Överlåtelsebesiktning av fast egendom med säljare enligt jordabalken

Transkript

1 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 1 av 11 1 av 11 Överlåtelsebesiktning av fast egendom med säljare enligt jordabalken HÄSSELBY, STOCKHOLM ENSLIGHETEN 6 Förriddargränd 12

2 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 2 av 11 2 av 11 Fastighetsbeteckning: Stockholm Ensligheten 6 Adress: Förriddargränd 12 Postnummer/Ort: Fastighetsägare: Beställare: Beställningsnummer: , Hässelby Isabell Fransson Förriddargänd Hässelby Isabell Fransson Förriddargänd 14, Hässelby Telefon: E-post: bfransson@fit-foxconn.com Besiktningsföretag: Aros Besiktning AB Kontor: Stockholm/Västerås/Uppsala: Mobil: info@arosbesiktning.se Besiktningsman: Zdravko Kopparvik SBR SITAC 0153/05 Telefon: , Epost: info@arosbesiktning.se Närvarande: Ombud för ägaren var Björn Fransson, Zdravko Kopparvik Väderlek: Halvklart +15 Besiktningsdag: Besiktningens genomförande och omfattning: Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden samt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader.

3 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 3 av 11 3 av 11 Allmänt om huset: -Byggnaden har ett eftersatt underhåll vad gäller bla ytskikten och det krävs renoverings- och moderniseringsarbeten för att få byggnaden i gott skick. Vid renovering kan det påträffas skador i konstruktionsdelar som inte går att upptäcka vid okulär besiktning. Vid renovering rekommenderas även att känsliga konstruktionsdelar kontrolleras, gärna genom friläggning, så att inga äldre och/eller pågående skador byggs in, i renoveringskalkylen bör detta beaktas. Fastigheten har inte fått någon övergripande renovering sedan år 1984 (dvs mestadels av huset är intakt), 30 år är ett vägskäl och en renoveringsintervall för byggnadens konstruktioner samt installationer. 1.GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar: Muntliga upplysningar och historiska händelser: -Teknisk beskrivning -Plan, Fasad, Sektionsritning -Värmen i huset fungerar normalt under vinterhalvåret -Vatten och avlopp har fungerat normalt utan upprepade stopp. Dagvattenledningen i området är rensat och spolat Det saknas inga byggnadslov på fastigheten -Inga upplevda problem med ventilationen i fastigheten -Inga avvikande lukter har förekommit i fastigheten -Maskinell utrustning fungerar normalt -Inga vattenskador har förekommit i huset som har med rörläckage eller liknande att göra inträffade ett skyfall vilket resulterade i att delar av källaren svämmades över. Åtgärdat i egen regi med bla ett ventilerat golv i gästrummet -Inga takläckage har förekommit, ej heller några fuktfläckar på innertaken -Fastigheten förvärvades år 2008, i samband med förvärv gjordes en överlåtelsebesiktning samt en undersökning gällande ventilationen i innertaken. Björn Fransson är ombud för ägaren och har besvarat upptagna frågor under denna rubrik -Elinstallationer fungerar normalt utan att säkringar frekvent löst ut -Radonmätning är inte utfört -Energideklaration pågår

4 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 4 av 11 4 av 11 2.OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats till besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare (säljare) och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen. Utlåtande får inte överstiga 6mån för att en genomgång ska kunna genomföras. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. Byggnadstekniska uppgifter samt noteringar: Hustyp: Byggnadsår: 1956 Ombyggnadsår: 1971 Mark: Grundläggning: Grundmurar: Dränering/fuktisolering: Dagvatten: Stomme: Fönster: Fasad: 1,5-plans radhus i etage med källare Berg Grundsula med mellangjutet betonggolv med delvis uppbyggt golv Leca, betonghålssten/tapetserat i motfyllnad Okänt utförande från byggnadsåret Kommunalt Varierande material, mursten med utfackningsväggar av trä 2-glaskopplade från byggnadsåret Varierande fasadmaterial, puts på mursten från 1956, kalksandsten mot vardagsrum från 1971, träpanel på entrésidan från 1984 Yttertaket: Papp mot entren från 1984, bandtäckt plåt på tillbyggnad samt garaget från år 1971 Farstu entrén: Mellanbjälklag: Vinden: Ventilation: El-installationer: Skärmtak med ovanliggande papp Varierande typer, lättbetong i nedre del samt träkonstruktioner i övre plan Parallellisolerat tak ej åtkomligt. kattvind åtkomlig lokalt vid vardagsrum Självdragsventilation Porslinssäkringar med delvis jordfelsbrytare Uppvärmning: Fjärrvärmeväxlare från 2007 Vatten/avlopp: Kommunalt

