Överlåtelsebesiktning/Försäkringsgrundande besiktning

Transkript

1 1 av :39 Överlåtelsebesiktning/Försäkringsgrundande besiktning ÄLVSJÖ, SLIPSEN 20 Vivelvägen

2 2 av :39 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING/FÖRSÄKRINGSGRUNDANDE BESIKTNING OBJEKT Fastighetsbeteckning Slipsen 20 Adress Vivelvägen 74 Postnummer/Ort Fastighetsägare Beställare Beställningsnummer 596 Besiktningsföretag: 12533, Älvsjö Anette Andersson Roland Andersson Vivelvägen Älvsjö Anette Andersson Roland Andersson Vivelvägen 74, Älvsjö Telefon: E-post: Tel: Bokning för genomgång av utlåtandet görs via: Independia Group Sisjö Kullegata Västra Frölunda Vxl: Besiktningsman: Agneta Alm Telefon:, Epost: yaya.besiktningar@gmail.com Närvarande: Väderlek: Säljaren, mäklaren samt undertecknad. Mulet 8 plusgrader. Besiktningsdag Besiktningens genomförande och omfattning Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader.

3 3 av :39 BESIKTNING 1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar: Plan och fasadritningar (ej helt överensstämmande, planlösning ombyggd 1988), bygglovshandling och enkel byggnadsbeskrivning över ombyggnader. Huspärmen/drift och underhållspärm. Kvalitetsdokument för våtrum källaren, daterat , behörighetsnr: Säljarens muntliga upplysningar & historiska händelser: Fastigheten förvärvades år Inga bygglov saknas på fastigheten. Inga kända sättningar/rörelser har noterats i byggnaden. Det har tagits bort väggar i byggnaden som haft bärande funktion. Förstärkning utförd. Inga läckage i hängrännor/stuprör förekommer. Inga avvikande lukter, typ mögellukt eller liknande har noterats i byggnaden eller heller fått påpekanden från andra som sådan lukt. Inga takläckage har noterats/förekommit. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar, innertak i byggnaden, Inga problem med dåligt fall/bakfall mot golvbrunnar. Det har aldrig förekommit vattenskador / brandskador i byggnaden. All maskinell utrustning som ska gå med i köpet fungerar på avsett vis. Ventilationen fungerar normalt, ingen kondens har noterats på insida fönsterrutor. El/elinstallation och VA fungerar utan problem. Mestadels av el/elinstallationer utbytta (troligen 1988, köket dock 2013), utfört av elbehörig. Elslingor i golv finns i våtrum, jordfelsbrytare finns. Avlopp/vatten till våtrum/wc omdraget (pvc avloppsrör) Servicen till gatan troligen från byggåret. Eldstäder och rökkanaler godkända av skorstensfejarmästare, sotning är beställd till den 30 april 2014.

4 4 av :39 2. OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av ägaren/ombudet vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. Hustyp: 1 planshus med källare. Byggår: 1945 Enligt säljaren. Om - och tillbyggnad: Byggnadstekniska uppgifter över rubricerad fastighet Hustyp: Mark: Grundläggning: Grundmurar: Dränering/fuktisolering: Dagvatten: Stomme: Fönster: Trähus, omfattande renoveringar/ombyggnader utförda 1988, bland annat invändigt ombyggd planlösning, tilläggsisolerad stomme mm. Berg Grundsula med mellangjutet betonggolv, uppbyggda isolerade golvkonstruktioner med okänt utförande. Grundmurar av betonghålsten, delvis invändgt isolerade inklädda väggar. Fuktisolering/värmisolering av typen Isodrän/Platon eller liknande. Dränering okänd. Ålder: Okänd. Dagvatten, delvis till kommunalt nät, delvis ovan mark (stuprör). Äldre trästomme/plankstomme, utvändigt tilläggsisolerad (tilläggsisolerad troligen utförd 1988 enligt säljaren). 3 glas isolerglas. Ålder: 2004/2005 enligt säljaren. Fasad: Träpanel troligen från Yttertaket: Altan: Mellanbjälklag: Vinden: Ventilation: Utförandena/konstruktioner:: Installationsdelar: Övrigt: Betongpannor på underlagstak av brädor, papp och läkt. Ålder: Exakt ålder okänt men troligen tidigt 1980-tal enligt egen bedömning. Trä Träbjälklag. Vindsbjälklag med isolering av kutterspån, delvis tilläggsisolerad med mineralull och ångspärr av papp enligt egen bedömning. Sjävldragsventilation Uppgifter om utföranden/konstruktioner/ålder är via handlingar (om sådana finns) och/eller via egen bedömning/säljarens information. Installationsdelar så som te x VA, värmesystem, el, mekanisk ventilation, skorstenar/eldstäder etc ingår inte i uppdraget. Övriga byggnader, utvändiga trappor, staket, murar etc ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt.

