Årsredovisning

Transkript

1 Årsredovisning

2 Oslo TROLLHÄTTAN Göteborg Trollhättan En kreativ ort med mycket på gång Trollhättan är redan idag en stark och attraktiv kommun, men vi vill bli större. Vi har ambitionen att växa från dagens invånare till personer år 2030! Stockholm Högskolan Väst är etablerad med drygt studenter i fräscha lokaler. Dubbelspår och fyrfältsväg gör att Göteborg bara är 35 minuter bort, nya bostadsområden planeras och filmen fortsätter att sätta sin prägel på vår stad. Många kommuner strävar efter att hitta något unikt som lockar i Trollhättan är det mångfalden och mixen mellan klassisk industri och högteknologi som är det unika. En lagom stor ort med lagom avstånd till allt man kan önska sig. Inom en dryg halvtimmes bilresa ligger lugnet på västkusten eller pulsen i Göteborg. De mäktiga fallen, slussarna och Film i Väst är välkända landmärken hos oss, men det finns mycket mer. Har du frågor kring vår ort eller bara är allmänt nyfiken ska du känna dig varmt välkommen att slå en signal eller skicka ett mail. Kontaktuppgifter hittar du på Vi delar gärna med oss av den kreativitet som skapat Sveriges filmmetropol! Peter Asp, Informationschef Trollhättans Stad

3 VD har ordet Vid en tillbakablick på året som gått så finns det mycket positivt att ta med sig, bland annat den stolthet man känner över att arbeta tillsammans med en engagerad och kompetent personal i förvaltning och utveckling av våra fastigheter. Med god utnyttjandegrad av våra lokaler samt ett historiskt lågt ränteläge så har vi en stabil ekonomi i bolaget. Genom övergången till K3, en ny redovisningsstandard, så har bland annat omfördelning mellan resultat räkning och balansräkning gjorts. Detta innebär att stor del av de kostnader för det planerade underhållet vi gör på våra fastigheter läggs upp som komponentavskrivning i balansräkningen över komponentens livslängd. Räntenivåerna är historiskt låga vilket bidrar till att hålla nere våra räntekostnader. Vi har under flera år arbetat med vår låneportfölj så att vi skall ha en lång räntebindningstid med en låg ränta. Vi har vid årsskiftet en räntebindningstid på 6,14 år samt en genomsnittsränta på 1,84%. Denna finansiella strategi gör att vi har en kontrollerad räntekostnadsutveckling för de närmaste åren. ÄNTLIGEN har vi startat projektet Genombrottet på Innovatum. Eftersom projektet har funnits med som en idé sedan 1999 känns det förlösande att komma igång. Projektet innebär att vi tillför Innovatumområdet ytterligare ca kvm lokalyta samt en ny gata mellan Åkerssjövägen och Nohabgatan. Första inflyttning beräknas till mars 2016 och när hela projektet är klart har Innovatum ca kvm uthyrbar yta. Genom förvärvet av ca kvm mark i södra delen av Innovatum inklusive byggnad 87 har vi kunnat starta en om- och tillbyggnad för Trollhättans Badmintonförening i byggnad 87 med inflyttning oktober Föreningen kommer då att ha tillgång till 9 banor med tillhörande omklädning, café och administrationsytor. Med denna etablering på Innovatumområdet kommer pulsen öka ytterligare på kvällar och helger. I början på året lanserades vår nya informationsrika hemsida som har tagits emot positivt. Den tillsammans med en tydligare och mer aktiv kommunikation har bidragit till att vi har blivit mer synliga. Under sommaren flyttade våra snickare och murare, som har haft sina lokaler på Grävlingen (Kommunförrådet), till byggnad 99 på Innovatumområdet. Efter en tillbyggnad av byggnaden så finns nu hela vår underhållsgrupp samlade under samma tak. Vi lägger ett händelserikt år med många positiva inslag bakom oss vilket ger en bra grund för framtiden. Anders Torslid, VD INNE HÅLLS FÖR TECK NING VD har ordet Trollhättans Tomt AB i korthet Vårt uppdrag Bakgrund Förvaltningsberättelse Ägardirektiv Investeringar, köp och försäljningar Finansiering och nyckeltal Fastighetsbestånd Omsättning och resultat Framtidsutsikter Organisation och medarbetare Flerårsöversikt Miljö Vinstdisposition och koncernbidrag Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Styrelse, VD, revisorer och lekmannarev. 35 Förvaltningsfastigheter

4 Trollhättans Tomt AB Trollhättans Tomt AB är ett helägt kommunalt bolag i Trollhättan. Bolagets formella ägare är Trollhättan Stadshus AB (org.nr ), vilket är moderbolag för samtliga helägda bolag i kommunkoncernen. Fastighetsbestånd Trollhättans Tomt AB har till uppgift att vara ett av kommunens starkaste näringslivsinstrument. Bolaget har varit i kommunens ägo sedan Dessförinnan var det ett privat bolag, som bildades 1909, med uppgift att för värva och exploatera mark för småhusbebyggelse inom vissa stadsdelar. Numera äger, utvecklar och förvaltar bolaget fastigheter för både näringslivets och kommunens behov. Offentlig verksamhet 62% Privata företag 38% I bolagets verksamhet ingår även att på uppdrag av kommunen förvalta centralt belägna parkeringsanläggningar på tomtmark samt projektleda kommunala investeringsprojekt som staden särskilt beställer. Trollhättans Tomt AB förvaltade kvm lokalyta under Av lokalytan vid årets utgång är kvm verksamhetslokaler och kontor som hyrs ut till privata före tag kvm nyttjas för offentlig verksamhet, företrädesvis utbildning och barnomsorg. Här ingår fastigheten för Högskolan Väst I KORTHET Renovering och energiprojekt på Frälsegårdsskolan Förvärv av Tor 2 (tidigare M15) Förvärv av 87:an Innovatum (blivande badmintonhall) Startskott för Genombrottet Innovatum Försäljning Ryrs Gård Utökad borgensram Byggservice flyttar in hos driftteknikerna i utbyggda 99:an Konst i offentlig miljö trappan byggs Solrosen HB (Kantstenen) avvecklas Övergång till redovisning enligt K3 Bild från första spadtaget av Genombrottet. Fr v: Projektledare Jan Mattsson, VD Anders Torslid, f d VD Lars-Erik Lundqvist samt kommunalråden Monica Hanson och Paul Åkerlund. 4

