. Alla byggnadsdelar utsätts för slitage. Ett vanligt intervall vad gäller underhåll av konstruktionsdelar i en byggnad från denna tid är 30 år. 30 år är ett nyckeltal för underhåll. Det innebär att när konstruktionsdelen eller utförandet blir runt 30 år eller äldre får man räkna med att dessa är i behov av renovering/byte. Mark Marken/berget sluttar delvis in mot husgrunden. Inga signaler (så som t ex kraftigare sprickbildningar, lutning etc) som tyder på att alvarliga rörelser/sättningar i mark har skett eller sker noterades. Förekommer dock några sprickor i grundmurar men uppstod kort efter byggnationen enligt säljaren. Enligt säljaren har inga förändringar har skett sedan dess. Läs under rubriken Grundmurar. Större buskar och träd noterades på fastigheten. Grundläggning Krypgrund Inga synliga vattensamlingar eller fuktig/blöt mark noterades vid besiktningstillfället. Det finns en plastfolie ovan mark/berg, plastfolien har till uppgift att förhindra/minska eventuell markfukt att tränga upp till krypgrundsluften. Berget sluttar in mot/i grunden. Organiska material (tex byggskräp, förvaring mm) noterades i grunden (mark). Rekommenderas att rensa ur. Lokalt noterades mikrobiell tillväxt, i dagligt tal kallat mögel, (iakttaget framförallt i delar med låg höjd mellan mark och blindbotten). Exakt orsak är inte utredd i denna kontroll. Dränering/Fuktisolering Platonmattan bedöms, åtminstone delvis, vara monterad felvänd. Förhållandet kan innebära att fuktskyddet inte helt uppfyller förväntade/utlovat "skydd". I övrigt inget att särskilt att notera på synliga delar/ytor som tyder på att fuktisolering och dränering inte fungerar på avsett vis. Grundmurar Några sprickor noterades i grundmurar men bedöms i nuvarande skick inte påverka byggnadens goda bestånd. Håll under uppsikt för förändringar. Läs även under rubriken Mark. Dagvatten/hängrännor/stuprör Stuprör avvattnar/avleds direkt mot grund/byggnaden. Rekommenderas att stuprör avleds bort från byggnaden (exempelvis via markrör om det är möjligt). Frostsprängning i rörfals noterades, byte får kalkyleras. Stomme Några sprickor i skivskarvar noterades men är vanligt förekommande i liknande byggnader och bedöms i nuvarande skick inte påverka byggnadens goda bestånd. P g a av att undertecknad inte gavs tillträdet till sovrum 3/arbetsrum öv har ingen kontroll kunnat utföras, dvs arbetsrummet/sovrummet ingår inte i besiktningen. Fönster Fönster är stickprovsmässigt öppnade. Inget särskilt att notera från vad som bedöms vara normalt för ålder och konstruktion. Yttertak Yttertaket kontrollerat från mark, lokalt från tak (vissa delar) och balkongen. Undertecknad anser det vara förenat gå på hela taket pga brant lutning och hög höjd, det finns därför begränsningar i vad man kan se/kontrollera på dessa typer av tak. Mindre mossa och trädavfall noterades, rekommenderas att rensa/borsta bort. (Mossa och trädavfall kan innebära risk för förkortad livslängd på tak). Några trasiga pannor noterades mot ränndalar. Säljaren åtar sig att byta ut/åtgärda. Vid kontroll från mark noterades inga signaler som tyder på rötskador/fuktskador i takfot eller takutsprång. (Takfoten är inbrädad vilket förhindrar/minskar upptäckten av fuktgenomslag i tidigt skede). Mellanbjälklag Inget särskilt att notera från vad som bedöms vara normalt för ålder och konstruktion. Balkong Trallen gick inte att lyfta, ingen kontroll av tätskikt kunde utföras. Rekommenderas att trallen ordnas så att denna går att lyfta upp för regelbunden rengöring och kontroll. Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt för ålder och konstruktion. 5/11