5 5 av :39

6 6 av :39 Noteringar Allmänt om byggnaden BYGGNADEN ÄR CA 70 ÅR, delvis ombyggd (invändigt) och moderniserad från Ett hus kräver kontinuerligt underhåll. Alla byggnadsdelar utsätts för slitage. Ett vanligt intervall vad gäller underhåll av konstruktionsdelar i en byggnad från denna tid är ca 30 år. 30 år är ett nyckeltal för underhåll. Det innebär att om konstruktionsdelen eller utförandet är runt 30 år eller äldre får man räkna med att dessa är i behov av renovering eller utbyte. De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. På grund av husets ålder är ursprunglig isolering och vindtätning i ytterväggar, fönster, dörrar, stödbensväggar, snedtak, vindsbjälklag mm inte byggda med dagens värmeisoleringskrav. Det är vanligt med köldbryggor i ytterväggar, innertak mot vinden och golvdrag. Det är just detta som gjort att många hus klarat sig så bra och som gör det så viktigt att man förstår hur huset fungerar när huset har tilläggsisolerats och moderniserats, ventilationen bör särskilt beaktas vid byte av värmesystem (från dagens oljeeldning). Mark Inga kraftigare lutningar eller större sprickor som tyder på att alvarliga rörelser/sättningar i mark har skett eller sker. Spricka/or förekommer men har funnits sedan byggåret, inga förändringar sedan dess enligt säljaren. Förhållandet bedöms inte påverka byggnadens god bestånd i nuvarande skick. Större buskar och träd noterades på fastigheten. Marken/berget sluttar delvis in mot husgrunden, berg i dagen (utrymme för oljetanken). Läs under rubriken Fuktisolering/dränering. Grundläggning betongplatta på mark Grundsula/betonggolv utan underliggande isolering enligt egen bedömning, delvis uppbyggda isolerade golvkonstruktioner med okänt utförande. Ingen avvikande lukt, typ mögellukt eller liknande, kunde noteras vid inträdet till byggnaden eller i källaren. I övrigt inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt för ålder och konstruktion. Dränering/Fuktisolering Utvändigt fuktskydd mestadels under mark, ej åtkomligt för kontroll. utvändig fuktisolering bedöms saknas (vid utrymme för oljetanken). Lokalt (mindre del) av täcklist trasig, åtgärdsbehov. Inget att särskilt att notera på synliga delar/ytor som tyder på att fuktisolering och dränering inte fungerar på avsett vis. (Den tekniska livslängden på utvändigt fuktskydd (dränering/fuktisolering) är beräknat till år därefter får man räkna med att dessa behöver förnyas då risken för fuktinträngning ökar). Berget lutar in mot grunden samt in i grunden (utrymme för oljetanken) vilket kan innebär risk för vatteninträngning och hög fuktbelastning mot grunden. Grundmurar Invändig inklädda grundmurar/källarväggar förekommer under mark/terräng. Ventilation (ventilationsgaller) noterades på ett par platser i nederdel av inklädda väggar vilket kan leda till kondens på "kalla" grundmurar. Utrymme under trappan ej åtkomlig, möbler/soffa täcker luckan. Någon/några mindre sprickor förekommer men bedöms in nuvarande skick inte påverka byggnadens goda bestånd. Bom och putssläpp noterades lokalt på utvändigt sockel, normalt underhåll. Dagvatten/hängrännor/stuprör Stuprör med utkastare mot mark som förlängts med rör. (Om stuprörsvatten avvattnar intill grund/byggnaden ökar vattenbelastningen med risk för fuktrelaterade skador som följd). Den tekniska livslängden för stuprör och hängrännor pvc är ca 15 år, dagvattenledningar i mark ca år, därefter får man räkna med att dessa delar kan vara i behov av utbyte. Fasad Inget särskilt att notera, normalt underhållsintervall är beräknat till ca 7-10 år. Fönster och Dörrar Inget särskilt att notera från vad som bedöms vara normalt för ålder och konstruktion. Yttertak Yttertaket kontrollerat från tak (via takluckan). Stickprovskontroll under några pannor utfört. Mossbildningar konstaterades på taket. Förhållandet innebär att livslängd på tak och underlagstäckning kan förkortas och att risken för läckage ökar.