5 Vårt uppdrag Enligt det ägardirektiv som beslutats av kommun full mäktige, skall Trollhättans Tomt AB vara ett av kommunens starkaste näringslivsinstrument något vi dagligen strävar efter att efterfölja. Trollhättans Tomt AB är känd som en trygg, kompetent och nyskapande hyresvärd, som erbjuder kreativa utvecklingsmiljöer för befintliga, nya och växan de företag samt offentlig verksamhet och bidrar därmed till Trollhättans expansion. Vi är ett personligt fastighets bo lag. Genom att jobba nära våra hyresgäster skapar vi trygghet och långsiktighet. Vision Trollhättans Tomt AB är Trollhättans ledande fastighetsbolag, som bidrar till utvecklande miljöer för näringsliv, utbildning, forskning och offentlig verksamhet. Detta skall vi uppnå genom att alltid agera utifrån våra kärnvärden: Tillgängliga Har en nära kontakt med kunder/hyresgäster och tillhandahåller en mycket god service. Sätter alltid kunden i fokus och är lyhörda för krav och önskemål. Är öppna för en fortsatt utveckling av offentligt såväl som privat nätverkande. Strävar mot att vara tillgängliga och i största möjliga mån ge feedback och återkoppling till kunder såväl som till kollegor. Offensiva Är mångsidiga och kan samarbeta med kunder som befinner sig i vitt skilda verksamhetsområden högteknologisk industri, medieföretag, forskning och utbildning, allt från etablerade företag till helt nystartade företag samt högskolan. Är proaktiva och försöker planera i förväg genom att före gå hyresgästens behov. Är flexibla och växer med hyresgästerna, jobbar aktivt för att hitta annorlunda och lönsamma lösningar som marknaden efterfrågar. Är positivt inställda till förändringar. Målmedvetna Har engagerade och motiverade medarbetare med förmåga att utveckla nya, innovativa tjänster med kundnyttan i fokus. Strävar efter att utveckla fastigheter och tjänster med särskild fokus på miljö- och energifrågor. Överst: Projektledare Sofia von Hebel. Mitten: Snickare Kristian Carlsson och Jakob Lindblom byter tak omgivna av grönt. Nederst: Projektledare Andreas Danielsson och förvaltare Magnus Elfving diskuterar nya solcellerna på byggnad 74, Innovatum. Trygga Satsar långsiktigt på fastigheter med gedigen fastighetsprojektering och fastighetsförvaltning som grund. Har en trovärdig, öppen och tydlig hyresstrategi, liksom kontraktsinnehåll och serviceutbud. Kommunikationen är tydlig och enhetlig, internt såväl som externt. Anställda på Trollhättans Tomt är lätt identifierbara i alla former av tjänsteärenden. Har en stabil och långsiktig ägare. 5

6 Styrelse Trollhättans Tomt AB. Bakre raden från vänster: Kent Hammar, Jonas Tilhon och Olov Säfström. Mellersta raden från vänster: Andreas Parkås, Leif Pettersson och Stenåke Kjell. Främre raden från vänster, Alicja Zawadzka Przychodzen, Gösta Davidsson och Rita Paulsson Svensson. Bakgrund Samtliga aktier i Trollhättans Tomt AB org.nr ägs av Trollhättan Stadshus AB, som fungerar som moderbolag för samtliga helägda kommunala bolag i Trollhättan. Gällande bolagsordning har beslutats av kommunfullmäktige Ägardirektiv har beslutats av kommunfullmäktige Både bolagsordning och ägardirektiv fastställdes av årsstämma Trollhättans Tomt AB har varit moderbolag i koncern som även omfattat dotterbolaget Solrosen Fastighetsförvaltning HB, där koncernens andel var 90%. Trollhättans Stad innehade resterande 10% av andelarna i handelsbolaget. Under 2014 togs beslut om att handelsbolagets verk samhet skulle upphöra efter att fastigheten Kantstenen 14 genom fastighetsreglering förvärvats av moderbolaget, Trollhättans Tomt AB. Beslut togs i kommunfullmäktige att sälja stadens andel till Trollhättans Tomt AB per och handelsbolaget upplöstes därefter. Trollhättans Tomt AB har under de senaste 10 åren haft en snabb utveckling där omsättning och balansomslutning nästan tredubblats. Underlag för denna utveckling är bolagets engagemang i Innovatumområdet samt utbyggnaden av Högskolan Väst. Det stora lyftet skedde dock vid årsskiftet 2008/2009 när bolaget förvärvade en stor del av de kommunala verksamhetsfastigheterna, främst skolor och förskolor, från Trollhättans Stad. Utvecklingen har kunnat ske under mycket ordnade ekonomiska former med tillfredsställande resultat. De i särklass största kostnadsposterna i bolagets verksamhet är och kommer att vara de finansiella kostnaderna. Dessa frågor är och har genom åren varit mycket viktiga för styrelsen och bolagsledningen att följa upp på ett professionellt sätt. Bolaget har därför träffat avtal med ett, från bankerna fristående, rådgivningsföretag (Entropi AB, Göteborg), som ger oss möjlighet att dagligen få en heltäckande uppföljning och ett bra beslutsunderlag i dessa frågor. Samtidigt har styrelsen antagit en stringent finanspolicy, som de finansiella frågorna löpande avstäms mot. 6