5 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 5 av 11 5 av 11 Mark -Inga särskilda noteringar gjordes närmast huset som kan härledas till undergrunden eller som påvisar att huset står ostabilt. Grundsula med mellangjuten betong -Vid besiktningen noterades följande i källaren. Textilmatta är monterat i allrum. Uppreglat och ventilerat golv med fläkt i gästrummet, enligt uppgift samt egen bedömning ligger reglarna på plastdistanser. Förrådet noterades berg i dagen med installerat schakt och dränkpump. Mindre vattentillströmning från grundmurar noterades. Ingen avvikande lukt typ mikrobiell gick att förnimma vid inträde i huset, som tyder på några pågående problem. Grundmurar -Tapetsering har utförts direkt på vissa källarväggar vilket ej är lämpligt. Förhållandet innebär att fukt kan bli instängt i muren med anledning av att det även finns tätskikt utsida grundmur. Tapeten hindrar/minskar naturlig uttorkning av grundmurars insida. -Inget särskilt att notera som är onormalt för konstruktionen eller som negativt kan påverka byggnadens goda bestånd ur hållfasthetssynpunkt. Se not fuktisolering/dränering Dränering/Fuktisolering -Huset är behov av omdränering pga ålder, förhållanden som kan påverka huset positivt dvs livslängden är. Marklutning vid hus samt eventuella tak överbyggnader. Spår av inträngande vatten noterades i förrådet där dränkpumpen är installerad Dagvatten -Inget särskilt noterades eller avvikelser i avledningen. Fasad -Huset består av ett flertal olika typer av fasader. Putsade fasaden på bla gaveln uppvisade behov av lokala lagningar bla hörn/mot gaveln mot entrén, kontrollen gjordes från mark på det som var nåbart. Tegelfasaden har inga anmärkningar typ sprickor eller dylikt. Träpanelen mot entrén är behov av rengöring samt målning Stomme -Köldbryggor noterades i stommen, svarta skuggningar tyder på brist i isolering bla i vardagsrum, entréhallen och förekommande på vissa innertak. Fönster -Fönstren uppvisade normala förslitningskador och torrsprickor, behov av skrapning, målning, kittning. Inga större rötskador noterades vid slumpvisa stickprovskontroller med kniv. Se not risk. Yttertak -Bandfalsade plåten på tillbyggnaden samt på garaget är behov av skrapning, rengöring samt målning. Singel/papp taket på entrésidan bör kalkyleras för byte pga ålder, inga sprickor eller blåsor noterades på det som gick att överblicka Farstu entrén -Entrén uppvisade normalt status inga anmärkningsvärda noteringar. Se tidigare not papptak Altan -Inget särskilt att notera mer än normalt åldersslitage och underhåll Mellanbjälklag -Inga avvikelser gjordes vad gäller lutningar eller annat onormalt vid besiktningstillfället. Vind -Inga fuktfläckar noterades vid den invändiga besiktningen, samtliga innertak är kontrollerade. -Kattvinden med inträde från vardagsrummet uppvisade inget särskilt mer än att isoleringen bör justeras något. Ligger klämd mot yttertaket på några ställen och hindrar luftningen -Garaget var vid besiktningstillfället belamrat, kontroll utfört endast från utsidan. Undantaget invändigt. Kök -Standard kök utan några anmärkningsvärda noteringar. -Lämpligt att montera skvallerskydd under vitvaror. Wc -Inget särskilt noterades mer än att spolmekanismen för wc-stol var trasig Våtutrymme 1 Keramiska material på golv och väggar med el-golvvärme från Spackel noterades mot anslutande golvbrunnar, justering erfordras. Golvbrunnen var av typen Purus/Freja godkänd -Innertaket är sänkt i utrymmet vilket betyder att panelen bör återkommande behandlas, innanliggande väggar är av typen mursten vilka är fukttålig -Viss tröghet konstaterades i utrymme lokalt utanför duschzon.inga lösa klinkers plattor noterades vilket är positivt och tyder på ytligt förhållande. Tvättstuga Målat betonggolv samt mursten vägg med installationsschakt noterades i tvätt samt i pannrummet -Ytskikten bedöms som ålders och försäkringsmässigt avskrivna, kalkylera med renovering. Risken för skador är dock begränsad, mursten och betong är fukttåliga material. -Nuvarande tvättstuga har ett utlopp mot pannrummet där en äldre gjutjärnsbrunn noterades. Installationsschaktet gick ej att öppna. Vid framtida renoveringar bör hänsyn beaktas för de villkor och branschregel krav som är gällande för tvättstuga med våtzoner. Kontroll med försäkringsbolaget ska alltid göras då avvikelser i våtrum/tvätt finnes. Befintliga installationer bedöms alltid enligt tid för utförande året (dvs byggnadsåret 1956). Samtliga avvikelser under ovan rubrik kan orsaka skador