7 7 av :39 Rostig takplåt noterades, hål i plåtar pga av rost. Bristande täckning av gummiduk mot pannor vid genomföringar för ventilation noterades. Vattbrädor med bristande täckning mot pannor, vattbrädor tillhörande tak ovan entrén med fuktpåverkade/rötskadade, anslutning mot pannor felaktigt. Vid kontroll av takfot och taksprång noterades inga signaler som tyder på rötskador. (Säljaren har bytt ut undertaket på entrétaket pga av rötskador tidigare). Yttertaket bedöms vara ha uppnått sin förväntade tekniska livslängd. Altan Inget särskilt att notera, normalt underhåll. Stomme Någon/några sprickor noterades i väggar (skivskarvar) men har funnits sedan byggåret enligt säljaren. Förhållandet bedöms inte påverka byggnadens goda bestånd i nuvarande skick. Mellanbjälklag Inget särskilt att notera från vad som bedöms vara normalt för ålder och konstruktion. Vind Vind åtkomlig via invändig lucka, delvis är vindsbjälklaget tilläggsisolerat, ej färdigställt (mineralull finns). Inga missfärgningar/mögelpåväxter noterades som tyder på periodvis kondens. (läs under rubriken Allmänt om denna byggnad). Inga tecken på inläckage, typ fuktfläckar/fuktrosor noterades förutom en mindre fuktfläck vid avloppsluftningen. Vid fuktmätning med fuktindikator uppmättes inga förhöjda fuktvärden (Fk). Läs under rubriken Yttertak. Ett oisolerat ventilationsrör noterades, rekommenderas att åtgärda. Vinden är delvis tilläggsisolerad. Observera att tilläggsisolerade vindar kan innebära att risken för kondens ökar med risk för mögeltillväxt som följd. Rost noterades på avloppsluftningsröret ( gjutjärn), vid sönderrostning finns risk för fuktskador i bjälklag. Pga förvaring var kontrollen något begränsad. Kök Skvallerskydd/droppskydd saknas under kyl & frys. Toalett Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktioner. Våtutrymmen Våtrum utförda med kakel och klinkers innebär att det inte går att se eller kontrollera bakomliggande tätskikt och fästmassa tillräckligt bra för att kunna göra en korrekt bedömning av utförandet. Således kan man inte kontrollera och/eller bedöma utförandet och funktion. Det går heller inte att göra fuktindikering i kaklade utrymmen eftersom kakel/klinker består av lera som fuktas upp efter duschning. Efter vattenbegjutning kan det ta från ca 4 veckor och upp till 6 månader för en vattenbegjuten kakelplatta ska torka ut. Ett kvalitetsdokument intygar att den som utfört våtrummet är behörig och att renoveringen är utfört enligt då gällande branschregler. Våtutrymme, källare Kakel och klinker(stenbeläggning): Utfört Kvalitetsdokument finns. Mindre del av brunnsduken synlig under klämring vilket inte är helt korrekt utfört. Rekommenderas att åtgärda. Tvättstuga Pvc matta på golv: Utfört 1988 enligt säljaren. Y/tätskikt tskikten bedöms som ålders och försäkringsmässigt avskrivna. Golvbrunnen ej åtkomlig, under tvättmaskinen enligt säljaren. (Kondensvatten från torktumlaren avleds mot golvbrunnen). Ventilation finns bakom garderober, garderober täcker dock ventilationen, rekommenderas att detta åtgärdas. Pannrum Golvbrunn finns enligt säljaren (gjutjärnsbrunn), ej åtkomlig/synlig för kontroll. Pga av förvaring var kontrollen något begränsad. Utrymme för oljetanken: Inga signaler som tyder på vatteninträngning eller annan hög fuktighet kunde noteras vid besiktningstillfället. Läs under rubriken Fuktisolering/Dränering. Ventilation Självdragsventilation. Tilluften bedöms inte vara helt tillfredsställande. Forcering av från luft rekommenderas. Läs även under rubriken Allmänt om denna byggnad.