7 Ägardirektiv Trollhättans Stad anger i gällande bolagsordning 3 att bolaget ska tillhandahålla lokaler för kommunala verksamheter med iakttagande av den kommunala lokaliseringsprincipen och självkostnadsprincipen. Bolaget ska även tillhandahålla lokaler till näringsverksamheter på affärsmässig grund och med iakttagande av den kommunala lokaliseringsprincipen. Verksamhet I ägardirektiv och bolagsordning förtydligar staden de mål och riktlinjer som gäller för bolaget. Verksamhetens direktiv är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för näringslivet och de kommunala verksamheterna. Dessa båda inriktningar har gällt sedan övertagandet av de kommunala verksamhetsfastigheterna Innan dess var bolagets uppdrag enbart att vara ett av stadens viktigaste näringslivsinstrument. Denna roll har bolaget haft sedan början av 1980-talet. Under åren har bolaget bidragit till näringslivsutvecklingen och sysselsättningen i kommunen genom att utveckla och förvalta lokaler för företagens behov på ett sätt som varit framgångsrikt. Utveckling av Innovatumområdet är också ett särskilt uppdrag enligt ägardirektiven. Genom åren har stora investeringar gjorts här och området är nu mycket attraktivt på lokalmarknaden. Vakansgraden för området var vid årsskiftet 2,4%. Under 2014 kunde det stora projektet Genombrottet startas, vilket kommer att innebära att ytterligare kvm lokalyta samt en ny tillfartsgata till området skapas. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella direktiv Bolaget ska årligen redovisa budget och en löpande treårig investeringsplan till moderbolaget. Investeringar över 15 Mkr ska godkännas av moderbolaget innan de på börjas. Under 2014 har moderbolagets godkännande krävts för Grundstenen 7 samt byggnad 87 (badmintonhall) och Genombrottet på Innovatum. Soliditeten ska långsiktigt vara lägst 10%. Denna nivå har aldrig uppnåtts på grund av den stora investeringsvolymen. Se vidare avsnittet om finansiering. De kommunala verksamhetsfastigheterna ska redovisas för ägaren som ett särskilt affärsområde med intern resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys. Detta redovisas för moderbolaget efter delårs- och årsbokslut. Då självkostnadsprincipen gäller för detta affärsområde ska tillkommande kapitalbehov, utöver vad som frigörs genom avskrivningar eller försäljningar, finansieras av Trollhättans Stad. Per finns 45 Mkr i tillgängliga medel för kommande investeringar enligt intern balansräkning. Det anges också i ägardirektiven att bolaget ska nyttja Svensk Kommunförsäkring, som är delägt av staden. Avkastning på eget kapital ska vara lägst 3%, vilket uppnåtts även under 2014 då avkastningen uppgick till 6,4%. Bolaget ska årligen redovisa budget och en löpande treårig investeringsplan till moderbolaget. Koncernperspektiv Det uttalas även att ett koncernperspektiv ska tillämpas och att samordning för skydds-, säkerhets- och försäkringsfrågor ska ske. Samarbetet har ökat mellan staden och systerföretagen i flera frågor de senaste åren. Till vänster: Projektledare Jan Mattsson provar nya konstgräskullen på Skoftebyskolan. Nedan: Miljösamordnare Dennis Nyström provar så att lekutrustningen på Skoftebyskolan även håller för dem med lite tyngd i. Nederst: Vy från nya innergården på Skoftebyskolan. 7

8 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Investeringar, köp & försäljningar Bolagets investeringsvolym är högre än föregående år. Bruttoinvesteringarna har uppgått till knappt 188 Mkr 2014, varav 37,3 Mkr lagts på Innovatumområdet, 28,2 Mkr på övrigt näringslivsbestånd och 121,9 Mkr på kommu nala verksamhetsfastigheter. Den största investe ringen inom övrigt näringslivsbestånd är förvärvet av fastig heten Grundstenen 7 för 22,5 Mkr från tidigare dotterbolaget Solrosen Fastighetsförvaltning HB. Förvärv har också gjorts av byggnad 87 på Innovatumområdet för 3,5 Mkr, vilken kommer att byggas om till badmintonhall. En stor del av investeringarna är lokalanpassningar för olika hyresgäster. Det gäller bl a advokatfirma och frisör på Innovatumområdet. Anpassning har också gjorts för BUP i Maria Albert. Även i kv Isbjörnen 4 har anpass ningar gjorts för ny hyresgäst. Om- och tillbyggnad för sam lokalisering av vår underhållsavdelning i byggnad 99 på Innovatumområdet som påbörjades 2013 har slutförts till en total kostnad på 8,9 Mkr. Ett projekt med energibesparingsåtgärder har också genomförts i byggnad 74 på Innovatumområdet. Projektet med ett genombrott i byggnad 80, som ska ge nya lokalytor i tre plan med glasfasader samt ytterligare en tillfart till området, har påbörjats. Totalt har 17,5 Mkr investerats i detta projekt under Kommande år startar nästa etapp i projektet med anpassningar för nya hyresgäster. När det gäller de kommunala verksamhetsfastigheterna pågår flera stora ombyggnader av skolor och förskolor. Arbeten på Lyrfågelskolan påbörjades 2013 och har pågått under året. Det kommer att avslutas i början av 2015 med en slutkostnad på drygt 60 Mkr. Under 2014 har 13,1 Mkr investerats där. På Frälsegårdsskolan har det investerats i ny ventilation, yttertak och ombyggnad som totalt uppgått till 11,7 Mkr under Ombyggnad av Karlstorpsskolan avslutades vid årsskiftet och under 2014 investerades 0,8 Mkr i det projektet. Omoch tillbyggnad av Skoftebyskolan påbörjades 2013 och har pågått hela Under året har 43,5 Mkr investerats i denna skola. För gymnasieskolan har investeringarna i kv Bolagskvarnen uppgått till 41,0 Mkr under året. Detta projekt ska pågå fram t o m Tor 2 (M15) förvärvades från Trollhättans Stad och ombyggnad för omsorgsförvaltningen pågår. Totalt uppgår investeringen i Tor 2 under 2014 till 3,3 Mkr. I slutet av året avtalades om försäljning av fastigheten Bäckgrönan 1, Ryrs gård, till Trollhättans Stad. Den hyrdes tidigare av omsorgsförvaltningen, men efter att verksamheten flyttat finns inte längre något behov av fastigheten för kommunal verksamhet. Det har därför beslutats att Trollhättans Stad köper tillbaka den för bokfört värde för att genomföra exploatering för bostäder på marken. Tillträde är den 1 januari