6 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 6 av 11 6 av 11 3.RISKANALYS Grundsula med mellangjuten betong - Träkonstruktioner vilka inte har fuktskyddats kan orsaka fuktrelaterade problem så som lukter, rötskador som möjlig följd. Fuktskydd samt ventilerade konstruktioner minskar risken för ovan skador. Textimattor kan med tiden ta lukt, i dessa fall bör mattan utbytas Dränering/Fuktisolering -Normal livslängd på dränering brukar anges till år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Fasad -Otätheter i putsade fasader bör lappas och lagas och målas, risk för frostsprängningar finns. Träpanel där målningsbehov föreligger kan orsaka skador på innanliggande väggkonstruktioner pga sämre vattenavvisande förmåga Stomme - Det är vanligt med köldbryggor i ytterväggar och tak om konstruktionen inte har tätats optimalt, vanligt att förhållandet exponeras då bla ventilationen är i obalans. Fönster -Fönster och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga. av sämre vattenavvisande förmåga att få skador bla i bakomliggande träkonstruktioner. Då kalkylen angående återställning av fönstren görs bör kostnaden eller jämförelse göras mot nya fönster. Äldre fönster kräver återkommande underhåll. Yttertak -Äldre papptak kan orsaka läckage pga sämre vattenavvisande förmåga, livslängden för denna typ av konstruktion uppskattas till 30år. Bandtäckt plåt bör löpande målas, galvad eller Zinkad plåt kan bli behäftad med ytrost beroende på kvalité. Vind -Parallelltak är ej åtkomliga för besiktning och bedömning med mindre än att förstörande konstruktionsingrepp utförs. Våtutrymme 1 -Spackel etc mot anslutande golvbrunn ska alltid justeras, fel enligt branschregler. Felaktig anslutning kan orsaka skada i innanliggande konstruktioner. Bakfall går inte att kontrollera mer än att förstörande ingrepp utföres. Då plattor sitter ordentligt fast mot underlaget kan det tyda på ytligt bakfall. Tätskikt går aldrig att kontrollera. Tvättstuga -Ytskikten bedöms som ålders och försäkringsmässigt avskrivna, kalkylera med renovering. Risken för skador är dock begränsad, mursten och betong är fukttåliga material. 4.FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen eller under okulärkontroll finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

7 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 7 av 11 7 av 11 BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande överlämnar uppdragsgivaren de handlingar och övriga upplysningar som besiktningsmannen behöver för verkställandet av överlåtelsebesiktningen. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen samt den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens undersökningsplikt. Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar att fastigheten har de egenskaper eller det skick som framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både säljare och köpare måste vara observanta på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten.

8 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 8 av 11 8 av 11 Tilläggsuppdrag Uppdragsgivaren kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 1. Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren av fastigheten eller den som på säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad, garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. 2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren skall tillhandahålla de handlingar rörande fastigheten som besiktningsmannen behöver och även i övrigt lämna för överlåtelsebesiktningen nödvändiga upplysningar om fastigheten. 3.2 Uppdragsgivaren skall se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som uppdragsgivaren överlämnar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till det lägsta av följande belopp. a) Skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet. b) Den ersättning som uppdragsgivaren i förekommande fall utgett och varit skyldig att utge till annan till följd av fel i besiktningsutlåtandet. c) 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot

9 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 9 av 11 9 av 11 ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren. Övriga villkor Besiktningen omfattar: Huvudbyggnad inkluderat vidbyggt garage Det förutsättes att godkända uppstigningsanordningar till vindsutrymmen och yttertak finns på fastigheten.

10 10 av 11 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 10 av 11 BILAGA II Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ utomhustrappor År Träpanel (utbyte) 40 Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) 35 Träpanel (intervallmålning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Yttertakskonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 40 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ utvändigt fuktskydd Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. 35 Böjprov på plåten kan alltid beställas Dräneringsledning och utvändig fuktisolering Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Dagvattenledning utanför fastighet 50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning 40 rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, 10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat torktumlare. Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar 30 Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymme Elvärmeslingor i golv Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 Våtrum samt tvätt Bra kunskap om våtrum Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall överlämnas av entreprenör som är certifierad av branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För mera information se För plastmattor se Från 2005 finns även branschregler för rörinstallatörer kallade Säker vatteninstallation Se Kontakta alltid försäkringsbolaget för kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler.

11 11 av 11 Copyright ArosBesiktning AB 18:52 11 av 11 FOTODOKUMENTATION Våtrum Tvättstugan Kattvinden Fasader Fasader och fönster Del av yttertaket