8 8 av :39 3.RISKANALYS Mark Större buskar/träd bör undvikas pga. att rötter kan växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar samt även orsaka sättningar pga. utdränage av mark. Även växtlighet (grenar mm) i närheten kan byggnaden orsaka skador på byggnaden, te x nedblåsning av tyngre grenar. Grundläggning betongplatta på mark Grundsula/betonggolv på mark utan underliggande isolering kan innebära risk för fuktrelaterade skador typ mögel och rötskador om inte ovanliggande fuktkänsliga konstruktioner på ett varaktigt och korrekt sätt fuktskyddats mot ev fukt i betongplattan. Dränering/Fuktisolering Mark/berget sluttar mot byggnaden, berg i dagen i utrymme för oljetanken, mark/ytvatten som inte avleds på ett korrekt sätt från huset kan medföra en ökad fuktbelastning på grundläggning med fuktrelaterade skador som följd. Grundmurar Invändig inklädda grundmurar/källarväggar innebär risk för fuktrelaterade skador, så som tex mögel och rötskador på grund av fuktpåverkan från mark. För en bättre bedömning av status av inklädda väggar krävs att man utför konstruktionsingrepp. Ventilationsöppning i väggen kan innebära risk för att varm luft tar sig in i väggkonstruktioner med risk för kondens och fuktskador som följd. Yttertak Rost/hål i takplåtar innebär risk för läckage och fuktrelaterade skador i underliggande konstruktioner. Bristande täckning och utförande (rötskada) av vattbrädor mot pannor noterades, gummiduk har hasat ur sitt läge vid genomföring. Risk för ínläckage med risk för fuktskador som följd. Yttertaket bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd varför man får kalkylera med att byta pga av att risken för läckage ökar. Vind Oisolerade ventilationsrör innebär risk för kondens vilket kan leda till fuktskador (t ex mögelpåväxter). Vinden är delvis tilläggsisolerad vilket kan öka risken för kondens med risk enligt ovan. Fuktfläcka noterade vid genomföring för avloppsluftning, läs under rubriken Yttertak. Tvättstuga Yt/tätskikt bedöms vara ålder och försäkringsmässigt avskrivna pga av risken för läckage och fuktskador finns eller ökar. Ventilation En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå dagens krav på tillräckligt luftombyte i en bostad. Bristande ventilation kan innebär risk för fuktrelaterade skador, så som tex mögel och rötskador i byggnaden, vanligen i takkonstruktioner (vindar). 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte iöverlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

9 9 av :39 BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare/köpare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds.

10 10 av :39 Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. Sedan köparen läst besiktningsutlåtandet kan köparen därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ: 1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit, 2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp, 4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. Tilläggsuppdrag Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren till fastigheten. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad samt vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.

11 11 av : I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande. 3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.

12 12 av :39 BILAGA II Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar Fasader År Terrasser/balkonger, altaner/ År utomhustrappor Träpanel (utbyte) 40 Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) 35 Träpanel (intervallmålning) 10 Plåt 35 Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 Yttertakskonstruktioner Fönster/dörrar Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 Byte fönster 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 Byte dörrar (inne/ute) 35 Takpannor av betong/tegel 40 Målning fönster/dörrar 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Dränering/ utvändigt fuktskydd Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. 35 Böjprov på plåten kan alltid beställas Dräneringsledning och utvändig fuktisolering Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Dagvattenledning utanför fastighet 50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning 40 rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, torktumlare. 10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar 30 Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymme Elvärmeslingor i golv Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 Våtrum samt tvätt Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall överlämnas av entreprenör som är certifierad av branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört. Bra kunskap om våtrum 15-20Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För mera information se För plastmattor se Från 2005 finns även branschregler för rörinstallatörer kallade Säker vatteninstallation Se Kontakta alltid försäkringsbolaget för kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler.

13 13 av :39 BILAGA III Fotodokumentation Tak: Gravrost på plåtar. Vind: Liten fuktfläck vid avloppluftningen. Tak: Rötskada i vattbräda, ej korrekt monterad. Vind: Oisolerat ventilationsrör.