9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiering och nyckeltal Kassaflödesanalysen visar att kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till knappt 136 Mkr, vilket är en ökning med drygt 52 Mkr sedan föregående år. Ökningen beror på förändringar av fordringar och skulder. Nettoinvesteringarna, som uppgick till drygt 167 Mkr, har till större delen finansierats av den löpande verksamheten. Upptagna lån uppgår till 59 Mkr. Likvida medel har ökat med knappt 27 Mkr. Bolagets upplåning vad gäller ränte- och kapital bindning regleras enligt en finanspolicy som fastställs av styrelsen. En avvägning görs mellan kort räntebindning för att sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling. För att öka räntebindningstiden skall, i finanspolicyn definierade finansiella instrument, främst ränteswapar användas. Nya lån tas däremot upp till rörlig eller kort ränta. Säkringsredovisning tillämpas och speci fikation på säkrade poster och säkringsinstrument framgår av not 20, 22 och 24. Som säkerhet för all upplåning tecknas borgen av Troll hättans Stad. Borgensramen höjdes av kommunfullmäktige med dels 600 Mkr för att täcka investeringsbehoven fram till 2017, dels 669,1 Mkr för att täcka ny extern upplåning som ersätter tidigare upplåning från staden. Den totala borgens ramen uppgår därefter till 2 284,1 Mkr. Räntekostnaden är den enskilt största kostnaden i bolaget. För att kunna hantera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Bolagets mål är att ha en kassaflödesbaserad rän tetäckningsgrad på 2,0 och som inte vid något tillfälle bör understiga 1,5. För 2014 uppgick räntetäckningsgraden till 2,6 gånger (2,8). Avkastning på justerat eget kapital inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar. I och med att bolaget tidigare valt att kostnadsföra verksamhetsanpassningar i hög utsträckning har avkastningen varit låg, men i och med övergången till redovisning enligt K3 kan inte längre verksamhetsanpassningarna kostnadsföras och avkastningen ökar därmed. Avkastningen 2014 blev 6,4% (3,7%). Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalkrävande verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Den synliga soliditeten i ett fastighetsbolag av Tomt AB:s storlek bör långsiktigt uppgå till lägst 30%. Mot bakgrund av kommunens borgensåtagande för bolagets lånestock, bör det räcka att soliditeten långsiktigt uppgår till minst 10%, vilket också anges i ägardirektiven. Soliditeten uppgick per den 31 december 2014 till 8,3% (8,3%). 9

10 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i Trollhättans Tomt har utvecklats från en klar övervikt av lokaler för privata företag till en övervikt av lokaler för offentlig verksamhet. Vid utgången av 2014 fanns totalt kvm bruksarea (BRA) i bolagets förvaltning. Jämfört med 2013 är detta en ökning med kvm BRA. Ökningen av ytor under 2014 beror på förvärv av Tor 2 (1 190 kvm) och byggnad 87 (1 500 kvm) på Innovatumområdet. Utbyggnad av byggnad 99 på Innovatumområdet om 378 kvm samt en nybyggnation på Håjum 5:3 om 190 kvm. Under 2014 har ett arbete att fastställa ytorna på våra fastigheter påbörjats. För de kommunala verksamhetsfastigheterna resulterade detta i en revidering av ytor med en ökning om 674 kvm. På resterande bestånd, som kommer fortsätta revideras löpande, har ytorna hittills reviderats med en ökning om 820 kvm. Inga försäljningar har gjorts under 2014 men skepp 8 (1 400 kvm) och del av skepp 1-2 (190 kvm) i byggnad 80 på Innovatumområdet har rivits till förmån för en ny tillfartsgata till området som en del i projektet Genombrottet. Även på Källstorps industriområde har en byggnad rivits, byggnad F (270 kvm). Av den totala bruksarean i bolagets bestånd har sedan tidigare ytterligare kvm avställts för rivning. Det gäller byggnader på Källstorps industriområde (4 474 kvm) samt en byggnad (550 kvm) på Innovatumområdet som inte nyttjas i det utvecklingsprogram som för när varande gäller för området. Ytterligare kvm har avställts tills vidare. Det gäller lokalytor inom fastigheten Nohab 2 (delar av byggnaderna 73 och 80) som kommer att, eller håller på att byggas om för verksamheter som är förenliga med intentionen för utvecklingen av Innovatumområdet kvm av denna yta, hänförliga till byggnad 80, ingår i projektet Genombrottet som färdigställs under Den möjliga uthyrningsbara ytan i bolagets förvaltning uppgår därefter till totalt kvm. Från dammig industrilokal till modern och rymlig badmintonhall. Ett välkommet tillskott bland utbudet på Innovatum. Vid utgången av 2014 fanns det outhyrda lokaler om sammanlagt kvm BRA, vilket innebär att vakansgraden i direkt uthyrt bestånd, exklusive kommunala verksamhetsfastig heter ( kvm), vid årsskiftet uppgick till cirka 3,8%. Vid årsskiftet 2014/2015 hade bolaget totalt 285 lokalhyreskontrakt, 15 markarrendekontrakt och 963 parkeringsplatser uthyrda genom avtal: Lokaler Antal kontrakt kvm kvm kvm kvm Summa 285 Största delen av förändringen gentemot föregående år är att på de skolor där det finns idrottshallar har dessa brutits ut från skolorna och dessa har sedan lagts upp som egna kontrakt vilket resulterade i 13 stycken nya kontrakt. Bolaget har även tagit över andrahandsuthyrning i byggnad 43 på Innovatumområdet, totalt 9 kontrakt. Markarrenden (antal avtal) kvm kvm 2 Summa 15 Arrendeavtalen är i huvudsak oförändrade sedan föregående år. Parkering (uthyrda platser): P-hus Smedjan 196 P-anläggning Gullön 95 P-hus Elefanten 38 Markparkering Mars 135 Husvagnsparkering Kardanen 96 Markparkering Slättbergen 403 Summa 963 Det totala antalet parkeringsplatser i bolagets förvaltning är stycken, varav en del används enbart för korttidsparkering och räknas inte in i uthyrda platser ovan. 10