6 Vind Vinden åtkomlig via invändig lucka. Kontroll utförd från bryggor, dvs delvis kontroll på avstånd. Vindar vid/under "takupor" ej åtkomliga/synliga delar, krypplank saknas. Några distansskivor i takfoten/takbrytningen har släppt i in/uppfästningen. Rekommenderas att åtgärda. Oisolerade vp rör förekommer (ovan isolering) vilket kan leda till periodvis kondens i rör/slang. Om dessa har förbindelse med bostaden finns risk för fuktskador i anslutande konstruktioner. Inga tecken på inläckage (typ större fuktfläckar etc) eller missfärgningar/mögelpåväxter som kan indikera för periodvis kondens kunde noteras på åtkomliga/synliga delar. (Det är dock vanligt med enstaka fuktfläckar/fuktgenomslag på dessa typer av konstruktioner. Om enstaka fuktfläckar uppstår rekommenderas att hålla under uppsikt, t ex märka ut ut med färgpenna, vid upprepade inläckage/fuktgenomslag (tex mögeltillväxt) krävs dock att man kontrollerar orsaken och åtgärdar.) Kök Inget särskilt att notera. Våtutrymmen Våtutrymme, entrévåningen. Kakel och klinkers. Utfört: Kvalitetsdokument saknas. Rörgenomföringar i golv noterades (radiatorledningar) utanför duschzonen. Vid spolningskontroll i duschzonen noterades inget bakfall eller kvarstående vatten. Våtutrymme, övre våningen Kakel och klinkers: Utfört Kvalitetsdokument saknas. Vid spolningskontroll noterades inget bakfall eller kvarstående vatten. Rörgenomföringar via golv noterades, dock ej i duschzonen. Spricka i fog noterades i golv. Svallskydd ut mot träningsrum saknas. Tvättstuga Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Avseende förväntade livslängder läs under rubriken Tekniska livslängder. Bastu Inget att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder/konstruktion. Ventilation Mekanisk ventilation ingår inte i besiktningen. 6/11

7 3.RISKANALYS Mark Marken/berget sluttar in mot byggnaden/grunden vilket innebär risk för ökad fukt/vattenbelastning på byggnaden/grunden med risk för fuktrelaterade skador på grund och byggnad som följd. Större buskar/träd bör undvikas pga. att rötter kan växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar samt även orsaka sättningar pga. utdränage av mark. Även växtlighet (grenar mm) i närheten kan byggnaden orsaka skador på byggnaden, te x nedblåsning av tyngre grenar. Grundläggning Krypgrund En krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador pga att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt (tex mögel/röta) periodvis kan finnas, vanligen orsakade av vatteninträngning/markfukt och/eller periodvis kondens. Detta kan leda till fuktskador som t ex mögel- och rötskador i bjälklag mm med risk för konstruktionsförsvagningar. Även marken, luften och/eller ev fuktskadat organiskt material kan avge dålig lukt som kan spridas till bostaden. Berget sluttar delvis in mot/i grunden vilket innebär risk för periodvis vattentransport in i grunden med risk för ovan nämnda. Organiska material, tex byggskräp, förvaring mm innebär risk för mögeltillväxt i dessa med risk enligt ovan. Lokala mögelpåväxter noterades vilket tyder på, åtminstone periodvis, hög fuktighet i grunden. Orsaken är inte utredd i denna kontroll. Risk för ökad mögelpåväxt kan därför inte uteslutas vilket innebär risk för ovan nämnda. För en bättre bedömning avseende orsak, omfattning och åtgärd krävs vidare kontroll. Dagvatten/hängrännor/stuprör Stuprör som avvtnar direkt mot/nära grund/byggnad innebär ökad fuktbelastning mot grund/byggnad med risk fuktrelaterade skador som följd, t ex mögel/rötskador. Yttertak Trasiga pannor innebär risk för inläckage med risk för fuktrelaterade skador, så som tex mögel och rötskador i underliggande konstruktioner. Observera ingen kontroll möjlig av vind i området (takkupa). Våtutrymmen Om det saknas kvalitetsdokument kan det innebära att arbetet/renoveringen inte är fackmässigt utfört och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat eller inget skydd vid eventuell skada. Rörgenomföringar i golv förekommer, (dock ej i dusch/badkarszonen), rörgenomföringar i vägg noterades bakom bubbelbad. Rörgenomföringar i golv och vägg innebär alltid ökad risk för fuktinträngning till bakomliggande konstruktioner med risk för fuktskador som följd. Avsaknad av svallskydd/förhöjd tröskel ut mot anslutande utrymmen innebär risk för vattenspridning till ej fuktsäkra utrymmen med risk för fuktrelaterade skador. 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte iöverlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. 7/11

8 BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare/köpare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De 8/11

9 fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. Sedan köparen läst besiktningsutlåtandet kan köparen därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ: 1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit, 2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp, 4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. Tilläggsuppdrag Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren till fastigheten. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad samt vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. 2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande. 3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela 9/11

10 besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren. 10/11

11 BILAGA II Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ utomhustrappor År Träpanel (utbyte) 40 Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) 35 Träpanel (intervallmålning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Yttertakskonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 40 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ utvändigt fuktskydd Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. Böjprov 35 på plåten kan alltid beställas Dräneringsledning och utvändig fuktisolering Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Dagvattenledning utanför fastighet 50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning 40 rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, 10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat torktumlare. Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar 30 Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymme Elvärmeslingor i golv Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 Våtrum samt tvätt Bra kunskap om våtrum Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat 15- tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall 20 överlämnas av entreprenör som är certifierad av branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört. Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För mera information se För plastmattor se Från 2005 finns även branschregler för rörinstallatörer kallade Säker vatteninstallation Se Kontakta alltid försäkringsbolaget för kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler. 11/11