11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Omsättning och resultat Under 2014 har bolagets totala omsättning ökat med kkr till kkr ( kkr). Ökningen beror till stor del på att hyrorna för de kommunala verksamhetsfastigheterna ökat med kkr. Denna ökning beror på ökad räntekostnad (5,2 Mkr), kostnad för markskötsel som lagts i hyrorna (2,2 Mkr) samt en del nya kontrakt efter ombyggnader. Ökade hyror efter ombyggnader har det blivit för Karlstorpsskolan, som byggts om till förskolan Äventyret, samt för Lyrfågelskolan. Det finns även flera andra mindre hyrestillägg efter ombyggnader bland de kommunala verksamhetsfastigheterna. Bland näringslivsfastigheterna gäller den största intäktsökningen kv Renen, där nya bussdepån varit uthyrd hela året. I övrigt är det ökade hyresintäkter för kv Hand bromsen samt även för en del andra fastigheter. På Innovatumområdet finns det också en del nya kontrakt samt även en del utflyttningar. Totalt sett visar Inno vatumområdet på en minskning med 691 kkr, som beror på att tidigare näringsbidrag från staden till Nova Arena på 900 kkr upphört. Då det tidigare dotterbolaget Solrosen HB har avvecklats görs inte något koncernbokslut. Solrosen avslutades med bokslut per , som visade på en vinst på kkr efter försäljning av fastigheten Kantstenen 14 till Troll hättans Tomt AB, vilket i sin helhet förts över till Tomt AB som resultatandel. Trollhättans Tomt AB:s resultat efter finansiella poster visar på ett överskott om kkr (5 496 kkr). Till skillnad från tidigare år har bolaget inte kunnat kostnadsföra delar av bruttoinvesteringarna på grund av ändrade redovisningsprinciper enligt K3. Under året har ett omfattande arbete lagts på omklassificering av bolagets anläggningstillgångar i enlighet med de nya redovisningsprinciperna. Samtliga betydande komponenter ska skrivas av under sin nyttjande period. Byggnader har delats upp på mindre komponenter med varierande avskrivningstid samt även omklassificerats till byggnadsinventarier. Det nya sättet att redovisa innebär att de flesta åtgärder som tidigare redovisats som planerat underhåll istället kommer att aktiveras i balansräkningen. Detta har inte fullt ut kunnat räknas om för jämförelseåret, vilket är den största orsaken till att fastighetskostnaderna är lägre För övrigt kan konstateras att kostnader för snöröjning och uppvärmning blivit lägre än budgeterat p g a milda vintrar. Resultatet belastas också av en befarad hyresförlust på 1 040,7 kkr som gäller Nevs hyra på fastigheten Handbromsen. Personalkostnaderna har ökat eftersom flera nyrekryteringar gjorts. Se vidare under avsnittet om Organisation och medarbetare. Avskrivningarna för 2014 uppgår till kkr, vilket är en ökning med kkr jämfört med föregående år. Ökningen beror till viss del på de nyinvesteringar som gjorts, men den största förändringen beror på övergången till redovisning enligt K3. Avskrivningarna kommer fortsatt att öka de kommande åren innan de stabiliseras på en högre nivå, eftersom många åtgärder som tidigare redovisats som underhåll nu istället kommer att skrivas av under ett antal år. Avskrivningsplaner för olika komponenter enligt det nya redovisningssättet har tagits fram. Fastighetsskatten 2014 har uppgått till kkr (1 883 kkr) Huvuddelen av kostnaderna för fastighetsskatt fördelas ut på respektive hyresgäster i fastigheterna. Den sammantagna bolagsskatten uppgår till en intäkt på kkr (kostnad på kkr), se vidare not 9. Temporära skillnader i bokförda och skattemässiga värden påverkar beräkningen av uppskjuten skatt. Bolaget gjorde kraftiga nedskrivningar i början av 2000 talet av de fastigheter där behov fanns att nå bättre överens stämmelse 11

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE med verkligt värde. Bolaget fick därefter högre skattemässiga än bokföringsmässiga värden på fastigheterna, vilket avspeglas i att en långfristig skatte fordran tagits upp i balansräkningen och successivt minskat. Efter övergång till redovisning enligt K3 kommer de bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar fortsättningsvis att vara helt olika. I balansräkningen redo visas uppskjuten skatte fordran på kkr (1 422 kkr) på temporära skillnader samt uppskjuten skatteskuld som uppgår till kkr (1 082 kkr) p g a underskottsavdrag. Redovisad vinst efter bokslutsdispositioner och skatt uppgår till kkr (2 197 kkr). Räntekostnaderna är den enskilt viktigaste faktorn för resultatpåverkan. De kommunala verksamhetsfastigheterna har finansierats genom reverslån från Trollhättans Stad. Efter ett förhandsbesked från Skatteverket, där bedömningen gjordes att räntekostnader på interna lån inom kommunkoncernen inte ska vara avdragsgilla, beslutade kommunfullmäktige ( ) att utlåningen till dotterbolagen skulle upphöra och borgensramarna höjdes för detta. Nya lån för att ersätta reverslånen handlades därefter upp och lånen till Trollhättans Stad löstes per Lånen som togs med tre månaders räntebindning säkrades i sin helhet genom femåriga fastränteswapar. För reverslånen utgick en fast ränta på 3,7% under För de nya lånen avseende de kommunala verksamhetsfastigheterna blev räntan 1,571% under sista kvartalet. Även hyrorna sänktes med motsvarande belopp. Räntan på reverslånen uppgick till 2,0% jämförelseåret Den genomsnittliga räntenivån under 2014 för bolagets övriga lån, inklusive borgensavgift, har ökat till 5,05% (3,05%). I detta ingår påverkan av kostnad för förtida stängning av tre ränteswapar, vilket uppgick till kkr. Räntekostnaden uppgick till 3,26% borträknat detta. De stängda swaparna hade tre till fyra års löptid kvar och låg på en högre nivå. Det bedömdes därför som ett bra alternativ att ta denna kostnad direkt istället för att låta dem löpa ut eftersom resultatet för året medgav detta. Samman taget har bolaget nu säkrat större delen av lånevolymen. Den genomsnittliga räntebindningstiden för bolagets samtliga lån uppgick till 6,14 år och till räntan 1,84% vid årsskiftet. 12

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Framtidsutsikter Den sista tiden så har efterfrågan på våra lokaler ökat vilket känns extra kul när vi har startat bygget av kvm nya lokaler på Innovatumområdet. Vår målsättning att bygga lokaler för minst nya arbets platser till år 2030 är helt i samklang med Trollhättans Stads målsättning att vi skall bli invånare. Arbetet med en fördjupad översiktsplan har startat för Älvstaden. Älvstaden är området som innehåller Knorren, Källstorps industriområde, Folkets Park samt Hjul kvarnelund. Bolaget äger Källstorps industriområde och de övriga delarna ägs av Trollhättans Stad. I detta arbete skall fördjupade utredningar göras beträffande miljö föroreningar, markstabilitet, buller, hantering av farligt gods, broläge, kulturmiljöer m m. Älvstaden kommer förhoppningsvis kunna bebyggas med hundratals bostäder, verksamhetslokaler och evenemangsytor. Vi har tillsammans med Trollhättans Stad startat arbetet med att ändra detaljplanen för Innovatumområdet. Den gällande detaljplanen är sedan 1940-talet och var utformad för den industriverksamhet som Nohab bedrev. Den nya planen skall anpassas för de verksamheter som idag verkar på Innovatumområdet samt de framtidsvisioner som finns. Utbildningsförvaltningen ser ett ökat elevunderlag i både förskolor och grundskolan de närmaste åren. Detta gör att vi behöver investera i flera förskolor samt på sikt även i en ny grundskola. De två första förskolorna som planeras kommer att ligga i den nya stadsdelen Hälltorps Gård samt i centrum. Bolaget Trollhättans Tomt bildades 1909 men blev kommunalägt för 50 år sedan. Tittar vi tillbaka, vilket vi kommer göra i en jubileumsbok, så ser vi en enastående samhälls nyttig utveckling i Trollhättans Stads tjänst. I samband med jubiléet har vi planer på att genomföra några aktivi teter för att fira och uppmärksamma våra 50 år i stadens tjänst. En jubileumsglass är en smakfull detalj som blir pricken över i:et under året. Vi summerar att bolaget står väl rustat efter de första 50 åren och ser fram emot ytterligare 50 års delaktighet i stadens utveckling. 13 Delar av personalen efter angenäm lunch i vårsolen.

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ORGANISATION & medarbetare VD Anders Torslid Utvecklingsstrateg Jonas Stjernqvist Marknad Katja Högberg Ekonomi Gunilla Bogren Jenny Sahlin Britt Fransson Britt-Marie Hermansson Kristina Andersson Fastighetschef Eddie Dunkel Miljösamordnare Dennis Nyström Energiansvarig Tim Torstensson Projekt Jan Mattsson Sofia von Hebel Andreas Danielsson Förvaltning Daniel Nordström Magnus Elfving Jan Andersson Liselott Fitzgerald Frida Stolt Underhåll Anders Gustavsson, arbetsledare drift Joakim Forsberg, arbetsledare bygg Sirja Nikkanen Drift Tony Johansson Fredrik A Cesar Fredrik Johansson Staffan Gustavsson Jörgen Johansson Roger Lilja Kenneth Eriksson Krister Olsson Tomas Berg Byggservice Per Karlsson Bengt-Åke Eriksson Hans Frisk Kenneth Severinsson Kent Johansson Mikael Norén Kristian Carlsson Jakob Lindblom Jari Sova Martin Wernby-Laihanen 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Ṗersonal I början av 2013 hade bolaget 42 anställda, varav en visstidsanställd vikarie inom ekonomienheten och en tim anställd projektledare. Under första halvåret 2014 beslutade den ena av bolagets två murare att säga upp sig, efter att han varit tjänstledig för att prova annat arbete. Därefter rekryterades en ny murare. Den nytillträdde teknik- och energisamordnaren, som bytt anställning inom bolaget, valde också att gå vidare och en ny energisamordnare rekryterades. En ny drifttekniker rekryterades för att överbrygga inför kommande pensionsavgångar. Vid mitten av året valde även en av snickarna att gå vidare till annan anställning och en ny snickare rekryterades. Utöver de rekryteringar som gjorts är det ingen förändring i bolagets organisation sedan föregående år. Timanställningar har löst behoven vid långtidsfrånvaro p g a sjukdom eller föräldraledighet. Två timanställda projektledare/ snickare anställdes vid slutet av året för vårt projekt med en lekplats på Spikön, som ska genomföras på uppdrag av Trollhättans Stad. Vid årets utgång hade då bolaget 45 anställda, varav en visstidsanställd vikarie inom ekonomienheten och 3 timanställda projektledare, fördelade på 10 kvinnor och 35 män. Härav finns 23 män inom de traditionellt manliga enheterna drift och byggservice. I övrigt är fördelningen mellan könen ganska jämn. Genomsnittsåldern på all anställd personal har ökat till 47,6 år vid årets utgång (44,7). Kompetensutveckling Eftersom medarbetarna är bolagets vik tigaste resurs är kontinuerlig kompe tens utveckling en viktig del. Detta säkerställs genom medarbetarsamtal samt ledningsgruppens arbete med att fastställa och följa upp utbildningsplaner. Återkommande uppdatering och fortbildning inom respektive yrkesområde är en själv klar del i kompetensutvecklingen och flera medarbetare deltar i olika typer av nätverk inom respektive yrkesområden. Även gemensamma satsningar görs, t ex vid årliga företagsdagar med olika teman. Mångfald var temat på företagsdagen Enligt gällande utbildningsplan skall samtlig personal utbildas i första hjälpen, hjärt-/lungräddning samt defibrille ring minst vart tredje år. Detta sker löpande för att säker ställa att alla anställda får denna utbildning inom en treårsperiod. Under året har en översyn och uppdatering gjorts av arbets miljödelegering inom företaget. Flera anställda har kompletterat utbildning inom området, t ex gällande brandskydd och elbehörigheter. Arbetsmiljö och friskvård Medarbetarnas trivsel och arbetsmiljö följs upp regel bundet dels genom arbetsmiljöenkät, som diskuteras på arbets platsträffar, dels genom medarbetarsamtal. Bolaget har också aktivt satsat på friskvård för all personal genom av tal om friskvårdskuponger. Kupongerna kan lösas in på en mängd olika tränings- och friskvårds anläggningar. Trollhättans Tomt AB har under alla de år bolaget varit verksamt i nu varande form haft en relativt låg sjukfrånvaro, men då antalet anställda är förhållandevis litet har enstaka fall av allvar lig sjukdom och frånvaro stort ge nomslag i statistiken. Totalt har sjukfrånvaron för 2014 uppgått till 3,5%, en minskning i förhållande till 2013 med 1,7 procentenheter. Korttidsfrånvaron stod för 2,1% (2,4%) och långtidsfrånvaron för 1,4% (2,8%). Trollhättans Tomt AB är ansluten till arbets givarorganisationen KFS och tillämpar gällande kollektivavtal. Avtal om företagshälsovård finns med Hälsan, Trollhättans Stad och vår anslutning till Krisjouren gör att det vid krisläge snabbt finns tillgång till professionell hjälp. 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Flerårsöversikt Belopp i kkr Total omsättning Hyresintäkter, lokaler Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Bokfört värde fastigheter Investeringsvolym Total bruksarea (kvm BRA) Justerat eget kapital Vakansgrad vid årets utgång (%)* 3,8 3, Räntetäckningsgrad (ggr) 1,2 1,2 1,1 1,0 1,2 Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad (ggr) 2,6 2,8 2,2 2,1 2,3 Soliditet vid årets utgång (%) 8,3 8,3 8,4 8,6 8,2 Avkastning på eget kapital (%) 6,4 3,7 3,1 2,7 6,9 Åren avser koncernredovisning som numera inte upprättas. Fastigheten Kantstenen 14 har hela tiden ingått i koncernredovisningen. Samma fastighet heter numera Grundstenen 7 och ingår i Trollhättans Tomt AB. Därmed är det jämförbart över åren. * Vakansgrad beräknad på direkt uthyrbart bestånd exkl kommunala verksamhetsfastigheter. Nyckeltalsdefinitioner Balansomslutning Bokfört värde fastigheter Investeringsvolym Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad Justerat eget kapital Soliditet Avkastning på eget kapital Summa tillgångar vid årets utgång. Totala anläggningstillgångar exklusive dels egna inventarier i verksamheten, dels pågående nyanläggningar som inte kommer att aktiveras som anläggningstillgångar efter att de avslutats. Bruttoinvesteringar i byggnader, mark, markanläggningar och inventarier. Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, nedskrivningar och försäljningsvinster i förhållande till finansiella kostnader. Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, avskrivningar, nedskrivningar och försäljningsvinster i förhållande till finansiella kostnader. Eget kapital inkl 78% av obeskattade reserver. Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Resultat efter finansnetto dividerat med justerat eget kapital vid årets ingång. 16

17 De nya solcellerna på byggnad 74 alstrar inte bara energi utan fungerar också som solskydd med samma effekt som markiser när det är varmare ute. Dubbelfunktion som heter duga med andra ord. MILJÖ Det märks tydligt att vårt miljöarbete börjar sätta sig i hela organisationen. Idag tar vi alltid med energi- och miljöaspekterna när vi planerar förändringar och utveckling av vårt fastighetsbestånd. All energi vi köper är miljömärkt för att minimera miljöbelastningen, men den bästa energin är den vi inte använder, så därför arbetar vi kontinuerligt med olika effektiviseringsprojekt. Transporter För ett år sedan planerade vi att få till stånd en elbilspool vilket under 2014 har förverkligats. Bilpoolen består idag av 3 st bilar där vi tillsammans med övriga företag på Innovatumområdet förfogar över en av dessa. Under 2014 har bilarna rullat km fördelat på knappt 600 bok ningar. Det är km körda på Bra Miljöval el vilket resulterat i minskad miljöbelastning i samband med resor i tjänsten. Vad vi inte ser i statistiken är hur många som valt att cykla eller gå till arbetet eftersom det finns bil tillgänglig på arbetsplatsen. För att ytterligare öka möjligheten till ett miljöanpassat resande har vi utanför byggnad 59 på Innovatumområdet öppnat en laddplats för elfordon. Detta gör att vi idag på Innovatum har 5 laddplatser för allmänheten och en reserverad för bilpoolsbilen. Fler platser är dessutom planerade. Vi har även under året köpt in två tjänstecyklar. Energisparprojekt Parallellt med våra verksamhetsanpassningar bedriver vi sedan några år tillbaka ett antal projekt med största mål att minska energianvändningen. Även under 2014 har vi jobbat med dessa frågor och tidigare energiinventeringar har resulterat i utförda åtgärdspaket. Byggnad 74 på Innovatum är ett sådant projekt som vi är stolta över. Ombyggd ventilation, LED-belysning och solavskärmning i form av solceller är några av de åtgärder vi kunnat genomföra på byggnaden. Detta har gått att genomföra delvis med hjälp av Naturskyddsföreningens bidrag från fonden för Bra Miljöval el. Hela projektet har utförts som ett totalprojekt enligt BELOK:s modell och nu återstår utvärderingsfasen som kommer att visa om vi lyckats fullt ut. 17

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE På förskolan Myrtuvan pågick ett energisparprojekt under Förskolan Myrtuvan var under 2013 föremål för ett omfattande energisparprojekt. Fortfarande pågår intrimningen med systemen i byggnaden, men resultaten ser lovande ut. Se diagram. Tim, ny energiansvarig En sån här översyn blir i realiteten mycket mer än en energibesparing. Inomhusmiljön har förbättrats avsevärt och miljöbelastningen minskat för lång tid fram över. Under hösten gjordes ytterligare ett antal energi inventeringar och resultatet från dessa kommer att påverka kommande åtgärder. Myrtuvans energianvändning Mer resurser till energi och miljö Under hösten förstärktes organisa tionen med en energiansvarig för före taget. Denna förändring innebär att vi kan fokusera mer på energi- och miljöfrågorna. I samband med personalutökningen startade vi även upp en energi- och miljö grupp där vi tillsammans med vår driftavdelning arbetar med dessa frågor. Vi kan redan nu efter bara några månader se fördelarna med den här arbetsgruppen. Flera energiinventeringar har gjorts under hösten och nu arbetar vi med att ta fram en långsiktig plan även det gäller energieffektivisering. Med väl analyserade fastigheter är det mycket lättare att hinna ta med energifrågorna vid större ombyggnationer. 18

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Miljöbyggnad Under november månad hölls en introduktionskurs i certifieringssystemet Miljöbyggnad. Den introduktionen hölls för hela företagets personal. Vi ser detta som ett steg i att gå mot ett mer hållbart byggande och anser det viktigt att all personal är införstådd i värdet med ett sådant här system. Vår förhoppning är att vi kan byggstarta vår första Miljöbyggnad under Konvertering till fjärrvärme Eftersom Trollhättans Stad ska fortsätta att gå i täten för omställningsarbetet och verksamheten ska vara fossilbränslefri till år 2020 vill vi också bidra på de områden vi kan. Flera av de senaste årens åtgärder har syftat till att minska beroendet av fossil energi utan att öka beroendet av elenergi till uppvärmning. Den senaste åtgärden har varit att konver tera Skoftebyskolan till fjärrvärmedrift. Skolan har tidigare värmts med hjälp av en pelletspanna och med backup från olja och el. Den här typen av konvertering sparar i sig ingen energi, men däremot minskar mängden utsläpp av växthusgaser och andra föroreningar. I diagrammet nedan syns utsläppen av fossilt CO 2, som minskat med 75% sedan Vår övergång till att bara köpa miljömärkt energi visar sig tydligt i våra minskade utsläppsnivåer. Anledningen till att 2010 ligger så högt är främst att fjärrvärmebolaget tvingades köpa in fossil olja som spets för att klara den extremt kalla vintern. Hur klarar vi målet om att minska energianvändningen? Vårt mål är att vi i våra kommunala verksamhetslokaler år 2020 ska ha minskat vår energianvändning (räknat per kvm) med 20% jämfört med Eftersom det under året pågått ett antal större byggprojekt är det svårt att se hur mycket dessa kommer att påverka energianvändningen. Stora åtgärder för energispar finns med i dessa projekt men resultatet får vi vänta på ytterligare något år. Efter de stora ombyggnationerna på Nils Ericsonsgymnasiet, Lyrfågelskolan och Skoftebyskolan kan vi förvänta oss minskad energianvändning, men det dröjer ytterligare minst två år innan alla system är igång och fullt intrimmade och tills dess får vi nöja oss med mer blygsamma energiminskningar. Nils Ericsonsgymnasiet har en minskad energianvändning på 11%, Lyrfågelskolan på 14% och Skoftebyskolan en minsk ning med hela 28% jämfört med Om vi ser till hela det kommunalt uthyrda fastighetsbeståndet kan vi konstatera att vi vid årets slut har minskat vår energianvändning med 12% jämfört med Flera av åtgärderna vi har gjort i lokalerna har förbättrat inomhusklimatet och minskat koldioxidutsläpp men har inte medfört någon minskad energianvändning. Vi hade önskat ytterligare förbättringar, men några orsaker till att vi inte nått längre med energieffektivise ringarna är bland annat följande CO 2 -utsläpp per år Kg CO Vid renovering gör vi omfattande energi effektiviseringsåtgärder, men sam tidigt ökar vi luftomsättningen för att klara höjda krav på ventilation. Vi har fokuserat på att minska beroendet av fossila bränslen och den omställningen är ganska kostsam men ger marginell energivinst. Vinsten här ligger i minskade utsläpp av föroreningar och växthusgaser. *2010 och 2011 användes delvis fossil olja till fjärrvärmen, därav de höga värdena. 19

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vinstdisposition och koncernbidrag Det har beslutats i moderbolaget, Trollhättan Stadshus AB, att Trollhättans Tomt AB ska lämna koncernbidrag med 1,4 Mkr per år. Bolaget har under åren lämnat koncernbidrag med totalt 19,3 Mkr, vilket minskat det fria egna kapitalet i motsvarande mån. Under 2014 har koncernbidrag under förutsättning av årsstämmans godkännande lämnats med 1,4 Mkr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag redu cerar bolagets soliditet med 0,07 procentenheter. Soliditeten bedöms tillfredställande mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet samt att kommunfullmäktige beviljat en borgensram för investeringar. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen i form av koncernbidrag ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och ej heller från att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL st. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande medel: Balanserad vinst Årets vinst Styrelsen och verkställande direktören förslår att vinstmedlen behandlas så att: i ny räkning överförs Beträffande bolagets redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen per samt finansiering och kapitalanvändning under räkenskapsåret hänvisas till efter följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys och tilläggsupplysningar. Tioårsöversikt justerat eget kapital Kkr Jämförelseåren är inte omräknade efter K3. 20